土地增值稅難點(diǎn)問(wèn)題總結(jié)

土地增值稅難點(diǎn)問(wèn)題匯總1、轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地但尚未辦理土地使用權(quán)證是否應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅？根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2007〕645號(hào)）的規(guī)定，土地使用者轉(zhuǎn)讓或置換土地，無(wú)論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書(shū)，無(wú)論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過(guò)程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書(shū)變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。2、以土地?fù)Q房屋是否需要繳納土地增值稅？納稅人以土地?fù)Q房屋（不含合作建房），應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)讓房屋和轉(zhuǎn)讓土地的雙方分別征收土地增值稅，其計(jì)征依據(jù)為房屋的交易價(jià)（或評(píng)估價(jià)）。3、對(duì)房地產(chǎn)抵押行為是否征收土地增值稅？房地產(chǎn)抵押的在抵押期間不征稅，抵押期滿后如房地產(chǎn)權(quán)屬未轉(zhuǎn)移的不征稅；如以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的應(yīng)征稅。4、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外投資是否應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅？財(cái)稅〔2018〕57號(hào)文件規(guī)定，單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的情形。即對(duì)以房地產(chǎn)投資入股房地產(chǎn)企業(yè)或者房地產(chǎn)企業(yè)以房地產(chǎn)對(duì)外投資，都應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅，不能適用暫不征稅政策。5、對(duì)合作建房行為是否應(yīng)征收土地增值稅？財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)文件規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。6、對(duì)開(kāi)發(fā)公司代建的房地產(chǎn)是否應(yīng)征收土地增值稅？對(duì)開(kāi)發(fā)公司代建的房地產(chǎn)不征稅。代建房地產(chǎn)應(yīng)以委托方名義立項(xiàng)，其土地使用權(quán)和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)應(yīng)歸屬于委托方。7、房地產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于自營(yíng)、出租等其他用途時(shí)是否應(yīng)征收土地增值稅？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。8、以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為是否征收土地增值稅？國(guó)稅函〔2000〕687號(hào)文件規(guī)定：“鑒于深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實(shí)業(yè)有限公司100％的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對(duì)此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅?！眹?guó)稅函[2009]387號(hào)文件規(guī)定，鑒于廣西玉柴營(yíng)銷有限公司在2007年10月30日將房地產(chǎn)作價(jià)入股后，于2007年12月6日、18日辦理了房地產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，同月25日即將股權(quán)進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓，且股權(quán)轉(zhuǎn)讓金額等同于房地產(chǎn)的評(píng)估值。因此，我局認(rèn)為這一行為實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)交易行為，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。國(guó)稅函〔2011〕415號(hào)文件規(guī)定，經(jīng)研究，同意你局關(guān)于“北京國(guó)泰恒生投資有限公司利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式讓渡土地使用權(quán)，實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)交易行為”的認(rèn)定，應(yīng)依照《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，征收土地增值稅。蓮稅觀備注：個(gè)案批復(fù)是否具備通用效力？各地稅務(wù)機(jī)關(guān)需要根據(jù)具體情況具體對(duì)待。9、將國(guó)有土地歸還政府是否征稅？條例規(guī)定：“因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅?！奔?xì)則規(guī)定：“條例所稱的因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅?！必?cái)稅〔2006〕21號(hào)文件規(guī)定：“細(xì)則所稱：因‘城市實(shí)施規(guī)劃’而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過(guò)量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過(guò)的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；因‘國(guó)家建設(shè)的需要’而搬遷，是指因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況?！备鶕?jù)現(xiàn)行政策規(guī)定，對(duì)“因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)”應(yīng)當(dāng)免征土地增值稅。對(duì)于非因“城市實(shí)施規(guī)劃”或者“國(guó)家建設(shè)”需要而收回土地使用權(quán)的行為，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定征收土地增值稅?！俺鞘袑?shí)施規(guī)劃”和“國(guó)家建設(shè)”的范圍按財(cái)稅〔2006〕21號(hào)文件規(guī)定執(zhí)行。10、政府的事業(yè)單位合并或劃撥房地產(chǎn)權(quán)證變更是否視同轉(zhuǎn)讓？不構(gòu)成有償轉(zhuǎn)讓，不征稅。