2024年資產評估師《資產評估基礎》試題（網友回憶版）

2024年資產評估師《資產評估基礎》試題（網友回憶版）[單選題]1.下列關于資產評估客體的說法中，正確的是()。A.資產評估客體是評估報告使用人B.資產評估客體是資產評估委托人C.資產評估客體是資產評估（江南博哥）對象D.資產評估客體是資產評估機構正確答案：C參考解析：資產評估的客體是指資產評估的對象，包括不動產、動產、無形資產、企業(yè)價值、資產損失或者其他經濟權益等。[單選題]2.下列關于資產評估專業(yè)人員對評估資料核查驗證使用的說法中，錯誤的是()。A.使用公開披露的上市公司年報數據，應當征得發(fā)布主體同意B.從政府權威平臺發(fā)布的相關資料可以直接引用C.使用不動產權屬證明應當將原件和復印件進行一致性審查D.引用單項資產評估報告應當與委托人事先約定，并獲取正式出具的評估報告正確答案：A參考解析：對于直接從上市公司年報獲取的數據資料，由于該數據資料已經經過注冊會計師審計，資產評估專業(yè)人員在進行必要的分析整合后可以直接采用，而不必經過發(fā)布主體同意。選項A錯誤。[單選題]4.在使用收益法評估企業(yè)價值時，下列關于預期收益的說法中，錯誤的是()。A.股權現金流也可以稱為權益現金流B.稅前企業(yè)現金流與稅后企業(yè)現金流的差異是由所得稅引起的C.全投資口徑現金流是稅前企業(yè)現金流D.凈利潤與凈現金流都屬于稅后收益正確答案：C參考解析：全投資口徑的現金流指標包括：稅前企業(yè)現金流和稅后企業(yè)現金流。全投資收益口徑現金流不僅包括稅前企業(yè)現金流，因此選項C錯誤。[單選題]5.根據《資產評估法》，資產評估檔案保存期限的起算時間點是()。A.評估報告核準或備案日B.評估報告日C.評估基準日D.評估報告簽發(fā)日正確答案：B參考解析：根據《資產評估法》規(guī)定，一般評估業(yè)務的評估檔案保存期限不少于15年，法定評估業(yè)務的評估檔案保管期限不少于30年。評估檔案的保存期限自資產評估報告日起算。[單選題]6.下列關于資產評估委托合同的說法中，錯誤的是()。A.委托合同中可以約定評估目的不同的一攬子評估業(yè)務B.委托合同中不得以或有方式約定評估服務收費C.涉及并購重組的評估項目委托合約中，可以約定并購行為實現后再支付剩余費用D.委托合約簽訂后，可以電子郵件等多種方式進行補充或者變更正確答案：C參考解析：資產評估機構不得以或有收費方式約定評估服務收費，收費與否或者收費多少不得以評估工作結果或實現特定目的為條件。如在合同中約定將是否能夠實現上市、完成收購、貸款、發(fā)債等經濟行為作為收取部分或全部評估費用的前提條件。因此選項C錯誤。[單選題]7.根據《國際評估準則》，下列不屬于國際評估準則基本準則評估業(yè)務要求的是()。A.工作范圍B.價值類型C.調查和遵循D.專業(yè)勝任能力正確答案：D參考解析：基本準則適用于所有的資產類型和評估目的，包括工作范圍、調查和遵循、報告、價值類型、評估途徑和方法五項準則。[單選題]8.下列關于評估專業(yè)人員專業(yè)能力要求的說法，錯誤的是()。A.缺乏相應的專業(yè)知識和經驗，可以與其他資產評估機構的專業(yè)人員聯合評估業(yè)務，評估工作完成后共同簽署資產評估報告B.缺乏相應的專業(yè)知識和經驗，保證能夠有效地完成該項評估業(yè)務時，可以與具有相關專業(yè)知識和經驗的資產評估機構或資產評估專業(yè)人員聯合進行評估C.評估機構和資產評估專業(yè)人員必須在評估報告中披露專業(yè)知識、經驗的缺乏，并披露所有為完成評估業(yè)務所采取的措施D.評估專業(yè)人員必須通過資產評估師職業(yè)資格考試正確答案：D參考解析：評估專業(yè)人員包括評估師和其他具有評估專業(yè)知識及實踐經驗的評估從業(yè)人員，其中評估師是指通過評估師資格考試的評估專業(yè)人員。