湖北荊州觀邸項目物業(yè)管理建議書

項目編號：KR/HBJZ/LW/002

湖北荊州觀邸項目物業(yè)治理發(fā)起書

編制：上?？迫鹞飿I(yè)治理有限公司

授權(quán)代表:韋兆陽

體例時間：2004年3月31日

批準(zhǔn)時間：2004年4月2日

審批:荊州天發(fā)金達(dá)利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

生效時間:2004年4月5日

鄭重聲明

本發(fā)起書內(nèi)容涉及我公司和荊州天發(fā)金達(dá)利房地產(chǎn)有限責(zé)任公

司互助的商業(yè)秘密，僅對有互助意向的荊州天發(fā)金達(dá)利房地產(chǎn)有限責(zé)

任公司公然。本公司要求荊州天發(fā)金達(dá)利房地產(chǎn)有限責(zé)任公司收到本

物業(yè)治理項目發(fā)起書時做出以下答應(yīng)：

一、本發(fā)起書僅供荊州天發(fā)金達(dá)利房地產(chǎn)有限責(zé)任公司在選擇“觀

邸”物業(yè)治理互助單位和考慮相關(guān)物業(yè)治理事宜時使用。

二、妥善保管本項目發(fā)起書，未經(jīng)我公司同意，不得以任何理由、

任何形式向第三方公然本發(fā)起書內(nèi)容。不然，我公司將保存因

此對我方名譽及經(jīng)濟(jì)上可能造成損失的索賠權(quán)。

三、若本發(fā)起書的內(nèi)容未被貴公司接納，則我方將予以收回。

特此申明！

上?？迫鹞飿I(yè)辦事生長有限公司

二零零四年四月十五日

摘要

憑據(jù)荊州市的物業(yè)治理市場情況，觀邸項目的項目定位，修建設(shè)計尺

度、詳細(xì)物業(yè)治理辦事需求闡發(fā)、荊州天發(fā)金達(dá)利房產(chǎn)開發(fā)有限公司對本

項目物業(yè)治理的要求，我公司觀邸項目提供一站式無憂物業(yè)治理辦事，著

重于治理辦事的每一個細(xì)節(jié)，滿足尊貴業(yè)主的種種需求，以卓越的物業(yè)治

理理念、先進(jìn)的物業(yè)治理方法創(chuàng)造“寧靜、整潔、舒適、文明、”的居住

情況。

科瑞物業(yè)現(xiàn)所涉及的物業(yè)治理項目包羅寫字樓、居住小區(qū)、大型產(chǎn)業(yè)

廠區(qū)、綜合商務(wù)樓宇等，有較長時間的治理經(jīng)驗積聚，從中總結(jié)出了大量

優(yōu)秀的物業(yè)治理經(jīng)驗，并嚴(yán)格憑據(jù)ISO9000:2000版的要求，在公司內(nèi)部

創(chuàng)建一套范例、系統(tǒng)、實用、高效的質(zhì)量治理體系，同時形成了完善的辦

事模式，能夠成為為觀邸提供范例化、人性化、公道化、質(zhì)量化的物業(yè)治

理辦事的有效保障。關(guān)于觀邸項目的互助，我公司以品牌和技能的優(yōu)勢與

荊州市的有關(guān)企業(yè)或小我私家互助，組建荊州市荊瑞物業(yè)辦事生長有限公

司來治理該項目。

我公司將觀邸的治理尺度定位為專業(yè)物業(yè)治理，提供物超所值的物業(yè)

治理辦事?，F(xiàn)在我公司提供2種方案供荊州天發(fā)金達(dá)利房產(chǎn)開發(fā)有限公司

選擇：

A、經(jīng)測算，本項目的開辦費為元，年度治理費支出為元，年度虧損額

為元，我公司發(fā)起收費水平為新建部分為元/平方米?月，已有的天發(fā)花圃

為元/平方米月。另需要治理用房196平方米。包羅：治理處辦公室100M2、

安保隊辦公室20M2、維修班辦公室20M2、員工宿舍生活用房32M2,別

的堆棧24

B、接納一攬子方法，在互助的2年中支付的開辦用度、治理費虧損補

貼、公道的報答等總金額為元，于條約簽訂后半個月內(nèi)全額支付給我方。

治理用房要求同A方法。

注：如開發(fā)商要求治理費的收取低于元/平方米?月的尺度，差價由開

發(fā)商分外據(jù)實補貼。

一、刖百

首先謝謝荊州天發(fā)金達(dá)利房產(chǎn)開發(fā)有限公司對我公司的信任，我公司

對本次互助時機非常重視，將全力以赴，力爭掌握住這次機會，希望能夠

充實展示科瑞物業(yè)的形象，在湖北荊州創(chuàng)建二級品牌。我公司有多年的物

業(yè)治理的經(jīng)驗，治理的物業(yè)類型眾多。我公司近年通過改制和與外洋專業(yè)

公司交換互助，不停地到提高治理的水平，并聘請眾多有經(jīng)驗的精英人士

加盟，逐漸形成了科瑞物業(yè)的治理特色和理念。我公司治理觀邸項目，能

夠在治理和運作上充實發(fā)揮出新理念、新模式的優(yōu)勢，為業(yè)主提供值得信

賴的物業(yè)治理辦事。

本發(fā)起書僅為荊州市荊瑞物業(yè)辦事生長有限公司針對已立項的觀邸項

目提出開端治理方案，將作為今后開展物業(yè)治理事情的根本執(zhí)行框架，更

為詳盡的治理實施籌劃將在簽訂物業(yè)治理條約后提出。由于時間緊促，資

料尚不敷詳盡，本方案若有遺漏和疏忽，敬請原諒！

二、公司簡介

上?？迫鹞飿I(yè)治理生長有限公司專業(yè)從事中高等商品住宅、小區(qū)、辦公樓宇、

商場、酒店式小區(qū)等綜合性物業(yè)項目的全權(quán)委員物業(yè)治理、物業(yè)照料辦事及駐場

物業(yè)照料辦事業(yè)務(wù)，辦事內(nèi)容還涉及房產(chǎn)咨詢、商務(wù)咨詢等方面；科瑞物業(yè)以范

例、周到、守信、高效為企業(yè)宗旨，崇尚聽從、自信、自律、進(jìn)取的企業(yè)精神。

科瑞物業(yè)由上海綠地物業(yè)生長有限公司經(jīng)改制，由上海綠地團(tuán)體控股、多方

投資并和加拿大高力物業(yè)辦事（上海）有限公司互助組建。是中國物業(yè)協(xié)會、上

海市物業(yè)協(xié)會理事單位。并已通過英國皇家SGS公司審核認(rèn)證取得

SQ9001?2000質(zhì)量治理認(rèn)證。

科瑞物業(yè)全方位體現(xiàn)現(xiàn)代物業(yè)治理理念，崇尚以人為本、生態(tài)平衡的治理辦

事本質(zhì)，追求“高尺度辦事、普通化收費、可連續(xù)生長。維護(hù)社會、業(yè)主、企

業(yè)三方利益。

科瑞物業(yè)通過于具有境外先進(jìn)物業(yè)治理理念的高力團(tuán)體互助，結(jié)合海內(nèi)業(yè)戶

的實際需要，利用綠地物業(yè)前二百余萬平方米的物業(yè)治理和開發(fā)、經(jīng)營、治理五

萬多平方米商鋪綜合市場的經(jīng)驗，可從物業(yè)建立階段開始，通過全方位的物業(yè)治

理辦事，不停地向生長商提供種種有利于節(jié)約投資、促進(jìn)銷售、包管質(zhì)量和物業(yè)

治理等方面的意見和發(fā)起，協(xié)助開發(fā)商提高物業(yè)的競爭能力，并為物業(yè)治理打下

扎實的底子。

科瑞物業(yè)團(tuán)體高力物業(yè)國際化尺度辦事之經(jīng)驗、綠地物業(yè)地區(qū)化操縱之優(yōu)

