做賬實(shí)操-房屋工程建設(shè)過程中涉及到哪些稅費(fèi)

做賬實(shí)操做賬實(shí)操-房屋工程建設(shè)過程中涉及到哪些稅費(fèi)（建設(shè)單位角度）在中國，房屋建設(shè)過程中涉及的稅費(fèi)較為復(fù)雜，涵蓋土地開發(fā)、建筑施工、銷售等多個環(huán)節(jié)，涉及的主體包括建設(shè)單位、建筑企業(yè)以及購房者。以下是建設(shè)單位在房屋建設(shè)全流程中主要涉及的稅費(fèi)，本文簡做說明：一、前期準(zhǔn)備階段1.城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)性質(zhì)：地方政府收取的專項(xiàng)費(fèi)用，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施（道路、水電等）建設(shè)。繳納方：開發(fā)商。1

/16做賬實(shí)操計(jì)算依據(jù)：按建筑面積或土地面積征收，標(biāo)準(zhǔn)由地方政府確定（如

50-300

元/平方米）。2

/16法律依據(jù)：《河南省政府非稅收入管理?xiàng)l例》。2.人防易地建設(shè)費(fèi)性質(zhì)：開發(fā)商未按規(guī)定建設(shè)人防工程時需繳納的費(fèi)用。繳納方：開發(fā)商。計(jì)算依據(jù)：根據(jù)項(xiàng)目建筑面積或人防面積差額計(jì)算（如

1000-3000

元/平方米）。法律依據(jù)：《中華人民共和國人民防空法》《人民防空工程建設(shè)管理規(guī)定》3.耕地占用稅（如涉及耕地）稅率：一次性繳納，標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)地區(qū)人均耕地面積確定（5-50

元/平方米）。做賬實(shí)操法律依據(jù)：《中華人民共和國耕地占用稅法》。3

/16二、施工建設(shè)階段1.增值稅（建筑服務(wù)環(huán)節(jié)）納稅人：建筑企業(yè)（施工方）。稅率：一般納稅人：9%（按工程款全額計(jì)稅，可抵扣進(jìn)項(xiàng)

稅）；小規(guī)模納稅人：3%（簡易計(jì)稅，不可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅）。計(jì)稅依據(jù)：工程價款（含材料、人工等成本）。法律依據(jù)：《中華人民共和國增值稅法》《跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》2.企業(yè)所得稅納稅人：建筑企業(yè)（施工方）。稅率：25%（一般企業(yè)）或優(yōu)惠稅率（如高新技術(shù)企業(yè)

15%）。做賬實(shí)操計(jì)稅依據(jù)：工程利潤（收入扣除成本、費(fèi)用等）。4

/16法律依據(jù)：《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》。3.印花稅納稅人：開發(fā)商與建筑企業(yè)（雙方均需繳納）。稅目：建筑安裝工程承包合同。稅率：合同金額的

0.03%。法律依據(jù)：《中華人民共和國印花稅法》。

4.城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人：開發(fā)商（土地使用權(quán)持有方）。稅率：按土地面積繳納（1.5-30

元/平方米·年），具體由地方政府確定。減免政策：開工后按建設(shè)或銷售進(jìn)度逐步減免。做賬實(shí)操法律依據(jù)：《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》。5.環(huán)境保護(hù)稅（如施工產(chǎn)生污染）納稅人：施工單位。計(jì)稅依據(jù)：污染物排放量（如噪聲、揚(yáng)塵等）。法律依據(jù)：《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)稅法》。三、房屋預(yù)售/銷售階段1.增值稅預(yù)繳納稅人：開發(fā)商。預(yù)征率：3%（按預(yù)售房款預(yù)繳，最終按

9%清算）。法律依據(jù)：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增

值稅征收管理暫行辦法》。5

/16做賬實(shí)操2.土地增值稅預(yù)征6

/16納稅人：開發(fā)商。預(yù)征率：1%-5%（各地差異大，普通住宅較低，商業(yè)地產(chǎn)較高）。法律依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的

通知》（國稅發(fā)〔2010〕53

號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于降低土地增值稅預(yù)征率下限的公告》（國家稅務(wù)總局公告

