商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)培訓(xùn)

商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)培訓(xùn)TheEuropeanandAmericanwindbusinesspowerpointtemplateDon'taimforsuccessifyouwantit;justdowhatyouloveandbelievein,anditwillcomenaturally.

20XX誠(chéng)信/和諧/共贏(yíng)

/分享Don'taimforsuccessifyouwantit;justdowhatyouloveandbelievein,anditwillcomenaturally.01商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)

顧名思義，作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國(guó)外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與零售緊密關(guān)聯(lián)。零售店是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要組成要素，業(yè)態(tài)零售店向確定的顧客提供確定的商品和服務(wù)的具體形態(tài)，業(yè)態(tài)是零售活動(dòng)的外在表現(xiàn)形式。通俗地理解，業(yè)態(tài)就是指商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目賣(mài)給誰(shuí)、賣(mài)什么和如何賣(mài)的具體經(jīng)營(yíng)形式。在商業(yè)地產(chǎn)拿地后，建設(shè)前，最主要的任務(wù)就是對(duì)開(kāi)發(fā)的業(yè)態(tài)形式進(jìn)行科學(xué)的判斷。商業(yè)地產(chǎn)概述：商業(yè)注重的是產(chǎn)品的投資性能，是一個(gè)純粹的投資工具，并非市民生活必需品，客戶(hù)層面有限，以理性推廣為主導(dǎo)方式描繪運(yùn)營(yíng)前景，將投資回報(bào)和升值潛力最大化，注重地段成熟度、政府區(qū)域規(guī)劃、周邊商業(yè)氛圍、區(qū)域商圈形態(tài)、進(jìn)駐商家、業(yè)態(tài)定位、能否持續(xù)經(jīng)營(yíng)等主要信息。從而加強(qiáng)客戶(hù)投資信心。通過(guò)短期集中推廣聚客集中爆發(fā)速銷(xiāo)為主！“商業(yè)商業(yè)VS住宅（兩者行銷(xiāo)的區(qū)別）住宅注重的則是產(chǎn)品的綜合功能性，是一個(gè)以居住為主投資為輔的市民生活必需品，有大量的剛性需求，客戶(hù)層面廣闊，以感性推廣為主導(dǎo)方式描繪居住方式，將生活品質(zhì)和規(guī)劃發(fā)展有機(jī)結(jié)合，注重項(xiàng)目規(guī)模、建筑品質(zhì)、園林綠化、人文地理、建材用料、交通配套、開(kāi)發(fā)商品牌、戶(hù)型結(jié)構(gòu)及風(fēng)格定位等主要信息，通過(guò)分期開(kāi)發(fā)并需要善用各類(lèi)活動(dòng)來(lái)進(jìn)行整合行銷(xiāo)而合理提升產(chǎn)品價(jià)值最大化。須跟隨開(kāi)發(fā)策略以不同的推廣主題分階段滲透市場(chǎng)。當(dāng)然也不排除一些專(zhuān)門(mén)的投資型公寓及一些項(xiàng)目中的部分小面積投資戶(hù)型，即便是住宅中的投資型產(chǎn)品，其針對(duì)的客戶(hù)與商業(yè)專(zhuān)屬客戶(hù)也不大雷同！“住宅住宅和商業(yè)在產(chǎn)品屬性上有些差異但營(yíng)銷(xiāo)推廣的核心理念是一樣的就是與客戶(hù)進(jìn)行有效的價(jià)值溝通和展示。分集中型和街區(qū)型（商業(yè)街）；是一站式消費(fèi)場(chǎng)所；分區(qū)域購(gòu)物中心和社區(qū)購(gòu)物中心；營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目較少；集中型購(gòu)物中心通常銷(xiāo)售一部分內(nèi)鋪;項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)難度較大；營(yíng)銷(xiāo)彈性空間較大；營(yíng)銷(xiāo)核心在項(xiàng)目市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、租售比、鋪位分割、主力店帶動(dòng)、適合項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣策略等。1、購(gòu)物中心社區(qū)商業(yè)是以社區(qū)底商、路邊綜合商店為主，滿(mǎn)足近距離甚至是本社區(qū)內(nèi)居民日常消費(fèi)的商業(yè)形式，一般經(jīng)營(yíng)規(guī)模小，成本低，易周轉(zhuǎn)。街鋪；有固有的投資價(jià)值，長(zhǎng)期持有價(jià)值不太大。營(yíng)銷(xiāo)空間較??；營(yíng)銷(xiāo)難度不太大；能否好銷(xiāo)取決于項(xiàng)目位置、項(xiàng)目區(qū)域、鋪位大小、鋪位結(jié)構(gòu)等。3、社區(qū)商業(yè)2、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)由大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)聚合組成，以批發(fā)、零售專(zhuān)業(yè)性、耐用性消費(fèi)品為主，具備較強(qiáng)的輻射能力，輻射市區(qū)甚至周邊縣市。