會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)：無(wú)償劃撥土地合作建房的賬務(wù)處理

無(wú)償劃撥土地合作建房的賬務(wù)處理合作建房的方式一般有兩種：第一種方式是純粹以物易物，及雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，具體的交換方式也有以下兩種：

（一）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方均擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過(guò)程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地使用權(quán)，發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的行為；

（二）以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)，在這一經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，乙方是以建筑物為代價(jià)換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物。第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房。在此討論的是第一種交換方式中的第一種情況，國(guó)有企業(yè)以交換國(guó)撥土地?fù)Q取部分房屋所有權(quán)賬務(wù)處理及確認(rèn)納稅時(shí)間及營(yíng)業(yè)額的問(wèn)題。

大中型國(guó)有企業(yè)因成立時(shí)間較早，土地多為國(guó)家無(wú)償劃撥，賬面不反映其價(jià)值，不計(jì)提折舊?，F(xiàn)在的會(huì)計(jì)制度規(guī)定，只有在企業(yè)改制、土地投資、轉(zhuǎn)讓等情況出現(xiàn)時(shí)，才對(duì)企業(yè)進(jìn)行評(píng)估，并按照評(píng)估值增加資本公積。在國(guó)有企業(yè)簽訂以交換國(guó)撥土地?fù)Q取部分房屋所有權(quán)合同時(shí)，應(yīng)先經(jīng)國(guó)家國(guó)資管理部門(mén)批準(zhǔn)的資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所對(duì)土地評(píng)估后，按照土地評(píng)估價(jià)值，借記無(wú)形資產(chǎn)，貸記資本公積。

有人認(rèn)為出地方和出資方收入確認(rèn)的時(shí)間都是在房屋建成移交時(shí)，同時(shí)也是相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，這是錯(cuò)誤的。根據(jù)房地產(chǎn)方面的財(cái)務(wù)制度規(guī)定：轉(zhuǎn)讓、銷(xiāo)售土地和商品房，應(yīng)在土地和商品房已經(jīng)移交、已將發(fā)票賬單提交買(mǎi)主時(shí)，作為銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)。根據(jù)這一規(guī)定，出地一方的國(guó)有企業(yè)確認(rèn)收入的時(shí)間為土地使用權(quán)過(guò)戶(hù)的當(dāng)天，出資一方確認(rèn)收入的時(shí)間為房屋建成移交給出地方的當(dāng)天。

如果合同中約定合同生效后土地即辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，因房屋若干年以后才能建成，所以，出地一方在土地使用權(quán)過(guò)戶(hù)的當(dāng)天，應(yīng)借記應(yīng)收賬款，貸記營(yíng)業(yè)外收入，同時(shí)借記營(yíng)業(yè)外支出貸記無(wú)形資產(chǎn)。（根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第三十九條：由于出售、報(bào)廢或者毀損等原因而發(fā)生的固定資產(chǎn)清理凈損益，計(jì)入當(dāng)期營(yíng)業(yè)外收支。）營(yíng)業(yè)外收入及應(yīng)收賬款的價(jià)值先根據(jù)房屋的預(yù)算價(jià)加上合理利潤(rùn)加上營(yíng)業(yè)稅后的價(jià)格，按照出地方和出錢(qián)方的房屋分成比例暫估入賬。公式為：預(yù)算價(jià)x（1+成本利潤(rùn)率）÷（1－營(yíng)業(yè)稅稅率）x（出地方的比例或出錢(qián)方的比例）。房屋過(guò)戶(hù)后營(yíng)業(yè)外收入首先按照出資方當(dāng)月銷(xiāo)售的同類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定，或者按出資方最近時(shí)期銷(xiāo)售的同類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定，如果沒(méi)有上述價(jià)格，就要按照決算價(jià)套用上述公式進(jìn)行調(diào)整。（預(yù)算價(jià)及決算價(jià)應(yīng)含前期費(fèi)用、建安成本、管理費(fèi)用等所有工程造價(jià)，但不含地價(jià)）。

如果合同中約定房屋建成后在辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)前辦理土地過(guò)戶(hù)手續(xù)，因房屋已建成，所以出地一方在土地使用權(quán)過(guò)戶(hù)的當(dāng)天，應(yīng)借記應(yīng)收賬款，貸記營(yíng)業(yè)外收入，同時(shí)借記營(yíng)業(yè)外支出，貸記無(wú)形資產(chǎn)。營(yíng)業(yè)外收入及應(yīng)收賬款的價(jià)值就可以直接按照出資方當(dāng)月銷(xiāo)售的同類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定，或者按出資方最近時(shí)期銷(xiāo)售的同類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定，如果沒(méi)有上述價(jià)格，就要按照決算價(jià)套用上述公式作為收入入賬，不需要再作價(jià)格調(diào)整。

在這一合作過(guò)程中，國(guó)有企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分國(guó)撥土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，應(yīng)按營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)稅目中的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)子目征稅，出資方按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅目征稅。在作收入的同時(shí)計(jì)提營(yíng)業(yè)稅及附加，借記營(yíng)業(yè)外支出，貸記應(yīng)繳稅金應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅、應(yīng)繳稅金應(yīng)繳城建稅、其他應(yīng)繳款教育費(fèi)附加；最后將無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值由借方轉(zhuǎn)出，轉(zhuǎn)入營(yíng)業(yè)外支出借方。

房屋建成移交使用后，按照決算價(jià)調(diào)整應(yīng)收賬款及營(yíng)業(yè)外收入金額，并借記固定資產(chǎn)房屋建筑物，貸記應(yīng)收賬款。

由此可見(jiàn)，在聯(lián)建過(guò)程中，出地一方的國(guó)有企業(yè)主要有以下賬戶(hù)發(fā)生變動(dòng)：國(guó)家所有者權(quán)益資本公積增加，金額為土地的評(píng)估價(jià)；固定資產(chǎn)房屋建筑物增加，金額為房屋的合理售價(jià)；營(yíng)業(yè)外收入增加，金額也為房屋的合理售價(jià)；營(yíng)業(yè)外支出增加，金額為土地的評(píng)估價(jià)加上相關(guān)的營(yíng)業(yè)稅、土地出讓金等支出。

小編寄語(yǔ)：會(huì)計(jì)學(xué)是一個(gè)細(xì)節(jié)致命的學(xué)科，以前總是覺(jué)得只要大概知道意思就可以了，但這樣是很難達(dá)到學(xué)習(xí)要