南京市既有建筑改造施工圖設(shè)計審查指南（建筑與設(shè)備專業(yè)）（試行）2025

2025年2月建筑與設(shè)備專業(yè)南京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會 3 7 8 9 11.0.1為指導(dǎo)和規(guī)范南京市既有建筑改造【條文說明】主要依據(jù)《關(guān)于印發(fā)〈南京市深化施工圖審查改革實施意見2.0〉的通知》5號），以及《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于修改〈房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工圖設(shè)計文件審查管理辦法〉的決定》（住建部令第46號）?！赌暇┦谐鞘懈罗k法》第二十六條城市更新項目應(yīng)當(dāng)按規(guī)定進(jìn)行施工圖審查。對可以實行豁免、“正負(fù)面”清單引導(dǎo)、“自審承諾制”或者專家論證管理的項目，可簡化審批流程，按照建設(shè)工程審批制度改革有關(guān)規(guī)定辦理施工圖審查。第二十七條城市更新中的既有建筑改造利用，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行現(xiàn)行國家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。存在空間、結(jié)構(gòu)等客觀條件限制的，應(yīng)當(dāng)符合省城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同有關(guān)部門制定的消防技術(shù)要點，并采取人防、技防、物防等加強性措施，提升火災(zāi)預(yù)防和處置能力。依法不需要取得施工許可的其他建設(shè)工程，在辦理消防驗收、備案時，建設(shè)單位可提交消防查驗報告替代竣工驗收報告，簡化申報要求。歷史文化街區(qū)、名鎮(zhèn)、名村核心保護(hù)范圍內(nèi)的改造利用，各區(qū)人民政府、江北新區(qū)管理機構(gòu)按照管理權(quán)限，組織編制防火安全保障方案。防火保障方案的審查銜接辦法及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)由相關(guān)部門另行制定。體現(xiàn)古都格局和城市風(fēng)貌的歷史文化名鎮(zhèn)名村、歷史風(fēng)貌區(qū)、一般歷史地段、歷史街巷、傳統(tǒng)村落等歷史地段的改造利用參照上述規(guī)定執(zhí)行?！霸贰⒃娣e、原高度”翻建且不改變建筑使用功能的，實施主體應(yīng)當(dāng)編制消防實施方案，確保改善、提升原建筑物消防水平。項目所屬區(qū)、江北新區(qū)建設(shè)、規(guī)劃資源等部門應(yīng)當(dāng)加強對消防實施方案編制和論證工作的指導(dǎo)監(jiān)督?！斗课萁ㄖ褪姓A(chǔ)設(shè)施工程施工圖設(shè)計文件審查管理辦法》第十一條審查機構(gòu)應(yīng)當(dāng)對施工圖審查下列內(nèi)容一）是否符合工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)二）地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)的安全性三）消防安全性四）人防工程（不含人防指揮工程）防護(hù)安全性五）是否符合民用建筑節(jié)能強制性標(biāo)準(zhǔn)，對執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)的項目，還應(yīng)當(dāng)審查是否符合綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)六）勘察設(shè)計企業(yè)和注冊執(zhí)業(yè)人員以及相關(guān)人員是否按規(guī)定在施工圖上加蓋相應(yīng)的圖章和簽字；（七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須審查的其他內(nèi)容?！緱l文說明】本指南審查范圍與設(shè)計導(dǎo)則適用范圍基本一致。本條所指三原翻建工程是指符合《南京市城市更新辦法》第二十七條的建筑工程。2【條文說明】主要依據(jù)《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工圖設(shè)計文件審查管理辦法》和《南京市深化施工圖審查改革實施意見2.0》。