2011世紀(jì)瑞博-商業(yè)暨廣告推廣溝通與交流

1、,商業(yè)地產(chǎn) 暨廣告推廣溝通與交流,2011/10/13,目錄,一、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 商業(yè)地產(chǎn)類別劃分 商業(yè)中心類別劃分 現(xiàn)代購(gòu)物中心起源與特點(diǎn) 購(gòu)物中心規(guī)劃與運(yùn)營(yíng)要點(diǎn) 二、商業(yè)地產(chǎn)的整合推廣 商業(yè)地產(chǎn)整合包裝 商業(yè)地產(chǎn)客群分類 商業(yè)地產(chǎn)推廣價(jià)值兩段論 三、商業(yè)策劃公司 國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)杰出策劃企業(yè) 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)杰出策劃企業(yè),商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí),Grundlagen,商業(yè)地產(chǎn)類別劃分,建筑綜合體又稱綜合性建筑或復(fù)合型建筑，是集寫(xiě)字樓、公寓、酒店、商業(yè)、會(huì)議、展覽及娛樂(lè)于一身的微型城市，其特點(diǎn)是功能協(xié)同、空間緊湊、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。建筑綜合體因其規(guī)模宏大、功能齊全而被稱為“城中之城”，在城市規(guī)劃建設(shè)中扮演著

2、非同尋常的角色，如曼哈頓的洛克菲勒中心，東京的陽(yáng)光城、北京的國(guó)貿(mào)等都屬大型建筑綜合體。從建筑形態(tài)上，建筑綜合體進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，利用平臺(tái)、天橋等形成空間的流通和差異，創(chuàng)造比團(tuán)塊式建筑更豐富的空間。通過(guò)地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C(jī)規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來(lái)，同時(shí)又與城市街道、地鐵、停車場(chǎng)、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的通道樹(shù)型（accesstree）體系。這種交通系統(tǒng)形態(tài)打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。建筑綜合體又是高科技、高智能的集合，它將不同時(shí)間段的功能組織在一起，保持其24小時(shí)的繁榮，從而提高綜合體的使用效益。

3、,一、建筑綜合體,擔(dān)負(fù)一定區(qū)域的商業(yè)活動(dòng)中心職能的城市，或一個(gè)城市內(nèi)部商業(yè)活動(dòng)集中的地區(qū)。商業(yè)中心城市和鄉(xiāng)村的商業(yè)服務(wù)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布，一般符合中心地學(xué)說(shuō)闡述的地域分異規(guī)律，從而形成區(qū)域的商業(yè)中心城市和城市的商業(yè)中心區(qū)。,二、商業(yè)中心,商業(yè)街區(qū)是指眾多不同規(guī)模、不同類別的商店有規(guī)律地排列組合的商品交易場(chǎng)所.不管是帶狀式商業(yè)街,還是環(huán)型組團(tuán)式商業(yè)街,近幾年來(lái),均受到社會(huì)的格外關(guān)注.現(xiàn)代商業(yè)街是城市的窗口和標(biāo)志,是城市竟?fàn)幜Φ闹匾憩F(xiàn). 綠維創(chuàng)景依據(jù)多年的規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)和研究成果，按照城市商業(yè)街區(qū)的主要功能、主題特色等的差異，將我國(guó)城市商業(yè)街分為傳統(tǒng)商業(yè)街、文化特色街、專業(yè)商業(yè)街、旅游休閑街等四種類型，這一分

4、類反映了我國(guó)商業(yè)街從誕生到成熟的探索發(fā)展過(guò)程，也充分顯示了我國(guó)商業(yè)街類型的豐富性和多樣化。,三、商業(yè)街區(qū),寫(xiě)字樓就是專業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱,嚴(yán)格地講,寫(xiě)字樓是不能用于住人的。這是房屋的房產(chǎn)證上有明確注明的。寫(xiě)字樓原意是指用于辦公的建筑物，或者說(shuō)是由辦公室組成的大樓，1971年，Rhodes和Kan提出：“寫(xiě)字樓的作用是集中進(jìn)行信息的收集、決策的制定、文書(shū)工作的處理和其他形式的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)管理。” “產(chǎn)業(yè)園區(qū)”（工業(yè)園、文化產(chǎn)業(yè)園、體育產(chǎn)業(yè)園、高新科技）是執(zhí)行城市產(chǎn)業(yè)職能的重要空間形態(tài)，園區(qū)在改善區(qū)域投資環(huán)境、引進(jìn)外資、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展經(jīng)濟(jì)等方面發(fā)揮了積極的輻射、示范和帶動(dòng)作用，成為城市經(jīng)濟(jì)騰

5、飛的助推器,四、寫(xiě)字樓及產(chǎn)業(yè)園區(qū),對(duì)酒店或飯店一詞的解釋可追溯到千年以前，早在1800年國(guó)際詞典一書(shū)中寫(xiě)到：“飯店是為大眾準(zhǔn)備住宿、飲食與服務(wù)的一種建筑或場(chǎng)所。”一般地說(shuō)來(lái)就是給賓客提供歇宿和飲食的場(chǎng)所。具體地說(shuō)飯店是以它的建筑物為憑證，通過(guò)出售客房、餐飲及綜合服務(wù)設(shè)施向客人提供服務(wù),從而獲得經(jīng)濟(jì)收益的組織。,五、酒店,所有這些依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項(xiàng)目,可稱為旅游房地產(chǎn).較之一般的住宅,旅游房地產(chǎn)的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)在于它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無(wú)縫嫁接,具有更好的自然景觀、建筑景觀,同時(shí)擁有完善的配套功能和極高的投資價(jià)值。,六、旅游度假地

6、產(chǎn),商業(yè)中心類別劃分,都會(huì)型商業(yè)中心是指商業(yè)高度集聚、經(jīng)營(yíng)服務(wù)功能完善、服務(wù)輻射范圍超廣域型的商業(yè)中心或商業(yè)集聚功能區(qū)，是最高等級(jí)的城市商業(yè)“中心地”。都市級(jí)商業(yè)中心輻射能力強(qiáng)，業(yè)態(tài)豐富多樣，并在城市中占據(jù)中心重要地位，具有城市最為繁華的商業(yè)和最具活力的市場(chǎng)，服務(wù)范圍和影響面一般涵蓋整個(gè)城市、周邊地區(qū)甚至國(guó)內(nèi)外更大的范圍，一般在都市級(jí)中心，其購(gòu)買力有50%以上來(lái)自該商業(yè)區(qū)以外的地區(qū)。 典型代表王府井、西單、百麗廣場(chǎng)、承德皇家廣場(chǎng),一、都會(huì)型商業(yè)中心,典型代表王府井,典型代表西單,區(qū)域型商業(yè)中心介于市級(jí)和社區(qū)級(jí)商業(yè)中心之間的商圈，是指商業(yè)中度集聚、經(jīng)營(yíng)服務(wù)功能比較完善、服務(wù)范圍為廣域型的地區(qū)商業(yè)

7、中心和集聚區(qū)。該等級(jí)商圈布局一般選擇分布在各區(qū)通達(dá)性較好的地方，主要提供中間檔次但購(gòu)物頻率較高的消都會(huì)型商業(yè)中心費(fèi)品，服務(wù)人口一般設(shè)定在20萬(wàn)左右，確保滿足區(qū)域內(nèi)居民的購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)和商務(wù)活動(dòng)需要。 典型代表亞運(yùn)村北辰購(gòu)物中心、飄亮購(gòu)物中心、龍德廣場(chǎng),二、區(qū)域型商業(yè)中心,典型代表亞運(yùn)村北辰購(gòu)物中心,典型代表龍德廣場(chǎng),社區(qū)型商業(yè)中心是指商業(yè)一定程度集聚，主要配置居民日常生活必需品和商業(yè)行業(yè)和生活服務(wù)業(yè)的商業(yè)集聚區(qū)，滿足本社區(qū)居民“開(kāi)門七件事”，是最基本的商圈和城市服務(wù)體系。該級(jí)商圈以大中型超市為主，有各類餐飲、文化活動(dòng)中心、社區(qū)服務(wù)中心等各種服務(wù)設(shè)施。社區(qū)級(jí)商業(yè)中心以當(dāng)?shù)鼐用駷橹鳎话阍?/p>