是聚集了以某一品類(lèi)或幾種相關(guān)品類(lèi)產(chǎn)品為主的交易場(chǎng)所（批發(fā)、零售、批發(fā)零售結(jié)合），如：服裝、家具、日用小商品、食品、工業(yè)品、農(nóng)業(yè)品等；分集中型和街區(qū)式；是公司營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)業(yè)務(wù)；相對(duì)易于操作；屬于短平快項(xiàng)目。營(yíng)銷(xiāo)彈性空間較大；營(yíng)銷(xiāo)核心是項(xiàng)目市場(chǎng)定位、項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃、合適的銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售和招商有效結(jié)合、恰當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷(xiāo)策略等。一、商業(yè)類(lèi)項(xiàng)目的主要組成類(lèi)別住宅——核心是戶(hù)型面積和戶(hù)型結(jié)構(gòu)是生活必需品投資者對(duì)其投資價(jià)值易于判斷營(yíng)銷(xiāo)彈性空間較小銷(xiāo)售價(jià)格上限較明顯廣告以平面為主、文案為輔客戶(hù)引導(dǎo)性相對(duì)較弱商業(yè)——核心是構(gòu)建符合投資者判斷的投資價(jià)值體系（實(shí)虛有效結(jié)合）是一種可有可無(wú)、奢侈的特殊投資產(chǎn)品投資者對(duì)其投資價(jià)值難以判斷營(yíng)銷(xiāo)彈性空間較大銷(xiāo)售價(jià)格上限空間大廣告以文案為主、平面為輔客戶(hù)引導(dǎo)性較強(qiáng)1、商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別一、商業(yè)地產(chǎn)之特征（1）按客戶(hù)類(lèi)型劃分；對(duì)項(xiàng)目較為認(rèn)同的本區(qū)域及區(qū)域以外的商鋪投資客戶(hù)；購(gòu)買(mǎi)住宅戶(hù)型大、總價(jià)高的客戶(hù)；具有投資意識(shí)和資金實(shí)力的公務(wù)員和企業(yè)主；周邊城市有一定資本實(shí)力的客戶(hù)。（2）按投資金額劃分：總價(jià)在80萬(wàn)以?xún)?nèi)的客戶(hù)多為首次商鋪投資，缺乏一定判斷能力，對(duì)低首付敏感，自用、租賃各占一半；總價(jià)在80-150萬(wàn)之間的客戶(hù)多為有一次以上商鋪投資經(jīng)驗(yàn)，往往看中項(xiàng)目某些價(jià)值點(diǎn)，希望回報(bào)穩(wěn)定；總價(jià)在150萬(wàn)以上投資客戶(hù)為多次投資商鋪的專(zhuān)業(yè)投資客，投資考慮因素多，對(duì)市場(chǎng)及投資回報(bào)很在意。商鋪的客戶(hù)群一般以投資客為絕對(duì)主導(dǎo)，自用客戶(hù)比例較小。根據(jù)操作的項(xiàng)目樓盤(pán)客戶(hù)群的綜合分析，客戶(hù)群體劃分如下；2、商業(yè)地產(chǎn)投資消費(fèi)群（1）住宅地產(chǎn)的使用權(quán)限是70年，商業(yè)地產(chǎn)的使用權(quán)限是40年，計(jì)算的方式是開(kāi)發(fā)商取得土地繳納土地出讓金后開(kāi)始計(jì)算。部分的商業(yè)地產(chǎn)和寫(xiě)字樓的使用權(quán)限是50年。3、商業(yè)地產(chǎn)的使用權(quán)限（2）賣(mài)經(jīng)營(yíng)權(quán)的商業(yè)40——50年的使用權(quán)限。4、商業(yè)地產(chǎn)的技術(shù)指標(biāo)(1)技術(shù)指標(biāo)是政府制定的硬性或不可更改的技術(shù)參數(shù)，包括限高、容積率、綠化率、建筑密度，開(kāi)發(fā)商、規(guī)劃設(shè)計(jì)院、景觀(guān)制作公司，根據(jù)技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、戶(hù)型研發(fā)。(2)使用率、外立面、戶(hù)型設(shè)計(jì)等軟性指標(biāo)，原則上是不受政府強(qiáng)制限制的。二、商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售方式1、直接銷(xiāo)售（1）商業(yè)地產(chǎn)離不開(kāi)商業(yè)經(jīng)營(yíng)，商業(yè)組成是由一個(gè)或幾個(gè)大型的商業(yè)體為主力店，圍繞其經(jīng)營(yíng)定位進(jìn)行散戶(hù)的招商工作。（2）商業(yè)地產(chǎn)招商的服務(wù)最總目的是為提升商業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)價(jià)值，和固定投資回報(bào)的，故商業(yè)地產(chǎn)的招商工作只是商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售時(shí)，策略運(yùn)用的一部分。（3）租金方面比較低，一般情況下能夠達(dá)到3%的年回報(bào)，就是很好的商業(yè)項(xiàng)目。（4）合同簽訂年限根據(jù)銷(xiāo)售宣傳和承諾的3年以上的合同年限。（5）前幾年的租金收入會(huì)在購(gòu)買(mǎi)的總房款中扣除。

