《四川省老舊小區(qū)改造更新技術(shù)導(dǎo)則》

四川省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造技術(shù)導(dǎo)則

（試行）

四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

二〇二〇年七月

1總則

1.0.1為高效、規(guī)范推進(jìn)我省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，切實(shí)改善城鎮(zhèn)

老舊小區(qū)人居環(huán)境，提高居民生活品質(zhì)，推動(dòng)完整社區(qū)建設(shè)，特制定

本導(dǎo)則。

1.0.2本導(dǎo)則適用于四川省縣級以上城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，其他城

鎮(zhèn)參照執(zhí)行。

1.0.3城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造應(yīng)堅(jiān)持先整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、后分批推動(dòng)實(shí)施的

原則，應(yīng)編制本區(qū)域城鎮(zhèn)老舊小區(qū)專項(xiàng)改造規(guī)劃和年度計(jì)劃，建立改

造項(xiàng)目庫。應(yīng)科學(xué)編制改造項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，確保改造項(xiàng)目可實(shí)施、可

操作。

1.0.4城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造除應(yīng)按照本導(dǎo)則規(guī)定外，可參考國家和四川

省現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，改造標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)低于原標(biāo)準(zhǔn)。各地可依據(jù)本導(dǎo)

則，結(jié)合實(shí)際編制本地老舊小區(qū)改造技術(shù)實(shí)施細(xì)則。

1.0.5城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造應(yīng)與城市更新的要求相適應(yīng)，且宜結(jié)合既有

居住建筑節(jié)能改造、“三供一業(yè)”改造等專項(xiàng)改造工作同步實(shí)施。

1

2術(shù)語

2.0.1城鎮(zhèn)老舊小區(qū)oldcityandtowncommunity

指城市或縣城（城關(guān)鎮(zhèn)）建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配

套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)

（含單棟住宅樓），重點(diǎn)改造2000年底前建成的老舊小區(qū)。

2.0.2生活垃圾分類domesticwasteclassification

按照生活垃圾的不同成份、屬性、利用價(jià)值以及對環(huán)境的影響，

根據(jù)不同的處置方式要求，分成屬性不同的種類。

2.0.3立體停車庫three-dimensionalparkinggarage

設(shè)置在地上或地下的用來最大量儲放車輛的機(jī)械或機(jī)械設(shè)備系

統(tǒng)。

2.0.4三供一業(yè)water/power/heating(gas)supplyandproperty

management

企業(yè)的供水、供電、供熱（供氣）及物業(yè)管理。

2.0.5視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)videosecuritymonitoringsystem

利用視頻技術(shù)探測、監(jiān)視設(shè)防區(qū)域并實(shí)時(shí)顯示、記錄現(xiàn)場圖像的

電子系統(tǒng)或網(wǎng)絡(luò)。

2.0.6訪客對講系統(tǒng)visitorintercomsystem

采用(可視)對講方式確認(rèn)訪客，對建筑物(群)出入口進(jìn)行訪客控制

與管理的電子系統(tǒng)，又稱樓寓對講系統(tǒng)。

2.0.7入侵報(bào)警系統(tǒng)intrusionalarmsystem

利用傳感器技術(shù)和電子信息技術(shù)探測并指示非法進(jìn)入或試圖非

2

法進(jìn)入設(shè)防區(qū)域的行為、處理報(bào)警信息、發(fā)出報(bào)警信息的電子系統(tǒng)或

網(wǎng)絡(luò)。

2.0.8無障礙設(shè)施barrier-freefacilities

保障殘疾人、老年人、孕婦、兒童等社會成員通過安全和使用便

利，在建設(shè)工程中配套建設(shè)的服務(wù)設(shè)施。

2.0.9違章搭建illegalconstruction

影響小區(qū)公共空間使用、違反相應(yīng)法律法規(guī)的私搭亂建建筑物或

構(gòu)筑物，一般占用小區(qū)樓道、樓棟入口和公共綠地等空間，對小區(qū)公

共環(huán)境的安全和美觀十分不利。

2.0.10公共晾曬區(qū)publicdryingarea

公共晾曬區(qū)是提供晾曬設(shè)施或場地，供居民晾曬衣物及床上用品

的區(qū)域。

2.0.11微、小綠地microandsmallgreenspace

選址靈活、面積小、離散性分布的小型綠地空間，可以見縫插針

地出現(xiàn)在小區(qū)的邊角地帶，在一定程度上有利于改善小區(qū)環(huán)境，同時(shí)

提供可供居民使用的綠色空間。

2.0.12適老設(shè)施old-agefacility

包括為老年人提供活動(dòng)、醫(yī)療服務(wù)，照顧老年人飲食起居的設(shè)施。

2.0.13托幼服務(wù)設(shè)施childcareservicefacilities

用于專門照顧和培養(yǎng)嬰幼兒生活能力的地方,也指公共設(shè)施中因

父母不在而由受過訓(xùn)練的服務(wù)人員臨時(shí)照顧孩子們的房間或地方。

2.0.14助餐服務(wù)設(shè)施foodservicefacilities

3

以社區(qū)為主導(dǎo)，為社區(qū)老年人提供膳食加工配制、外送、集中用

餐等服務(wù)的場所。

2.0.15智慧物業(yè)管理平臺smartpropertymanagementplatform

智慧小區(qū)管理平臺系統(tǒng)是整個(gè)智慧社區(qū)實(shí)現(xiàn)的核心，是各弱電系

統(tǒng)數(shù)據(jù)交互的核心，支持各個(gè)弱電系統(tǒng)之間的數(shù)據(jù)交互功能，同時(shí)，

該平臺還需負(fù)責(zé)社區(qū)與外部單位之間的數(shù)據(jù)交互，例如為公安、電力、

自來水、燃?xì)獾葐挝惶峁┥鐓^(qū)系統(tǒng)數(shù)據(jù)。

4

3基本規(guī)定

3.0.1城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造類型可分為基礎(chǔ)類改造、完善類改造、提升

類改造三類，主要包括基礎(chǔ)設(shè)施改造與完善、小區(qū)建筑修繕、小區(qū)環(huán)