件限制，執(zhí)行現(xiàn)行規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)確有困難時，應(yīng)不【條文說明】審查依據(jù)《省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)〈江蘇省既有建筑改造消防設(shè)計技術(shù)要點（試行）〉的通知》蘇建消防〔2023〕104號。1.0.7建筑的日常維護(hù)及修繕不在既32基本規(guī)定2.0.1既有建筑改造工程施工圖設(shè)計審查業(yè)審查。主體建筑工程審查合格后方可進(jìn)行裝飾、【條文說明】1、2款中不涉及結(jié)構(gòu)加固的既有建筑改造應(yīng)有相關(guān)說明，具體內(nèi)容參考《南京市既有建筑改造設(shè)計導(dǎo)則（試行）》（建筑與設(shè)備專業(yè)）中附錄非專項結(jié)構(gòu)加固改造的結(jié)構(gòu)說明。3款中消防末端點位調(diào)整應(yīng)不涉及消防設(shè)施系統(tǒng)的改變?！緱l文說明】既有建筑改造功能改變符合《關(guān)于印發(fā)〈既有建筑改變使用功能規(guī)劃建設(shè)聯(lián)合審查辦法〉的通知》寧規(guī)劃資源規(guī)〔2021〕2號第四條與第五條規(guī)定的，按該文件執(zhí)行；該文件第四條與第五條規(guī)定之外的功能改變，未經(jīng)相關(guān)主管部門批準(zhǔn)不得改變使用功能。第四條以下建筑（歷史建筑、文物保護(hù)建筑除外）使用功能變更符合城市規(guī)劃要求，對周邊無嚴(yán)重影響，無需征求規(guī)劃資源主管部門意見，建設(shè)單位可直接按規(guī)定向建設(shè)主管部門申請辦理消防設(shè)計審查或消防驗收備案：1．商業(yè)、辦公（行政辦公及工業(yè)、研發(fā)等企業(yè)辦公除外）建筑內(nèi)部的業(yè)態(tài)調(diào)整或者互換，包括：商店、辦公、酒店、旅館、超市、餐飲、娛樂、影劇院、健身房、月子會所、培訓(xùn)機構(gòu)、托育機構(gòu)、金融保險服務(wù)、眼科、口腔、體檢、美容、診所、寵物醫(yī)院等；2．各級人民政府為主體所有或者管理的公共服務(wù)設(shè)施如：教育設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施、文化設(shè)施、體育設(shè)施、社會福利與保障設(shè)施等建筑內(nèi)部（除社區(qū)用房、物管用房、農(nóng)貿(mào)市場外在保證主體功能的前提下增加商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施的；3．利用住宅從事創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活動，不產(chǎn)生光、電、音等干擾的，如：民宿、文化創(chuàng)意、咨詢設(shè)計、電子商務(wù)、投資基金等；4．利用風(fēng)景區(qū)（非規(guī)劃核心景區(qū)內(nèi)）配套用房，增設(shè)服務(wù)游客的商業(yè)設(shè)施；5．工業(yè)廠房、倉儲建筑增加物流功能或建筑功能相互調(diào)整的；6．其他同一規(guī)劃用途下建筑內(nèi)部經(jīng)營業(yè)態(tài)的調(diào)整。第五條以下建筑使用功能變更嚴(yán)重影響城市規(guī)劃和周邊環(huán)境，無需征求規(guī)劃資源主管部門意見，建設(shè)主管部門直接不予受理施工許可、消防設(shè)計審查或消防驗收備案：1．未經(jīng)批準(zhǔn)擅自將非住宅建筑改為住宅、酒店式公寓的；42．利用住宅建筑改為有安全、噪聲、光、油煙污染問題、嚴(yán)重影響周邊環(huán)境的項目，包括：餐飲、機械加工、建材庫房、寵物醫(yī)院、娛樂場所、棋牌室、健身房、游泳館等；3．未經(jīng)批準(zhǔn)擅自將建筑用途轉(zhuǎn)為易燃易爆、?；飞a(chǎn)加工存儲、危廢存儲等功能的；4．社區(qū)用房、物管用房、農(nóng)貿(mào)市場改作他用的；5．未經(jīng)批準(zhǔn)擅自將地下車庫、交通通道改作他用的；6．未經(jīng)批準(zhǔn)擅自封閉架空層、增加隔層等增加建筑面積進(jìn)行使用的；7．利用違法建設(shè)整體或部分進(jìn)行使用的；8．其他明顯與建設(shè)工程規(guī)劃許可用途不符的?！緱l文說明】屬于日常維護(hù)和修繕的設(shè)備更換不適用該條文?！