[單選題]9.下列關于壟斷競爭市場的說法中，錯誤的是()。A.廠商生產規(guī)模較小，存在進入和退出市場的障礙B.市場中存在大量廠商生產和銷售有差別的同類產品C.市場中同類產品的差異使消費者形成消費偏好，廠商可以進行差別定價D.產品的差異程度越大，其壟斷程度越高正確答案：A參考解析：壟斷競爭市場需要具備的條件主要包括：①行業(yè)中存在著大量的廠商，無法對市場形成控制；②廠商生產有差別的同種產品，產品之間既有差別，又可相互替代；③廠商生產規(guī)模較小，不存在進入和退出障礙（選項A）。因此選項A錯誤。[單選題]10.下列關于資產評估業(yè)務風險評價的事項中，不屬于資產評估專業(yè)人員應當考慮的是()。A.評估報告是否報相關監(jiān)管部門核準或者備案B.相關經濟行為的批準情況C.產權持有人對評估工作配合程度D.委托人能否正確理解評估結論正確答案：A參考解析：選項B屬于來自評估目的的風險；選項C屬于來自委托人與產權持有人的風險；選項D屬于來自資產評估報告使用的風險。[單選題]11.下列關于虛假評估與“提供虛假證明文件罪”的說法中，錯誤的是()。A.“提供虛假證明文件罪”侵犯的客體是國家對中介組織的監(jiān)督管理制度和市場中介組織的正?；顒覤.評估機構可能成為“提供虛假證明文件罪”的犯罪主體C.資產評估專業(yè)人員出具虛假資產評估報告未造成后果的不構成“提供虛假證明文件罪”D.資產評估專業(yè)人員因過失提供虛假資產評估報告的行為可能構成“提供虛假證明文件罪”正確答案：D參考解析：“提供虛假證明文件罪”是行為人存在犯罪的故意，“出具證明文件重大失實”的行為主觀不存在犯罪故意，但存在嚴重不負責任的過失，所以D選項錯誤。[單選題]12.下列關于資產評估特點的說法中，正確的是()。A.鑒證類資產評估專業(yè)服務包括資產價值鑒證和權屬鑒證B.咨詢性資產評估報告可以不遵循資產評估準則C.市場價值是資產評估公正性的技術保證D.獨立性是資產評估公正性的必要條件正確答案：D參考解析：資產評估從事的是價值鑒證，而不是權屬鑒證，選項A錯誤。咨詢性資產評估報告也要遵循資產評估準則，選項B錯誤。資產評估必須按照法定的準則進行，具有公允的行為和業(yè)務規(guī)范，這是公正性的技術保證，選項C錯誤。[單選題]13.下列關于市場法的說法中，正確的是()。A.使用市場法評估不動產，資產評估專業(yè)人員在選擇市場可比交易數據時，可以優(yōu)先選用支持特定結論的數據B.使用市場法評估一批消費類電子產品，資產評估專業(yè)人員在選擇參照物時，應當考慮交易批量對評估對象價值的影響C.市場法評估老舊二手設備，如果市場上缺少相同設備的交易案例，可以選擇其更新替代品的交易價格作為評估值D.市場法評估二手房的市場價值，資產評估專業(yè)人員可以選擇拍賣市場的房地產交易案例作為參照物正確答案：B參考解析：選項A，在選擇市場可比交易數據時，不得優(yōu)先選用支持特定結論的數據，應保持客觀、公正原則。選項C，采用的是更新重置成本法而非市場法。選項D，房地產評估更多地選取其所在區(qū)域范圍內的類似資產。[單選題]14.根據《最高人民法院關于審理證券市場虛假陳述××××若干規(guī)定》，下列關于“虛假陳述”及“過錯”的認定的說法中，錯誤的是()。A.已對發(fā)行人的舞弊跡象提出警告，并在相關報告中予以披露的，可以不承擔民事責任B.不具有重大性的“虛假陳述”也應當承擔民事責任C.信息披露存在重大遺漏屬于虛假陳述D.執(zhí)業(yè)準則是人民法院認定虛假陳述“過錯”的參考依據正確答案：B參考解析：被告能夠證明虛假陳述不具有重大性，并以此抗辯不應當承擔民事責任的，人民法院應當予以支持，所以B選項錯誤。[單選題]15.下列關于效用價值論的說法中，錯誤的是()。A.商品的效用決定價值，效用是價值的源泉B.