建筑工程管理卓越工程手冊定稿

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（建筑工程管理）卓越工程

手冊定稿

20XX年XX月

多年的企業(yè)咨詢顧問經(jīng)驗，經(jīng)過實戰(zhàn)驗證可以落地執(zhí)行的卓越管理方案，值得您下我擁有

卓越連鎖賓館

工程手冊

運營部

2006年12月

目錄

壹、崗位描述...........（）頁

二、基礎(chǔ)服務(wù)流程.......（）頁

三、業(yè)務(wù)流程標準.......（）頁

四、管理制度...........（）頁

五、應(yīng)急預(yù)案...........（）頁

六、應(yīng)用表格...........（）頁

壹、崗位描述—工程維修工

直屬上級：值班經(jīng)理

崗位職責：

負責賓館日常維修，負責設(shè)備保養(yǎng)和維護，定期檢查客房、餐廳和公

共區(qū)域設(shè)施，保持賓館設(shè)備完好；負責為賓客提供上網(wǎng)和長途電話技術(shù)咨

詢和協(xié)助；負責保證賓館設(shè)備安全；負責賓館消防設(shè)施的維護和檢修；負

責管理賓館設(shè)備供應(yīng)商資料，協(xié)調(diào)和設(shè)備供應(yīng)商的關(guān)系；負責按時抄水電

煤表，編制能源報告；上級交辦的其他工作；

工作內(nèi)容

1.3.1每日工作：

1）按總經(jīng)理批準的計劃，完成每日2~3間保養(yǎng)客房；（填客房檢修記

錄）

2）完成每日報修項目；（每項維修項目需填報修單，旦由客房主管或

值班經(jīng)理簽字驗收，寫清維修用料情況）

3）每日抄表，完成能源報告，入指定文件夾存檔；

4）完成當日計劃保養(yǎng)，且在計劃保養(yǎng)本中做記錄；

5）巡視重要設(shè)備區(qū)域，且填寫設(shè)備區(qū)巡視檢查記錄；（見2.7電梯機房

運行檢查程序，2.8鍋爐運行檢查程序，2.9給排水運行檢查程

序，2.10配電運行檢查程序,2.11電話交換機運行檢查程序）

6）完成每日計劃衛(wèi)生，且填寫設(shè)備區(qū)巡視檢查記錄，在進入原因中寫

明“計劃衛(wèi)生”；（電梯機房、配電間、水泵房、工具零件倉庫）

7）按時巡視檢查廚房煤氣管道、灶臺，且在廚房檢查記錄表中簽字；

（各賓館書面上墻公布餐廳收市時間進行檢查）

8）全店公共區(qū)域和后場巡視壹次；

9）隨時迅速處理緊急維修和賓客的維修項目；

10）將當日報修單整理裝訂成冊，將未完成報修項目的報修單復(fù)印至總

經(jīng)理或助理，說明原因；

11）下班前向值班經(jīng)理交當日交班報告，歸仍工具間設(shè)備間鑰匙；（工具

間鑰匙、對講機、未完成保養(yǎng)、未完成維修、當日特殊事件）

12）隨時應(yīng)上級要求完成其他工作任務(wù)；

1.3.2每月工作

1）完成每月計劃保養(yǎng)項目；

2）參加值班經(jīng)理和安保參加的每月安全檢查

3）每月5日完成能源報告交總經(jīng)理

4）參加崗位培訓(xùn)；

5）每月全面檢查公共區(qū)域設(shè)施壹次，填寫賓館公共區(qū)域維護保養(yǎng)檢查

表，抄總經(jīng)理，且落實有關(guān)維修工作；

1.3.4每季工作

1）完成季度計劃保養(yǎng)項目；

2）汛期完成防汛防臺檢查；

3）冬季防火防凍檢查；

4）完成消防設(shè)備測試；

5）參加賓館組織的消防演習;

二、標準程序

2.1設(shè)備檢修操作流程

?工程部負責人根據(jù)設(shè)備檢修記錄制定檢修計劃。

?檢修計劃報總經(jīng)理審批。

通知施布影響部門

如檢修設(shè)備影響其他部門正常工作，需在檢修前通知

有關(guān)部門，協(xié)調(diào)解決。

?按照檢修計劃，調(diào)整工作安排。

?備品備件及設(shè)備技術(shù)資料準備齊全。

■根據(jù)專業(yè)安排施工。

?大型設(shè)備檢修或設(shè)備大修，主管人員需在現(xiàn)場督導(dǎo)。

?進行技術(shù)指導(dǎo)。糾正維修人員的技術(shù)錯誤。

?控制勞動成本，避免浪費。

?檢修前認真閱讀設(shè)備技術(shù)資料。按設(shè)備操作規(guī)范施工。

-嚴格按照各工種技術(shù)操作規(guī)范施工。

-施工現(xiàn)場設(shè)立醒目的警示標志，以免發(fā)生意外。

一注意消防安全。

記錄檢修時間、零件更換情況。

2,2日常維修保養(yǎng)操作流程

2.3報修操作流程

正常情況下使用報修單報修。

緊急情況下可使用電話報修，事后補填報修

單。

報修部門應(yīng)說明維修項目和準確地點。

-接到報修后，工程人員根據(jù)報修項目的先重

緩急和相應(yīng)工種完成任務(wù)。

―如報修項目影響范圍較大，須及時通知前臺

及相關(guān)部門，向客人做好解釋，并做好準備

工作；待維修任務(wù)完成后，將維修結(jié)果告知

前臺及相關(guān)部門。

完成

-值班經(jīng)理根據(jù)維修項目工種分派任務(wù)，重要

項目需親自到達現(xiàn)場。

?隨時了解維修員工作完成情況和所處位置。

-緊急報修，要求在接到報修后15分鐘內(nèi)到

達維修現(xiàn)場。

-維修人員接到維修任務(wù)后，帶維修單及時趕

到維修地點排除故障。

?維修人員進入客房維修，樓層服務(wù)員須在現(xiàn)

場，維修人員不得挪動客人的或與維修無關(guān)的

任何物品；若遇客人在房間，須致問候語，并

對因維修而引起客人的不便表示致歉。

?在其他營業(yè)場所進行維修時，需報修部門人

員在場配合，不得隨意動用現(xiàn)場與維修無關(guān)

