房地產(chǎn)估價報告撰寫ppt課件

1、。1，第9章，房地產(chǎn)估價報告的撰寫，房地產(chǎn)估價，2、房地產(chǎn)估價報告的編寫、估價報告的學習內(nèi)容、形式、組成和要素、編寫原則和要求、房地產(chǎn)估價報告中的常見錯誤和注意事項、估價報告的程序和標準格式、要點和難點等。3，第1節(jié)，評估報告的形式、組成和要素，也稱為定型報告或封閉式報告。城市土地估價規(guī)范(GB/T18508-2001)(以下簡稱規(guī)范)中所列的土地估價報告基本內(nèi)容(表格式)。2.自由敘事報告。也稱為開放。3混合報告。根據(jù)規(guī)范第8.0.2條的要求，一份完整的房地產(chǎn)估價報告通常由以下八部分組成：1 .封面；2目錄；3.給客戶的信；4 .鑒定人聲明；5.評估的假設(shè)和限制；6 .評估結(jié)果報告；7估價技

2、術(shù)報告；8附件。條例規(guī)定，書面土地估價報告由土地估價報告(封面、第一部分摘要、第二部分估價對象定義、第三部分土地估價結(jié)果及其用途、第四部分附件)和土地估價技術(shù)報告(封面、第一部分概述、第二部分估價對象描述及地價影響因素分析、第三部分土地估價、第四部分附件)組成，兩者在格式上相對獨立、完整，土地估價報告實際上來源于土地估價技術(shù)報告的內(nèi)容。因此，在撰寫土地估價報告時，通?？梢韵韧瓿赏恋毓纼r技術(shù)報告，然后選擇相關(guān)部分完成土地估價報告。嘿。6，3，構(gòu)成要件，(1)法律基礎(chǔ)要件1。委托方的信息。2.受托人信息。3估價對象及其權(quán)屬狀況。4評估目的。5評估日期。6估價基礎(chǔ)。7評估期。8名評估人員。描述性要素

3、：1估價對象的物理條件包括估價對象所在的土地級別或城市區(qū)域、土地占用面積、土地占用的形狀和方向、土地平整程度、地形、地質(zhì)和水文條件、周圍環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施的完整性、規(guī)劃限制和利用現(xiàn)狀。估價對象的位置、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)、竣工日期、使用功能、平面布局、裝飾裝修、配套設(shè)施、使用條件、適應性和利用情況。估價對象所在地包括估價對象所在城市的自然環(huán)境、經(jīng)濟條件、城市建設(shè)、投資環(huán)境和城市發(fā)展趨勢；估價對象為住宅物業(yè)的，其所在住宅區(qū)的環(huán)境、服務設(shè)施、物業(yè)管理和交通狀況；如估價對象為商業(yè)地產(chǎn)，其周邊地區(qū)商業(yè)店鋪的商業(yè)氛圍和受歡迎程度；如估價對象為辦公物業(yè)，其辦公環(huán)境、公共設(shè)施、配套服務、交通設(shè)施等。8，(3

4、)分析元素，1估價技術(shù)路線。2估價原則。3.估價的假設(shè)和限制。4.估價方法及其選擇原因，這種方法的基本原則等。5.測量過程及相關(guān)數(shù)據(jù)和參數(shù)的確定。6.評估結(jié)果的確定。第二節(jié)評估報告的編寫原則和編寫要求(1)目標原則：總體目標和具體目標。(二)公平、客觀的原則，即估價報告應當從中立的立場客觀地介紹、分析和評論價格影響因素。首先，評估報告中使用的背景資料的真實性不能被捏造、夸大或降低。其次，包括細節(jié)在內(nèi)的分析材料應該客觀，經(jīng)得起推敲。第三，評估結(jié)果還必須符合市場的客觀條件。(3)規(guī)范性原則，即房地產(chǎn)估價報告的章節(jié)結(jié)構(gòu)和要素應程式化，符合統(tǒng)一要求。(4)全面性原則。(5)準確性原則。(6)一般性原則

