物業(yè)管理與合同管理

物

業(yè)

管

理與

招合

投同

標管

理廣州城市職業(yè)學(xué)院李春云主講目錄第一章物業(yè)管理與招投標制度

1第二章物業(yè)管理招投標概述2第五章物業(yè)管理投標的實施5第六章物業(yè)管理投標文件的編寫

6第三章物業(yè)管理招標的實施3第七章物業(yè)管理的投標報價7第八章物業(yè)管理開標、評標與定標8第四章物業(yè)管理招標文件的編制4第九章信息技術(shù)在招投標中的應(yīng)用

9第一章：物業(yè)管理招投標制度第一節(jié)：我國物業(yè)管理招投標的狀況一、物業(yè)管理招投標的開展物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)的細分行業(yè)，其開展初期鼓勵“誰開發(fā)，誰管理〞的運作模式。但隨著物業(yè)管理行業(yè)的競爭能力在比管理水平、資金實力、管理規(guī)模的同時,已經(jīng)上升為在真正市場化的根底上的持續(xù)競爭,在物業(yè)管理市場競爭能力機制的擴張和深入開展及具有較強市場競爭能力意識的專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)的開展、壯大，業(yè)主自治意識的不斷增強,原有運作模式的弊端逐漸暴露出來，物業(yè)管理“招投標〞亦隨之出現(xiàn)。1994年深圳“蓮花北村〞舉行了物業(yè)管理權(quán)的內(nèi)部“招投標〞，開創(chuàng)了我國物業(yè)管理“招投標〞的先河。此后深圳又進行了“桃源村〞和“梅林一村〞等小區(qū)的物業(yè)管理公開“招投標〞，物業(yè)管理公司投標踴躍，企業(yè)所展示出來的投標水平也有了很大的提高。1999年5月，全國物業(yè)管理工作會議在深圳召開，其工作報告中強調(diào)各地要在調(diào)查研究的根底上，制定物業(yè)管理“招投標〞規(guī)那么，精心組織“招投標〞工作。〞并希望2000年之前，徹底改變“誰開發(fā)、誰管理〞的壟斷經(jīng)營局面。政府部門的指示得到全國各地行業(yè)主管單位的響應(yīng)，物業(yè)管理“招投標〞活動隨即在上海、廣州、深圳等一些經(jīng)濟比較興旺、物業(yè)管理起步較早的城市中開展起來。隨后，許多內(nèi)地城市如武漢、南寧也進行了嘗試，物業(yè)管理的“招投標〞在全國各地得到開展?！罢型稑栓暤耐菩写蚱屏恕罢l開發(fā)，誰管理〞壟斷模式，為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造了公平競爭的時機，改善了目前各地存在的物業(yè)管理企業(yè)眾多而且良莠不齊的局面。二、物業(yè)管理招投標過程中存在的問題1．進行暗箱操作，破壞公開競爭有的物業(yè)招標單位實際上早已內(nèi)定好了物管公司，但也打著公開招標的幌子使許多物管公司受騙應(yīng)招作陪襯，還有些提前將內(nèi)部資料透露給自己看好的物管公司，更有甚者，利用招投標形式，騙取物管公司的投標資料和管理方案后，再找借口或理由自己成立物管公司接管物業(yè)，使用騙取的方案進行管理動作。2．破壞行業(yè)規(guī)那么，造成惡性競爭有些物管公司違反國家和政府有關(guān)規(guī)定，不遵守行業(yè)約定成俗的規(guī)那么，低于本錢價參與競爭，個別物管公司更是公開聲明，參與競爭是為了擴大公司的對外影響，并不在乎效益問題，所以即使是虧損也要把工程搶到手，也有的物管公司不顧自己的綜合實力，盲目擴張參與競爭，結(jié)果背上了沉重的包袱，接管物業(yè)后，管理跟不上，效勞不到位，引起開發(fā)商或業(yè)主的強烈不滿和不斷投拆。3．地方保護主義嚴重，無法公平競爭有的物管公司雖利用自身品牌影響力，經(jīng)過種種考核和辯論贏得了異地或跨行業(yè)的物業(yè)管理權(quán)，但由于當?shù)卣嘘P(guān)部門或開發(fā)商從本地區(qū)或部門的利益出發(fā)，不自覺地采取不合作或非常苛刻的態(tài)度和行為，使中標的物管公司的各項管理工作無法正常開展，無奈被迫撤出。4．行政干預(yù)過多，造成無序競爭實踐證明，過分的政府行為和行政干預(yù)，是“招投標〞失去公正的一個重要原因，尤其是政府行為中的地方保護意識不可防止地反映在“招投標〞的干預(yù)過程中。“招投標〞是一種市場行為，必須按照市場法那么辦理，讓“招投標〞的企業(yè)唱主角。