勢，在高力物業(yè)治理總面積近1000萬平方米、綠地物業(yè)治理面積近20。萬平方

米的配景下，合約治理面積已逾230萬平方米，前期照料治理條約簽訂1C0余

萬平方米，治理方法有全權(quán)治理、駐場照料治理及照料治理。在上海、科瑞已樂

成治理上海綠地世紀(jì)城（上海春天）、世紀(jì)同樂、綠地世家、綠地科創(chuàng)小區(qū)、華

能都市花圃、錦綠新城等物業(yè)、綠地名人坊、龍辰苑等，另已在江西南呂、吉林

長春設(shè)立了子公司?？迫鹬铝τ陂_拓、生長上海及海內(nèi)的物業(yè)治理市場。

科瑞物業(yè)董事長張鑫國，副董事長、總經(jīng)理張一民，副總經(jīng)理王振太，在此

致意各房產(chǎn)開發(fā)商、業(yè)主委員會和社會各界人士，祈望互助，共圖生長；科瑞將

給您帶來欣喜。

公司網(wǎng)站：_歡迎瀏覽了解。

現(xiàn)時科瑞物業(yè)的治理項目一覽表:

序號物業(yè)名稱物業(yè)性質(zhì)治理性質(zhì)物業(yè)所在

1上海春天物業(yè)小區(qū)物業(yè)治理上海市

2綠地名人坊物業(yè)小區(qū)物業(yè)治理上海市

3科創(chuàng)大廈商務(wù)樓物業(yè)治理上海市

4華能都市花圃物業(yè)小區(qū)物業(yè)治理上海市

5錦綠新城（1、2期）物業(yè)小區(qū)物業(yè)治理上海市

6綠地世紀(jì)同樂物業(yè)小區(qū)物業(yè)治理上海市

綠地世家

7物業(yè)小區(qū)物業(yè)前期照料上海市

（只身小區(qū)3萬M2）

8上大聚豐園物業(yè)小區(qū)駐場照料治理上海市

9龍緣花圃物業(yè)小區(qū)物業(yè)治理上海市

10江西濱江豪園小區(qū)/住宅前期物業(yè)照料南昌市

11江西小藍(lán)鄉(xiāng)別墅另U墅前期物業(yè)照料南昌市

12盈湖三島另?前期物業(yè)照料上海市

13科華小區(qū)物業(yè)小區(qū)物業(yè)治理上海市

14綠地數(shù)碼城商場物業(yè)治理上海市

15長春綠地世紀(jì)城綜合小區(qū)前期物業(yè)治理長春市

項目名稱：綠地世紀(jì)城-上海春天

發(fā)展商：上海綠地新龍基置業(yè)有限

公司

地址：普陀區(qū)寧夏路353弄

項目特色：近20萬平方米高層、小

高層綜合高等住宅區(qū)，會

所、智能化系統(tǒng)配置完

善，以“水生態(tài)、環(huán)保、

智能”為特色。

項目名稱：南昌濱江豪園

發(fā)展商：上海綠地團(tuán)體江西申昌置

業(yè)有限公司

地址：江西南昌市紅谷灘新區(qū)紅谷路

項目特色：二十多平方米崇高住宅，

地處紅谷灘中心區(qū)域，與

南昌市政府毗肩而居，榮

居帝五將相之氣。

?■"

項目名稱：綠地科創(chuàng)大廈

開發(fā)商：上海錦普房地產(chǎn)開發(fā)有限

公司

地理位置：普陀區(qū)寧夏路201號

項目特色：近五萬平方米智能化大廈。

集辦公、商場、餐飲為一

體，智能化系統(tǒng)配置完善,

體現(xiàn)現(xiàn)代都市濃郁氣息。

項目名稱：綠地世紀(jì)城-世紀(jì)同樂

生長商：上海綠地新龍基地置業(yè)有限

公司

地址：上海市普陀區(qū)曹楊路353

弄

項目特色：三十萬平方米高層住宅、

市中心三萬多平方米的生

態(tài)大花圃，六萬平方米社

區(qū)購物中心，雙語幼兒園,

體現(xiàn)崇高品位生活。

項目名稱：南昌綠地山莊

生長商：I:海綠地團(tuán)體南昌綠都置業(yè)

有限公司

地址：江西南昌市上海莊園路100

號

項目特色：又名海上憶里，近四十萬

平方米、1500多棟聯(lián)排、

雙拼、獨立形態(tài)不一的各

式別墅，承襲百年修建精

華，依山傍水，遙望八大

山人，藝術(shù)與生活的連貫

音律，精致、舒雅的房間

戶型，體現(xiàn)高品質(zhì)生活。

項目名稱：綠地世紀(jì)城-綠地世家

發(fā)展商：上海綠地新龍基置業(yè)有限

公司

地址：普陀區(qū)寧夏路366弄

項目特色：近20萬平方米高層住宅，

會所和智能化系統(tǒng)配備完

善，以“水生態(tài)，環(huán)保，

智能”

三、項目表面與闡發(fā)

（一）、物業(yè)特點及闡發(fā)：

【觀邸】位于湖北省荊州市，是荊州天發(fā)金達(dá)利房產(chǎn)開發(fā)有限公司在荊州開發(fā)的

一個高等社區(qū)，別墅區(qū)。荊州市的房產(chǎn)開發(fā)處于方才起步的階段，目前己經(jīng)開發(fā)的兒個

住宅物業(yè)都是中低檔次的住宅區(qū)。已經(jīng)立項大概擬立項的高等房產(chǎn)開發(fā)項目，荊州天發(fā)

金達(dá)利房產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的觀邸項目則無人出其右，在荊州房產(chǎn)開發(fā)上具有極其重

大的意義。通過觀邸項目真正給荊州市到來都市品位的提升起到了相當(dāng)?shù)淖饔?。荊州市

的物業(yè)治理更是處于一種比力空白的狀態(tài)，現(xiàn)有的物業(yè)治理企業(yè)絕大部分都是處于治理

水平低，收費低，沒有辦事意識，辦事不到位，沒有良好的治理模式的狀態(tài)，專業(yè)物業(yè)