境整治、服務(wù)設(shè)施配套等內(nèi)容?；A(chǔ)類改造應(yīng)在全省范圍內(nèi)普及，因

地制宜推動(dòng)完善類和提升類改造，鼓勵(lì)有條件的地方創(chuàng)建完整社區(qū)。

3.0.2老舊小區(qū)改造應(yīng)堅(jiān)持“先民生后提升、先功能后景觀、先地下

后地上、先設(shè)計(jì)后建設(shè)”的原則，重點(diǎn)解決用水、用電、用氣、交通

出行、消防等問題，消除小區(qū)安全隱患，改善基本生活條件，營造良

好居住環(huán)境。

3.0.3老舊小區(qū)改造前應(yīng)進(jìn)行全面摸底排查，征詢小區(qū)產(chǎn)權(quán)單位、物

業(yè)公司和居民意見，摸底調(diào)查和問卷調(diào)查結(jié)果作為確定老舊小區(qū)改造

范圍及內(nèi)容的依據(jù)。

3.0.4鼓勵(lì)采用BIM、傾斜攝影等新技術(shù)對改造前、后的老舊小區(qū)進(jìn)

行整體測繪，建立健全老舊小區(qū)改造檔案。

3.0.5老舊小區(qū)改造應(yīng)尊重、保護(hù)和利用具有歷史文化價(jià)值的住區(qū)文

化、街巷道路、特色建筑和特色景觀，注重城市特色營造。

3.0.6老舊小區(qū)給排水管網(wǎng)、電力管網(wǎng)、通信管網(wǎng)、燃?xì)夤芫W(wǎng)等改造

應(yīng)與現(xiàn)狀市政管網(wǎng)及線路相接駁，并應(yīng)與市政管網(wǎng)規(guī)劃相銜接，預(yù)留

滿足未來發(fā)展的接口。市政管網(wǎng)及線路應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃、實(shí)施、改造。道

路改造應(yīng)與周邊公共道路及環(huán)境相適應(yīng)，鼓勵(lì)小區(qū)對外開放內(nèi)部道

路。

5

3.0.7統(tǒng)籌部署公共活動(dòng)空間、綠化空間及服務(wù)設(shè)施，鼓勵(lì)老舊小區(qū)

打破圍墻、地籍權(quán)屬的界限，統(tǒng)一進(jìn)行物業(yè)管理。

6

4基礎(chǔ)設(shè)施

4.1市政、道路

4.1.1供水

1分戶水表宜相對集中設(shè)置在觀察方便和不易受損的戶外公共

區(qū)域。更換損壞的水表，宜采用IC卡智能型水表及抄表系統(tǒng)。實(shí)現(xiàn)

“一戶一表，一戶一閥”。

2對老舊小區(qū)腐蝕結(jié)垢造成跑漏嚴(yán)重、供水不足或不能滿足生活

飲用水水質(zhì)安全的給水管道及水表井、閥門等附屬設(shè)施進(jìn)行更新改

造。改造后的管網(wǎng)應(yīng)滿足生活用水及室外消防用水的使用要求。改造

部分的給水系統(tǒng)材料選型應(yīng)符合現(xiàn)行規(guī)范，且管徑大于DN32的明裝

給水管道不宜采用熱脹冷縮系數(shù)大的塑料管材。

3新增市政給水管道嚴(yán)禁與小區(qū)原有自備井水源供水管道直接

連接。

4老舊小區(qū)高樓層水壓不夠的，可結(jié)合市政給水管網(wǎng)供水條件合

理增設(shè)二次加壓設(shè)施，選址應(yīng)盡量靠近用水戶中心，獨(dú)立設(shè)置并配有

建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)，二次供水泵房應(yīng)配備門禁、攝像等安全防范措施。

5埋地式生活飲用水貯水池周圍10m內(nèi)，不得有化糞池、污水

處理構(gòu)筑物、滲水井、垃圾堆放點(diǎn)等污染源。生活飲用水水池（箱）

周圍2m內(nèi)不得有污水管和污染物。

4.1.2排水

1因地制宜推進(jìn)老舊小區(qū)雨污分流改造，改造過程中不得影響現(xiàn)

狀住戶正常的生活排水。陽臺立管洗衣污水、因改變使用功能而產(chǎn)生

7

污水的陽臺排水、小區(qū)景觀換水應(yīng)排入污水管網(wǎng)。陽臺排水立管應(yīng)結(jié)

合外墻材料和顏色協(xié)調(diào)統(tǒng)一處理?？上仍谛^(qū)外建設(shè)截流設(shè)施，再逐

步實(shí)施內(nèi)部分流改造。

2老舊小區(qū)排水系統(tǒng)可融合綠色建筑及海綿城市建設(shè)的相關(guān)要

求進(jìn)行改造。

3應(yīng)對老舊小區(qū)排水管道和排水明溝、暗溝進(jìn)行全面的疏通清

淤，排水明溝宜定期進(jìn)行加蓋翻新，并更換淤堵、滲漏嚴(yán)重的排水管

道及檢查井。對地勢低洼、內(nèi)澇積水的老舊小區(qū)，應(yīng)進(jìn)行豎向梳理，

改造、新增雨水管道及雨水口。改造的排水系統(tǒng)材料選型應(yīng)符合現(xiàn)行

標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。

4老舊小區(qū)室外排水管道系統(tǒng)，宜采用埋地排水塑料管和塑料排

水檢查井，檢查井內(nèi)應(yīng)設(shè)置防墜網(wǎng)。改造后的排水管道宜敷設(shè)在人行

道或草地下。老舊小區(qū)室外排水管道管徑應(yīng)根據(jù)水力計(jì)算確定。

5老舊小區(qū)生活污水應(yīng)通過污水管道排入市政污水管網(wǎng)，不得新

建化糞池。對老舊小區(qū)已建的化糞池應(yīng)進(jìn)行疏通、更換，更換時(shí)宜采

用成品化糞池。對現(xiàn)狀設(shè)置不合理的老舊化糞池可結(jié)合管網(wǎng)改造將其

取消。

6老舊小區(qū)分流改造時(shí)，對雨污水排水管道不能以重力自流排入

市政雨污水管道的區(qū)域，如地下停車庫等地下建筑，應(yīng)增設(shè)提升泵站

或提升泵坑。

7老舊小區(qū)底層沿街店面或地下停車庫內(nèi)設(shè)有洗車設(shè)施時(shí)，應(yīng)設(shè)