政府的職能是指導(dǎo)和監(jiān)督，政府應(yīng)當在確保“招投標〞的公正性上履行自己的職責。例如：對招標企業(yè)招標書進行登記審核，對招標過程進行監(jiān)督，招標結(jié)束后對招標結(jié)果進行驗證等。須防止政府領(lǐng)導(dǎo)在“招投標〞中直接參與甚至負責“招投標〞工作，如招標登記、收取押金、評分、辯論組織等；政府官員擔任評委，直接參與評分、記分。第二節(jié)：物業(yè)管理招投標制度建設(shè)二、物業(yè)管理招標的具體范圍第二章：物業(yè)管理招標投標概述二、物業(yè)管理招投標的現(xiàn)狀【物業(yè)現(xiàn)狀】全國已建成物業(yè)超過100億平方米，其中住宅40多億，商業(yè)用房60多億；目前我國每年按1.5~2億平方米的速度建設(shè)竣工。【管理現(xiàn)狀】目前物業(yè)管理覆蓋率在40％以下，最興旺的深圳90％，上海66％，廣州50％；通過招投標的不到5％。物業(yè)管理費欠繳率高達20%以上?！拘袠I(yè)現(xiàn)狀】全國物業(yè)企業(yè)近2萬家，有８０％附屬于開展商，１５％是由房管或后勤單位改制而來，真正屬產(chǎn)權(quán)自主的僅５％。從業(yè)人員超過250萬，平均管理面積20萬平方米。行業(yè)虧損面在50％。行業(yè)平均利潤率不到8%.?！痉ㄖ片F(xiàn)狀】全國性的有?國家招標投標法?、?國家物業(yè)管理條例?、?前期物業(yè)管理招標投標管理暫行方法?。地方性的有如?上海市居住物業(yè)管理招投標暫行規(guī)定?、?北京市物業(yè)管理招投標暫行方法?、?廣州市物業(yè)管理條例具體規(guī)定?等。第二節(jié):物業(yè)管理招投標的特點及原那么一、招投標的特點：1.標價保密性—每個投標者在投標時不能知道其他投標人的報價.2.報價一次性—招投標不存在也不允許討價還價,每個投標者只有一次報價時機.3.法律制約性—投標人一旦向招標人遞交標書即產(chǎn)生法律效力;一般需簽投標保證書,繳納投標保證金.4.招標超前性—物業(yè)在銷售前需進行物業(yè)管理招投標,移交前正式招投標.5.招標階段性—招標活動和管理價格都具有階段性的特點.第三節(jié)：物業(yè)管理招投標的一般程序一、招標準備1。提出招標申請。2。成立招標機構(gòu)。3。確定標的，測定標底。4。確定評標方法和原那么。5。編制招標文件。招標文件包括：?招標書?、?投標單?、?投標企業(yè)資格審查表?、?投標須知?、?招標章程?、?招標工程說明書?、?物業(yè)管理合同?。三、正式投標1。投標單位編制物業(yè)管理投標書。2。填寫?投標單?。3。密封寄送?投標書?和?投標單?。編寫?投標書?的過程：1。熟悉圖紙設(shè)計說明等物業(yè)狀況。2。研究分析招標文件。3。明確投標、開標、定標時間。4?？辈槲飿I(yè)現(xiàn)場。5。編制投標文件。6。備齊各種規(guī)定文件資料。四、開標評標1。在規(guī)定時間地點，在公證情況下開標登記。2。根據(jù)約定評標方法和規(guī)那么進行評標。3。評出假設(shè)干預(yù)選中標單位。4。宣讀公證書，確定預(yù)選中標單位。五、定標中標1。通知預(yù)選中標單位進行協(xié)商。2。綜合比較分析，確定中標單位。3。發(fā)出中標通知書。4。與中標單位簽訂管理合同。第四節(jié):物業(yè)管理工程談判一、工程談判的目的意義：1.了解工程招標的意愿2.掌握工程的真實情況3.增加工程對企業(yè)認識4.把握競爭對手的情況二、物業(yè)工程談判的必要性:1.有利于了解招標方的具體要求2.有利于招標方了解企業(yè)的實力3.有利于把握招標標底的限度4.有利于了解物業(yè)的概況.第五節(jié)：物業(yè)管理招投標組織機構(gòu)第六節(jié):物業(yè)管理招標的范圍、方式和內(nèi)容物業(yè)管理招標的范圍一、國家物業(yè)管理條例規(guī)定范圍:1.國家物業(yè)管理條例第24條規(guī)定：國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相別離的原那么，通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。2.住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采取協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。二、物業(yè)管理招投標狀況1.