舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅應如何計算？(老會計人的經(jīng)驗)

從業(yè)二十年的老會計經(jīng)驗之談，如果覺得有幫助請您打賞支持，謝謝!舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅應如何計算？（老會計人的經(jīng)驗）舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅應如何計算？因引用政策和計算過程較復雜，實物中財務人員往往不易掌握，這里對舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅應如何交納做以解晰，主要應關(guān)注以下方面：

一、關(guān)于新建房與舊房的界定問題

財稅字[1995]48號規(guī)定：新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時間和磨損程度標準可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）和地方稅務局

具體規(guī)定。

二、舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅查帳方式的適用范圍

1.適用個人名義的商業(yè)再轉(zhuǎn)讓；

2.適用公司名下的住宅、商業(yè)再轉(zhuǎn)讓；

3.個人名下的住宅轉(zhuǎn)讓不適用。

根據(jù)《財政部國家稅務總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）第三條的規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅，自2008年11月1日起實施。

三、具體計算步聚

1.計算評估價格。

公式為：評估價格＝重置成本價×成新度折扣率。、

2.匯集扣除項目金額。

3.計算增值額。

4.計算增值率。

5.依據(jù)增值率確定適用稅率。

6.依據(jù)適用稅率計算應納稅額。

7.應納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。

四、具體計算項目的認定

舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅的正確計算，應重點關(guān)注轉(zhuǎn)讓收入、扣除項目兩大類，具體如下：

（一）收入的認定

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。但對納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收。

1.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的，由稅務機關(guān)參照房地產(chǎn)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

2.隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，應由評估機構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進行評估，稅務機關(guān)根據(jù)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

《財政部、國家稅務總局、國家國有資產(chǎn)管理局關(guān)于轉(zhuǎn)讓國有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價格評估問題的通知》（財稅字[1995]061號）規(guī)定，凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物的納稅人，按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，需要根據(jù)房地產(chǎn)的評估價格計稅的，可委托經(jīng)政府批準設立，并按照《國有資產(chǎn)評估管理辦法》規(guī)定的由省以上國有資產(chǎn)管理部門授予評估資格的資產(chǎn)評估事務所、會計師事務所等各類資產(chǎn)評估機構(gòu)受理有關(guān)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的評估業(yè)務。

（二）扣除項目金額的認定

轉(zhuǎn)讓舊房土地增值稅的扣除項目如何確定，應區(qū)分以下三種情況：

第一種情況、能提供舊房及建筑物評估價格的情況：

舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋和建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。

1.關(guān)于土地款、舊房評估價估的扣除規(guī)定

依據(jù)財稅[1995]48號第十條規(guī)定：轉(zhuǎn)讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。

2.關(guān)于契稅的扣除規(guī)定

依據(jù)財稅[1995]48號第十一條規(guī)定對于個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，在計征土地增值稅時，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。

3.關(guān)于評估費的扣除規(guī)定

依據(jù)財稅[1995]48號第十二條規(guī)定納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。

4.關(guān)于印花稅的扣除規(guī)定

依據(jù)財稅[1995]48號第九條規(guī)定，中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅。

第二種、不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的情況：

根據(jù)財稅字[2006]21號文件的第二條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，按以下原則扣除：

1.關(guān)于土地款、舊房評估價的扣除規(guī)定

購房發(fā)票所載金額（實際上包含了《土地增值稅暫行條例》中第六條的“取得土地使用權(quán)所支付的金額”以及“舊房及建筑物的評估價格”兩部分。

2.加計扣除金額的規(guī)定

按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。計算扣除項目時的“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計1年；超過1年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為1年。

3.關(guān)于契稅的扣除規(guī)定

對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不得作為加計5％的基數(shù)。

因此，不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的舊房轉(zhuǎn)讓，土地增值稅扣除項目的計算公式=發(fā)票所載金額×[1+（轉(zhuǎn)讓年度-購買年度）×5%]）+與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金(包括轉(zhuǎn)讓舊房時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅、契稅以及教育費附加，必須提供相應的完稅憑證)+與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)費用。

第三種、既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的情況：

轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的情況，地方稅務機關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第35條的規(guī)定，實行核定征收，

五、舊房轉(zhuǎn)讓三種不同扣除項目的案例

1.按照評估價格確定扣除項目

甲房地產(chǎn)企業(yè)以3000萬元出售一幢寫字樓，賬面原值500萬元，累計折舊50萬元。土地性質(zhì)為商業(yè)用地，由于取得時間較早，取得時由于檔案管理混亂，無法提供土地出讓金的支付原始憑證等資料。甲房地產(chǎn)委托資產(chǎn)評估公司評估，評估土地價值為1200萬元，按照成本法對于寫字樓進行評估，重置成本為1000萬元，成新率60%，甲企業(yè)支付評估費10萬元。

解析：按照評估價格正確計算應交土地增值稅如下：

⑴A企業(yè)辦公樓轉(zhuǎn)讓收入3000（萬元）。

⑵辦公樓評估價格（不含土地部分）為1000×60%=600（萬元）。

⑶取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用為0。

⑷與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（以營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅為例）=3000×5%×（1+7%+3%）+3000×0.5‰=166.5（萬元）。

⑸支付評估費用10萬元。

⑹扣除項目合計=600+0+166.5+10=776.5（萬元）

⑺增值額=3000-776.5=2223.5（萬元）

⑻增值率為2223.5÷776.50=286.35%

⑼應納土地增值稅稅額=2223.5×60%-776.5×35%=1062.32（萬元）。

本題目需關(guān)注，依據(jù)財稅[1995]48號規(guī)定，對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額，故本題中土地款因無實際支付資料，無法作為扣除項目計算舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅。

2.發(fā)票所載金額確定扣除項目

乙房地產(chǎn)企業(yè)以800萬元出售一幢使用2年零9個月的別墅住宅，賬面原值200萬元，累計折舊20萬元。該別墅住宅原始購買發(fā)票金額為200萬元。支付房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)費用10萬元。該房產(chǎn)無評估價值。

解析

⑴乙企業(yè)辦公樓轉(zhuǎn)讓收入800萬元。

⑵與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（以營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅為例）為800×5%×（1+7%+3%）+800×0.5‰=44.4（萬元）。

⑶支付房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)費用10萬元。

⑷土地增值稅扣除項目=發(fā)票所載金額×[1+（轉(zhuǎn)讓年度-購買年度）×5%]）+與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金+與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)費用=200×[1+3×5%]）+44.4+10=284.4（萬元）。

⑸增值額為800-284.4=515.6（萬元）。

⑹增值率為515.6÷284.4=181.29%

⑺應納土地增值稅稅額為515.6×50%-284.4×15%=215.14（萬元）。3.按照核定征收計算應納土地增值稅稅額

丙房地產(chǎn)企業(yè)以1000萬元出售300平方米商業(yè)房，賬面原值300萬元，累計折舊30萬元。支付房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)費用10萬元。該辦公樓既無法取得評估資料，也不能找到原始購買發(fā)票。

解析

假設核定征收率為15%，轉(zhuǎn)讓價1000萬公允，應納土地增值稅如下：

⑴丙企業(yè)商業(yè)房轉(zhuǎn)讓收入1000萬元。

⑵核定征收率15%

⑶應納土地增值稅稅額為1000×15%=150（萬元）

通過以上解析，納稅人