緱l文說明】依據(jù)《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50378、《既有建筑綠色改造評價標(biāo)準(zhǔn)》GB/T51141和《建筑節(jié)能與可再生能源利用通用規(guī)范》GB55015等綠建和節(jié)能相關(guān)規(guī)范。既有建筑改造應(yīng)從技術(shù)可靠性、可操作性及經(jīng)濟性等方面進(jìn)行綜合分析，因地制宜選擇改造內(nèi)容和技術(shù)。【條文說明】既有建筑改造的結(jié)構(gòu)安全、消防安全和使用安全是審查重點和底線?！緱l文說明】對既有建筑改造工程的外部設(shè)施提出要求。2.0.9既有建筑改造工程有開洞、擴建、加建等情況時，各?！緱l文說明】如建筑專業(yè)增加電梯涉及樓板開洞，結(jié)構(gòu)專業(yè)應(yīng)協(xié)同修改；給排水專業(yè)屋頂增加消防水箱，結(jié)構(gòu)專業(yè)應(yīng)復(fù)核荷載要求，明確是否涉及結(jié)構(gòu)加固。5【條文說明】主要依據(jù)《南京市深化施工圖審查改革實施意見2.0》和《南京市城市更新辦法》。三原翻建工程論證需包括結(jié)構(gòu)、消防、綠色建筑（含節(jié)能）及無障礙設(shè)計等方面內(nèi)容。《南京市深化施工圖審查改革實施意見2.0》第三（五）條對于翻建項目，經(jīng)規(guī)劃資源部門批復(fù)按照“原址、原面積、原高度”翻建且不改變建筑使用功能，確受條件限制導(dǎo)致無法滿足現(xiàn)行國家工程建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求的，改造利用單位應(yīng)該在施工圖設(shè)計前，編制相關(guān)設(shè)計提升方案，針對使用功能等薄弱環(huán)節(jié)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計，翻建后“不得低于建筑原建造時的標(biāo)準(zhǔn)水平并確保改善、提升建筑功能和安全水平”。設(shè)計提升方案由江北新區(qū)管理機構(gòu)、各區(qū)人民政府組織規(guī)劃資源、住房保障、城鄉(xiāng)建設(shè)、消防救援等部門及相關(guān)施工圖審查機構(gòu)開展論證，論證專家應(yīng)從專家?guī)旎驁D審機構(gòu)全職專家中選取，論證結(jié)果經(jīng)江北新區(qū)管理機構(gòu)、各區(qū)人民政府批復(fù)后實施，作為指導(dǎo)施工圖設(shè)計和審查的依據(jù)。施工圖審查機構(gòu)審查通過后出具技術(shù)性審查通過告知書，標(biāo)明為“三原翻建”項目。技術(shù)性審查通過告知書及審查通過的圖紙作為辦理施工許可依據(jù)。改造利用單位應(yīng)將告知書及技術(shù)性審查意見報區(qū)（新區(qū)）建設(shè)主管部門留存?！赌暇┦谐鞘懈罗k法》第二十七條“原址、原面積、原高度”翻建且不改變建筑使用功能的，實施主體應(yīng)當(dāng)編制消防實施方案，確保改善、提升原建筑物消防水平。項目所屬區(qū)、江北新區(qū)建設(shè)、規(guī)劃資源等部門應(yīng)當(dāng)加強對消防實施方案編制和論證工作的指導(dǎo)監(jiān)督。2.0.11既有建筑改造不得采用國家和地方主管部門明令禁止和淘汰的技術(shù)、設(shè)【條文說明】應(yīng)盡可能提升改造區(qū)域消防安全性，不降低關(guān)聯(lián)區(qū)域的消防安全性?！緱l文說明】主要依據(jù)《省政府辦公廳印發(fā)關(guān)于支持城市更新行動若干政策措施的通知》蘇政辦規(guī)〔2024〕3號文。與新建建筑不同，既有建筑改造涉及的實際情況更為復(fù)雜，各種情況很難全部涵蓋；可以考慮通過對設(shè)計問題的性能化研究成果進(jìn)行專家評審論證的形式予以解決具體疑難問題?！妒≌k公廳印發(fā)關(guān)于支持城市更新行動若干政策措施的通知》蘇政辦規(guī)〔2024〕3號文第四（十）條優(yōu)化施工圖審查路徑。對無法滿足現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的城市更新項目，歷史文化6保護(hù)傳承利用類的由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門組織專家論證，既有建筑安全隱患消除類的由城市更新項目實施主體組織專家論證，專家論證意見作為設(shè)計、施工圖審查、施工、竣工驗收等的依據(jù)。73建筑改造【條文說明】如辦公功能改造為旅館功能，宿舍功能改造為養(yǎng)老院等情況。