5、。評估報告的寫作原則和寫作要求寫作要求：(1)寫作內(nèi)容主要以房地產(chǎn)評估報告的構(gòu)成和寫作順序為依據(jù)；(二)寫作語言要求、詞義要求、句子要求、防止錯別字和遺漏、語言規(guī)范要求；(3)制作格式要求，11，封面內(nèi)容，(1)標題。指估價報告的名稱，如“房地產(chǎn)估價報告”。(2)評估項目名稱。解釋評估項目的全稱。通常采用估價對象的名稱。例如“北京廣場a的房地產(chǎn)價格評估”。(3)校長。說明評估項目負責人的姓名。如果它是一個單位的負責人，它是該單位的全稱；是一個人，因為它的名字。(4)評估機構(gòu)。說明接受評估項目的評估機構(gòu)的全稱。(5)評估運營期。說明評估項目評估的起止日期，即評估委員會正式受理之日至評估報告完成之

6、日。(6)評估報告編號。在評估機構(gòu)中說明評估報告的編號，以便于歸檔和以后的統(tǒng)計和檢索。給客戶的信，給客戶的信是正式向客戶提交評估報告的信，在不遺漏必要事項的基礎(chǔ)上，應盡可能簡明扼要。其內(nèi)容一般包括以下幾項：(1)收件人。指當事人的姓名。(2)信的正文。應說明評估目的、評估對象、評估時間、評估結(jié)果和評估報告有效期。此外，信中通常會說明評估報告附在此信之后。(3)寄信簽名。是估價機構(gòu)的全稱，加蓋估價機構(gòu)公章，并由負責估價項目的法定代表人或估價師簽字蓋章。(4)信件日期。指發(fā)出信函的日期，即正式出具評估報告的日期。估價人員聲明估價報告中陳述的事實真實準確。評估報告中的分析、意見和結(jié)論是評估人員自己的

7、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受評估報告中所解釋的假設(shè)和限制的影響。估價人員與估價報告中的估價對象沒有(或陳述的)利益關(guān)系，與相關(guān)當事人沒有(或陳述的)個人利益和偏見。估價人員根據(jù)中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價標準進行分析，形成意見和結(jié)論，并撰寫本估價報告。估價人員對估價報告中的估價對象進行了(或未進行)實地調(diào)查(如有多人在估價報告上簽字，應明確列出所有進行實地調(diào)查的估價人員和未對估價對象進行實地調(diào)查的估價人員的姓名)。鑒定人在鑒定過程中沒有得到他人的重要專業(yè)幫助(如有例外，應注明提供重要專業(yè)幫助者的姓名和專業(yè)背景以及提供的重要專業(yè)幫助的內(nèi)容)。其他需要申報的事項?？筛鶕?jù)評估機構(gòu)的專業(yè)實踐或

8、項目特點酌情編寫。例如，“未經(jīng)本公司書面許可，任何組織或個人不得以任何形式閱讀本報告的全部或部分內(nèi)容?！被蛘?，“本報告僅供委托，我公司對本報告的全部或任何部分不對任何第三方承擔任何責任?！狈康禺a(chǎn)估價報告中的估價假設(shè)和限制是指估價的假設(shè)和前提、未經(jīng)調(diào)查確認或無法確認的數(shù)據(jù)、估價中未考慮的因素、一些特殊處理及其可能產(chǎn)生的影響以及估價報告中使用的限制。例如，表示估價對象的面積尚未測量，或估價對象的數(shù)據(jù)來源被認為是可靠的(但估價人員并未實際核實)。評估報告中陳述了評估的假設(shè)和局限性，一方面是為了保護評估人員，另一方面是為了告知和保護評估報告的客戶和使用者，提醒他們在使用評估工具時要注意概述評估對象的實

9、體地位和權(quán)益。(4)估價目的。說明本次評估的目的和應用方向。如“為法院辦案提供估價對象公開市場價值的依據(jù)”。(5)評估時間。說明評估結(jié)果對應的具體年、月、日。土地估價報告為“估價基準日”。(6)價值的定義。解釋評估中采用的價值標準或價值內(nèi)涵。(7)估價基礎(chǔ)。說明評估所依據(jù)的法律、法規(guī)、政策、技術(shù)標準和規(guī)范，委托方提供的相關(guān)資料，以及評估機構(gòu)和評估人員掌握和收集的相關(guān)資料。(8)估價原則。(9)估價方法。(10)鑒定結(jié)果。主要說明本次評估的最終結(jié)果，分別列出總價和單價，并附文字金額。(11)評估師。列出參與評估項目的所有評估人員的姓名、專業(yè)資格或?qū)I(yè)技術(shù)職務等。由我簽字蓋章。(12)評估運營期。