的物品，保持維修現(xiàn)場整潔，維修結(jié)束后清

理現(xiàn)場，做到無施工痕跡。

2.4設(shè)備故障處理操作流程

2.5設(shè)備巡檢操作流程

設(shè)備清潔

-嚴d按照流程凌作。

匐+*.利益放在首要位置。

設(shè)備檢查

-對邛施設(shè)備的延修不要麻痹大意,每天都要認真檢修。

-日.維修保養(yǎng)丁作要先有切實可行的計劃。

巡檢記錄修要及時處理。

理過程中要保持冷靜，堅決執(zhí)行負責人的指令。

2.6客房每日檢修程序

2.7電梯日常巡檢程序

機房巡檢

轎廂巡檢

候梯廳巡檢

工作程序▼工作步驟

、rtfXA.1』

(2)檢查電梯控制系統(tǒng)工作是否正常；

1.機房巡檢

(3)檢查曳引機工作情況；

(4)檢查曳引繩和繩頭組合。

2.轎箱巡檢(1)檢查控制盤有無損壞,如有損壞及時更換；

(2)檢查轎箱內(nèi)燈光、溫度。

3.候梯廳巡檢檢查控制盤是否有效。

4.巡檢記錄填寫巡檢記錄、整理存檔。

2.8鍋爐運行檢查程序

工作程序工作步驟

⑴檢查水位表有無損壞；

1.水位表

⑵檢查爐內(nèi)水位是否正常。

(1)檢查壓力表有無損壞；

2.壓力表

⑵檢查壓力表讀數(shù)是否正常。

⑴燃油鍋爐

①檢查油泵工作狀態(tài)；

②檢查日用油箱溫度、油位；

3.燃料供應(yīng)

③保持濾清器暢通。

⑵燃氣鍋爐

檢查供氣壓力和供氣閥門。

⑴檢查燃燒器有無堵塞、損壞；

4.燃燒器

⑵根據(jù)負荷調(diào)節(jié)燃燒工況，保證最佳燃燒狀態(tài)。

(1)閥門開關(guān)位置是否正常：

5.閥門、管路(2)閥門是否動作有效；

(3)閥門、管路有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。

6.填寫檢查記錄填寫運行檢查記錄，整理存檔。

2.9給排水運行檢查程序

檢查水鏟工作狀態(tài)

工作程序工作步驟

⑴檢查壓力表是否損壞；

1.檢查供水壓力

(2)檢查壓力表讀數(shù)是否正常。

⑴軸承溫度是否正常；

2.檢查水泵工作狀⑵機體有無振動及異常響聲；

態(tài)(3)聯(lián)軸節(jié)填料松緊情況，排除不正常的漏水現(xiàn)象；

潤滑油是否足夠，油封是否完好。

(1)閥門表面有無銹蝕；

3.檢查主要閥門情(2)閥門開關(guān)位置是否正常；

況(3)電磁閥工作狀態(tài)是否正常；

M)閥門連接、閥體有無漏水現(xiàn)象。

n)定期打開排污閥，排除底部沉淀物；

4.檢查水箱衛(wèi)生狀

屹)檢查有無漂浮物、寄生物；

況

13)如發(fā)現(xiàn)問題，及時通知有關(guān)部門且采取解決措施。

5.填寫巡檢記錄填寫巡檢記錄，整理存檔。

2.10配電巡檢程序

保持配電設(shè)備清潔

檢查變壓器

工作程序----------------------1工作步驟__________________________

(1)保呆檢查用電柜濟、工作場地干凈；

1.設(shè)備清潔

(2)防止:因異物造板接觸不良號短路;

⑴變?nèi)嚯娙蓦娏髌胶忭懤鋮s效果；

2.檢查變壓⑵也

:圈、引線(動力聯(lián)弊和溫度監(jiān)視器進行外觀檢測;

器

(3)測有

填寫巡檢記錄----------------------------------

⑴檢Mt所看儀會工作狀態(tài)；

3.檢查配電(2)檢褶t動力聯(lián)線，避免因接觸不良產(chǎn)生過熱；

柜(3)檢查t安全保護裝置，使其工作可靠；

⑷測量;接地電阻。

4.三相平衡測量三相電容電流，保證三相負載平衡，必要時調(diào)整負載。

5.巡檢記錄詳細記錄巡檢情況，整理歸檔。

2.11程控交換機檢修程序

工作程序工作步驟

⑴外觀檢查，有無積塵和異物；

(2)檢查主機運行有無過熱、異常噪音的現(xiàn)象；

1.主機檢修

(3)檢查中繼線信號是否正常；

(41打印運行報告，查見設(shè)備運行狀態(tài)。

(1)檢查操作系統(tǒng)功能是否正常；

2.操作系統(tǒng)檢測(2)檢查運行功能設(shè)置是否正常；

(3)根據(jù)需要，更新數(shù)據(jù)庫；

(1)備用電源斷電自動切換功能是否正常；

(2)蓄電池狀態(tài)是否正常，有無漏電；

3.備用電源檢測

⑶輸入電壓、輸出功率是否正常；

⑷蓄電池通風設(shè)備是否良好，

4.檢修記錄詳細記錄檢修情況，整理存檔。

三、管理制度

3.1工程部員工守則

（1）必須認真執(zhí)行上壹級領(lǐng)導(dǎo)發(fā)布的工作指令,如無正當理由不得拒絕。

（2）參加當天維修保養(yǎng)工作必須進行記錄，處理緊急情況必須設(shè)法盡快

向上壹級領(lǐng)導(dǎo)匯報，以便及時處理。

（3）對自己不熟悉的設(shè)備，未經(jīng)許可不準亂拆亂卸。

（4）當班時間內(nèi)未完成的任務(wù)應(yīng)向上壹級領(lǐng)導(dǎo)匯報。

（5）當班時間內(nèi)堂般不得會客，未經(jīng)上級批準，不得帶他人進入賓館參

觀。

（6）維修工作完成后必須做到“工盡、料清、場地凈”。

3.2工程管理制度

（1）保證賓館設(shè)施設(shè)備安全、正常地運行是工程部的首要任務(wù)，工程部

對賓館設(shè)施設(shè)備的安全運行負有責任，工程部有權(quán)力制止壹切可能

危及設(shè)施設(shè)備安全運轉(zhuǎn)的違規(guī)行為。

（2）T程部對各部門的設(shè)施設(shè)備的TF確使用負有安全操作培訓(xùn)的義務(wù).

