物權(quán)法(講稿)2014概要

1、物權(quán)法,參考書目,1、梁慧星、陳華彬：物權(quán)法，法律出版社2007年版。 2、陳華彬：現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究，法律出版社 1995年版。 3、周枬：羅馬法原理，商務(wù)印書館1994年版。 4、黃松有主編：中華人民共和國(guó)物權(quán)法條文理解與釋用，人 民法院出版社2007年版。 5、王澤鑒：民法物權(quán)1（通則所有權(quán)），中國(guó)政法大學(xué)出版社 2001年版。 6、王澤鑒：民法物權(quán)2（用益物權(quán)占有），中國(guó)政法大學(xué)出版社2001年版。 7、謝在全：民法物權(quán)輪（上）（下），中國(guó)政法大學(xué)出版社 1999年版。,法規(guī)、司法解釋 1、中華人民共和國(guó)物權(quán)法（2007年10月1日實(shí)施） 2、關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件

2、具體應(yīng)用法律若干問題 的解釋 3、關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 4、最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用 法律若干問題的解釋,導(dǎo) 論,一、物權(quán)法與民眾的關(guān)系 （一）當(dāng)代社會(huì)物權(quán)法與人們的關(guān)系 物權(quán)和物權(quán)法與人們的現(xiàn)實(shí)生活息息相關(guān) 1、物權(quán)人類生活離不開財(cái)產(chǎn)，占有和使用財(cái)產(chǎn)的前提是一個(gè) 人擁有合法的財(cái)產(chǎn)。合法擁有財(cái)產(chǎn)的權(quán)利就是物權(quán)。 2、物權(quán)法人與人之間從古至今都存在爭(zhēng)奪財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)象，物權(quán) 法所要解決的首要問題就是“定紛止?fàn)帯?。法律通過對(duì)于每一個(gè)人合 法財(cái)產(chǎn)權(quán)利的充分承認(rèn)和保護(hù)，確定了社會(huì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)。,（二）交易問題并非僅由合同法解決 1、人與人之間的各種交易

3、關(guān)系，其本質(zhì)主要都是以物權(quán)的取得或 消滅為目的的交易。故交易的目的實(shí)質(zhì)是以所有權(quán)為核心的物權(quán)。 如：購買一套房屋之時(shí)，首先關(guān)心的是不是房屋的面積大小和位 置而是房屋權(quán)利的性質(zhì)（完全產(chǎn)權(quán)、部分產(chǎn)權(quán)、使用產(chǎn)權(quán)）。 故：交易對(duì)象的物權(quán)性質(zhì)是交易的基礎(chǔ)要件 2、“一房二賣”現(xiàn)象說明，即使合同已經(jīng)生效，也不能確保買受 人肯定能真正享有房屋的所有權(quán)。,二、物權(quán)法的政治基礎(chǔ)承認(rèn)個(gè)人財(cái)富的進(jìn)取心 1、我國(guó)物權(quán)法在建立公共財(cái)產(chǎn)權(quán)利制度的同時(shí)還建立了社會(huì) “私”的財(cái)產(chǎn)權(quán)利法律制度，包括私有財(cái)產(chǎn)權(quán)利取得、享有和行使 的制度。就此，我國(guó)物權(quán)法首先承認(rèn)“私”有財(cái)產(chǎn)權(quán)利的正當(dāng)性， 并且對(duì)該權(quán)利給予充分保護(hù)。 2、人類要生

4、存就有改善自己物質(zhì)生活條件的本能，而要改善物質(zhì) 生活條件就會(huì)有財(cái)富的進(jìn)取心，這種進(jìn)取心產(chǎn)生于自然，故應(yīng)該得 到法律的承認(rèn)和保護(hù)。 物權(quán)制度從本質(zhì)上講是激活社會(huì)創(chuàng)造力的最有效手段。 【英】布萊克斯通：“沒有任何東西像財(cái)產(chǎn)所有權(quán)那樣如此普遍 地?zé)òl(fā)起人類的想象力，并煽動(dòng)起人類的激情” 古語：有恒財(cái)者有恒心。,三、物權(quán)法的物質(zhì)基礎(chǔ)民間財(cái)富的極大發(fā)展 現(xiàn)有民法規(guī)則調(diào)整和規(guī)范的社會(huì)資產(chǎn)范圍已經(jīng)非常巨大，不僅包 括公共財(cái)產(chǎn)，還包括了大量的私有財(cái)產(chǎn)（民間財(cái)富）。 我們現(xiàn)在制定的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的物權(quán)法與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下 的物權(quán)法的指導(dǎo)思想有本質(zhì)的不同： 計(jì)劃：公開蔑視私有財(cái)產(chǎn)，在法律制度下壓抑私有財(cái)產(chǎn) 市場(chǎng)：平

5、等地對(duì)待私有財(cái)產(chǎn)與公共財(cái)產(chǎn)，且意識(shí)到私有財(cái)產(chǎn)與進(jìn) 入民法規(guī)范范圍的公有財(cái)產(chǎn)兩者的穩(wěn)定發(fā)展，才是物權(quán)法存在 和發(fā)展的基礎(chǔ)。,第一編 物權(quán)法總論 第一章 物權(quán)法的概述 第一節(jié) 物權(quán)的概念和特征,一、物權(quán)的概念 （一）物權(quán)概念的沿革 物權(quán)與債權(quán)一起構(gòu)成大陸法系民法財(cái)產(chǎn)權(quán)的兩大基石。 人類有真正的物權(quán)觀念，大約開始于古羅馬法時(shí)代。 羅馬法的物權(quán)觀念，是通過對(duì)物本身的訴訟來表現(xiàn)的權(quán)利人對(duì)于 特定物的追及性。 對(duì)物權(quán)這一名稱是在歐洲的中世紀(jì)時(shí)期被創(chuàng)造出來的，之后經(jīng)過 近400年的時(shí)間，“物權(quán)”一語才正式見于民法典上，即： 1811年奧地利民法典對(duì)“物權(quán)”一語的規(guī)定。 1896年公布的德國(guó)民法典遂將財(cái)產(chǎn)權(quán)區(qū)

6、分為物權(quán)和債權(quán)，并 在第三編“物權(quán)”這一編名下，規(guī)定了442個(gè)條文的物權(quán)內(nèi)容，這 是物權(quán)法發(fā)展上的里程碑，標(biāo)志著從羅馬法以來，物權(quán)法完成了它 的立法化。,我國(guó)： （1）1987年1月1日開始實(shí)施的民法通則雖然沒有使用 “物權(quán)”一詞，但其第五章第一節(jié)對(duì)“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和與財(cái)產(chǎn)所 有權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)”的規(guī)定，基本上構(gòu)成了我國(guó)民法的物權(quán)制 度。 （2）2007年3月16日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通 過的中華人民共和國(guó)物權(quán)法（以下簡(jiǎn)稱物權(quán)法），正 式使用物權(quán)的概念。,（二）對(duì)物權(quán)概念的界定 1、學(xué)界觀點(diǎn) （1）對(duì)物關(guān)系說人對(duì)物的關(guān)系 （2）對(duì)人關(guān)系說人與人的關(guān)系 （3）權(quán)利歸屬說物權(quán)財(cái)產(chǎn)歸屬性 2、

7、通說 物權(quán)民事主體在法律規(guī)定的范圍內(nèi)直接支配特定的物、享受 利益并排除他人干涉的權(quán)利，是人與人之間對(duì)于物的歸屬和利用關(guān) 系在法律上的體現(xiàn)。 我國(guó)物權(quán)法第2條第3款：“所稱物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特 定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保 物權(quán)。” 三個(gè)特定 （1）特定的人（主體特定） 不特定的主體在法律上無法承擔(dān)權(quán)利和義務(wù),如：“人民”這個(gè)概念，在法律上無法承擔(dān)義務(wù)和責(zé)任，在法律 上就不能成為民事主體，也就不能作為物權(quán)主體。 （2）特定的客體 物權(quán)所指向的客體一般稱標(biāo)的物，即具有特定形體或特定形式的 物。 物權(quán)是權(quán)利人直接支配物并排斥他人干涉的權(quán)利，故明確標(biāo)的物 的范圍以保證

