純?nèi)A一號(hào)特別機(jī)會(huì)地產(chǎn)基金募集方案.ppt

1、純?nèi)A一號(hào)特別機(jī)會(huì)地產(chǎn)基金 募集說(shuō)明書(shū),純?nèi)A基金：“純?nèi)A一號(hào)”股權(quán)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙) 基金管理人（普通合伙人）：上海純?nèi)A投資管理有限公司 基金托管人（托管銀行）： 中國(guó)工商銀行 基金投資人（有限合伙人）：用貨幣方式認(rèn)購(gòu)本中心的機(jī)構(gòu)投資者或個(gè)人投資者 法律顧問(wèn)律師行： 國(guó)浩律師集團(tuán)事務(wù)所 審計(jì)事務(wù)所： 上海立信長(zhǎng)江會(huì)計(jì)師事務(wù)所 （擬）,內(nèi)部文件,涉及項(xiàng)目保密材料。未經(jīng)許可，不得非法采用和外傳,2,純?nèi)A特別機(jī)會(huì)地產(chǎn)基金成立的宏觀背景,全球最安全的快速增長(zhǎng)市場(chǎng) 中國(guó)十三億人口紅利和5億人口的城市化進(jìn)程，造就100萬(wàn)億元的消費(fèi)市場(chǎng),房地產(chǎn)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用已超過(guò)GDP的15%，中房上海

2、的住宅指數(shù)從1999年10月的1000點(diǎn)，到2005年5月達(dá)2275點(diǎn)，調(diào)控了5年后，2010年已達(dá)到4246點(diǎn)。無(wú)數(shù)次宏觀調(diào)控從2005年以來(lái)連續(xù)第六年制造了地根緊張，從而使房?jī)r(jià)又飆升了186%，并估計(jì)將在5-10年內(nèi)持續(xù)這一趨勢(shì)。,3,純?nèi)A特別機(jī)會(huì)地產(chǎn)基金成立的國(guó)內(nèi)外背景,調(diào)控的推出帶來(lái)的商住兩用物業(yè)機(jī)遇 2010年5月，房產(chǎn)新政一個(gè)月來(lái)，各地樓市陷入觀望，成交量銳減。消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)下跌預(yù)期增強(qiáng)，觀望氛圍濃。雖然樓市的銷(xiāo)售拐點(diǎn)已然出現(xiàn)，但成交均價(jià)仍然堅(jiān)挺。 5月16日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在天津考察時(shí)強(qiáng)調(diào)：“加強(qiáng)協(xié)調(diào)，適時(shí)適度。關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)政策的協(xié)調(diào)配合，既形成調(diào)控整理合力，又要防止多項(xiàng)政策疊加

3、的負(fù)面影響，始終合理把握政策力度?！敝醒敫邔訉?duì)于房產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度依然是遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，即政府不希望房?jī)r(jià)下跌。中央高層更是表態(tài)調(diào)控又遇兩難。地方政府繼續(xù)需要依靠土地財(cái)政獲取50%的支柱利益。 房產(chǎn)稅擴(kuò)征至住宅領(lǐng)域要變成現(xiàn)實(shí)，還面臨區(qū)分“房產(chǎn)”與“地產(chǎn)”、改革房產(chǎn)會(huì)計(jì)評(píng)估制度以及有效甄別征稅對(duì)象等問(wèn)題。國(guó)家稅務(wù)總局公開(kāi)表態(tài)：地方對(duì)房產(chǎn)稅征收范圍沒(méi)有解釋權(quán)。 通脹逼近、宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)并不牢固，“國(guó)十條”以后無(wú)法再出物業(yè)稅。 通過(guò)專(zhuān)注商業(yè)地產(chǎn)成為新晉首富的大連萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王建林表示：房產(chǎn)下行乏力，國(guó)家不會(huì)喪失理性，不顧經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保8和就業(yè)率。而且宏觀調(diào)控越久越有助于低價(jià)出手購(gòu)買(mǎi)土地。 2009年寬松的貨