置沉砂池，洗車廢水經(jīng)預(yù)處理達(dá)標(biāo)后排入市政污水管道。

8

8老舊小區(qū)底層餐飲商鋪的含油脂污水應(yīng)排入市政污水管網(wǎng)，不

得排入雨水管網(wǎng)。在接入市政污水管網(wǎng)前，應(yīng)取得城鎮(zhèn)污水排入排水

管網(wǎng)許可證，增設(shè)隔油裝置，宜選用成品隔油裝置，確保水質(zhì)符合要

求。

9老舊小區(qū)可增設(shè)中水系統(tǒng)，將盥洗廢水、淋浴廢水、洗衣廢水

等優(yōu)質(zhì)排水作為中水水源，經(jīng)處理后回用于廁所沖洗和綠化用水。

4.1.3電力

1因地制宜推動(dòng)戶均容量標(biāo)準(zhǔn)配置的升級和老舊配電設(shè)備的更

換，以提高居民生活質(zhì)量及減少安全隱患。

2老舊小區(qū)電力管網(wǎng)整治改造，宜選擇地下敷設(shè)的方式，并與其

它地下管線統(tǒng)籌安排。

3在電力管線下地有困難的老舊小區(qū)，應(yīng)規(guī)范戶外纜線的架設(shè)，

采取套管、線槽等方式，對老舊小區(qū)內(nèi)的電力架空線路進(jìn)行統(tǒng)一整治。

4電表未出戶的老舊小區(qū)，應(yīng)結(jié)合老舊小區(qū)供電設(shè)施設(shè)備，實(shí)現(xiàn)

“一戶一表”和遠(yuǎn)程抄表。電能表應(yīng)集中安裝在公共區(qū)域，并與小區(qū)

環(huán)境相協(xié)調(diào)。安裝于戶外的表箱應(yīng)有防雨措施，并避免陽光直射。

5老舊小區(qū)變壓器及供電線路改造、室外配電箱及柜體改造、三

相變壓器選型等應(yīng)與小區(qū)整體景觀相協(xié)調(diào)。

4.1.4通信

1老舊小區(qū)通信管網(wǎng)整治改造，宜選擇地下敷設(shè)的方式。電纜路

徑的選擇應(yīng)綜合考慮安全運(yùn)行、維護(hù)方便及節(jié)省投資等因素，并與其

它地下管線統(tǒng)籌安排。

9

2老舊小區(qū)應(yīng)規(guī)范戶外纜線的架設(shè)，對老舊小區(qū)內(nèi)的通信架空線

路進(jìn)行統(tǒng)一整治。通過分類捆扎、分類穿管、分層架設(shè)等方式，對新

增通信線路實(shí)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一敷設(shè)，集中設(shè)置室外、樓道內(nèi)光纖分

配箱，杜絕反復(fù)開挖、拉線。

3老舊小區(qū)整治改造應(yīng)積極推動(dòng)同步實(shí)施光纖到戶通信系統(tǒng)。老

舊小區(qū)改造可因地制宜地開展5G基站建設(shè)。

4.1.5照明

1老舊小區(qū)公共照明設(shè)施改造，應(yīng)堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、適度實(shí)用。

2應(yīng)在樓棟通道、單元出入口、道路通道、小區(qū)出入口、活動(dòng)場

所設(shè)置小區(qū)公共照明。鼓勵(lì)采用高效節(jié)能燈具產(chǎn)品、自動(dòng)感應(yīng)燈和綠

色生態(tài)能源。

4.1.6環(huán)衛(wèi)

1在小區(qū)內(nèi)合理布局垃圾分類收集容器，垃圾收集容器應(yīng)做到使

用方便、外形大方、簡單經(jīng)濟(jì)，配套設(shè)置“生活垃圾分類公示牌”，

設(shè)置宣傳專欄，張貼垃圾分類宣傳海報(bào)。有條件的老舊小區(qū)垃圾收集

應(yīng)納入城鎮(zhèn)垃圾分類體系。

2拆除老舊小區(qū)內(nèi)不達(dá)標(biāo)、衛(wèi)生條件差的垃圾房及垃圾池，改造

或拆除樓體垃圾井、垃圾道。改造原有垃圾收集點(diǎn)與收集站，場地應(yīng)

圍蔽且地面硬底化，具有良好的封閉性。

3對室內(nèi)無配套獨(dú)立衛(wèi)生間的老舊小區(qū)，如有附建公廁的，應(yīng)對

其進(jìn)行提升改造；未建公廁的，可在公共區(qū)域增設(shè)固定式或移動(dòng)式公

廁，設(shè)置地點(diǎn)應(yīng)滿足環(huán)境及景觀的要求。

10

4.1.7供氣

1應(yīng)對老舊的燃?xì)夤艿兰霸O(shè)施進(jìn)行改造整治。

2燃?xì)饬⒐軕?yīng)盡量沿著建筑物外墻敷設(shè)，調(diào)壓器的位置應(yīng)選擇在

車輛無法到達(dá)處并加裝防撞護(hù)欄。室外燃?xì)夤艿栏采w層上應(yīng)有明顯標(biāo)

