職業(yè)資格-估價理論與方法真題庫-10

職業(yè)資格-估價理論與方法真題庫_101、單選題房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)需求成()相關(guān)，與房地產(chǎn)供給()相關(guān)。A、

正，正B、

正，負C、

負，負D、

負，正正確答案：

B

（江南博哥）參考解析：考點:房地產(chǎn)均衡價格。房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)需求成正相關(guān)，與房地產(chǎn)供給負相關(guān)。2、單選題下列房地產(chǎn)實物因素中，()的分類不同于其他三項。A、

土地開發(fā)程度B、

建筑規(guī)模C、

空間布局D、

建筑物完損狀況正確答案：

A

參考解析：考點:房地產(chǎn)實物因素。選項A屬于實物因素中的土地實物因素；選項BCD屬于實物因素中的建筑物實物因素。3、單選題匯率因素，屬于影響房地產(chǎn)價格因素中的()。A、

經(jīng)濟因素B、

政治因素C、

金融因素D、

社會因素正確答案：

A

參考解析：考點:經(jīng)濟因素。匯率屬于經(jīng)濟因素，經(jīng)濟因素包括經(jīng)濟發(fā)展、居民收入、物價、利率、匯率。4、單選題住宅平面設(shè)計中的功能分區(qū)對房地產(chǎn)價值的影響，屬于房地產(chǎn)價值影響因素中（）。A、

區(qū)位因素B、

社會因素C、

實物因素D、

權(quán)益因素正確答案：

C

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)實物因素。平面設(shè)計中功能分區(qū)是否合理、使用是否方便是決定其價值高低的重要因素之一?？臻g布局是通過墻體分隔形成的，墻體屬于房地產(chǎn)實物因素。5、單選題在影響房地產(chǎn)價格的各種因素中，“城市化”屬于（）。A、

社會因素B、

環(huán)境因素C、

人口因素D、

行政因素正確答案：

A

參考解析：本題考查的是城市化。影響房地產(chǎn)價格的社會因素，主要有政治安定狀況、社會治安狀況、城市化和房地產(chǎn)投機。6、單選題在為房地產(chǎn)投保火災(zāi)險服務(wù)的估價中，理論上評估的應(yīng)是（）。A、