目前我國物業(yè)管理1.5萬多家公司中，真正有能力參與招投標的企業(yè)不多；另外全國物業(yè)管理覆蓋面僅占全部物業(yè)的30％左右,而通過公開招投標的工程又僅占全部管理工程的10%左右，物業(yè)管理招投標市場才初步形成。2.1994年深圳“蓮花北村〞舉行了物業(yè)管理權(quán)的內(nèi)部“招投標〞，開創(chuàng)了我國物業(yè)管理“招投標〞的先河。3.1999年5月，全國物業(yè)管理工作會議在深圳召開，其工作報告中強調(diào)各地要在調(diào)查研究的根底上，制定物業(yè)管理“招投標〞規(guī)那么.物業(yè)管理招標的方式包括“公開招標〞、“邀請招標〞、“議標〞三種方式。一、公開招標[特點]1.依法發(fā)布招標公告.2.規(guī)定開標定標時間地點.3.統(tǒng)一招標方法和規(guī)那么.4.嚴密標書和標價.[優(yōu)點]最能表達公平、公開、公正的原那么。[缺點]招標時間長、招標本錢高。[應(yīng)用]大型工程的招標活動.二、邀請招標[特點]1.邀請?zhí)囟ǖ膯挝粎⒓油稑?2.不需要公開邀請.3.不一定有統(tǒng)一的標準和方法.[優(yōu)點]1.省時省錢.2.程序簡單.[缺點]1.容易遺漏最正確單位.2.容易造成舞弊現(xiàn)象.[應(yīng)用]工程規(guī)模一般,管理要求不高,對多個管理企業(yè)了解.第三節(jié):物業(yè)管理招標的內(nèi)容二、收益性物業(yè)管理招標的內(nèi)容[前期參謀效勞]1.設(shè)計介入的效勞內(nèi)容2.監(jiān)理介入的效勞內(nèi)容3.驗收介入的效勞內(nèi)容[實質(zhì)管理效勞]1.招租招商效勞—租金方案\租賃策略2.平安保衛(wèi)效勞—保安\消防3.環(huán)境管理效勞—保潔\綠化4.維護維修效勞—房屋\設(shè)備管理5.商務(wù)娛樂效勞—商務(wù)效勞\會所效勞\娛樂效勞6.車輛交通效勞—車輛交管\車輛保管7.財務(wù)管理效勞—物業(yè)管理費\租金管理第三章:物業(yè)管理招標的實施第一節(jié):招標準備階段一、成立招標機構(gòu)[職責]1.擬定招標章程和招標文件.2.組織投標、開標、評標和定標。3.組織簽訂管理合同.[規(guī)定]1.招標人有編制招標文件和組織評標能力的,可以自行辦理招標事宜,任何單位和個人不得強制其委托招標代理機構(gòu)辦理招標事宜.2.招標人有權(quán)自行選擇招標代理機構(gòu),委托其辦理招標事宜,任何單位和個人不得以任何方式為其指定招標代理機構(gòu).3.招標代理機構(gòu)無權(quán)將招標結(jié)果強加于招標人,招標人是中標與否的最終決定者.三、制定標底[作用]1.審核報價、評標定標的依據(jù)。2.保證管理質(zhì)量的本錢依據(jù).[規(guī)定]1.正式招標前,應(yīng)對招標工程制定出標底.2.標底嚴格保密,不得向任何無關(guān)人員泄露.[內(nèi)容要求]1.以招標文件為主要計算依據(jù).2.計算量與實際量誤差控制在5%以內(nèi).3.以合理的管理內(nèi)容和質(zhì)量要求為依據(jù).第二節(jié):招標實施階段一、發(fā)布招標公告〔或投標邀請書〕[有關(guān)規(guī)定]1.公開招標的,應(yīng)當發(fā)布招標公告.2.邀請招標的,應(yīng)當向三個以上投標單位發(fā)出投標邀請書.[發(fā)布渠道]1.指定的招標公報、官方報刊。2.專業(yè)期刊和信息網(wǎng)絡(luò).[時間安排]1.發(fā)布公告時間.2.準備投標時間.[內(nèi)容格式]包括招標單位名稱、工程名稱、工程地點、資金來源、招標目的、工程要求、購置招標文件事宜、投標日期地點、開標日期地點、資格審查事宜、保證金規(guī)定、聯(lián)系方法等。二、組織資格預(yù)審[作用]1.節(jié)約招標費用.2.保證實現(xiàn)招標目標.3.把握投標單位質(zhì)量.[程序]1.發(fā)布資格預(yù)審?fù)ǜ?2.出售資格預(yù)審文件.3.進行投標單位預(yù)審.4.確定預(yù)審?fù)ㄟ^單位.[內(nèi)容]1.申請單位根本概況—公司資質(zhì)、注冊資金等2.申請單位財務(wù)狀況—各類財務(wù)報表的審核3.申請單位經(jīng)驗業(yè)績—管理規(guī)模、類似經(jīng)驗[方法]1.定項評分法2.集體討論法三、召開標前會議[目的]澄清投標人提出的各類問題.[規(guī)定]1.