志，燃?xì)夤艿烂髟O(shè)段應(yīng)涂黃色防腐識別漆或標(biāo)貼明顯的燃?xì)鈽?biāo)志。

3對市政管道燃?xì)飧采w范圍內(nèi)但未通燃?xì)獾睦吓f小區(qū)，宜增設(shè)燃

氣設(shè)施，并實(shí)現(xiàn)“一戶一表”。

4.1.8管綜

1老舊小區(qū)各類管網(wǎng)整治改造，宜選擇地下敷設(shè)的方式，管線與

管線、管線與建筑物之間保留足夠的安全防護(hù)距離。對保留的架空電

力、通信等線路，宜統(tǒng)一高度和線路走向，分層架設(shè)，分類捆扎。

2工程管線交叉敷設(shè)時(shí)，自地表向下的排列順序宜為：通信、電

力、燃?xì)?、給水、再生水、雨水、污水，且給水、再生水和排水管線

應(yīng)按自上而下的順序敷設(shè)。

3小區(qū)地下管線間最小水平及垂直凈距應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定。當(dāng)無法

滿足管線敷設(shè)現(xiàn)行規(guī)范要求時(shí)，需采取保護(hù)措施或者采用新工藝減小

安全距離。

4.1.9道路

1堅(jiān)持先地下后地上的原則，綜合整治修復(fù)質(zhì)量較差的既有道

路，結(jié)合圍墻拆改統(tǒng)籌改造片區(qū)道路系統(tǒng)，改善道路通行能力。應(yīng)設(shè)

置明顯的道路標(biāo)識和行車標(biāo)識，明確消防通道和無障礙通道。小區(qū)道

路應(yīng)滿足消防、醫(yī)護(hù)等應(yīng)急車輛通行，對于現(xiàn)狀條件達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的，

11

應(yīng)逐步改造達(dá)標(biāo)。

2道路出入口以及周邊交通復(fù)雜的路段應(yīng)設(shè)置必要的交通安全

設(shè)施，引導(dǎo)交通，避免交通事故。

4.1.10停車

1應(yīng)從區(qū)域?qū)用娼y(tǒng)籌非機(jī)動(dòng)車和機(jī)動(dòng)車停車設(shè)施。

2小區(qū)停車設(shè)施宜采用集中為主、分散為輔的方式改造或新建，

并合理利用閑置的停車空間。

3地面停車設(shè)施宜集中在小區(qū)角落閑置空地、次要出入口周圍

等，且宜采用不燃或難燃的輕型或綠色環(huán)保材料建造，其色彩應(yīng)與周

邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。對現(xiàn)狀未滿足相關(guān)要求的地下停車庫進(jìn)行調(diào)整和完

善，并優(yōu)化、提升停放管理和維護(hù)措施。有條件的小區(qū)可適當(dāng)增加機(jī)

動(dòng)車停車位或增設(shè)立體停車庫，鼓勵(lì)引入智能化停車管理系統(tǒng)，提高

使用效率。

4在滿足安全的條件下，結(jié)合停車位統(tǒng)籌配置（或預(yù)留）小區(qū)內(nèi)

停車位充電設(shè)施，嚴(yán)禁電瓶車在樓梯間、應(yīng)急通道處等充電。停車位

充電設(shè)施及其配套設(shè)施設(shè)備應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定，為電動(dòng)（汽）車提供安

全的充電環(huán)境。

5充分利用共享單車，整治、改善原有公共停車位功能，增設(shè)交

通標(biāo)志。結(jié)合城市交通規(guī)劃布局要求，可在小區(qū)周邊設(shè)置夜間限時(shí)停

車位。

12

4.2安全設(shè)施

4.2.1消防

1應(yīng)優(yōu)化調(diào)整小區(qū)出入口寬度、道路寬度、道路轉(zhuǎn)彎半徑和道路

承載力，滿足消防車道基本條件、消防車通行及救援要求?？蓪ο?/p>

車道采取景觀美化措施，提升小區(qū)形象品質(zhì)。應(yīng)清除侵占消防車登高

操作場地的障礙物，確保場地通暢并與消防車道連通。無條件設(shè)置消

防車道的，則由地方主管部門制定相應(yīng)的防火安全保障措施。

2應(yīng)系統(tǒng)檢查老舊小區(qū)公共區(qū)域的消防設(shè)施，按照標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范更

新和修復(fù)消防設(shè)施，配齊消防應(yīng)急照明、消火栓、滅火器等消防器材，

完善消防警示標(biāo)識系統(tǒng)，并定期進(jìn)行維護(hù)維修。未設(shè)置消防設(shè)施的，

應(yīng)按照有關(guān)消防技術(shù)管理規(guī)定增設(shè)相應(yīng)的消防設(shè)施。

3消防水源應(yīng)與生活飲用水獨(dú)立計(jì)量。

4.2.2安防

1老舊小區(qū)宜設(shè)置視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)。對小區(qū)主要出入口、小區(qū)

周界、主要道路、公共區(qū)域、車輛集中停放區(qū)域、電梯（廳）等場所

設(shè)置監(jiān)控系統(tǒng)，避免監(jiān)控盲點(diǎn)。小區(qū)可獨(dú)立設(shè)置監(jiān)控中心，或與消防

控制中心共用房間。小區(qū)圍墻周界、建筑出入口、建筑內(nèi)公共區(qū)域等

場所可設(shè)置入侵報(bào)警系統(tǒng)。

2老舊小區(qū)宜設(shè)置出入口控制系統(tǒng)。小區(qū)可增設(shè)保安崗?fù)ず椭悄?/p>

車閘系統(tǒng)。

3有條件的小區(qū)人行出入口可設(shè)置身份識別、體溫檢測等多功能

門禁系統(tǒng)，提高物業(yè)管理水平和應(yīng)急防疫能力。住宅出入口可設(shè)置門

13

禁系統(tǒng)和訪客對講系統(tǒng)。

4.2.3防雷

應(yīng)系統(tǒng)檢查老舊小區(qū)建筑的防雷設(shè)施是否滿足要求，應(yīng)對不滿足

要求的防雷設(shè)施進(jìn)行維修。

14

5小區(qū)建筑

5.0.1屋面防水

1建筑物屋面存在滲漏水或防水材料超過使用年限的，應(yīng)對屋面

防水層、隔熱保溫層進(jìn)行修繕。修繕后屋面其他部分（屋脊、泛水、

天溝、水落管）宜增加屋面女兒墻分隔縫，并同步清理屋頂堆積雜物。

2樓梯間出屋面炮樓天棚內(nèi)墻存在滲漏水的，可在室內(nèi)吊頂進(jìn)行

引流，墻面開洞排管接室外雨水管。

5.0.2屋頂整治

1宜對太陽能等設(shè)備進(jìn)行統(tǒng)一整齊布置，太陽能熱水管道應(yīng)做好

防凍、防熱、防爆等措施，相關(guān)管線按單元集中合理布置。

2結(jié)合城市或居住區(qū)整體景觀與建筑風(fēng)貌改造要求，可對原屋面

形式進(jìn)行改造。屋頂風(fēng)格、材料、色彩等應(yīng)與整體風(fēng)貌相協(xié)調(diào)。

5.0.3樓道修繕

1應(yīng)整修或更換破損的公共樓梯踏步和扶手。扶手材料宜選用導(dǎo)

