泰達(dá)市場(chǎng)定位報(bào)告

1、泰達(dá)省R1項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告，2006-09-20，1，項(xiàng)目位置：天津市紅橋區(qū)南、南開(kāi)溝、河北區(qū)毗鄰、扎伊河、新開(kāi)河、南運(yùn)河、北運(yùn)河等沙河立交。項(xiàng)目特點(diǎn)：“海河頭、天津起源、市中心、兩河之間”的優(yōu)良地區(qū)。泰達(dá)市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的住宅用地之一。項(xiàng)目綱要，2，土地4 4:從東到河北大道，從南到新的3個(gè)石街，從西到福泉路和南運(yùn)河北，從北到規(guī)劃天橋。紙面積：總紙面積93645平方米，14000平方米中學(xué)紙，3000平方米警察局和醫(yī)院紙。規(guī)劃指標(biāo)：住宅總建筑面積不超過(guò)27萬(wàn)平方米，相當(dāng)于容積率3.52，是高容積率大的市場(chǎng)項(xiàng)目。沒(méi)有控制限制。土地費(fèi)：6桶1坪，地面地價(jià)2845韓元/坪，共計(jì)7.726億韓元。土地

2、指標(biāo)，3，項(xiàng)目特點(diǎn)，位置是天津的發(fā)祥地，毗鄰城市核心舊城，位于城市北部新興區(qū)，時(shí)機(jī)的泰達(dá)城市改造開(kāi)始較晚，整個(gè)形象處于上升階段；在泰達(dá)城起步較晚的這個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該以結(jié)實(shí)的便利貼優(yōu)勢(shì)、高容積率、與知名品牌相鄰的高價(jià)定位和高價(jià)格實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)目標(biāo)，開(kāi)發(fā)人員是進(jìn)軍天津的第一個(gè)項(xiàng)目，以現(xiàn)有市場(chǎng)為基礎(chǔ)，重視銷售速度和品牌建立，4、核心議題、土地形成了價(jià)值歷史、現(xiàn)實(shí)、決定未來(lái)的方法的效率嗎？情況決定判斷對(duì)方是誰(shuí)嗎？他們?cè)谧鍪裁?？需求決策定位客戶是誰(shuí)？他們?cè)谙胧裁?？三者都通過(guò)目標(biāo)決定如何最大限度地實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)嗎？5，從土地分析、宏觀尺度美索不達(dá)米亞尺度到微觀土地尺度，分層梳理項(xiàng)目土地的保留優(yōu)劣條件，評(píng)價(jià)項(xiàng)目等級(jí)定位和可實(shí)

3、現(xiàn)的形式，6，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)第三極渤海經(jīng)濟(jì)圈，天津成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展主軸的重要節(jié)點(diǎn)時(shí)，天津市發(fā)展第一次有了明確的定位，是中國(guó)未來(lái)15年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中心。天津要逐步建成環(huán)巴林地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，成為國(guó)際港口城市、北京制中心、生態(tài)城市。通過(guò)天津定位、宏觀規(guī)模、天津市總體規(guī)劃(2004-2020年)、7、天津中心城市，近10年來(lái)南部地區(qū)建設(shè)規(guī)模較大，現(xiàn)已超越中央，擴(kuò)展到奧運(yùn)會(huì)獲獎(jiǎng)及大湄公河地區(qū)。相比之下，天津市中心北部屬于傳統(tǒng)老城區(qū)，改造費(fèi)用高，運(yùn)行緩慢，一度發(fā)展滯后。進(jìn)入2003年，隨著海河開(kāi)發(fā)、市政升級(jí)、舊城改造、神谷明建設(shè)等新城市基礎(chǔ)設(shè)施的更新、更換，天津中心市北地區(qū)迎來(lái)了巨大的歷史機(jī)遇，形成了8坪以上的開(kāi)

4、發(fā)地，“北中區(qū)”首次暴露出了線索。天津市長(zhǎng)期以來(lái)，在“南進(jìn)北退、東川貴妃”以后，逐步發(fā)展為城市中心。中央線內(nèi)南北之間、東西之間的不平衡將逐漸改變。作為城市模式、宏觀尺度、8、海河開(kāi)發(fā)的第一個(gè)節(jié)點(diǎn)，本項(xiàng)目所在的泰達(dá)城市地區(qū)將是連接北部城市的南開(kāi)放和市中心的唯一道路。泰達(dá)省、達(dá)比原文化貿(mào)易區(qū)、古文字化街海川路、和平廣場(chǎng)、南站商務(wù)區(qū)、海河水上體育世界等六大節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目的首次啟動(dòng)，共300多億元，建筑規(guī)模超過(guò)400萬(wàn)平方米。經(jīng)過(guò)3年前的準(zhǔn)備，海河節(jié)點(diǎn)已經(jīng)正式開(kāi)始施工，吸引外國(guó)投資和國(guó)際商業(yè)品牌大舉進(jìn)軍，正在建設(shè)包括商業(yè)、酒店、辦公樓、文化項(xiàng)目在內(nèi)的44個(gè)綜合工程設(shè)施和數(shù)百萬(wàn)平方米的高檔住宅。兩年內(nèi)，海河沿

