花園洋房產品專題研究.ppt

1、花園洋房產品專題研究,1,花園洋房的實質到底是什么？,花園洋房的實質 從建筑形式角度，花園洋房的概念具有一定的模糊性，其在本質上仍然屬于集合住宅的范疇。 相對于普通多層，洋房產品在居住品質上的到了明顯的提升，因而獲的相對獨立的市場站位。 花園洋房的特點 內：情景往往具有更大的面寬和平層面積，在舒適度提升的基礎上，通過獨特的入戶方式以及入戶花園、大露 臺、景觀餐廳等情景空間的加入，突出了生活方式的豐富和從容，甚至能夠一定程度上“模擬”別墅生活“有天有地”、“獨立私密”等特征。 外：花園社區(qū)往往擁有更好的景觀條件，加上產品觀景面的擴大（面寬）和觀景層次的增加（露臺等），住宅與 景觀的結合更加緊密。

2、 形：洋房產品形象提升，或者表現為用材的考究和工藝的精致，更多的則表現為豐富的建筑形態(tài)和立面細節(jié)，使住宅面貌煥然一新，與普通多層形成明顯差異。 洋房常見的市場角色 低密度社區(qū)中作少量補充，以平衡整體容積率 成熟郊區(qū)化板塊中的經濟性產品 成熟城市板塊中的改善型產品 陌生區(qū)大盤的創(chuàng)新型產品,全國花園洋房分為4大產品系與現狀,1、空間情景化設計：萬科情景花園洋房產品系,2、洋房別墅化設計：萬科寬景HOUSE產品系,3、多層花園化設計：綠城多層花園洋房產品系,4、多層別墅化設計：龍湖弗萊明戈洋房產品系,萬科情景花園洋房：空間情景化，提升洋房院落感、戶型設計情趣化,該洋房屬于萬科專利開發(fā)產品，率先以天津

3、水晶城為案例，打造了洋房的空間情景化 花園洋房，后在全國進行產品線的復制，如成都萬科城市花園、成都萬科城市花園、 成都萬科朗潤園、深圳城市花園、北京萬科青青家園等系列作品，后演變有山地退臺 洋房等。其特點為： 開發(fā)位置：城市城鄉(xiāng)結合地帶的平原地形之上 適用開發(fā)規(guī)模：低密度住宅、混合住宅類集合住宅均可 打造客戶屬性：吸納城區(qū)因為城鄉(xiāng)結合處良好自然生態(tài)與適當城市距離生活轉換的主動郊區(qū)化的生態(tài)客戶，主要以年齡在35-50歲之間的城市中產偏上客戶為主 打造面積：主面積集中在100-190平方米之間的三房或三代同堂居住 打造特點：采用層層退臺的特點，實現多層景觀在垂直面上的高綠化率效應，戶型設計注重情趣

4、化設計 典型分析案例：萬科天津水晶城,萬科天津水晶城,區(qū)域：位于天津市西青 區(qū)，外環(huán)線以外，臨近南 開、紅橋兩區(qū)； 占地面積： 38.4萬平 米。 建筑面積： 38.41萬平米 建筑面積： 38.41萬平米 物業(yè)類型：情景洋房、公寓、聯排，共2700戶 綜合容積率：1,特點：1、萬科情景洋房打破了公寓呆板的形式和封閉的關系，立面設計變化 豐富，入戶方式巧妙，每戶向陽面具有層層退臺的臺階狀結構，使 每戶擁有南向的私家花園或露臺；2、情景花園洋房在設計上融合了別墅的特點，實現了空間個性的突破，最大的的特色是米的橫廳，戶戶有露臺。 主要為4層半建筑，入戶方式巧妙。,首層戶型分析：南向私家花園入戶、情

5、景房、錯層、超大面寬,建筑面積：149.14 架空層儲藏室：28.37 錯層四室兩廳雙衛(wèi) 南入口首層，位于首層， 獨享50左右私家花園，花池的設置，平添主人生活情趣 獨有情景房，倍添院居情 趣 主要特點：贈送地下室來提高性價比；打造錯層提升品質；情景房保持景觀視野。,二層戶型分析：南露臺入戶、錯層、客廳7.4米面寬,建筑面積：140.48 獨創(chuàng)露臺入戶方式，私密性、 歸屬感更強 7.35米開間，近40橫向客廳 和餐廳，視野開闊，采光充分 超過20的主人房寬敞舒適， 可設置走入式衣帽間 活動區(qū)（客廳、餐廳）與休息 區(qū)呈小錯層格局，空間層次豐富 附帶觀景露臺,三層戶型分析：樓梯入戶、南露臺、錯層、