熱系數(shù)小的木質(zhì)或塑料等材料。增加適老化設(shè)施如無障礙通道、扶手、

樓層標(biāo)識等便于老、弱、病、殘人員使用。

2應(yīng)更換缺扇、開啟不靈活、沒有維修價(jià)值的采光窗。樓道內(nèi)墻

與頂棚應(yīng)平整潔凈，側(cè)墻宜做耐污墻裙。

5.0.4單元門修繕

對臟污、破損、存在安全隱患的樓棟門進(jìn)行修繕或更換，對樓棟

門內(nèi)外的雜物和廢品進(jìn)行清理。樓棟門宜與小區(qū)風(fēng)格協(xié)調(diào)，外觀應(yīng)簡

潔大方，安裝牢固安全，開啟方便順暢。

15

5.0.5外墻修繕美化

1應(yīng)對建筑立面進(jìn)行整治修繕，按基層、面層、涂層由里及表進(jìn)

行修繕，墻面修繕應(yīng)先進(jìn)行原層全鏟除處理，也可結(jié)合外墻輕質(zhì)保溫

一體板整體修繕。對存在漏水、滲水現(xiàn)象的外墻同步進(jìn)行防水處理，

同時(shí)做好外墻隔熱保溫措施。外墻面修繕應(yīng)與街區(qū)整體形象特征保持

一致，涉及歷史建筑、傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑，應(yīng)符合相關(guān)地區(qū)保護(hù)規(guī)劃的規(guī)

定。

2鼓勵(lì)小區(qū)進(jìn)行建筑立面垂直綠化改造提升。

5.0.6外墻構(gòu)件

外墻構(gòu)件有松動(dòng)、銹蝕、缺損的，應(yīng)進(jìn)行修繕或更換。對外墻構(gòu)

件可進(jìn)行整體布置、統(tǒng)一更換樣式。可拆除臨街面的防盜網(wǎng)、雨棚等

構(gòu)件，保持立面景觀風(fēng)貌協(xié)調(diào)，恢復(fù)墻面原狀。防盜網(wǎng)應(yīng)作活動(dòng)式欄

網(wǎng)或至少應(yīng)有一個(gè)安全疏散活動(dòng)口，鼓勵(lì)安裝防盜紗窗。

5.0.7外墻懸掛物

外墻立面空調(diào)機(jī)位宜統(tǒng)一位置與樣式，設(shè)計(jì)遮擋裝飾，不能影響

建筑結(jié)構(gòu)安全?？照{(diào)外機(jī)位應(yīng)滿足外機(jī)良好換熱的要求?？照{(diào)排水管

及冷媒管（內(nèi)外機(jī)的聯(lián)系管）宜結(jié)合建筑陰角位設(shè)置，上下層空調(diào)機(jī)

可共同使用排水管。空調(diào)冷凝水管宜改為有組織排水。空調(diào)排水管及

冷凝水立管應(yīng)結(jié)合外墻材料和顏色協(xié)調(diào)統(tǒng)一處理。

5.0.8增設(shè)廚衛(wèi)

1老舊小區(qū)增設(shè)獨(dú)立廚衛(wèi)需對原結(jié)構(gòu)墻體作局部開洞處理時(shí)，應(yīng)

由原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計(jì)單位對原結(jié)構(gòu)相關(guān)部位進(jìn)

16

行承載力驗(yàn)算，采取加固措施確保結(jié)構(gòu)安全。當(dāng)新增結(jié)構(gòu)與原結(jié)構(gòu)相

連時(shí)，應(yīng)進(jìn)行整體結(jié)構(gòu)安全鑒定。

2老舊小區(qū)增設(shè)獨(dú)立廚衛(wèi)，不應(yīng)影響小區(qū)消防道路，不應(yīng)影響

小區(qū)建筑結(jié)構(gòu)安全和消防安全，不應(yīng)對小區(qū)建筑內(nèi)外排水、燃?xì)?、?qiáng)