建筑物重置成本和重建期間的經(jīng)濟損失B、

建筑物重置成本、土地使用權(quán)重新取得成本和重建期間的經(jīng)濟損失C、

建筑物重置成本和土地使用權(quán)重新取得成本D、

建筑安裝工程造價和重建期間的經(jīng)濟損失正確答案：

A

參考解析：本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值。投?；馂?zāi)險時的保險價值，不包含土地價值，主要是建筑物的重置成本或重建成本和修復(fù)期間的經(jīng)濟損失（如停產(chǎn)停業(yè)損失、租金損失等）。火災(zāi)不能損害土地使用權(quán)，為房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險服務(wù)的估價中，涉及土地使用權(quán)價值的選項都不是正確選項，排除AD。焚毀的建筑物，應(yīng)該按照其重置成本，才能確定其實際損失。7、判斷題依法判定的估價對象應(yīng)當(dāng)是估價對象的實際狀況，不應(yīng)該是合同、招標文件中的狀況。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:合法原則。依法判定的估價對象通常是估價對象實際狀況，但也可能不是實際狀況，而是有關(guān)合同、招標文件等中約定的狀況或者根據(jù)估價目的的需要設(shè)定的狀況。8、判斷題如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么對該宗土地進行估價就應(yīng)以其使用符合這些規(guī)定為前提。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:合法原則。如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等，則對該土地進行估價就應(yīng)以其使用符合這些規(guī)定為前提。9、判斷題根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則，目前我國鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)可以單獨抵押。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:合法原則。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。10、判斷題房地產(chǎn)損害賠償?shù)墓纼r，即為價值時點為過去，估價對象為歷史狀況下的情形。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:價值時點原則。價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為過去狀況的估價。此種情形大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)損害賠償和保險理賠案件中。11、判斷題不論何種估價目的，評估估價對象價值所依據(jù)的市場狀況始終是價值時點的狀況，估價對象狀況一定是價值時點的狀況。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:價值時點原則。不論何種估價目的，評估估價對象價值所依據(jù)的市場狀況始終是價值時點的狀況，但估價對象狀況不一定是價值時點的狀況。12、判斷題房地產(chǎn)估價之所以要遵循替代原則，是因為根據(jù)經(jīng)濟學(xué)原理，在同一市場上相同的商品有相同的價格。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:替代原則。房地產(chǎn)估價之所以要遵循替代原則，是因為根據(jù)經(jīng)濟學(xué)原理，在同一市場上相同的商品有相同的價格。13、判斷題遵循了最高最佳利用原則，但并不意味著一定遵循了合法原則中對估價對象依法利用的要求。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:最高最佳利用原則。遵循了最高最佳利用原則，則必然符合了合法原則中對估價對象依法利用的要求，但并不意味著符合了合法原則中的其他要求。14、判斷題均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)均衡，來判斷該房地產(chǎn)是否為最高最佳使用，它可以幫助確定估價對象的最佳規(guī)模和最佳用途。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:最高最佳利用原則。均衡原理是以估價對象的各個組成部分是否搭配，來判定估價對象是否為最高最佳利用。均衡原理可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。15、判斷題如果有甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、規(guī)劃條件相當(dāng)?shù)耐恋兀淄恋貫榭盏?，乙土地上帶有一陳舊的建筑物（已無繼續(xù)利用價值），那么甲土地的總價大于乙土地的總價。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:最高最佳利用原則。因為乙土地加以利用時，必然要對原建筑物進行拆除。16、判斷題在實際估價中，可以就其中某一種估價前提的可行，來判斷該種估價前提為最高最佳利用。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:最高最佳利用原則。在實際估價中，不能以其中某一種估價前提的可行，就來判斷該種估價前提為最高最佳利用，而應(yīng)把它與其他幾種可行的估價前提進行比較后，才能作出最高最佳利用的判斷與選擇。17、判斷題臨街廠房實際用于商業(yè)運營，抵押估價時可按商業(yè)用途評估，但估價風(fēng)險應(yīng)通過估價假設(shè)來規(guī)避。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:合法原則。應(yīng)遵循合法原則，按法定用途而不是實際用途評估；另外不得濫用估價假設(shè)。18、判斷題評估拖欠工程款的房地產(chǎn)在建工程的抵押價值時，該房地產(chǎn)的抵押價值不應(yīng)包含發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:合法原則。評估拖欠工程款的房地產(chǎn)在建工程的抵押價值時，該房地產(chǎn)的抵押價值不應(yīng)包含發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款。19、判斷題相似的房地產(chǎn)之間價格相互牽掣的結(jié)果，是它們的價格相互接近。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:替代原則。相似的房地產(chǎn)之間價格相互牽掣的結(jié)果，是它們的價格相互接近。20、判斷題收益法中的客觀收益就是遵循替代原理求取的，而成本法中的客觀成本，并非如此。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:替代原則。收益法中的客觀收益，成本法中的客觀成本，假設(shè)開發(fā)法中的后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤等，都是遵循替代原理來求取的。