2024

年第10

號）3.企業(yè)所得稅預(yù)繳納稅人：開發(fā)商。計(jì)稅依據(jù)：按預(yù)售收入預(yù)繳（利潤率由稅務(wù)機(jī)關(guān)核定，通常為

15%-25%）。法律依據(jù)：《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》。4.城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加做賬實(shí)操計(jì)稅依據(jù)：增值稅稅額。稅率：城建稅：7%（市區(qū)）、5%（縣城/鎮(zhèn)）、1%（其他）。教育費(fèi)附加：3%

+

地方教育附加

2%。法律依據(jù)：《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅法》、《征收教

育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》《河南省地方教育附加征收使用管理

辦法》四、竣工交付階段

1.土地增值稅清算納稅人：開發(fā)商。稅率：四級超率累進(jìn)稅率（30%-60%）。計(jì)稅依據(jù)：增值額（收入扣除土地成本、開發(fā)成本、費(fèi)用等）。法律依據(jù)：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》7

/16做賬實(shí)操2.契稅（購房者承擔(dān)）稅率：1%-3%（首套房）、3%-5%（非首套房，各地政策不同）。法律依據(jù)：《中華人民共和國契稅法》、《財(cái)政部

稅務(wù)總局

住

房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》（財(cái)政部

稅務(wù)總局

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告

2024

年第

16

號）3.房產(chǎn)稅（開發(fā)商自持部分）稅率：1.2%（按房產(chǎn)原值）或

12%（按租金收入）。法律依據(jù)：《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》。五、其他費(fèi)用1.工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)按工程造價的

0.1%-0.3%收取。8

/16做賬實(shí)操法律依據(jù)：《建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站工作暫行規(guī)定》。六、稅收優(yōu)惠政策1.保障性住房：可能減免城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、土地增值稅、契稅、印花稅等。法律依據(jù)：《財(cái)政部

稅務(wù)總局

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于保障性

住房有關(guān)稅費(fèi)政策的公告》（財(cái)政部

稅務(wù)總局

住房城鄉(xiāng)建

設(shè)部公告

2023

年第

70

號）、《財(cái)政部

國家稅務(wù)總局關(guān)于易地扶貧搬遷稅收優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕135

號）、《財(cái)政部

國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)參與政府統(tǒng)一組織的棚戶區(qū)改造有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財(cái)稅〔2013〕65號）、《財(cái)政部

國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進(jìn)行融資等有關(guān)契稅政策的通知》（財(cái)稅〔2012〕82

號）、《關(guān)于

鼓勵民間資本參與保障性安居工程建設(shè)有關(guān)問題的通知》（建?！?012〕91

號）、《財(cái)政部

國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)參

與政府統(tǒng)一組織的棚戶區(qū)改造支出企業(yè)所得稅稅前扣除政策有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅〔2012〕12

號）。2.舊城改造：地方政府可能提供土地增值稅、契稅優(yōu)惠。9

/16做賬實(shí)操法律依據(jù)：《國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收

支管理的通知》（國辦發(fā)〔2006〕100

號）、《財(cái)政部

國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號）。七、注意事項(xiàng)1.地方差異：城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、土地增值稅預(yù)征率等各地標(biāo)準(zhǔn)不同。2.稅收籌劃：合理利用成本分?jǐn)?、利息扣除等政策降低稅?fù)。3.合規(guī)風(fēng)險：需確保工程合同、發(fā)票等憑證完整，避免稅務(wù)稽查風(fēng)險。4.建議開發(fā)商在項(xiàng)目啟動前與稅務(wù)師、律師等專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，結(jié)合地方政策制定合規(guī)的稅務(wù)方案。會計(jì)做賬流程一、原始憑證處理收集與審核：整理發(fā)票、收據(jù)、銀行對賬單等原始憑證，檢10/16做賬實(shí)操查合規(guī)性（如簽字、金額一致性、稅務(wù)監(jiān)制章等）。分類整理：按業(yè)務(wù)類型分類，作為做賬憑證編制的依據(jù)。二、編制做賬憑證根據(jù)原始憑證或原始憑證匯總表填制做賬憑證，記錄業(yè)務(wù)日