治理人才缺乏，在給物業(yè)進(jìn)行治理和給開發(fā)商做配套辦事時不能起到一個促進(jìn)配合的作

用。因此觀邸項目在開發(fā)時有須要與有一定實力的物業(yè)治理企業(yè)互助，提升項目的內(nèi)在

代價。

觀邸項目原計分別二期開發(fā)。

一期：籌劃總用地公頃，總修建面積73222平方，其中住宅48083平方，商業(yè)1363

平方，公建376平方，保存23400平方。門路面積9381平方，修建密度，容積率，

綠地率，綠化籠罩率0.4359,人均會合綠地（3.2人/戶平方。

戶型:A、8套*137.6平方=1100.8平方;B、8套平方=1091.2平方；C、53套*161

平方二8533平方；D、（南廳）40套*205平方=8200平方；D、（北廳）40套*201平

方二8040平方；E、6套平方=921平方；H、114套平方=15549.6平方；G、36套平

方二平方；共313戶

二期：籌劃總用地153公頃，總修建面積12802平方，其中住宅10874平方，商

業(yè)2128平方，門路面積1250平方，修建密度，容積率，綠地率，綠化籠罩率，人均

會合綠地（人/戶平方。

戶型A、34套平方=4678.4平方；B、4套*205平方=545.6平方；A型平內(nèi)層：6

套*76平方=456平方；D、（南廳）44套*205平方=2870平方；D、（北廳）12套*201

平方二2412平方；共62戶。

現(xiàn)在不分一期二期開發(fā)，全部一起開發(fā)。其中保存部分為現(xiàn)在己有的天發(fā)花圃，亦納入

【觀邸】的物業(yè)治理范疇之中。觀邸項目內(nèi)有新建住宅面積為58957平方米，一半是別

皇區(qū)，一半是高層住宅，別的商業(yè)物業(yè)面積為3491平方米。保存的天發(fā)花圃的面積為

23400平方米。住宅部分其戶型都是較大的面積。項目在荊州市率先接納專業(yè)的社區(qū)配

套設(shè)施，智能系統(tǒng)等。

（二）、治理思路及重點：

1、憑據(jù)觀邸項目的特點、物業(yè)治理需求闡發(fā)和我公司物業(yè)治理經(jīng)驗，我們將

觀邸治理尺度定位在專業(yè)物業(yè)治理辦事尺度上。我們設(shè)計了本套治理方案，通過

高水平物業(yè)治理將觀邸提到一個較高的條理上，實現(xiàn)高消費投資，高代價體現(xiàn)，

將觀邸釀成一個別現(xiàn)現(xiàn)代社會文明代價的綜合性社區(qū)。本方案同時能夠體現(xiàn)我公

司的專業(yè)水平，切合質(zhì)價相符的原則。

2、對觀邸接納專業(yè)治理的要害在于對配套設(shè)施的治理和鋪面等辦事，我們將

比較國度物業(yè)治理的執(zhí)法法例和頒布的系列尺度：針對觀邸的業(yè)主的特別需求來

確定客戶（業(yè)主）辦事的項目、內(nèi)容和尺度。

3、在物業(yè)擔(dān)當(dāng)驗收上盡量和竣工驗收一致，但是屬于物業(yè)質(zhì)量問題大概設(shè)計

上存在缺陷等導(dǎo)致產(chǎn)生問題的，開發(fā)商應(yīng)明確相關(guān)事宜以便物業(yè)治理處實施物業(yè)

的售后辦事處置懲罰。

4、觀邸內(nèi)在江津西路偏向有一些鋪面，配套的商業(yè)氣氛較濃，加上觀邸處于

十字路口，四周的市政二程設(shè)施相對完備，因此：大觀園內(nèi)的這些商業(yè)設(shè)施的經(jīng)

營將大大方便375戶業(yè)主和四周居民的日常生活。在對這些商業(yè)設(shè)施的治理上，

我公司除進(jìn)行根本的物業(yè)治理外，還提供特色有償辦事，協(xié)助經(jīng)營。同時配合沙

市區(qū)的有關(guān)治理部分的事情。

5、觀邸項目外圍有天發(fā)加油站等修建，屬于潛在的消防寧靜的重點注意東西。

我公司將專門設(shè)置消防協(xié)助員，并定期在客戶（業(yè)主）中宣傳寧靜消防等知識。

6、觀邸屬于荊州市第一個較大的都市尊貴社區(qū)，專為樂成人士的尊貴體現(xiàn)做

辦事。因此我公司在辦事歷程中注重本地的差別性，更為靈活的有針對性的進(jìn)行

辦事。個別有需求的業(yè)主我們提供VIP辦事。

7、荊州的物業(yè)治理陪同著房產(chǎn)開發(fā)方才起步，治理處的辦事東西多為對物業(yè)

治理打仗較少的人士，對物業(yè)治理辦事費和相關(guān)用度的交納存在一些欠、拖、拒

交等欠好現(xiàn)象，同時亦存在實際的困難。我公司卦對此等情況，除了在辦事上增

強外，同時鼎力大舉宣傳物業(yè)治理和相關(guān)的執(zhí)法法例，讓眾多業(yè)主知曉，進(jìn)而理

解支持物業(yè)治理事情。

8、我公司在前期業(yè)主入住期間，通過種種渠道種種方法進(jìn)行物業(yè)治理知識普

及宣傳，制作業(yè)主入住手冊，業(yè)主臨時條約，裝飾裝修治理劃定發(fā)放。并且憑據(jù)

劃定對業(yè)主的衡宇裝修提供把關(guān)查驗辦事。如有需要亦直接提供裝飾裝修辦事。

9、針對觀邸的具體情況，接納一體式的寧靜治理體系。對新建的部分和原來

的天發(fā)花圃部分接納定點監(jiān)控，巡邏保障，充實利用智能設(shè)施的步伐來包管寧靜。

10、在項目員工招聘上，治理層人員考慮由我公司派遣。同時分身項目的實

際情況?？紤]在本地招聘部分員工。

11、在觀邸的車輛治理上，別墅區(qū)實行自我治理，高層部分接納會合有嘗治

理。車庫等設(shè)施由治理處憑據(jù)籌劃對其進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。對自行車的治理提供有償看管

辦事。

12、針對觀邸的實際情況，入場治理時間寬松，我公司可以派遣項目經(jīng)理和

工程主管進(jìn)行前期介入，資助進(jìn)行部分事情。

13、由于觀邸項目是我公司和貴公司第一次互助，開發(fā)商在售后辦事等方面

要賜與明確的支撐。有相關(guān)的糾紛等問題，我公司能夠處置懲罰的盡量由我公司

治理到處置懲罰，不給開發(fā)商添麻煩。但開發(fā)商必須在背面做強有力的支撐，使

之妥善解決問題。

14、我公司將聯(lián)合沙市區(qū)有關(guān)媒體、公益等部分，在觀邸內(nèi)鼎力大舉開展種

種有益的社區(qū)運動，推動精神文明的生長，形成良好的社區(qū)文化。并且為推動以

后的業(yè)主委員會創(chuàng)建做鋪墊，為開發(fā)商完成項目開發(fā)做支撐。

15、我公司將在前期將憑據(jù)高尺度的要求派遣有經(jīng)驗治理人員到來，在本地

招聘的員工在入場前3個月進(jìn)行招聘和培訓(xùn)的事情，入場治理定期擺設(shè)觀邸治理

處的員工到場培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，不停提高治理處的治理水平。

16、運用現(xiàn)代的因特網(wǎng)模式來融入治理中去，創(chuàng)建觀邸故里網(wǎng)站，擔(dān)當(dāng)網(wǎng)上

客戶（業(yè)主）和有關(guān)方面人士的發(fā)起、投訴討論等，同時實時頒布相關(guān)的項目建

立進(jìn)度，戶型圖，物業(yè)治理模式，治理相關(guān)手續(xù)流程，國度有關(guān)的執(zhí)法法例等，

有利于更多的人來了解觀邸，認(rèn)可我們的辦事。

17、觀邸內(nèi)的會所屬于小區(qū)的一個配套設(shè)施，恰當(dāng)?shù)慕?jīng)營不但是辦事中的一

個完美詮釋，提升客戶（業(yè)主）的生活品位。并且對治理費的不敷可以做部分的

補貼資助。

（三）治理目標(biāo)：

1、治理總目標(biāo)

憑據(jù)國度建立部頒布的《全國都市物業(yè)治理優(yōu)秀住宅小區(qū)考評尺度》，擔(dān)當(dāng)

后努力到達(dá)湖北省省級物業(yè)治理優(yōu)秀住宅小區(qū)尺度、荊州市寧靜文明住宅小區(qū)尺

度。

2、治理體系目標(biāo)

擔(dān)當(dāng)后，一年內(nèi)創(chuàng)建一套切合IS09000尺度的治理體系，使本項目治理和辦

事事情越發(fā)范例和切合國際尺度。二年內(nèi)通過IS09000質(zhì)量體系認(rèn)證。

3、治理分項目標(biāo)

3.1、客戶辦事

客戶辦事滿意率95%以上；

治理用度收取率85%以上

有效投訴率1%以下；

物業(yè)治理費收繳率85%以上;

回訪率100%;

3.2、安保辦事

重大治理責(zé)任事故產(chǎn)生率0；

一般治理責(zé)任事故產(chǎn)生率0.1%以下;

安保辦事滿意率95%以上。

3.3、維修調(diào)養(yǎng)辦事

維修實時率100%;

維修及格率100%;

設(shè)備完好率95%以上；

維修回訪率98%以上；

維修辦事滿意率99%以上。

3.4、保潔辦事

保潔及格率100%;