弱電管線產(chǎn)生影響，宜與小區(qū)及周邊景觀環(huán)境相協(xié)調(diào)。

5.0.9煙道排煙

應(yīng)對老舊小區(qū)油煙進(jìn)行收集和集中排放。鼓勵(lì)加裝公共煙道、油

煙集中凈化器，定期清洗排煙設(shè)施。

5.0.10加裝電梯

鼓勵(lì)老舊小區(qū)加裝電梯，實(shí)行“一部電梯一個(gè)方案”。

5.0.11建筑節(jié)能改造

1老舊小區(qū)宜在不影響建筑結(jié)構(gòu)安全的情況下，充分考慮當(dāng)?shù)氐?/p>

地理氣候條件、經(jīng)濟(jì)技術(shù)水平，進(jìn)行節(jié)能改造。鼓勵(lì)采用新材料和新

技術(shù)，鼓勵(lì)結(jié)合節(jié)水、節(jié)電進(jìn)行綜合改造。

2外墻、外窗（門）、屋頂改造宜統(tǒng)籌進(jìn)行節(jié)能型改造，并對原

有基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)進(jìn)行修復(fù)保養(yǎng)。

3在通過小區(qū)現(xiàn)有房屋主體結(jié)構(gòu)安全評估且滿足相關(guān)部門關(guān)于

立面、日照要求的前提下，老舊小區(qū)可開展屋頂“平改坡”改造。

5.0.12太陽能利用

老舊小區(qū)可采用光伏板、太陽能集熱板、被動(dòng)式采暖等技術(shù)手段，

充分利用太陽能創(chuàng)造新能源。

17

6小區(qū)環(huán)境

6.1違建整治

應(yīng)依法整治老舊小區(qū)影響整體風(fēng)貌、結(jié)構(gòu)及消防安全的室外、樓

頂違章搭設(shè)，清除室外堆放的雜物廢品，清理室外的廣告產(chǎn)品等設(shè)施。

對老舊小區(qū)底層餐飲商鋪違建和私搭的油煙管道進(jìn)行改造或拆除。

6.2小區(qū)附屬設(shè)施

6.2.1圍墻修繕

對存在安全隱患和老化破損的圍墻進(jìn)行修繕，保證居民和行人安

全。對小區(qū)鐵藝圍墻進(jìn)行除銹并重新噴涂，嚴(yán)重老化和破損的，應(yīng)進(jìn)

行更換；原有圍墻為磚砌圍墻的，可結(jié)合立體綠化進(jìn)行改造，宜設(shè)置

為通透式圍墻，圍墻修繕可采用立體綠化嵌入的方式。

6.2.2出入口改造

對存在安全隱患及老化破損的小區(qū)大門進(jìn)行修繕或更換；增設(shè)小

區(qū)入口標(biāo)識系統(tǒng)設(shè)施，展示小區(qū)平面布局；有條件的可結(jié)合門衛(wèi)室增

設(shè)無接觸式配送物品暫存點(diǎn)。

6.2.3公共晾曬區(qū)

應(yīng)避開小區(qū)主要出入口、樓棟出入口、消防疏散通道及其他人流

密集區(qū)域設(shè)置公共晾曬區(qū)。可結(jié)合空曠草坪、屋頂天臺設(shè)置，避免占

用公共活動(dòng)空間。

6.3綠化空間及設(shè)施

6.3.1環(huán)境要素保護(hù)和綠化修繕

保護(hù)小區(qū)內(nèi)文保單位、歷史建筑、歷史環(huán)境要素和古樹名木，保

18

留和利用小區(qū)原有樹木，整治公共綠地，恢復(fù)綠化功能?？山ㄔO(shè)花園

式、果園式小區(qū)，鼓勵(lì)垂直綠化和陽臺綠化。需借助附屬構(gòu)件的立體

綠化，應(yīng)確保構(gòu)件安全、牢固。

6.3.2公共活動(dòng)場地

1維修和完善老舊小區(qū)內(nèi)廣場、綠地和居民健身活動(dòng)場地，并配

置座椅、亭子等公共設(shè)施?；顒?dòng)場地應(yīng)滿足地勢平坦、環(huán)境良好、排

水通暢的要求，保證居民活動(dòng)的安全?？蓪ㄖ缑鎳铣傻墓部?/p>

間進(jìn)行“一體化”改造，營造小區(qū)特色植物景觀，增設(shè)體現(xiàn)小區(qū)歷史

文化特色的亭廊、景觀墻、雕塑等構(gòu)筑物，增強(qiáng)小區(qū)生態(tài)和文化特色。

2可結(jié)合圍墻轉(zhuǎn)角、斷頭路口和被居民侵占的公共綠地等空間，

開辟公共活動(dòng)場地，布置公共活動(dòng)設(shè)施。鼓勵(lì)打破圍墻及社區(qū)、用地

歸屬的界線，整合閑置邊角地帶，統(tǒng)一布置公共活動(dòng)空間及交通流線。

6.3.3微、小綠地改造

鼓勵(lì)實(shí)行“針灸式”微改造。充分利用邊角地帶，廣種花草，新

增雕塑小品，落實(shí)“見縫插綠”；增設(shè)游樂、休憩設(shè)施。同時(shí)協(xié)調(diào)好

綠地與停車、交通等功能關(guān)系。

6.3.4綠化設(shè)施

對小區(qū)內(nèi)樹池、花壇、擋土墻等綠化設(shè)施進(jìn)行提升和完善。對現(xiàn)