6、客廳7.4米面寬,建筑面積：128.92 （錯層，三室 7.35米開間，近40橫向客廳和餐廳，視野開闊，采光充分 衛(wèi)生間洗衛(wèi)分離，互不干擾 活動區(qū)（客廳、餐廳）與休息區(qū)呈小錯層格局，空間層次豐富 帶景觀露臺,頂躍戶型分析：躍層、豪華主人區(qū)、客廳8.1米面寬,建筑面積：186.59 躍層四室兩 上層豪華主人區(qū)，設臥房、休閑廳、超 大衛(wèi)生間、走入式衣帽間、書房 主臥室連通觀景樓臺，采光通透， 情趣盎然 ；坡屋頂，低于2.2米處可設壁櫥、 衣柜等；頂采光明亮，空氣流通更加順暢 頂層雙向“觀景天窗”，近收陽光與 愜意； 下層8.1米開間寬大客廳與餐廳，三間 臥室、三間衛(wèi)生間； 層高達3米，辟有6米共享

7、空間，空 間寬敞明亮；客廳與觀景露臺相通，便于干燥通 風,銷售特點 一期情景花園實現均價： 5500元/平米左右（05年洋房均價），實現市區(qū)內 中高檔住宅的銷售價格； 銷售火爆，客戶對洋房類的產品形式市場接受度高，達到120-130套/月。 研究分析小結點評 優(yōu)勢：空間層面上的高綠化，實現了洋房別墅居家的私家化特點與取向；同時層層退臺的設計，實現了戶型空間綠化，進而可以彌補因為園林不足或社區(qū)規(guī)模不大的特點；內部設計注重品質與情趣化的銜接是其功能細化的主要特點；空間情景化設計是吸納主動郊區(qū)化的生態(tài)居家客戶為核心買點。 劣勢：該產品設計多用于大盤，若與電梯進行組合規(guī)劃項目會受到量的影響，而不能實現

8、項目整體品質的提升；就其實質來看，仍然是洋房，對項目整體帶動效應不大，土地浪費較大。,萬科寬景HOUSE：洋房疊拼化、實現別墅夢想、提升整盤價值與價格,該洋房屬于寬景HOUSE類產品，其產品的主要特點為在花園洋房的基礎上，利用3、4層復式于 地下室贈送的形式實現了洋房疊拼化居住生活品質，描繪了別墅生活夢想。其特點為： 開發(fā)位置：城市城鄉(xiāng)結合地帶的平原地形 適用開發(fā)規(guī)模：低密度住宅、混合住宅類集合住宅均可 打造客戶屬性：吸納想購買別墅，但受到財力限制的“夢想別墅生活”人群，主要以年齡在35-50歲之間的客戶為主，家庭結構多以三代居家為主 打造面積：主面積集中在140-220平方米之間的三房或三代

9、同堂居住 打造特點：利用3、4層合并，贈送1、2層戶型地下室，實現洋房疊拼居住品質。 全國案例：深圳萬科城、深圳萬科17英里等 分析案例：深圳萬科城,萬科深圳萬科城,寬景HOUSE五大價值點： 1、2層均有地下室 獨特的露臺空間 豐富的建筑形式 氣派的橫向客廳 豪華的頂層套房,一層戶型關鍵詞：下沉式私家院落/半地下層/陽光房,二層結構關鍵詞：地下室與大露臺,三層戶型關鍵詞：復式結構，閣樓和空中花園,銷售特點 2005年，銷售價格為600-8000元/平方米； 在2005年月銷售速度為市場平均水平的1.5倍，月銷售180套左右。,研究分析小結點評,優(yōu)勢：洋房設計的疊拼化，提升了項目品質，滿足了想

10、購買別墅淡受到總價限制的客戶青睞；該產品在混合規(guī)劃中能以高速去化、別墅化設計、合理價格等特點帶動整盤價格攀爬、提升品牌美譽度與知名度。 劣勢：土地浪費較大，不適合規(guī)模小與洋房比例不大的項目進行打造。,綠城多層花園化洋房：6+1多層花園化、整體規(guī)劃園林化、提升戶型花園式,該產品的實際形態(tài)多為6+1形態(tài)，常見于大規(guī)模的低密度社區(qū)內，以社區(qū)的整體環(huán)境為多層戶型 實現社區(qū)高綠化、花園化居家生活。其特點為： 開發(fā)位置：城市城鄉(xiāng)結合地帶的大規(guī)模低密度社區(qū)（容積率在1-1.5之間） 適用開發(fā)規(guī)模：低密度住宅 打造客戶屬性：滿足生態(tài)居住的社會知富階層與生態(tài)養(yǎng)老階層， 打造面積：主面積集中在100-160平方米