可安排或不安排標前會議.2.標前會議的記錄和統(tǒng)一解釋答復(fù),是招標文件的組成局部.3.標前會議的書面文件與招標文件不一致時,以會議文件為準.4.應(yīng)在投標文件遞交截至?xí)r間至少15天前,將修改和澄清后的內(nèi)容以文件形式送交投標人.5.標前會議上應(yīng)宣布開標時間.6.標前會議的各種費用由投標單位自理.第三節(jié):招標結(jié)束階段二、管理合同的履行[合同履行的要求]—合同必須全部履行1.違約一方不得以物或賠償代替,即使支付了違約金或賠償金,雙方要求繼續(xù)履行那么需繼續(xù)履行.2.合同標的物的品種、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量及主體、時間、地點、方式等方面必須得當。3.中標人不得向他人轉(zhuǎn)讓中標工程，也不得將中標工程肢解后分別向他人轉(zhuǎn)讓。[合同履行的擔保]1.招標文件要求中標人提交履約保證金的,中標人應(yīng)當提交.2.簽訂合同30天內(nèi),中標人須向招標人遞交履約保證金合同.3.履約保證金的金額通常為合同總金額的10%,履約保證金合同通常采用“銀行保函〞形式.三、資料整理歸檔[文件資料]1.招標文件—2.招標會議記錄和書面文件—3.招標文件附件及圖紙—4.投標文件及投標書—5.物業(yè)管理合同及附件—6.中標人的履約保證金—7.招標人與中標人的來往信件—8.其他重要文件資料—[整理歸檔]分類分項整理,定期定時歸檔.第四章:物業(yè)管理招標文件的編制3.投標人須知[內(nèi)容]1.總那么說明—2.招標文件說明—3.投標文件編寫說明—4.投標文件遞交說明—5.開標評標說明—6.授予合同說明—[規(guī)定]1.投標人須知應(yīng)送交每一個合格投標人,且內(nèi)容要求統(tǒng)一和一致.2.投標人須知內(nèi)容有另外更改的,以更改后的書面文件規(guī)定的內(nèi)容為準.[注意]1.投標人須知的內(nèi)容要嚴格真實詳細.2.內(nèi)容發(fā)生更改時要及時以書面文件知會每個投標人.4.合同一般條款5.合同特殊條款[內(nèi)容]1.為適應(yīng)工程要求作出的特殊規(guī)定.2.為執(zhí)行合同時發(fā)生更改作出的補充規(guī)定.3.為一般條款未說明的情況作出的補充規(guī)定.[規(guī)定]1.當一般條款與特殊條款發(fā)生抵觸時,以特殊條款為準.2.特殊條款不得有違背國家法律的情況,否那么視為無效.3.特殊條款因不可抗力無法完成的,不負有違約責任.6.附件[附表]1.投標書格式—對投標書的格式統(tǒng)一說明2.授權(quán)書格式—對委托代理的單位和個人授權(quán)說明3.開標一覽表—對開標審查的各種工程內(nèi)容的說明4.工程說明表—對招標物業(yè)的各種工程內(nèi)容的說明5.投標資格文件—要求投標資格文件材料和保證說明6.投標保函格式—投標銀行保函和保證金契約擔保7.協(xié)議書格式—說明合同協(xié)議書的一般格式8.履約保證格式—履約保函采用履約銀行擔保書形式[附文]1.物業(yè)說明書—對招標物業(yè)的各種狀況作出詳細說明2.工程要求書—對管理效勞的內(nèi)容要求作出詳細說明[附圖]1.物業(yè)設(shè)計圖紙—平面圖、立面圖、結(jié)構(gòu)圖等2.物業(yè)施工圖紙—施工圖、竣工圖、改建圖等第二節(jié)：招標文件的編制程序第五章:物業(yè)管理投標的實施包括:投標前期階段、投標實施階段、定標總結(jié)階段三個階段的程序。第一節(jié):投標前期階段一、程序1.取得從業(yè)資格—包括企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和企業(yè)資質(zhì)證明.2.籌措投標資金—包括自有資金和銀行貸款.3.收取有關(guān)資料—包括招標單位、招標物業(yè)、競爭對手的資料。4.做可行性分析—包括物業(yè)條件分析、公司投標條件分析、競爭條件分析和市場風險分析。5.申請資格預(yù)審—提請資格預(yù)審。二、企業(yè)資質(zhì)[規(guī)定]1.?物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行方法?規(guī)定實行分級審批制度，共分一，二，三級和臨時資質(zhì)。2.企業(yè)資質(zhì)每兩年核定一次,依次逐級上升,不得越級上升.[范圍]1.一級企業(yè)可參與全國范圍內(nèi)所有物業(yè)工程的投標議標.2.