8、權(quán)利人正確行使權(quán)利，避免權(quán)利人行使權(quán)利時(shí)損害他 人的權(quán)利。（明確權(quán)利界限） （3）特定的權(quán)利 一般而言，物權(quán)在法律上屬于支配權(quán)，即權(quán)利人能控制和利用本 體。 如：使用或買賣、租賃房屋。 物權(quán)與債權(quán)的關(guān)系： 物權(quán)債權(quán)發(fā)生的基礎(chǔ)和前提 債權(quán)物權(quán)變動(dòng)的基礎(chǔ),二、物權(quán)的法律特征 （一）物權(quán)的客體主要是物 物權(quán)的客體： 1、物除人體之外，能為人力所支配、獨(dú)立滿足人類社會(huì)生活 需要的有體物和自然力。 （1）它一般為有體物，且是客觀存在的、確定的物。 （2）物須為人力所能支配。 如：人力不能支配月亮 （3）物能滿足人們的社會(huì)生活需要（物有使用價(jià)值，給予人們一定利益）。 2、財(cái)產(chǎn)權(quán)利（特殊情況下） 在現(xiàn)代社會(huì)

9、中，物權(quán)的客體也做了擴(kuò)張，擴(kuò)及至了財(cái)產(chǎn)權(quán)利 權(quán)利質(zhì)權(quán) 如：票據(jù)、債券、股票等權(quán)利 債權(quán)的客體（給付）行為,（二）物權(quán)是對(duì)物權(quán) 物權(quán)人對(duì)物的支配權(quán)，它表示的是權(quán)利人對(duì)物的直接支配關(guān) 系。 “直接”物權(quán)人對(duì)于標(biāo)的物即客體的支配，無須他人意思或 行為介入即可實(shí)現(xiàn)。 如：抵押權(quán)人在債權(quán)已屆清償期而未受清償者，無須抵押人介 入，即可請(qǐng)求人民法院拍賣抵押物給予清償。 間接需他人意思或行為的介入，權(quán)利人才能實(shí)現(xiàn)自己的利 益。 如：租賃合同，出租人交付了房屋，承租人才能占有房屋、使用 房屋。 債權(quán)對(duì)人權(quán)，是人對(duì)人的請(qǐng)求權(quán)。,支配權(quán)與請(qǐng)求權(quán)的區(qū)別： 支配權(quán)權(quán)利人依據(jù)自己的意思就可以實(shí)現(xiàn)權(quán)利目的 如：房屋所有人甲

10、因?yàn)閷?duì)于房屋的所有權(quán)，他可以獨(dú)斷性地根據(jù) 自己的意愿占有和使用房屋。即只要甲有某種意愿，其意愿一旦形 成就可以貫徹下去，甲作為權(quán)利人的利益就可以得到實(shí)現(xiàn)。 請(qǐng)求權(quán)權(quán)利人須借助于相對(duì)人的意思才可以實(shí)現(xiàn)權(quán)利目的 如：甲與乙之間訂立了房屋買賣合同，根據(jù)合同約定，乙要取得 房屋所有權(quán)只能請(qǐng)求甲交付房屋并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。,（三）物權(quán)是絕對(duì)權(quán) 物權(quán)：實(shí)現(xiàn)僅僅依據(jù)權(quán)利人自己的意思，不必依靠他人的意思。 如：所有權(quán)人完全依據(jù)自己的意思實(shí)現(xiàn)對(duì)物的占有使用。 物權(quán)保護(hù)的絕對(duì)性物權(quán)人于其標(biāo)的物之支配領(lǐng)域，非經(jīng)其同 意，任何人不得侵入或干涉，否則屬于違法。 物權(quán)乃是要求世界上所有人，對(duì)其標(biāo)的物之支配狀態(tài)給予尊 重的權(quán)

11、利。 債權(quán)：是相對(duì)權(quán)，它的實(shí)現(xiàn)必須借助他人的意思，必須得到他人 的協(xié)助。 如：甲與乙之間簽訂房屋買賣合同，乙想獲得房屋及其所有權(quán)必 須借助于甲的行為。 債權(quán)是債權(quán)人與債務(wù)人雙方之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，債權(quán)人僅 對(duì)債務(wù)人享有權(quán)利，債務(wù)人以外第三人對(duì)債權(quán)人不負(fù)有任何義務(wù)。,（四）物權(quán)是一種排他的權(quán)利 物權(quán)：實(shí)現(xiàn)必須排斥他人的意思，只有這樣權(quán)利人才能行使其直 接支配權(quán)并實(shí)現(xiàn)自己的利益。 債權(quán)：具有平等性，同一債務(wù)人的各個(gè)債權(quán)人之間沒有先后之分， 他們同等地對(duì)債務(wù)人享有請(qǐng)求的權(quán)利。 如：開發(fā)商A一房二賣，其相對(duì)人分別為甲、乙，A與甲的合 同、A與乙的合同分別有效，兩個(gè)合同效力同等（債權(quán)平等性）。 若甲通過

12、辦理登記取得了房屋所有權(quán)，乙就不能取得該房所有權(quán) （物權(quán)排他性）。,第二節(jié) 物權(quán)的效力,物權(quán)的效力合法行為產(chǎn)生物權(quán)法上的效果的保障力，物權(quán)人 對(duì)標(biāo)的物的支配力。 一、物權(quán)的優(yōu)先效力 物權(quán)的優(yōu)先效力同一標(biāo)的物上有兩個(gè)或兩個(gè)以上不同內(nèi)容或 不同性質(zhì)的物權(quán)存在，或者該物權(quán)的標(biāo)的物為債權(quán)給付的標(biāo)的物 時(shí)， 成立在先的物權(quán)有優(yōu)先于成立在后的物權(quán)的效力 物權(quán)有優(yōu)先于債權(quán)的效力,（一）物權(quán)相互間的優(yōu)先效力時(shí)間在先，權(quán)利在先 1、設(shè)立在先的物權(quán)具有兩項(xiàng)優(yōu)先效力 （1）優(yōu)先享受其權(quán)利 如：在同一不動(dòng)產(chǎn)上先設(shè)定甲抵押權(quán)，再設(shè)定乙抵押權(quán)，依抵押 權(quán)設(shè)定登記的先后順序，先設(shè)立的甲抵押權(quán)優(yōu)先于后設(shè)立的乙抵押 權(quán)。 （2

13、）先設(shè)立的物權(quán)限制后設(shè)立的物權(quán) 如：同一房屋上設(shè)定兩個(gè)抵押權(quán)，甲抵押權(quán)于2009年1月5日登記， 乙抵押權(quán)于2009年2月5日登記，則甲抵押權(quán)能排斥乙抵押權(quán)。,2、先設(shè)立的物權(quán)優(yōu)先于后設(shè)立的物權(quán)存在的例外： （1）定限物權(quán)優(yōu)先于所有權(quán) 同一物上的限制性物權(quán)優(yōu)先于其賴以設(shè)定的基礎(chǔ)性權(quán)利 如：土地所有權(quán)上設(shè)定使用權(quán)，使用權(quán)優(yōu)先于所有權(quán)，而所有權(quán) 實(shí)現(xiàn)順序要靠后。 如此規(guī)定的原因在于限制物權(quán)設(shè)立之后對(duì)所有權(quán)進(jìn)行了限制， 在所有權(quán)人的部分利益得到保留的情況下，取得所有權(quán)的其他部分 利益。 （2）法律規(guī)定了特殊的順位時(shí)，不適用該原則 如：費(fèi)用性擔(dān)保物權(quán)（留置權(quán)法定）優(yōu)先于融資性擔(dān)保物 權(quán)（抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)

14、約定）,（3）基于公益或社會(huì)政策的理由，發(fā)生在后的某些物權(quán)有優(yōu)先于 發(fā)生在前的某些物權(quán)的效力 如：海商法上的優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于船舶抵押權(quán) 船舶優(yōu)先權(quán)海事請(qǐng)求人依照海商法第22條的規(guī)定，向船 舶所有人、光船承租人、船舶經(jīng)營(yíng)人提出海事請(qǐng)求，對(duì)產(chǎn)生該海事 請(qǐng)求的船舶具有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。,（二）物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的效力 1、債權(quán)以某特定物為給付的標(biāo)的物，而該標(biāo)的物上又有物權(quán)存在 時(shí)，無論物權(quán)成立的先后，均有優(yōu)先于債權(quán)的效力。 （1）一物二賣 乙甲丙 （2）某特定物雖已為債權(quán)（如買賣合同）給付的內(nèi)容，但該特定 物上如同時(shí)有定限物權(quán)存在時(shí)，則無論該定限物權(quán)成立于債權(quán)之前 或之后，均有優(yōu)先于債權(quán)的效力，債權(quán)人不得對(duì)物