保潔辦事滿意率99%。

3.5、綠化養(yǎng)護(hù)辦事

綠化成活率100%；

綠化養(yǎng)護(hù)及格率100%；

綠化養(yǎng)護(hù)滿意率99%。

3.6、住宅治理辦事

衡宇完好率98%以上；

衡宇零修實時率100%；

裝修施工協(xié)議簽訂率100%；

裝修驗收及格率90%以上；

空房治理完好率98%以上。

四、辦事模式

（一）、高尺度治理原則

物業(yè)治理是一項以辦事為本質(zhì)，以治理體現(xiàn)辦事的事情，科瑞在進(jìn)行任何尺度的

物業(yè)治理辦事中均將其一切治理行為創(chuàng)建在一定的尺度底子之上。作為業(yè)主，都希望聘

請到高水平的物業(yè)治理公司，享受貨真價實的優(yōu)質(zhì)辦事。科瑞在按物業(yè)類別提供相應(yīng)形

式、內(nèi)容的物業(yè)治理辦事中，均以如下原則作為做好物業(yè)治理事情的底子。

Q）辦事態(tài)度——熱情

物業(yè)治理屬辦事性行業(yè)，治理公司的員工應(yīng)以發(fā)自內(nèi)心的真誠笑容為用戶熱情辦

事，尤其應(yīng)做到文明禮貌、語言范例、談吐文雅、遵時守約、衣冠整潔、舉止大方、行

動雅觀、稱謂恰當(dāng)。

b）辦事設(shè)備——完好

良好而完善的硬件設(shè)施是實現(xiàn)高水平物業(yè)治理的先決條件。物業(yè)治理中的辦事設(shè)備

包羅衡宇修建、機器設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、通訊設(shè)備、交通東西、電器設(shè)備等等。對這些設(shè)

備要增強治理、精心養(yǎng)護(hù)，使之始終處于完好狀態(tài)，低落設(shè)備妨礙率。

C）辦事技能一嫻熟

辦事技能是物業(yè)治理從業(yè)人員在辦事治理中應(yīng)該掌握和具備的根本功。除了應(yīng)具有

良好的辦事意識外，更重要的是員工應(yīng)具備較好的業(yè)務(wù)素質(zhì)，如工程人員應(yīng)具備過硬的

設(shè)備維護(hù)技能，財政人員應(yīng)具備富厚的治理知識，保安人員應(yīng)具備過硬的治安消防本事

等。

d）辦事項目——齊全

除了搞好物業(yè)治理綜合辦事收費所包羅的須要辦事項目外，物業(yè)治理公司還應(yīng)努力

拓展辦事的深度和廣度，努力開展種種能滿足用戶需要的特約辦事和便民辦事，使用戶

享受到無微不至的眷注和盡善盡美的辦事。

e）辦事方法一靈活

物業(yè)治理除了做到范例治理、依法治理外，還應(yīng)設(shè)身處地地為用戶著想，努力為用

戶提供種種靈活的辦事方法，切忌死板僵硬的治理，應(yīng)盡可能在辦事手續(xù)、營業(yè)時間、

辦事范疇等方面給用戶提供方便。

f）辦事步伐一范例

辦事步伐是指辦事的先后序次和步調(diào)，它看起來無關(guān)緊要，實際上卻是權(quán)衡物業(yè)治

理水平的重要尺度之一。如電話接聽步伐、設(shè)備操縱步伐、裝修審批步伐、清潔步伐等

都要嚴(yán)格按序次一項接一項、一環(huán)扣一環(huán)，不可隨心所欲、雜亂無章。

g）辦事收費一公道

物業(yè)治理屬有償?shù)霓k事行為，用戶不交治理費而享受辦事是不現(xiàn)實的。而科瑞公司

制定的物業(yè)治理費收費尺度系憑據(jù)物業(yè)實際和提供辦事的內(nèi)涵確定，以“普通化收費、

高尺度辦事”為原則；公司開展的特約辦事和便民辦事也以滿足用戶需要為目的，以“保

底微利，以支定收”為原則。

h）辦事制度——健全

科瑞將憑據(jù)物業(yè)實際制定并健全一整套范例、系統(tǒng)、科學(xué)的辦事制度，以確保為用

戶提供穩(wěn)定的辦事。這些制度將體現(xiàn)清明有序、易于操縱的特點。

i）辦事效率——快速

辦事效率是向用戶提供辦事的時限。在“時間就是金錢，效率就是生命”的時間代價觀

下，辦事效率高不但能節(jié)省時間，并且能為用戶帶來利益，科瑞將努力提高員工素質(zhì),

淘汰事情環(huán)節(jié)，簡明事情步伐，縮短辦事時間，提高辦事效率。

（二）辦事模式：

科瑞目前已承接海內(nèi)多個全權(quán)治理內(nèi)銷高等樓盤，尤其對居住類物業(yè)制作階段的前

期介入、物業(yè)治理的籌辦事情、治理收支的預(yù)算和結(jié)算、物業(yè)的驗收和移交、業(yè)戶二次

裝修治理等業(yè)務(wù)、日常物業(yè)治理、客戶辦事、會所治理等方面，均積聚了許多樂成的經(jīng)

驗和教導(dǎo)，目前我司治理的經(jīng)驗在對金利達(dá)花圃的物業(yè)治理中將得到更精彩發(fā)揮。

1、科瑞物業(yè)的前期介入

科瑞對每個物業(yè)項目的前期照料事情中都市本著認(rèn)真到場、積極發(fā)起、專業(yè)咨詢等

事情準(zhǔn)則，即全面的向貴司就下列方面提出一些發(fā)起（因白云綠水建立的根本斐料不敷

詳細(xì)，故我司只做擬定方案）：

機電設(shè)施照料:

照料根本擬定內(nèi)容：前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜：

為使用及治理者方便，節(jié)約日常

＞所有大眾布線應(yīng)更為簡便，應(yīng)便與業(yè)

運行用度

＞大眾照明燈具、布線和開關(guān)的公＞主二次裝修改裝及日后物業(yè)方維護(hù)調(diào)

道選用的設(shè)置；養(yǎng)；

＞重大設(shè)備的選用和購貨條約條＞門鎖安裝時應(yīng)考慮更為寧靜，防備門

款的擬定；重鎖輕現(xiàn)象產(chǎn)生；

＞電氣設(shè)備和供配電系統(tǒng)設(shè)計與＞給排水管地下一層轉(zhuǎn)擔(dān)當(dāng)就從材質(zhì)牢

施工；固方面選材，防備水壓過大或重物下

＞給排水系統(tǒng)設(shè)計與施工；落時擊損，從而引起不須要改建投入。

＞種種門鎖和鑰匙的選月；＞部分樓道消防通道可能會過窄，如再

產(chǎn)消防設(shè)施的設(shè)計與施工；在此安裝墻式消防栓后，其間距離也

24小時熱水供給系統(tǒng)的設(shè)計與施＞不敷消防法例劃定之米之寧靜距離

工等；等；

＞其他發(fā)起略。

建立設(shè)計照料:

照料根本擬定內(nèi)容：前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜：

＞使用及治理者方便，保持物＞已完成之單位應(yīng)與還在施工的區(qū)域斷絕

業(yè)形象開，并由施工他包單位做好該區(qū)域?qū)庫o、

＞圍墻和大門的設(shè)置；消防、衛(wèi)生、產(chǎn)物掩護(hù)等方面事情，以便

監(jiān)控中心及安保崗?fù)さ脑O(shè)計更好等候竣工殮收。

與施工；個別單位門廳設(shè)計會過于繁煩，如玄關(guān)墻

單位戶型及實用功效；之設(shè)計問題易造成日后一次裝修或改建時

修建物外立面的控制；主要拆除東西。這樣即會增加物業(yè)日后治

大眾情況裝飾和綠化的部理時修建垃圾的產(chǎn)生量也增加了開發(fā)商的

署；投資本錢。

種種標(biāo)記牌選用；空調(diào)外機預(yù)留位置不妥，主要是戶外機安

大堂歡迎臺的部署；排位置、熱量排放朝向、預(yù)留架巨細(xì)等。

物業(yè)治理用房的設(shè)計和施外墻是否易于攀爬，租戶日后可能會因此

工；為借口安裝防盜鐵欄，從而有損物業(yè)外墻

預(yù)留家用空調(diào)穿墻孔和室外美觀等。

機座位置簡直定

智能系統(tǒng)照料：

照料根本擬定內(nèi)容：前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜：

＞人防+技防的理念，強調(diào)社會化辦＞小區(qū)綜合布線系統(tǒng)應(yīng)包管端口的預(yù)