2、帶租約銷(xiāo)售（1）回購(gòu)是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商使用的促銷(xiāo)手段，說(shuō)白了是回收。（2）主要目的是在向投資人灌輸產(chǎn)品的穩(wěn)固收益，（3）回購(gòu)的方式是在10年后或20年后，如果投資人感覺(jué)所購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的收益，開(kāi)發(fā)企業(yè)采用原價(jià)回收或增價(jià)回收的一種理財(cái)方式。3、回購(gòu)(1)投資者在與發(fā)展商簽訂了商鋪銷(xiāo)售合同后（主要針對(duì)現(xiàn)鋪）發(fā)展商許諾在未來(lái)的三到五年內(nèi)每年給與投資者一定的租金回報(bào)（約為8%—12%）（2）在這期間商鋪的經(jīng)營(yíng)、管理和使用權(quán)都?xì)w發(fā)展商所有，這種形式的實(shí)質(zhì)是發(fā)展商用一定的租金回報(bào)買(mǎi)斷未來(lái)幾年的經(jīng)營(yíng)權(quán)，然后統(tǒng)一招商和經(jīng)營(yíng)管理，以承擔(dān)未來(lái)經(jīng)營(yíng)管理等不可預(yù)知風(fēng)險(xiǎn)的代價(jià)來(lái)做旺整個(gè)商場(chǎng)，給與投資者和承租戶(hù)以足夠的信心。(3)投資回報(bào)的比例事先在購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的同時(shí)已經(jīng)簽訂，開(kāi)發(fā)企業(yè)租金收取多則盈利，少則虧損。4、返租三、商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售政策房地產(chǎn)銷(xiāo)售過(guò)程中銷(xiāo)售政策制定是對(duì)價(jià)格策略的補(bǔ)充，同時(shí)也是在銷(xiāo)售過(guò)程最為直接的促動(dòng)。因而在制定銷(xiāo)售政策時(shí)應(yīng)考慮諸多因素。制定原則：1、使最大化促進(jìn)銷(xiāo)售迅速發(fā)生，以便資金迅速回收；2、最大可能的減輕消費(fèi)群體的付款壓力；3、最大可能的激發(fā)銷(xiāo)售行為；4、要在競(jìng)爭(zhēng)中體現(xiàn)絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)；5、要盡可能保證損失最低化；6、要形成銷(xiāo)售政策良好的群體內(nèi)部口碑傳播；付款方式：分為銀行按揭和一次性付款。1、銀行按揭按揭已經(jīng)深入人心，很多客戶(hù)會(huì)選擇該類(lèi)方式,商業(yè)貸款與住宅有很大區(qū)別，要求首付最低五成或以上，最長(zhǎng)期限10年。2、一次性付款。Don'taimforsuccessifyouwantit;justdowhatyouloveandbelievein,anditwillcomenaturally.02商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)1、零售：