8、社區(qū)級(jí)商業(yè)中心的外來(lái)購(gòu)買力不到10%。 通常認(rèn)為，城市商業(yè)規(guī)劃發(fā)展距市級(jí)、區(qū)域商業(yè)中心1-2公里以外的居住區(qū)，服務(wù)人口5萬(wàn)人左右，應(yīng)有一個(gè)相應(yīng)規(guī)模的社區(qū)級(jí)商業(yè)中心，這在控制性規(guī)劃指標(biāo)中都給出了相應(yīng)的配套商業(yè)指標(biāo)，商業(yè)營(yíng)業(yè)面積為1-2.5萬(wàn)平方米之間，同其他級(jí)別的商圈實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)、錯(cuò)位發(fā)展。 典型代表泛海商街、國(guó)美第一城商街,三、社區(qū)型商業(yè)中心,典型代表泛海商街,典型代表國(guó)美第一城商街,特色商業(yè)中心是城市商業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)和趨勢(shì)，主要利用好城市濃厚文化氛圍、歷史古跡、民族民俗風(fēng)情發(fā)展具有獨(dú)特風(fēng)味的特色商業(yè)中心或特色商業(yè)街，其吸引目的性消費(fèi)者。特色商業(yè)大多位于歷史文化景觀區(qū)、旅游景點(diǎn)，是休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)集中、

9、同歷史、旅游、文化等進(jìn)行嫁接。 典型代表如北京的三里屯、什剎海、南鑼鼓巷、海淀圖書(shū)城、紅橋市場(chǎng)、秀水街等這些都是最典型的代表，特色商業(yè)最能代表一座城市歷史、文化、旅游與商業(yè)價(jià)值融合程度。,四、 特色商業(yè)中心或特色街,典型代表什剎海,典型代表三里屯,現(xiàn)代購(gòu)物中心起源與特點(diǎn),Shopping mall（購(gòu)物中心）,Shopping mall起源于80年代的美國(guó)，成為美國(guó)經(jīng)濟(jì)值得驕傲的標(biāo)志之一，同時(shí)也成為全球現(xiàn)代商業(yè)的樣板。 主力店（百貨店或超級(jí)市場(chǎng)）、商業(yè)街、停車場(chǎng)、購(gòu)物需求、日?；顒?dòng)需求,Shopping mall（購(gòu)物中心）的起源,北美MALL是郊區(qū)型MALL的代表。地大物博、人口分布分散、較

10、高人均GDP、人均汽車占有量多。 歐洲MALL是城市中心型。防止城市膨脹、保護(hù)郊區(qū)城市中心綠化帶。,Shopping mall 的北美體現(xiàn)與歐洲特點(diǎn),加拿大愛(ài)民頓MALL是世界最大的購(gòu)物中心，有800多家商店，100多家餐廳。有世界最大的室內(nèi)娛樂(lè)場(chǎng)、最大的室內(nèi)人工湖每年有數(shù)百萬(wàn)游客從世界各地前來(lái)游玩。,國(guó)際經(jīng)驗(yàn)說(shuō)明：在 人均GDP達(dá)到1000美元時(shí)，百貨商店興起；達(dá)到2000至3000美元時(shí)，超級(jí)市場(chǎng)興起；6000美元時(shí)便利店興起；8000美元時(shí)倉(cāng)儲(chǔ)式商店興起，達(dá)到12000美元時(shí)，才是購(gòu)物中心大發(fā)展的時(shí)代。 美國(guó)的人均購(gòu)物中心面積是1.8平米，香港為0.367平米。 香港是從人均5000美元

11、起步，而中國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展是在人均GDP不高，人均汽車占有量不高的現(xiàn)實(shí)情況下發(fā)展起來(lái)的，這就注定了中國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展必定是在城市中心首先取得成功。,購(gòu)物中心的 發(fā)展與GDP,香港和日本是亞洲Shopping mall的代表區(qū)域,始建于1982年的太古城中心被稱為香港最早的現(xiàn)代化購(gòu)物中心 太古城中心的出現(xiàn)，讓香港居民第一次真正體會(huì)到了現(xiàn)代化購(gòu)物中心的魅力。也是香港購(gòu)物中心的娛樂(lè)化階段，是隨著香港的地鐵大規(guī)模建設(shè)興起的。 這一階段的特點(diǎn)是娛樂(lè)化開(kāi)始出現(xiàn)，具備了全新的休閑購(gòu)物理念。,今天的香港購(gòu)物中心已發(fā)展到主題化服務(wù)階段，本階段的背景是購(gòu)物中心已趨向飽和，競(jìng)爭(zhēng)激烈，新的購(gòu)物中心紛紛求新求變，以期創(chuàng)

12、造領(lǐng)先的差異化優(yōu)勢(shì)。 本階段購(gòu)物中心以IFC MALL和朗豪坊為代表。,Today,天空之城為主題，從人造天幕到通天梯的設(shè)計(jì)，都體現(xiàn)了朗豪坊是一個(gè)以年輕、時(shí)尚、現(xiàn)代為特色的主題型購(gòu)物中心,朗豪坊天空之城,青衣城海洋主題,從購(gòu)物中心形象立面設(shè)計(jì)，到服務(wù)臺(tái)設(shè)計(jì)、中庭海洋餐廳設(shè)計(jì)，都體現(xiàn)了濃郁的海洋風(fēng)格。為購(gòu)物中心創(chuàng)造新穎的海洋主題，營(yíng)造劇場(chǎng)化的購(gòu)物感受。,以“人 都市 自然共存”為主題 設(shè)計(jì)理念：為當(dāng)?shù)厝藗兊木蹠?huì)、文化生活和娛樂(lè)提供了一個(gè)全新的自然體驗(yàn)場(chǎng)所,日本大阪Namba Parks,香港購(gòu)物中心的顯著特點(diǎn),Hongkong,在香港，地鐵到哪里，購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)就跟到哪里。 沒(méi)有完善的公共交通建設(shè)

13、，就沒(méi)有香港繁榮的購(gòu)物中心。,將購(gòu)物中心與酒店、寫(xiě)字樓設(shè)計(jì)成商業(yè)金三角， 合三為一，實(shí)現(xiàn)商業(yè)資源的的互通互享。,積極利用旅游經(jīng)濟(jì)的客源拉動(dòng)力，使購(gòu)物中心成為著名的旅游景點(diǎn)。,如香港時(shí)代廣場(chǎng)曾被列為香港十大旅游景點(diǎn)之一，成為外地游客觀光購(gòu)物必去的地方。 時(shí)代廣場(chǎng)主入口有3000平米的露天廣場(chǎng)和大型電子屏幕，在次連續(xù)十年舉行了除夕夜“蘋(píng)果倒數(shù)”活動(dòng)，成為香港除夕狂歡的代表場(chǎng)景。時(shí)代廣場(chǎng)眾多設(shè)施具有旅游觀光特色，如內(nèi)部設(shè)有全亞洲首座環(huán)形電梯，讓人倍感新奇。,美食在購(gòu)物中心總營(yíng)業(yè)面積中承租面積最大，平均占總承租面積的25%以上。露天兒童樂(lè)園設(shè)置再美食廣場(chǎng)旁，方便餐飲與兒童之間的聯(lián)動(dòng)。,多主力店原則，層

