【收藏版】商業(yè)地產(chǎn)運營模式研究報告.ppt

1、、商業(yè)地產(chǎn)運營模式研究，2011年02月，研究背景2008年至2009年是房地產(chǎn)極不平穩(wěn)的2年，樓市進入了較大的深度調(diào)整期。 在這個大下跌階段，商業(yè)地產(chǎn)前所未有地受到關(guān)注，內(nèi)資外資開發(fā)商職業(yè)生涯齊聚，引起了商業(yè)地產(chǎn)擴張的高潮。 對市場反應(yīng)極敏銳的大型開發(fā)企業(yè)，幾年前就把有型商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營作為企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略的重要部分。 保利、中海、SOHU中國、富地、共生創(chuàng)展、WTO等。 住宅市場的研究經(jīng)過多年的研究，理論比較成熟，但由于商業(yè)地產(chǎn)在我國起步較晚，商業(yè)地產(chǎn)的研究才剛剛起步，商業(yè)地產(chǎn)的完善發(fā)展概念可能只是近期。 商業(yè)地產(chǎn)是完全區(qū)別于住房市場的新興行業(yè)。 如果單純停留在住宅市場的經(jīng)營理念從事商業(yè)地產(chǎn)

2、的操作，風(fēng)險是不言而喻的。 因此，有必要全方位認(rèn)識商業(yè)地產(chǎn)運營模式。 希望這個報告能發(fā)揮投球的作用！、市場篇、叁、參考篇、隨意、提案篇、核心內(nèi)容、導(dǎo)讀目錄、壹、理論篇、壹理論篇、市場篇、叁參考篇、隨意提案篇、一、一辦公大樓、公寓、會議中心及商業(yè)服務(wù)業(yè)的經(jīng)營場所等廣義概念，狹義上商業(yè)房地產(chǎn)是商業(yè)服務(wù)包括飲食、娛樂、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等，其開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營模式及功能用途與住宅、公寓、功能用途不同，與第一部分理論篇、商業(yè)地產(chǎn)概念、商業(yè)地產(chǎn)分類、商業(yè)地產(chǎn)價值、住宅相比，商業(yè)是指以買賣方式使商品流通的經(jīng)濟活動， 不動產(chǎn)是不動產(chǎn)和不動產(chǎn)的總稱，指土地和土地上永久的建筑物、構(gòu)筑物、附著物和由此產(chǎn)生的

3、權(quán)利和義務(wù)的關(guān)系的總和。 租賃模式，隨著社會的發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的進步，商業(yè)建筑呈現(xiàn)出規(guī)模大型化、功能多元化和技術(shù)復(fù)雜化三個方面的趨勢。 商業(yè)建筑不僅可以結(jié)合購物場所，還可以結(jié)合休閑、娛樂、飲食等功能。 商業(yè)地產(chǎn)的分類方式很多。 商業(yè)地產(chǎn)概念、商業(yè)地產(chǎn)分類、住宅比較、商業(yè)地產(chǎn)價值、租賃模式、商業(yè)地產(chǎn)概念、商業(yè)地產(chǎn)分類、住宅比較、商業(yè)地產(chǎn)價值、興力達廣場、天河城廣場、商業(yè)分類大型商業(yè)綜合體(購物中心)、租賃的可得性強、容易銷售、收益率快， 同時面臨管理難度高的缺點，使集團戰(zhàn)略、當(dāng)?shù)厥袌鰻顩r和商業(yè)街的特征平衡，可以考慮商業(yè)模式、商業(yè)房地產(chǎn)概念、商業(yè)房地產(chǎn)分類、住宅比較、商業(yè)房地產(chǎn)價值、租賃模式、商業(yè)分

4、類-商業(yè)房地產(chǎn)概念、商業(yè)房地產(chǎn)分類、住宅比較、商業(yè)房地產(chǎn)價值、租賃模式、通用商業(yè)類型(旅游、休閑、體育等)、旅游資源豐富、通用商業(yè)類型包含旅游、休閑、體育等商業(yè)概念，是項目可以考慮的商業(yè)模式。 一般商業(yè)類型(旅游、休閑、體育等)、旅游資源豐富、一般商業(yè)類型中包含的旅游、休閑、體育等商業(yè)概念對某個項目來說也可以考慮的商業(yè)模式、商業(yè)房地產(chǎn)概念、商業(yè)房地產(chǎn)分類、住宅比較、商業(yè)房地產(chǎn)價值、租賃模式為項目開發(fā)酒店提供市場機遇，從對高級五星酒店抗性有限的商業(yè)房地產(chǎn)分類、住房比較、商業(yè)房地產(chǎn)價值、租賃模式和行業(yè)研究結(jié)果來看，項目所在區(qū)域仍在升級改造中； 目前行業(yè)內(nèi)對甲級寫字樓市場十分有希望，市場在未來幾年發(fā)