2、零售戰(zhàn)略：是一種交易形式,可定義為將商品或勞務(wù)直接出售給最終消費(fèi)者的銷(xiāo)售活動(dòng),也是向消費(fèi)者提供銷(xiāo)售商品的一種商業(yè)活動(dòng)環(huán)境,使消費(fèi)者從零售商店里獲得消費(fèi)品及其與消費(fèi)品有關(guān)的無(wú)形服務(wù)的滿(mǎn)足,它直接關(guān)系到居民的生活質(zhì)量和生活方式，是社會(huì)資源分配的一個(gè)重要階段--也是最后階段。是零售商打算如何集中其資源來(lái)達(dá)成其目標(biāo)，確定其主要服務(wù)于哪些顧客和將提供什么樣的商品和服務(wù)，并建立和保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的系統(tǒng)性謀劃。具體上它包括企業(yè)使命目標(biāo)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析，顧客的細(xì)分、定位，商店的選址，服務(wù)策略，與供貨商的關(guān)系，信息管理和分銷(xiāo)系統(tǒng)，低成本經(jīng)營(yíng)，以及零售活動(dòng)組合等等。3、商圈：4、全過(guò)程商品管理：是指零售店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍，簡(jiǎn)單的說(shuō)，也就是來(lái)店顧客所居住的地理范圍。是指一個(gè)零售商從分析顧客的需求入手，對(duì)商品組合、定價(jià)方法、促銷(xiāo)活動(dòng)，以及資金使用、庫(kù)存商品和其它經(jīng)營(yíng)性指標(biāo)做出全面的分析和計(jì)劃，通過(guò)高效的運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)，保證在最佳的時(shí)間、將最合適的數(shù)量、按正確的價(jià)格向顧客提供商品，同時(shí)達(dá)到既定的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。指采取“整體規(guī)劃、招租經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理、自收自付“，各柜相對(duì)自主經(jīng)營(yíng)，并以規(guī)范化的商場(chǎng)管理形成專(zhuān)業(yè)特色的經(jīng)營(yíng)管理模式。是以“精確、細(xì)致、深入、規(guī)范“為特點(diǎn)的全面化的管理模式。全面化是指精細(xì)化管理的思想和作風(fēng)貫徹到整個(gè)企業(yè)的所有管理活動(dòng)中。精細(xì)化管理包括：精細(xì)化的操作、精細(xì)化的控制、精細(xì)化的核算、精細(xì)化的分析、精細(xì)化的規(guī)劃。一部分是周?chē)缆钒呀煌ㄒ胭?gòu)物中心，另一部分是購(gòu)物中心自身用地范圍內(nèi)的交通組織和規(guī)劃，以及建筑內(nèi)部的人流組織。一種是從停車(chē)場(chǎng)到購(gòu)物中心的運(yùn)動(dòng)；另一種是從購(gòu)物中心到購(gòu)物中心的運(yùn)動(dòng)。5、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)化管理：

6、精細(xì)化管理：7、購(gòu)物中心交通規(guī)劃：8、購(gòu)物中心的人流：購(gòu)物中心的車(chē)流包括購(gòu)物車(chē)流、貨運(yùn)車(chē)流和公共交通車(chē)流。交通組織的原則是分流，讓購(gòu)物交通和后勤貨運(yùn)交通各行其道。9、購(gòu)物中心的交通：10、一次商裝：在建筑中采有耐火性能較好的分隔物將建筑物空間分隔成若干區(qū)域的防火技術(shù)措施。11、二次商裝：指以一次商裝為基礎(chǔ)，為展示品牌和商品形象，按照商場(chǎng)要求的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行的二次裝飾裝修，主要涉及壁柜、柜臺(tái)、貨架、陳列、形象、燈光、色彩等方面。是指同一水平面或樓層內(nèi)的通道。是指不同標(biāo)高空間或樓層的垂直聯(lián)系如樓梯、電梯和自動(dòng)扶梯。指商場(chǎng)為其所經(jīng)營(yíng)的各種業(yè)態(tài)提供基礎(chǔ)的物業(yè)基礎(chǔ)、條件及硬件環(huán)境，主要涉及天、地、柱、墻、水、電氣、空調(diào)、消防、安防、廣播設(shè)備、通道、照明、美陳、促銷(xiāo)設(shè)施等方面。12、水平交通：13、垂直交通：14、劃分防火分區(qū)：是通過(guò)設(shè)置擋煙設(shè)施將煙氣控制在一定范圍內(nèi)，以便用排煙設(shè)施將其排出，保證人員安全疏散，消防撲救工作順利進(jìn)行。購(gòu)物空間是在整個(gè)空間中，由貨柜和貨架作為空間限定的元素劃分出的直接進(jìn)銷(xiāo)售活動(dòng)的現(xiàn)場(chǎng)。包括商場(chǎng)內(nèi)的通道、樓梯、自動(dòng)扶梯及電梯，其位置、數(shù)量、布置及寬度等既能使急需型購(gòu)物者迅速到達(dá)購(gòu)物場(chǎng)所，又能使顧客輕松完成瀏覽觀(guān)賞的行為。從常規(guī)的柜架到地臺(tái)、墻面及空中掛件，展示的商品從只能觀(guān)賞到可觸摸、可試聽(tīng)、可試用，創(chuàng)造出視覺(jué)焦點(diǎn)。15、劃分防煙分區(qū)：16、購(gòu)物空間：17、交通空間：18、商品展示空間：