14、層都有主力店。而不讓主力店占據(jù)一整層的面積，而是讓它同一店鋪多層分布。用主力店吸引人流，推動(dòng)人流。,在購(gòu)物中心設(shè)置大型電視屏幕形成人流的集中的焦點(diǎn)效應(yīng),讓建筑外部形成消費(fèi)動(dòng)力,建筑玻璃墻外墻進(jìn)行主題式設(shè)計(jì),在購(gòu)物中心的商業(yè)價(jià)值體系中，有一個(gè)“成半遞減”規(guī)律，傳統(tǒng)商業(yè)樓層從地面每上一層，其商業(yè)價(jià)值即幾乎遞減一半，然后逐層遞減，被稱為購(gòu)物中心商業(yè)價(jià)值中的“金字塔現(xiàn)象”。,中庭構(gòu)筑一個(gè)從一樓到頂樓的有序的商業(yè)價(jià)值體系 現(xiàn)代購(gòu)物中心通過(guò)中庭為消費(fèi)者展示了一個(gè)繽紛精彩的消費(fèi)世界，通過(guò)舒展的視覺(jué)空間，營(yíng)造劇場(chǎng)式的賣場(chǎng)效果，吸引著消費(fèi)者在此流連，在此購(gòu)物和消費(fèi)。,弧線型中庭設(shè)計(jì)、多中庭設(shè)置，鼓勵(lì)層間運(yùn)動(dòng)，形

15、成購(gòu)物的流動(dòng)的空間,中庭是一個(gè)購(gòu)物中心的第一印象,中庭的本質(zhì)就是一個(gè)大櫥窗 將各個(gè)樓層的商業(yè)功能在一個(gè)空間內(nèi)展示出來(lái)，一方面引導(dǎo)消費(fèi)者在商場(chǎng)內(nèi)消費(fèi)和購(gòu)物，另一方面通過(guò)展示作用提高各個(gè)功能層的商業(yè)價(jià)值（鼓動(dòng)層間運(yùn)動(dòng)）。,大量運(yùn)用弧形動(dòng)線，創(chuàng)造購(gòu)物中心豐富的視覺(jué)空間和愉快的購(gòu)物體驗(yàn),太古城中心層層退臺(tái)弧型回廊。,前所未有地重視顧客感受，當(dāng)小孩走進(jìn)商場(chǎng)的時(shí)候，竟然會(huì)得到一枚糖果。,購(gòu)物中心總收入增加的50%來(lái)自于廣告及展示空間的增加。,將西方藝術(shù)與中國(guó)風(fēng)水進(jìn)行完美結(jié)合，用藝術(shù)的方法創(chuàng)造購(gòu)物中心的風(fēng)水格局。,“鉆石，無(wú)堅(jiān)不摧“風(fēng)水格局充分融合了傳統(tǒng)風(fēng)水智慧和現(xiàn)代 美術(shù)設(shè)計(jì)的精髓，是風(fēng)水智慧成為一種景觀

16、。,商業(yè)建筑的中國(guó)美學(xué)突破,Aesthetics,一個(gè)具上海歷史文化風(fēng)貌的都市旅游景點(diǎn)，它是以上海獨(dú)特的石庫(kù)門建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)，與充滿現(xiàn)代感的新建筑融為一體，改造成具國(guó)際水平的餐飲、商業(yè)、娛樂(lè)、文化的休閑步行街。,新天地 上海,進(jìn)駐了各具特色的商戶，除了來(lái)自世界各地的餐飲場(chǎng)所外，還包括了年輕人最愛(ài)的時(shí)裝專賣店、時(shí)尚飾品店、美食廣場(chǎng)、電影院及極具規(guī)模的一站式健身中心。,北里由多幢石庫(kù)門老房子組成，并結(jié)合了現(xiàn)代化的建筑、裝潢和設(shè)備。化身成多家高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所及餐廳，菜式來(lái)自法國(guó)、美國(guó)、德國(guó)、英國(guó)、巴西、意大利、日本、中國(guó)，充分展現(xiàn)了新天地的國(guó)際元素。,漫步上海新天地，舊上海的風(fēng)情仿佛呼之欲出，而各個(gè)餐廳

17、、酒吧、畫(huà)廊內(nèi)的現(xiàn)代裝飾卻絲毫沒(méi)有削弱這種風(fēng)情。設(shè)計(jì)師們的煞費(fèi)苦心由此可見(jiàn)一斑，他們甚至保存下了石庫(kù)門上的綠色青苔、枯萎之后重又新生的小草，所以新天地里有一種深厚的歷史感。因?yàn)槲覀兯┬械?、所倚靠的石?kù)門歷經(jīng)了無(wú)數(shù)春秋，而今容顏依然。,改建的每座建筑內(nèi)部，按照21世紀(jì)現(xiàn)代都市人的生活方式、生活節(jié)奏、情感世界度身定做，成為國(guó)際畫(huà)廊、時(shí)裝店、主題餐廳、咖啡酒吧法國(guó)餐廳的巴黎歌舞表演和地下酒窖室令人神往；日本音樂(lè)餐廳夜夜瘋狂搖滾樂(lè)；巴西烤肉餐廳帶來(lái)了南美風(fēng)情表演,美國(guó)舊城改造專家本杰明伍德設(shè)計(jì)事務(wù)所和東方文化背景的新加坡日建設(shè)計(jì)事務(wù)所以及同濟(jì)大學(xué)設(shè)計(jì)院的共同配合，分別以不同視角剪裁石庫(kù)門里弄。為了真

18、實(shí)體現(xiàn)上海歷史文化，保留石庫(kù)門建筑的磚墻、屋瓦、石庫(kù)門，開(kāi)發(fā)商瑞安集團(tuán)不惜代價(jià)，從國(guó)外進(jìn)口價(jià)格昂貴的防潮藥水注射進(jìn)舊磚瓦。而石庫(kù)門建筑內(nèi)部的結(jié)構(gòu)，就以現(xiàn)代都市人的生活方式重新打造。,購(gòu)物中心規(guī)劃與運(yùn)營(yíng)要點(diǎn),在我國(guó)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民收入的提高，消費(fèi)需求也呈現(xiàn)出新的變化，百貨商場(chǎng)、大型超市都不能滿足一次購(gòu)足和一站式休閑消費(fèi)的需求，這種狀況也促進(jìn)了購(gòu)物中心的快速發(fā)展。,“大型消費(fèi)中心”成為了一種特殊市場(chǎng)環(huán)境下的現(xiàn)象。但購(gòu)物中心是未來(lái)發(fā)展的必然趨勢(shì)，如上海新天地、廣州天河城等。,銷售商鋪的現(xiàn)實(shí)與矛盾,的興建是一場(chǎng)豪華的金錢盛宴。 對(duì)于很多Shopping來(lái)說(shuō)，在進(jìn)入操作階段后，銷售回籠資金，往往是

19、發(fā)展商所面臨的頭等大事。因?yàn)楝F(xiàn)階段購(gòu)物中心的 主要資金來(lái)源是貸款，要迅速實(shí)現(xiàn)銷售，償還貸款。 好的Shopping應(yīng)該只租不售，將零散的商鋪進(jìn)行集中進(jìn)行統(tǒng)一管理。急功近利的銷售會(huì)為商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)埋下隱患。商鋪銷售的弊端在于將商鋪賣散之后，使各個(gè)商鋪分別屬于不同的業(yè)主，為未來(lái)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)巨大困難。,規(guī)劃的勝利 好的規(guī)劃是成功的一半,商業(yè)規(guī)劃包括建筑格局規(guī)劃和商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃。 如何使各種業(yè)態(tài)功能主題明確，互相促進(jìn)，互不干擾，同時(shí)達(dá)到最有利于商場(chǎng)旺場(chǎng)和實(shí)現(xiàn)租金收入最大化，是規(guī)劃的關(guān)鍵。 如：多主力店原則，層層都有核心主力店。商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃先于建筑格局規(guī)劃，有利于形成最合理的商業(yè)布局。,在商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃中