二級企業(yè)只限于參與全國范圍內(nèi)30萬平方米以下工程的投標議標.3.三級企業(yè)只限于參與本省區(qū)域內(nèi)15萬平方米以下工程的投標議標.[資質(zhì)標準]1.一級企業(yè)—2.二級企業(yè)—3.三級企業(yè)—第二節(jié)：投標實施階段一、程序購置招標文件—考察物業(yè)現(xiàn)場—制定管理方案—測算工作量—制定費用預(yù)算方案—標價試算—標價評估調(diào)整—辦理投標保函—編制標書—封送標書保函.二、本卷須知1.[購置招標文件]1.注意前后文是否一致,將不明之處列為“招標前業(yè)主答復(fù)〞和“計入索賠工程〞兩類.2.注意招標文件的翻譯工作.3.注意招標文件中的各項規(guī)定.如開標定標時間,投標保證書,效勞要求標準及范圍,圖紙設(shè)計說明等.3.[制定管理方案]1.列出詳細的管理效勞內(nèi)容.2.列出詳細的管理效勞標準.3.明確管理效勞收費的標準和方式.4.制定階段性的管理效勞目標.5.明確各方的合同權(quán)利和義務(wù).4.[測算工作量]1.測算根本業(yè)務(wù)工作量.包括日常辦公、日常維護的工作量。2.測算專項業(yè)務(wù)工作量.包括保安消防、清潔綠化、物業(yè)設(shè)備維護等。3.測算特色業(yè)務(wù)工作量.包括特約業(yè)務(wù)和便民效勞的工作量。4.測算經(jīng)營業(yè)務(wù)工作量.包括各種經(jīng)營性業(yè)務(wù)的工作量。5.[制定費用預(yù)算方案]1.標書規(guī)定的預(yù)付款和保證金確實定.2.管理工程啟動資金確實定.3.管理期間的費用支出測算.4.管理期間的資金收入測算.5.其他資金來源的測算.6.不可確定風險資金的測算.6.[標價試算]1.明確自己可接受的最低利潤.2.(總費用+利潤—其他收入)/(可收費面積)=標價.3.重新核算工作量是否有誤.4.尋找有可比性的物業(yè)管理資料.5.領(lǐng)會招標文件規(guī)定要求和條件.7.[標價評估調(diào)整]1.依據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)進行評估調(diào)整.2.對不可預(yù)見風險費用調(diào)整.3.依據(jù)競爭形式進行調(diào)整.8.[辦理投標保函]1.投標人在投標有效期內(nèi)不得撤回標書和投標保函.2.中標后必須按通知規(guī)定時間地點簽約.3.簽約后一定時間內(nèi)投標人必須提供履約保函或履約保證金.4.未按招標規(guī)定提交投標保證金的投標,將被視為無效投標.5.中標方的保證金在簽訂合同并履約后的5天內(nèi)予以退還;未中標方的保證金在定標后的5天內(nèi)予以退還,均不用支付利息.9.[編制投標書]1.投標方作出最終投標決策.2.按招標文件編制正式投標書.3.準備提交要求的全部投標文件.10.[封送標書保函]1.所有投標文件準備好正本和副本,正本1份副本2份,分別密封包裝.2.投標方放錯文件所發(fā)生的一切事故,招標方概不負責.3.密封投標書過早開啟,招標方可予以拒絕并退還投標人.4.投標文件從截至日期起有效期為30天;招標人可拒絕在投標截至?xí)r間后收到的投標書.第三節(jié):定標總結(jié)階段一、中標后的合同簽訂和履約1.簽訂前談判工作.2.簽訂諒解備忘錄.3.發(fā)送中標函.4.簽訂合同協(xié)議書.5.雙方按合同行使權(quán)利和履行義務(wù).二、未中標的總結(jié)工作1.分析未中標原因.2.找出自身工作的缺乏.3.找出企業(yè)與競爭對手的差距.4.撰寫投標工作總結(jié)報告.三、資料整理歸檔1.招標文件2.招標文件附件及圖紙.3.招標會議記錄和書面文件.4.投標文件和投標書.5.投標保函和履約保函.6.與招標方的來往信件資料.7.其他重要的文件資料.第六章:物業(yè)管理投標書的編制第一節(jié):物業(yè)管理投標書的內(nèi)容一、組成要素1.投標致函主要內(nèi)容包括:管理效勞內(nèi)容、質(zhì)量標準、總報價金額、合同期限、履約保證金承諾、投標報價有效期、法律約定、對招標方的表述等。2.投標附件主要附件包括:公司證明性文件、法人地位及法人代表證明、合同意向承諾書、管理人員的配備、管理實施方案等。二、物業(yè)管理投標書的主要內(nèi)容1.投標綜合說明書2.法人地位及法人代表證明3.物業(yè)管理公司簡介4.管理人員配備方案5.合同意向承諾書6.企業(yè)榮譽材料文件7.物業(yè)管理內(nèi)容及效勞標準8.