邊際效用的大小是由需求和供給的關系決定的C.商品價值量由商品實現某種客觀結果的力量或能力決定D.效用不具有客觀性，不是商品固有的屬性正確答案：C參考解析：選項C，效用價值論認為，商品的價值是由人們對商品效用的主觀評價決定的，價值產生于人們對物品效用的主觀評價，因而可以用效用的大小來衡量其價值量，所以商品的價值量并不是由商品實現某種客觀結果的力量或能力決定的。[單選題]16.在使用成本法評估某項資產時，下列關于重置成本和成新率的說法中，錯誤的是()。A.確定成新率應當考慮評估對象所生產產品的市場狀況B.確定重置成本應當考慮建造者的合理利潤C.確定成新率應當考慮同類資產的技術進步因素D.確定重置成本應當考慮評估對象的個別成本正確答案：D參考解析：運用成本法評估資產，耗費是必需的，但耗費應體現社會或行業(yè)平均水平，而不應是某項資產的個別成本耗費。選項D錯誤。[單選題]17.根據《國際評估準則2022》，下列關于評估復核的說法中，錯誤的是()。A.評估復核人在復核過程中可能需要提供價值意見B.評估復核人應當是專業(yè)評估師C.評估復核報告與評估報告的基本結構相同D.評估復核人在復核過程中可能需要實施某些評估程序正確答案：C參考解析：“評估復核人”是對其他評估師的工作進行復核的專業(yè)評估師（選項B）。作為評估復核的一部分，該專業(yè)評估師可能要實施某些評估程序（選項D）和/或提供價值意見（選項A）。[單選題]18.下列關于資產評估價值類型的說法中，錯誤的是()。A.資產評估專業(yè)人員不得使用《資產評估價值類型指導意見》中沒有明確定義的價值類型B.在用價值體現了資產評估的貢獻原則C.價值類型反映的是資產價值屬性D.公允價值一般遵循會計準則的相關規(guī)定正確答案：A參考解析：評估專業(yè)人員可以采用《資產評估價值類型指導意見》規(guī)定之外的價值類型，采用本指導意見規(guī)定之外的價值類型時，應當確信其符合該指導意見的基本要求，并在評估報告中披露。選項A錯誤。[單選題]19.在使用上市公司比較法評估企業(yè)價值時，下列關于被評估的公司與可比公司相似性要求的說法中，錯誤的是()。A.公司的資本結構應當相同或相似B.公司的規(guī)模應當相同或相似C.公司的市盈率應當相同或相似D.公司生產的產品或提供的服務應當相同或相似正確答案：C參考解析：在選擇市場參照物時應當考慮：①企業(yè)生產的產品或提供的服務是否相同或相似，或者企業(yè)的產品或服務是否都受相同的經濟因素影響（選項D）。②被評估企業(yè)與可比企業(yè)的規(guī)模和獲利能力是否相似（選項B）。③未來成長性相同或相似。④資本結構相同或相似（選項A）。[單選題]20.下列關于資產評估作用的說法中，錯誤的是()。A.確定資產交易價格B.為公平交易提供公允的價值尺度C.引導市場資源優(yōu)化配置D.使資產實現最有可能的交換價值正確答案：A參考解析：資產評估的目的在于促進交易各方當事人的合理決策，為資產交易雙方理性確定資產交易價格、保障產權有序流轉提供價值尺度（選項A）。資產評估在促進市場資源優(yōu)化配置（選項C），保障資本市場良性運行，維護社會主義市場經濟秩序，維護各類資產權利人權益，維護公共利益和對外開放環(huán)境下的國家利益中發(fā)揮了積極作用。具體內容如下：①資產評估對促進市場資源優(yōu)化配置有引導作用；②資產評估對服務資本市場發(fā)展有保障作用；③資產評估對規(guī)范經濟秩序有促進作用（選項B）；④資產評估對維護各類資產權利主體的合法權益有積極作用（選項D）；⑤資產評估對維護公共利益和對外開放環(huán)境下的國家利益有重要作用。[單選題]21.下列關于資產評估機構備案管理的說法中，錯誤的是()。A.資產評估機構設立分支機構的，向資產評估機構所在地省級財政部備案B.資產評估機構跨省級行政區(qū)遷移經營場所，向遷入地省級財政部門辦理遷入備案C.