11、集體土地使用權(quán)上的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是否征稅？不征稅。12、在租用的國(guó)有土地上建造房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的是否征稅？最終形成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的應(yīng)征稅，未構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的不征稅。13、轉(zhuǎn)讓地下建筑物是否征稅？最終形成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的應(yīng)征稅，未構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的不征稅。14、飛機(jī)跑道、碼頭泊位轉(zhuǎn)讓征不征土地增值稅？國(guó)稅函〔2010〕347號(hào)文件規(guī)定：“根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定，對(duì)轉(zhuǎn)讓碼頭泊位、機(jī)場(chǎng)跑道等基礎(chǔ)設(shè)施性質(zhì)的建筑物行為，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅?！?5、架空的管道、輸送帶轉(zhuǎn)讓征不征土地增值稅？如果管道、輸送帶構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)，且與國(guó)有土地一并轉(zhuǎn)讓的，其轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)一并征收土地增值稅。16、銷售房地產(chǎn)同時(shí)贈(zèng)送電視、空調(diào)等電器的，在計(jì)征土地增值稅時(shí)如何處理？電視、空調(diào)等電器屬于有形動(dòng)產(chǎn)，不屬于土地增值稅征稅范圍。在計(jì)征土地增值稅時(shí)，應(yīng)當(dāng)從轉(zhuǎn)讓收入中剔除電視、空調(diào)的價(jià)值（建議按買價(jià)確認(rèn)），其成本費(fèi)用中應(yīng)同時(shí)剔除電視、空調(diào)的價(jià)值。17、開(kāi)發(fā)商超規(guī)劃多建的地下（層）或地上樓層轉(zhuǎn)讓是否征稅？最終形成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的應(yīng)征稅，未構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的不征稅。18、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)將房產(chǎn)過(guò)戶到投資者個(gè)人名下或者投資者為業(yè)主的個(gè)體工商戶名下的，是否征稅？按照財(cái)稅〔2018〕17號(hào)文第六條的規(guī)定：同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。但土地增值稅方面沒(méi)有類似屬于同一主體之間的權(quán)屬變更，暫不征稅土地增值稅的明確規(guī)定。19、非直系親屬繼承能否不征稅？細(xì)則在規(guī)定繼承不征稅時(shí)，未對(duì)法定繼承和遺囑繼承進(jìn)行區(qū)分。根據(jù)繼承法的相關(guān)規(guī)定繼承不動(dòng)產(chǎn)的行為，不構(gòu)成有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，不征收土地增值稅。20、房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算時(shí)，如何確認(rèn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入？國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)文件規(guī)定：“土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整?！备鶕?jù)上述規(guī)定，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，稅法有可能比會(huì)計(jì)提前確認(rèn)收入，即需要調(diào)增土增稅應(yīng)稅收入。需要注意的是，在調(diào)增收入的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許配比扣除與收入相對(duì)應(yīng)的扣除項(xiàng)目成本。21、房地產(chǎn)企業(yè)代收費(fèi)用是否應(yīng)確認(rèn)為收入？根據(jù)財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)文件規(guī)定，對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20％扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。22、房地產(chǎn)企業(yè)以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品安置回遷戶應(yīng)如何進(jìn)行土地增值稅處理？根據(jù)國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)文件以及國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)文件的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房應(yīng)當(dāng)視同銷售確認(rèn)收入，其銷售價(jià)格按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定，或者由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將視同銷售的金額確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值按上述規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。23、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)向購(gòu)房者收取的違約金是否征收土地增值稅？《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益?！贝颂幩Q“有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益”包括納稅人因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收取的違約金、滯納金、賠償金、分期付款（延期付款）利息以及其他各種性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)收益。對(duì)完成購(gòu)房的購(gòu)房者，因未按規(guī)定的期限付款等原因向房地產(chǎn)企業(yè)支付的違約金，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入，計(jì)算繳納土地增值稅。但是以下情形的違約金不屬于土地增值稅收入：一是因房地產(chǎn)購(gòu)買方違約，導(dǎo)致房地產(chǎn)未能轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方收取的該項(xiàng)違約金不屬于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不確認(rèn)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。