15、權(quán)人請(qǐng)求交付或 移轉(zhuǎn)其物，也不得請(qǐng)求除去該物上的物權(quán)。 如：甲（所有權(quán)）將房屋租給乙（定限物權(quán)），甲與丙存在買賣 合同。（買賣不破租賃） 乙甲丙,2、物權(quán)優(yōu)先于一般的債權(quán) （1）如果債務(wù)人財(cái)產(chǎn)上存在定限物權(quán)，在受清償或補(bǔ)償時(shí)，定限 物權(quán)有優(yōu)先于一般債權(quán)的效力。 甲（債權(quán)人）乙（債務(wù)人、抵押人） 丙（抵押權(quán)人定限物權(quán)人） 債務(wù)人受破產(chǎn)宣告時(shí)，對(duì)于債務(wù)人財(cái)產(chǎn)上設(shè)定了擔(dān)保物權(quán)的，擔(dān) 保物權(quán)人就該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)享有別除權(quán)。 別除權(quán)債權(quán)人不依破產(chǎn)程序，而由破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)中的特定財(cái)產(chǎn)單 獨(dú)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。 （2）留置權(quán)人、質(zhì)權(quán)人等，在供作債權(quán)擔(dān)保的債務(wù)人或第三人的 標(biāo)的物因其他債權(quán)而受強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，可以基于物權(quán)的優(yōu)先效力

16、，請(qǐng) 求排除。 甲（債權(quán)人）乙（債務(wù)人、抵押人） 丙（留置權(quán)人、質(zhì)權(quán)人）,3、物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)存在例外的情形 （1）根據(jù)“為債權(quán)的債權(quán)”優(yōu)先的原則，新設(shè)定的債權(quán)具有優(yōu)先 于原來的債權(quán)以及為這些債權(quán)進(jìn)行擔(dān)保的物權(quán)的效力。 如：在債權(quán)人破產(chǎn)時(shí)，為債權(quán)人權(quán)利實(shí)現(xiàn)的目的，依法由清算人 對(duì)債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行清算。清算人的費(fèi)用，即為“為債權(quán)的債權(quán)”， 即為原來的債權(quán)人權(quán)利實(shí)現(xiàn)的目的而設(shè)定的債權(quán)。 清算人債務(wù)人債權(quán)人 （2）根據(jù)“買賣不破租賃”的原則，依據(jù)租賃合同所產(chǎn)生的債權(quán)， 具有對(duì)抗物權(quán)變動(dòng)的效力。 乙（承租人）甲（出租人、出賣人）丙（買受人） （3）民法特別法賦予優(yōu)先效力的債權(quán)，可以優(yōu)先于物權(quán)。 如1：勞

17、動(dòng)法、破產(chǎn)法明確規(guī)定在企業(yè)破產(chǎn)的情況下，工人勞動(dòng)工 資的債權(quán)享有優(yōu)先權(quán)。 如2：海商法規(guī)定船長(zhǎng)以及船員的工資優(yōu)先權(quán)。 （4）納入預(yù)告登記的債權(quán)，在任何情況下均優(yōu)先于物權(quán)。,案例：物權(quán)優(yōu)先權(quán) 企業(yè)法人甲有凈資產(chǎn)（一幢樓房）100萬元整，2年前欠乙100萬元 ；一年半前欠丙100萬元；一年前欠丁100萬元，但一年前甲、丁簽 訂了一份以甲僅有的樓房抵押的合同并辦理了抵押登記。問：乙、 丙、丁的債權(quán)如何實(shí)現(xiàn)？ 甲 乙 丙 丁 分析： 當(dāng)甲到期無法清償?shù)臅r(shí)候，需要對(duì)債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行拍賣以清償債 務(wù)的，如果該財(cái)產(chǎn)上存在他人的物權(quán)時(shí)，該物權(quán)是優(yōu)先于一般債權(quán) 人的債權(quán)的。該案例中，由于丁對(duì)該樓房享有抵押權(quán)，因

18、此其可以 優(yōu)先于丙和乙對(duì)該樓房拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。,二、物權(quán)的排他效力 （一）概念同一標(biāo)的物上，依法律行為成立一物權(quán)時(shí)，不容許 在該標(biāo)的物上，再成立與之有同一內(nèi)容的物權(quán)。 法諺：所有權(quán)遍及于全部，不得屬于二人。 （二）法律賦予物權(quán)以排他效力的目的在于保障權(quán)利人可以獨(dú) 占地享有標(biāo)的物的利益。 若否認(rèn)該效力，一則妨害權(quán)利人對(duì)標(biāo)的物的有效支配；二則將損 及標(biāo)的物的順暢交易。,（三）體現(xiàn) 1、同一標(biāo)的物上，不得同時(shí)并立兩個(gè)所有權(quán)。（一物一權(quán)） 2、同一標(biāo)的物上不得存在其他同以占有為內(nèi)容的兩個(gè)或兩個(gè)以上 的定限物權(quán)。 3、數(shù)個(gè)用益物權(quán)內(nèi)容不同或即使內(nèi)容相同但互不排斥，可以并存 于一物之上。 如：數(shù)個(gè)具有

19、不同內(nèi)容（通行、取水）的地役權(quán)并存 4、抵押權(quán)可以同時(shí)幾個(gè)存在于一個(gè)標(biāo)的物上，其效力依設(shè)定順位 的先后而定。 5、物權(quán)的排他效力有強(qiáng)弱之分 所有權(quán)最強(qiáng)，同一標(biāo)的物上決不允許存在兩個(gè)或兩個(gè)以上所有權(quán)； 以占有標(biāo)的物為內(nèi)容的定限物權(quán)，如建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅 基地使用權(quán)則次之； 不以占有標(biāo)的物為內(nèi)容的定限物權(quán)，如抵押權(quán)、汲水地役權(quán)，其排他效力最 弱。 所有權(quán)（最強(qiáng)）占有的定限物權(quán)（較弱）不占有的定限物權(quán)（最弱）,三、物權(quán)請(qǐng)求權(quán) 物權(quán)請(qǐng)求權(quán)又稱物上請(qǐng)求權(quán)或基于物權(quán)而生的請(qǐng)求權(quán)，指物 權(quán)的圓滿狀態(tài)受到妨害或有被妨害之虞時(shí)，物權(quán)人為回復(fù)其物權(quán)的 圓滿狀態(tài)，可以請(qǐng)求妨害人為一定行為或不為一定行

20、為的權(quán)利。 物權(quán)請(qǐng)求權(quán)包括三種： （1）他人無權(quán)占有物權(quán)人的標(biāo)的物而妨害物權(quán)時(shí)，發(fā)生物權(quán)的返 還請(qǐng)求權(quán)。 （2）以此外的方法妨害物權(quán)的圓滿狀態(tài)時(shí)，發(fā)生妨害除去請(qǐng)求權(quán)。 如：無權(quán)占有人在標(biāo)的物上設(shè)立抵押權(quán) （3）物權(quán)在將來有受到妨害的危險(xiǎn)時(shí)，發(fā)生物權(quán)的妨害預(yù)防請(qǐng)求 權(quán)。 如：承租人未經(jīng)出租人同意而轉(zhuǎn)租,四、物權(quán)的追及效力 物權(quán)的追及效力又稱物權(quán)的“追及性”或“追擊權(quán)”效力， 指物權(quán)成立后，其標(biāo)的物不論輾轉(zhuǎn)至何人之手，物權(quán)的權(quán)利人均可 追及標(biāo)的物之所在，而直接支配其物。 甲乙丙丁戊庚 物權(quán)的追及效力的例外： 1、善意取得制度的適用 甲乙丙 2、所有權(quán)被強(qiáng)制消滅 甲乙丙丁戊庚,第三節(jié) 物權(quán)的客體,一