4、幣政策使得大量信貸資金流入樓市；強(qiáng)烈的通脹預(yù)期使更多消費(fèi)者投入到買(mǎi)房行列。人口紅利和城市化導(dǎo)致市場(chǎng)需求依然存在， 房?jī)r(jià)高企有了充足的理由。 全球尤其是最近歐元區(qū)的金融動(dòng)蕩、以及中國(guó)股市的劇烈變化使中國(guó)的高端房地產(chǎn)再度成為全球資本和國(guó)內(nèi)資本的避風(fēng)港。國(guó)內(nèi)資本在炒煤、炒蒜、炒綠豆受到國(guó)家行政干預(yù)的重創(chuàng)后，再度關(guān)注高端房地產(chǎn)。 本次基金募集后，主要投資于不受政策影響的非住宅項(xiàng)目。,4,純?nèi)A特別機(jī)會(huì)地產(chǎn)基金成立的金融環(huán)境及優(yōu)點(diǎn),有限合伙的私募股權(quán)基金給各界帶來(lái)投資房地產(chǎn)的特殊機(jī)會(huì) 有限合伙的私募股權(quán)基金國(guó)家鼓勵(lì)、環(huán)境寬松，2007年6月，有限合伙明確合法化；沒(méi)有最低注冊(cè)資金限制，設(shè)立程序簡(jiǎn)便。目前，已

5、有金地集團(tuán)和易居中國(guó)募集成功。 2007年合伙企業(yè)法進(jìn)行了重新修訂，并于2007年6 月1日開(kāi)始實(shí)施。新合伙企業(yè)法引入了有限合伙企業(yè)的規(guī)定。其中關(guān)于有限責(zé)任合伙制度的安排也消除了私募股權(quán)基金前期面臨承擔(dān)無(wú)限責(zé)任的法律障礙。對(duì)于基金管理人的激勵(lì)，可以由全體普通合伙人商定，這更有利于中國(guó)私募股權(quán)基金的發(fā)展。 合伙企業(yè)的合伙人分為普通合伙人（General partner簡(jiǎn)稱GP）和有限合伙人(Limitited partner簡(jiǎn)稱LP),GP參與合伙事務(wù)的管理并少量出資，承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任，LP負(fù)責(zé)現(xiàn)金出資，有限合伙人以出資額為限承擔(dān)有限責(zé)任。 優(yōu)點(diǎn)：僅對(duì)合伙人征稅，避免了公司制基金的雙重征稅。 純

6、華投資管理團(tuán)隊(duì)擁有一支優(yōu)秀的投資管理團(tuán)隊(duì)，主要成員均擁有十幾年以上房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)，具備廣泛高端人脈、成熟投資經(jīng)驗(yàn)和成功案例?，F(xiàn)發(fā)起募集一支規(guī)模為3億元人民幣的有限合伙股權(quán)投資基金（純?nèi)A一號(hào)基金）。 目前首個(gè)意向項(xiàng)目需要土地款即3億元左右，目前架構(gòu)為單設(shè)單立，如有另外項(xiàng)目設(shè)立另外基金，以方便籌建和結(jié)算。,5,純?nèi)A特別機(jī)會(huì)地產(chǎn)基金募集方案簡(jiǎn)介,本基金采用有限合伙制形式（GP+LP)，基金管理人作為普通合伙人負(fù)責(zé)基金的管理經(jīng)營(yíng)； 本基金為人民幣基金，第一期規(guī)模為3億元；投資方向?yàn)殚L(zhǎng)三角內(nèi)具有潛力的中小型精品房地產(chǎn)項(xiàng)目；目標(biāo)回報(bào): 預(yù)期年化回報(bào)率25左右；投資壓力測(cè)試，按項(xiàng)目投資時(shí)精算評(píng)估，房?jī)r(jià)降

7、20%情況下仍能保證15%的投資年收益。 基金注冊(cè)地：上海； 銀行托管費(fèi): 0.1%每年； 基金周期： 2+1年；其中投資期2年（集中投資已考察的2-3個(gè)項(xiàng)目，基金周期相應(yīng)縮短）； 管理費(fèi)用： 每年2； 基金管理人：上海純?nèi)A投資管理有限公司； 基金托管人：中國(guó)工商銀行 律師行： 國(guó)浩律師集團(tuán)事務(wù)所 審計(jì)事務(wù)所：上海立信長(zhǎng)江會(huì)計(jì)師事務(wù)所 （擬） 浮動(dòng)收益分成： 其中超出15%低于20%部分的收益， 按照GP分20%LP分80%處理。 其中超出20%低于30%部分的收益， 按照GP分30%LP分70%處理。 其中超出30%的收益， 按照GP分40%LP分60%處理。 預(yù)計(jì)年收益率15%沒(méi)有達(dá)到的處