期、摘要、科目、金額等信息，需經(jīng)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人審核簽字。三、登錄賬簿日記賬：按收付做賬憑證登錄現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬。明細(xì)分類賬：根據(jù)做賬憑證逐筆登錄明細(xì)賬，反映各科目明細(xì)變動。總賬：通過科目匯總表或直接逐筆登錄總賬，匯總所有經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。四、科目匯總與試算平衡定期（如每

5

天、15

天或月末）匯總做賬憑證，編制科目匯總表，確保借貸平衡后登錄總賬。五、期末處理計(jì)提與攤銷：計(jì)提固定資產(chǎn)折舊（借：管理費(fèi)用/制造費(fèi)用，貸：累計(jì)折舊）。攤銷待攤費(fèi)用（如開辦費(fèi)）。稅費(fèi)處理：根據(jù)業(yè)務(wù)計(jì)提稅金及附加（如城建稅、教育費(fèi)附加）。11

/16做賬實(shí)操損益結(jié)轉(zhuǎn)：將損益類科目發(fā)生額轉(zhuǎn)入本年利潤（借：收入類科目，貸：

本年利潤；借：本年利潤，貸：成本費(fèi)用類科目）。計(jì)算并計(jì)提企業(yè)所得稅（借：所得稅，貸：應(yīng)交稅費(fèi)；借：

本年利潤，貸：所得稅）。六、對賬與結(jié)賬對賬：核對賬實(shí)、賬賬、賬證是否相符（如銀行存款對賬單與日記賬比對）。結(jié)賬：在會計(jì)期末結(jié)出各賬戶余額，標(biāo)注“本月合計(jì)”或“本年累計(jì)”，劃紅線區(qū)分。七、編制財(cái)務(wù)報表根據(jù)總賬和明細(xì)賬編制資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表等，確保數(shù)據(jù)準(zhǔn)確完整。八、納稅申報依據(jù)賬簿和報表數(shù)據(jù)申報增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等稅種。九、憑證歸檔將做賬憑證按順序裝訂成冊，妥善保存?zhèn)洳椤８阶⒄f明小企業(yè)簡化處理：業(yè)務(wù)量較少時可直接根據(jù)做賬憑證登錄總賬，省略明細(xì)分類賬。信息化管理：使用財(cái)務(wù)軟件可自動化完成憑證匯總、賬簿登12

/16做賬實(shí)操錄及報表生成。出納工作流程一、資金收付管理13

/16現(xiàn)金收付收現(xiàn)：根據(jù)會計(jì)崗提供的收據(jù)或發(fā)票收款，核對金額、經(jīng)手人簽名后加蓋財(cái)務(wù)結(jié)算章，登記現(xiàn)金流水賬并傳遞憑證至?xí)?jì)。付現(xiàn)：審核付款憑證（如費(fèi)用報銷單），確認(rèn)領(lǐng)款人簽字后付款，并在原始憑證上加蓋“現(xiàn)金付訖”章。銀行收付收款：通過網(wǎng)銀查詢到賬款項(xiàng)，核對付款賬號及金額，開具收款收據(jù)并加蓋“銀行收訖”章。付款：通過網(wǎng)銀或支票支付款項(xiàng)（如預(yù)付貨款），核對賬戶信息并登記支票領(lǐng)用簿，加蓋“銀行付訖”章。二、日常報銷與借款處理費(fèi)用報銷做賬實(shí)操整理并粘貼發(fā)票、收據(jù)等票據(jù)，填寫報銷單，經(jīng)審批后付款并加蓋“現(xiàn)金付訖”或“銀行付訖”章。差旅費(fèi)報銷需審核支付證明單及發(fā)票，實(shí)報實(shí)銷后傳遞憑證至?xí)?jì)。員工借款現(xiàn)金借款：審核借款申請單，用備用金付款并加蓋“現(xiàn)金付訖”章。銀行借款：通過企業(yè)網(wǎng)銀轉(zhuǎn)