指導(dǎo)各部門正確使用器械設(shè)備，保證設(shè)備安全運行。

（3）工程部制定各機房和賓館重要區(qū)域的煙火、危險品管制和其他安全

制度，保證安全保護裝置、設(shè)備齊全，運轉(zhuǎn)正常。

（4）根據(jù)各崗位具體情況，制定崗位操作規(guī)程和崗位責任制，由上至下,

分級落實責任，嚴格執(zhí)行。

（5）對各項設(shè)備，根據(jù)不同的技術(shù)性能要求，制定保養(yǎng)、檢修和維護計

戈IJ,按計劃操作，避免緊急搶修。

（6）對有缺陷又需使用的設(shè)備，根據(jù)具體情況，制定相應(yīng)的使用規(guī)程和

防護方案，在保證安全的基礎(chǔ)上方可運行。

（7）發(fā)現(xiàn)隱患，及時整改、報告。

（8）制定設(shè)施設(shè)備安全事故處理預(yù)案，以保證發(fā)生事故時能夠做到妥善

處理，協(xié)調(diào)有序，減少損失。

3.3設(shè)施設(shè)備管理準則

―71）—設(shè)備建立臺賬范圍。

（2）設(shè)備分類及編號應(yīng)按照各部門設(shè)備功能分為以下種類。

生活服務(wù)設(shè)備

信息設(shè)備

文娛保健設(shè)備

環(huán)境美化設(shè)備

保安設(shè)備

交通運載設(shè)備

其他設(shè)備

（3）設(shè)備臺賬內(nèi)容：

使用單位：填寫單位名稱及賓館編號

管理類別：按第三條的規(guī)定填寫

設(shè)備名稱：按設(shè)備銘牌填寫

設(shè)備編號：按第二條的規(guī)定填寫

相關(guān)設(shè)備編號：填寫和本設(shè)備相關(guān)設(shè)備的編號

固定資產(chǎn)編號：按固定資產(chǎn)賬上填寫

規(guī)格型號：按設(shè)備銘牌填寫

總電功率：填寫本設(shè)備需要的總電功率

制造單位：按設(shè)備銘牌填寫

出廠編號：按設(shè)備銘牌填寫

出廠日期：按設(shè)備銘牌填寫

啟用日期：填寫實際投入使用的日期

安裝地點：填寫設(shè)備安裝的具體地點

設(shè)備原值：按固定資產(chǎn)賬填寫

預(yù)計殘值：按固定資產(chǎn)賬填寫

對提折舊：填寫累提的折舊額

使用年限：填寫預(yù)計使用的年限

設(shè)備現(xiàn)狀：填寫“在用”或“封存”、“閑置”、“報廢”等

備注：填寫其他需要說明的內(nèi)容

3.4維修物料管理制度

（7）~賓館設(shè)備的備品備件及日常維修所用的物料的管理由財務(wù)進行管理,采購、

驗收入庫、領(lǐng)用、建立以舊換新的管理制度。

（2）工程備貨根據(jù)各類物品的使用量等因素，確定各物品的最低庫存量、最高庫

存量及保險庫存量，工程人員填寫申購計劃，報送總經(jīng)理審批，審批后，由

采購人員進行購買（專業(yè)性強的物品可由工程部自行采購，由財務(wù)走賬）。

（3）工程物品入庫，出納、值班經(jīng)理負責驗收，發(fā)現(xiàn)問題暫停入庫，報告賓館總

經(jīng)理進行史理。

（4）工程人員領(lǐng)用物品，領(lǐng)用者需值班經(jīng)理簽批《領(lǐng)料單》：其他部門領(lǐng)用工程物品，

需由總經(jīng)理助理簽批的《領(lǐng)料單》，否則不予發(fā)放。

（5）對部分易耗物料，工程人員可根據(jù)歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)，每周統(tǒng)壹領(lǐng)用，領(lǐng)用后，

由工程人員自行負責管理，實用實銷，月末盤點且做退倉處理。

（6）每口出納發(fā)放物品后，及時按電腦操作規(guī)程將資料輸入賓館的財務(wù)管理系統(tǒng)，

且將《物品領(lǐng)用單》匯總用于每個月底做報表。

（7）備品入庫后，出納需加強管理.，遵循“先進先出”領(lǐng)取方便的原則，對倉庫

定期整理，碼放規(guī)范、整齊。防止物品損壞、銹蝕和遺失。

（8）財務(wù)人員對工程的存貨進行盤點且核杳賬目，做到張物相符，發(fā)現(xiàn)盤盈或盤

虧，杳清原因，由賓館總經(jīng)理處理。

（9）工程人員在維修完畢后，對所剩余的物料及時退仍倉庫。對領(lǐng)用物料實行預(yù)

算控制制度，對超預(yù)算使用物料，而又無合理解釋的要求維修人員照價賠償。

15、設(shè)施設(shè)備報修制度

（1）使用部門發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備損壞或異常，應(yīng)停止使用，立即報告，由總臺或值

班經(jīng)理

填寫《工程報修單》，如果情況緊急，電話通知工程人員。

（2）工程人員的緊急搶修按重要性進行分類，優(yōu)先順序為：影響賓館形象的，

直接影響客人使用的，會影響客人使用但有時間進行調(diào)整的和后臺支持部

門的設(shè)備損壞或故障。

（3）工程人員對報修項目進行分類，將報修單進行簡單批注后，派工維修，

（4）維修人員持《工程報修單》到現(xiàn)場維修，維修完畢后，由報修部門驗收，

驗收通過，在《工程報修單》上簽字確認，維修不滿意，能夠拒絕簽字或

在《工程報修單》上簽署保留意見。

（5）《工程報修單》分為緊急和壹般倆種，工程人員接到《工程報修單》（緊急）

或緊急報修電話后，維修人員應(yīng)在10分鐘內(nèi)趕到維修地點，進行緊急維修。

（6）電話通知緊急維修后，應(yīng)補填《工程報修單》（緊急）送交工程人員。

工程人員維修完畢后，維修單匯總交由值班經(jīng)理匯總。

3.6設(shè)備三級保養(yǎng)制度

-1.日常維護:

（1）設(shè)備使用前進行清潔、潤滑、緊固、空運轉(zhuǎn)試車；

（2）工作中嚴格按操作規(guī)程使用設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問題及時處理；