事留量，應(yīng)從住戶人群的差別需求考慮

＞閉路電視防盜監(jiān)控系統(tǒng)種種接入線的預(yù)留口。如：有線通、

＞電子巡更系統(tǒng)電信、聯(lián)通等通信線的接入預(yù)留。

＞車庫治理系統(tǒng)＞大眾區(qū)域監(jiān)控設(shè)施設(shè)備的位置應(yīng)做

＞公用設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)公道的擺設(shè)，對一些路段易被車輛碰

＞訪客樓宇對講系統(tǒng)撞的區(qū)域就先設(shè)置防沖撞欄。

＞配景音響和應(yīng)急廣播系統(tǒng)＞車庫治理系統(tǒng)的可操縱性要強，從治

＞衛(wèi)生電視吸收和有線電視系統(tǒng)理本錢及維護(hù)本錢中考慮，特別車庫

＞綜合布線系統(tǒng)控制系統(tǒng)的購買應(yīng)多從維修調(diào)養(yǎng)方

＞寬帶接入和上網(wǎng)方法等面加以控制。

＞其他發(fā)起略。

跟進(jìn)施工歷程:

照料根本擬定內(nèi)容：前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜：

＞維護(hù)生長商和業(yè)主利益，包管施＞地下車庫的進(jìn)出口的坡度上的防滑

工質(zhì)量設(shè)施應(yīng)在施工前予以考慮，目前

＞發(fā)明可能存在的隱患一些項目在后期簡樸用水泥加置防

＞施工對以后維修調(diào)養(yǎng)是否有影響滑條或軸設(shè)地磚的做法與日后車輛

＞提供制品掩護(hù)步伐發(fā)起行駛及治理維護(hù)倒霉，發(fā)起施工時向

＞收集設(shè)計和施工文檔資料下開防滑槽，這樣即可節(jié)約本錢投

＞協(xié)助查抄修建施工和設(shè)備安裝的入，也可增加防滑系數(shù)。

質(zhì)量＞現(xiàn)工地治理方通常會對施工現(xiàn)場的

＞提供操縱培訓(xùn)要求安全治理、施工人員生活區(qū)域的

＞提供備品備件要求衛(wèi)生等方面治理還比力單薄。巡視中

＞提供竣工圖紙遞交要求也經(jīng)常會發(fā)明：工地上未著寧靜帽人

＞提供操縱手冊遞交要求員較多；種種施工質(zhì)料及配件堆放隨

＞技能資料遞交要求等意；工人生活區(qū)域與施工區(qū)域太近且

沒有太多防護(hù)步伐，如有高空附物很

容易就會砸至生活區(qū)晾曬衣物或行

走的工人。

＞施工方對產(chǎn)物保事情不到位，如：已

安裝的鋁制門窗產(chǎn)物掩護(hù)、墻面大理

石污跡滲入等。

＞其他發(fā)起略。

物業(yè)銷售配合:

照料根本擬定內(nèi)容：前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜：

＞通過物業(yè)品牌及銷售配合，使物＞通常我司會在開發(fā)商在小區(qū)銷售初

業(yè)銷售更上層樓亦在貴司售樓處派駐保安人員值勤，

＞提供國際及海內(nèi)的房產(chǎn)租售信息此崗?fù)げ坏S護(hù)售樓處寧靜外，我們

＞到場物業(yè)治理介紹會配合銷售人員適時的向求購或后來

＞培訓(xùn)售房人員解答物業(yè)治理問題訪人員進(jìn)行房產(chǎn)介紹。同時還會積極

＞提供物業(yè)治理宣傳資料科瑞配景的到場并負(fù)擔(dān)貴司可能到場的種種

介紹房展會上人的寧靜守衛(wèi)事情。以我司

＞從物業(yè)治理的角度審核預(yù)售條約多次其他項目的經(jīng)驗，均得到了相關(guān)

＞將物業(yè)治理的有關(guān)劃定制成條約的員的好評。

附件＞其他事情，我司亦會憑據(jù)貴司之銷售

＞到場種種慶典/運動進(jìn)度全力配合。

＞探討解決種種銷售中遇到的治理

問題等

2、科瑞對觀邸的實質(zhì)物業(yè)治理時的各項保障

?物業(yè)治理籌辦事情端介

俗話說：“三軍未動，糧草先行”。就是說，我們做任何事之前，都必須有仔細(xì)、精

準(zhǔn)的籌劃。憑據(jù)我司多年的治理經(jīng)驗，我司亦將在白云綠水實質(zhì)治理前配合貴司按工程

進(jìn)度，更詳盡的制定如下的籌辦事情籌劃：

＞體例物業(yè)治理月收支預(yù)算

＞制定物業(yè)治理人員架構(gòu)

＞制訂各項物業(yè)治理制度

＞準(zhǔn)備種種物資裝備

＞進(jìn)行員工入職培訓(xùn)

＞制定種種物業(yè)治理方案等

?物業(yè)治理各項支出所占比例

為讓貴我雙方就治理項目的各項本錢支出更明確，現(xiàn)我司將物業(yè)治理日常支出組成

比例發(fā)下圖例出，供貴司參閱：

口人員工資65%

■公共管理費23%

□行政辦公費用5%

□其它7%

?準(zhǔn)備種種物濟(jì)裝備

憑據(jù)我司以往之治理經(jīng)驗，我司亦以會在物業(yè)進(jìn)駐前準(zhǔn)備物業(yè)治理需要的種種物資

裝備，以保障物業(yè)各項事情的順利開展。如下：

＞提供切合物業(yè)具體情況的物業(yè)治理軟件

＞提供與公司郵件辦事信箱軟件

＞購買種種辦民眾具和設(shè)備

＞定制首期制服和雨具

＞購買警械和安保用品

＞購買種種設(shè)備、東西和維修用品等

?制定種種規(guī)章制度

我司還將綜合海內(nèi)同類物業(yè)之治理經(jīng)驗，憑據(jù)金利達(dá)花圃之特點，制定切合物業(yè)

情況的種種治理規(guī)章和制度，如下：

＞住戶手冊

＞辦公室治理制度及物業(yè)設(shè)備治理制度

＞清潔和滅蟲尺度及停車場治理制度

＞物業(yè)驗收規(guī)程及治字和消防治理制度

＞二次裝修治理制度及表格表式

＞人事、行政、和財政治理制度

＞會所治理和有償辦事制度

＞緊急事件的處置懲罰步伐

＞投述的處置懲罰步伐等

?克成員工入職培訓(xùn)

為包管金利達(dá)花圃的辦事水準(zhǔn)，我司亦會對所有員工，更針對性的憑據(jù)他們的差別

工種進(jìn)行差別的入職前培訓(xùn)，并加以考核。如下：

＞物業(yè)驗收步伐

＞二次裝修治理

＞工程設(shè)施治理

＞物業(yè)財政行動

＞物品治理制度

＞物業(yè)治理根本觀點

＞員工守則和崗?fù)ぢ氊?zé)

＞科瑞、高力、房產(chǎn)開發(fā)公司的配景和企業(yè)文化介紹

＞員工行為、禮儀范例及行列練習(xí)