5、岸將完成江河、堤防、市政支援工程；3-5年后，海河第一個(gè)六大節(jié)點(diǎn)工程將竣工。海河景觀系統(tǒng)初步形成。開(kāi)發(fā)海河，宏觀規(guī)模，9，宏觀規(guī)模概要，新的國(guó)家戰(zhàn)略，天津?qū)⒂瓉?lái)前所未有的發(fā)展機(jī)遇，進(jìn)入世界大都市行列。從城市發(fā)展過(guò)程來(lái)看，天津市南部比北部地區(qū)更發(fā)達(dá)，認(rèn)可水平更高。但是隨著城市變革的擴(kuò)大，地區(qū)差異逐漸縮小，城市中心的地位進(jìn)一步加強(qiáng)。天津市的地位不斷加強(qiáng)，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了持續(xù)的斛斯椿市中心的復(fù)興，顧客對(duì)地區(qū)的認(rèn)同不斷加強(qiáng)，地段價(jià)值不斷提高，10、發(fā)展過(guò)程，美索不達(dá)米亞，過(guò)去和未來(lái)的交匯點(diǎn)，三岔口地區(qū)是天津市的發(fā)祥地，歷史上是天津的經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心，堅(jiān)持目前的狀況處于大規(guī)模城市改造的熱潮中。未來(lái)

6、將發(fā)展到天津市北部的城市功能中心。11，西站物流中心，天津西站，城市間公交站，鐵路酒店，本建，中關(guān)村規(guī)模，北側(cè)支援，北側(cè)鐵路線，沿線，北大醫(yī)院，延都餐廳，以北側(cè)支援現(xiàn)狀為主，低等級(jí)城際交通條件便利。12，美索不達(dá)米亞，南方支援，舊城(公共建筑96萬(wàn)平方米)，在這種情況下，男子車道(計(jì)劃40萬(wàn)平方米)，大胡同(30萬(wàn)平方米)，長(zhǎng)征醫(yī)院，31中學(xué)，盤(pán)龍大，13、天津市道教改造的重點(diǎn)區(qū)域之一，泰達(dá)省今后將形成以“五路”、“四橋”為重點(diǎn)的集中交通體系，與城市軌道交通連接良好。天津兩條水平的垂直快速公路，其中北水平西青路快速公路，西垂直河北街快速公路，正在建設(shè)中。橫跨海河的自海橋、南運(yùn)河的三橋正在建設(shè)，

7、金華大橋即將擴(kuò)建。街區(qū)內(nèi)的三條石街，南運(yùn)河北路，扎伊河南路正在施工中。城市管網(wǎng)的全面擴(kuò)展和升級(jí)。建立鐵路運(yùn)輸1號(hào)線，6號(hào)線計(jì)劃，具備優(yōu)秀的旅行條件。交通條件，美索不達(dá)米亞，14，A1堤防休閑區(qū)，a現(xiàn)代工業(yè)和城市歷史博物館b四合院廣場(chǎng)c紫雅河堤防公園d特色餐飲，巴e游船碼頭f摩天輪g北開(kāi)渡輪h窯堡I曾工程鄭源j富興機(jī)械廠k升級(jí)-開(kāi)l南運(yùn)河休閑街，子牙河和南運(yùn)河堤防變形，區(qū)域支持，美索不達(dá)米亞，15，百貨商店，5A辦公大樓，五星級(jí)酒店，子酒館，酒店式公寓，經(jīng)濟(jì)型酒店，寫(xiě)字樓，易買得超市(因此，該項(xiàng)目具有生活條件和很大的升值潛力，地區(qū)支持、美索不達(dá)米亞規(guī)模、16、天津市主要中小學(xué)分布圖、耀華中學(xué)、實(shí)