21、、物權(quán)的客體主要是有體物 （一）有體物的相關(guān)問題 1、理由 （1）支配的需要 物權(quán)的支配性一般情況下，物權(quán)以有體物為支配對(duì)象，即指 對(duì)有體物的支配權(quán)。 （2）所有權(quán)概念完全建立在有體物概念的基礎(chǔ)上。（P12) （3）一物一權(quán)、公示公信、善意取得制度均建立在有體物基礎(chǔ)上。 2、概念 有體物具有一定的物質(zhì)形體，能夠?yàn)槿藗兯杏X到的物。 無體物指財(cái)產(chǎn)權(quán)利。 （二）例外情形 物權(quán)法中，財(cái)產(chǎn)權(quán)利本身只是在例外的情況下（如權(quán)利質(zhì)權(quán)）， 可以成為物權(quán)的客體。,二、物權(quán)的客體原則上是單一物 單一物在形態(tài)上能夠單獨(dú)地、個(gè)別地存在的物。 如：一條毛巾 集合物 （1）事實(shí)上的集合物又稱物件集合，指因?yàn)楫?dāng)事人的意思或

22、經(jīng) 濟(jì)上的，多數(shù)單一物或合成物集合成一體。 如：圖書館的全部書籍 （2）法律上的集合物又稱為權(quán)利義務(wù)的集合，指多數(shù)物和權(quán)利 在法律上視為一體，也有人將其稱為集合財(cái)產(chǎn)。因此集合物在特殊 情況下可成為物權(quán)的客體。 如：夫妻共同財(cái)產(chǎn),三、物權(quán)的客體必須是獨(dú)立物便于權(quán)利主體直接支配 1、獨(dú)立物概念 獨(dú)立物在物理、觀念、法律上能夠與其他的物區(qū)別開而獨(dú)立 存在的物，其形態(tài)上必須為主體所占有和控制。 2、獨(dú)立物的獨(dú)立性判斷 （1）物理上的獨(dú)立性 如：一所學(xué)校 （2）交易觀念和法律規(guī)定作為標(biāo)準(zhǔn)來判斷其獨(dú)立性 交易觀念：如一塊土地將其劃分為不同部分進(jìn)行交易 法律規(guī)定：通過登記，將分割數(shù)塊土地進(jìn)行公示，這些土地成

23、為 了法律上的獨(dú)立物。,四、物權(quán)的客體必須是特定物便于支配、公示 特定物具有單獨(dú)的特征，不能以其他物代替的物。 確立物的特定性目的便于權(quán)利人支配和轉(zhuǎn)讓 債權(quán)來說，其權(quán)利客體主要是行為，即使是以物為給付 標(biāo)的物，大多也是種類物。不過，當(dāng)這些種類物由債務(wù) 人交付給債權(quán)人以后，則種類物已變成特定物，并成為債 權(quán)人所有權(quán)的客體。,第四節(jié) 我國(guó)物權(quán)的體系,一、所有權(quán)自物權(quán) 二、用益物權(quán)他物權(quán) 三、擔(dān)保物權(quán)他物權(quán) 四、準(zhǔn)物權(quán)具有從屬于行政權(quán)力的特點(diǎn)，由民法特別法或行政 法規(guī)定的物權(quán)類型。 物權(quán)法規(guī)定的準(zhǔn)物權(quán)均屬于對(duì)國(guó)計(jì)民生具有重大意義的準(zhǔn)物 權(quán)，具體包括： 自然資源使用權(quán)，海域使用權(quán)，探礦權(quán)，采礦權(quán)，取水

24、權(quán)使用海 域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權(quán)利。 即：森林法規(guī)定的森林采伐權(quán)、礦產(chǎn)法規(guī)定的采礦權(quán)、水法規(guī)定的 用水權(quán)、漁業(yè)法規(guī)定的漁業(yè)權(quán)、環(huán)境資源法規(guī)定的自然資源使用權(quán) 或獲得權(quán)等。,特點(diǎn)： 1、一般涉及某種特殊的自然資源，是對(duì)這種自然資源予以控制和 利用的權(quán)利。 2、因自然資源在當(dāng)代社會(huì)的重要性，現(xiàn)代國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)它控制和 利用。 權(quán)利取得的方式：申請(qǐng)+批準(zhǔn) 不能按照民法或物權(quán)法規(guī)定的物權(quán)變動(dòng)的方式，只能按照行政 法或民法特別法規(guī)定的方式。這些權(quán)利不是民法上的獨(dú)立權(quán)利，權(quán) 利人不能自主地轉(zhuǎn)讓和處分這些權(quán)利。 3、準(zhǔn)物權(quán)雖然一般具有物權(quán)的特性，但是具體的內(nèi)容必須按照批 準(zhǔn)機(jī)關(guān)的文件解釋。 如：采礦權(quán)，權(quán)

25、利人的權(quán)利內(nèi)容、期限，這些要依據(jù)政府礦產(chǎn)資 源管理機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文件決定。 五、占有 物權(quán)法第五編專門規(guī)范占有制度,第五節(jié) 我國(guó)物權(quán)法的制定,我國(guó)物權(quán)立法始于1994年 第一個(gè)物權(quán)法草案：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)所受全國(guó)人大委托編制 物權(quán)法學(xué)者建議稿之時(shí)，1999年10月該物權(quán)法草案的專家建議稿由 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所梁慧星研究員領(lǐng)導(dǎo)的物權(quán)法起草小組編 制完成，于2000年3月作為學(xué)者研究成果公開出版的中國(guó)物權(quán)法 草案建議稿。 第二個(gè)物權(quán)法草案：中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院王利明教授領(lǐng)導(dǎo)的物權(quán) 法起草小組于2000年完成，于2001年4月作為學(xué)者研究成果公開出 版的中國(guó)物權(quán)法草案建議稿及說明。,2002年12

26、月23日全國(guó)人大常委會(huì)法律工作委員會(huì)在吸取專家學(xué)者 建議稿成果的基礎(chǔ)上，編制出了物權(quán)法的草案，作為民法典草案的 一編正式提請(qǐng)第九屆全國(guó)人大常委會(huì)審議。 此后物權(quán)法草案相繼經(jīng)過了7次審議，其間，2005年7月10日物權(quán) 法草案曾全文向社會(huì)公布，廣泛征求民眾意見，體現(xiàn)了民主立法的 精神。 2007年3月16日，第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議最終通 過了中華人民共和國(guó)物權(quán)法（以下簡(jiǎn)稱物權(quán)法），該法共 分為19章247條，自 2007年 10月 1日起施行。 我國(guó)制定物權(quán)法具有重要意義，具體如下： 一、維護(hù)國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)制度 二、維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序 三、保護(hù)民眾基本財(cái)產(chǎn)權(quán)利,第六節(jié) 物權(quán)法的概念

27、和性質(zhì),一、物權(quán)法的概念 狹義的物權(quán)法民法典關(guān)于物權(quán)的規(guī)定。 廣義的物權(quán)法調(diào)整物權(quán)關(guān)系即人對(duì)于物的支配關(guān)系的法律規(guī) 范的總稱，不僅包括狹義的物權(quán)法即民法典的物權(quán)編或者物權(quán) 法，還包括其他的有關(guān)物權(quán)的單行法以及其他法律中的關(guān)于物權(quán) 的規(guī)定。,根據(jù)我國(guó)物權(quán)法第2條第1款的規(guī)定，物權(quán)法調(diào)整的是因物的 歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系。 物權(quán)法所涉及的范疇： 靜態(tài)財(cái)產(chǎn)關(guān)系、動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)關(guān)系和交易安全的保障。 （1）物權(quán)法通過調(diào)整靜態(tài)財(cái)產(chǎn)關(guān)系來確立物上支配秩序（歸屬、 利用）； （2）物權(quán)法通過物權(quán)變動(dòng)制度來調(diào)整動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)關(guān)系，以保障權(quán)利 人真正享有權(quán)利； （3）物權(quán)法還建立第三人保護(hù)制度來維護(hù)交易安全（善意取得）