二是對(duì)未完成購(gòu)房的購(gòu)房者，因退房等原因向房地產(chǎn)企業(yè)支付的違約金，不屬于房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入，不征收土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)因銷售房地產(chǎn)收取的分期付款（延期付款）利息、滯納金、賠償金以及其他各種性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)利益，比照上述原則進(jìn)行處理。24、土地增值稅視同銷售情形有哪些？視同銷售收入應(yīng)如何確定？土地增值稅視同銷售情形主要有：一是根據(jù)實(shí)施細(xì)則以及財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)文件的規(guī)定，房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)之外的情形，應(yīng)當(dāng)視同銷售征收土地增值稅；二是根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)；三是根據(jù)國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)文件的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于安置回遷戶的，安置用房應(yīng)當(dāng)視同銷售處理。對(duì)于上述視同銷售項(xiàng)目，在計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)按公允價(jià)值計(jì)量原則確定相關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做相應(yīng)的納稅調(diào)整。按照國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)文件的規(guī)定，視同銷售收入按下列方法和順序確認(rèn)：①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；②由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。需要說(shuō)明的是，執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的房地產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于換取戶的存貨、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等非貨幣性資產(chǎn)，按照收入準(zhǔn)則進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。25、房地產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于出租取得的租金收入是否征收土地增值稅？根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)用于對(duì)外出租，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。26、哪些情況下應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估？條例規(guī)定，對(duì)于納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成效價(jià)格的或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格又無(wú)正當(dāng)理由的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收。細(xì)則規(guī)定：①房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。②隱瞞，虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，是指納稅人不報(bào)或有意低報(bào)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價(jià)款的行為。③轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的，是指納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)低于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的交易價(jià)，納稅人又不能提供憑據(jù)或無(wú)正當(dāng)理由的行為。④隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。⑤轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。國(guó)稅函發(fā)〔1995〕110號(hào)文件規(guī)定：對(duì)評(píng)估價(jià)與市場(chǎng)交易價(jià)差距較大的轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)不予確認(rèn)，要求其重新評(píng)估。27、如何確認(rèn)房地產(chǎn)銷售價(jià)格明顯偏低？二、關(guān)于“計(jì)稅價(jià)格明顯偏低”的問(wèn)題。河南省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知（豫地稅函[2010]202號(hào)）明確：“明顯偏低”是指低于該項(xiàng)目當(dāng)月同類房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格的10%，如當(dāng)月無(wú)銷售價(jià)格的應(yīng)按照上月同類房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格計(jì)算；無(wú)銷售價(jià)格的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)、社會(huì)中介機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)格、繳納契稅的價(jià)格和實(shí)際交易價(jià)格，按孰高原則確定計(jì)稅價(jià)格。28、在計(jì)算土地增值稅時(shí)，對(duì)關(guān)聯(lián)交易是否應(yīng)進(jìn)行調(diào)整？《稅收征收管理法》規(guī)定：“企業(yè)或者外國(guó)企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)，應(yīng)當(dāng)按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)收取或者支付價(jià)款、費(fèi)用；不按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)收取或者支付價(jià)款、費(fèi)用，而減少其應(yīng)納稅的收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行合理調(diào)整?！