5、展迅速，空運率下降，租金和銷售價格大幅上升目前的寫字樓分布主要位于CBD區(qū)域，但本區(qū)甲級寫字樓的供應(yīng)沒有一定的市場機會，但項目所在區(qū)域不是對辦公大樓有大量需求的商務(wù)辦公區(qū)，而是現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)對辦公大樓有需求的業(yè)者往往是專業(yè)市場的所有者，這樣的業(yè)者對辦公大樓的等級、規(guī)模需求和租金的負(fù)擔(dān)能力相對較低， 項目辦公樓規(guī)模的判斷必須經(jīng)過慎重的市場研究出租模式、商業(yè)分類-商業(yè)辦公樓商業(yè)辦公樓的出現(xiàn)完全是現(xiàn)代社會快速的產(chǎn)物，辦公樓和住宿一體化，“家”辦公樓成為現(xiàn)實，是許多中小企業(yè)的“方便修訂”， 一般現(xiàn)代化，年輕人節(jié)奏快，與追求時尚的消費習(xí)慣很好地符合的商業(yè)分類-交通設(shè)施的商店交通設(shè)施的商店，是指例如地鐵站、車

6、站、機場等交通設(shè)施中和周圍的商店，以及道路兩側(cè)的各種中小型商店。商業(yè)地產(chǎn)概念、商業(yè)地產(chǎn)分類、住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)價值、租賃模式、/住宅：住宅的功能要求比較單一，主要滿足人們的居住功能，住宅為客戶提供的是他們所需的“生活方式”/商業(yè)地產(chǎn)最一般的功能作為商品流通的基礎(chǔ)設(shè)施， 承接商品流通的同時，商業(yè)地產(chǎn)可以搭載飲食功能、娛樂功能、休閑功能、商務(wù)功能等其他功能，功能、/住宅：住宅選區(qū)的靈活空間更大，無論是城市中心、城市郊區(qū)還是荒郊野嶺，都可以開發(fā)。 商業(yè)地產(chǎn)：商業(yè)地產(chǎn)對地區(qū)的要求更高。 李嘉誠先生對決定商業(yè)地產(chǎn)投資的最重要的考慮因素的論斷是：“地區(qū)、地區(qū)或地區(qū)”商業(yè)對“易達性”的要求高，要求強的輻射力

7、，有地區(qū)、商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的區(qū)別。 投資性顧客通過購買后的出租和房地產(chǎn)的漲價獲利。 商業(yè)地產(chǎn)：但商業(yè)地產(chǎn)客戶包括商家、商店投資者和目標(biāo)消費者三種人。 商業(yè)生產(chǎn)的客戶群的復(fù)雜性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅的復(fù)雜性。、客戶、商業(yè)地產(chǎn)概念、商業(yè)地產(chǎn)分類、住宅地產(chǎn)的區(qū)別、商業(yè)地產(chǎn)價值、租賃模式、商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別、商業(yè)地產(chǎn)概念、商業(yè)地產(chǎn)分類、住宅地產(chǎn)的區(qū)別、商業(yè)地產(chǎn)價值、租賃模式，總結(jié)商業(yè)地產(chǎn)比住宅更加復(fù)雜且有專業(yè)要求，真正實現(xiàn)了從房地產(chǎn)開發(fā)者向房地產(chǎn)經(jīng)營者的轉(zhuǎn)變商業(yè)房地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)的區(qū)別、商業(yè)房地產(chǎn)概念、商業(yè)房地產(chǎn)分類、住宅房地產(chǎn)的區(qū)別、商業(yè)房地產(chǎn)價值、租賃模式、商業(yè)房地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)的區(qū)別、商業(yè)房地產(chǎn)概