28、。 物權(quán)法關(guān)于人對(duì)物的支配關(guān)系、物權(quán)變動(dòng)以及物權(quán)交易安全的 法律規(guī)范的總和。,二、物權(quán)法的性質(zhì) （一）物權(quán)法為私法 物權(quán)法并不是純粹屬于私法，說物權(quán)法是私法，是從整體、總的 方面來說的，這樣說并不否定物權(quán)法中蘊(yùn)涵有公法的規(guī)范。 如：不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定等。 物權(quán)法蘊(yùn)含的公法規(guī)范： 第1章“基本原則”、第5章“國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)”、第9章 “所有權(quán)取得的特別規(guī)定”、第11章“土地承包經(jīng)營(yíng)”、第12章 “建設(shè)用地使用權(quán)”等 物權(quán)法含有較多公法性規(guī)范的原因： （1）物權(quán)具有對(duì)世性； （2）物權(quán)盡管有私權(quán)性質(zhì)，但在一定程度上承載著社會(huì)義務(wù)，物 權(quán)人不能突破法律的限定對(duì)其加以利用； （3）我國(guó)物權(quán)制度需

29、要更多地體現(xiàn)社會(huì)利益和公共政策。,（二）物權(quán)法為財(cái)產(chǎn)法 （三）物權(quán)法為強(qiáng)行法 物權(quán)涉及國(guó)家、集體以及第三人的利益，與國(guó)家和社會(huì)公共 利益相連，故不允許當(dāng)事人通過意思自治加以變更。 債法任意法（只涉及當(dāng)事人之間的利益） （四）物權(quán)法的固有法性質(zhì) 物權(quán)法強(qiáng)調(diào)本土化，因國(guó)家、民族、歷史傳統(tǒng)的差異而有所 不同 債法各國(guó)之間通用的法律規(guī)則（參與交易，必須有統(tǒng)一的規(guī)則）,（五）物權(quán)法具有公共性 近代民法：自由的所有權(quán)制度，即所有權(quán)絕對(duì)原則。 所有權(quán)絕對(duì)原則會(huì)發(fā)生以下兩個(gè)后果： 其一，所有人既是財(cái)富的擁有者，在經(jīng)濟(jì)上處于強(qiáng)者的地位，對(duì) 于經(jīng)濟(jì)上的弱者，遂不免仗勢(shì)欺凌。 如：工人往往在嚴(yán)苛的條件下受雇，房客往

30、往在不利的情形下租 房，佃戶往往在被壓迫中耕田。 其二，所有權(quán)既系絕對(duì)的權(quán)利，而不含任何義務(wù)，則所有權(quán)人行使 權(quán)利固有自由，其不行使權(quán)利尤有自由。,19世紀(jì)末20世紀(jì)初：所有權(quán)的社會(huì)化，即要求財(cái)產(chǎn)所有人在行使 財(cái)產(chǎn)所有權(quán)時(shí)必須符合社會(huì)公共利益。 德國(guó)開創(chuàng)了所有權(quán)社會(huì)化立法的先河。1919年的魏瑪憲法第 153條：“所有權(quán)負(fù)有義務(wù)，其行使應(yīng)同時(shí)有益于公共福利。” 所有權(quán)社會(huì)化該思想特別強(qiáng)調(diào)所有權(quán)行使的目的，不僅應(yīng)為 個(gè)人的利益，同時(shí)還應(yīng)為社會(huì)公共利益，進(jìn)而主張所有權(quán)附有義務(wù) 。 各國(guó)公法方面實(shí)行國(guó)家征收、征用及各種行政管理措施。 各國(guó)私法方面通過誠(chéng)實(shí)信用、公序良俗及權(quán)利濫用之禁止原 則，對(duì)所有權(quán)

31、的行使予以限制。,第二章 物權(quán)法的基本原則 物權(quán)法的基本原則物權(quán)法的整體規(guī)則具有指導(dǎo)意義的 一般原則 第一節(jié) 物權(quán)法定原則,一、物權(quán)法定原則的概念和內(nèi)容 （一）概念物權(quán)的種類和內(nèi)容由民法和其他法律統(tǒng)一確定，不 允許當(dāng)事人依自己的意思自由創(chuàng)設(shè)、變更。 （二）內(nèi)容 1、當(dāng)事人不得創(chuàng)設(shè)法律所不認(rèn)可的新類型的物權(quán) （“類型強(qiáng)制”） 即：當(dāng)事人只能在法定范圍選擇物權(quán)類型，不能私自創(chuàng)設(shè)新的物 權(quán)類型 如：人役權(quán)（人對(duì)某些財(cái)物的使用權(quán)），許多國(guó)家立法有，我們 國(guó)家沒有，故當(dāng)事人不能約定設(shè)立人役權(quán)。 2、當(dāng)事人不得創(chuàng)設(shè)與物權(quán)法定內(nèi)容相悖的物權(quán)（“內(nèi)容強(qiáng)制”） 即：當(dāng)事人約定的物權(quán)內(nèi)容，只能是法律規(guī)定的內(nèi)容。

32、如：當(dāng)事人購買的房屋只能是法律規(guī)定的所有權(quán)，而不是“部分 產(chǎn)權(quán)”或“單位產(chǎn)權(quán)”。,違背物權(quán)法定原則的后果： 1、不認(rèn)可為物權(quán) 如：“典押”不受法律保護(hù) 2、無物權(quán)效力 如：某些銀行根據(jù)內(nèi)部規(guī)定，開設(shè)了“公路收費(fèi)權(quán)抵押、農(nóng)村和 城市電網(wǎng)電費(fèi)收益權(quán)質(zhì)押、有線電視收視維護(hù)費(fèi)質(zhì)押、電話費(fèi)手機(jī) 費(fèi)質(zhì)押”等等，雖然一些收費(fèi)質(zhì)押得到國(guó)務(wù)院某些部門的批復(fù)認(rèn)可 ，但是這些權(quán)利質(zhì)押沒有得到立法部門的認(rèn)可，故有效性無法確認(rèn) 3、無效物權(quán)行為轉(zhuǎn)化為其他有效法律行為 如：當(dāng)事人之間設(shè)立轉(zhuǎn)移建設(shè)用地使用權(quán)，但轉(zhuǎn)移行為未成立， 則許可當(dāng)事人以其意思成立債權(quán)法上的租賃關(guān)系。,二、物權(quán)法定原則設(shè)定的理由 （一）物權(quán)的絕對(duì)性 （

33、二）物權(quán)的直接支配性 （三）公示的需要 （四）交易安全與便捷的需要 三、物權(quán)法定與意思自治的關(guān)系 物權(quán)法定雖然適當(dāng)?shù)叵拗屏水?dāng)事人在交易中的自由，但由于該原 則旨在維護(hù)交易安全和秩序，保護(hù)第三人的利益，因此最終是為了 使交易當(dāng)事人獲得更為廣泛的自由。,案例：物權(quán)法定原則 甲向乙借款，乙要求甲提供擔(dān)保，甲委托丙做自己的擔(dān)保人。 丙與乙訂立了質(zhì)押合同，約定丙將自己閑置的三間房屋交給乙占有 ，以擔(dān)保甲的債務(wù)，如果甲屆期不清償借款，乙有權(quán)變賣房屋并從 中優(yōu)先受償。 問：乙丙之間的質(zhì)押合同是否符合物權(quán)法定原則？乙丙之間是什么 關(guān)系？ 分析： 1、質(zhì)權(quán)的標(biāo)的物要么是動(dòng)產(chǎn)，要么是權(quán)利，不動(dòng)產(chǎn)不能成為質(zhì)權(quán) 的標(biāo)

34、的物。即我國(guó)法律不承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)，故乙丙設(shè)立的“房屋質(zhì) 權(quán)”就不是質(zhì)權(quán)。 2、由于乙丙之間就借款擔(dān)保達(dá)成真實(shí)一致的意思表示，并且有交 付房屋的實(shí)際行動(dòng)。故雖然他們之間沒有產(chǎn)生物權(quán)擔(dān)保關(guān)系，但是 符合擔(dān)保法關(guān)于“保證”的要求，據(jù)此可以認(rèn)定乙丙之間存在保證 的關(guān)系。,第二節(jié) 公示公信原則,一、公示原則 （一）物權(quán)公示的概念指物權(quán)的各種變動(dòng)必須采取法律許可的 方式向社會(huì)予以展示，以獲得社會(huì)的承認(rèn)和法律的保護(hù)。 公示目的： （1）維護(hù)物權(quán)的歸屬秩序 （2）維護(hù)占有秩序 （3）維護(hù)物權(quán)交易安全,（二）物權(quán)公示制度的內(nèi)容 1、物權(quán)公示的方法 動(dòng)產(chǎn)占有 不動(dòng)產(chǎn)交付 2、物權(quán)公示的效力 （1）公示對(duì)抗要件主義