8、理 ：GP只收取管理費(fèi)但不參與收益分 如出現(xiàn)虧損以基金GP管理人資金作為優(yōu)先虧損賠付。,6,GP/LP結(jié)構(gòu)關(guān)系示意圖,LP1=純?nèi)A投資咨詢公司300萬(wàn)元,LP2=向機(jī)構(gòu)投資者招募14700萬(wàn)元 每份額度為約3000萬(wàn)元,純?nèi)A一號(hào)基金3億元,GP=上海純?nèi)A投資管理有限公司,基金管理 投資決策,LP3=向個(gè)人普通投資者招募1.5億元 每份額度為500萬(wàn)元,投資項(xiàng)目1,投資項(xiàng)目2,投資項(xiàng)目5,管理費(fèi)、盈利分成,注：目前每個(gè)項(xiàng)目成立單獨(dú)基金,互不混淆,7,純?nèi)A特別機(jī)會(huì)地產(chǎn)基金投資決策流程,8,純?nèi)A特別機(jī)會(huì)地產(chǎn)基金投資策略：,重點(diǎn)投資領(lǐng)域 住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 只挑選城市中心和副中心項(xiàng)目，有利于現(xiàn)金回收，價(jià)格穩(wěn)

9、定,針對(duì)剛性需求。 小戶型或住宅式辦公樓 區(qū)域領(lǐng)先、可分割出售的公寓式辦公，商住倆宜，市場(chǎng)穩(wěn)定擴(kuò)張中。 可小戶型（精裝修），可大戶型（仿豪宅），提升品位和價(jià)格。 商業(yè)街鋪 政府的存量資產(chǎn)和銀行的不良資產(chǎn)處置 只選擇可以分割出售的小型商鋪和商業(yè)街,9,純?nèi)A特別機(jī)會(huì)地產(chǎn)基金風(fēng)險(xiǎn)管理,公司架構(gòu),資產(chǎn)托管,投資決策,跟蹤管理,退出計(jì)劃,采用有限合伙制，明確職責(zé)和義務(wù)，規(guī)范企業(yè)運(yùn)作 GP和LP鎖定利益和風(fēng)險(xiǎn),存續(xù)期間企業(yè)的現(xiàn)金及股權(quán)資產(chǎn)由銀行監(jiān)管，三方共同保證企業(yè)財(cái)產(chǎn)安全 定期向LP匯報(bào)企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況,嚴(yán)格而透明的投資決策程序，GP、顧問(wèn)、LP代表集體決策，共同把關(guān)，杜絕任何違規(guī)操作行為 合理配置資產(chǎn)組合

10、，降低成本，分散風(fēng)險(xiǎn),幫助被投項(xiàng)目?jī)?yōu)化治理結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)制度，以及銷(xiāo)售戰(zhàn)略 幫助被投企業(yè)整合外部資源，拓展市場(chǎng)定位,原則上貫徹迅速退出原則， 同國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)上市基金（Reits) 合作拓寬退出方式，提高資產(chǎn)運(yùn)作效率,全程化的風(fēng)險(xiǎn)控制，從最大程度上為合伙企業(yè)資產(chǎn)的安全和收益提供保障。,10,純?nèi)A特別機(jī)會(huì)地產(chǎn)基金風(fēng)險(xiǎn)控制：,風(fēng)險(xiǎn)控制：保證投資有盈利收益的前提和保證。 普通合伙人企業(yè)股東和執(zhí)行管理團(tuán)隊(duì)共同組成投資決策委員會(huì)，有限合伙企業(yè)先期委托執(zhí)行管理團(tuán)隊(duì)成員及法律顧問(wèn)具體日常負(fù)責(zé)基金投資的管理和執(zhí)行。每個(gè)項(xiàng)目都經(jīng)過(guò)該委員會(huì)商議決策，遵循海外產(chǎn)業(yè)基金投資的相關(guān)程序以及流程。保證投資的科學(xué)性（如對(duì)投資項(xiàng)目