21、判斷題一貫性原則是指為同一估價目的，在不同時間對同一房地產(chǎn)再次或多次估價時，應(yīng)采用相同的估價方法或?qū)Υ绞竭M行估價。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:一致性原則和一貫性原則。一貫性原則是指為同一估價目的，在不同時間對同一房地產(chǎn)再次或多次估價時，應(yīng)采用相同的估價方法或?qū)Υ绞竭M行估價。22、判斷題比較法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的指導(dǎo)價值為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價格。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:比較法的含義。比較法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場成交價格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值或價格。23、判斷題比較法的原理和技術(shù)，不可以用于收益法、成本法、假設(shè)開法中市場租金的求取。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:比較法適用的估價對象。比較法的原理和技術(shù)，可以用于收益法、成本法、假設(shè)開法中市場租金的求取。24、判斷題運用比較法估價需要把諸如增值稅、所得稅、契稅等交易稅費非正常負擔(dān)下的價格，處理為正常負擔(dān)下的價格。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:比較法估價需要具備的條件。運用比較法估價需要把諸如增值稅、所得稅、契稅等交易稅費非正常負擔(dān)下的價格，處理為正常負擔(dān)下的價格。25、判斷題運用比較法進行估價時，需要從交易實例庫中選取符合一定條件的交易實例為可比實例。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:選取可比實例的必要性。運用比較法進行估價時，需要從交易實例庫中選取符合一定條件的交易實例為可比實例。26、判斷題在實際工作中，可比實例成交價格必須做到完全“適當(dāng)”。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:選取可比實例的要求。在實際估價中，因信息不完全等，對可比實例成交價格的處理不可能做到完全“適當(dāng)”。27、判斷題估價對象與可比實例，前者是鋼結(jié)構(gòu)、后者是鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，根據(jù)偏差修正，此可比實例選取得當(dāng)。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:選取可比實例的要求?？杀葘嵗c估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。這里的建筑結(jié)構(gòu)相同主要指大類建筑結(jié)構(gòu)相同，如果能做到小類建筑結(jié)構(gòu)相同則更好。大類建筑結(jié)構(gòu)一般分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)。28、判斷題統(tǒng)一價格表示單位必須是總價，不可以是單價。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:統(tǒng)一計價單位。統(tǒng)一價格表示單位可以是總價，也可以是單價，在統(tǒng)一為單價時，通常是單位面積的價格。29、判斷題可比實例的成交價格是在其成交日期的價格，是在其成交日期的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:市場狀況調(diào)整的含義。可比實例的成交價格是在其成交日期的價格，是在其成交日期的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。30、判斷題在比較法中，可采用時間序列分析法對可比實例價格進行交易日期修正。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法。市場狀況調(diào)整的具體方法，可采用價格變動率或價格指數(shù)，也可采用時間序列分析。31、判斷題宗可比實例房地產(chǎn)2012年1月30目的價格為800美元/m2，該類房地產(chǎn)以美元為基準的價格變動平均每月比上月下降0.7%，假設(shè)人民幣與美元的市場匯率2012年1月30日為1美元＝6.30元人民幣，2012年9月30日為1美元＝6.25元人民幣，則將該可比實例調(diào)整為2012年9月30日的價格約為4726元人民幣/m2。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:市場狀況調(diào)整的方法。800×（1－0.7%）8×6.25＝4726（元人民幣/m2）。32、判斷題某宗房地產(chǎn)2015年6月1日的價格為7100元/m2，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2015年10月1日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2015年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為79.2、74.5、76.5、85.0、89.1、92.7、98.0（以2015年1月1日為100）。該宗房地產(chǎn)2015年10月1日的價格為9095.42元/m2。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:市場狀況調(diào)整的方法。該宗房地產(chǎn)2011年10月1日的價格計算如下：7100×98.0÷76.5＝9095.42（元/m2）。33、判斷題進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實例在自身狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象狀況下的價格。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義。進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實例在自身狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象狀況下的價格。34、判斷題比較法求得的價值是最真實、最可靠的，因為它是市場價格的體現(xiàn)。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:比較法估價需要具備的條件。比較法求得的價值有時并不一定合理、真實，因為在房地產(chǎn)市場參與者群體過于樂觀或過于悲觀的情況下，房地產(chǎn)價格可能被市場高估或低估，造成了房地產(chǎn)市場價格不合理偏離房地產(chǎn)本身的價值。35、判斷題可比實例的成交價格應(yīng)為正常價格或可修正為正常價格。