資產評估機構應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，向資產評估機構所在地省級財政部備案D.注銷備案的資產評估機構及其分支機構的資產評估業(yè)務檔案，應當按照有關規(guī)定予以妥善保存正確答案：A參考解析：選項A，資產評估機構設立分支機構的，由資產評估機構向其分支機構所在地省級財政部門備案。完成分支機構備案的省級財政部門應當將分支機構備案情況向社會公開，同時告知資產評估機構所在地省級財政部門。[單選題]22.下列關于資產評估工作底稿的說法中，正確的是()。A.工作底稿的歸集期截至資產評估報告簽發(fā)日B.工作底稿中的測算數據都應當與最終評估結論保持一致C.工作底稿中的資產評估報告可以是電子文檔D.工作底稿中委托人提供的重要資料應當由其進行確認正確答案：D參考解析：選項A，資產評估專業(yè)人員通常應當在資產評估報告日后90日內將工作底稿、資產評估報告及其他相關資料歸集形成資產評估檔案，重大或者特殊項目的歸檔時限為評估結論使用有效期屆滿后30日內；選項B，采用多種評估方法時，不僅要確保滿足各種方法使用的條件要求和程序要求，還應當對各種評估方法得到的評估結果進行比較，分析可能存在的問題并做相應的“調整”，確定最終評估結論。選項C，資產評估委托合同、資產評估報告應當形成紙質文檔；選項D，委托人或者其他相關當事人應當對其提供的資產評估明細表及其他重要資料的真實性、完整性、合法性進行確認。[單選題]23.下列關于資產評估相關當事人的說法中，錯誤的是()。A.從委托人處獲得資產評估報告的當事人是資產評估報告的當然使用人B.國有企業(yè)法人財產轉讓項目的資產評估業(yè)務由產權持有人委托C.評估委托人是資產評估報告的當然使用人D.委托人與產權持有人可以不是同一主體正確答案：A參考解析：從委托人處獲得評估報告的當事人并不當然成為資產評估委托及成果使用的主體，所以A選項錯誤。[單選題]24.下列關于國有資產評估項目審核的說法中，錯誤的是()。A.國有資產評估項目“核準（備案）”評審是評估報告審核的最終程序B.備案資產評估項目的評審可以由經授權的國家出資企業(yè)提供C.國有資產評估項目“核準（備案）”評審通常實行專家評審制度D.核準類國有資產評估項目的評審由負責核準的國有資產管理機構提供正確答案：A參考解析：選項A，國有資產評估項目“核準（備案）”后，評估機構及其評估專業(yè)人員應當對審核意見進行分析，形成意見回復，并根據需要對評估報告的相關內容進行補充或修改。評估報告如有修改，應按評估機構內部的審核要求履行審核程序，重新出具評估報告，并按規(guī)定提交評估業(yè)務委托人。[單選題]25.根據《資產評估法》，下列關于專業(yè)人員的說法中，正確的是()。A.評估專業(yè)人員自愿選擇加入評估協(xié)會，成為協(xié)會的會員B.評估專業(yè)人員是評估業(yè)務的承辦主體C.評估專業(yè)人員應當通過評估師資格考試D.評估專業(yè)人員只能簽署非法定業(yè)務評估報告正確答案：B參考解析：選項A錯誤，評估專業(yè)人員“應當”加入評估協(xié)會，作為協(xié)會的會員，接受協(xié)會的自律管理，履行協(xié)會章程規(guī)定的義務。選項C錯誤，評估專業(yè)人員包括評估師和其他具有評估專業(yè)知識及實踐經驗的評估從業(yè)人員，其中評估師是指通過評估師資格考試的評估專業(yè)人員。選項D錯誤，評估專業(yè)人員包括評估師，評估師可以簽署法定業(yè)務評估報告。[多選題]1.下列關于資產評估現場調查的說法中，錯誤的有()。A.電話訪談屬于現場調查B.監(jiān)盤不屬于現場調查C.對不動產的現場調查不能采用抽樣調查D.對機器設備的現場調查不能采用抽樣調查E.