10、解釋評估的開始和結(jié)束日期。(13)評估報告申請有效期。說明評估報告和評估結(jié)果的有效期。16、估價技術(shù)報告，詳細說明估價對象的位置、實物和權(quán)益；影響估價對象價值的各種因素的詳細分析；詳細說明估價的理念、方法和理由；詳細說明評估過程和參數(shù)選擇；詳細說明評估結(jié)果及其確定的原因。(1)個體因素分析。詳細解釋和分析評估對象的個體因素。(2)區(qū)域因素分析。詳細解釋和分析評估對象的區(qū)域因素。(3)市場背景分析。詳細描述和分析該地區(qū)類似房地產(chǎn)的市場狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預見的未來。(4)最高和最佳使用分析。對估價對象最高和最佳用途的詳細分析和說明。(5)估價方法的選擇。(6)估價和計算過程。結(jié)合所選方法，詳

11、細介紹了計算過程和參數(shù)確定。(7)評估結(jié)果的確定。詳細說明評估結(jié)果及其確定的原因。附件通常包括位置圖、四周環(huán)境圖、土地形狀圖、建筑平面圖、室內(nèi)外照片、項目批準文件、產(chǎn)權(quán)證明、評估中引用的其他特殊文件、評估人員和評估機構(gòu)的資質(zhì)證書等。(2)寫作語言要求，(1)詞義要求，(1)用詞準確。例如，“有可能成為一個繁榮的商業(yè)區(qū)”、“有望成為一個繁榮的商業(yè)區(qū)”和“必然成為一個繁榮的商業(yè)區(qū)”。這三種表達方式有不同的用詞強度和不同的含義。(2)語義要清晰，不要含糊不清。(3)詞語不應有強烈的情感色彩。(4)詞語應簡潔規(guī)范，不應堆砌或創(chuàng)造。(1)句子應該完整。句子成分應該保存，但不應該保存。句子將是不完整和混亂

12、的。(2)正確匹配。在語義上，它應該符合理性和語法規(guī)則，句子之間的意義應該是連貫的。(3)邏輯要嚴密。不應出現(xiàn)自相矛盾和邏輯混亂。主要體現(xiàn)在：一是照顧前后，例如空置率為70，在計算估價對象的凈收入時必須考慮；第二，數(shù)據(jù)必須有準確的來源；第三，有足夠的理由進行判斷和推理，簡單和武斷的結(jié)論似乎缺乏相應的支持。(4)句子應該簡潔。不能出現(xiàn)雜揉、多余等情況。為防止錯別字和遺漏，(1)易混淆的詞語不應使用不當，估價報告中常見的詞語有：位置(非“位置”)、坐標(非“坐標”)、順序(非“順序”)、表述(非“表述”)、簽字(非“簽字”)、外觀(非“外觀”)、想象(非“想象”)、形象部分(非“部分”)、身份(非

13、“身份”)、構(gòu)成(非“構(gòu)成”)、賬戶(非“賬戶”)、注銷(非“注銷”)、抵銷(非“抵銷”)等。(2)避免遺漏單詞，尤其是數(shù)字。例如，有些考核人將200000的計算結(jié)果寫成20000。標準條款的要求在標準中有明確的規(guī)定：(1)對不同要求的不同條款的要求如下：要求非常嚴格，所以有必要這樣做：肯定詞采用“必須”，否定詞采用“禁止”；它的意思是嚴格，在正常情況下應該這樣做：陽性詞采用“應該”，陰性詞采用“不應該”或“一定不要”；意思是允許有一點點選擇，這應該在條件允許的情況下先做：肯定的詞采用“適當?shù)摹?，否定的詞采用“不利的”；表示有選擇，在一定條件下可以這樣做，使用“可以”。(2)當規(guī)范中規(guī)定應執(zhí)行

