信陽森林半島項目商業(yè)部分調(diào)研定位報告43p.ppt

1、2020年8月5日，信陽森林半島項目商業(yè)部分調(diào)研定位報告如下：信陽建業(yè)田明住宅建設(shè)有限公司，2006 SY11，項目的SWOT分析，城市宏觀市場環(huán)境分析，項目定位建議，項目地塊及周邊環(huán)境分析，商業(yè)市場環(huán)境分析，目錄，商業(yè)業(yè)態(tài)策劃專業(yè)人員訪談，城市宏觀市場環(huán)境分析。信陽市位于河南省南部，東部與安徽省接壤。它管轄4個區(qū)(石河、平橋、洋山、南灣)和8個縣，總面積18915平方公里，總?cè)丝?80萬。市區(qū)面積43.2平方公里，市轄區(qū)人口216.1萬，市區(qū)人口43.67萬。城市結(jié)構(gòu)、城市背景、地理條件和交通條件信陽交通便利，南距武漢214公里，距鄭州302公里。京廣鐵路、京九鐵路、寧西鐵路、106、107

2、、312國道、京珠高速、西河高速縱橫交錯，是連接河南省東西部的重要交通樞紐和主要通道。由于信陽靠近武漢，根據(jù)2006年武漢城市圈的規(guī)劃藍圖，2010年信陽將被納入武漢城市圈。石河區(qū)是信陽市傳統(tǒng)的政治、經(jīng)濟和文化中心，以發(fā)展商業(yè)為主。平橋區(qū)主要發(fā)展工業(yè)。洋山新區(qū)將形成新的行政核心和居住區(qū)。南灣區(qū)管轄南灣湖，南灣湖主要發(fā)展旅游業(yè)，不屬于城市發(fā)展的方向。信陽市的主要發(fā)展方向是以中心城市為核心，以縣城為紐帶，以小城鎮(zhèn)為支撐，以國道、鐵路、高速公路為骨架，向北東擴展。城市功能區(qū)劃，未來城市的總體布局。南灣區(qū)位于市中心以西7公里處，總面積190平方公里，總?cè)丝?9600人。有南灣水庫管理局、南灣實驗林場、

3、南灣鎮(zhèn)、南灣湖旅游開發(fā)有限公司、仙山開發(fā)辦公室五個單位。轄區(qū)內(nèi)有國家AAAA級旅游景區(qū)。南灣區(qū)的基本情況、項目所在地、城市中心區(qū)、北進、東進、人口和環(huán)境條件勞動力資源豐富，勞動力經(jīng)濟已成為信陽農(nóng)村的支柱經(jīng)濟。截至2005年底，信陽總?cè)丝跒?87.55萬。其中，城市人口為216.1萬，占總?cè)丝诘?7.4%；農(nóng)村人口為5714500人，占總?cè)丝诘?2.6%。石河區(qū)是信陽市的主要人口聚集區(qū)，石河區(qū)非農(nóng)業(yè)人口為263，700人，平橋區(qū)為173，000人，城市人口為436，700人。項目所在地南灣區(qū)的常住人口只有19，600人。信陽勞動力資源豐富，全市有781萬人口，是一個巨大的勞動力出口市場。此外，許

4、多農(nóng)民工在信陽取得了顯著的成就，勞務(wù)經(jīng)濟已經(jīng)成為信陽農(nóng)村的支柱經(jīng)濟。城市背景，項目周圍的常住人口只有19，600人；消費人口有限，消費力不足，經(jīng)濟環(huán)境分析，城市背景。2004年，信陽的國民生產(chǎn)總值為434.2億元，居全省第十一位；2005年，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值503.4億元，比上年增長13%，全省國內(nèi)生產(chǎn)總值比重由5.1%提高到4.2%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值150.4億元，增長10.8%。第二產(chǎn)業(yè)增加值193.5億元，增長16.0%。第三產(chǎn)業(yè)增加值159.5億元，增長11.8%，第三產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為29.9: 38.4: 31.7。2005年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為6784元，比