8、驗(yàn)中學(xué)、天津一中、神話中學(xué)、民族中學(xué)、天津五中、51中、天津三中、天津Top5主要中學(xué)紅教區(qū)，關(guān)閉小學(xué)，大同門(mén)小學(xué)，紅荷里小學(xué)，洛安里小學(xué)，邵雍小學(xué)，同義主族小學(xué)，西站小學(xué)，西青島小學(xué)，文正宮回族小學(xué)，西關(guān)街小學(xué)，賀禮小學(xué)，本建，教育環(huán)境，本建，天津醫(yī)學(xué)技術(shù)學(xué)校附屬醫(yī)院，新世紀(jì)醫(yī)院，第二中心醫(yī)院，西北角醫(yī)院，南開(kāi)興南醫(yī)院，東方中央醫(yī)院，2月4日醫(yī)院，天津河北北京-天津中醫(yī)藥研究所，紅教區(qū)北京醫(yī)院，醫(yī)療環(huán)境，中關(guān)村規(guī)模，18，中關(guān)村現(xiàn)狀的城市環(huán)境比較普遍，需要轉(zhuǎn)變?yōu)檫M(jìn)一步發(fā)展的城市改造。依靠海河開(kāi)發(fā)和整個(gè)泰達(dá)城市地區(qū)開(kāi)發(fā)，本項(xiàng)目的交通和商業(yè)輔助將有很大提高。周邊醫(yī)療和教育支援條件在虹橋地區(qū)最好。

9、人類的氛圍將提高生活質(zhì)量，提高附加值，即將成型的大規(guī)模環(huán)境和規(guī)模匹配將進(jìn)一步提高居住方便性和便利性，區(qū)域整體形象將成為天津市的新代表。19、與交通樞紐相鄰，對(duì)住宅環(huán)境影響大；西部狀態(tài)區(qū)域圖像一般；海岸線短，河的風(fēng)景利用程度不高。泰達(dá)位于城市中央，裴珉姬了更多的歷史文化遺跡，毗鄰子牙堤和大型公共建設(shè)區(qū)，居住價(jià)值高。土地兩邊是南運(yùn)河擁抱，景觀條件好。毗鄰堤防風(fēng)景區(qū)，規(guī)劃鐵路運(yùn)輸場(chǎng)地優(yōu)勢(shì)，遠(yuǎn)離公共建設(shè)地區(qū)。地塊比較，微觀規(guī)模，20，泰達(dá)市4個(gè)住宅用地價(jià)值排名：R4R2R5R1，該項(xiàng)目比較不利，應(yīng)避免與該地區(qū)其他項(xiàng)目進(jìn)行正面競(jìng)爭(zhēng)。宗地比較，微觀尺度，21，西清快速公路和交通樞紐附近，噪音影響，生活環(huán)境

10、價(jià)值相對(duì)較低。在土地的核心部分，附近南運(yùn)河具有最高的隱私性，通過(guò)景觀設(shè)計(jì)和規(guī)劃可以達(dá)到最佳效果，具有較高的生活價(jià)值。面對(duì)上游國(guó)際住宅事業(yè)和環(huán)樂(lè)港大型綜合共建區(qū)，形象很好。但是河北大道高速公路有一定的噪聲影響，一般具有生活價(jià)值。在南方的土地上，更好的隱私，更安靜的環(huán)境，金領(lǐng)國(guó)際住宅項(xiàng)目在南運(yùn)河附近，居住價(jià)值高。目前住宅區(qū)的建筑外觀陳舊，形象受到影響。比較安靜。居住的價(jià)值是南方第二大。地塊內(nèi)部，微尺度，5，4，2，3，1，22，微尺度概要，城市道路和居住區(qū)周圍土地，部分臨河，西南臨河沿海線可用。土地內(nèi)部平整，有利于建設(shè)?，F(xiàn)狀很難用作樹(shù)木和草木。城市主干道分離引起了對(duì)該項(xiàng)目和公共建設(shè)地區(qū)、內(nèi)部支持的

11、高要求。適度規(guī)模，高容積率；無(wú)限高，留出安排的馀地。土地的整體開(kāi)放性強(qiáng)，與周邊新地區(qū)的整合和生態(tài)條件學(xué)校等支持公共建設(shè)，盡可能地利用環(huán)境不利的方面土地布局產(chǎn)品形式，高點(diǎn)或板塔，23，市場(chǎng)分析，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)的典型案例，天津的經(jīng)濟(jì)狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì)的宏觀把握，該項(xiàng)目的成功基礎(chǔ)條件，24，經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的準(zhǔn)備，資料來(lái)源：天津、北京、上海統(tǒng)計(jì)年鑒，經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距和未來(lái)發(fā)展?jié)摿χ档闷诖?5、濱海神谷明、浦東神谷明，2001年以來(lái)，濱海神谷明經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度超過(guò)浦東新區(qū)，今后預(yù)計(jì)年均增長(zhǎng)率為17-18%，天津整體因此，我們對(duì)天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的期待也要在當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展水平的基礎(chǔ)上做出合理樂(lè)觀的判斷。26