眹?guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)文件規(guī)定：“在審核收入和扣除項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價(jià)值和營(yíng)業(yè)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來(lái)?！备鶕?jù)上述規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)因關(guān)聯(lián)交易多確認(rèn)或者少確認(rèn)收入和扣除項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)予以調(diào)增或調(diào)減。29、“營(yíng)改增”后如何確認(rèn)土地增值稅收入？財(cái)稅〔2016〕43號(hào)規(guī)定：自2016年5月1日起，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)規(guī)定，自2016年11月10日起：一是營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。二是納稅人將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入應(yīng)按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條規(guī)定執(zhí)行。三是納稅人安置回遷戶，其拆遷安置用房應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目的確認(rèn)，應(yīng)按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）第六條規(guī)定執(zhí)行。四是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在營(yíng)改增后進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)，按以下方法確定相關(guān)金額：土地增值稅應(yīng)稅收入=營(yíng)改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營(yíng)改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入。30、轉(zhuǎn)讓加油站如何確認(rèn)土地增值稅應(yīng)稅收入？根據(jù)稅總函〔2017〕513號(hào)文件規(guī)定，《成品油市場(chǎng)管理辦法》（商務(wù)部令2006年第23號(hào)）第三十六條規(guī)定：成品油經(jīng)營(yíng)批準(zhǔn)證書(shū)不得偽造、涂改，不得買賣、出租、轉(zhuǎn)借或者以任何其他形式轉(zhuǎn)讓；第二十九條規(guī)定：經(jīng)營(yíng)單位投資主體發(fā)生變化的，原經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)辦理相應(yīng)經(jīng)營(yíng)資格的注銷手續(xù)，新經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)重新申辦成品油經(jīng)營(yíng)資格。因此，對(duì)依法不得轉(zhuǎn)讓的成品油零售特許經(jīng)營(yíng)權(quán)作價(jià)或評(píng)估作價(jià)不應(yīng)從轉(zhuǎn)讓加油站整體資產(chǎn)的收入金額中扣除。31、房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)支付的契稅能否加計(jì)扣除？根據(jù)國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除，即允許作為加計(jì)扣除的計(jì)算。32、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)能否計(jì)入地價(jià)扣除？國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。33、成片受讓、分期開(kāi)發(fā)的土地如何分?jǐn)偟貎r(jià)？《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定．可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?guó)稅函〔1999〕112號(hào)文件規(guī)定：根據(jù)土地增值稅立法精神，《細(xì)則》所稱“總面積”是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地總面積。在土地開(kāi)發(fā)中，因道路、綠化等公共設(shè)施用地是不能轉(zhuǎn)讓的，這些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施的費(fèi)用是計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目。因此，在計(jì)算轉(zhuǎn)讓土地的增值額時(shí)，按實(shí)際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積來(lái)計(jì)算分?jǐn)偅矗嚎赊D(zhuǎn)讓土地面積為開(kāi)發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施用地面積后的剩余面積。34、不同類型開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如何分?jǐn)偟貎r(jià)？《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）第九條明確，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廣西土地增值稅計(jì)算問(wèn)題請(qǐng)示的批復(fù)》（國(guó)稅函〔1999〕112號(hào)）明確，《細(xì)則》第九條的“總面積”是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地總面積。在土地開(kāi)發(fā)中，因道路、綠化等公共設(shè)施用地是不能轉(zhuǎn)讓的，按《細(xì)則》第七條法規(guī)，這些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施的費(fèi)用是計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目。因此，在計(jì)算轉(zhuǎn)讓土地的增值額時(shí)，按實(shí)際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積來(lái)計(jì)算分?jǐn)?，即：可轉(zhuǎn)讓土地面積為開(kāi)發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施用地面積后的剩余面積。國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第四條第五項(xiàng)明確，屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)第二十一條第五項(xiàng)明確，納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。實(shí)務(wù)中在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅，所以就產(chǎn)生了成本費(fèi)用（扣除項(xiàng)目）在不同類型房地產(chǎn)之間的分?jǐn)倖?wèn)題。