11、之間的兩、三舒居產品 打造特點：6+1.6層，一梯兩戶規(guī)劃，后期產品加入了電梯。,全國代表案例：綠城長沙桂園、成都上東陽光、東山國際新城、成都中海國際社區(qū)多層、重慶金科天湖美鎮(zhèn)、龍湖酈江等代表作品。 分析典型案例：綠城長沙桂園,綠城長沙桂園,基本情況： 低樓層、低密度、低容積率、高綠 化率的大型現代化高尚生活園區(qū) 占地：400畝 容積率：1.4 規(guī)劃：采用多組團、高景觀園林進行規(guī)劃,戶型面積設計：在90-160平方米不等的套二、套三、套四位均有。,主要產品特色 ：傳統(tǒng)多層，注重社區(qū)“大花園、小住區(qū)”打造,以多層次、組團化為空 間布局的基本原則，依照 東向和南向兩個入口動線 的延續(xù)，小區(qū)分為大致

12、均 衡的四大組群，共享中心 開放景觀 利用半地下車庫的頂板 形成不受外來交通干擾的 外部空間，結合景觀的設 計，形成為住戶服務的室 外休閑和活動的場所 以江南小鎮(zhèn)為意象體系 規(guī)劃的母本，通過社區(qū)空 間氛圍營造、建筑群落關 系處理、綜合商業(yè)設施安 排、人車分流交通組織 ，營造出“大社區(qū)小 住區(qū)”的布置,總體規(guī)劃通過一定規(guī)模的中心花園和圍合錯落的組團院落，營造層 次極為豐富的綠城景觀系統(tǒng)-重在營造大社區(qū)環(huán)境,社區(qū)景觀看似自由隨意，實則精心經營，與樓座布局形成良好的呼應,在兩級布置中，通過建筑的 圍合，通廊的圍合、景觀的圍 合，最終形成一種院落套院落 的圍合感覺，從而提高了住戶 的安全感及私密性，富

13、有生活 意趣。 同時，在圍合的庭院中，園 林和建筑合一，四季植物呈現 出來時間的流動和生命的變化 延續(xù)。 在社區(qū)的氛圍營造上，綠城 桂花城著力于塑造一個步行的 社區(qū)，中心綠城、組團花園、 廣場等整個社區(qū)活動空間都可 以通過步行來實現，而人性尺 度的把握上則控制在200、300 米的步行距離內。,打造上注重細節(jié)與工藝：不以規(guī)模驚人，強化細節(jié)控制和人本感受，綠城產品 的實景展示對銷售推動作用明顯,綠城多層洋房分析小結,優(yōu)勢：該多層產品成功打造的關鍵點在于營造“大環(huán)境-小住區(qū)”形象；在園林與整體規(guī)劃上的勝利是關鍵。 劣勢：該類項目僅適合大規(guī)模低密度社區(qū)打造；產品形態(tài)無創(chuàng)新，對與高層混搭的社區(qū)，該類多

14、層產品對項目整體與高層價值與價格的提高作用不大。,龍湖弗萊明戈系：多層部分別墅化、提升品質、注重細節(jié),該產品設計在6+1多層的基礎上，使1、2樓與5、6樓實現別墅化設計，提升了3、4 樓產品的價值與價格，加上園林打造上盡量描繪“別墅生活夢想”而成功。其特點： 開發(fā)位置：城鄉(xiāng)結合地帶、城市核心區(qū)、城市邊緣區(qū)(控制面積)均可 適用開發(fā)規(guī)模：低密度住宅、混合低密度、高層+多層 打造客戶屬性：吸納想購買別墅，但受到財力限制的“夢想別墅生活”人群，主要以年齡在35-50歲之間的客戶為主，家庭結構多以三代居家為主 打造面積：主面積集中在110-210平方米之間的三房、四房 打造特點：將1、2樓與5、6樓打

15、造為別墅，注重園林別墅化打造 全國案例：重慶弗萊明戈、成都弗萊明戈、成都銅雀臺等 分析案例：重慶弗萊明戈,弗萊明戈,基本情況：（2005年開發(fā)）：雙拼概念規(guī) 劃、組團圍合式布局 經濟技術指標（一期）/占地面積：8萬平 方米 總戶數：487/容積率：1.0 /綠化率：55%,分析：容積率最低的花園洋房：容積率越低，其建的房子越少，對土地的利用越顯奢侈。在弗萊明戈其容積率均為1.0的超低標準。如此奢侈的用地，產品品質和舒適度在花園洋房領域是最大的震撼和突破，也是相同業(yè)態(tài)中的“稀缺”產品。 獨棟、雙拼的設計，增添建筑尊貴氣質，獨棟，通常被用于形容別墅，雙拼，本是TOWNHOUSE的專屬概念。在弗萊明