5、上年增長14.2%。如圖：所示，信陽市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值、商品零售總額和人均消費支出處于快速增長階段，居民消費潛力不斷提升。城市背景，信陽人均國內(nèi)生產(chǎn)總值2003年，人均消費支出3978元，比上年增長5.8%；2004年，城鎮(zhèn)居民人均消費支出4282元，增長7.6%；2005年，城鎮(zhèn)居民人均消費支出4971元，比上年增長16.1%，增速明顯加快；其中，糧食支出1979.91元，比上年增長5.5%，城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為39.8%，比上年下降3.9個百分點，表明隨著信陽市居民收入水平和消費水平的不斷提高，消費水平也在不斷提高。消費特征分析，2005年城鎮(zhèn)居民消費分類表(數(shù)據(jù)來自信陽市統(tǒng)計局)，2

6、005年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為6784元，不同階層之間呈現(xiàn)出明顯的梯度趨勢，收入差距呈現(xiàn)出擴大的跡象。在收入差距擴大趨勢的影響下，不同收入家庭的消費支出也有所擴大。2005年，城鎮(zhèn)居民人均消費支出為4971元，高收入群體人均消費支出是全市平均消費水平的2.6倍，是低收入群體的5.2倍。消費模式的變化。恩格爾系數(shù)逐年下降，消費水平穩(wěn)步上升。2005年，信陽市城鎮(zhèn)居民消費恩格爾系數(shù)為39.8%，比上年下降3.9個百分點。生活觀念改變了，戶外食物的消費增加了。2005年，外出就餐人均消費支出為199元，比上年增長50.5%。普通居民也注重生活質(zhì)量的提高，樹立了敢于消費、熱愛消費、享受消費的觀念，但

7、高收入家庭更注重高端奢侈的消費模式。城市背景下，高收入群體的整體生活已經(jīng)進入相對富裕的階段。消費特點是：除滿足日常生活必需品和高端消費品的需求外，還有大量剩余，生活好，注重生活質(zhì)量的整體提高，追求時尚和個性化消費。中等收入群體總體生活水平處于小康階段。消費的特點是：基本生活消費需求得到滿足，溫飽比例持續(xù)下降，消費從滿足“量”提升到追求“質(zhì)”，積累資金提升到更高的消費水平。低收入群體的總體生活水平已經(jīng)達到溫飽，進入小康社會。消費特點是：滿足基本生活消費后，當(dāng)期收入幾乎沒有平衡。其中，5%低收入群體的人均可支配收入為2453元，人均消費支出為2654元，收支相抵，但食品消費仍是他們消費的主流，生活

8、質(zhì)量不高。2005年，城鎮(zhèn)居民的服務(wù)消費支出為1091元，其中5%的高收入群體為3626元，10%的低收入群體為444元。高收入群體的服務(wù)消費支出是全市平均水平的3.3倍，是低收入群體消費水平的8.2倍?？傮w分析消費特征，隨著信陽經(jīng)濟的發(fā)展，城市居民的消費能力有了很大提高，消費呈現(xiàn)多元化趨勢，不同階層之間不同消費模式的分化日益明顯。不僅消費能力存在梯度差異，消費觀念和消費方式也存在梯度差異。消費呈現(xiàn)出明顯的層次性、城市背景性，居民消費由傳統(tǒng)消費向發(fā)展和享受消費轉(zhuǎn)變。二是商業(yè)市場環(huán)境分析，城市商業(yè)供給特征分析商業(yè)模式、商業(yè)市場分析，百貨商店相對集中，大多處于轉(zhuǎn)型期。信陽百貨主要集中在南街東方紅大

9、道兩側(cè)，如西雅美廣場和弘毅百貨。所有的百貨商店都在從傳統(tǒng)的百貨商店向新的百貨商店轉(zhuǎn)變(品牌管理和特色主題管理，注重環(huán)境改善和人性化等)。)調(diào)整業(yè)務(wù)格式后商業(yè)市場分析、城市商業(yè)供給特征分析餐飲、商業(yè)市場分析、城市商業(yè)供給特征分析休閑娛樂、休閑場所多表現(xiàn)為沿街商鋪，大慶路西段聚集效應(yīng)明顯。近兩年來，大量民間資本投資于洗浴行業(yè)，信陽洗浴企業(yè)數(shù)量迅速增加。信陽目前有16家大型洗浴企業(yè)，但整體規(guī)模小，網(wǎng)點布局不合理，經(jīng)營統(tǒng)一，定位缺乏特色；隨著洗浴企業(yè)數(shù)量的迅速增加，行業(yè)有結(jié)構(gòu)飽和的趨勢，即普通洗浴中心競爭激烈，大型休閑洗浴娛樂中心相對缺乏；由于信陽經(jīng)濟發(fā)展水平不高，洗浴行業(yè)整體檔次較低；只有大慶路的沁