如個別條文執(zhí)行現(xiàn)行規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)確有困難的，可采取提升或保障措施，必要時進(jìn)行相關(guān)論證?！緱l文說明】如擴建或加層后導(dǎo)致建筑由多層建筑變更為高層建筑等情況?！緱l文說明】本條文所述防護(hù)要求屬于與建筑使用安全相關(guān)的重要內(nèi)容。臺階與樓梯踏步數(shù)、防護(hù)欄桿、樓地面防滑和安全玻璃防撞提示標(biāo)識等設(shè)計涉及日常使用安全，改造范圍內(nèi)均應(yīng)執(zhí)行現(xiàn)行規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。【條文說明】既有建筑局部樓層改造時，應(yīng)審查一層平面圖中疏散樓梯和安全出口等是否滿足疏散要求。對無障礙設(shè)施要求較高的建筑，應(yīng)審查一層平面圖中的無障礙通行流線。設(shè)計文件應(yīng)包括相應(yīng)的平面圖、立面圖、剖面圖等?！緱l文說明】對無法滿足現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的既有建筑改造項目，可由實施主體組織專家論證，專家論證意見作為設(shè)計、施工圖審查的依據(jù)。既有建筑不具備無障礙設(shè)施改造條件的，應(yīng)當(dāng)采取必要的替代措施，因地制宜設(shè)置可移動、可折疊的無障礙設(shè)施?！緱l文說明】既有建筑外部環(huán)境整體改造時，因地制宜設(shè)置海綿設(shè)施時，其安全性及合規(guī)性按該要點審查。84給排水改造4.0.1既有建筑改造工程的給排水審查內(nèi)容應(yīng)包括改造所涉及的生活給排水系【條文說明】既有建筑改造工程，給排水專業(yè)設(shè)計內(nèi)容應(yīng)包含改造所涉及的生活給排水系統(tǒng)、消防給排水系統(tǒng)等，工程設(shè)計應(yīng)全面執(zhí)行工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和法規(guī)的有關(guān)內(nèi)容，施工圖審查重點對消防安全性和使用安全性進(jìn)行審查?！緱l文說明】生活飲用水水質(zhì)的安全和可靠是給水工程設(shè)計的重要責(zé)任，既有建筑改造區(qū)域的生活飲用水水質(zhì)、生活熱水的原水水質(zhì)應(yīng)符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》GB5749的規(guī)定；生活熱水的水質(zhì)應(yīng)符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《生活熱水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》CJ/T521的規(guī)定；新增或更換的儲水設(shè)施、二次增壓設(shè)施、生活飲用水系統(tǒng)和熱水系統(tǒng)的涉水產(chǎn)品均應(yīng)符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定?！緱l文說明】既有建筑改造工程新增的衛(wèi)生器具、水嘴、淋浴器等均應(yīng)符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《節(jié)水型衛(wèi)生器具》CJ164的規(guī)定。既有建筑改造工程新增或更換的水泵、空氣源熱泵和其他動力設(shè)備應(yīng)選擇低噪聲、低振動的產(chǎn)品，系統(tǒng)運行的噪聲和振動等應(yīng)符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑環(huán)境通用規(guī)范》GB55016、《民用建筑隔聲設(shè)計規(guī)范》GB50118的規(guī)定?！緱l文說明】老年照料設(shè)施、安定醫(yī)院、幼兒園等均為弱勢群體為主體的建筑，其服務(wù)人群的生活能力受限，自行調(diào)節(jié)控制冷熱水混合溫度的能力較弱，為保證沐浴者不被燙傷，熱水供應(yīng)系統(tǒng)應(yīng)采取防燙傷措施。為防止犯人自殘自傷，監(jiān)獄熱水系統(tǒng)也應(yīng)采取防燙傷措施。【條文說明】既有建筑改造工程新增排水應(yīng)依據(jù)雨、污分流的原則排至室外相應(yīng)的排水管網(wǎng)，當(dāng)既有建筑改造工程產(chǎn)生特殊污、廢水排水時，應(yīng)依據(jù)現(xiàn)行規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行專項處理，達(dá)標(biāo)后排至室外污水管網(wǎng)。