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:選取可比實例的要求?？杀葘嵗某山粌r格應(yīng)為正常價格或可修正為正常價格。36、判斷題某宗房地產(chǎn)的成交總價為120萬元，首付50%，余款于6個月后一次性支付。假設(shè)月利率為0.5%，則該房地產(chǎn)在其成交日期一次性付清的價格是120萬元。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:統(tǒng)一付款方式。120×50%＋120×50%/（1＋0.5%）6＝118.23（萬元）。37、判斷題在統(tǒng)一幣種方面，將某一幣種（如美元）的價格換算為另一幣種（如人民幣）的價格，應(yīng)采用該價格所對應(yīng)的日期的匯率，一般是采用成交日期的匯率。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:統(tǒng)一計價單位。在統(tǒng)一幣種方面，將某一幣種（如美元）的價格換算為另一幣種（如人民幣）的價格，應(yīng)采用該價格所對應(yīng)的日期的匯率，一般是采用成交日期的匯率。38、判斷題比較法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容主要包括土地使用期限、規(guī)劃條件、配套設(shè)施狀況、出租情況、地役權(quán)設(shè)立情況等影響房地產(chǎn)價格的因素。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。比較法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容不包括配套設(shè)施狀況。39、判斷題商業(yè)房地產(chǎn)著重繁華程度、人流量和交通條件的影響，而居住房地產(chǎn)講究安全、寧靜、舒適，故應(yīng)盡量遠離交通線路、交通站點。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路和步驟。商業(yè)房地產(chǎn)著重繁華程度、人流量和交通條件的影響，而居住房地產(chǎn)講究安全、寧靜、舒適、周圍環(huán)境、配套設(shè)施等。但交通的便捷程度，仍舊是影響住宅的重要因素。40、判斷題房地產(chǎn)狀況調(diào)整是把可比實例在其成交日期的價格處理成在價值時點的價格，市場狀況調(diào)整是把可比實例在自身狀況下的價格處理成在估價對象狀況下的價格。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:比較法總結(jié)。市場狀況調(diào)整是把可比實例在其成交日期的價格處理成在價值時點的價格，房地產(chǎn)狀況調(diào)整是把可比實例在自身狀況下的價格處理成在估價對象狀況下的價格。41、判斷題運用比較法求取房地產(chǎn)的價格時，選取的可比實例的規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模0.5～2倍范圍內(nèi)。（）A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是選取可比實例的要求。運用比較法求取房地產(chǎn)的價格時，選取的可比實例的規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模0.5～2倍范圍內(nèi)。42、判斷題收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)。預(yù)期原理說明，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價值的因素，重要的不是過去的因素而是現(xiàn)在的因素。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:收益法的理論依據(jù)。收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理揭示，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價值的因素，主要是未來的因素而不是過去的因素。43、判斷題將購買收益性房地產(chǎn)視為一種投資行為，對投資者來說，將資金購買房地產(chǎn)獲取收益，與將資金存入銀行獲取利息所起的作用是不同的。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:收益法的理論依據(jù)。將購買收益性房地產(chǎn)視為一種投資行為，對投資者來說，將資金用于購買房地產(chǎn)獲取收益，與將資金存入銀行獲取利息所起的作用是相同的。44、判斷題某空置住宅，因為沒有收益，所以不能采用收益法進行估價。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:收益法適用的估價對象。該住宅空置無實際收益，但是具有潛在收益，可以參照市場上類似住宅的租金，作為收益估算其收益價值。45、判斷題運營費用是從估價角度出發(fā)的，與會計上的成本費用有所不同，不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴建費用和所得稅。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:凈收益測算的基本原理。運營費用是從估價角度出發(fā)的，與會計上的成本費用有所不同，通常不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴建費用和所得稅。46、判斷題“未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法”是通過調(diào)查，預(yù)測估價對象未來若干年的凈收益，如未來3年或5年的凈收益，然后利用報酬資本化法公式演變出的等式來求取A（可視為一種加權(quán)算術(shù)平均數(shù)）。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:凈收益流模式的確定。“未來數(shù)據(jù)資本化公式法”：是通過調(diào)查，預(yù)測估價對象未來若干年的凈收益，如未來3年或5年的凈收益，然后利用報酬資本化法公式演變出的等式來求取A（可視為一種加權(quán)算術(shù)平均數(shù)）。47、判斷題投資回收是指所投入的資本的回收，即保本。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:報酬率的實質(zhì)。投資回收是指所投入的資本的回收，即保本。48、判斷題資本化率是一種將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率，但它并不能明確表示房地產(chǎn)未來各期的獲利能力。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系。資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價格的比率，僅表示從收益到價值的比率，并不明確地表示獲利能力。49、判斷題土地剩余技術(shù)對于檢驗建筑物相對于土地是否規(guī)模過大或過小很有用處。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:剩余技術(shù)。