14、其他相關(guān)標準和規(guī)范時，應寫成“應遵守的規(guī)定”或“應執(zhí)行的規(guī)定”。此外，mainland China不應使用繁體字。對于制作格式的要求，鑒定報告應附有插圖和說明，所用的紙張、封面和裝訂應質(zhì)量良好。1紙張：使用A4紙作為規(guī)格中規(guī)定的紙張尺寸。根據(jù)規(guī)定，使用209295毫米(相當于A4紙)的紙張。2、字體和字號規(guī)定：規(guī)定對封面的字體和編排、報告主體的標題等內(nèi)容做了詳細規(guī)定，詳見附件。本規(guī)范對字體和字符沒有特別規(guī)定，請參考相關(guān)規(guī)定。3、報告編制：規(guī)定每一個估價項目只能出具一份“土地估價報告”，但可以有多份“土地估價技術(shù)報告”。4.書寫格式：以相關(guān)法規(guī)的相應規(guī)定為準。第三節(jié)評估報告常見錯誤及注意事項1。

15、評估報告中的常見錯誤：(1)評估報告內(nèi)容不完整或解釋不清、過于簡單。(2)在因子分析中，相關(guān)性和針對性較差，即描述不能很好地確認評估結(jié)果的計算過程和最終結(jié)果的確定，或者只是簡單的重復評估對象在結(jié)果報告中的狀態(tài)。例如，一份報告的最高和最佳用途分析如下：“通過分析醫(yī)院綜合樓房地產(chǎn)的市場背景，可以得出結(jié)論，該物業(yè)的最高和最佳用途是購買商店，而上面24層可用于住房和辦公目的。隨著經(jīng)濟增長點的加強，商鋪房地產(chǎn)的增值功能也增強了。投資者購買房地產(chǎn)后，可以將它出租，在不承擔風險的情況下獲得利潤。”這里有“買一個商店用”、“把它用于住房和辦公”、“促進經(jīng)濟增長”等。所有這些都是壞話?！巴顿Y者購買房地產(chǎn)后，可以

16、將其出租并獲得利潤，而無需承擔風險”，這也違背了經(jīng)濟學的基本原則。(3)估價技術(shù)和方法的應用存在錯誤。(四)措辭不規(guī)范，專業(yè)術(shù)語使用不當。(五)基本概念不清或有誤。(六)藝術(shù)和科學不合理或不精確。(2)估價技術(shù)和方法應用中的錯誤(1)市場比較法應用中的常見問題(1)可比實例選擇不足、不當或不明確。(2)沒有理由、依據(jù)或解釋確定區(qū)域因素和個體因素的修正系數(shù)，或各因素權(quán)重選擇不當。(3)因素修正范圍過大。收益法應用中的常見問題：(1)計算估價對象的收益，尤其是純收益，沒有依據(jù)或依據(jù)不足。有的直接計算估價對象的實際收入，沒有任何解釋。(2)配方選擇不當。(3)沒有計算資本化率的方法和依據(jù)，價值不適當。(4)收入確定有誤。成本法應用中普遍存在的問題：(1)土地價格、重置成本、稅費和利潤率的確定沒有依據(jù)，反映出很強的主觀隨意性。(2)無充分理由調(diào)整系數(shù)過大。例如，在工業(yè)用房的價格評估報告中，房地產(chǎn)的重置單價成為新的比率(1個各種因素的調(diào)整)(1個其他因素的調(diào)整)和建筑面積。這些因素包括照明、朝向、通風、環(huán)境衛(wèi)生等。報告中三個工廠的調(diào)整系數(shù)分別為70、70和50。調(diào)整系數(shù)過大，結(jié)果不具有說服力。假設(shè)開發(fā)法應用中的常見問題(1)假設(shè)開發(fā)利用模式和管理模式的確定缺乏相應的依據(jù)；(2)開發(fā)后房地產(chǎn)價值的估算依據(jù)不足，應選擇三個以上案例進行對比分析；(3)各種費用、利率、利潤率等數(shù)據(jù)