現場調查受限的，不得出具資產評估報告正確答案：BCDE參考解析：現場調查手段通常包括詢問、訪談、核對、監(jiān)盤、勘查等，選項B錯誤。準則規(guī)定對機器設備、不動產進行現場調查時可以采取抽樣調查方法，但應當充分考慮抽樣風險，選項C、D錯誤。如果實施替代程序之后，現場調查受限事項并不會對評估結論產生重大影響，評估機構可以繼續(xù)執(zhí)行評估業(yè)務，出具資產評估報告，選項E錯誤。[多選題]2.根據《國有資產評估報告指南》，下列事項應當在資產評估報告摘要中披露的有()。A.影響評估結論的特別事項B.評估結論有效期C.評估假設D.評估依據E.經濟行為正確答案：ABE參考解析：資產評估報告摘要應當簡明扼要地反映經濟行為、評估目的、評估對象和評估范圍、價值類型、評估基準日、評估方法、評估結論及其使用有效期、對評估結論產生影響的特別事項等關鍵內容。[多選題]3.下列關于資產的說法中正確的有()。A.對資產控制或擁有所有權的特定持有人應當是法人或者自然人B.融資租賃資產所有權屬于出租人C.城鎮(zhèn)土地所有權人可能是法人或者自然人D.擁有資產所有權是控制權的必要條件E.資產的價值可能會因為產權類型的不同而不同正確答案：BE參考解析：資產必須被特定主體擁有或控制，特定的主體可以是自然人、法人或其他組織，選項A錯誤。我國的城鎮(zhèn)土地所有權屬于國家，選項C錯誤。對資產的擁有或控制可以通過擁有其所有權來實現，也可以在沒有所有權的情況下通過合法程序擁有對相關資產的占有、使用、收益等權利實施控制，選項D錯誤。[多選題]4.下列關于資產評估法律責任時效的說法中，正確的有()。A.提供虛假證明文件罪追訴時效一般為五年B.權利受到損害的資產評估相關當事人向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效為三年C.出具證明文件重大失實的訴訟時效為三年D.行政機關的行政處罰追究時效為二年E.提供虛假證明文件罪情節(jié)特別嚴重的，追訴時效為十年正確答案：ABDE參考解析：選項C，根據我國《刑法》第二百二十九條的規(guī)定，與資產評估相關的提供虛假證明文件罪、出具證明文件重大失實罪的追訴時效一般為五年。提供虛假證明文件罪，情節(jié)特別嚴重的，追訴時效為十年。[多選題]5.下列事項中，資產評估機構受理資產評估業(yè)務前需要明確的事項有()。A.評估報告日B.評估方法C.評估結論使用有效期D.資產評估項目所涉及的需要批準的經濟行為的審批情況E.評估報告使用范圍正確答案：DE參考解析：資產評估機構受理資產評估業(yè)務前，應當明確下列資產評估業(yè)務基本事項：①委托人、產權持有人和委托人以外的其他評估報告使用人；②評估目的；③評估對象和評估范圍；④價值類型；⑤評估基準日；⑥資產評估項目所涉及的需要批準的經濟行為的審批情況；⑦評估報告使用范圍；⑧評估報告提交期限和方式；⑨評估服務費及支付方式；⑩委托人、其他相關當事人與資產評估機構、資產評估專業(yè)人員工作配合和協(xié)助等其他需要明確的事項。[多選題]6.下列關于折現率的表述中正確的有()。A.加權平均資本成本法計算的折現率與被評估企業(yè)的付息負債和所有者權益有關B.加權平均資本成本法中股權資本成本可以使用加和法或資本資產定價模型確定C.資本資產定價模型中的風險報酬率是通過貝塔系數量化的D.折現率反映的是市場風險，與特定評估對象無關E.折現率是一種投資回報率正確答案：ACE參考解析：選項B，在企業(yè)價值評估中一般使用股權資本報酬率，可以采用資本資產定價模型等進行計算。選項D，折現率的風險報酬率溢價部分反映兩種風險：一是資產投資市場風險，二是與特定的評估對象或企業(yè)相聯系的風險。[問答題]1.鋼鐵行業(yè)具有寡頭壟斷市場的特點，資產評估機構的專業(yè)人員對鋼鐵行業(yè)的某企業(yè)進行價值評估時，需要對企業(yè)未來的產銷量及銷售價格進行預測。