建筑物剩余技術(shù)對于檢驗建筑物相對于土地是否規(guī)模過大或過小很有用處。50、判斷題市場提取法求出的報酬率反映的是人們頭腦中過去而非未來的風(fēng)險判斷，它可能不是估價對象未來各期收益風(fēng)險的可靠指針。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:市場提取法。市場提取法求出的報酬率反映的是人們頭腦中過去而非未來的風(fēng)險判斷，它可能不是估價對象未來各期收益風(fēng)險的可靠指針。51、判斷題資本化率是房地產(chǎn)未來第一年的凈收益與其價值或價格的百分比。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:直接資本化法概述。資本化率是房地產(chǎn)未來第一年的凈收益與其價值或價格的百分比。52、判斷題凈收益乘數(shù)是類似房地產(chǎn)的價格除以其年凈收益所得的倍數(shù)。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:收益乘數(shù)法的種類。凈收益乘數(shù)是類似房地產(chǎn)的價格除以其年凈收益所得的倍數(shù)。53、判斷題在凈收益每年不變但收益期為有限年的情況下，報酬率正好等于資本化率。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系。在凈收益每年不變，但收益期為有限年的情況下，資本化率和報酬率的關(guān)系為：R＝Y(jié)（1＋Y）n/（1＋Y）n－1。54、判斷題甲乙是兩塊條件相同的相鄰地塊，甲土地單價為1400元／m2，容積率為4，土地使用年限為40年：乙土地單價為900元／m2，容積率為2.5，土地使用年限為50年，則以樓面地價來判斷投資甲地塊較乙地塊更經(jīng)濟（土地報酬率為6％）。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:凈收益每年不變的公式。甲的樓面地價＝土地單價／容積率＝1400／4＝350（元／m2），V∞＝V40×1／K40＝350×（1＋6％）40／[（1＋6％）40－1]＝387.69（元／m2）。乙的樓面地價＝土地單價／容積率＝900／2.5＝360（元／m2），V∞＝V50×1／K50＝360×（1＋6％）50／[（1＋6％）50－1]＝380.67（元／m2）。則投資乙地塊比甲地塊更經(jīng)濟。@##55、判斷題根據(jù)收益法的計算公式，對土地凈收益每年收益不變的情形，報酬率越高，土地使用權(quán)價格接近無限年價格就越慢。（）A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。土地使用權(quán)無限年期的價格公式是土地使用權(quán)有限年期的價格公式土地使用權(quán)價格接近無限年價格的程度為：假設(shè)兩者相差萬分之一看作是接近。當(dāng)報酬率為2%時，需要520年才能接近無限年的價格，報酬率為4%時，需要260年，報酬率為8%時，需要130年，報酬率為20%時，需要60年，報酬率為25%，需要50年。所以報酬率越高，土地使用權(quán)價格接近無限年價格就越快（越短）。56、判斷題報酬率和資本化率在任何時候都是相等的。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系。只有在凈收益每年不變且收益期為無限年的情況下，報酬率和資本化率才是相等的，其他的情況下，二者都不相等。57、判斷題成本法是測算估價對象在價值時點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:成本法的含義。成本法是測算估價對象在價值時點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。58、判斷題成本法不適宜評估過于老舊的房地產(chǎn)價格。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:成本法適用的估價對象。成本法估價比較費時費力，因為測算估價對象尤其是建筑物較老舊的房地產(chǎn)的重新購建成本和折舊，難度都較大。如果建筑物過于破舊，基本上沒有了使用價值，通常就不宜采用成本法估價。59、判斷題在運用成本法估價時，現(xiàn)實中的房地產(chǎn)價格直接取決于其花費的成本，成本增加則房地產(chǎn)價格就相應(yīng)增高。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:成本法估價需要具備的條件?，F(xiàn)實中的房地產(chǎn)價格特別是具體一宗房地產(chǎn)的價格，直接取決于其效用而非花費的成本，成本的增加一定要對效用的增加有所作用才能構(gòu)成價格。60、判斷題住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房與其設(shè)施的建設(shè)費用不能計入本小區(qū)內(nèi)商品住宅的價格中。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:建設(shè)成本。小區(qū)內(nèi)的經(jīng)營性用房，開發(fā)商用于自營或出租，其成本不應(yīng)攤?cè)脘N售住宅的價格中。61、判斷題管理費用通常按照土地成本與建設(shè)成本之和的一定比例來測算。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:管理費用。管理費用通常按照土地成本與建設(shè)成本之和的一定比例來測算。62、判斷題土地成本、建設(shè)成本、管理費用和銷售費用，無論它們是來自借貸資金還是自有資金，都應(yīng)計算利息。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:投資利息。土地成本、建設(shè)成本、管理費用和銷售費用，無論它們是來自借貸資金還是自有資金，都應(yīng)計算利息。63、判斷題利用年限法求取建筑物折舊時，建筑物的年齡應(yīng)采用有效年齡，壽命應(yīng)采用預(yù)期經(jīng)濟壽命。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:年限法。利用年限法求取建筑物折舊時，建筑物的年齡應(yīng)采用有效年齡，壽命應(yīng)采用預(yù)期經(jīng)濟壽命。64、判斷題某建筑物的建筑面積100㎡，單位建筑面積的重置成本為500元／㎡，判定其有效年齡為10年，年平均折舊率為2％。用直線法計算該房屋的現(xiàn)值為4萬元。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:年限法。V＝C（1－d×t）＝500×100×（1－2％×10）＝40000（元）。65、判斷題成新折扣法比較粗略，主要用于初步估價，或者同時需要對大量建筑物進行估價的場合，尤其是大范圍的建筑物現(xiàn)值摸底調(diào)查。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:年限法。成新折扣法比較粗略，主要用于初步估價，或者同時需要對大量建筑物進行估價的場合，尤其是在大范圍內(nèi)開展建筑物現(xiàn)值摸底調(diào)查。66、判斷題住宅建筑不論其經(jīng)濟壽命早于，還是晚于土地使用權(quán)期限結(jié)束，均按照其經(jīng)濟壽命計算折舊。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題。