11、委托第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行詳盡、綜合的盡職調(diào)查和內(nèi)部財(cái)務(wù)審計(jì)）。 LP本金風(fēng)險(xiǎn)控制：LP認(rèn)購(gòu)的資金未來(lái)不是打往GP帳戶，而是存在指定的資金托管銀行，由當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行機(jī)構(gòu)托管監(jiān)督。 收益分配的控制：形象地比喻：GP給LP“打工”，LP放權(quán)但有收益率業(yè)績(jī)考核，如果沒(méi)有達(dá)到預(yù)計(jì)年收益率，雖然GP為L(zhǎng)P也賺到錢(qián)，但沒(méi)有獎(jiǎng)金（收益分配）只有工資（管理費(fèi)）。只有GP達(dá)到或超過(guò)預(yù)計(jì)年收益率，有工資也有獎(jiǎng)金。 投資行為的控制：每個(gè)項(xiàng)目投資，都經(jīng)過(guò)詳盡的盡職調(diào)查和內(nèi)部財(cái)務(wù)審計(jì)，為了公正會(huì)委托第三方會(huì)計(jì)師事務(wù)所和律師事務(wù)所進(jìn)行，對(duì)投資的項(xiàng)目經(jīng)過(guò)投資決策委員會(huì)討論。 信息披露和審計(jì)：GP會(huì)定期編制財(cái)務(wù)報(bào)告，經(jīng)托管銀行復(fù)核，注

12、冊(cè)會(huì)計(jì)師審核后向LP報(bào)告（半年度中期和年度報(bào)告）。會(huì)保存投資相關(guān)所有會(huì)計(jì)帳冊(cè)以備審核。在投資項(xiàng)目后，都會(huì)以書(shū)面或電子文檔方式及時(shí)送達(dá)LP，作為投資信息披露。每年度由第三方會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)有限合伙企業(yè)進(jìn)行審計(jì)并出具審計(jì)報(bào)告，以書(shū)面或電子文檔方式及時(shí)送達(dá)LP。,11,純?nèi)A特別機(jī)會(huì)地產(chǎn)基金投資機(jī)制:,關(guān)于投資決策機(jī)制的說(shuō)明： 中國(guó)的有限合伙企業(yè)法律規(guī)定：有限合伙企業(yè)由普通合伙人執(zhí)行合伙事務(wù)，有限合伙人不執(zhí)行合伙事務(wù)，不得對(duì)外代表有限合伙企業(yè)；因此本有限合伙企業(yè)采用LP參與監(jiān)督，結(jié)合考核GP和執(zhí)行管理團(tuán)隊(duì)年收益率完成情況方式。 全盤(pán)借鑒國(guó)外GP和LP在投資決策上不能被國(guó)內(nèi)投資者理解和接受（國(guó)外私募股權(quán)投

13、資機(jī)構(gòu)中GP有完整的投資決策權(quán)，LP只是投資者），如果類(lèi)似公司制的股東大會(huì)決策，LP在每個(gè)投資環(huán)節(jié)上都參與決策，必然很容易造成分歧，召集幾十個(gè)LP一同開(kāi)會(huì)討論，投資效率低下。最重要的是動(dòng)搖了有限合伙企業(yè)這種法律制度的建立根基（我們不是建立公司制的私募集股權(quán)投資機(jī)構(gòu)，如果LP仍然參與管理而容易被稅務(wù)部門(mén)認(rèn)定為公司制，按照規(guī)定既征收企業(yè)所得稅，又征收個(gè)人所得稅，面臨雙重征稅，會(huì)降低LP實(shí)際收益。而合伙制企業(yè)無(wú)須繳納企業(yè)所得稅）。 考慮到房地產(chǎn)投資行為連貫性和投資先有資產(chǎn)的增加、后有現(xiàn)金收益的投資周期，采用2+1年的分配時(shí)限，即以有限合伙企業(yè)正式成立之日往后二年作為分配年度，如有不可抗因素（如世博會(huì)

14、期間，管制范圍內(nèi)不得開(kāi)工），再順延一年分配。 期間各合伙人不得隨意提前抽回投資，如需抽回或更換、轉(zhuǎn)讓須經(jīng)其他合伙人同意，其他合伙人有權(quán)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)。,12,純?nèi)A特別機(jī)會(huì)地產(chǎn)基金的管理團(tuán)隊(duì),1.蕭純鋼(Steel Xiao) 專(zhuān)業(yè):上海同濟(jì)大學(xué)房地產(chǎn)管理專(zhuān)業(yè) 復(fù)旦大學(xué) 新聞專(zhuān)業(yè) 交通大學(xué) 私募股權(quán)高級(jí)研修班 曾任職于上?；ぞ? 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)上海聯(lián)絡(luò)人 搜房網(wǎng)上海發(fā)展部經(jīng)理, 戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（上海 ）公司 營(yíng)銷(xiāo)策劃部經(jīng)理; 復(fù)地集團(tuán)策源置業(yè)有限公司 發(fā)展部經(jīng)理; 2003創(chuàng)立上海純?nèi)A投資咨詢有限公司 董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理; 上海純?nèi)A實(shí)業(yè)有限公司 董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理; 上海道尚酒店管理有限公司 執(zhí)行董事