8、念、商業(yè)房地產(chǎn)分類、住宅的比較、商業(yè)房地產(chǎn)價值、商業(yè)房地產(chǎn)價值的價值鏈一個主體是雙重或三重的作用， 房地產(chǎn)多數(shù)是分割產(chǎn)權(quán)的銷售(全部或部分)，在這種模式下，開發(fā)商也是投資者，排在運營鏈的最前面，小業(yè)主也是投資者，排在開發(fā)商之后。 但是，未來的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營多依賴基金的進入和證券化，有獨立的投資主體。商業(yè)區(qū)經(jīng)營復(fù)雜性遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅區(qū)，當(dāng)國家增加商業(yè)區(qū)額時，現(xiàn)在如恒隆、華潤、保利、瑞安、御景等，增加房地產(chǎn)持有，增加租金回報。 為什么？ d -例：四天王的典范，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是對住宅開發(fā)者的三重利，結(jié)論住宅地產(chǎn)是區(qū)域性的階段性產(chǎn)業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)是金融、房地產(chǎn)、商業(yè)三者結(jié)合最理想的產(chǎn)品。 商業(yè)房地產(chǎn)和住宅房

9、地產(chǎn)的區(qū)別，商業(yè)房地產(chǎn)概念，商業(yè)房地產(chǎn)分類，住宅的比較，商業(yè)房地產(chǎn)價值，商業(yè)房地產(chǎn)價值-開發(fā)者的利益，商業(yè)房地產(chǎn)越經(jīng)營越有附加值，有經(jīng)營實現(xiàn)商業(yè)利益和鄰接房地產(chǎn)高，壹、提高開發(fā)企業(yè)的知名度，增加股票在資本市場的吸引力的租賃模式， 商業(yè)房地產(chǎn)和住宅房地產(chǎn)的區(qū)別，商業(yè)房地產(chǎn)概念，商業(yè)房地產(chǎn)分類，住宅的比較，商業(yè)房地產(chǎn)價值，租賃模式，/特征說明：不租賃模式由開發(fā)者僅出售、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)權(quán)，完成出售后基本不介入， 只有物業(yè)管理部門進行日常統(tǒng)一維護管理的優(yōu)勢分析：開發(fā)者可以迅速回收投資，實現(xiàn)短期結(jié)算，減輕資金壓力，并且不需要承擔(dān)后期經(jīng)營的壓力和風(fēng)險，同時投資者也有完全的經(jīng)營自主權(quán)。 劣勢分析：產(chǎn)權(quán)分期銷售后，

10、由于經(jīng)營權(quán)迅速分散，經(jīng)營權(quán)迅速分散，開發(fā)者不能進行統(tǒng)一招商和統(tǒng)一經(jīng)營管理，導(dǎo)致行業(yè)組合混亂，出現(xiàn)無序狀態(tài)，導(dǎo)致最終經(jīng)營不完善等結(jié)果，商店價值也大幅度縮小。 因此，在這個模式中，顧客對未來商業(yè)的價值容易變得悲觀，不利于銷售的順利進展，最終可能導(dǎo)致整個商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的失敗。 匹配項目：銷售不租賃的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，一般限于商業(yè)大宗銷售或少量的社區(qū)街商店，對于大賣場的零散銷售和大型商業(yè)街的銷售，不租賃經(jīng)營管理會失控較多。 典型例：深圳大東門商業(yè)區(qū)從地理位置的優(yōu)勢出發(fā)，采用不借的開發(fā)模式，取得驚人的成功，深圳商業(yè)人流成為最旺盛的商業(yè)中心之一，但同時，許多商場也難以立足，其中有相當(dāng)?shù)脑?，不借的營銷模式種

11、類銷售大東門商圈由于缺乏更加統(tǒng)一的訂劃和引導(dǎo)，近年來內(nèi)部環(huán)境惡化，核心地位和商業(yè)功能嚴(yán)重退化。模式1 :不出售、商業(yè)地產(chǎn)與住房地產(chǎn)的區(qū)別、商業(yè)地產(chǎn)概念、商業(yè)地產(chǎn)分類、住房比較、商業(yè)地產(chǎn)價值、租賃模式、/特征說明：該模式由開發(fā)者自身進行市場培育，營造商業(yè)氛圍，承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，通過持續(xù)有效的經(jīng)營管理來提高商業(yè)價值的具體操作方式優(yōu)勢分析：經(jīng)營好的話，可以創(chuàng)造項目品牌價值，提高項目競爭力，使整個房地產(chǎn)長期穩(wěn)定成為一個品牌，開發(fā)者享受房地產(chǎn)高持續(xù)穩(wěn)定的租賃收益。 劣勢分析：不可銷售的發(fā)展模式對開發(fā)者的資金實力要求很高，資金壓力大，同時面臨經(jīng)營風(fēng)險的商業(yè)經(jīng)營能力缺乏的發(fā)展商，采用不可銷售的模式，往往面臨困境