在分?jǐn)偼恋爻杀緯r(shí)可以分兩步進(jìn)行：第一步，先將占地相對(duì)獨(dú)立的不同類型房地產(chǎn)，按該類型房地產(chǎn)實(shí)際占地面積占該項(xiàng)目房地產(chǎn)總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀?。第二步：?duì)于剩余混建的不同類型房地產(chǎn)（如商住樓等），應(yīng)當(dāng)首先確定混建房屋占地的總土地成本，然后根據(jù)混建房屋中某一類型房地產(chǎn)建筑面積占混建該項(xiàng)目總建筑面積的比例分?jǐn)偼恋爻杀尽?5、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)接受投資的土地如何確定取得土地使用權(quán)所支付的金額？財(cái)稅〔2018〕57號(hào)文件規(guī)定，單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的情形。因此，房地產(chǎn)企業(yè)接受投資的土地，如果在投資環(huán)節(jié)已經(jīng)按規(guī)定繳納了土地增值稅，則應(yīng)當(dāng)以投資環(huán)節(jié)土地增值稅計(jì)稅價(jià)格和繳納的相關(guān)稅費(fèi)作為土地增值稅計(jì)稅成本。36、對(duì)非房地產(chǎn)企業(yè)接受投資的土地如何確定取得土地使用權(quán)所支付的金額？一是非房地產(chǎn)企業(yè)將土地投資于非房地產(chǎn)企業(yè)，可以暫不征土地增值稅，此情形下應(yīng)以投資方原取得該宗國(guó)有土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用，作為被投資方取得土地的計(jì)稅成本；二是房地產(chǎn)企業(yè)將土地投資于非房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定征收土地增值稅，此情形下應(yīng)當(dāng)以投資環(huán)節(jié)土地增值稅計(jì)稅價(jià)格和繳納的相關(guān)稅費(fèi)作為土地增值稅計(jì)稅成本。37、對(duì)因企業(yè)合并、分立等資產(chǎn)重組活動(dòng)（假設(shè)不涉及房地產(chǎn)企業(yè)）取得的土地，應(yīng)如何確定取得土地使用權(quán)所支付的金額？財(cái)稅〔2018〕57號(hào)文件規(guī)定，按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。符合以上規(guī)定的資產(chǎn)重組活動(dòng)取得的土地，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)重組前取得該宗國(guó)有土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用，作為土地增值稅計(jì)稅成本。38、取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)支付的中介費(fèi)能否計(jì)入土地成本？中介費(fèi)不屬于按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，因此不能計(jì)入土地成本。39、房地產(chǎn)企業(yè)支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否應(yīng)取得發(fā)票？根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件規(guī)定，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者免征增值稅?！敦?cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于明確無(wú)償轉(zhuǎn)讓股票等增值稅政策的公告》（財(cái)政部稅務(wù)總局公告2020年第40號(hào)）三、土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相關(guān)有形動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)的行為，屬于《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)印發(fā)）第一條第（三十七）項(xiàng)規(guī)定的土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的情形。綜上，如果拆遷行為屬于政府收回土地使用權(quán)行為，那么被拆遷方取得的補(bǔ)償收入屬于免征增值稅范圍，可向房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)具免稅發(fā)票。40、公共設(shè)施配套費(fèi)如何計(jì)算扣除？國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)文規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。41、房地產(chǎn)裝修費(fèi)用能否計(jì)入開(kāi)發(fā)成本？國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，對(duì)以建筑物或構(gòu)筑物為載體，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變或者功能受損的裝修支出，可作為開(kāi)發(fā)成本予以扣除。但對(duì)可移動(dòng)的物品(如可移動(dòng)的家用電器、家具、日用品、裝飾用品等)，不計(jì)收入也不允許扣除相關(guān)成本費(fèi)用。42、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的預(yù)提費(fèi)用，能否計(jì)算扣除？國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的預(yù)提費(fèi)用不予扣除。根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)文件規(guī)定，在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除?？鄢?xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。需要注意的是，預(yù)提費(fèi)用實(shí)際發(fā)生且取得合法有效憑證后，可根據(jù)支出項(xiàng)目按規(guī)定計(jì)入相關(guān)成本費(fèi)用，并計(jì)算扣除。43、房地產(chǎn)企業(yè)扣留的質(zhì)量保證金能否計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本？國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)文件規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。44、財(cái)稅字1995（48）號(hào)中解釋印花稅在管理費(fèi)用中扣除，不應(yīng)在稅金扣除，但是財(cái)會(huì)2016（22）文件中，把印花稅調(diào)整到稅金及附加科目了，現(xiàn)在是否可以扣除？《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）第九條規(guī)定，細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅。因此，不管計(jì)入何種會(huì)計(jì)科目，細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。