住宅是這樣的，因為住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期可以自動續(xù)期。而如果是非住宅，建筑物經(jīng)濟壽命早于土地使用權(quán)到期的，應(yīng)該按照建筑物經(jīng)濟壽命計算折舊；建筑物經(jīng)濟壽命晚于土地使用權(quán)到期的，無償收回建筑物的，應(yīng)該按照土地使用權(quán)到期時間計算折舊。67、判斷題某一幢舊廠房擬改為超級市場，在該舊廠房建成6年后補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，在出讓合同中已約定不可續(xù)期。建筑物的經(jīng)濟壽命為50年。該建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應(yīng)為44年。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題。50-6-40=4，50-4=46。68、判斷題房屋的完好程度越高，其現(xiàn)值就越接近于重新購建成本。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:房屋完損等級評定的有關(guān)規(guī)定。房屋的完好程度越高，其現(xiàn)值就越接近于重新購建價格。69、判斷題銷售稅費是指銷售或者預(yù)售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方繳納的稅費。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:銷售稅費。銷售稅費是指預(yù)售或者銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方繳納的稅費。70、判斷題某房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤為360萬元，土地成本、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用合計為2000萬元，投資利息為200萬元，企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅200萬元，該房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本利潤率為18%。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:開發(fā)利潤。成本利潤率的計算基數(shù)是成本法的前五個項目。（土地增值稅屬于銷售稅費，不在計算基數(shù)中）成本利潤率應(yīng)為360/2200＝16.36%。71、判斷題建筑物重新購建成本分為重置成本和重建成本，一般的建筑物適用重置成本，有保護價值的建筑物適用重建成本。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:成本法總結(jié)。建筑物重新購建成本分為重置成本和重建成本，一般的建筑物適用重置成本，有保護價值的建筑物適用重建成本。72、判斷題在建筑物折舊中，只有不可修復(fù)的功能落后，不存在可修復(fù)的功能落后。（）A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是分解法求取功能折舊。功能落后折舊分成可修復(fù)的功能落后折舊和不可修復(fù)的功能落后折舊。73、判斷題某房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤為360萬元，土地成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用合計為2000萬元，投資利息為200萬元，企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅200萬元，該房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資利潤率為18%。（）A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是開發(fā)利潤的基本公式。投資利潤率=360/2000×100%=28%。計算投資利潤率時，投資成本主要是土地成本、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用這四個項目（頭飾），投資利息和銷售稅費是不包括在投資成本中的。土地增值稅是在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的時候才繳納的，不計入投資成本。74、判斷題建筑物重置成本是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等，在價值時點的財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和應(yīng)得利潤。（）A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是建筑物重新購建成本的求取方式。此為重建成本。建筑物重建成本是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備及建筑技術(shù)、工藝等，在價值時點的財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。75、判斷題建筑物的有效年齡，可能等于，也可能大于或者小于其實際年齡。（）A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是年限法。有效年齡可能等于也可能小于或大于其實際年齡。76、判斷題成本法是以房地產(chǎn)價格的各個組成部分累加為基礎(chǔ)，來求取房地產(chǎn)價格的，適用于評估可獨立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)價格，不能用于評估局部房地產(chǎn)的價格。（）A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是成本法適用的估價對象。局部也可以采用。如果評估局部，可以先根據(jù)總體，測算出單價，再進行修正調(diào)整。77、判斷題成本法是根據(jù)估價對象房地產(chǎn)在建造時的購建價格，然后扣除折舊，以此來估算估價對象客觀合理的價格或價值的方法。（）A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是成本法的含義。成本法是根據(jù)估價對象的重置成本或重建成本來求取估價對象價值或價格的方法。具體地說，它是測算估價對象在價值時點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。應(yīng)為在價值時點的重新購建成本。建造時的購建價格，是歷史成本。78、判斷題當(dāng)估價對象具有潛在的開發(fā)價值時，假設(shè)開發(fā)法幾乎是最主要且實用的估價方法。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:假設(shè)開發(fā)法估價需要具備的條件。當(dāng)估價對象具有潛在的開發(fā)價值時，假設(shè)開發(fā)法幾乎是最主要且實用的一種估價方法。