管理效勞財務(wù)預(yù)算方案9.工程開標一覽表10.工程投標價格表三、物業(yè)管理投標書樣本〔略〕第二節(jié)：投標書編寫中的本卷須知一、投標書的根本要素1.計量單位采用國家統(tǒng)一規(guī)定的行業(yè)標準計量單位.2.貨幣形式按招標文件規(guī)定使用統(tǒng)一的貨幣單位.3.標準標準按照國家統(tǒng)一公布的行業(yè)標準標準編寫.4.表述方式標書表述前后一致,風格統(tǒng)一,符合招標文件要求.5.理論技巧結(jié)合各種相關(guān)理論知識,標準專業(yè)編寫標書.6.資料真?zhèn)翁峁┵Y料文件要求真實齊全.第七章:物業(yè)管理投標報價二、投標策略的原那么1.集中實力,重點突破.2.客觀分析,趨利避險.3.精益求精,合理估算.4.適當加價,合理報價.5.加強調(diào)查,了解市場.三、投標總體策略1.攻勢策略.公司有明顯競爭優(yōu)勢,招標方對自己有明顯的合作意愿.2.守勢策略.公司沒有競爭優(yōu)勢,沒有明顯的管理優(yōu)勢,尋找競爭者的弱勢.3.低本錢策略.降低利潤空間,控制管理本錢,采用更低的報價競標的策略.4.差異化策略.采用個性化的管理效勞內(nèi)容方式,與競爭對手形成優(yōu)勢性差異.第二節(jié):投標報價策略一、投標前期報價策略1.模糊報價策略.沒有明確性的價格數(shù)值2.試探報價策略.給范圍性的價格值3.組合報價策略.給多種組合的多價格值二、投標中期報價策略1.修正報價策略.根據(jù)改變情況修正報價2.讓利報價策略.預(yù)留一定讓利空間報價3.多向報價策略.提供多方案的多個報價三、投標后期報價策略1.妥協(xié)報價策略.最大限度讓步的報價2.改變報價策略.突出優(yōu)勢,抬高報價3.討價報價策略.與招標方討價還價第三節(jié):標價估算策略1.本錢加高策略.對各項管理本錢適當加高,使得利潤變小,滿足招標方對利潤度的認可.2.內(nèi)容限制策略.對管理效勞內(nèi)容進行限制,降低管理本錢,從而降低標價.3.風險補償策略.對各種風險提出補償約定,降低管理風險,形成隱含標價.4.利潤模糊策略.將利潤分解到各個工程,模糊利潤具體數(shù)額.5.多向估算策略.提供最好和最差的多個標價估算值進行分析.第八章:招投標的開標、評標與定標四、開標時的本卷須知【招標方本卷須知】1.制定開標規(guī)那么,維護會場紀律.2.標準開標程序,控制開標時間.3.公平公正公開,嚴禁徇私舞弊.4.公開招標公告,及時通知各方.【投標方本卷須知】1.遵守開標規(guī)定,確保開標及時.2.嚴肅會場紀律,保證開標順利.3.明確投標規(guī)那么,嚴禁各方串通.4.嚴格評標紀律,投標評標私下不得接觸.5.初步排除無效投標,但不確定中標單位.6.澄清投標說明,不得更改投標內(nèi)容.五、投標期延長1.原那么上不延長,特殊須延長要征求投標各方意見.2.拒絕延長的,招標方不得沒收其投標保證金.3.同意延長的,也無權(quán)要求更改其投標書的內(nèi)容.六、無效標書1。未加蓋投標方法人代表印或簽字的標書。2。標書未密封或密封后未加蓋投標公司公章。3。逾期送達的投標書。4。投標方法人代表未按時出席開標會議的。5。未按規(guī)定格式編制標書或字跡不清難以識別。七、投標活動作廢1。招標方認為各投標方報價均過高或均無法到達招標文件要求的；2。合格投標文件過少，不能保證投標競爭性的。3。招標方不能宣布作廢后按原招標文件二次招標。4。投標活動作廢后，要退還投標保證金。第二節(jié)：評標一、評標的原那么1.公開公平公正的原那么.2.質(zhì)量優(yōu)良、收費合理、行為標準、信譽良好的原那么。二、評標的程序1.投標書的初步評議。包括投標人資格審查、投標書內(nèi)容審查、投標計算偏差審查等。2.投標書的詳細評審.包括效勞內(nèi)容、標價、承諾條件等進行審查。3.對投標方詢標.招標方對投標方有權(quán)質(zhì)疑,并要求對方澄清.4.編寫評標報告.編寫評標情況報告,推薦候選中標單位.三、評標方法以標價為根本標準，結(jié)合管理內(nèi)容及質(zhì)量標準等進行綜合評價?！镜燃壴u分法】[適用]以管理效勞質(zhì)量為重點的工程.[程序]1.把所有效勞工程分成假設(shè)干指標并確定不同的等級分數(shù).2.對各投標書滿足的程度給出相應(yīng)的分數(shù).3.對各項分數(shù)按相應(yīng)加權(quán)進行計算合計.4.得出各投標方的最終總分.5.比較各投標方的分數(shù),得分最高的前三名為推薦中標單位.