45、據(jù)實(shí)扣除利息需要具備哪些條件？凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。據(jù)實(shí)扣除須同時(shí)符合以下四個(gè)條件：第一，如果納稅人存在非房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)能夠?qū)⒗⒃诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目和非房地產(chǎn)項(xiàng)目之間準(zhǔn)確劃分；第二，利息支出能夠在不同清算單位之間準(zhǔn)確歸集；第三，利息支出能夠在不同類型房地產(chǎn)之間準(zhǔn)確計(jì)算分?jǐn)?；第四，能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明（注：信托投資公司屬于金融機(jī)構(gòu)；納稅人支付的委托貸款利息支出屬于不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的利息支出），允許據(jù)實(shí)計(jì)算扣除的利息最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。對(duì)通過(guò)金融機(jī)構(gòu)以外的其它融資渠道借款（如向單位拆借資金或向個(gè)人集資等）有利息支出的，視為無(wú)法提供金融機(jī)構(gòu)證明處理。利息支出不能同時(shí)符合上述四個(gè)條件的，則應(yīng)當(dāng)按照取得土地使用權(quán)支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%計(jì)算扣除。46、房地產(chǎn)企業(yè)全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，開(kāi)發(fā)費(fèi)用能否按土地成本與開(kāi)發(fā)成本之和的10%計(jì)算扣除？根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）的規(guī)定，如果納稅人實(shí)際發(fā)生的利息支出小于取得土地使用權(quán)支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%，仍可按取得土地使用權(quán)支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%計(jì)算扣除，所有開(kāi)發(fā)費(fèi)用按土地成本與開(kāi)發(fā)成本之和的10%計(jì)算扣除47、房地產(chǎn)企業(yè)既有金融機(jī)構(gòu)借款又有其他渠道借款，但其金融機(jī)構(gòu)借款利息支出大于土地成本與開(kāi)發(fā)成本之和的5%的，利息支出能否選擇據(jù)實(shí)扣除？細(xì)則以及國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)文件的規(guī)定，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除。但其他渠道借款發(fā)生的不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的利息支出不得扣除。48、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用能否同時(shí)適用利息支出據(jù)實(shí)扣除和按10%的比例計(jì)算扣除？國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用不能同時(shí)適用利息支出據(jù)實(shí)扣除和按10%的比例計(jì)算扣除。即選擇利息支出據(jù)實(shí)扣除的，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用只能按土地成本及開(kāi)發(fā)成本的5%計(jì)算扣除。49、對(duì)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出在計(jì)算土地增值稅時(shí)是否允許加計(jì)扣除？國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)文件規(guī)定：“土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除?！币虼耍康禺a(chǎn)企業(yè)發(fā)生的利息支出無(wú)論會(huì)計(jì)上如何進(jìn)行處理，在計(jì)算土地增值稅時(shí)都應(yīng)當(dāng)按照利息支出的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理，其計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的利息支出應(yīng)當(dāng)從開(kāi)發(fā)成本中調(diào)減，不得列入開(kāi)發(fā)成本加計(jì)扣除。50、利用閑置專項(xiàng)借款對(duì)外投資取得收益應(yīng)如何進(jìn)行處理？國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)文件的規(guī)定，利用閑置專項(xiàng)借款對(duì)外投資取得收益，其收益應(yīng)當(dāng)沖減利息支出。51、據(jù)實(shí)扣除的利息支出如何計(jì)算分?jǐn)傊敛煌愋头康禺a(chǎn)？按規(guī)定允許據(jù)實(shí)扣除的利息支出，應(yīng)按某一類型房地產(chǎn)土地成本與開(kāi)發(fā)成本之和占該房地產(chǎn)項(xiàng)目總土地成本與總開(kāi)發(fā)成本之和的比例計(jì)算該類型房地產(chǎn)應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С觥?2、銷售非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（銷售非房地產(chǎn)企業(yè)建造的新房）能否扣除利息支出和相關(guān)費(fèi)用？允許扣除利息支出和相關(guān)費(fèi)用范圍，只限于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（只限于立項(xiàng)時(shí)確定為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的范圍），非開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（如立項(xiàng)時(shí)為固定資產(chǎn)）不能扣除利息支出和相關(guān)費(fèi)用。53、預(yù)提費(fèi)用能否在土地增值稅清算時(shí)扣除？答：根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。54、舊房重置成本價(jià)的具體含義是什么？重置成本價(jià)的含義是，對(duì)舊房及建筑物按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材價(jià)格和人工費(fèi)用計(jì)算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用，減除折舊后的金額。55、轉(zhuǎn)讓舊房為什么要對(duì)房屋及建筑物進(jìn)行評(píng)估？