20、，各種商業(yè)業(yè)態(tài)如何來(lái)進(jìn)行組合，各個(gè)功能業(yè)態(tài)之間改保持怎樣的比例，是商業(yè)規(guī)劃必須要考慮的問(wèn)題。 購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)黃金分割比例：商業(yè)52：娛樂(lè)30：餐飲18,理想的商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)區(qū)域劃分,一個(gè)購(gòu)物中心除了應(yīng)該擁有一個(gè)理想的商業(yè)業(yè)態(tài)組合，還應(yīng)該擁有一個(gè)理想的商業(yè)區(qū)域劃分。,但現(xiàn)代購(gòu)物中心卻選擇了混業(yè)經(jīng)營(yíng)！,一個(gè)購(gòu)物中心應(yīng)當(dāng)是購(gòu)物過(guò)程成為一種享受，隨時(shí)隨地都有驚喜的發(fā)現(xiàn)，甚至不需要有目的就能在路旁發(fā)現(xiàn)心儀的商品。,按經(jīng)營(yíng)品種劃分經(jīng)營(yíng)區(qū)域的誤區(qū),傳統(tǒng)商業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)區(qū)域劃分時(shí)，很容易將商業(yè)面積劃分為一個(gè)個(gè)專屬商品區(qū)，如男士服飾區(qū)、女士服飾區(qū)、皮具專營(yíng)區(qū)。 在百貨公司，商品專屬區(qū)劃分非常明顯，如常見(jiàn)的首層是化妝品、

21、金銀飾品，二層是女士服飾，三層是男士服飾，四層是 兒童天地。,對(duì)商品經(jīng)營(yíng)區(qū)域的劃分，也并不是完全沒(méi)有限定的。如果是一種完全沒(méi)有限制的混業(yè)經(jīng)營(yíng)，將造成購(gòu)物中心內(nèi)無(wú)序的，混亂的狀態(tài)。如首層有賣手機(jī)套的，也有賣羊肉粉的，這樣的經(jīng)營(yíng)形式是絕對(duì)不允許的。 現(xiàn)代購(gòu)物中心提倡的混業(yè)經(jīng)營(yíng)，是一種在現(xiàn)代商業(yè)管理狀態(tài)下的混業(yè)經(jīng)營(yíng)，是一種對(duì)經(jīng)營(yíng)商品有限的限定。,在無(wú)序中有序 在有序中無(wú)序,招商過(guò)程商品檔次策略,一個(gè)社會(huì)的商品構(gòu)架是一個(gè)金字塔的結(jié)構(gòu)。高端商品就如金字塔的頂端，位置最高，品牌最后，但永遠(yuǎn)只能占據(jù)一小部分，更多的商品是中端和 低端。 黃金分割定律： 一個(gè)普遍意義的購(gòu)物中心，中檔品牌約占60%、高檔品牌約占

22、25%，中低檔品牌約占15%。這樣的結(jié)構(gòu)是比較健全的。,商業(yè)的配套設(shè)施與作用,一個(gè)現(xiàn)代購(gòu)物中心的配套設(shè)施分為三個(gè)部分： 1、方便活吸引消費(fèi)者來(lái)此購(gòu)物消費(fèi)的外部配套（室外廣場(chǎng)、停車場(chǎng)） 2、輸送消費(fèi)者至各個(gè)商業(yè)結(jié)構(gòu)層的引導(dǎo)配套（電梯是購(gòu)物中心的血液循環(huán)系統(tǒng)） 3、留住消費(fèi)者在此消費(fèi)和享受的綜合功能配套,是什么讓顧客從停下來(lái)、留下來(lái)到樂(lè)意來(lái),留住顧客在此消費(fèi)的綜合配套重點(diǎn)還有與商業(yè)相匹配的娛樂(lè)設(shè)施。如真冰場(chǎng)、電影院、餐廳、夢(mèng)幻娛樂(lè)天幕等。 除了營(yíng)造劇場(chǎng)式體驗(yàn)效果之外，還有與其業(yè)態(tài)息息相關(guān)。商業(yè)業(yè)態(tài)的豐富性最終目的就是吸引消費(fèi)者在此消費(fèi)和享受。原則是：業(yè)態(tài)之間應(yīng)緊密相關(guān)，相互促進(jìn)。 如貴陽(yáng)大昌隆構(gòu)筑

23、的負(fù)一層為家電、一層為汽車博覽中心、二樓為大型超市，三樓為娛樂(lè)天地迪迪樂(lè)園的業(yè)態(tài)組合就值得商榷。,用建筑構(gòu)筑一個(gè)購(gòu)物中心的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng),一個(gè)好的商業(yè)規(guī)劃應(yīng)該通過(guò)建筑來(lái)進(jìn)行表現(xiàn) 體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)理論的提出，為購(gòu)物中心的建設(shè)提供了理論的支持。購(gòu)物中心建設(shè)更注重體驗(yàn)式商業(yè)氛圍的營(yíng)造。 建筑生態(tài)學(xué)反映了購(gòu)物中心在建筑上的新發(fā)展。 生態(tài)商業(yè)建筑認(rèn)為：購(gòu)物中心的建筑應(yīng)當(dāng)從購(gòu)物時(shí)代，轉(zhuǎn)向休閑時(shí)代和文化時(shí)代。,人們對(duì)商業(yè)建筑的三個(gè)感知層面宏觀層面,第一個(gè)層面是建筑宏觀造型，也就是天際線輪廓。如香港中銀、悉尼歌劇院，有令人過(guò)目不忘的建筑宏觀造型。,第二個(gè)層面是建筑的立面設(shè)計(jì)，是人們?cè)谥芯嚯x上對(duì)建筑的感知方面。如：三里屯

24、village,人們對(duì)商業(yè)建筑的三個(gè)感知層面中觀層面,第三個(gè)層面是 人到建樹(shù)近前，與建筑直接接觸的微觀層面。 這一層面的重點(diǎn)是 建筑的細(xì)部和材質(zhì)運(yùn)用。人們對(duì)一個(gè)建筑的細(xì)部接觸感官，將形成對(duì)一個(gè)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)商品檔次的定義。,人們對(duì)商業(yè)建筑的三個(gè)感知層面微觀層面,日本大阪的Namba Parks，有一塊不太引人關(guān)注的地磚，上面刻著：“19501998大阪球場(chǎng)”，簡(jiǎn)單的幾個(gè)字就交代了所處地塊的歷史故事。,太古廣場(chǎng)中庭，天花圖案與地板圖案相對(duì)應(yīng),貴州都勻現(xiàn)代城國(guó)際商城。一條人行通道。但沒(méi)有考慮到石塊之間的間隙過(guò)寬，容易扭傷行人的腳這個(gè)細(xì)節(jié)。,商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)的空間感 時(shí)間感和方向感,商業(yè)街的長(zhǎng)度隨商業(yè)

25、的規(guī)模而定，沒(méi)有定規(guī)。 商業(yè)街的寬度在中國(guó)，4-6米的街道是比較常見(jiàn)的寬度，超過(guò)10米就相當(dāng)寬敞。寬大寂寥的街道會(huì)破壞商場(chǎng)的購(gòu)物氛圍，不利于商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)。購(gòu)物中心的使用率在50%是比較正常的。,購(gòu)物中心的層高： 首層：4.7-5.2米；標(biāo)準(zhǔn)層：4.2-4.5米；吊頂后實(shí)際高度首層為3.5-4.0；標(biāo)準(zhǔn)層為：3.0-3.3米。這樣的商業(yè)空間高度有利于培養(yǎng)良好的購(gòu)物氛圍。,商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)的空間感 時(shí)間感和方向感,朗豪坊的通天梯設(shè)計(jì)為購(gòu)物中心的樓層價(jià)值建立了全新的標(biāo)準(zhǔn)，并促進(jìn)了整體商業(yè)價(jià)值的提升。,從電梯的設(shè)計(jì)可以看出商場(chǎng)價(jià)值的結(jié)構(gòu),在 多層的購(gòu)物中心內(nèi)，設(shè)計(jì)跨多層的“通天梯”實(shí)現(xiàn)人流跨層傳送。,朗