10、園春洗浴中心運營規(guī)模較大，處于獨特的位置，運營狀況良好。商業(yè)市場分析、三個地塊分析及周邊市場分析，本項目位于信陽市南灣區(qū)南灣湖風(fēng)景區(qū)附近，在項目所在的市中心，占地面積221.76畝，約15萬。土地用途：該地塊規(guī)劃用途為95%的使用年限為70年的居住用地和5%的使用年限為40年的商業(yè)用地，容積率不超過1.5，建筑密度不超過25%?；局笜?biāo)，目前，一期、二期、三期工程的土地已被拆除，達到三個供應(yīng)和一個平整。信陽是河南省最南端的城市，距鄭州302公里，地塊有四條：周邊路網(wǎng)發(fā)達，但臨街面偏離主干道南湖大道，地塊位于南灣區(qū)，中環(huán)路以東，松樹灘路以南(以上道路均為規(guī)劃道路，目前為水泥小道)。形狀大致呈不規(guī)

11、則方形，長約398米，寬約398米，地形起伏較大，高差約24米。水利局的家宅位于信陽市南灣管理區(qū)南灣村宗地的南面，位于中環(huán)路的西面，南灣管理區(qū)松樹灘村位于東面。目前，原水泥廠、家庭建筑和居民清除的建筑垃圾還有一些沒有清除，一條泄洪道(寬約1018米)貫穿整個土地。項目地塊距南灣風(fēng)景區(qū)700米，距市區(qū)5公里，距市區(qū)約15分鐘車程。項目地塊與市區(qū)不相連，中間有一個商業(yè)區(qū)。在公眾的印象中，南灣區(qū)屬于郊區(qū)，所以平時沒有在這里購物的習(xí)慣。地塊周圍的商業(yè)氛圍不夠，商業(yè)形象參與度不均衡。然而，社區(qū)設(shè)施是完美的，情節(jié)分析。項目地塊南部，蔬菜市場、小型醫(yī)療機構(gòu)、小型超市、理發(fā)店、雙匯冷鮮店、小型五金店、小型服裝

12、店、小型餐廳、電信銀行、郵政服務(wù)等公共設(shè)施沿街分布，滿足了南灣周邊居民的日常消費。但是，商家的整體業(yè)務(wù)水平較低；規(guī)模小(大多數(shù)商店只有25平方米左右，只有百佳超市有450平方米。南灣湖景區(qū)約有20家小酒店，主要經(jīng)營南灣魚和信陽特產(chǎn)，面積約30平方米。景區(qū)內(nèi)的商業(yè)狀況因游客數(shù)量而異，目前的商業(yè)狀況一般。一、項目周邊租金，項目位于市區(qū)南郊，臨街立面租金范圍為0.2-0.5元/天/；景區(qū)內(nèi)的餐廳以地方菜系為主，旺季主要在旅游期間，租金水平較低，僅為0.16元/天/。南湖大道周邊未來改造規(guī)劃，南湖大道周邊規(guī)劃分析：南湖大道兩側(cè)改造，道路東側(cè)街道商鋪，道路西側(cè)旅游商業(yè)；道路兩側(cè)的商業(yè)項目將在兩年內(nèi)升級改

13、造，這將對交通流量最大的節(jié)點是南湖大道(連接城市主干道)、松樹灘路(連接未來高速公路和景區(qū))，交通流量最大的節(jié)點是未來建鄴路(進入周邊主要社區(qū)主干道)、地塊分析、商業(yè)價值、建鄴路、松樹灘路、中環(huán)路、田明路及各區(qū)。從項目地塊的商業(yè)價值分析來看，南湖大道和松樹灘路入口附近的社區(qū)價值最高。土地臨街統(tǒng)計，摘要：該項目是一個小型的城市邊緣社區(qū)為基礎(chǔ)的項目，地塊分析，專業(yè)人士訪談四種擬議格式，餐飲專業(yè)人士，專業(yè)人士在超市和茶館，專業(yè)人士，專業(yè)人士，休閑和娛樂專業(yè)人士，摘要。商家認為該項目靠近郊區(qū)和景點，環(huán)境優(yōu)雅，交通便利，所以推薦2。經(jīng)營者認為項目的部分業(yè)務(wù)適合經(jīng)營社區(qū)配套設(shè)施(如超市、洗衣房、面包房等)