（3）下（交）班前對設(shè)備進行擦拭，清理工具，清掃工作地；

（4）每周進行1—2小時保養(yǎng)，徹底擦拭設(shè)備，清理死角。

2.壹級保養(yǎng)（即月?；蚣颈＃?/p>

（1）清洗、疏通潤滑系統(tǒng)各部件，清洗（更換）油氈，油線；

（2）調(diào)整滑動部位間隙，檢查緊固部位緊固狀況；

（3）重點運轉(zhuǎn)部位進行拆檢，發(fā)現(xiàn)異常要整修；

（4）設(shè)備內(nèi)外進行徹底清潔，消除衛(wèi)生死角；

（5）電氣部分要清除灰塵，除油垢，進行運行性能檢查。

3.二級保養(yǎng)（即年保）：

（6）更換或修復(fù)損壞零件，檢查、調(diào)整有關(guān)部件；

（7）修研（刮）主要零件的磨損部位，修復(fù)基準面的磕碰傷等狀況：

（8）進行定期（周期）清洗、換油；

（9）清掃、檢查、調(diào)整電氣元件，檢查保養(yǎng)電機；

（10）檢查測定設(shè)備主要精度、性能；調(diào)整傳動部位；

（11）排除隱性故障，治理四漏（漏水、漏電、漏氣、漏油）現(xiàn)象；

（12）清洗設(shè)備各部位的油跡、污垢。

（13）對于具備自檢功能的設(shè)備，根據(jù)故障顯示進行保養(yǎng)、維修。

3.7照明設(shè)備維修保養(yǎng)制度

（1）愛護系統(tǒng)設(shè)備，及時維護保養(yǎng),保證系統(tǒng)隨時處于正常狀態(tài)。

（2）定期對照明設(shè)備進行檢查和清掃，對處于多塵環(huán)境下的照明設(shè)備，

每月應(yīng)清掃1—2次，以保證它的正常照明亮度。

（3）對應(yīng)急照明系統(tǒng)應(yīng)每年檢查其完好程度，每次檢查應(yīng)進行通電試

驗和測量絕緣電阻。

（4）特殊場所的防爆、防水型燈具應(yīng)定期對其密封進行檢查，發(fā)現(xiàn)有

銹蝕損壞和密封失效等現(xiàn)象應(yīng)及時修復(fù)或更換。

（5）各種燈具的聚光反光設(shè)備不得用紙片和鐵片等物來代替，不許用

金屬絲將紙片和鐵片綁在燈口上。

（6）每月檢查安裝在振動和擺動較大場所的燈具防震措施是否牢固，

燈泡和燈管有無松動和脫落。

（7）更換燈泡和燈管時應(yīng)切斷電源，禁止用濕布擦拭燈頭和開關(guān)等部

件，嚴禁非專業(yè)人員進行操作。

（8）照明設(shè)備的回路中不得有任何缺陷，以免引起對其他設(shè)備的損壞。

（9）堅持巡檢，發(fā)現(xiàn)問題及時匯報。

3.8計劃檢修制度

—T.一部「?作以滿足壹線和顧客的需求為中心,主動檢修為宗旨,保持賓館面貌常新,減

少壹線部門和顧客對設(shè)施設(shè)備的投訴和報修。

3.8.1、客房

（1）根據(jù)賓館全年客房出租率制定客房不間斷維修保養(yǎng)計劃。

（2）按日、月、季度安排賓館客房不間斷維修保養(yǎng)，日必保檢修保養(yǎng)2-3間客房

（3）對客房進行計劃檢修維護時，嚴格按［客房維修保養(yǎng)檢查表］每項內(nèi)容逐項進行細致的

檢查（本店未安裝設(shè)備設(shè)施除外）。

（4）維修時必須嚴格按照技術(shù)標準及要求，保證維修質(zhì)量。

（5）發(fā)現(xiàn)較大問題時，應(yīng)及時向主管、店長匯報，對問題進行分析，且拿出解決問題的辦

法。

（6）客房檢杳維護結(jié)束后，請主管、店長檢查驗收且簽字。

（7）本制度和口常巡視檢修和正常維修制度不應(yīng)發(fā)生沖突。

3.8.2公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備

（1）賓館按《公共區(qū)域維護保養(yǎng)檢查表》，每月對賓館公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備實施壹次普查,

查出的問題，按輕重緩急逐項整改；；

（2）按《賓館硬件設(shè)備設(shè)施維護保養(yǎng)實施計劃表》，完成每月計劃保養(yǎng)項目;