26、豪坊的通天梯設(shè)計(jì)為購(gòu)物中心的樓層價(jià)值建立了全新的標(biāo)準(zhǔn)，并促進(jìn)了整體商業(yè)價(jià)值的提升。,在多層的購(gòu)物中心內(nèi)，設(shè)計(jì)跨多層的“通天梯”實(shí)現(xiàn)人流跨層傳送。,對(duì)于一個(gè)購(gòu)物中心而言，擁有一個(gè)室外廣場(chǎng)已成為一個(gè)基本要求。 一方面展現(xiàn)豐富的商業(yè)促銷和展示活動(dòng)。另一方面又形成室內(nèi)商業(yè)外部化的廣告效應(yīng)。 利用廣場(chǎng)舉辦豐富多彩的商業(yè)文化活動(dòng)、公益文化活動(dòng)，制造一個(gè)城中焦點(diǎn)，在市民心中形成一個(gè)旺場(chǎng)的印象。,一個(gè)生態(tài)商業(yè)建筑結(jié)構(gòu)，一定要形成：讓小朋友來(lái)游玩；讓老年人來(lái)休閑；讓年輕人來(lái)社交；讓購(gòu)物者來(lái)購(gòu)物。,使多數(shù)商鋪成為第一排商鋪,Front row,盡量減少第二排商鋪,購(gòu)物中心的招商,在招商過(guò)程中，最關(guān)鍵的因素就是確定

27、主力店。一個(gè)成功的主力店進(jìn)駐，將為項(xiàng)目帶來(lái)巨大的品牌效應(yīng)。 主力店與經(jīng)營(yíng)散戶的關(guān)系，既是頭羊與羊群關(guān)系，也是一種錨與船的關(guān)系。主力店既能有效帶動(dòng)散戶的商業(yè)經(jīng)營(yíng)，也能對(duì)散戶的商業(yè)經(jīng)營(yíng)起到穩(wěn)定和促進(jìn)作用。,開(kāi)業(yè)率對(duì)商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)久影響。一個(gè)購(gòu)物中心的開(kāi)業(yè)率應(yīng)該達(dá)到一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)就是實(shí)現(xiàn)開(kāi)業(yè)率80%。,購(gòu)物中心的開(kāi)業(yè)令人感動(dòng),商業(yè)地產(chǎn)整合推廣,Integration,購(gòu)物中心品牌整合與推廣,一個(gè)優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要優(yōu)秀的包裝。包括VI包裝、媒體炒作，各種媒體資源的綜合運(yùn)用等，并通過(guò)策略形成一種整體的傳播力，想社會(huì)呈現(xiàn)出一個(gè)良好的公眾形象。,1、推廣對(duì)象：1）社會(huì)大眾；2）投資客、商家；3）中端消

28、費(fèi)者 2、推廣形式更加豐富、多元、絢麗多彩 3、推廣手段更注重活動(dòng)，包括公關(guān)、簽約儀式、促銷等 4、推廣周期季節(jié)性更加突出 5、更注重品牌形象的樹(shù)立，品牌形象影響更加長(zhǎng)久,購(gòu)物中心品牌整合與推廣的特點(diǎn)：,購(gòu)物中心品牌整合包裝,Shopping center,又一城的問(wèn)號(hào),走進(jìn)香港又一城，就會(huì)看到一個(gè)引人注目的問(wèn)號(hào)。,太古城中心的感嘆號(hào),走進(jìn)太古城中心又會(huì)看到一個(gè)力量無(wú)限的感嘆號(hào)。 這些符號(hào)的運(yùn)用，都是購(gòu)物中心形象包裝上的一個(gè)因素。,用藝術(shù)創(chuàng)作的方式進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝,在香港IFC MALL，無(wú)論是正門入口“誰(shuí)持彩練當(dāng)空舞”的飄帶造型，還是內(nèi)部的主題商業(yè)氛圍營(yíng)造，都充分體現(xiàn)了“創(chuàng)造”這個(gè)主題，都是

29、一個(gè)藝術(shù)作品，這正是IFC MALL最令人贊賞之處。,現(xiàn)代、金屬、夢(mèng)幻的主題，充滿創(chuàng)意的、新一代的購(gòu)物中心設(shè)計(jì)贏得未來(lái)。,朗豪坊正門的Happy Man雕塑，象征動(dòng)力和朝氣蓬勃。,根據(jù)不同的季節(jié)營(yíng)造不同的商業(yè)氛圍,通過(guò)在中庭擺放一些飾物、植物、器具，是商業(yè)氛圍迎合季節(jié)性的促銷主題。,在APM購(gòu)物中心，促銷信息可以做成一個(gè)雕塑。,香港購(gòu)物中心對(duì)細(xì)節(jié)的運(yùn)用是非常成功的，他們?yōu)橐恍┛菰锏脑刭x予了生命。,IFC MALL連卡佛絢麗的春季促銷雕塑,國(guó)內(nèi)的促銷,指示系統(tǒng),指示牌的設(shè)計(jì)體現(xiàn)了購(gòu)物中心的品牌個(gè)性與整體品位，這是購(gòu)物中心整體VI設(shè)計(jì)中的一個(gè)重要內(nèi)容。 指示牌是顧客在商場(chǎng)內(nèi)購(gòu)物的眼睛。 地圖為男

30、人而設(shè)計(jì)，指示牌為女人而設(shè)計(jì)。,在商場(chǎng)內(nèi)迷路了？看到懸掛在空中靈動(dòng)的問(wèn)號(hào)，就可以找到又一城的咨詢服務(wù)臺(tái)。,智能指引臺(tái),即便是一個(gè)洗手間也與種不同。 APM的洗手間不僅有指示的區(qū)別，同時(shí)還有色彩的區(qū)別。男廁大面積的明黃色和綠色，女廁大面積的橙色，形成了鮮明的對(duì)比。讓顧客在尋找?guī)?，方向感無(wú)比清晰。,讓購(gòu)物中心的藝術(shù)與美無(wú)處不在。,商業(yè)地產(chǎn)客群分類,關(guān)于目標(biāo)客群 本案目標(biāo)客群分為隱形目標(biāo)客戶群和顯性目標(biāo)客戶群兩部分。,隱形客戶群是指被商場(chǎng)本身的氛圍與形象以及貨品的豐富與否、獨(dú)特與否吸引而來(lái)的人流。,顯性客戶群是被本案所提供的良好的創(chuàng)新的氛圍與場(chǎng)地，以及大量人流量等先決條件所吸引，購(gòu)買或租賃本案商

31、場(chǎng)來(lái)經(jīng)營(yíng)的各類商家和投資者。兩者是一種互動(dòng)的關(guān)系，同時(shí)他們與本案所提供的產(chǎn)品亦存在互動(dòng)關(guān)系。,消費(fèi)者消費(fèi)越高，投資者、經(jīng)營(yíng)者取得的利潤(rùn)越高。 投資者、經(jīng)營(yíng)者越有激情。反之亦然！,消費(fèi)者,經(jīng)營(yíng)者從開(kāi)發(fā)商手中得到經(jīng)營(yíng)權(quán)，經(jīng)過(guò)自己的經(jīng)營(yíng)，在消費(fèi)者手中獲得價(jià)值。,針對(duì)不同的目標(biāo)客群要采取不同的訴求方式,經(jīng)營(yíng)者、投資者,區(qū)域消費(fèi)流與項(xiàng)目聚客力的辨證關(guān)系,便捷交通 交通條件是否可以讓消費(fèi)者順利到達(dá)這里。,經(jīng)營(yíng)價(jià)值,項(xiàng)目聚客力 項(xiàng)目是否具有吸引目標(biāo)客群來(lái)消費(fèi)的優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)。,區(qū)域消費(fèi)流 項(xiàng)目所在區(qū)域能提供多少消費(fèi)的人流。,商業(yè)地產(chǎn)推廣價(jià)值兩段論,商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷推廣價(jià)值兩段論,一、廣告的招租期價(jià)值； 認(rèn)知：圍繞價(jià)值