【冷熱比較分析法】[適用]以管理內(nèi)容、效勞內(nèi)容、經(jīng)營內(nèi)容為評價指標的工程。[程序]1.確定管理、效勞、經(jīng)營三大方面內(nèi)容的“冷〞和“熱〞的程度，確定“大、中、小〞三個等級。2.對各投標方進行各項的“冷熱〞等級評定.3.確定招標方最關(guān)心的依次的工程程度.4.比較各投標方滿足招標關(guān)心因素的“冷熱〞次序.5.確定滿足熱程度最高且熱工程最多的前幾個公司為推薦中標單位.【關(guān)鍵因素評分法】[適用]對管理效勞有特殊或重點要求的工程.[程序]1.確定每個因素的“優(yōu)良中可差〞的指標標準.2.確定各級的分值標準和所占百分比.3.確定各類因素的加權(quán)權(quán)重標準.4.對各個投標方進行評價和計算分值.5.比較各投標方分值,分值高的前三名為推薦中標單位.第三節(jié):定標三、定標后的工作1.書面通知中標單位.2.雙方進入合同談判階段,并簽訂正式合同協(xié)議.3.中標單位提交履約保證金,收回投標保函.4.協(xié)助中標單位進入物業(yè)現(xiàn)場.四、未中標單位的處理1.發(fā)出通知,告知未中標.2.退回投標保函.3.有效期結(jié)束時仍未能定標,應(yīng)通知推薦中標單位延長投標保函的有效期.4.同意延期的單位,可要求因定標延期而調(diào)整合同價格.5.不同意延期的單位,視為自動退出.第九章:物業(yè)管理合同的簽訂履行第一節(jié):物業(yè)管理合同的簽訂一、合同簽訂程序1.雙方協(xié)商談判.包括效勞改進建議、更改局部條件、標準不合理條款、修改報價等。2.簽訂諒解備忘錄.諒解備忘錄是合同的有效組成局部,通常需要招標方和中標方簽字以示證明.3.發(fā)送中標函或簽發(fā)意向書中標函的發(fā)送構(gòu)成合同成立提交,但意向書僅是要約邀請,不能視為中標函.4.簽訂合同協(xié)議書雙方擬定實質(zhì)性合同條款,并最終雙方簽字,從而合同正式成立.二、管理合同的構(gòu)成1.序文—雙方名稱、物業(yè)名稱、法律依據(jù)2.正文—合同各種正式約定的內(nèi)容3.結(jié)尾—合同日期、地點和雙方簽字三、管理合同的內(nèi)容1.物業(yè)根本情況2.委托管理事項3.管理合同期限4.雙方權(quán)利義務(wù)5.合同管理目標6.管理效勞費用7.管理獎懲措施8.違約雙方責任9.其他約定事項10.合同的附件第二節(jié)：物業(yè)管理合同的履行包括實際履行和適當履行兩種。一、履行的原那么1.協(xié)作履行原那么.合同雙方不但履行合同義務(wù),同時可要求對方協(xié)助其履行合同義務(wù).2.情勢變更原那么.在客觀事實，合同成立之后終止之前，不可預(yù)見事實，歸責雙方當事人，履行有違公平的情況下可要求變更或解除合同。二、管理合同的擔保1.遞交時間.簽訂合同后30天內(nèi)。2.擔保金額.在合同中雙方約定。3.有效期限.通常比合同期稍長。三、合同的變更和解除【合同變更】[特點]1.協(xié)商一致性.2.局部變更性.3.相對消滅性[條件]1.已存在合同關(guān)系根底.2.具有法律依據(jù)或當事人約定.3.具備法定形式.4.非實質(zhì)性條款發(fā)生變化.[效力]1.假設(shè)變更內(nèi)容不明確,從法律上推定為未變更.2.變更后的合同不對已履行局部產(chǎn)生效力,也無追溯力.3.合同的變更對一方當事人造成了損害,那么另一方當事人應(yīng)負相應(yīng)賠償責任.【合同解除】[性質(zhì)]發(fā)生法律規(guī)定或當事人約定的情況,使得雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系消滅,從而使合同終止法律效力.[條件]1.合同規(guī)定的期限屆滿.2.當事人一方違約,經(jīng)法院判決解除合同的.3.當事人一方侵害另一方權(quán)益,經(jīng)協(xié)商或法院判決解除合同的.4.當事人雙方商定解除合同的.[規(guī)定]1.須在雙方經(jīng)過簽約和承諾階段后,方可使解除行為發(fā)生效力.2.合同解除后尚未履行的合同,終止履行.3.已經(jīng)履行的,有權(quán)要求采取補救措施,并要求賠償損失.四、違約的法律責任【違約行為的種類】1.屆期違約和預(yù)期違約.2.根本違約和非根本違約.3.不履行和不適當履行.4.瑕疵履行和加害履行.【違約責任的方式】1.繼續(xù)履行.2.采取補救措施.3.賠償損失.4.支付違約金.【免責事由】1.