有樹池進(jìn)行生態(tài)化改造，可覆蓋網(wǎng)格式透氣護(hù)柵或增設(shè)休閑座椅。對

小區(qū)內(nèi)有安全隱患的擋土墻進(jìn)行修整，并采取措施消除安全隱患。

19

7服務(wù)設(shè)施

7.1無障礙設(shè)施

小區(qū)單元出入口、游步道、休憩設(shè)施、兒童游樂場、休閑廣場、

健身運(yùn)動(dòng)場、公共廁所等公共空間宜設(shè)置無障礙設(shè)施。小區(qū)中宜設(shè)置

完善的無障礙標(biāo)識。對小區(qū)公共空間突出物，應(yīng)進(jìn)行拆除或者軟性防

碰撞處理。

7.2公共服務(wù)設(shè)施

7.2.1衛(wèi)生服務(wù)設(shè)施

小區(qū)物業(yè)中心應(yīng)將消防急救包、消毒殺菌裝備、疫情防護(hù)裝備納

入年度采購計(jì)劃。在小區(qū)增設(shè)衛(wèi)生服務(wù)設(shè)施，可采用移動(dòng)式與固定式

相結(jié)合的形式，藥品存放需符合相關(guān)規(guī)范要求。

7.2.2適老設(shè)施

老年人服務(wù)設(shè)施中可配置護(hù)理型床位，推廣適老化智能終端應(yīng)用

等技術(shù)。宜在社區(qū)、街區(qū)統(tǒng)籌設(shè)置居家養(yǎng)老服務(wù)中心、社區(qū)食堂、老

年活動(dòng)室、日間照料中心、醫(yī)療救護(hù)設(shè)施等適老性公共配套設(shè)施。小

區(qū)內(nèi)集中室外活動(dòng)場地宜設(shè)置滿足老年人使用的無障礙衛(wèi)生間。

7.2.3托幼服務(wù)設(shè)施

在社區(qū)內(nèi)宜設(shè)置托兒所，可聯(lián)合社區(qū)服務(wù)站等配套設(shè)施進(jìn)行建

設(shè)。

7.2.4助餐服務(wù)設(shè)施

可結(jié)合社區(qū)食堂建設(shè)老年配餐服務(wù)中心，為老年人提供配送服

務(wù)，可聯(lián)合社區(qū)服務(wù)站和文化活動(dòng)站設(shè)置。

20

7.2.5郵件快遞設(shè)施

小區(qū)長期閑置、廢棄的信報(bào)箱，可進(jìn)行拆除或更新。結(jié)合入口門

衛(wèi)室和物管在圍墻邊、綠化邊角等地方設(shè)置快遞貨架，或者結(jié)合共享

型智能信報(bào)箱設(shè)置智慧快遞系統(tǒng)設(shè)施?？陕?lián)合周邊小區(qū)引入快遞驛站

等商業(yè)設(shè)施。

7.2.6公共廁所

應(yīng)對小區(qū)內(nèi)年代久遠(yuǎn)、衛(wèi)生狀況極差的公共廁所進(jìn)行更新。如需

新建，應(yīng)滿足環(huán)境及景觀的要求。

7.2.7商業(yè)配套設(shè)施

可充分利用既有建筑內(nèi)的閑置空間，引入家政服務(wù)業(yè)及公共充電

站設(shè)施等新型商業(yè)業(yè)態(tài)，完善小區(qū)的商業(yè)服務(wù)設(shè)施。

7.2.8信息指示標(biāo)識

指示標(biāo)識可分為導(dǎo)向類、服務(wù)類和提醒類。信息標(biāo)志的位置應(yīng)醒

目，且不得對行人交通及景觀環(huán)境造成妨害。其大小、風(fēng)格及色彩應(yīng)

與小區(qū)建筑相協(xié)調(diào)。

7.2.9文化休閑設(shè)施

小區(qū)內(nèi)文化休閑設(shè)施包括：兒童活動(dòng)中心、圖書室、閱覽室和體

育活動(dòng)室等，可在社區(qū)或街區(qū)統(tǒng)籌配套建設(shè)。可將小區(qū)公共墻面改造

為宣傳欄和主題文化墻，并與小區(qū)標(biāo)識系統(tǒng)設(shè)施風(fēng)格協(xié)調(diào)。在符合相

關(guān)法律法規(guī)要求的基礎(chǔ)上，可以設(shè)置融媒體宣傳欄，且不得造成安全

隱患，不得干擾居民日常生活，產(chǎn)生收益應(yīng)用于小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的維護(hù)。

7.2.10物業(yè)服務(wù)設(shè)施

21

社區(qū)居委會應(yīng)協(xié)助小區(qū)成立業(yè)委會、引入物業(yè)公司等，物業(yè)服務(wù)

用房宜選取地面以上的獨(dú)立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒

有配置電梯的小區(qū)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不宜高于四層。

7.3智慧物業(yè)管理系統(tǒng)

7.3.1火災(zāi)警報(bào)系統(tǒng)

暫無火災(zāi)警報(bào)系統(tǒng)的老舊小區(qū)應(yīng)配備火災(zāi)警報(bào)系統(tǒng)的有關(guān)設(shè)施。

7.3.2物業(yè)管理系統(tǒng)

1宜配置安保系統(tǒng)，包含門禁系統(tǒng)、智能車閘管理系統(tǒng)、保安崗

亭等子系統(tǒng)，并對后端服務(wù)器進(jìn)行實(shí)時(shí)更新。針對疫情等特殊時(shí)期，

在出入口設(shè)置隔離設(shè)施和智能化設(shè)備，實(shí)行封閉式管理，采用進(jìn)出人

員登記制度，建設(shè)智慧平安小區(qū)。

2鼓勵(lì)建設(shè)智慧物業(yè)管理平臺，將小區(qū)信息管理、安防管理、物

業(yè)繳費(fèi)管理、物業(yè)報(bào)修、訪客管理等功能整合到管理平臺中。

22

8改造實(shí)施與管理機(jī)制

8.1老舊小區(qū)改造的實(shí)施

8.1.1城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造應(yīng)按照所在地縣級以上人民政府公布的實(shí)

施方案相關(guān)要求，依據(jù)地方主管部門制定的工作流程，有序組織項(xiàng)目

實(shí)施。

8.1.2城鎮(zhèn)老舊小區(qū)專項(xiàng)改造規(guī)劃應(yīng)由具有相應(yīng)規(guī)劃資質(zhì)的單位承

擔(dān)。專項(xiàng)改造規(guī)劃的編制應(yīng)明確改造原則、總體目標(biāo)、改造模式、改

造策略，制定城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目庫，為申報(bào)年度計(jì)劃和中央預(yù)算

內(nèi)投資項(xiàng)目提供科學(xué)支撐。

8.1.3老舊小區(qū)改造的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及工程建設(shè)有關(guān)的

重要設(shè)備、材料等采購，按規(guī)定需要招標(biāo)的，應(yīng)依法進(jìn)行招標(biāo)；鼓勵(lì)

采用工程總承包模式實(shí)施老舊小區(qū)改造。

8.1.4老舊小區(qū)改造的建設(shè)單位對工程質(zhì)量安全負(fù)首要責(zé)任，勘察、

設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位依法負(fù)主體責(zé)任。實(shí)行工程總承包的，由總

承包單位對施工現(xiàn)場的安全生產(chǎn)負(fù)總責(zé)，并對全部建設(shè)工程質(zhì)量負(fù)

責(zé)。

8.1.5老舊小區(qū)改造方案應(yīng)委托具有相應(yīng)設(shè)計(jì)資質(zhì)的單位承擔(dān)。設(shè)計(jì)

單位應(yīng)結(jié)合居民意愿、小區(qū)現(xiàn)狀和資金，與小區(qū)居民共同擬定“一區(qū)