12、：房地產(chǎn)大量轉(zhuǎn)租給大企業(yè)，經(jīng)營收益穩(wěn)定，利潤穩(wěn)定隨著商戰(zhàn)的升級，如果采用大企業(yè)支付的租金收益率低的散租模式，可以提高預(yù)想的租金收益，但由于自己的經(jīng)營能力弱，百貨商店經(jīng)營失敗的情況很多。 匹配項目：現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)有很多不暢銷的模式，在購物中心的開發(fā)中，在購物中心遇到“一賣就死”的黑色法則后，越來越多的開發(fā)者必須面對運營購物中心的現(xiàn)實。 典型示例：深圳中信城市廣場是深圳市首個大型城市中心MALL，位于深南中信商圈，占地面積5萬平方米，建筑面積15萬平方米，由購物中心、中信大廈和星光廣場三部分組成。 深圳中信城市廣場國際品牌云集，2006年一舉獲得中國購物中心領(lǐng)域最高獎“最佳購物中心運營獎”和“20

13、07年度最佳購物中心運營團隊獎”的優(yōu)勢分析：開發(fā)者自主經(jīng)營，所有者，同時也是經(jīng)營者在商業(yè)經(jīng)營中應(yīng)該具有一定優(yōu)勢的另一個動向是為了融資，有些房地產(chǎn)開發(fā)者喜歡零售超市的商場流動資金。 劣勢分析：但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)經(jīng)營的跨越，很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在嘗試商業(yè)運營中堵住了水，有些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在運營零售商業(yè)時，一般從現(xiàn)有百貨公司挖幾個人組成小組，不知道百貨公司的深度就參加了比賽。 匹配項目：大型百貨中心常見的商業(yè)項目。 典型情況：茂業(yè)百貨商店茂業(yè)集團在全國范圍內(nèi)以土地拍賣、房地產(chǎn)采購、所有權(quán)采購等多種方式進行了積極開拓展，由茂業(yè)國際控股公司經(jīng)營管理，經(jīng)過十佟年的顯著發(fā)展，目前在全國華南、西南、華北

14、、華東地區(qū)有19家店鋪。 茂業(yè)國際實現(xiàn)了商場與房地產(chǎn)的對接，走出茂業(yè)特色的商業(yè)模式，取得了很大的成功。 年銷售額70多億元，稅收貢獻3億元，員工數(shù)萬人。 模式3 :不租賃、商業(yè)地產(chǎn)與住房地產(chǎn)的區(qū)別、商業(yè)地產(chǎn)概念、商業(yè)地產(chǎn)分類、住房比較、商業(yè)地產(chǎn)價值、租賃模式、/特征說明：租賃結(jié)合的模式是銷售租賃的一部分，開發(fā)者多將一部分房地產(chǎn)租賃到主力店，再銷售一部分優(yōu)勢分析：開發(fā)人員都掌握了大部分的財產(chǎn)權(quán)，銷售的只是小部分，往往是把整個高樓租給品牌經(jīng)營者，把品牌經(jīng)營者作為商場經(jīng)營的主體，發(fā)揮他們的品牌效應(yīng)，把低樓作為大企業(yè)的輔助營業(yè)區(qū)分開銷售經(jīng)營要點：要點1，優(yōu)惠的租金是零售的主力店，引進下一家主力店，他們的租金一般較低，但這些品牌的進出，受歡迎，擁有這家百貨商店，總體上比丟失的還要大。 要點2，通過主力店提高輔助營房的銷售價值，同時要找到輔助營房的正確定位，真正利用主力店的人流。 典型案例：上海拇指廣場租賃與并行運營模式，2萬平方米由主力店家樂福長期租賃，其馀4萬平方米商店采取銷售戰(zhàn)略，將所有權(quán)出售給投資者，將其經(jīng)營權(quán)收回，由證大商旅管理公司統(tǒng)一管理，所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、 出售資金，統(tǒng)一經(jīng)營管理的家樂福、星巴克、肯德基等入住，使這塊商業(yè)地產(chǎn)大獲成功。 模型4