95暖通空調(diào)改造【條文說明】既有建筑改造工程設(shè)計文件應(yīng)滿足《建筑工程設(shè)計文件編制深度規(guī)定》《江蘇省建筑裝飾裝修工程設(shè)計文件編制深度規(guī)定》等的要求，暖通空調(diào)專業(yè)設(shè)計內(nèi)容應(yīng)包含改造所涉及的防排煙系統(tǒng)、通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)等內(nèi)容。工程設(shè)計應(yīng)全面執(zhí)行工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和法規(guī)的有關(guān)內(nèi)容，施工圖審查應(yīng)重點審查與消防安全、使用安全等相關(guān)的工程設(shè)計質(zhì)量的基本內(nèi)容?！緱l文說明】負(fù)荷計算是暖通空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計的基礎(chǔ)，既有建筑改造工程施工圖設(shè)計階段也應(yīng)遵循按每一房間進(jìn)行熱負(fù)荷和逐項逐時冷負(fù)荷計算。負(fù)荷計算圍護(hù)結(jié)構(gòu)的熱工性能參數(shù)應(yīng)有相關(guān)依據(jù)，對涉及圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能改造的，應(yīng)按改造后的圍護(hù)結(jié)構(gòu)熱工性能參數(shù)確定；對不涉及圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能改造的，應(yīng)按照建筑檢查評定現(xiàn)狀的圍護(hù)結(jié)構(gòu)并結(jié)合竣工圖確定?！緱l文說明】冷、熱源設(shè)備效率是降低建筑供暖、空調(diào)能耗的主要途徑，既有建筑改造涉及新增或更換冷、熱源設(shè)備時，應(yīng)按現(xiàn)行規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的能效水平進(jìn)行設(shè)計?！緱l文說明】對既有建筑集中空調(diào)系統(tǒng)，改造涉及更換冷熱源、換熱器、水泵、末端等設(shè)備和管路及部件時，應(yīng)復(fù)核原系統(tǒng)的工作壓力，確?？照{(diào)水系統(tǒng)的安全性、可靠性，滿足《民用建筑供暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》GB50736第8.1.8條。5.0.5設(shè)計最小新風(fēng)量應(yīng)符合現(xiàn)【條文說明】每人所需最小新風(fēng)量應(yīng)滿足《民用建筑供暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》GB50736第3.0.6條。【條文說明】既有建筑改造工程的電氣專業(yè)設(shè)計內(nèi)容應(yīng)包含改造所涉及的供配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、防雷與接地系統(tǒng)、電氣防火（含消防電源及配電系統(tǒng)、消防應(yīng)急照明與疏散指示系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、電氣火災(zāi)監(jiān)控系統(tǒng)、消防電源監(jiān)控系統(tǒng)、防火門監(jiān)控系統(tǒng)等）、電氣節(jié)能（綠色建筑或節(jié)能）相關(guān)內(nèi)容。工程設(shè)計應(yīng)全面執(zhí)行工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和法規(guī)的有關(guān)內(nèi)容，施工圖審查應(yīng)重點審查與消防安全、使用安全等相關(guān)的工程設(shè)計質(zhì)量的基本內(nèi)容。6.0.2用電負(fù)荷分級及供電要求應(yīng)【條文說明】用電負(fù)荷分級是根據(jù)電力負(fù)荷因事故中斷供電造成的損失或影響的程度，區(qū)分其對供電可靠性的要求。既有建筑改造后的用電負(fù)荷分級及供電要求應(yīng)滿足現(xiàn)行規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。《建筑電氣與智能化通用規(guī)范》GB55024-2022第3.1