32、核心，差異化的表達(dá)：“我是誰(shuí)？我的價(jià)值是什么？”。 引導(dǎo)：有人氣的，最終消費(fèi)者會(huì)喜歡的，有商業(yè)價(jià)值的，有財(cái)富感的。 二、廣告的經(jīng)營(yíng)期價(jià)值； 認(rèn)同：品牌文化管理著力訴求價(jià)值主張，把此“文化”賦予到未來(lái)的經(jīng)營(yíng)、商業(yè)管理、商業(yè)品牌推廣、對(duì)消費(fèi)者的服務(wù)中去，創(chuàng)造一個(gè)有美譽(yù)度、有消費(fèi)者忠誠(chéng)度的品牌。 共鳴：值得愛(ài)戴的、改變生活的、新商業(yè)的、國(guó)際化的。,一、廣告的招租期 1、整體形象期：整體形象亮相為正式開(kāi)始線上運(yùn)作的第一個(gè)環(huán)節(jié)，其周期多為1個(gè)月。 2、招商與銷售期：項(xiàng)目招商依具體集團(tuán)而定，洽談國(guó)內(nèi)等主要品牌為3個(gè)月、國(guó)際品牌往往需要半年以上。而銷售周期則根據(jù)目標(biāo)任務(wù)、市場(chǎng)動(dòng)態(tài)來(lái)定。 二、經(jīng)營(yíng)期 開(kāi)業(yè)期：

33、開(kāi)業(yè)時(shí)期是一個(gè)非常短暫的時(shí)期，它像是一個(gè)里程碑，對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目的總結(jié)與開(kāi)啟。開(kāi)業(yè)時(shí)間多為37天。 運(yùn)營(yíng)期：運(yùn)營(yíng)期有三個(gè)階段，一個(gè)是滿場(chǎng)，二是穩(wěn)場(chǎng)，三是旺場(chǎng)，三年之后正常情況下每年會(huì)有5的調(diào)整。,北京富力廣場(chǎng),商業(yè)項(xiàng)目推廣案例,第一階段：項(xiàng)目招商階段,招商期廣告推廣思路,第一只廣告思路：我們是誰(shuí)？ 策劃思路：項(xiàng)目首次亮相，同時(shí)闡明對(duì)CBD的意義與關(guān)系 推廣主題： 北京富力廣場(chǎng) 萬(wàn) 國(guó)際購(gòu)物中心，讓更繁華,招商期廣告推廣思路,第二只廣告思路：我們有什么樣的經(jīng)營(yíng)價(jià)值與意義？ 策劃思路：新商業(yè)的產(chǎn)生，對(duì)北京的深遠(yuǎn)意義，包括對(duì)消費(fèi)形態(tài)、消費(fèi)觀念、生活方式的引領(lǐng)等。用與世界上著名購(gòu)物中心類比的方式闡明本項(xiàng)目

34、的經(jīng)營(yíng)價(jià)值與深遠(yuǎn)影響力。 1964。多倫多。orkdale 1996。廣州。天河城 2005。香港。APM 2007。北京。富力廣場(chǎng) 開(kāi)創(chuàng)北京新商業(yè)時(shí)代,招商期廣告推廣思路,第三只廣告思路：我們是什么樣的？（商業(yè)主題價(jià)值） 策劃思路：新商業(yè)亮相后，告訴市場(chǎng)新商業(yè)是什么？其內(nèi)涵與核心主張是什么？ simple life概念的深入闡釋，同時(shí)說(shuō)明simple life新主張是未來(lái)時(shí)尚風(fēng)潮的領(lǐng)先者，將盛啟北京這個(gè)未來(lái)大都會(huì)商業(yè)史上的一個(gè)新的時(shí)代，成為北京新商業(yè)的經(jīng)典樣板。 推廣主題： simple life新主張 時(shí)尚風(fēng)潮我為先,第四只廣告思路：我們有哪些特點(diǎn)？（商業(yè)本身的經(jīng)營(yíng)價(jià)值） 策劃思路：商業(yè)經(jīng)

35、營(yíng)規(guī)劃與建筑格局規(guī)劃的統(tǒng)一，有利于形成最合理的商業(yè)布局。商業(yè)建筑與空間設(shè)計(jì)是一個(gè)購(gòu)物中心建筑設(shè)計(jì)中的關(guān)鍵元素。隨著項(xiàng)目形象的確立，廣告主題逐步向項(xiàng)目賣點(diǎn)層層深入。 推廣主題： 1、490炫彩商業(yè)臨街面，繽紛領(lǐng)耀東三環(huán) 2、層層退臺(tái)，夢(mèng)幻劇場(chǎng)在消費(fèi)空間的延伸,招商期廣告推廣思路,第五只廣告思路：主力商家進(jìn)駐，商業(yè)氛圍的帶動(dòng) 隨著廣告推廣與招商工作的推進(jìn)，已進(jìn)駐商家將成為下一階段招商廣告訴求的重點(diǎn)。 主力商家與進(jìn)駐比例的廣告訴求，是最具說(shuō)服力的招商廣告。,招商期廣告推廣思路,作為一個(gè)動(dòng)態(tài)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)主要依靠經(jīng)營(yíng)獲得收益，需要依托商業(yè)的經(jīng)營(yíng)價(jià)值和經(jīng)營(yíng)特色。 因此，我們需要把握項(xiàng)目“成功招商與可持續(xù)

36、經(jīng)營(yíng)的關(guān)系”。,我們不但要做招商的成功， 更要做經(jīng)營(yíng)的成功！,第二階段：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段,CBD區(qū)域的消費(fèi)需求隨著收入水平的提高，已經(jīng)出現(xiàn)新的變化和調(diào)整。 消費(fèi)者在購(gòu)物時(shí)不僅追求方便性、多樣性，更注重個(gè)人品位的需求，同時(shí)更注消費(fèi)過(guò)程的愉悅。,他們期待一個(gè)在空閑的時(shí)候可以解悶，可以購(gòu)物，可以消遣，可以快樂(lè)的場(chǎng)所；期待一個(gè)能夠讓心情放松的驛站！ 不僅要滿足購(gòu)物的需求，更要滿足其休閑的體驗(yàn)，時(shí)尚的需求，快樂(lè)的體驗(yàn)！,北京富力廣場(chǎng)即是他們的 Dreaming House,在富力廣場(chǎng)，快樂(lè)體驗(yàn)如音樂(lè)般的律動(dòng)驚喜每天都在上演!,走進(jìn)富力MALL，聽(tīng)不見(jiàn)傳統(tǒng)商業(yè)模式的陳曲濫調(diào) 走進(jìn)富力MALL，可以如進(jìn)行曲般對(duì)

37、喜愛(ài)的品牌精挑細(xì)選; 可以如Blues藍(lán)調(diào)般解悶消遣，可以如Disco般激情揮灑，可以如詠嘆調(diào)般低飲淺酌。 走出富力MALL，也許未曾購(gòu)買商品; 但可看到五色商品的交響、繽紛的業(yè)態(tài)的鳴奏曲、帶走了余音繞梁的快樂(lè)樂(lè)章！,Continuous Party成為我們的價(jià)值主張與文化內(nèi)涵！,SIMPLE LIFE 停不了的派對(duì)停不了的節(jié)目,富力廣場(chǎng)這樣解讀 “停不了的派對(duì)停不了的節(jié)目”,新商業(yè) 以人的精神需求為第一性，打破文化和商業(yè)之間的壁壘的MALL。 新體驗(yàn) 通過(guò)提供讓消費(fèi)者滿意的服務(wù)，豐富多彩的商品，給消費(fèi)者創(chuàng)造“家的感覺(jué)”，使人們快樂(lè)消費(fèi)，體驗(yàn)快樂(lè)！ 新生活 在這里，有人覺(jué)得輕松自在，有人盡情開(kāi)

38、懷大笑，有人享受喜悅，品味溫暖的感覺(jué),因?yàn)椤拔幕?，所以差異化?沒(méi)有獨(dú)特的文化，就沒(méi)有獨(dú)特的商業(yè) 富力廣場(chǎng)停不了的派對(duì)、停不了的節(jié)目 富力廣場(chǎng)有了這樣的主張，就有了獨(dú)特的靈魂。 有了文化，就有了未來(lái)推廣的核心。,停不了的派對(duì),停不了的節(jié)目,經(jīng)營(yíng)期廣告推廣思路,富力廣場(chǎng)的情境式營(yíng)銷,停不了的派對(duì)停不了的節(jié)目,Continuous Party,通過(guò)情境化描摹，勾勒未來(lái)項(xiàng)目建成后的規(guī)劃或建筑特點(diǎn)。 藉由故事性穿插，體現(xiàn)富力廣場(chǎng)為未來(lái)消費(fèi)群帶來(lái)的全新興奮體驗(yàn)。,創(chuàng)意初衷,Simple Life總形象 硬件： 退臺(tái)、中庭、步行街上的購(gòu)物、演播室、大屏幕 軟件： UME、餐飲、會(huì)員、俱樂(lè)部、時(shí)尚之都、資