結合市場結構理論回答下列問題：問題：<1>寡頭壟斷市場的特點及形成的原因。<2>資產評估專業(yè)人員在分析鋼鐵行業(yè)更傾向于純粹寡頭市場還是差別寡頭市場時，應考慮的因素有哪些？<3>資產評估專業(yè)人員對鋼鐵行業(yè)的產銷量及銷售價格進行預測時，是否需要對每一位競爭對手進行分析？為什么？正確答案：詳見解析參考解析：<1>寡頭壟斷市場的主要特點是少數廠商壟斷了某行業(yè)市場，控制了整個市場的產品生產和銷售。存在明顯的行業(yè)進入壁壘。寡頭壟斷市場形成的原因與完全壟斷市場相似，主要有：追求規(guī)模經濟效益，促使行業(yè)生產向大規(guī)模廠商集中；少數廠商控制了行業(yè)基本生產資源的供給；法律或政策的推動等。<2>資產評估專業(yè)人員在分析鋼鐵行業(yè)更傾向于純粹寡頭市場還是差別寡頭市場時，應考慮產品是否有差別。純粹寡頭市場廠商的產品沒有差別，廠商的相互依存程度高；差別寡頭市場廠商的產品則是有差別的，廠商的相互依存度低。<3>需要。在寡頭壟斷市場，各寡頭廠商都擁有可以影響競爭對手決策的市場份額，每個寡頭作出涉及產量、價格的決策前都需了解或判斷其他競爭對手可能的反應。[問答題]2.新質生產力是科技進步和創(chuàng)新活動起主導作用的高水平現代化生產力，是新技術、新結構、高科技、高效能、高質量、可持續(xù)的先進生產力形態(tài)。通常以無形資產形態(tài)體現。企業(yè)為實現以新質生產力為核心驅動力的高質量發(fā)展目標，加大了對其投入。為檢驗投入效果，企業(yè)擬聘請資產評估機構對其代表新質生產力的資產進行價值評估。資產評估師在評估其中的人工智能業(yè)務板塊的價值時，考慮到該業(yè)務板塊投入時間較短，處于虧損狀態(tài)，未來收益不確定，擬采用上市公司比較法和成本法進行評估。因國內資本市場無法找到與該公司主營業(yè)務相似的上市公司，資產評估師選取了境外資本市場的三個上市公司作為可比公司。<1>考察一家公司的資本結構時，哪些資產能夠反映公司的新質生產力水平？<2>分析該產評估師擬采用的上市公司比較法和成本法的適用性和局限性。<3>采用上市公司比較法選取可比對象時，應考慮哪些可比因素？正確答案：詳見解析參考解析：<1>公司的專利權、商標權、著作權、專有技術、銷售網絡、客戶關系、特許經營權、合同權益、域名等無形資產可以反映公司的新質生產力水平。<2>上市公司比較法可以用于上市公司企業(yè)價值或業(yè)務板塊的評估。其局限性體現在，該公司與可比公司（境外資本市場的三個上市公司）所處的具體市場差異過大，評估專業(yè)人員在選取可比公司時應將這一點納入考慮范圍之內。成本法作為企業(yè)價值（或業(yè)務板塊）評估的一種方法，更多地體現為一種加和的理念和方式，并不一定要求對其中各單項資產和負債均采用成本法進行評估。對于輕資產的企業(yè)使用成本法進行評估時，其局限主要是很難將賬面沒有記載的各類無形資產算入評估資產的價值之中。因此，使用成本法得到的評估值與使用收益法或市場法得出的結果可能差異極大。<3>在選取可比對象時，一般要考慮交易市場、交易時間、交易條件、交易方式、交易背景及動機、交易批量以及與評估對象所對應的資產類型相關的某類特定資產價值影響因素。除此之外，還應考慮企業(yè)所處行業(yè)、主營業(yè)務、主營產品及結構、企業(yè)經營或商業(yè)模式、資產及收入規(guī)模、資本結構、盈利能力、發(fā)展能力、償債能力等；股權價值評估還包括股權類型、股權的流動能力以及控制能力等。[問答題]3.甲租賃公司因租賃擔保的需要，擬接受乙公司以其持有的處于某市皮革交易中心的某商鋪的租金收益權作為抵押物。甲公司委托了資產評估機構對其租金收益權的價值進行評估，以獲取出售該抵押物的價值參考。資產評估機構出具的資產評估報告的正文內容如下：一、委托人及其他資產評估報告使用人（略）二、評估目的甲公司以乙公司的商鋪租金收益權作為抵押物，評估該抵押物的價值，為出售該抵押物的價值提供參考。