15、。上海浙江商會(huì)會(huì)員、房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)員。 參與項(xiàng)目： 全程策劃和銷(xiāo)售方面：澳麗花苑一期、二期策劃和銷(xiāo)售；長(zhǎng)寧區(qū)天原化工廠地塊項(xiàng)目的前期籌備和新天地置業(yè)公司轉(zhuǎn)讓?zhuān)蝗A能集團(tuán)陸家嘴項(xiàng)目前期論證；韻動(dòng)時(shí)代、復(fù)地美墅、古北上城uptown全程銷(xiāo)售工作；2006年起參與上?；S、新華樹(shù)脂廠、第三印刷廠、黎明服裝機(jī)械廠的改建改造方案論證；2007-2008年成功改建涂料印刷廠成為國(guó)際青年旅舍項(xiàng)目，尚華投資公司濱江項(xiàng)目前期定位和招商工作。 土地市場(chǎng)和資產(chǎn)處置方面：服務(wù)于金地集團(tuán)、合生創(chuàng)展、耀江集團(tuán)、旭輝集團(tuán)、長(zhǎng)甲集團(tuán)、香港麗豐控股、新家坡太平星基金、同濟(jì)科技股份公司、廣州珠光集團(tuán)、深圳長(zhǎng)城集團(tuán)、深圳寶安集團(tuán)、福

16、建融僑置業(yè)、新黃浦集團(tuán)、匯成房產(chǎn)集團(tuán)、上海市及各區(qū)國(guó)資委、華誼集團(tuán)、電氣集團(tuán)、儀電集團(tuán)、東方資產(chǎn)管理公司、長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司等數(shù)十家國(guó)內(nèi)外知名房產(chǎn)財(cái)團(tuán)、資產(chǎn)處置企業(yè)。 金融方面：為通策中國(guó)、杭州正達(dá)集團(tuán)、江蘇久隆投資集團(tuán)、上海泰龍房產(chǎn)等提供融資服務(wù)，同上海國(guó)際投資公司、杭州工商信托、交銀國(guó)際信托、麥格里銀行、建行信托、天津?yàn)I海聯(lián)創(chuàng)基金等建立了長(zhǎng)期良好合作關(guān)系。 現(xiàn)任純?nèi)A基金的執(zhí)行合伙人。,13,純?nèi)A基金的管理團(tuán)隊(duì),2.陸豪(Howard Luk) 專(zhuān)業(yè)：同濟(jì)大學(xué) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理 職稱：會(huì)計(jì)師 證書(shū)：房地產(chǎn)經(jīng)記人 房地產(chǎn)估價(jià)員 從事房產(chǎn)工作近18年。曾就職公司： 上海僑惠房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 總經(jīng)理

17、 上海荷橡經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司 總經(jīng)理 上海洋江房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司 總經(jīng)理 曾組織并領(lǐng)導(dǎo)的代表項(xiàng)目：上海市虹口區(qū)泰業(yè)公寓（住宅樓） 、宏業(yè)大樓（商務(wù)樓） 、吉祥苑、 水巷天地（商業(yè)） 、駿合御苑 個(gè)人特長(zhǎng)：善于項(xiàng)目預(yù)測(cè)、可行性分析、成本控制、合理避稅、全程樓盤(pán)的操作、有團(tuán)隊(duì)合作精神. 現(xiàn)任純?nèi)A基金的執(zhí)行合伙人。,14,純?nèi)A基金的管理團(tuán)隊(duì),3. 柴一峰 專(zhuān)業(yè)：上海同濟(jì)大學(xué) 電氣工程專(zhuān)業(yè) 海軍工程大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士 香港地產(chǎn)學(xué)會(huì)資深（永久）會(huì)員 曾就職上海解放日?qǐng)?bào)社、新聞報(bào)社 編輯部。上海正隆科技投資有限公司任投資部總經(jīng)理。負(fù)責(zé)組建河南一通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，并擔(dān)任總經(jīng)理。 工作業(yè)績(jī)： 1、曾設(shè)計(jì)過(guò)金