39、訊,系列創(chuàng)意立意點(diǎn)：,畫(huà)面：強(qiáng)調(diào)絢麗品質(zhì)，以模特為中心展示賣場(chǎng)情境要點(diǎn) 文字：營(yíng)造劇烈的戲劇沖突，聚焦目標(biāo)群體注意力,系列風(fēng)格,富力廣場(chǎng)，打造六合一Simple Life商業(yè)模式。 懶人們，從此都興致盎然的站起來(lái)了,開(kāi)篇形象,停不了的派對(duì)停不了的節(jié)目 在富力廣場(chǎng)，見(jiàn)證你的快樂(lè)改變。,不回頭， 不知道自己已被渾然不覺(jué)誘惑了那么遠(yuǎn),購(gòu)物篇豐富業(yè)態(tài)、退臺(tái)、中庭、步行街,購(gòu)物 篇,一小時(shí)里，足量購(gòu)物60分鐘，大退臺(tái)設(shè)計(jì)和步行街讓精彩一處接著一處 富力廣場(chǎng)，以退臺(tái)、中庭、步行街建構(gòu)一路風(fēng)景的觀光級(jí)購(gòu)物。,富力廣場(chǎng)齊集各類經(jīng)典餐飲品牌，哈根達(dá)斯、大食代、肯德基、 麥當(dāng)勞、漢拿山、常勝鮑魚(yú)美味不止是多一點(diǎn)！

40、,節(jié)食篇豐富美食,一閃念，就斷送了堅(jiān)持三天的節(jié)食意志 體態(tài)的優(yōu)美是給別人看，食指大動(dòng)卻可犒勞自己。,節(jié)食 篇,富力廣場(chǎng)的室內(nèi)演播廳，將與國(guó)內(nèi)知名廣播電臺(tái)、電視臺(tái)等主流 媒體節(jié)目互動(dòng)，精彩不斷。消費(fèi)之旅亦稱影音之旅。,追星篇明星見(jiàn)面會(huì)、演播室、大屏幕,追星 篇,寵愛(ài)那些愛(ài)出風(fēng)頭的明星們，成為更多人的fans,國(guó)際UME華星影院牽手富力廣場(chǎng)，使富力廣場(chǎng)成為國(guó)內(nèi)一流的影 視放映基地。見(jiàn)證華人電影的傳奇崛起 。,首映觀禮前篇每年8-10場(chǎng)首映禮,觀禮 篇,來(lái)不及換上剛買的高跟鞋， 就要和他一起看他主演電影的首映禮,富力廣場(chǎng)，采用會(huì)員制度并給與優(yōu)惠，提供送貨上門及網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物資訊，以及 潛水、滑雪、騎馬、高

41、爾夫、游泳、健身、歌迷、車迷會(huì)等諸多俱樂(lè)部服務(wù)。,馬術(shù)篇會(huì)員俱樂(lè)部,馬術(shù) 篇,開(kāi)心，開(kāi)的很專業(yè) 一切的服務(wù)，宗旨都只有一個(gè)：少花錢，多開(kāi)心；不花錢，也開(kāi)心。,富力廣場(chǎng)，聯(lián)合時(shí)尚媒體、雜志，定期發(fā)布前沿時(shí)尚信息。 給那些想在朋友聚會(huì)，女伴攀比時(shí)占盡先機(jī)的人。,資訊篇時(shí)尚資訊媒體互動(dòng),咨詢 篇,不是哈里波特，怎能未卜先知？ 隨便聽(tīng)聽(tīng)時(shí)尚資訊發(fā)布吧,富力廣場(chǎng)，頂級(jí)時(shí)尚品牌聚集地。來(lái)此一家，就不用再東奔西走追趕潮流了！,時(shí)尚秀篇,跟在后面去時(shí)尚，不如忘記時(shí)尚,著名商業(yè)策劃公司,Devise,國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)杰出策劃企業(yè),仲量聯(lián)行從本地、區(qū)域以至全球的層面，為業(yè)主、租戶及投資者提供全面、專業(yè)化的房地產(chǎn)及投資

42、管理服務(wù)。仲量聯(lián)行亦是物業(yè)管理及企業(yè)設(shè)施管理業(yè)的翹楚，管理的物業(yè)遍布世界各地，總面積逾12億平方英尺。 仲量聯(lián)行在亞太地區(qū)開(kāi)展業(yè)務(wù)超過(guò)50年。仲量聯(lián)行在中國(guó)目前擁有約500名專業(yè)人員及4000名駐廈員工，所提供的專業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)及服務(wù)領(lǐng)域包括：商鋪、住宅、寫(xiě)字樓、工業(yè)、物業(yè)管理服務(wù)、企業(yè)設(shè)施管理、投資、戰(zhàn)略顧問(wèn)、項(xiàng)目與開(kāi)發(fā)服務(wù)以及市場(chǎng)研究等。主要客戶包括不同的政府機(jī)構(gòu)、跨國(guó)公司和開(kāi)發(fā)商，以及高檔住宅和商業(yè)物業(yè)的業(yè)主。 案例列舉世貿(mào)天階、王府井海港大廈 、財(cái)富購(gòu)物中心 、新三里屯 等等,仲量聯(lián)行,代表作：世貿(mào)天階,第一太平戴維斯,本公司于 1855 年創(chuàng)立，具有悠久的歷史傳統(tǒng)與超群的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。公司

43、一直不甘落后，引領(lǐng)業(yè)界之先，目前已在美洲、歐洲、亞太、非洲和中東各地設(shè)立了200家辦事處及聯(lián)營(yíng)機(jī)構(gòu)。 行業(yè)知識(shí)與創(chuàng)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的完美結(jié)合，為客戶提供了最優(yōu)質(zhì)、最廣泛的房地產(chǎn)專業(yè)建議。以卓越的談判才能為依托，是一家創(chuàng)新思想機(jī)構(gòu)。Savills 選擇專注于特定客戶群，與客戶同心同德，致力于為這些機(jī)構(gòu)與個(gè)人提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。Savills 是優(yōu)質(zhì)服務(wù)與優(yōu)質(zhì)品牌的代名詞，始終以長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光投資于房地產(chǎn)及戰(zhàn)略關(guān)系。 案例列舉嘉華中心（上海）、旺角廣場(chǎng)（上海）、易安信（廣州）、新梅聯(lián)合廣場(chǎng)（上海）、中信泰富廣場(chǎng)（上海）、中環(huán)廣場(chǎng)（上海）、華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)（上海）、國(guó)盛中心（北京）、新中關(guān)購(gòu)物中心（北京）,代表作：北京新

44、中關(guān)購(gòu)物中心,世邦魏理仕,世邦魏理仕(CBRichardEllis)是全球知名的綜合性地產(chǎn)咨詢服務(wù)公司（紐約證券交易所代號(hào)：CBG），也是首家進(jìn)入中國(guó)的國(guó)際公司，1986年開(kāi)始在北京開(kāi)展業(yè)務(wù)，1987年接到第一筆獨(dú)家代理國(guó)貿(mào)中心的大單，但此后十多年，世邦魏理仕僅僅以跨國(guó)公司服務(wù)、物業(yè)管理及研究咨詢?yōu)橹?，在中?guó)大陸的收入還不到總收入的1%。1996年公司正式設(shè)立北京辦事處。 案例列舉太原匯都MOHO、北京國(guó)際中心 、北京環(huán)球金融中心、上海陶氏中心 、星深圳河中心、深圳羅湖商務(wù)中心,代表作：北京國(guó)際中心,戴德梁行,戴德梁行是國(guó)際房地產(chǎn)顧問(wèn)“五大行”之一，在全球45個(gè)國(guó)家200間分公司共有11,00