12、，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，資料來(lái)源：天津、北京、上海統(tǒng)計(jì)年鑒，天津商品房平均價(jià)格上漲2004年12.7%，2005年24.7%，未來(lái)2-3年天津房地產(chǎn)市場(chǎng)第二輪跳躍上漲，市場(chǎng)增長(zhǎng)。，2003-2005年天津房地產(chǎn)市場(chǎng)首次飛躍的主要原因：2003、2004年拆遷量均超過(guò)300萬(wàn)坪，現(xiàn)場(chǎng)知名開(kāi)發(fā)商進(jìn)入天津市場(chǎng)的大規(guī)模基礎(chǔ)設(shè)施工程，2006年天津拆遷量預(yù)計(jì)超過(guò)300萬(wàn)坪，剛性需求同時(shí)推進(jìn)1、2、3級(jí)市場(chǎng)外國(guó)人大幅增加天津房?jī)r(jià)仍保持較低的上升空間，272000-2004年天津商品住宅銷售繼續(xù)增加，2004年總供應(yīng)量受1250萬(wàn)平方米的2005年調(diào)控政策影響，商品住宅交易面積減少，預(yù)計(jì)總交易量約為1000萬(wàn)平方

13、米，與2003年幾乎相當(dāng)。 2006年全市拆遷量約為300萬(wàn)坪，2001，2002，2003，2004，2005，2000，2005年因拆遷而產(chǎn)生的剛性需求和2005年政策導(dǎo)致的購(gòu)房需求積累，預(yù)計(jì)2006年市場(chǎng)需求面積將大幅提高。天津商品住宅歷年銷售面積(萬(wàn)坪米)，資料來(lái)源：天津市國(guó)土資源局及住房管理局，銷售面積，28，2000-2005年天津商品住宅統(tǒng)一價(jià)格為1771元/坪，增長(zhǎng)71.5%，2005年統(tǒng)一價(jià)格為4250元/坪，2005年紅教區(qū)商品住宅供求總量在主要各地區(qū)處于較低水平，有1.2以上的增長(zhǎng)潛力，需求旺盛的好景和供求對(duì)比，30，2005年間住宅市場(chǎng)交易現(xiàn)狀05年初，儲(chǔ)藏室比例首次為

14、800萬(wàn)，成交量增長(zhǎng)為15% 2季度，間交易件數(shù)高于1件。 在1.2533691的第三季度秋季走廊上，間接住宅購(gòu)買件數(shù)為供應(yīng)數(shù)量的6倍，間接住宅交易平均價(jià)格為3706元/平美(2005年新房平均4250元/平美)。河西、南開(kāi)兩區(qū)，客房年齡10年內(nèi)二手房?jī)r(jià)格在5000元/平方米以上。天津間接住宅市場(chǎng)活躍，整體交易平均價(jià)格和新房差距約為15%。二手房市場(chǎng)的發(fā)展顯示出升級(jí)需求的顯著增加。間接住宅市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展將為單獨(dú)住宅市場(chǎng)提供更多的升級(jí)客戶。31、宏觀市場(chǎng)摘要，國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中心是天津市快速、綜合發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的起點(diǎn)較低，但由于持續(xù)增長(zhǎng)的發(fā)展，未來(lái)發(fā)展的潛力在城市整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的提高中發(fā)揮得更大，

15、房地產(chǎn)市場(chǎng)將加快可預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，在未來(lái)2-3年內(nèi)，價(jià)格暴漲，項(xiàng)目比重迅速提高，品牌競(jìng)爭(zhēng)，質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)加劇，消費(fèi)者成熟度提高。 天津市高級(jí)住宅市場(chǎng)研究，決定了本項(xiàng)目各部門(mén)的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系和應(yīng)對(duì)策略33、根據(jù)地區(qū)特點(diǎn)，劃分為6個(gè)大部門(mén)的天津市區(qū)域范圍6000多個(gè)中高檔住宅項(xiàng)目選擇：北部中心板塊、舊城的發(fā)祥地，深厚的歷史、文化遺產(chǎn)。 隨著舊城整體改造，區(qū)域環(huán)境形象的提高，重型住宅項(xiàng)目大量集中開(kāi)發(fā)。奧運(yùn)會(huì)水板，更好的周邊環(huán)境，完美的支持，依賴水上公園景觀資源，收集高端項(xiàng)目；五體中心位于水上公園南側(cè)，周邊部隊(duì)比較不足，但地區(qū)的發(fā)展?jié)摿Υ?，外省明顯。隨著海河整體改建的進(jìn)行，環(huán)境改善明顯，依靠海河景觀資源，中高檔住宅項(xiàng)目陸續(xù)出現(xiàn)。天津傳統(tǒng)高檔住宅區(qū)，天津政治、經(jīng)濟(jì)、文化中