＞投訴處置懲罰本領(lǐng)及緊急事件處置懲罰步伐等

?制定種種物業(yè)的治理方案

因小區(qū)內(nèi)治理類型的治理辦事區(qū)域，所以我司亦會按物業(yè)情況制定種種物業(yè)治理方

案，使之辦事更細(xì)致、更人性化、范例化。如下：

＞物業(yè)驗收方案

＞物業(yè)保安方案

＞物業(yè)清潔、滅蟲和綠化養(yǎng)護(hù)方案

＞工程設(shè)施維修調(diào)養(yǎng)方案

＞財政運行方案

＞人事治理方案

＞物業(yè)辦事方案

＞交通和停車治理方案

＞小區(qū)運動方案等

?物業(yè)治理的其他籌辦當(dāng)情

＞創(chuàng)建與政府有關(guān)職能部分的聯(lián)系

＞申報其他有關(guān)收費尺度

＞定制員工制服

＞落實和部署治理處辦公用房

＞跟進(jìn)物業(yè)內(nèi)的系統(tǒng)和設(shè)備調(diào)試開通

＞物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收移交

＞招標(biāo)確定物業(yè)保險公司等

3、對觀邸的人文治理

上海物業(yè)治理在中國的物業(yè)治理行業(yè)中已經(jīng)積聚了許多的經(jīng)驗，相對而言，

湖北的物業(yè)市場還處在生長階段，我們的治理模式在湖北要爭得更多人的認(rèn)可。

如今，隨著物業(yè)行業(yè)已進(jìn)入全面市場化生長，為了使荊瑞公司在這個競爭市場中

站住腳跟，使公司的治理水平更上一個臺階，使所有的業(yè)主認(rèn)可我們的治理，我

們將在小區(qū)內(nèi)提介“以人為本”的人性化辦事治理，使居民真正體會抵家庭的溫

馨并領(lǐng)略到生態(tài)調(diào)和的氣氛。物業(yè)治理中保安、保潔、維修等事情只能算作是物

業(yè)日常底子事情，我們的完成它的同時，還要不停創(chuàng)新、不停完善自我，提高我

們的辦事水分準(zhǔn)?！稗k事”是我們必不可少的立足點、“賣點”，不再是“單一

的"底子辦事，我們會去滿足或使更多業(yè)主理解我們的辦事。

在“辦事”中，我們亦會提高人與人間“相同”效率。我司在經(jīng)過與業(yè)主間的相同，

更多的了解他們的想法、需求后，配合“人性化”的物業(yè)辦事及治理，就能拉近與業(yè)主

間的距離，增強物業(yè)治理公司、物業(yè)從業(yè)人員與寬大業(yè)主之間親和干系，也能得到更多

的尊重和認(rèn)同。業(yè)主的真心到場及我們真誠有效的事情，更能保障對受托物業(yè)的長效治

理，使之增值及保值。

做到以上這點，我們會有針對性的憑據(jù)貴司及科瑞的治理理念去結(jié)合小區(qū)的人文特

點，從而創(chuàng)建起小區(qū)的人文情況。社區(qū)的美麗、人（辦事者與被辦事者）的潛在素質(zhì)升

華及治理的藝術(shù)一定要靠我們不停的培養(yǎng)、完善，而這些正是蘊涵在“辦事”中。我們

在擔(dān)當(dāng)項目后的首要任務(wù)就是利用種種手段及要領(lǐng)去收集所有業(yè)主的底子資料,如：在

業(yè)主入戶時，通過業(yè)主治理入戶手續(xù)，了解列位業(yè)主的家庭情況、文化素養(yǎng)及各項喜好

等情況；在日常治理中，走訪業(yè)主，聽取業(yè)主對小區(qū)治理、辦事等方面需求和意見，同

時在日常事情中以微笑辦事調(diào)換業(yè)主對物業(yè)事情的理解，用真誠去作用業(yè)主，用效率去

解決問題。在通過與業(yè)主的相同，了解列位業(yè)主對小區(qū)建立的有效發(fā)起及小區(qū)其他信息

的反饋。這樣，我們就能為以后小區(qū)文化建立創(chuàng)建完整的檔案。

在這些底子事情烘托下，我們還可以通過小區(qū)大眾區(qū)域的通告牌、宣傳欄等，張貼

或發(fā)放一些科普知識的宣傳資料。如：物業(yè)治理小知欄目；家庭醫(yī)療衛(wèi)生知識；每日一

道菜的燒法；寧靜防盜知識；運動通告等內(nèi)容，使寬大業(yè)主每日進(jìn)出小區(qū)和樓道時都能

看到這些小知識、小知識，給他們的生活帶去一點資助，也能使業(yè)主看到物業(yè)公司到處

在體貼著他們。

在業(yè)主入住率85%時，物業(yè)公司就會有籌劃地搞一些大中型的文體娛樂運動，如

健身操、書法攝影展、花苴展示、消防學(xué)習(xí)等等；我們還會憑據(jù)小區(qū)現(xiàn)有的設(shè)施器材開

展一些體育有獎角逐等運動，在業(yè)主入戶一周年之時或重大節(jié)日到來時，將在小區(qū)中組

織節(jié)目，部署大眾園地及相同業(yè)主與物業(yè)公司配合到場慶典運動。通過這些運動，增加

物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主之間的凝聚力，提高物業(yè)公司在小區(qū)的事情業(yè)績，為物業(yè)公司品牌

創(chuàng)建良好的事情底子。通過對整個小區(qū)的“辦事”，我們可以完善社區(qū)的人文建立，融

入上海的海派都市的特點，用我們的真心調(diào)換業(yè)主對我們的理解，用社區(qū)人文的建立給

寬大業(yè)主一個稱心、舒適、美麗的“人性化”各人庭。

4、日常物業(yè)辦事簡介

?物業(yè)的寧靜守衛(wèi)和治理

對所有業(yè)主及開發(fā)商來說，一個區(qū)域的治安狀況優(yōu)劣，將直接影響到他對這個區(qū)域

的看法，從著名心理學(xué)大家-馬斯洛先生的“人生需求定律”也可反應(yīng)，人們對寧靜這

一最根本的需求是何等看重。所以，對科瑞來說，寧靜治理就是我司的最底子的事情。

我們提倡：“沒有寧靜，就沒有——切”。

通過不停的對員i的魯訓(xùn)、對業(yè)主的宣傳、重復(fù)對寧靜防備的認(rèn)知、社區(qū)及周邊

區(qū)域的聯(lián)防及技防設(shè)施的養(yǎng)護(hù)等，全面做好“群防群治”全員化寧靜治理事情。真正做

到小區(qū)寧靜、安定、有序。

＞接納人防加技防寧靜守衛(wèi)步伐

＞小區(qū)人行進(jìn)出口實行24小時保安辦事

＞在車庫收支口等重點部位設(shè)崗值守

＞創(chuàng)建小區(qū)大眾區(qū)域24小時保安巡邏制度

＞用好并維護(hù)好先進(jìn)可靠的保安技防步伐

＞制訂并落實完善的小區(qū)內(nèi)寧靜防備宣傳事情

＞保安人員培訓(xùn)后上崗等

?物業(yè)的情況維護(hù)和治理

我司將綜合已擔(dān)當(dāng)項目之良好治理經(jīng)驗，憑據(jù)白云綠水小區(qū)之特殊性質(zhì)，制定行

之有效的短、中、恒久的小區(qū)情況掩護(hù)籌劃，力求使小區(qū)較之上述二個項目在此方面的

治理更進(jìn)一層，給各階段入戶業(yè)主都有一個良好的影響，使小區(qū)時刻保持優(yōu)美、清潔和

舒適的情況。

＞實行尺度化清掃保潔

＞修建、生活垃圾時產(chǎn)時清

＞特定區(qū)域定期清洗外墻

＞定期清洗水箱

＞大眾區(qū)域無隨意堆放雜物和被非法占用

＞物業(yè)內(nèi)的設(shè)施設(shè)管、機房等保持清潔

＞做好節(jié)日部署

＞精心維護(hù)綠化等

?物業(yè)的設(shè)施維護(hù)和治理

物業(yè)內(nèi)的設(shè)施作為小區(qū)運作心臟部位，能否恒久保持完好，是一個物業(yè)生存的要

害。我司將嚴(yán)格按國度優(yōu)秀小區(qū)評比要求，對小區(qū)內(nèi)所有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)，并對