18、融產(chǎn)品操作程序，被金海岸租賃有限公司（商務(wù)部部屬企業(yè)）采用，并成功地在行業(yè)內(nèi)運(yùn)用。 2、曾負(fù)責(zé)對(duì)上海巴鼎大廈的投資與建設(shè)管理，后將其股權(quán)轉(zhuǎn)讓給花旗集團(tuán)，現(xiàn)大廈更名為花旗集團(tuán)大廈。 3、曾參與了對(duì)上海交大上饒國(guó)家科技園區(qū)（國(guó)家級(jí)）的投資創(chuàng)建工作。 4、曾負(fù)責(zé)對(duì)上饒物流園區(qū)的投資創(chuàng)建，并通過(guò)專(zhuān)家評(píng)審（國(guó)家發(fā)改委的評(píng)審）。 5、曾負(fù)責(zé)對(duì)上海交大綠色能源有限公司的投資，同時(shí)負(fù)責(zé)交大綠色能源公司至香港聯(lián)交所上市前的推介和路演。 6、由于工作需要受公司委派在外地組建了專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，從獲取土地開(kāi)始，直至項(xiàng)目竣工驗(yàn)收；至今完成了一個(gè)近9萬(wàn)平方米的住宅小區(qū)，和一個(gè)近15萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)?，F(xiàn)任上海

19、純?nèi)A投資咨詢有限公司顧問(wèn)。,15,純?nèi)A基金的管理團(tuán)隊(duì),4徐天敏 學(xué)歷：本科 職稱：會(huì)計(jì)師 職務(wù)：項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)經(jīng)理 擁有的會(huì)計(jì)上崗證 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理 統(tǒng)計(jì)員 從事財(cái)務(wù)工作22年，其中房產(chǎn)財(cái)務(wù)工作近12年 曾就職的房產(chǎn)公司有：上海僑惠房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，外高橋軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司。 參與過(guò)的樓盤(pán)有：泰業(yè)公寓、外高橋軟件園、西郊別墅、圣地維拉別墅， 個(gè)人特長(zhǎng)：擅長(zhǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本預(yù)算、控制、核算，資金籌措、調(diào)控；熟悉現(xiàn)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅收政策?，F(xiàn)任純?nèi)A基金合伙人。 5. 陳良 空軍政治學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理專(zhuān)業(yè) 本科，同濟(jì)大學(xué)第一屆室內(nèi)裝飾專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)畢業(yè) 就職空軍政治學(xué)院營(yíng)房處（基建辦公室） 材料資質(zhì)中級(jí)、工程預(yù)決算

20、、項(xiàng)目經(jīng)理。 參與重要工程：空軍政治學(xué)院圖書(shū)館、藍(lán)天賓館、教學(xué)樓、體育館、住宅樓等。 就職上海藍(lán)天建筑工程公司、上海藍(lán)天房屋裝飾工程有限公司 參與重要工程：上海地鐵東方路站、空軍政治學(xué)院體育館、明天廣場(chǎng)賓館部分、上海廣電NEC液晶顯示屏辦公大樓、蘇州金雞湖賓館等。 個(gè)人特長(zhǎng)：擁有預(yù)決算資格證,擅長(zhǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)預(yù)決算；熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)監(jiān)理?，F(xiàn)任上海純?nèi)A投資咨詢公司副總經(jīng)理。純?nèi)A基金合伙人。,16,純?nèi)A基金的法律團(tuán)隊(duì),鄒菁律師 上海國(guó)浩律師集團(tuán)事務(wù)所合伙人，上海市法學(xué)會(huì)會(huì)員，上海市律師協(xié)會(huì)公司法專(zhuān)業(yè)委員會(huì)會(huì)員，上海歐美同學(xué)會(huì)法律分會(huì)理事，靜安區(qū)十佳優(yōu)秀非訟律師。華東政法大學(xué)大學(xué)法學(xué)碩士，英國(guó)曼徹斯特大