14、。)，高檔綜合洗浴中心和特色茶館也受到商家的青睞；3.目前，超市、洗浴中心、茶館和社區(qū)配套企業(yè)對該項目持樂觀態(tài)度，并有強烈的進入意向；4.由于本項目位置相對偏向，商戶一般租金承受能力為8-13元/月/；5.餐飲、休閑娛樂、超市業(yè)務(wù)需求面積為300-3000，社區(qū)配套需求面積為40-80，主要在一帶一路商鋪；五個項目的SWOT分析、商業(yè)部分的SWOT分析、六個項目的SWOT分析、定位建議，本項目的商業(yè)不僅滿足了社區(qū)及其周邊地區(qū)的需求，而且重點服務(wù)于項目周邊的整個城市和景點。本項目規(guī)劃居住面積約20萬人，預(yù)計人口超過5000人，周圍1000米范圍內(nèi)居住人口超過2萬人。這個項目的主要任務(wù)應(yīng)該是滿足它

15、的日常需要。周邊環(huán)境和城市發(fā)展規(guī)劃決定了項目要滿足社區(qū)和周邊地區(qū)的需求。該項目位于4A國家級風(fēng)景名勝區(qū)南灣湖，在區(qū)位上應(yīng)承擔(dān)一定的城市功能。商業(yè)功能定位、社區(qū)功能、區(qū)域功能和商業(yè)業(yè)態(tài)定位。本項目的業(yè)態(tài)定位主要是根據(jù)周邊業(yè)態(tài)、城市規(guī)劃和潛在消費者的現(xiàn)狀。最后，根據(jù)商人的經(jīng)驗證據(jù)排除了某些格式的可能性。商業(yè)業(yè)態(tài)定位、周邊業(yè)態(tài)現(xiàn)狀、業(yè)態(tài)定位的重要影響因素、周邊商業(yè)現(xiàn)狀：周邊社區(qū)設(shè)施齊全，但整體規(guī)模小，檔次低，沒有特色商業(yè)。城市規(guī)劃：信陽城市發(fā)展的主要方向是向北部和東部擴展，項目所在的南灣區(qū)未來將主要發(fā)展旅游業(yè)。潛在客戶需求：項目業(yè)務(wù)將承擔(dān)支持項目、服務(wù)城市、輻射周邊三重功能，業(yè)務(wù)規(guī)劃需要有針對性的考

16、慮。根據(jù)以上分析，本項目商業(yè)規(guī)劃如下：特色商業(yè)社區(qū)商業(yè)主要包括兩大區(qū)域，即娛樂休閑餐飲區(qū)和便利服務(wù)區(qū)。商業(yè)業(yè)態(tài)定位，特色商業(yè)區(qū)為城市提供集休閑、娛樂、餐飲為一體的綜合休閑社區(qū)。位置：南湖大道社區(qū)入口；職能：區(qū)域；目標(biāo)：服務(wù)周邊社區(qū)，甚至輻射整個城市；形式：集休閑、娛樂、餐飲為一體的綜合中高檔洗浴中心，對現(xiàn)有商業(yè)形式進行了強化和補充；規(guī)模：約3000人；形式：1-2或1-3層的街道商店和大型商店，以確保足夠的停車位。商業(yè)業(yè)態(tài)定位、中高檔綜合洗浴中心、高檔餐飲和社區(qū)商務(wù)提供完善的生活設(shè)施，完美滿足日常生活需求。支持服務(wù)型企業(yè)：社區(qū)超市、診所、藥店、美容院、干洗店、餅屋、社區(qū)餐飲等。位置：面向街道商業(yè)業(yè)態(tài)定位、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃區(qū)、商業(yè)業(yè)態(tài)定位、特色商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)：集休閑、娛樂、餐飲為一體的綜合性中高檔洗浴中心，對現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)進行升級和補充。便利店、診所、銀行、藥店、美容院、干洗、印刷等。本項目的商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)業(yè)態(tài)和產(chǎn)品定位應(yīng)以市場和客戶需求以及商業(yè)產(chǎn)品定位為基礎(chǔ)。項目的商業(yè)部分主要是街頭店鋪，以街頭店鋪為主要價值點；在產(chǎn)品形式上，社區(qū)內(nèi)的配套業(yè)務(wù)主要是1-2層的