45、0余名員工為客戶提供跨國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)。憑借其駐各地專業(yè)人員組成的跨國(guó)網(wǎng)絡(luò)及其對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的透徹認(rèn)識(shí)，戴德梁行為客戶提供一貫高水平的一站式房地產(chǎn)咨詢及顧問(wèn)服務(wù)。 案例列舉華潤(rùn)萬(wàn)象城、威海樂(lè)天世紀(jì)城、億豐時(shí)代廣場(chǎng) 、西安新樂(lè)匯、重慶香港城、百安居,代表作：西安新樂(lè)匯,高力國(guó)際,目前，高力國(guó)際在亞太區(qū)的業(yè)務(wù)是由北美洲物業(yè)翹楚，CMN全資擁有，CMN是跨國(guó)聯(lián)盟機(jī)構(gòu)高力國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)最具規(guī)模的成員。高力國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)在全球六大洲51個(gè)國(guó)家的聯(lián)合辦事處數(shù)目超過(guò)248個(gè)辦公室。 高力國(guó)際早在1989年即于北京開(kāi)展業(yè)務(wù),先后又在上海及廣州設(shè)立分公司，一直立于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的最前沿，逾千位地產(chǎn)專才，竭盡所能為客戶在購(gòu)買

46、、出售、投資、租賃或物業(yè)管理方面提供最滿意的服務(wù)。 案例列舉華騰大廈、嘉興國(guó)際中港城、青島春、和景明、橡樹(shù)玫瑰城等,中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)杰出策劃企業(yè),廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)資源整合的中堅(jiān)力量，建立了行業(yè)內(nèi)最具權(quán)威、最具競(jìng)爭(zhēng)力的地產(chǎn)戰(zhàn)略與執(zhí)行機(jī)構(gòu)，分別在傳播新思想、推動(dòng)中外商業(yè)地產(chǎn)模式研究、建設(shè)融資及情報(bào)系統(tǒng)、制定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目長(zhǎng)線增值策略及現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)推廣方面取得了卓越成就，以全方位的服務(wù)推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)的發(fā)展。 迄今為止，分別在貴州省、湖南省、廣東省及福建省等18座城市參與了38個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程，所服務(wù)的商業(yè)建筑總面積達(dá)83萬(wàn)平方米，取得了驕人成就。廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心是以廣州本

47、土為基地，服務(wù)全國(guó)的戰(zhàn)略型商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu) 案例列舉貴州現(xiàn)代城國(guó)際商城 、廣州荔灣廣場(chǎng) 、廣州中華廣場(chǎng) 、貴陽(yáng)女人大世界 、廣州聯(lián)合商務(wù)、佛山東方廣場(chǎng) 、中山大信新都匯,廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略,代表作：廣州荔灣廣場(chǎng),廣州世品國(guó)際商業(yè)管理有限公司,國(guó)內(nèi)第一個(gè)由專業(yè)團(tuán)隊(duì)直接組建的購(gòu)物中心管理集團(tuán)，是極少數(shù)兼有百貨和購(gòu)物中心管理經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)團(tuán)隊(duì)之一。集團(tuán)圍繞購(gòu)物中心展開(kāi)策劃、招商和后期運(yùn)營(yíng)全過(guò)程服務(wù)，亦可通過(guò)獨(dú)資、合資、合作方式對(duì)購(gòu)物中心進(jìn)行開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，憑借多方資源進(jìn)行有效整合，致力于幫助本土商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目更好地與市場(chǎng)結(jié)合，立志以全新理念和專業(yè)技術(shù)推動(dòng)中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 案例列舉廣州正佳廣場(chǎng)、廣百百

48、貨、廣州天河娛樂(lè)廣場(chǎng)、保利千燈湖商業(yè)水城、深圳海岸商業(yè)廣場(chǎng)、順德天佑城、湛江怡福國(guó)際廣場(chǎng),代表作：廣州正佳廣場(chǎng),中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司,中原(中國(guó))物業(yè)顧問(wèn)有限公司早在1990年已經(jīng)開(kāi)始代理國(guó)內(nèi)物業(yè)在香港的推廣及銷售工作，并于1992年正式成立中原中國(guó)部，專職負(fù)責(zé)國(guó)內(nèi)物業(yè)的銷售代理工作，現(xiàn)已在北京、上海、廣州和深圳等城市設(shè)立了超過(guò)十五間分行，以提供最專業(yè)的地產(chǎn)代理服務(wù)和積極爭(zhēng)取更大的市場(chǎng)占有率為目標(biāo)。 案例列舉SOH尚都、北京建外SOHO、 CBD國(guó)際大廈、西環(huán)廣場(chǎng)、天河壬豐大廈、東方威尼斯廣場(chǎng)、愉景新時(shí)代廣場(chǎng)、大正商場(chǎng)、宏聲假日廣場(chǎng)、泰古廣場(chǎng),代表作：北京建外SOHO,凌峻（中國(guó)）房地產(chǎn)策劃代

49、理機(jī)構(gòu),凌峻（中國(guó)）房地產(chǎn)策劃代理機(jī)構(gòu)下設(shè)凌峻地產(chǎn)（中國(guó)）有限公司、凌峻房地產(chǎn)咨詢有限公司、凌峻商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司、凌峻廣告有限公司，是國(guó)內(nèi)最杰出、最具實(shí)力的房地產(chǎn)營(yíng)銷廣告策劃代理機(jī)構(gòu)之一，致力于為各類房地產(chǎn)項(xiàng)目提供全程策劃代理一體化服務(wù)。 案例列舉藍(lán)色快線、荔灣廣場(chǎng)、名匯商業(yè)大廈、廣百新翼、順馳第一國(guó)際、新迪金街、正榮時(shí)代、興唐金茂、希夷購(gòu)物廣場(chǎng)、天隆廣場(chǎng)、魯邦廣場(chǎng)、青島魯能領(lǐng)寓、青島極地海洋世界、廈門老番街、北戴河天鵝堡、天洋購(gòu)物廣場(chǎng)、大連中銀大廈,代表作：青島極地海洋世界,合富輝煌,中國(guó)大陸最早從事房地產(chǎn)顧問(wèn)服務(wù)的企業(yè)之一，致力為客戶創(chuàng)造最大價(jià)值，提供一套既有實(shí)踐基礎(chǔ)又規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的

50、服務(wù)模式，在房地產(chǎn)服務(wù)市場(chǎng)的成績(jī)斐然。成功服務(wù)過(guò)包括住宅、別墅、豪宅、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓等數(shù)百個(gè)項(xiàng)目，操作過(guò)數(shù)十個(gè)逾千畝的大型項(xiàng)目，成交業(yè)績(jī)一直穩(wěn)居廣州地產(chǎn)代理銷售第一。 案例列舉陽(yáng)光都會(huì)廣場(chǎng)、陽(yáng)光假日、繽紛亞洲、環(huán)球國(guó)際商貿(mào)、中?？党巧虡I(yè)街、勝芳國(guó)際家具博覽城、開(kāi)元加州陽(yáng)光MALL、賽莎百貨、托樂(lè)嘉購(gòu)物小鎮(zhèn)、百匯廣場(chǎng)、北京金源時(shí)代購(gòu)物中心、金地格林小城、10+1商業(yè)大道、新和平二期鼎盛時(shí)代、縱橫天地、中海名都匯、恒生國(guó)際星城、恒隆中心、廣州國(guó)際貿(mào)易中心、勤建商務(wù)大廈,代表作：廣州國(guó)際貿(mào)易中心,深圳力創(chuàng)商業(yè)品牌顧問(wèn)公司,力創(chuàng)商業(yè)品牌顧問(wèn)公司是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域系統(tǒng)解決方案提供商，為SHOPPING MALL、專業(yè)市場(chǎng)、零售百貨、商業(yè)步