所有使用人群加以宣傳，以提高寬大從業(yè)人員及業(yè)主的配合敬服，使之生命力更恒久,

我司之設(shè)施長效治理更全面。

＞制定完善的操縱治理制度

＞創(chuàng)建臺帳和維護(hù)登記制度

＞創(chuàng)建短、中、恒久的維護(hù)調(diào)養(yǎng)籌劃

＞嚴(yán)格業(yè)戶的二次裝修治理

＞創(chuàng)建物業(yè)報修、修理和回訪步伐

＞創(chuàng)建工程人員的閔亭責(zé)任制及培訓(xùn)制度

，創(chuàng)建物品和東西等治理制度等

?物業(yè)的交通秩序治理

其實小區(qū)內(nèi)交通治理的優(yōu)劣，也直接影響到業(yè)主或來訪來賓對小區(qū)物管的認(rèn)同感,

憑據(jù)我司多年來的治理經(jīng)驗，我司亦會針對白云綠水小區(qū)之特殊性質(zhì)，車庫內(nèi)非機動車

較多的情況，制訂出一系列可操縱性強的治理方案，以保障小區(qū)內(nèi)機動車/非機動車行

車、停車等交通的有序及通暢。

＞憑據(jù)物業(yè)情況，創(chuàng)建交通治理制度

＞確保外圍廣場、門路及車庫內(nèi)交通通暢

＞物業(yè)內(nèi)我車輛亂停亂放現(xiàn)象

＞車庫治理設(shè)施保持運行正常

＞種種門路和交通標(biāo)記完好等

5、科瑞物業(yè)的辦事尺度

科瑞的宗旨是：范例、周到、守信、高效；這就是我們對所有業(yè)主/開發(fā)商的答應(yīng),

因為我們永遠(yuǎn)追求最好。

熱線/報修/監(jiān)視電話

鈴響三聲，必有應(yīng)答；

先報家門，后說請講：

態(tài)度和睦，語言親切；

記載完整，件件落實。

客戶報修

禮貌召喚，認(rèn)真記載：

形式多樣，方便客戶；

晝夜值班，專人歡迎；

掛牌上崗，熱情辦事；

準(zhǔn)確登記，實時處置懲罰。

辦事范例

上門辦事，佩帶工卡；

預(yù)約時間，必須遵守；

修理完畢，清掃現(xiàn)場；

用戶驗收，實時回訪；

明碼標(biāo)價，收費公道。

電梯治理

電梯運行，證卡齊全；

范例操縱，定期查驗；

備用電梯，隨時能開；

遇到妨礙，實時修理。

業(yè)務(wù)歡迎

熱情主動，辦事公正；

上崗時間，佩帶工卡；

禮貌歡迎，接章辦事；

手續(xù)齊全，現(xiàn)時治理：

政策不符，講清原理：

訪問客戶，聽取意見：

來信來訪，實時處置懲罰。

（三）、客戶目標(biāo)：

?客戶滿意度觀察

客戶的滿意水平對該物業(yè)的物業(yè)治理成敗與否是最為至關(guān)重要的事項。我們認(rèn)為

客戶的滿意度的權(quán)衡需創(chuàng)建在差別的層面上，以確?？蛻艮k事事情無論在宏觀上照舊具

體細(xì)節(jié)上均得到改進(jìn)。客戶滿意度觀察不但會提示物業(yè)治理事情在哪方面有所入敷，同

時亦能將一些方面的優(yōu)點帶到其它需要革新的方面。促進(jìn)客戶滿意度的因素有如下：

＞辦事體現(xiàn)到達(dá)議定水平

＞對問訊或投訴的響應(yīng)時間

＞員工素質(zhì)

＞相同的充實與否

＞本錢控制效果

＞與客戶公司間的干系

＞靈活并適應(yīng)變革的物業(yè)治理行動機制

＞文件資料是否完備等

科瑞將每年進(jìn)行業(yè)戶的滿意度觀察，以得到名貴的客戶反饋以及對該物業(yè)的物業(yè)

治理辦事水平的評價。觀察的結(jié)果在闡發(fā)統(tǒng)計后：將直接被用于該物業(yè)的物業(yè)治

理水平的提高。

（四）、物業(yè)治理前期籌辦事情

1、確定物業(yè)治理費收費尺度

科瑞憑據(jù)以往的物業(yè)治理經(jīng)驗，針對項目實際情況，以各時間段和種種收費尺度

做出比力準(zhǔn)確和切合實際的測算，為生長商確定物業(yè)治理收費尺度提供依據(jù)。一旦生長

商確定收費尺度后，科瑞將與本地物價局取得聯(lián)系并創(chuàng)建良好的干系，確保在最快的時

間內(nèi)，通過申報審批步伐，并最終得到批準(zhǔn)。

2、擺設(shè)和招聘治理人員

科瑞目前已有許多全權(quán)物業(yè)治理項目，可抽調(diào)部分主干到項目任職，只需從社會上

招聘少量空缺的治理崗?fù)ぜ耙欢坎倏v崗?fù)さ膯T工。由于物業(yè)治理處的主干員工，均

在科瑞事情了一段時間，因此，在最快的時間內(nèi)創(chuàng)建物業(yè)治理處的員工，熟悉科瑞和生

長商的治理要求，可迅速開展物業(yè)治理事情，并到達(dá)較高的治理水平。

3、完成物業(yè)治理人員入職培訓(xùn)

科瑞將憑據(jù)首期入住小區(qū)的戶數(shù)，制定公道的物業(yè)治理人員架構(gòu)。在人員到位后,

科瑞利用種種培訓(xùn)手段，對所有的員工均進(jìn)行生態(tài)化辦事理念、客戶第一的辦事意識以

及禮儀、禮貌和崗?fù)へ?zé)職的培訓(xùn)；對差別的專業(yè)人員，進(jìn)行崗?fù)ぜ寄芘嘤?xùn)，使每位員工

迅速熟悉科瑞的企業(yè)文化及具備必須的物業(yè)治理知識，確保員工的素質(zhì)能夠滿足客戶的

要求。

4、準(zhǔn)確種種物品和裝備

科瑞按生長商批準(zhǔn)的物業(yè)治理啟動預(yù)算，購買種種物業(yè)治理所需的物資裝各，以包

管物業(yè)治理處的正常運作，購買事情包羅：購買種種辦民眾具和設(shè)備、購買種種通訊器

材、定制首期制服、購買警械和安保用品、購買種種設(shè)備、東西和維修用品等。別的，

科瑞還將免費提供物業(yè)治理軟件和郵件辦事信箱軟件，以隨時保持與總部的聯(lián)系。

5、到場設(shè)備調(diào)試和驗收

科瑞在得到生長商正式物業(yè)治理委任后,將首先派遣的富厚經(jīng)驗的工程主管和工程

人員，到場設(shè)備設(shè)施的調(diào)試驗收，熟悉物業(yè)內(nèi)的修建情況和設(shè)備配置，查抄和記載施工

缺陷及影響業(yè)主入住的未完工程，協(xié)助督促施工單位整改。創(chuàng)建物業(yè)設(shè)備操縱和維護(hù)調(diào)