發(fā)生法定的不可抗力.2.合同中約定的免責條款.第十章:物業(yè)管理費的收支預(yù)算方案㈠預(yù)算依據(jù)及說明〈〈花園大廈物業(yè)管理招標書〉〉提供的數(shù)據(jù)和有關(guān)規(guī)定人工費：參照寫字樓物業(yè)管理行業(yè)普遍工資水平制定。水、電費：按廣州市自來水公司和供電公司公布的價格支出委托專業(yè)公司維護的設(shè)備及綠地的費用按照市場價格。人員編制和根本工資標準見表人員編制和根本工資標準表序號項目人數(shù)/人工資標準/（元/月）總額/（元/月）1管理處主任1350035002主任助理1280028003行政主管1220022004經(jīng)營部主管1220022005工程部主管1220022006保安部主管1220022007綜合部主管1220022008財務(wù)部主管1220022009值班工程師32000600010出納員11300130011工程部技工1813002340012管理員51300650013文員11000100014營銷員31300390015保安員409003600016合計79—97600㈡收支預(yù)測1、物業(yè)管理費收入測算管理費按芳村寫字樓的市場價格水平及花園大廈的實際情況制定。停車場收費按照政府的有關(guān)規(guī)定和60個車位的數(shù)量制定。①管理費：24675×20元/平方米×95%=468825×12=5625900元/年②停車場：60×300元=18000×12=216000元/年合計：5841900元/年2、物業(yè)管理費用支出測算見表

物業(yè)管理費用支出測算表一、工資福利序號項目測算結(jié)果備注金額（元/月）金額/（元/年）1基本工資9760011712002福利勞保及加班費31232374784工資總額32%3服裝費312537500按人均500元/年計算小計1319571583484二、樓本體、公共設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護費。小計32547.9390574.8根據(jù)本公司多年寫字樓管理經(jīng)驗（此項為1.5元/月.平方米）第一年按70%測算.三、機電設(shè)備外委維護保養(yǎng)1中央空調(diào)系統(tǒng)8600103200按本公司與專業(yè)公司合作多年經(jīng)驗及市場價格測算，（空調(diào)機組2臺，4300元/月，電梯4臺，2300元/臺，高壓配電由供電部門定價）2電梯92001104003中央空調(diào)水處理2800336004消防系統(tǒng)182002184005高壓配電2500300006發(fā)電機組80096007生活水泵950114008保安監(jiān)控219026280小計42740512880四、綠化費（外委總包）小計598571820（5元/m2綠地面積?月）包括：人工勞保、工具、水費、農(nóng)藥化肥、雜草清運費、景觀再造費等。五、清潔費（外委總包）小計24798.4297580.8按本公司與專業(yè)公司合作多年經(jīng)驗及市場價格測算，（0.8元/m2建筑面積?月）六、花卉租賃費（外委總包）小計250030000按本公司與專業(yè)公司合作多年經(jīng)驗及市場價格測算。（大堂、會所、各層電梯間）七、行政辦公費序號項目測算結(jié)果備注金額/（元/月）金額/（元/年）1交通費120014400綜合測算2通訊費150018000綜合測算3辦公用品費180021600綜合測算4節(jié)日裝飾費160019200綜合測算5律師費200024000綜合測算6審計費150018000綜合測算7辦公室裝飾費150018000綜合測算8辦公水電費130015600綜合測算小計12400148800八、保險費小計2434.1329209.56按總收入0.5%綜合測算九、廣告費小計9249.68110996.16按總收入1.9%綜合測算十、水電費小計146047.51752570按總收入30%綜合測算十一、維修儲備基金小計14604.75175257按總收入3%綜合測算十二、稅金小計38946467352按總收入8%綜合測算合計464210.365570524.323、經(jīng)費測算分析：總收入-總支出=盈利〔5841900-5570524.32=271375.68元/年〕〔總收入的4.6%〕CDiagramThemeGallery

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