賓館硬件設(shè)備設(shè)施維護保養(yǎng)實施計劃表

月份維護保養(yǎng)內(nèi)容

1、檢修全店電氣設(shè)備：清掃、緊固螺絲，查電流電壓表、指示燈指示正常、防護板配置齊

壹全；

月2、檢修全店供水系統(tǒng)運行情況，無跑、冒、滴、漏，水溫正常：軟化系統(tǒng)、消毒設(shè)備可靠

份有效；

3、檢查電梯、有線電視、鍋爐、監(jiān)控、消防報警運行情況，安排維保單位重點檢查壹次；

1、檢查燃氣系統(tǒng)供氣情況，全面檢查廚房設(shè)備使用情況和電器設(shè)備安全性：

月2、檢查全店普通褥明、應(yīng)急照明系統(tǒng)和疏散指示燈，保證完好率達到100機

份3、檢查賓館各部位門窗開閉狀況，保證開閉自如、緊閉；

1、對賓館全部設(shè)備間進行衛(wèi)生清掃；

月2、清洗賓館空調(diào)機進、出風口過濾網(wǎng)：

份3、粉刷、修補員工餐廳、倒班宿舍；

1、檢查遙測賓館避雷系統(tǒng)、接地系統(tǒng)，合格值：避雷系統(tǒng)不超過10歐姆，接地系統(tǒng)不超過

四4歐姆；

月2、對賓館動力設(shè)備電動機進行清掃、除銹、加油、緊固，檢查軸承、扇葉，聲響異常及時

份更換；

3、粉刷員工公共區(qū)域墻面、修補地面；

五1、檢查賓館排污、雨水管路系統(tǒng)是否暢通，清掃樓頂污物，保證排水順暢：

月2、檢修賓館外部金屬大門、自行車棚、垃圾房等設(shè)施，脫漆部位重新油飾：

份3、粉刷油飾、修補客房通道墻面、吊頂、管道井門，檢修通道地毯、地而專

六1、檢修公共區(qū)域地毯、地磚、窗臺面板等部位；

月2、檢修公共衛(wèi)生間潔具、五金件、給排水、電器、堵地面、隔斷板、門窗是否完好：

份3、粉刷油飾大堂、咖啡廳墻面，檢查修理木制家具，

七

1、檢查、保養(yǎng)賓館通風換氣系統(tǒng)，廚房排煙系統(tǒng)、煤氣表房強排系統(tǒng)；

月

份2、清掏賓館內(nèi)外隔油池、排污池、花糞池、雨水管網(wǎng)：

八

1、檢杳全店普通照明、應(yīng)急照明系統(tǒng)和疏散指示燈，保證完好率達到100%；

月

份2、清掃、檢修賓館高、低壓配電設(shè)備：

九1、油飾、修補室外金屬消防梯脫漆、開焊部位；

月2、重新油飾停車場車道線、庭院燈、鐵藝裝飾：

份3、修補、粉刷主門區(qū)域墻面、階梯、裝飾等部位；

十1、清洗賓館空調(diào)機進、出風口過濾網(wǎng)；

月2、檢荏清除賓館熱水系統(tǒng)鍋爐、熱水器、出水過濾網(wǎng)結(jié)垢和雜質(zhì)；

份3、全面檢修賓館供暖系統(tǒng)：

十壹1、粉刷油飾室內(nèi)消防步行梯墻面、頂面、階梯、窗戶、防火門等部位：

月2、粉刷油飾、修補客房通道墻面、吊頂、管道井門，檢修通道地毯、地磚

份3、對賓館客房墻面進行全面修補、粉刷、油飾；

十二1、粉刷油飾大堂、咖啡廳墻面，檢查修理木制家具，

月2、檢查修理公共區(qū)域門窗是否完好；

份3、對賓館客房墻面進行全面修補、粉刷、油飾;

1、機電設(shè)備維護保養(yǎng)，應(yīng)嚴格按照技術(shù)監(jiān)督部門相關(guān)規(guī)范操作：

2、重大設(shè)備維護保養(yǎng)，必須由具有專業(yè)資質(zhì)人員作業(yè)，或者由外部維保單位進行維護；

3、涂料、油漆的選擇，應(yīng)耐擦洗（不少于300次），具有環(huán)保檢測合格的品牌；

4、同壹區(qū)域進行維護保養(yǎng)，應(yīng)壹次到位無二次返工，檢驗合格率應(yīng)達到100%：

說5、做涂料、油漆等粉刷、油飾操作時，應(yīng)對地面、門窗、家具等采取保護措施；

明6、設(shè)備設(shè)施維護保養(yǎng)所需更換的零部件，經(jīng)性價比較后，選擇優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品：

7、維護保養(yǎng)工作完畢后，維修人員應(yīng)將現(xiàn)場打攔干凈，同時用擦布將設(shè)備及家具擦干凈;

3.9工程班組管理制度

1值班經(jīng)理對工程人員日常檢查內(nèi)容

工作檢查是工程部保證其日常工作高質(zhì)量的壹種管理手段。

管理需求

-檢測工程部工作現(xiàn)狀。

-通過數(shù)據(jù)的統(tǒng)計和分析，發(fā)現(xiàn)問題所在。

-作為員工考核的輔助手段。

檢查考核

（1）儀容儀表檢查細則

按規(guī)范著工服、穿工鞋上崗，服裝干凈整齊，皮鞋光亮，帽子端

正；

佩戴胸卡正確、規(guī)范；

發(fā)型美觀大方，不留長發(fā)和大鬢角，不留須；

上班不戴手表、飾品。

（2）工程部倉庫檢查細則

工程倉庫干凈，無垃圾、無污跡、無破損，墻面、天花板無污跡、剝

落、蜘蛛網(wǎng)，空調(diào)出風口無積塵，燈具完好有效，明亮無塵：

各類物品分類科學(xué)、碼放規(guī)范、整齊，符合要求，易揮發(fā)、易燃、易

爆等危險品分區(qū)碼放，通風良好，消防防范措施有效；

賬冊登記準確、及時、清楚，電腦錄入及時、準確；

嚴格執(zhí)行賓館的工程倉庫物品領(lǐng)用制度。物品出庫嚴格遵守“先

進先出”制度，不無單發(fā)貨；

定期和不定期整理庫房，物品保管良好，無損壞、無銹蝕；

定期盤點，物賬相符。

（3）設(shè)備機房檢查細則

做到三凈（設(shè)備干凈、機房干凈、工作場地干凈），四不漏（不

漏電、不漏油、不漏水、不漏氣），五良好（使用性能良好、密

封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好）。

各機房內(nèi)嚴禁煙火，不得存放易燃易爆物品，保證各設(shè)備場所安

全防護裝置和消防安全設(shè)備、設(shè)施齊備無缺，正常運轉(zhuǎn)；

上崗人員嚴格遵守交接班制度，嚴格執(zhí)行能耗、物耗控制；嚴格

執(zhí)行操作規(guī)程和崗位責任制；

當值人員隨時監(jiān)測設(shè)備運行情況，發(fā)現(xiàn)故障及時維修；

嚴格執(zhí)行設(shè)備檢查、保養(yǎng)和維護，發(fā)現(xiàn)隱患及時整改，避免事故

發(fā)生；

無關(guān)人員，壹律嚴禁入機房；

機房無人職守時，必須鎖門。

（4）維修保養(yǎng)檢查細則

工程人員熟悉本專業(yè)賓館設(shè)備、設(shè)施情況；

嚴格執(zhí)行設(shè)備檢修、保養(yǎng)計劃，按時保質(zhì)完成保養(yǎng)工作；

按計劃定期對設(shè)備進行巡檢，發(fā)現(xiàn)問題且加以解決，保證設(shè)備安

全運行；

嚴格執(zhí)行勞動安全制度，不違章操作，不人為造成事故隱患；

注意防火，動火工作現(xiàn)場，必須放置滅火器等消防器材；

注意節(jié)能、降耗，控制成本；

接到報修任務(wù)，十分鐘內(nèi)帶齊常用工具和常用配件趕到現(xiàn)場；

對客服務(wù)應(yīng)先致問候語，對于維修給客人帶來的不便應(yīng)表示歉意：

維修中注意操作安全，樹立警示標志；

維修工作必須有始有終，對于受歸無法完成的維修項目，必須向

報修人或部門說明情況；

保證維修質(zhì)量和設(shè)備、設(shè)施的使用要求，外觀盡量恢復(fù)原貌；

維修結(jié)束后，清理現(xiàn)場，保證現(xiàn)場無施工痕跡；

發(fā)生設(shè)備事故，遵守事故處理規(guī)程，和其他部門密切配合，遇事

不忙亂；

更新改造項目嚴把質(zhì)量關(guān)，維護賓館經(jīng)濟利益：

認真學(xué)習設(shè)備使用說明，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，保證設(shè)備正常使用