三、評估對象和評估范圍該商鋪為乙公司2018年購置，已經辦理不動產權證，未涉及抵押。根據項目的具體情況，評估對象為乙公司的商鋪。評估范圍是乙公司商鋪涉及的所有租金收益權。該商鋪正租賃給××交易中心。乙公司與該交易中心約定，對該商鋪的租賃分為兩部分，共20年。（一）商鋪基本信息地址：××省××市××街道用地性質：商業(yè)服務建筑面積：12000平方米（二）租賃合同情況（1）第一個租期已簽訂合同，合同期限為：2018年12月31日至2028年12月31日。租金為每月59元/平方米，租金支付方式為每年第一個工作日支付全年租金。（2）第二個租期為2029年1月1日至2038年12月31日，采用固定租金支付方式，具體租金金額根據市場情況確定，暫未簽訂書面合同。（3）各商鋪的水、電費等由承租方直接向物業(yè)交費。（三）評估期限乙公司持有的不動產權證上該商鋪的使用權到2049年。評估師確定的評估期限是2018年至2049年，預期收益年限為26年。（四）租金支付方式各商戶直接支付租金。……四、價值類型采用市場價值進行評估。市場價值是在適當的市場條件下，自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行公平交易的價值估計數額。五、評估基準日（1）評估專業(yè)人員將評估基準日確定為2023年12月31日。（2）由評估機構和評估專業(yè)人員確定評估基準日。（3）資產評估報告載明的評估基準日與資產評估委托合同約定的評估基準日保持一致。六、評估依據資產評估報告的評估依據包括法律法規(guī)依據、評估準則依據、權屬依據、取價依據。（一）法律法規(guī)依據（略）（二）評估準則《投資性房地產評估指導意見》《資產評估基本準則》《資產評估職業(yè)道德準則》《資產評估執(zhí)業(yè)準則——資產評估程序》《資產評估執(zhí)業(yè)準則——資產評估報告》《資產評估執(zhí)業(yè)準則——資產評估委托合同》《資產評估執(zhí)業(yè)準則——資產評估檔案》《資產評估執(zhí)業(yè)準則——資產評估方法》《資產評估執(zhí)業(yè)準則——不動產》《資產評估價值類型指導意見》《資產評估對象法律權屬指導意見》《資產評估機構業(yè)務質量控制指南》（三）權屬依據（1）乙公司提供的不動產產權證明。（2）其他相關資料。（四）取價依據（1）評估專業(yè)人員對該資產進行勘察和驗證的相關記錄。（2）評估專業(yè)人員收集各類市場資料。（3）其他相關資料。七、評估方法根據評估目的、被評估對象的具體狀況等，評估專業(yè)人員采用市場法和收益法確定評估價值。八、評估程序實施過程和情況……（三）評定估算1.市場法測算評估師選取了三個同地段的可比公司，其交易時間、交易規(guī)模、建筑裝飾、建筑結構、商業(yè)圈等與該商鋪相似。確定的修正系數為2.2，評估價值為26400萬元。2.收益法測算（1）計算年現金收益額乙公司預計第二個租期的租金為每月69元/每平方米。第一個租期年現金收益額＝每平方租金價格×建筑面積×12＝59×12000×12＝849.60萬元。第二個租期年現金收益額＝每平方租金價格×建筑面積×12＝69×12000×12＝993.60萬元。（2）折現率資產評估師采用累加法確定折現率，即以無風險報酬率和風險報酬率兩部分為計算基礎，相加得到折現率。折現率＝無風險報酬率＋風險報酬率其中，無風險報酬率使用的是甲公司與乙公司簽訂的借款合同的利率，取值2.5%。風險報酬率以該地區(qū)房地產開發(fā)企業(yè)的凈資產收益率為基礎確定，取值4.5%，求和得出折現率為7%。（3）計算租金收益權的收益額現值第一個租期租金收益權現值＝849.60×[1/（1＋7%）1＋1/（1＋7%）2＋1/（1＋7%）3＋1/（1＋