16、戈，第一次出現在洋房；洋房，走出行列式的尷尬，接受更多的陽光和幾天遮攔的風景/走出圍合式的窘迫，因為更私密，所以看的更遠。因為建筑的獨立，洋房走向獨立！,建筑設計亮點：戶型設計注重與園林上的互動、共享,更多的窗戶、更多的露臺和長廊等別墅處理手法運用到花園洋房。讓客戶充分地享受風和陽光，以及室外優(yōu)美的景觀； 立面采用別墅專用的高品質外裝文化石、外墻厚質飾文質感涂料STUCOO、加拿大紅雪松木廊架,頂TOWN（200平方米，四房三室三衛(wèi)）,大尺度露臺實現與園林共享、功能奢侈與細分,底TOWN下層 底town上層 分析：下層打造了大面積入戶花園，實現了戶型與園林的交融；設置老人房、功能房、大尺度露臺

17、、工人房等；上層打造為奢華主臥與大尺度露臺。,平層（3、4層，147平方米）：舒居設計、開窗戶與露臺實現與園林相融,分析：采用花園直接入戶形式，以舒適3居委特點，開設多個窗戶與露臺，實現與園林相融。,底TOWN（167平方米）：大露臺、多開窗、與辦地下花園連接,底TOWN一樓 底TOWN負二樓 底TOWN負一樓 分析：打造負一層，與半地下花園相連接、多處開窗戶、大露臺設計，提高戶型舒適度與延展功能空間；功能分層明確。,銷售特點 2009年，銷售價格為6500元/平方米銷售均價； 在2005年月銷售套數位35-60套之間。 研究分析小結點評 優(yōu)勢：實現了從花園洋房道多層的別墅化設計；適合低密度或

18、混合開發(fā)項目的價值溢出、平衡容積率、提升高層+多層社區(qū)整體品質；半圍合式的組團設計增加了多層居住的院落感；開多處窗戶與大露臺設計，擴大了戶型的采光、景觀面。 劣勢：平層戶型仍未實現別墅化，拉底了整體市場形象與品質。,總 結,1、全國洋房4大系列的基本特點歸納為： 綠城系多層6+1：適合城鄉(xiāng)結合處的大規(guī)模、低密度社區(qū)開發(fā)；多層主要起到平衡容積率的作用；利用大社區(qū)環(huán)境營造，提升多層6+1的居住品質；產品設計傳統(tǒng)，對整個社區(qū)或其他類型物業(yè)價值與品質的提升幫助不大；其客戶基礎相對中產化；成功的關鍵點在于社區(qū)打環(huán)境的營造。 萬科情花系洋房：適合城鄉(xiāng)結合處或城市核心區(qū)域混合住宅的開發(fā)利用；其最大價值點在于

19、利用了花園入戶、分層入戶、層層退臺等空間情景化的打造提升洋房戶型品質的提升，達到了洋房居住“別墅意境化”效果；其客戶基礎也相對中產化；一定程度上能提升社區(qū)整體檔次，但受到社區(qū)規(guī)?；蚨鄬泳坝^的限制，對混合開發(fā)的其他物業(yè)價值提升效果不大。,萬科寬景HOUSE：適合混合或低密度開發(fā)均可，其多層別墅化設計的手法能有效提升整盤與其他物業(yè)的價值；能有效吸納準別墅客戶階層的親睞，快速建立項目市場知名度與美譽度；但對集合住宅開發(fā)的土地浪費較大。 龍湖花園洋房：適合任何形態(tài)的開發(fā)形式，其多層6+1部分別墅化設計的手法能有效提升整個社區(qū)品質與多層價格；戶型與外環(huán)境的相互融合式設計，能有效提升準別墅的別墅生活意境；也能對多層客戶進行有效升級，向準別墅客戶方向發(fā)展；但其中間3、4層的平層設計又降低了項目的別墅品質。,2、對其園林設計與戶型設計特點的歸納 4大產品系均以空間情景化設計、多開窗戶、大露臺、入戶花園等多種形式及進行了項目生態(tài)或高景觀視野上的設計，或用來規(guī)避組團景觀不足等特點，如萬科、龍湖的空間情景化可以該類洋房在任何項目、任何體