35、物權(quán)變動(dòng)的公示方法雖有社會(huì)公信力， 但并不是物權(quán)變動(dòng)的要件。未進(jìn)行公示登記或交付前，已經(jīng)發(fā) 生的物權(quán)變動(dòng)不能對(duì)抗善意第三人，善意第三人可以當(dāng)事人未有進(jìn) 行公示登記或交付為由，而否認(rèn)物權(quán)變動(dòng)的效果。 （法國(guó)、日本） （2）公示生效要件主義只有當(dāng)事人之間的物權(quán)變動(dòng)的意思表示 而無法定的公示方法時(shí)，物權(quán)變動(dòng)的意思表示將不會(huì)引起物權(quán)變動(dòng) 的法律效果。當(dāng)事人之間的物權(quán)變動(dòng)需要履行公示的方法，是物權(quán) 變動(dòng)的生效要件。（德國(guó)） （3）折衷主義是對(duì)生效要件主義與對(duì)抗要件主義皆采的一種主 義?；蛞陨б髁x為原則，而以對(duì)抗要件主義為例外，抑或相 反。（我國(guó)）,我國(guó)民法通則第72條第2款規(guī)定，按照合同或者其他合

36、法方 式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或 者當(dāng)事人另有約定的除外。 這一規(guī)定原則上采交付為物權(quán)變動(dòng)的生效要件的同時(shí)，也允許 例外，屬于以生效要件主義為原則，而以對(duì)抗要件主義為例外的折 衷主義。,3、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示登記 （1）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的基礎(chǔ)理論 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法，自近代以來就是登記。 概念又稱不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，是權(quán)利人將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的事 項(xiàng)（即不動(dòng)產(chǎn)的取得、喪失與變更）依法定程序記載于專職機(jī)關(guān)所 掌管的專門的登記簿冊(cè)上。 不動(dòng)產(chǎn)登記的含義登記與否對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的影響 目的管理地籍，確定產(chǎn)權(quán)，并作為征收土地稅、推行土地政 策的依據(jù)。,立法現(xiàn)狀 第一，我國(guó)迄今尚未制

37、定專門的不動(dòng)產(chǎn)登記法，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的 享有與變動(dòng)的登記的規(guī)定主要散見于諸多單行民事法律中。 如：房地產(chǎn)管理法、城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行 條例、國(guó)家土地管理局制定的土地登記規(guī)則（1989年11月） 等。 問題：各規(guī)定之間尚存在不和諧甚至相互矛盾的情況 第二，為了消除這種情況，2007年通過的物權(quán)法于第二章第一 節(jié)集中規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記，條文達(dá)14條之多，這是我國(guó)迄今關(guān)于不動(dòng) 產(chǎn)登記的最完善的立法。 就目前不動(dòng)產(chǎn)登記的狀況，我國(guó)面臨的重要任務(wù)是： 以物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定為基礎(chǔ)，制定全面、統(tǒng)一的 不動(dòng)產(chǎn)登記法，從根本上完善我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度及其體系。,登記性質(zhì)：不動(dòng)產(chǎn)登記是否屬于行政行

38、為？ 肯定： 依我國(guó)現(xiàn)今學(xué)者的通說，屬于一種行政行為，它所體現(xiàn)的是國(guó)家對(duì) 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)關(guān)系的干預(yù)，干預(yù)的目的在于明確各種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的享 有、歸屬和變動(dòng)的情況，以依法保護(hù)物權(quán)人的合法權(quán)益。 否定： 孫憲忠：不動(dòng)產(chǎn)登記法被當(dāng)作政府對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)以行政管理的手段， 這一看法不符合物權(quán)法的法理。,登記機(jī)關(guān)：現(xiàn)代各國(guó)家和地區(qū)的規(guī)定并未一致 日本：不動(dòng)產(chǎn)登記的主管機(jī)關(guān)是法務(wù)局、地方法務(wù)局、支局和派 出所。 瑞士：依瑞士民法典和各州法的規(guī)定，為各州的地方法院。 德國(guó)：為地方法院中設(shè)立的“土地登記局”。 我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)：依“土地法”第39條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記系由市 縣地政機(jī)關(guān)辦理。 英國(guó)：統(tǒng)一管理城鄉(xiāng)土地權(quán)屬登記的機(jī)

39、關(guān)，為“政府土地登記 局”。 我國(guó)香港特別行政區(qū)：不動(dòng)產(chǎn)登記系由專門的“田土注冊(cè)處”負(fù) 責(zé)，行政上隸屬于香港注冊(cè)總署。 故：域外不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)關(guān)主要有兩種：司法機(jī)關(guān)和隸屬于政府的 專門的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。,登記管轄登記的地域管轄 問題：是根據(jù)權(quán)利人的戶籍還是不動(dòng)產(chǎn)的地籍確定登記地 ？ 各國(guó)法律無一例外地采納了屬地主義原則，即根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的所 在地確定登記地的原則，且無論本國(guó)人還是外國(guó)人均無例外。,我國(guó)現(xiàn)行法，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的享有與變動(dòng)有權(quán)加以登記的機(jī)關(guān)有： 土地管理部門、房產(chǎn)管理部門、農(nóng)業(yè)主管部門、破產(chǎn)管理部門、水 行政主管部門、運(yùn)輸工具登記部門、工商行政管理部門、漁政管理 部門和林業(yè)主管部門等。

40、它們分別對(duì)基于土地、房屋、礦產(chǎn)資源、水資源、森林資源等而發(fā) 生的物權(quán)或準(zhǔn)物權(quán)行使登記管理權(quán)。 可見，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)既不統(tǒng)一，而且進(jìn)行登記時(shí)所依循的 法規(guī)也多不相同，我們國(guó)家屬于“多頭登記”。 值得關(guān)注的是，我國(guó)物權(quán)法已對(duì)這種局面加以改正，即采取 統(tǒng)一的登記制度。該法第10條第2款規(guī)定；“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng) 一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行 政法規(guī)規(guī)定?！边@一規(guī)定之付諸實(shí)施，有待于不動(dòng)產(chǎn)登記法之制定。,（2）我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的基本分類 第一，從登記管理的角度上看，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記可以分為總登記和變動(dòng)登 記。 總登記在對(duì)某種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行普遍清理、清查的基礎(chǔ)上進(jìn)行的

41、全 面登記。 變動(dòng)登記包括權(quán)利變動(dòng)登記和其他變更登記。 第二，依不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的類型的不同，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，可以分為不動(dòng)產(chǎn)所 有權(quán)登記和不動(dòng)產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記。 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記可以分為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記和不動(dòng)產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登 記。 不動(dòng)產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記在我國(guó)現(xiàn)階段，主要包括使用權(quán)登記、抵押 權(quán)登記以及采礦權(quán)、特許取水權(quán)、水產(chǎn)養(yǎng)殖權(quán)、水產(chǎn)捕撈權(quán)、林木采伐權(quán)、 狩獵權(quán)等準(zhǔn)物權(quán)登記。 第三，依不動(dòng)產(chǎn)種類的不同為標(biāo)準(zhǔn)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記可以分為土地物權(quán)登 記、房屋物權(quán)登記、礦產(chǎn)物權(quán)登記、水權(quán)登記、漁權(quán)登記、林權(quán)登記等。,第四，異議登記、更正登記、預(yù)告登記。 異議登記利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出異議并 記入登記簿

42、的行為，是在更正登記不能獲得權(quán)利人同意后的補(bǔ)救措 施。 異議登記使得登記簿上所記載權(quán)利失去正確性推定的效力，因此 異議登記后第三人不得主張基于登記而產(chǎn)生的公信力。 更正登記權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事項(xiàng)錯(cuò)誤 時(shí)，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正 或者有證據(jù)證明登記有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。 預(yù)告登記當(dāng)事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)， 為了限制債務(wù)人處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而作的登 記。 如：在商品房預(yù)售中，購房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登 記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押,不動(dòng)產(chǎn)登記簿的特征： 統(tǒng)一性將一定地域的