壽命；

設(shè)備運轉(zhuǎn)正常，運行記錄準確、齊全，保存完好。

3.9.2值班經(jīng)理對工程員工培訓(xùn)

對工程部而言，培訓(xùn)是壹個重要的管理手段，開展培訓(xùn)能夠保證員工提高業(yè)務(wù)

技能和工作質(zhì)量。

管理需求

通過培訓(xùn)保證工程部員工的工作質(zhì)量。

通過培訓(xùn)提高員工的業(yè)務(wù)技能，為其職業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好條件。

質(zhì)量保證要點

任何形式的培訓(xùn)都要確定培訓(xùn)目標、制定培訓(xùn)計劃。

壹旦確定了培訓(xùn)計劃，就要不折不扣執(zhí)行。

培訓(xùn)是高成本的，要在培訓(xùn)的過程中保持紀律。

對培訓(xùn)的結(jié)果必須進行考核。

參考內(nèi)容

員工手冊

規(guī)章制度和服務(wù)手冊

工作環(huán)境的介紹

行為舉止和禮節(jié)禮貌規(guī)范

3.9.3值班經(jīng)理對工程員工的考核

對工程部而言，考核是壹個非常重要管理手段，員工考核能夠從壹個側(cè)面檢測

員工的工作質(zhì)量，同時，也能夠檢測員工的實際工作情況。

管理需求

檢測員工實際工作情況。（報修單統(tǒng)計，報修和保養(yǎng)項目檢查）

考核員工的業(yè)務(wù)技能。

質(zhì)量保證要點

考核項目能夠真實反映實際情況。

考核必須公開、公正。

員工的獎懲必須依據(jù)考核的結(jié)果。

考核內(nèi)容

員工紀律

員工敬業(yè)精神

員工團隊合作精神

業(yè)務(wù)技能

日常工作情況

、應(yīng)急預(yù)案

4.1電梯被困人員救援法

77）確認故障電梯轎廂位置

在進行救援被困乘客時，首先應(yīng)確保自身安全，由機房控制柜轎廂位置確

認指示燈確認轎廂位置。（在停電狀態(tài)時，因轎廂位置指示燈無效，要確認轎

廂位置，必須用電梯專用廳門鑰匙小心開啟廳門，再用隨身照明探知電梯轎廂位

So）

（2）確保切斷電源

為防止在進行救援的過程中轎廂突然移動而造成危險和人身傷害，應(yīng)先將

該電梯的機房總電源切斷，且保證不會有其他人員誤操作。

（3）當轎廂地坎和廳門地坎距離相差小于500mm時，救援步驟如下：

A用專業(yè)廳門鑰匙小心開啟廳門；

B用力將轎廂門開啟；

C協(xié)助被困人員離開轎廂；

D確認轎廂內(nèi)無人后，將廳門完全關(guān)閉；

E完成救援工作后，等候?qū)I(yè)人員前來檢修。

（4）當轎廂地坎和廳門必須依下述第D項步躲移動轎廂且直至符合第C項條件

時，方可依照第C項步驟進行救援。移動轎廂步驟：

A利用對講機或其他聯(lián)絡(luò)手段，通知轎廂內(nèi)乘客保持鎮(zhèn)定，不能將身體

的任何部分探出轎廂之外，以免發(fā)生危險，且說明將立即采取救援

措施。同時，如轎廂門處于半開閉狀態(tài)時，則應(yīng)將其完全關(guān)閉；B

進入機房，切斷該故障電梯的總電源；

C在控制柜上，將開門區(qū)感應(yīng)開關(guān)（DOORZONEBZ-ON）上扳，在控制

柜內(nèi)蜂鳴器將發(fā)出聲音。

D由壹名專業(yè)人員手持電磁制動器釋放桿，放入電磁制動器上的適當位

置，將制動臂扳開，致使轎廂移動。為避免轎廂升降速度過快而發(fā)