19、服務(wù)空間：

20、休閑空間：為顧客提供餐飲、休息、娛樂(lè)、文化等場(chǎng)所在地，點(diǎn)綴以綠化小品，既滿(mǎn)足了顧客的需求，也促進(jìn)了消費(fèi)。是商品銷(xiāo)售的輔助空間，如：試衣間、聽(tīng)音室、問(wèn)訊處、寄存處等。貨架是營(yíng)業(yè)員工作現(xiàn)場(chǎng)中分類(lèi)分區(qū)地陳列商品并少量?jī)?chǔ)存商品的設(shè)施。柜臺(tái)是供營(yíng)業(yè)員展示、計(jì)量、包裝出售商品及顧客參觀(guān)挑選商品所用的設(shè)備，柜臺(tái)或全部用于展示商品，或上部展示商品，下部用于貯藏。產(chǎn)權(quán)人將一定時(shí)間內(nèi)的商鋪使用權(quán)與承租人交易，取得或分時(shí)段取得現(xiàn)金收益；對(duì)承租人而言，承租人用現(xiàn)金或分時(shí)段的租金付出取得一定時(shí)間內(nèi)的商鋪使用權(quán)利。

21、柜臺(tái)：

22、貨架：23、租賃商鋪：24、轉(zhuǎn)租商鋪：25、關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)：26、滲透營(yíng)銷(xiāo)：商鋪?zhàn)罱K使用人并非與商鋪權(quán)利人直接建立租賃關(guān)系，而是通過(guò)轉(zhuǎn)租人取得使用商鋪的權(quán)利，商鋪?zhàn)罱K使用人與轉(zhuǎn)租人發(fā)生權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。是指企業(yè)與消費(fèi)者、分銷(xiāo)商、零售商和供應(yīng)商建立一種長(zhǎng)期、信任、互惠的關(guān)系，而為了要做到這一點(diǎn)，企業(yè)必須向這些個(gè)人和組織承諾和提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、良好的服務(wù)以及適當(dāng)?shù)膬r(jià)格，從而與這些個(gè)人和組織建立和保持一種長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和社會(huì)的關(guān)系紐帶。是一種與顧客之間的溝通，這種溝通就是走進(jìn)顧客的世界，從他們的角度出發(fā)的一種互動(dòng)的交流，使自己和顧客的目標(biāo)逐漸一致，達(dá)到統(tǒng)一。27、誠(chéng)信營(yíng)銷(xiāo)：28、營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新：是根據(jù)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境的變化情況，并結(jié)合企業(yè)自身的資源條件和經(jīng)營(yíng)實(shí)力，尋求營(yíng)銷(xiāo)要素某一方面或某一系列的突破或變革的過(guò)程。。是在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中，企業(yè)和消費(fèi)者始終堅(jiān)持信息對(duì)稱(chēng)原則，企業(yè)誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)，保證營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的公開(kāi)、公平與公正，以維護(hù)和增進(jìn)全社會(huì)和人民的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，以求得企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。指根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作需要，合理配備經(jīng)營(yíng)、管理、營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)等各方面專(zhuān)家人員組成專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)項(xiàng)目，進(jìn)駐項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目各周期的具體工作的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。。指根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作需要，組成經(jīng)營(yíng)、管理、營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)等各方面的顧問(wèn)專(zhuān)家團(tuán)隊(duì)，從外圍對(duì)項(xiàng)目組進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督，以保證項(xiàng)目正常、順利、良好的運(yùn)營(yíng)。