43、不動(dòng)產(chǎn)納入統(tǒng)一的地籍登記簿 官方性只能是國(guó)家專門機(jī)構(gòu)從事的工作 公開性不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的資料必須向社會(huì)公開 持久性不動(dòng)產(chǎn)登記簿是國(guó)家長(zhǎng)期保留的檔案，只要不動(dòng)產(chǎn)存 在，不動(dòng)產(chǎn)登記簿就存在。 第五，順位保留登記、順位放棄登記和順位變更登記。 順位某個(gè)具體的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的一系列 物權(quán)中占據(jù)的先后順序位置。 順位的目的在于依其登記的先后順序確定其行使順序。 順位的特征 主要適用不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，不適用于動(dòng)產(chǎn)物權(quán)； 是為不動(dòng)產(chǎn)限制物權(quán)設(shè)立的法律制度； 順位因登記而產(chǎn)生，某一權(quán)利的精確順位依不動(dòng)產(chǎn)登記薄為準(zhǔn)。,（3）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的效力 第一，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，依法律行為取得、設(shè)定、喪失和變更時(shí)，不

44、經(jīng) 登記，不生效力。 第二，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，非因法律行為而變動(dòng)者，不以登記為生效 要件。 即因： 繼承、征收、法院判決、仲裁委員會(huì)的法律文書等原因而取得 物權(quán)的，均不以登記為取得物權(quán)的生效要件。 依法律的直接規(guī)定而取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)（如法定抵押權(quán)）的，以 及由自己出資建構(gòu)建筑物而取得建筑物所有權(quán)的，亦與此相同。 出于維護(hù)交易安全的考慮，各國(guó)家和地區(qū)的物權(quán)法又同時(shí)規(guī)定， 在這些場(chǎng)合，物權(quán)人在為登記之前不能處分已經(jīng)取得的物權(quán)。,我國(guó)物權(quán)法關(guān)于登記的效力規(guī)定 物權(quán)法第9條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消 滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有 規(guī)定的除外?！笨梢娢覈?guó)立法采取了

45、多數(shù)國(guó)家的做法，以登記為不 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)依法律行為而發(fā)生變動(dòng)的生效要件。 對(duì)于非因法律行為而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，我國(guó)物權(quán)法第28 條至30條作了專門規(guī)定，其觀點(diǎn)與上述一致，即不以登記為取得物 權(quán)的生效要件，但是“處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記 的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。”,在現(xiàn)代法制之下，以登記作為公示的方法并不限于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)： 按照我國(guó)物權(quán)法、擔(dān)保法、海商法的規(guī)定，登記也是 以民用航空器、船舶、機(jī)動(dòng)車輛為客體的動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法。但 對(duì)于這些動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記的效力，采取登記對(duì)抗主義。 即登記并不是這些動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的要件，只是不經(jīng)登記，物 權(quán)變動(dòng)不能產(chǎn)生對(duì)抗善意第三人的效力。,4、動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的

46、公示 （1）動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法占有與交付 概念 占有對(duì)于物有事實(shí)上的管領(lǐng)力的狀態(tài)。 交付：占有的移轉(zhuǎn)。 兩者關(guān)系 占有為交付的前提，無占有，不可能有交付。 注意：法律另有規(guī)定，即指上面提到的以民用航空器、船舶、機(jī) 動(dòng)車輛為客體的物權(quán)以登記為其公示方法。除這些動(dòng)產(chǎn)物權(quán)外，其 他動(dòng)產(chǎn)物權(quán)皆以占有和交付為公示方法。,（2）占有的公示意義 第一，占有為享有動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法，是權(quán)利存在的外觀形式。 直接占有占有人事實(shí)上占有其物者。 間接占有基于一定的法律關(guān)系而對(duì)于事實(shí)上占有其物的人， 有返還請(qǐng)求權(quán)者。 第二，占有所公示的物權(quán)性質(zhì)，視占有人的意思而定。 如： 以所有的意思占有標(biāo)的物者，其公示的物權(quán)為所有

47、權(quán)； 以行使質(zhì)權(quán)（非所有）的意思占有標(biāo)的物，其公示的物權(quán)為質(zhì)權(quán) （非所有權(quán)）； 以扣留應(yīng)返還給債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)來保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)的意思而占有者， 其公示的物權(quán)為留置權(quán)。 第三，占有可以作為享有具有物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)的公示手段。 如：承租人的占有可以作為其享有租賃權(quán)的手段。 （租賃權(quán)的物權(quán)化）,（3）交付的公示意義交付是轉(zhuǎn)讓動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法 交付與登記不同，登記可以作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的所有的變動(dòng)形態(tài)的 公示方法。 “讓與”：包括轉(zhuǎn)讓所有權(quán)和設(shè)定以占有為內(nèi)容的他物權(quán)。 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的有些變動(dòng)形態(tài)不以交付作為其公示手段。 如：基于原始取得和繼受取得動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的，就不以交付作為其 公示手段。（繼承、法院判決等） 只有基

48、于法律行為讓與動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)和設(shè)定質(zhì)權(quán)時(shí)，交付才是動(dòng)產(chǎn) 物權(quán)變動(dòng)的公示手段。其中具有普遍意義的，是動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的讓與。 即：交付所有權(quán)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 如：李某準(zhǔn)備將牛賣給王某，是否交付意味著所有權(quán)是否已經(jīng)轉(zhuǎn) 移。 李某王某,（4 ）交付方式 交付：包括現(xiàn)實(shí)交付和觀念交付 現(xiàn)實(shí)交付動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的讓與人，把其對(duì)于動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)的直接的 支配（管領(lǐng)）力，移轉(zhuǎn)給受讓人。即指出賣人移轉(zhuǎn)對(duì)于動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)實(shí) 的管領(lǐng)力于受讓人，使受讓人可以支配（管領(lǐng)）動(dòng)產(chǎn)。 觀念交付屬于非真正的交付，是占有的觀念的移轉(zhuǎn)。,觀念交付：包括簡(jiǎn)易交付、占有改定和指示交付。 簡(jiǎn)易交付出讓動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)以前，受讓人已經(jīng)占有該動(dòng)產(chǎn)的， 動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)自合同生

49、效時(shí)起生效，此行為稱為簡(jiǎn)易交付。 （先借后賣） AB 指示交付讓與動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而其動(dòng)產(chǎn)系由特定第三人占有時(shí)， 讓與人可以把對(duì)于特定第三人的返還請(qǐng)求權(quán)，讓與給受讓人以代交 付，此行為稱為指示交付，又稱返還請(qǐng)求權(quán)的讓與或返還請(qǐng)求權(quán)的 代位。 ABC 占有改定出讓動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)時(shí)，出讓人需要繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)的， 出讓人與受讓人應(yīng)該設(shè)定一項(xiàng)由受讓人取得間接占有的法律關(guān)系， 以代替實(shí)際交付，此行為稱為占有改定。 （先賣后借） AB,單選題： 1、甲和乙簽定了一份合同，約定甲將自己的一套藏書賣給乙。但 雙方約定，自合同生效之日起，甲借閱該套書一個(gè)月。乙取得該書 所有權(quán)的交付方式是（ A ）。（2008年企業(yè)法律顧

50、問資格考試卷） A、占有改定 B、直接交付 C、簡(jiǎn)易交付 D、指示交付 2、甲企業(yè)將一套設(shè)備租給乙企業(yè)使用，租期未滿，甲企業(yè)將該設(shè) 備賣給丙企業(yè)，并在買賣合同中約定將甲企業(yè)對(duì)乙企業(yè)享有的返還 該設(shè)備的請(qǐng)求權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙企業(yè)。這種交付方式是（ D ）。（2010年企法） A、直接交付 B、占有改定 C、簡(jiǎn)易交付 D、指示交付,（5）交付的效力 對(duì)于交付的效力，現(xiàn)代各國(guó)民法主要有兩種立法主義：生效要件 主義與對(duì)抗要件主義。 生效要件主義即交付為讓與動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的要件，不交付動(dòng)產(chǎn)， 不產(chǎn)生動(dòng)產(chǎn)物權(quán)讓與的效力； 對(duì)抗要件主義動(dòng)產(chǎn)物權(quán)因當(dāng)事人的意思而讓與，當(dāng)事人讓與 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的意思表示具有直接使動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動(dòng)