21、學(xué)國(guó)際商法碩士，復(fù)旦-香港大學(xué)EMBA。 熟悉公司法，外商投資法、建筑房產(chǎn)法的理論和實(shí)踐。在十多年的執(zhí)業(yè)生涯中，在外商投資企業(yè)設(shè)立和運(yùn)作、公司并購(gòu)、私募融資、公司IPO等領(lǐng)域積累了豐富經(jīng)驗(yàn)。并以英語(yǔ)為工作語(yǔ)言代表隊(duì)家海外基金、外國(guó)公司在國(guó)內(nèi)的項(xiàng)目或公司并購(gòu)提供盡職調(diào)查、法律策劃、交易流程設(shè)計(jì)、文本制定、交易過(guò)程監(jiān)控等涉外法律服務(wù)。服務(wù)的領(lǐng)域涉及能源環(huán)保、高科技、房地產(chǎn)、教育、貿(mào)易、酒店、倉(cāng)儲(chǔ)物流等。在核心刊物和重要報(bào)紙發(fā)表多篇法律專(zhuān)業(yè)論文，多次受邀擔(dān)任大型論壇的主持人和演講嘉賓，以及作為SMG第一財(cái)經(jīng)“頭腦風(fēng)暴”嘉賓。著有專(zhuān)著私募股權(quán)基金的募集和運(yùn)作，專(zhuān)題論述法律實(shí)務(wù)與案例。 本次基金的募集，

22、由鄒律師提供全程法律監(jiān)督和服務(wù)。,首席專(zhuān)家 印堃華 上海房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng) 原上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授房地產(chǎn)研究中心主任、現(xiàn)任首席專(zhuān)家 上海市首批特聘市政府決策咨詢專(zhuān)家、財(cái)華地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)研究院名譽(yù)院長(zhǎng) 上海威斯頓不動(dòng)產(chǎn)管理學(xué)院院長(zhǎng)。 出版多部不動(dòng)產(chǎn)研究專(zhuān)著，土地經(jīng)濟(jì)學(xué)、我國(guó)土地財(cái)經(jīng)制度建設(shè)的建議、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與調(diào)控思路、我國(guó)城市土地級(jí)差地租的管理等多部著作。于張泓銘、張永岳并稱“地產(chǎn)三教授”。 為多級(jí)政府提供宏觀決策資源和戰(zhàn)略咨詢。 學(xué)生桃李滿天下，多名學(xué)生已成為房地產(chǎn)業(yè)界翹楚，領(lǐng)導(dǎo)公司成為房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)。 擁有良好的政府關(guān)系和社會(huì)資源。,純?nèi)A特別機(jī)會(huì)地產(chǎn)基金的專(zhuān)家團(tuán)隊(duì),18,純?nèi)A特別機(jī)會(huì)地產(chǎn)基金運(yùn)作特色

23、：,本公司特聘顧問(wèn)均為擔(dān)任過(guò)部（?。┘?jí)領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)，擁有豐富的高端項(xiàng)目來(lái)源和業(yè)界人脈關(guān)系； 純?nèi)A基金的專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)將確?；鸬耐顿Y人獲得穩(wěn)健的收益： 本基金是有限合伙企業(yè)不用交企業(yè)所得稅； 本基金只選擇投資年資金回報(bào)率初步預(yù)測(cè)在25%及以上高回報(bào)的特別機(jī)會(huì)項(xiàng)目； 基金團(tuán)隊(duì)由全程房產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的行業(yè)內(nèi)專(zhuān)業(yè)人員組成； 讓每一個(gè)投資人在兩年后就獲取收益：可以靈活選擇對(duì)所投項(xiàng)目在6-12個(gè)月內(nèi)進(jìn)行部分股權(quán)溢價(jià)轉(zhuǎn)讓?zhuān)Ｓ喙蓹?quán)獲取更大增值收益；,19,純?nèi)A特別機(jī)會(huì)地產(chǎn)基金的戰(zhàn)略合作伙伴,20,純?nèi)A特別機(jī)會(huì)地產(chǎn)基金成員的操作案例(1),復(fù)地美墅,眾業(yè)公寓,吉祥苑,上城UPTOWN,澳麗花園,韻動(dòng)時(shí)代（金匯五街

24、坊）,上海黎明服裝機(jī)械廠 創(chuàng)意園區(qū)項(xiàng)目 項(xiàng)目區(qū)域:虹口區(qū)歐陽(yáng)街道 土地面積:5040平米 產(chǎn)證建筑面積:8843平米 (改建面積:約11080平米) 已通過(guò)前期論證，正在實(shí)施中。,純?nèi)A特別機(jī)會(huì)地產(chǎn)基金成員的操作案例(2),22,純?nèi)A特別機(jī)會(huì)地產(chǎn)基金成員的操作案例(3),上海化工廠改建項(xiàng)目,位于上海市楊浦區(qū)大橋街道，內(nèi)環(huán)線楊浦大橋以內(nèi)，南面黃浦江。 占地約92畝（60899平米） 建筑面積67459平方米 改建成為沿江特色創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)和辦公商業(yè)集群中心,23,純?nèi)A特別機(jī)會(huì)地產(chǎn)基金成員的操作案例(4),位于虹口區(qū)保定路318號(hào)，在原涂料公司招待所原址，改建成為加盟國(guó)際青年旅行社-那宅。體現(xiàn)了設(shè)計(jì)酒