國(guó)稅函發(fā)〔1995〕110號(hào)文件規(guī)定：轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，在計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)值，并由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)參考評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估而確認(rèn)的價(jià)格，以及在轉(zhuǎn)讓時(shí)交納的有關(guān)稅金。這主要是考慮到如果按原成本價(jià)作為扣除項(xiàng)目金額，不盡合理。而采用評(píng)估的重置成本價(jià)能夠相對(duì)消除通貨膨脹因素的影響，比較合理。56、轉(zhuǎn)讓舊房能夠提供評(píng)估價(jià)的，是否需要同時(shí)提供地價(jià)？財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)文件規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額?！?7、土地價(jià)值能否通過(guò)評(píng)估進(jìn)入重置成本在稅前扣除？不可以。在計(jì)征土地增值稅時(shí)，土地必須按照計(jì)稅成本（取得土地實(shí)際支付的金額）據(jù)實(shí)扣除。58、如何區(qū)分新建房和舊房？財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)文件規(guī)定：“新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定?！痹ヘ?cái)稅政字[1998]61號(hào)明確：凡房屋建成后，使用時(shí)間在一年（含一年）以內(nèi)的視為新房。凡房屋建成后，使用時(shí)間在一年（不含一年）以上的為舊房。如果房屋使用在一年以內(nèi)由于磨損程度較大或遭受重大損壞的，由市地地方稅務(wù)局上報(bào)省地方稅務(wù)局審批后，也可視為舊房。59、轉(zhuǎn)讓舊房時(shí)已繳納的契稅可否在計(jì)稅時(shí)扣除？財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)文件規(guī)定：“對(duì)于個(gè)人購(gòu)入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購(gòu)入時(shí)已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)中已包括了此項(xiàng)因素，在計(jì)征土地增值稅時(shí)，不另作為‘與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金’予以扣除?！?0、轉(zhuǎn)讓舊房的評(píng)估費(fèi)用能否扣除？財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)文件規(guī)定：“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。對(duì)條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除?！?1、轉(zhuǎn)讓舊房不能提供評(píng)估價(jià)格但能夠提供發(fā)票的，應(yīng)如何計(jì)征土地增值稅？根據(jù)財(cái)稅〔2006〕21號(hào)文件的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，取得土地使用權(quán)支付的金額和房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)文件規(guī)定：“計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)‘每年’按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年。”國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)規(guī)定：自2016年11月10日起，營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第六條第一、三項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額按照下列方法計(jì)算：①提供的購(gòu)房憑據(jù)為營(yíng)改增前取得的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額（不扣減營(yíng)業(yè)稅）并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。②提供的購(gòu)房憑據(jù)為營(yíng)改增后取得的增值稅普通發(fā)票的，按照發(fā)票所載價(jià)稅合計(jì)金額從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。③提供的購(gòu)房發(fā)票為營(yíng)改增后取得的增值稅專用發(fā)票的，按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額之和，并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。62、轉(zhuǎn)讓舊房既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票，如何計(jì)征土地增值稅？財(cái)稅〔2006〕21號(hào)文件規(guī)定：“對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收?！?3、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在營(yíng)改增前后均有稅金的如何處理？根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在營(yíng)改增后進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)，按以下方法確定相關(guān)金額：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=營(yíng)改增前實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加+營(yíng)改增后允許扣除的城建稅、教育費(fèi)附加。64、非房地產(chǎn)企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，能否享受加計(jì)扣除政策？《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二條規(guī)定，本法所稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，不僅指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。只要納稅人從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，均可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和加計(jì)20%的扣除。允許加計(jì)扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目只限于立項(xiàng)時(shí)確定為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的范圍，非開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（如立項(xiàng)時(shí)為固定資產(chǎn)）不能加計(jì)扣除。65、對(duì)直接轉(zhuǎn)讓土地的，能否享受加計(jì)扣除政策？