一策”的改造方案，編制完整的改造方案或施工圖設(shè)計(jì)文件，編制內(nèi)

容和深度應(yīng)滿足相關(guān)要求。

8.1.6施工單位應(yīng)具有相應(yīng)的施工資質(zhì)。施工單位應(yīng)編制施工組織計(jì)

劃，科學(xué)合理組織施工流程，減少對居民生活的干擾。

23

8.1.7改造項(xiàng)目竣工驗(yàn)收應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定。

8.2改造后的長效管理機(jī)制

8.2.1具備條件的老舊小區(qū)宜引入專業(yè)化物業(yè)管理，條件尚不成熟的

地區(qū)可先行采用單位代管、業(yè)主自治管理或社區(qū)居委會代行管理逐步

過渡的方式，提升物業(yè)管理服務(wù)水平。

8.2.2加強(qiáng)政府引導(dǎo)，動(dòng)員群眾參與，推動(dòng)建立居民自治組織。明確

街道辦事處、社區(qū)居委會、小區(qū)（院落）居民自治組織、物業(yè)企業(yè)等

各方主體責(zé)任，建立一次改造、長期保持的小區(qū)長效管理機(jī)制，切實(shí)

維護(hù)好小區(qū)改造的成果。

8.2.3鼓勵(lì)建立老舊小區(qū)改造專項(xiàng)維修基金，用于小區(qū)改造后日常維

護(hù)更新。

24

附錄A分類實(shí)施清單

A.0.1為適應(yīng)居民不同層次生活需求，采用三種改造類型：

1基礎(chǔ)類改造：為滿足居民安全需要和基本生活需求的內(nèi)容，主

要是市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升以及小區(qū)內(nèi)建筑物屋面、外墻、樓梯

等公共部位維修等。對基礎(chǔ)類改造內(nèi)容，堅(jiān)持基于群眾意愿、應(yīng)改盡

改。

2完善類改造：為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內(nèi)

容，主要是環(huán)境及配套設(shè)施改造建設(shè)、小區(qū)內(nèi)建筑節(jié)能改造、有條件

的樓棟加裝電梯等。對完善類改造內(nèi)容，要尊重群眾意愿、能改則改。

3提升類改造：為豐富社區(qū)服務(wù)供給、提升居民生活品質(zhì)、立足

小區(qū)及周邊實(shí)際條件積極推進(jìn)的內(nèi)容，主要是公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)

及其智慧化改造，包括改造或建設(shè)小區(qū)及周邊的社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施、

衛(wèi)生服務(wù)站等公共衛(wèi)生設(shè)施、幼兒園等教育設(shè)施、周界防護(hù)等智能感

知設(shè)施，以及養(yǎng)老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵

政快遞末端綜合服務(wù)站等社區(qū)專項(xiàng)服務(wù)設(shè)施。對于提升類改造內(nèi)容，

要立足小區(qū)及周邊實(shí)際積極推進(jìn)。

A.0.2四川省老舊小區(qū)改造應(yīng)參照表A.0.2進(jìn)行實(shí)施。

25

表A.0.2老舊小區(qū)改造分類實(shí)施表

實(shí)施類型分項(xiàng)實(shí)施內(nèi)容

1.供水（4.1.1）、排水（4.1.2）、電力（4.1.3）、通信

（4.1.4）、照明（4.1.5）、環(huán)衛(wèi)（4.1.6）、供氣（4.1.7）、

基礎(chǔ)設(shè)施

管綜（4.1.8）、道路（4.1.9）

2.消防（4.2.1）、安防（4.2.2）、防雷（4.2.3）

小區(qū)建筑屋面防水（5.0.1）、樓道修繕（5.0.3）、外墻修繕美化（5.0.5）

基礎(chǔ)類

1.違建整治（6.1）、煙道排煙（5.0.9）

2.單元門修繕（5.0.4）

小區(qū)環(huán)境

3.環(huán)境要素保護(hù)和綠化修繕（6.3.1）、公共活動(dòng)場地

（6.3.2）

服務(wù)設(shè)施火災(zāi)警報(bào)系統(tǒng)（7.3.1）

基礎(chǔ)設(shè)施停車（4.1.10）

1.屋頂整治（5.0.2）

2.外墻構(gòu)件（5.0.6）、外墻懸掛物（5.0.7）

小區(qū)建筑

、增設(shè)廚衛(wèi)（5.0.8）、加裝電梯（5.0.10）

完善類3.建筑節(jié)能改造（5.0.11）、太陽能利用（5.0.12）、

1.圍墻修繕（6.2.1）、出入口改造（6.2.2）、公共晾曬

小區(qū)環(huán)境區(qū)（6.2.3）

2.微、小綠地改造（6.3.3）、綠化設(shè)施（6.3.4）

服務(wù)設(shè)施無障礙設(shè)施（7.1）

1.衛(wèi)生服務(wù)設(shè)施（7.2.1）、適老設(shè)施（7.2.2）、托幼服

務(wù)設(shè)施（7.2.3）、助餐服務(wù)設(shè)施（7.2.4）、郵件快遞設(shè)施（7.2.5）、

提升類服務(wù)設(shè)施公共廁所（7.2.6）、商業(yè)配套設(shè)施（7.2.7）、信息指示標(biāo)識

（7.2.8）、文化休閑設(shè)施（7.2.9）、物業(yè)服務(wù)設(shè)施（7.2.10）

2.物業(yè)管理系統(tǒng)（7.3.2）

26

本導(dǎo)則用詞說明

1為便于在執(zhí)行本導(dǎo)則條文時(shí)區(qū)別對待，對要求嚴(yán)格程度不同的用詞

說明如下：

1）表示很嚴(yán)格，非這樣做不可的：

正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴(yán)禁”。

2）表示嚴(yán)格，在正常情況下均應(yīng)這樣做的：

正面詞采用“應(yīng)”，反面詞采用“不應(yīng)”或“不得”。

3）表示允許稍有選擇，在條件許可時(shí)首先應(yīng)這樣做的：

正面詞采用“宜”，反面詞采用“不宜”。