29、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)組：30、專(zhuān)家顧問(wèn)團(tuán)：31、系列廣告策略：32、店面：33、商鋪：就是預(yù)定的時(shí)間里連續(xù)發(fā)布由統(tǒng)一設(shè)計(jì)形式或內(nèi)容的系列廣告，以加深廣告印象增強(qiáng)廣告效果。是商店建筑物本身的整體物質(zhì)面貌，包括商店招牌，入口處、櫥窗、商店規(guī)模及高度、建筑材料等內(nèi)容。是商家通過(guò)門(mén)面向消費(fèi)者呈現(xiàn)最基本的形象。經(jīng)營(yíng)者為顧客提供商品交易、服務(wù)或感受體驗(yàn)的場(chǎng)所。34、商業(yè)街商鋪：商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。

35、市場(chǎng)類(lèi)商鋪：

36、社區(qū)商鋪：指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營(yíng)對(duì)象主要是住宅社區(qū)的居民。在這里特指在各種用于某類(lèi)或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營(yíng)的商業(yè)樓宇中的店鋪位。指百貨商場(chǎng)、各種類(lèi)型購(gòu)物中心里面的鋪位。指位于住宅建筑底層（可能包括地下1、2層及地上1、2層，或其中部分樓層）的商用鋪位。指諸如酒店、商住公寓、俱樂(lè)部、會(huì)所、展覽中心、寫(xiě)字樓里面用于商業(yè)用途的商業(yè)37、住宅底層商鋪：38、百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪：39、商務(wù)樓、寫(xiě)字樓商鋪：40、交通設(shè)施商鋪；41、商鋪投資：42、商鋪投資回收周期：指進(jìn)行商鋪購(gòu)買(mǎi)、租賃的行為。指商鋪投資者以一次資本投入，然后在長(zhǎng)期租賃經(jīng)營(yíng)中回收投資的時(shí)間跨度。是公司優(yōu)化分銷(xiāo)渠道、完善分銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)、進(jìn)行業(yè)務(wù)重組的結(jié)果，同時(shí)也是第三方物流理論得到應(yīng)用的產(chǎn)物。指諸如地鐵站、火車(chē)站、飛機(jī)場(chǎng)等交通設(shè)施里面及周?chē)纳啼?，以及道路兩?cè)各類(lèi)中小型商鋪。43、轉(zhuǎn)租：45、SP：SalesPromotion：指投資者從商鋪?zhàn)鈶?hù)手上租商鋪的投資方式，目的也不是為了自己經(jīng)營(yíng)，而是為了出租的投資方式。44、物流中心：中文翻譯即銷(xiāo)售促進(jìn)或營(yíng)業(yè)推廣、銷(xiāo)售推廣。指在給定的時(shí)間和預(yù)算內(nèi)，在某一目標(biāo)市場(chǎng)中所采用的能夠迅速產(chǎn)生激勵(lì)作用，刺激需求，達(dá)成交易目的促銷(xiāo)手段和措施。46、價(jià)格折扣策略：47、廉價(jià)產(chǎn)品策略：用很低的價(jià)格向顧客提供質(zhì)量普通或質(zhì)量不高的產(chǎn)品和服務(wù)。挑戰(zhàn)者的一個(gè)主要進(jìn)攻策略是以較低的價(jià)格向顧客提供與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者相類(lèi)似的產(chǎn)品。挑戰(zhàn)者可以通過(guò)推出大量不同式樣的產(chǎn)品，向顧客提供更多的選擇來(lái)追逐領(lǐng)導(dǎo)者。市場(chǎng)挑戰(zhàn)者可以開(kāi)發(fā)出比市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者品質(zhì)更優(yōu)的產(chǎn)品，并且標(biāo)定更高的價(jià)格。指為商業(yè)經(jīng)營(yíng)的目的而針對(duì)消費(fèi)者生活需求，充份利用商業(yè)設(shè)施，最大限度地吸引消費(fèi)者，使他們有計(jì)劃地在此消費(fèi)金錢(qián)及時(shí)間。48、聲望策略：49、產(chǎn)品繁衍策略：50、集客：51、市場(chǎng)定位：52、營(yíng)銷(xiāo)組合：53、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施：是指企業(yè)為了在目標(biāo)市場(chǎng)制造它想要的反應(yīng)而混合采用的一組可控制的戰(zhàn)術(shù)營(yíng)銷(xiāo)手段。是指為實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)而把營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃轉(zhuǎn)變?yōu)闋I(yíng)銷(xiāo)行動(dòng)的過(guò)程。是指企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)細(xì)分原則，通過(guò)差異分析方法對(duì)總體市場(chǎng)環(huán)境和個(gè)體市場(chǎng)環(huán)境的分析和比較，找出對(duì)自己企業(yè)最有利的差別利益。是指為使產(chǎn)品在消費(fèi)者心目中相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品而言占據(jù)清晰、特別和理想的位置而進(jìn)行的安排。54、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)控制：56、S形象差異化：包括估計(jì)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略和計(jì)劃的成果，并采取正確的行動(dòng)以保證實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。55、差異化營(yíng)銷(xiāo)：即企業(yè)實(shí)施通常所說(shuō)的品牌戰(zhàn)略和CI戰(zhàn)略而產(chǎn)生的差異。