51、的效力。交付只 是對(duì)抗第三人的要件。 我國(guó)物權(quán)法第23條規(guī)定：“動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付 時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！?依此規(guī)定，對(duì)于交付的效力，我國(guó)民法原則上采生效要件主 義。,二、公信原則 （一）公信原則的概念和作用 1、概念 公信物權(quán)變動(dòng)經(jīng)過公示以后所產(chǎn)生的公信力。 公信原則公示方法所表現(xiàn)的物權(quán)即便內(nèi)容相同，但對(duì)于信賴 該公示方法所表彰的物權(quán)，作為物權(quán)交易的人，法律仍承認(rèn)其擁有 和真實(shí)物權(quán)相同的法律效力。 2、作用保障交易安全 （二）不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力 即指登記機(jī)關(guān)在登記簿冊(cè)上所作的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，具有使社會(huì) 公眾信其正確的法律效力?；诘怯洸緝?cè)上的登記的公信力，即使 登記有

52、錯(cuò)誤或有遺漏，因相信登記正確而與登記名義人（登記簿上 所記載的物權(quán)人）進(jìn)行交易的善意第三人，其所取得的利益也受法 律保護(hù)。,（三）動(dòng)產(chǎn)占有的公信力 基于占有的這種公信力，即便占有人對(duì)其占有的動(dòng)產(chǎn)無處分權(quán)， 但該占有人卻實(shí)施了處分行為，則受讓該動(dòng)產(chǎn)的善意第三人，其利 益依然受法律保護(hù)（善意取得制度）。 權(quán)利正確性推定的作用 1、概念將納入公示的物權(quán)作為正確權(quán)利的假定，如果以登記的 權(quán)利人以及權(quán)利作為正確的權(quán)利人和權(quán)利，以占有人作為正確權(quán)利 人的推定。 2、登記的正確性推定 我國(guó)物權(quán)法中，無論不動(dòng)產(chǎn)登記的要件主義還是對(duì)抗主義，都可 以得出登記的物權(quán)具有正確性推定效力的結(jié)論。 3、占有的正確性推定

53、（1）占有的正確性推定該推定作用是為了動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易的安全 （2）占有人的受領(lǐng)推定占有人既然被推定為物的所有人，當(dāng)然 也應(yīng)該被推定為關(guān)于物的給付或損害賠償?shù)氖茴I(lǐng)人。,案例：不能查明真相的郵票案 甲在報(bào)刊上刊登廣告，要出售一張價(jià)值昂貴的郵票。乙知道后 主張他是郵票的所有權(quán)人，稱他在出國(guó)旅游之前將郵票交給了甲保 管。乙向法院起訴，要求甲返還郵票。法官不能查明該案件的事實(shí) 。如果你是法官，應(yīng)該如何處理這個(gè)案件？ 正確處理該案的依據(jù)是公示的法律效力,第三節(jié) 區(qū)分原則 一、區(qū)分原則的含義 （一）概念在發(fā)生物權(quán)變動(dòng)時(shí)，物權(quán)變動(dòng)的原因與物權(quán)變動(dòng)的 的結(jié)果作為兩個(gè)法律事實(shí)，它們的成立生效，依據(jù)不同的法律根據(jù) （

54、二）基本內(nèi)容 1、基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)中，是否發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，依據(jù) 物權(quán)法判斷；法律行為是否生效，依據(jù)民法通則和合同法 判斷。 2、未履行登記、交付等公示方式，從而導(dǎo)致不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效 果的，但不影響作為原因行為的法律行為的效果。 物權(quán)法第15條：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和 消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自 合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！?最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋 （2012年7月1日起施行）第3條：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約 時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院 不予支持。

55、 出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買 受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院應(yīng)予支持?！?二、區(qū)分原則的基本要求 （一）原因行為遵守債權(quán)法律行為的生效要件 （二）物權(quán)變動(dòng)遵守處分行為的生效要件 處分行為直接發(fā)生財(cái)產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)或消滅效果的行為。 處分行為的結(jié)果：權(quán)利的移轉(zhuǎn)（交付物之行為）、權(quán)利內(nèi)容的縮 小或改變（設(shè)定地役權(quán)）、權(quán)利上設(shè)定負(fù)擔(dān)（抵押）以及權(quán)利消滅 （免除債務(wù)、拋棄）等。 負(fù)擔(dān)行為一個(gè)人相對(duì)于另一個(gè)人（或若干人）承擔(dān)為或不為 一定行為之義務(wù)的法律行為。 負(fù)擔(dān)行為的首要義務(wù)：確定某項(xiàng)給付義務(wù)，即產(chǎn)生債務(wù)關(guān)系。一 般說來，負(fù)擔(dān)行為是以發(fā)

56、生債權(quán)債務(wù)為內(nèi)容的法律行為，也叫債權(quán) 行為。,（三）合同生效、物權(quán)未變動(dòng)時(shí)的責(zé)任對(duì)于不履行合同有過錯(cuò) 的一方當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任 如：在土地使用權(quán)“一地二賣”的情況下，后一合同的買受人甲 通過辦理登記取得了權(quán)利，而前一合同的買受人丙無法取得土地使 用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓方乙給丙造成損失的，應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。 甲乙丙,三、區(qū)分原則的實(shí)踐價(jià)值 （一）保護(hù)非違約方當(dāng)事人的請(qǐng)求權(quán) 擔(dān)保法第41條：“當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押 的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效?！?擔(dān)保法第64條：“ 質(zhì)押合同自質(zhì)物移交于質(zhì)權(quán)人占有時(shí) 生效?！?將結(jié)果行為當(dāng)作原因行為的生效要件，違背了原因與結(jié)果之間

57、 最一般的邏輯關(guān)系，故被物權(quán)法修改。 （二）確定物權(quán)變動(dòng)的時(shí)間界限、保護(hù)第三人的正當(dāng)利益 時(shí)間界限：合同生效，僅產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，不是實(shí)際的物 權(quán)變動(dòng)。（物權(quán)變動(dòng)必須以不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)的占有交付作為事實(shí) 根據(jù)） 保護(hù)第三人：作為原因行為的合同生效后，可能會(huì)發(fā)生合同所指 向的標(biāo)的物被第三人取得的情況。如當(dāng)事人與第三人之間的物權(quán)變 動(dòng)已經(jīng)發(fā)生和成就，就不能排斥第三人的合法權(quán)利及利益。,案例：區(qū)分原則 王XX與貴陽XX房開公司買房一套，但是最終沒有得到房子，王 XX將房開公司起訴到法院后。房開公司辯稱：根據(jù)最高人民法院的 司法解釋以及我國(guó)房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)買賣合同不經(jīng)登記 者不生效，所以

58、這些合同當(dāng)然無效。王XX的代理律師認(rèn)為：該案的 核心問題是沒有運(yùn)用物權(quán)法的區(qū)分原則。后法院運(yùn)用該原則判定合 同有效，房開公司承擔(dān)違約責(zé)任。,第三章 物權(quán)變動(dòng) 第一節(jié) 物權(quán)變動(dòng)的概述,一、物權(quán)變動(dòng)的概念與形態(tài) 概念就物權(quán)自身而言，指物權(quán)的發(fā)生、變更與消滅的運(yùn)動(dòng)狀 態(tài)。 就物權(quán)主體而言，則為物權(quán)的取得、喪失與變更。 形態(tài)物權(quán)的發(fā)生（設(shè)立）、轉(zhuǎn)移、變更、消滅。 物權(quán)變動(dòng)的基本意義： 1、建立物權(quán)變動(dòng)的基本制度有利于保護(hù)當(dāng)事人的利益和第三人的 利益 如：某一所有權(quán)在被權(quán)利人取得后，只要權(quán)利人不出讓該權(quán)利， 就不會(huì)發(fā)生被他人取得的后果。 甲（原所有人）乙（新所有人）丙,2、物權(quán)變動(dòng)是確定風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)的標(biāo)準(zhǔn) 風(fēng)險(xiǎn)：即交易風(fēng)險(xiǎn)，交易目的無法實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。 在交易無法實(shí)現(xiàn)時(shí)有必要