養(yǎng)制度，為順利驗收和擔(dān)當(dāng)做好各項準(zhǔn)備事情。

6、提供施工現(xiàn)場安保辦事

由于施工臨近竣工階段，工地現(xiàn)場施工單位多、人員雜，科瑞揩憑據(jù)生長商的要求，

在最短的時間內(nèi)調(diào)配和招聘安保人員進(jìn)場，協(xié)助施工單位守衛(wèi)物業(yè)寧靜、維護(hù)制品完好、

防備人為損壞和注意防火寧靜。創(chuàng)建進(jìn)出小區(qū)的查抄制度，淘汰偷竊現(xiàn)象和已安裝完備

的設(shè)施設(shè)備損壞現(xiàn)象的產(chǎn)生。

7、確保物業(yè)治理種種方案

科瑞憑據(jù)小區(qū)建立、周邊情況、購房及租房東西和物業(yè)配置設(shè)施等情況，制定一系

列適合觀邸的物業(yè)治理方案，使治理人員上崗后，能清楚地知道其在本物業(yè)內(nèi)所負(fù)擔(dān)的

腳色。物業(yè)治理方案包羅：《物業(yè)驗收方案》、《小區(qū)保安方案》、《小區(qū)清潔和滅蟲招標(biāo)

方案》、《工程設(shè)施維修調(diào)養(yǎng)方案》、《財政運行方案》、《人事治理方案》、《物業(yè)客戶辦事

方案》、《小區(qū)的交通治理方案》、《小區(qū)內(nèi)停車治理方案》、《小區(qū)社區(qū)運動方案》等。

8、制訂物業(yè)治理的各項規(guī)章制度

科瑞將憑據(jù)物業(yè)的實際情況，結(jié)合國度和有關(guān)物業(yè)法例，提供符合的治理條約文本,

供生長商制訂正式的《物業(yè)治理條約》。科瑞將結(jié)合《物業(yè)治理條約》，制定完整的規(guī)章

制度和辦事范例。其中部分需要印刷后發(fā)放小主業(yè)；部分需要裝幀在鏡框內(nèi)上墻，部分

留存物業(yè)治理處遵照執(zhí)行。

9、完成物業(yè)保險事情

對物業(yè)進(jìn)行保險是物業(yè)治理中為了防備和規(guī)避種種不可預(yù)見的風(fēng)險一種有效方法,

可減輕物業(yè)治理在處置懲罰種種損失時的應(yīng)付難度，使意外事件得到圓滿的解決。在物

業(yè)治理籌辦期中，科瑞利用以往經(jīng)驗，將通過市場公然招標(biāo)方法，辦好財產(chǎn)一切險和民

眾責(zé)任險。

10、物業(yè)治理籌辦事情分類圖

（五）小區(qū)前期治理

1、物業(yè)驗收移交

物業(yè)驗收是指物業(yè)公司在施工完畢后，施工單位自查、工程監(jiān)理和政府職能部分

驗收及格的底子上，對物業(yè)設(shè)備運行寧靜、是否滿足使用功效和修建設(shè)施外觀等為主要

內(nèi)容進(jìn)行的驗收，物業(yè)驗收和交代以吸收所有鑰匙、簽暑吸收文件、物業(yè)治理人員上崗

為標(biāo)記。

A、政府有關(guān)職能部分驗收

政府有關(guān)職能部分對物業(yè)驗收主要由質(zhì)檢站、消防局、籌劃局、住宅生長局等部分

對物業(yè)進(jìn)行驗收，具體的驗收步伐為：施工單位備妥物業(yè)修建及公用設(shè)備竣工圖紙、陳

訴，并填寫驗收申請表交政府有關(guān)職能部分；政府有關(guān)職能部分?jǐn)[設(shè)驗收；政府有關(guān)職

能部分初驗樓宇，返回整改項目清單；施工單位整改完成后，通知有關(guān)政府部分再次驗

收，并重復(fù)步伐至有關(guān)政府驗收妥當(dāng)及發(fā)出種種驗收通過的文件或證明。

B、物業(yè)驗收首要條件

在物業(yè)竣工后，科瑞物業(yè)將參照國度和地方有關(guān)法例，以治理和使用者的角度對物

業(yè)進(jìn)行驗收，認(rèn)真記載和督促整改物業(yè)施工中的種種使用功效缺陷和不敷，以確保生長

商和所有小業(yè)主的利益，物業(yè)驗收的首要條件為：承包商和施工監(jiān)理驗收及格、通過政

府有關(guān)職能部分驗收、水電和煤氣正常供給、電話和電視等設(shè)施可開通使用、修建無重

大缺陷、無影響業(yè)主使用的未完工程、驗收的小區(qū)獨立關(guān)閉、驗收的園地和區(qū)域清潔潔

凈。

C、物業(yè)驗收的資料

要通過物業(yè)驗收，必須事先遞交以下資料：《政府職能部分驗收文件或證明》、《工

程監(jiān)理險收及格證明》、《物業(yè)設(shè)施的竣工圖》（若尚未完成竣工圖，應(yīng)提供最終的施工

圖）、《設(shè)備或系統(tǒng)的操縱說明》、《維護(hù)調(diào)養(yǎng)手冊》；提供與承包商、廠商和供紿商簽署

承包或供給條約中有關(guān)技能條款；提供承包商、供給商和廠商的聯(lián)絡(luò)地點、聯(lián)系電話和

聯(lián)系人等資料及其它有關(guān)技能資料；提供須要的專業(yè)技能介紹和培訓(xùn)；提供所有測試、

查驗和調(diào)試陳訴等0

D、拒絕驗收和移交的范疇

當(dāng)產(chǎn)生如下情況，為維護(hù)生長商和全體業(yè)主的利益，物業(yè)治理處有權(quán)拒絕驗收擔(dān)當(dāng)

物業(yè)，直到施工或整改完畢后，才氣正式驗收移交。拒絕驗收的范疇包羅：工地和已交

付物業(yè)不能有效斷絕、機房不能獨立關(guān)閉、有重大施工缺陷、有影響業(yè)戶入住的未完工

程、有危及使用人寧靜的修建、有危及操縱人寧靜的設(shè)備。

F、大眾區(qū)域的驗收和交代

大眾區(qū)域的驗收應(yīng)由物業(yè)治理處、生長商、監(jiān)理及施工方等單位代表配合到場，交

代以物業(yè)治理處安保正式上崗為標(biāo)記。大眾區(qū)域驗收只會合在可見的損壞、缺陷和未完

工程，對修建內(nèi)部結(jié)構(gòu)、隱蔽工程及定量參數(shù)等不作驗收，驗收時由施工單位代表及

監(jiān)理簽名確認(rèn)《大眾區(qū)域驗收交代表》。物業(yè)治理處于初驗后發(fā)出整改項目清單交施工

單位整改，并重復(fù)步伐至驗收通過。

G、種種機房和設(shè)備的驗收及交代

種種機房驗收應(yīng)由物業(yè)治理處、生長商、監(jiān)理及施工方等單位的代表配合到場，

交代以吸收機房鑰匙、遞交技能資料和備品配件為標(biāo)記。機房和設(shè)備驗收只對有表計量

的讀數(shù)作驗收，對其它參數(shù)不作驗收，驗收時由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認(rèn)《機房

驗收表》和《設(shè)備驗收表》。物業(yè)治理處于初期后發(fā)出整改項目清單交施工單位整改，

并重復(fù)步伐至驗收通過。

H、用戶單位內(nèi)的驗收和移交

住戶單位的驗收由物業(yè)治理處、生長商、監(jiān)理及施工方等單位代表配合到場，交代

以吸收住宅單位鑰匙為標(biāo)記。住宅單位驗收只會合在可見的損壞、缺陷和未完工程，對

修建內(nèi)部結(jié)構(gòu)、隱蔽工程及定量參數(shù)等不作驗收。驗收時由施工單位代表和監(jiān)理簽名確

認(rèn)《住宅單位驗收交代表》。物業(yè)治理處于初驗后發(fā)出整改項目清單交施工單位整改。

并重復(fù)步伐至驗收通過。驗收時需記載水、