生危險，操作應(yīng)斷續(xù)進行，直至蜂鳴器停止發(fā)聲為止；

E注意如轎廂停于最高層用廳門之上位置或最低層廳門以下位置時，

不能只用電磁制動器釋放桿扳開制動器，應(yīng)將曳引電動機軸端蓋拆除,

且裝上旋柄；然后使用電磁制動器釋放桿扳開制動器制動手臂，同

時，另壹專業(yè)人員手握旋柄，用人力盤絞，使轎廂向正確位置移動。

F將開門區(qū)感應(yīng)開關(guān)（DOORZONEBZ-OP'F）扳下。

（5）如遇其他情況，如安全鉗動作或韌絲繩移位等重大故障，應(yīng)等電梯X公司

人員處理。

4.2抗臺風、暴雨應(yīng)急工作程序

77）掌握天氣信息

A工程部值班主要記錄每天的天氣預(yù)報及時根據(jù)氣象臺發(fā)布的臺風暴雨警

號，通知各相關(guān)班組加強各區(qū)域的巡視檢查做好相應(yīng)的準備工作。

B根據(jù)賓館領(lǐng)導(dǎo)和值班經(jīng)理的指令做好臺風或暴雨的工作。

（2）抗臺風或暴雨天氣的物質(zhì)材料準備

A工程部準備完善的搶險設(shè)備，如排水泵、疏通機、防漏電電源、應(yīng)急

燈、鐵絲、鋼管木材、沙袋以及雨衣、雨鞋等防護物品且做到定點擺放,

同消防設(shè)施壹樣管理。

B聯(lián)系客房部準備充足的廢舊毛巾，床單及吸水、掃水用具。C

聯(lián)系保安部備好區(qū)域的門鎖鑰匙，以備急需。

（3）臺風暴雨前后的工作

A針對氣象臺發(fā)布的臺風或暴雨信號，各班組提前對所轄區(qū)域檢查，確

保無隱患C

B臺風或暴雨過后，各班組對所轄區(qū)域再作壹次檢查，做好滲水、漏水

及其它相關(guān)記錄，報值班經(jīng)理，組織人員及時搶修及維修。

5.3鍋爐應(yīng)急方案

—在正常運行中如發(fā)生下列情況要應(yīng)急操作

（1）鍋爐三大安全附件（安全閥、水位表、壓力表）完全失效時應(yīng)緊急停爐，

同時開啟備用鍋爐保證正常運行“

（2）當熱交換器、溫度不斷升溫度超過安全溫度，首先關(guān)閉溫控閥門前的閥門，

再關(guān)閉熱交換器，主供熱水閥門，然后打開排污閥，當水溫下降到安全溫度再

關(guān)閉進水，回水閥進行檢修。

（3）水箱循環(huán)不良，鍋水汽化時，首先將給水箱排污閥打開同時向給水箱補水，

使給水水溫下降再檢查所有疏水閥

（4）當鍋爐主供汽閥門或分汽缸閥門嚴重泄漏時，應(yīng)緊急停爐報告上級領(lǐng)導(dǎo)進

行搶修。

（5）當日用汕箱，汕泵失靈時，首先關(guān)閉總電源進行檢修。

（6）突然停電時，應(yīng)關(guān)閉鍋爐主汽閥，關(guān)閉主電源。

5.4給排水消防噴淋應(yīng)急措施

77）噴淋系統(tǒng)如非正常，噴頭損壞,管道破裂出現(xiàn)漏水時，應(yīng)先用消防水帶套

進噴頭口將水排在鄰近客房浴缸內(nèi)或坐廁內(nèi)，迅速通知相關(guān)人員，且關(guān)閉相

關(guān)樓層總閥，打開未端排水，迅速修復(fù)至正常狀態(tài)，之上適用于-2層?30

層，如相關(guān)閥門失靈應(yīng)迅速關(guān)閉-2樓相關(guān)樓層濕式報警器出口閥門。

（2）消防系統(tǒng)：如遇消防栓閥門漏水或立管破裂，迅速關(guān)閉總閥。

（3）生活水池、水箱房如遇水位開關(guān)失靈，浮球開關(guān)閥門關(guān)閉不嚴應(yīng)迅速關(guān)閉

進水閥門，停泵，且迅速更換，恢復(fù)正常工作狀態(tài)。

（4）排污閥如遇電機壞，開關(guān)失靈，應(yīng)轉(zhuǎn)換備用泵，如備用泵仍不能滿足工作

需要應(yīng)用臨時潛水泵，往鄰近集水坑排水，且迅速修復(fù)，恢復(fù)正常工作狀態(tài)。

五.應(yīng)用表格

5.1報修單（壹式二聯(lián)）

蔡司統(tǒng)壹設(shè)計印刷

卓越賓館報修單

報修部門房號（地點）報修時間年_月_日_時

報修項目：修理情況說明（耗材用料）

完工時間______年—月一日一時

驗收情況：修復(fù)采取臨時措施須返工

修理人：驗收人；

審核：

5.2每日客房檢修記錄（客房檢修核檢表）

卓越賓館客房檢修記錄

計劃檢修房號計劃檢修時間年_月_日_時

客房核檢表

檢查保養(yǎng)空調(diào)：檢查窗簾軌是否出槽

清潔濾網(wǎng)：檢查門把手

檢查冷熱水：檢查門鎖螺絲

檢查電源、插座的松緊是否合適檢查門合頁螺絲

開關(guān)（槍杏是否正常）防盜門鏈和門鏡（如果需要應(yīng)進行更換〉

燈的插座松緊程度是否合適檢查雙門鎖頭

燈罩（修理或更換）門邊膠條檢查

燈泡（如果需要應(yīng)檢修或更換）防火出路牌

電源插座（如果需要應(yīng)更換）檢查所有房門是否關(guān)緊

墻金屬片是否脫色，清潔及安全檢查客房門鎖是否容易操作

墻開關(guān)是否褪色，檢查是否清潔及安全檢查所有的門檔

開關(guān)及插座（更換丟失的螺絲）檢杳滲漏情況

插座（如果需要應(yīng)進行更換）檢查廁所沖水閥

電視（檢查電視頻道）檢杳廁所坐板

有線電視天線插頭（根據(jù)需要應(yīng)檢查修理）檢查廁所馬桶是否有漏水情況

遙控器（檢查）檢查臉盆的下水口

電視機的安裝是否安全混合閥（安全手動）

電話撥號指示說明（如果需要應(yīng)進行更換）所有的皮線（如果需要更換）

檢查抽屜導(dǎo)軌（如果需要應(yīng)當潤滑）檢查或更換淋浴和盥洗盆

家具是否褪色、生銹、弄臟（清潔）檢查臉盆下面的存水灣

檢查椅子上的彈簧、滑輪檢查更換龍頭紗網(wǎng)

檢修桌子面部檢查臉盆底架

檢查床頭板檢查手紙架

衣鉤檢查檢查門上的衣鉤

窗戶導(dǎo)軌及玻璃是否生銹（需要潤滑）檢杳面紙巾莆.

檢查窗門鎖地面和墻瓷移

檢查地板地毯肥皂架

檢查墻面毛巾架

檢查天花板是否有裂縫檢查房門鎖

檢查墻面油漆和地板油漆

檢修人：驗收人：

審核：

5.3每日能源報表

卓越賓館每日能源報告

日期：天氣：氣溫：客房出租間數(shù)：

當日用水量當日用電量當日用氣量

抄表時間抄表時間抄表時間

今日抄見數(shù)昨日抄見數(shù)今日抄見數(shù)昨日抄見數(shù)今日抄見數(shù)昨日抄見數(shù)

制表人：____________________

5.4每月能源報表

能源月報

年一月

項目水電油

月初抄見數(shù)

月末抄見數(shù)

本月用量

計量單位

單價格

本月金額

本月客房出租間數(shù)