25、店的理念，加盟全球旅行社網(wǎng)絡(luò)，現(xiàn)已營(yíng)業(yè)。,法式復(fù)古外觀,休閑廊道,門(mén)廳前臺(tái),茶室,中庭挑高,24,純?nèi)A特別機(jī)會(huì)地產(chǎn)基金成員的操作案例(4),在傳統(tǒng)居民聚居區(qū)內(nèi)，改建的外觀實(shí)現(xiàn)了同周邊協(xié)調(diào)的風(fēng)格。同時(shí)強(qiáng)調(diào)了內(nèi)部公共空間的設(shè)計(jì)，室內(nèi)設(shè)計(jì)的風(fēng)格從后現(xiàn)代和到特色古典，均有體現(xiàn)。,特色古典房,后現(xiàn)代風(fēng)格房間,視聽(tīng)會(huì)議室,透視公共空間,現(xiàn)代風(fēng)格房間,臨池酒吧,時(shí)尚風(fēng)格房間,后現(xiàn)代風(fēng)格房間,特色古典房,純?nèi)A特別機(jī)會(huì)地產(chǎn)基金成員的操作案例(5),寶山央企江灣項(xiàng)目 引進(jìn)國(guó)家級(jí)同濟(jì)科技園項(xiàng)目 占地面積: 150畝 建筑面積: 14萬(wàn)平方米 功能定位:對(duì)傳統(tǒng)物流工業(yè)園區(qū)進(jìn)行商業(yè)化改造,引進(jìn)國(guó)家級(jí)科技園、大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)

26、。成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和創(chuàng)意、設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。本項(xiàng)目正在實(shí)施中。,26,純?nèi)A特別機(jī)會(huì)地產(chǎn)基金的核心成功因素小結(jié),純?nèi)A基金成功因素,“風(fēng)險(xiǎn)可控”策 略,務(wù)實(shí)的投資 流 程,針 對(duì) 性 增值服務(wù),優(yōu)秀實(shí)戰(zhàn) 管理團(tuán)隊(duì),為投資者創(chuàng)造良好業(yè)績(jī),27,純?nèi)A特別機(jī)會(huì)地產(chǎn)基金的待投資項(xiàng)目池:,1首選項(xiàng)目 徐匯區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)酒店式公寓項(xiàng)目： 土地約3億元左右 可售約21170平米，目前周邊二手房售價(jià)在3.5-4.6萬(wàn)元，600米外的綠地海珀日暉售價(jià)6-16萬(wàn)元/平米.如果本項(xiàng)目設(shè)定總成本在2.2萬(wàn)元，精裝修后按照周邊老工房同等最保守售價(jià)3.5萬(wàn)元,凈現(xiàn)金流1.05億元,自有資金回報(bào)率在 35%,按兩年計(jì)算,年化收益率在17

27、%；如果銷(xiāo)售達(dá)到周邊次新房九折4.25萬(wàn)元，年化收益率在25%；如果銷(xiāo)售達(dá)到周邊豪宅6折的5萬(wàn)元，年化收益率在36%左右。 價(jià)格參考 1.在5月21日的推介會(huì)上,盧灣區(qū)的第104街坊137D-3地塊（滬預(yù)申請(qǐng)告字（2010）第1號(hào)），出讓面積5266.2平方米,容積率0.5,為商業(yè)用地。起始價(jià)11239萬(wàn)元,折合樓板價(jià)高達(dá)42684元/平方米,接近今年2月份華僑城拍得蘇州河北岸東塊1街坊地塊時(shí)所創(chuàng)造的52783元/平方米的紀(jì)錄。依然有綠地、保利、瑞安、凱德、新世界等商業(yè)地產(chǎn)的巨頭領(lǐng)取標(biāo)書(shū)。 2. 5月26日，上海進(jìn)行了樓市新政實(shí)施后首幅涉及限價(jià)房建設(shè)住宅用地的競(jìng)拍，最終由寧波寧興房產(chǎn)和浙江新中源建設(shè)組成