57、市場(chǎng)差異化：58、市場(chǎng)細(xì)分：是根據(jù)消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品不同的欲望與需求，不同的購(gòu)買(mǎi)行為與購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣，把整體市場(chǎng)分割成不同的或相同的小市場(chǎng)群，分為“異質(zhì)市場(chǎng)“和“同質(zhì)市場(chǎng)“指由產(chǎn)品的銷(xiāo)售條件、銷(xiāo)售環(huán)境等具體的市場(chǎng)操作因素而生成的差異。大體包括銷(xiāo)售價(jià)格差異、分銷(xiāo)差異、售后服務(wù)差異。指消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的需求差異很大，如不同的消費(fèi)者對(duì)服裝的質(zhì)量、款式、花色品種、價(jià)格等需求差異性很大。是指消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的需示大致相同，如消費(fèi)者對(duì)大米、食鹽等的需求差異極小。這種定位是針對(duì)產(chǎn)品屬性而言，是營(yíng)銷(xiāo)者在目標(biāo)市場(chǎng)上為本企業(yè)產(chǎn)品確定一個(gè)恰當(dāng)?shù)奈恢?，用以?biāo)識(shí)自己的產(chǎn)品，以示區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)者的產(chǎn)品。59、同質(zhì)市場(chǎng)：60、異質(zhì)市場(chǎng)：61、產(chǎn)品定位：62、價(jià)格定位；63、品牌定位：64、促銷(xiāo)定位：是以產(chǎn)品定位為基礎(chǔ)的品牌訴求方式。促銷(xiāo)定位有兩層含義：一層是促銷(xiāo)方式的選擇定位，即人員推銷(xiāo)、營(yíng)業(yè)推廣、廣告、公共關(guān)系等方式的選擇及其組合；另一層含義是在選擇了特定的促銷(xiāo)方式后，又怎樣確定實(shí)現(xiàn)這個(gè)方式的具體手段或媒體。指營(yíng)銷(xiāo)者把產(chǎn)品、服務(wù)的價(jià)格定在一個(gè)什么樣的水平上，這個(gè)水平是與競(jìng)爭(zhēng)者相比較而言的。65、營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略定位：是指公司根據(jù)不同顧客、品牌特點(diǎn)，利用差異化策略，抓住一部分高利潤(rùn)消費(fèi)者，與他們建立更多的信賴(lài)和忠誠(chéng)，銷(xiāo)售一小部分高利潤(rùn)消費(fèi)者的產(chǎn)品。66、區(qū)別營(yíng)銷(xiāo)：就是通過(guò)規(guī)劃，制定企業(yè)發(fā)展的宗旨、目標(biāo)，使企業(yè)的資源和能力與不斷變化著的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境相適應(yīng)的過(guò)程，這種定位表現(xiàn)為制定一個(gè)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)的長(zhǎng)期性、全局性、方向性的動(dòng)態(tài)發(fā)展規(guī)劃。67、定制營(yíng)銷(xiāo)：68、一對(duì)一營(yíng)銷(xiāo)：是針對(duì)不同顧客的性質(zhì)及購(gòu)買(mǎi)經(jīng)驗(yàn)，“一對(duì)一“地提供個(gè)人化商品和服務(wù)。是指根據(jù)顧客的個(gè)性特點(diǎn)和差別化需求，為顧客“量體裁衣“，提供差別化需求商品和服務(wù)需求。指通過(guò)部分商品的低價(jià)賠本銷(xiāo)售來(lái)擴(kuò)大企業(yè)的知名度，留給消費(fèi)者深刻的企業(yè)形象和商業(yè)信譽(yù)，從而達(dá)到招徠顧客、留住回頭客，實(shí)現(xiàn)整體經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)最大化的營(yíng)銷(xiāo)手法。是將新產(chǎn)品價(jià)格定得較高，盡可能在產(chǎn)品壽命周期之初賺回最大利潤(rùn)。為了提高整條營(yíng)銷(xiāo)渠道的服務(wù)質(zhì)量，從而為消費(fèi)者創(chuàng)造更有價(jià)值的服務(wù)，營(yíng)銷(xiāo)渠道中的各成員組織打破原有的組織邊界，在多層面的基礎(chǔ)上相互協(xié)作，就如同在職一個(gè)企業(yè)的團(tuán)隊(duì)中一樣工作的營(yíng)銷(xiāo)方法。69、撇脂定價(jià)法則：70、犧牲商法：71、無(wú)縫營(yíng)銷(xiāo)：72、越軌營(yíng)銷(xiāo)：73、直效營(yíng)銷(xiāo)：74、實(shí)時(shí)營(yíng)銷(xiāo)：是營(yíng)銷(xiāo)者不受傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)通路的限制，通過(guò)媒體直接與顧客溝通，進(jìn)而產(chǎn)生互動(dòng)式的反應(yīng)或交易。是指企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，把消費(fèi)者當(dāng)作伙伴，利用現(xiàn)代發(fā)達(dá)的信息技術(shù)，經(jīng)常性地與消費(fèi)者進(jìn)行對(duì)話(huà)，直接了解消費(fèi)者的需求意圖，讓消費(fèi)者積極參與到商業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)等活動(dòng)中來(lái)，從而縮短消費(fèi)者與商業(yè)企業(yè)間的距離，取得營(yíng)銷(xiāo)的成功。是在不違規(guī)的情況下通過(guò)假裝無(wú)知、制造危機(jī)、無(wú)事生非、小題大做、故弄玄虛、異想天開(kāi)等行為，制造轟動(dòng)性社會(huì)效應(yīng)，用最小的投入，為企業(yè)和產(chǎn)品贏(yíng)得揚(yáng)名的機(jī)會(huì)。75、商業(yè)組織體系建設(shè)：根據(jù)商業(yè)企業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境、物業(yè)狀況、業(yè)態(tài)定位、市場(chǎng)定位和企業(yè)目標(biāo)等，進(jìn)行管理的組織架構(gòu)、部門(mén)的職能劃分、崗位設(shè)計(jì)、定崗定編、定職定責(zé)。