單間消耗量

單間費用

每月5日前報上月月報到總經(jīng)理

5.5設(shè)備檔案卡

x公司統(tǒng)壹設(shè)計印刷

卓越賓館店設(shè)備臺帳

設(shè)備名稱：（按設(shè)備銘牌填寫）

設(shè)備編號:固定資產(chǎn)編號：

管理類別：生活服務(wù)設(shè)備信息設(shè)備文娛保健設(shè)備環(huán)境美化設(shè)備保安設(shè)備交通速載設(shè)備其他設(shè)備

相關(guān)設(shè)備編號：

規(guī)格型號：_—

總電功率：______________________

制造單位：

出廠日期：年一月一日出廠編號：啟用日期：年一月一日

保養(yǎng)維修電話：免責保修期至：年月日聯(lián)系人：

安裝地點：設(shè)備現(xiàn)狀：在用封存閑置報廢

設(shè)備原值：預(yù)計殘值：使用年限:

備注：

工程制表人：制表日期：年月日

分管值班經(jīng)理：財務(wù)：：

總經(jīng)理（助理）：___________________

5.6設(shè)備區(qū)巡視檢查記錄（即重要設(shè)備區(qū)來訪登記本）

設(shè)備區(qū)巡視檢查記錄（來訪登記本）

位置：___________________

簽名職務(wù)日期/時間檢查情況（進入原因）

工程值班經(jīng)理

安保總經(jīng)理（助理）

其他________________

工程值班經(jīng)理

安?？偨?jīng)理（助理）

其他________________

工程值班經(jīng)理

安?？偨?jīng)理（助理）

其他________________

工程值班經(jīng)理

安保總經(jīng)理（助理）

其他________________

工程值班經(jīng)理

安?？偨?jīng)理（助理）

其他________________

用于電梯機房、鍋爐房、配電間、泵房（給排水設(shè)備間）、弱電房

5.7客房維修保養(yǎng)檢查表

客房維修保養(yǎng)檢查表

檢修房號：維修日期：維修人員:

需修需更

項目檢修內(nèi)容良好處理結(jié)果

理換

客房門有無變形、開裂、脫漆、污漬

門牌有無破損、脫漆、松動

門鎖機械靈活、開閉自如、鎖庫牢固

門鏡清晰、牢因、配件齊全

門套無變形、開裂、污漬、脫漆

門吸安裝牢固、位置適合、無損壞

門碰安裝牢固、位置適合、無損壞

閉門器開閉自如、適度、牢固

防盜鏈安裝牢固、無損壞

門合頁安裝牢固、螺絲齊全、無異聲

浴室門無變形、開裂、污漬、脫漆、合頁牢固

掛衣鉤安裝牢固、位置適合

無開裂、漏水、配件齊全、抽水正常、底邊打膠無脫

座便器落

洗面盆無開裂、漏水、污漬、配件齊全

洗面鏡無破損、受潮、安裝牢固、配件齊全

恭紙盒安裝牢固、配件齊全、無開焊

口杯架安裝牢固、無破損、配件齊全

毛巾浴巾架安裝牢固、無開焊、損壞

換氣扇聲響正常、安裝牢固

擋水臺安裝牢固、無漏水、破損

花灑噴頭水流暢通、位置適合、安裝牢固、軟管無破損

洗發(fā)液安裝牢固、位置適合

浴簾桿安裝牢固、高度適合、無開焊

浴簾無破損、配件齊全

龍頭開閉、調(diào)節(jié)靈活、水流暢通、無滴漏

截門開關(guān)緊閉、無漏水

門鎖開閉、機械靈活、配件齊全、安裝牢固

插座接線規(guī)范、安裝牢固、無破損、插拔自如

燈具無破損、漏電、安裝牢固、無異聲

無破損、顏色登致、溝縫完好、墻角打膠無脫落、霉

地磚變

墻磚無破損、顏色壹致

吊頂頂板平整、齊全

地漏排水順暢、配件齊全

熱水器安裝牢固、供水正常、開關(guān)溫控、漏電工作正常

浴室地磚無破損、顏色壹致

浴室吊頂無開裂、污漬、檢查口平整

衣架牢固、無開焊

踢角線無開裂、脫漆、污漬

窗簾盒無開裂、脫漆、污漬、安裝牢固

窗簾桿安裝牢固、滑動自如

窗簾無破損、脫鉤

窗戶開閉自如、配件齊全、玻璃無破損

燈具無損壞、漏電、安裝牢固、配件齊全、無異聲

燈具功率門燈-9瓦、床燈-40瓦、吊燈-40瓦、筒燈-9瓦

燈具色溫衛(wèi)生間-日光6700K、房間-2700K

開關(guān)無破損、打火、劃痕、安裝牢固

節(jié)電插牌動作準確、面板無損、安裝牢固

電熱水杯絕緣完好、溫控準確、配件齊全

電視機安裝牢固、顏色、清晰度正常、遙控板完好

空調(diào)機制冷、制熱、出風正常、聲響正常、遙控完好

電熱膜熱輻射正常、溫控器設(shè)溫準確、面板無損

暖氣片發(fā)熱正常、無漏水

暖氣罩無損壞、安裝牢固

暖氣臺面無開裂、脫漆、污漬

石膏角線無開裂、脫漆、污漬、墜落

墻面無開裂、污漬、脫漆

地毯無起毛、燙痕、污漬

床頭板無變形、脫漆、開裂、安裝牢固

床頭柜安裝牢固、無脫漆、開裂

床箱床墊無異聲、斷裂、缺腿、開線、破損

儲物柜無開裂、脫漆、污漬

圓桌無開裂、脫漆、污漬、桌布、玻璃完好

圈椅無開裂、脫漆、污漬、開線

靠背椅無開裂、脫漆、污漬、開線

裝飾畫鏡框完好、安裝牢固、懸掛整齊

穿衣鏡鏡面完好、安裝牢冏

電源插座插接緊密、面板無損、接線正確

電話線路無噪音、壓線牢固、號碼正確、面板無損

有線電視信號清晰、接收準確

門窗限位安裝牢固、行程壹致

1、賓館客房維護保養(yǎng)計劃的擬定，應(yīng)由賓館經(jīng)理全面負責，工程部協(xié)助配合：

、根據(jù)賓館淡旺季節(jié)合理制定，計劃執(zhí)行中應(yīng)提前準備相關(guān)維修工具和材料；

說明2

3、遇有難以徹底解決的問題，應(yīng)及時以書面或郵件向X公司匯報；

4、