根據(jù)國(guó)稅函發(fā)〔1995〕第110號(hào)文件的規(guī)定：“對(duì)取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（不得加計(jì)扣除）。對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開(kāi)發(fā)土地所需成本再加計(jì)開(kāi)發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。”需要注意的是，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，在計(jì)算其增值額時(shí)允許加計(jì)扣除的只限于“開(kāi)發(fā)成本”，而不包括“取得土地使用權(quán)所支付的金額”。66、購(gòu)入在建項(xiàng)目再開(kāi)發(fā)如何計(jì)算土地增值稅？河南省稅務(wù)局明確，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)買在建工程，繼續(xù)建設(shè)再轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地增值稅清算的扣除項(xiàng)目中，僅允許對(duì)開(kāi)發(fā)成本的增量部分(即繼續(xù)建設(shè)投入部分)加計(jì)扣除。由于在整體轉(zhuǎn)讓時(shí)，計(jì)算轉(zhuǎn)讓方土地增值稅時(shí)，對(duì)其扣除項(xiàng)目金額已按規(guī)定，該加計(jì)的已相應(yīng)加計(jì)處理，因此不予重復(fù)加計(jì)扣除。67、代收費(fèi)用能否在計(jì)算土地增值稅時(shí)加計(jì)扣除？財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)第六條明確：對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。68、哪些屬于代收費(fèi)用？代收費(fèi)用的特征是“原票轉(zhuǎn)交”，因此，目前真正意義上的代收費(fèi)用僅有房屋維修基金等個(gè)別項(xiàng)目。而市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和人防工程異地建設(shè)費(fèi)實(shí)質(zhì)上是向房地產(chǎn)企業(yè)直接收取的，其性質(zhì)不屬于房地產(chǎn)企業(yè)代收費(fèi)用。但江蘇省明確城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、防空地下室易地建設(shè)費(fèi)、房屋維修基金、供電工程貼費(fèi)均屬于代收費(fèi)用。69、行政事業(yè)性收費(fèi)能否作為成本項(xiàng)目扣除？房地產(chǎn)企業(yè)繳納的各類收費(fèi)項(xiàng)目包括兩種類型：一是服務(wù)性收費(fèi)；二是政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)。對(duì)于政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)的土地增值稅處理，實(shí)踐中存在兩種截然不同的意見(jiàn)：一種意見(jiàn)認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本應(yīng)當(dāng)按照《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則明文列舉的范圍確定，因?yàn)檎曰鸷托姓聵I(yè)性收費(fèi)不在列舉的范圍之中，所以一律不允許計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。另一種意見(jiàn)認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而繳納政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)，因此政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)應(yīng)當(dāng)允許全部計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。江蘇省規(guī)定，允許同時(shí)符合以下條件的政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本：一是具備特有性，即政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)是開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目特有的，如新型墻體材料專項(xiàng)基金、散裝水泥基金等等，房地產(chǎn)行業(yè)以及其他行業(yè)普遍繳納的基金費(fèi)（如防洪保安資金、退役士兵安置保障金）不允許計(jì)入開(kāi)發(fā)成本；二是具備直接相關(guān)性，即政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)應(yīng)當(dāng)與開(kāi)發(fā)活動(dòng)直接相關(guān)。三是發(fā)生時(shí)間在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之前。需要說(shuō)明的是，此處所稱“在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之前”是指政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)的發(fā)生環(huán)節(jié)在竣工驗(yàn)收之前，而不是要求實(shí)際繳納時(shí)間在竣工驗(yàn)收之前。允許計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)，在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許加計(jì)扣除，并作為計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除限額的計(jì)算基數(shù)。土地增值稅難點(diǎn)總結(jié)土地增值稅就是“土地爭(zhēng)執(zhí)稅”，這是行業(yè)大師們專業(yè)表述，根本原因這是地方稅種，總局規(guī)定的總綱總領(lǐng)，各地針可以自行安排合適合理的具體化規(guī)定，甚至導(dǎo)致一個(gè)市的區(qū)與區(qū)有些具體執(zhí)行尺度都不一樣。通過(guò)學(xué)習(xí)，我總結(jié)幾個(gè)土地增值稅難點(diǎn)，不一定有標(biāo)準(zhǔn)答案，但希望對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目事前、事中、事后的籌劃過(guò)程有所幫助。我個(gè)人認(rèn)為土地增值稅的籌劃，核心就是解決兩個(gè)問(wèn)題：1、普通住宅能否符合免稅規(guī)定2、土增稅是超率累進(jìn)稅額，能否將各類別房產(chǎn)增值率降低到綜合的安全邊際。這些都需要通過(guò)項(xiàng)目利潤(rùn)或現(xiàn)金流量來(lái)計(jì)算得出的，并且隨著項(xiàng)目銷售進(jìn)展及成本的投入變化而變化，項(xiàng)目籌劃是動(dòng)態(tài)監(jiān)控過(guò)程，就要看大家各自測(cè)算的精確程度了。

一、清算單位項(xiàng)目可以分成幾期進(jìn)行清算，企業(yè)當(dāng)然選擇有利的分期。舉例說(shuō)明，普通住宅分為兩期，面積相等，土增稅中分別增值率為21%和19%，合并增值率為20%，很顯然，合并后通過(guò)籌劃可