79、判斷題在動態(tài)分析法中要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分，也包含風(fēng)險收益部分。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別。動態(tài)分析法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分，又包含風(fēng)險收益部分。80、判斷題如果是在建工程由現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自愿轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，則還應(yīng)加上由現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“換手”的正常期限，如需要辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)，相當(dāng)于產(chǎn)生了一個新的“前期”。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:假設(shè)開發(fā)法的估價前提。如果該建設(shè)工程由現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自愿轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，或被人民法院強制拍賣給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，則還應(yīng)加上由現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“換手”的正常期限，如需要辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)，相當(dāng)于產(chǎn)生了一個新的“前期”。81、判斷題假設(shè)開發(fā)法最基本的公式為：房地產(chǎn)價值＝開發(fā)完成后的價值＋后續(xù)必要支出。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:假設(shè)開發(fā)法最基本的公式。假設(shè)開發(fā)法最基本的公式為：房地產(chǎn)價值＝開發(fā)完成后的價值－后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤。82、判斷題適宜出租或營業(yè)的，其價值適用成本法評估。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:按開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式細化的公式。適宜出租或營業(yè)的，其價值適用收益法評估。83、判斷題經(jīng)營期的起點通常是取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期，終點是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命結(jié)束的日期。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期。開發(fā)經(jīng)營期的起點是取得估價對象的日期，終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。84、判斷題在假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價值是指開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況對應(yīng)的價值，開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間，不一定是開發(fā)完工之時。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:開發(fā)完成后的價值。開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間，可以是完工的時間，也可以在其之前（如提前預(yù)售），也可以在其之后（如出租后出售）。85、判斷題假設(shè)開發(fā)法在實際估價中特別是評估投資價值時，有時還應(yīng)考慮某些額外的收入、節(jié)省的費用或無形收益。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:測算中的其他有關(guān)問題。假設(shè)開發(fā)法在實際估價中特別是評估投資價值時，有時還應(yīng)考慮某些額外的收入、節(jié)省的費用或無形收益。86、判斷題運用假設(shè)開發(fā)法估價的關(guān)鍵，首先是要把握住兩頭：一頭是待開發(fā)房地產(chǎn)狀況；另一頭是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:假設(shè)開發(fā)法總結(jié)。運用假設(shè)開發(fā)法估價的關(guān)鍵，首先是要把握住兩頭：一頭是待開發(fā)房地產(chǎn)狀況；另一頭是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況。87、判斷題對于有城市規(guī)劃條件要求，但其城市規(guī)劃設(shè)計條件尚未正式明確的地塊，絕對不能采用假設(shè)開發(fā)法估價。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象?？梢宰鼋?jīng)推測的最可能規(guī)劃條件下的假設(shè)前提下的房地產(chǎn)價值評估。88、判斷題在假設(shè)開發(fā)的動態(tài)分析法中，待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費、后續(xù)開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等，主要是根據(jù)價值時點的相應(yīng)市場水平估計出來。（）A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是開發(fā)完成后的價值。根據(jù)這些項目未來發(fā)生時候的數(shù)值，而不是價值時點的數(shù)值。89、判斷題在路線價法中，“標準臨街宗地”可視為市場法中的“可比實例”。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:路線價法概述。在路線價法中，“標準臨街宗地”可視為市場法中的“可比實例”。90、判斷題長期趨勢法適用對象是價格有一定變動規(guī)律的房地產(chǎn)，適用的條件是擁有估價對象或類似房地產(chǎn)較長時期的歷史價格資料，而且所擁有的歷史價格資料必須真實。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:長期趨勢法概述。長期趨勢法估價需要具備的條件是擁有估價對象或類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在較長時期的歷史價格資料，并且要求所擁有的歷史價格資料真實。91、判斷題根據(jù)市場調(diào)