76、商業(yè)制度體系建設(shè)：

77、主力店：特指購(gòu)物中心中承租面積較大(不是必備條件)，且對(duì)客流帶動(dòng)、收入貢獻(xiàn)、品牌引領(lǐng)以及項(xiàng)目的安全起核心引領(lǐng)作用的大型品牌租戶(hù)。根據(jù)不同商業(yè)企業(yè)的管理的特點(diǎn)和需要，制定商業(yè)企業(yè)的各項(xiàng)規(guī)章制度和管理辦法，有效地控制和管理商業(yè)企業(yè)的各個(gè)崗位、程序、環(huán)節(jié)和各方面的工作，確保管理的有序、規(guī)范。確定租賃關(guān)系的契約，泛指租賃合同。指特指購(gòu)物中心中對(duì)客流帶動(dòng)、品牌引領(lǐng)、收入貢獻(xiàn)一個(gè)或幾個(gè)方面起到主要影響作用的品牌租戶(hù)。租賃合同中所約定的租賃的時(shí)間期限。78、次主力店：79、租約：80、租期：81、免租期；82、進(jìn)場(chǎng)：83、退場(chǎng)：指已簽訂租賃合同的商戶(hù)進(jìn)駐項(xiàng)目的行為。指租賃合同終止或者解除后，租戶(hù)退出項(xiàng)目的行為。根據(jù)商業(yè)企業(yè)的整體規(guī)模、市場(chǎng)現(xiàn)狀、開(kāi)發(fā)目標(biāo)，進(jìn)行項(xiàng)目的功能定位、功能布局以及各功能項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)性控制。租賃合同中所約定的不收取租金的時(shí)間期限。84、