南通城東時(shí)代悅城項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后評(píng)估會(huì)

匯報(bào)人：周再望2017年9月15日南通城東項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后評(píng)估匯報(bào)匯報(bào)時(shí)間：20分鐘目錄一、項(xiàng)目整體概況簡(jiǎn)介二、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況分析三、項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)總結(jié)四、項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)思路項(xiàng)目整體概況簡(jiǎn)介第一部分一、區(qū)位圖交通節(jié)點(diǎn)距離km時(shí)間分鐘路況圓融廣場(chǎng)３１０路況良好大潤(rùn)發(fā)1.５５路況良好婦幼保健院3１０路況良好觀音山小學(xué)1.５５路況良好八一小學(xué)1.５５路況良好新區(qū)小學(xué)１,５５路況良好地塊位于青年?yáng)|路與世倫路交匯處，項(xiàng)目緊鄰南通交通樞紐南通汽車(chē)東站。項(xiàng)目東南角規(guī)劃有公交換乘中心和雙地鐵口，出行極為便捷。示范區(qū)二期貨量后期貨量首期貨量二、項(xiàng)目信息建面：4.21萬(wàn)㎡貨值：6.3億建面：8.18萬(wàn)㎡貨值：12.25億示范區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地面積（畝）164畝土地單價(jià)（萬(wàn)/畝）794萬(wàn)/畝容積率2.62樓面價(jià)（元/平米）4547總建筑面積（萬(wàn)平米）40.04萬(wàn)平可售建筑面積（萬(wàn)平米）25.97萬(wàn)平總貨值（含可售配套及車(chē)位，億）33.67億首推貨值（億）12.72億地上車(chē)位（個(gè)）427地下車(chē)位（個(gè)）1838我方占股比例50%建面：8.49萬(wàn)㎡貨值：12.72億項(xiàng)目總貨值共33.67億，開(kāi)盤(pán)推貨12.72億，推貨率37.78%項(xiàng)目總利潤(rùn)5.03億，凈利潤(rùn)率14.94%開(kāi)盤(pán)當(dāng)天認(rèn)購(gòu)12.72億；推貨去化率達(dá)100%（按金額）、100%（按面積）項(xiàng)目暫未派卡，因是微信選房，未強(qiáng)制客戶(hù)至現(xiàn)場(chǎng)簽到；開(kāi)盤(pán)當(dāng)天認(rèn)購(gòu)566臺(tái).三、開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售情況——銷(xiāo)售額截止當(dāng)前認(rèn)購(gòu)12.72億；推貨去化率達(dá)100%（按金額）、100%（按面積）開(kāi)盤(pán)一周認(rèn)購(gòu)12.72億；推貨去化率達(dá)100%（按金額）、100%（按面積）（車(chē)位總貨值2.39億，開(kāi)盤(pán)推貨0億，預(yù)計(jì)總利潤(rùn)0.61億）三、開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售情況——銷(xiāo)售明細(xì)產(chǎn)品戶(hù)型單戶(hù)面積㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)整體貨量（已摘牌）開(kāi)盤(pán)推貨認(rèn)籌情況開(kāi)盤(pán)一周成交（認(rèn)購(gòu)）現(xiàn)存意向客戶(hù)數(shù)量套數(shù)套數(shù)總籌量簽到籌量套數(shù)按套消化率洋房YJ110113勞斯萊斯裝修590302868-302100%

YJ14014235672299-72100%

YJ180190336144494-144100%

YJ2602709648104-48100%

貨量區(qū)小566100%

洋房小566100%

總566100%

截止到2017年9月10日（目前時(shí)點(diǎn)）經(jīng)營(yíng)性流入經(jīng)營(yíng)性流出其中：地款經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流入（含地款）經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流入（不含地款）6.9110.9210.07-4.026.05單位：億元截止到2017年12月15日（回正時(shí)點(diǎn)）經(jīng)營(yíng)性流入經(jīng)營(yíng)性流出其中：地款經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流入（含地款）經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流入（不含地款）15.2714.2810.070.9911.06單位：億元截止到2017年12月26日（成就共享一年期時(shí)點(diǎn)）經(jīng)營(yíng)性流入經(jīng)營(yíng)性流出其中：地款經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流入（含地款）經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流入（不含地款）15.2714.2810.070.9911.06單位：億元四、經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流五、盈利分析車(chē)位總貨值共2.39億，開(kāi)盤(pán)推貨0億，推貨率0%，截至目前車(chē)位去化率0%，預(yù)計(jì)去化周期2年。五、盈利分析——車(chē)位專(zhuān)項(xiàng)分析六、價(jià)值雙享-成就共享起算時(shí)點(diǎn)終止時(shí)點(diǎn)年化自有資金投入①簽約凈利潤(rùn)額②簽約凈利潤(rùn)率③超額凈利潤(rùn)計(jì)提股權(quán)金額④=（②-①*30%）*15%周期2016-12-272017-12-265.625.0314.94%0.50累計(jì)5.621.8414.44%0凈利潤(rùn)及獎(jiǎng)金計(jì)提情況：?jiǎn)挝唬簝|元六、價(jià)值雙享-同心共享開(kāi)盤(pán)后評(píng)估預(yù)計(jì)投資公司靜態(tài)收益率：投資定案與開(kāi)盤(pán)后評(píng)估動(dòng)態(tài)收益對(duì)比：?jiǎn)挝唬簝|元資金方面：

8月31日前端融資放貸6.1億。截止2017年9月10日，累計(jì)經(jīng)營(yíng)投入10.92億，樓款回籠6.91億，經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流-4.02億元。開(kāi)盤(pán)當(dāng)天即實(shí)現(xiàn)資金（含貸）回正，回正周期9個(gè)月，年化自有資金成本1.69億元；經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流回正時(shí)間預(yù)計(jì)為2017年12月15日，回正周期12個(gè)月。銷(xiāo)售方面：項(xiàng)目于2017-9-10開(kāi)盤(pán)，首推貨值12.72億，后續(xù)應(yīng)加快工程進(jìn)度盡快辦妥預(yù)售證，趁著市場(chǎng)熱度盡快加推。利潤(rùn)方面：南通城東碧桂園有7萬(wàn)方自持商業(yè)，已申請(qǐng)分期開(kāi)發(fā)。預(yù)估一期122畝土地凈利潤(rùn)5.03億元，年化自有資金成本合計(jì)1.69億元，碧桂園方成就共享獎(jiǎng)金0.25億元。合作方股權(quán)占比50%，有權(quán)按股權(quán)占比列支我方對(duì)等成就共享獎(jiǎng)金。對(duì)策：1、加大政府公關(guān)力度，盡早辦妥預(yù)售證，適時(shí)加推；2、利用合作雙方的銀行資源，爭(zhēng)取額度，加速按揭回款；3、千方百計(jì)降成本，提升利潤(rùn)率。六、價(jià)值雙享-狀況分析項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況分析第二部分一、投資決策為什么買(mǎi)這塊地？定案階段的決策考慮開(kāi)盤(pán)后評(píng)估階段的實(shí)際結(jié)果

分析1：城市發(fā)展及配套。項(xiàng)目選址城市發(fā)展方向，共享老城成熟配套和新城規(guī)劃利好，精準(zhǔn)符合勞斯萊斯定位。城東項(xiàng)目地塊位于城市發(fā)展方向核心地段，區(qū)域位置優(yōu)越，交通便利，政務(wù)商業(yè)、教育醫(yī)療配套齊全，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)人群集中，項(xiàng)目深受富裕人群認(rèn)同。分析2：樓市供應(yīng)及行情。以?xún)r(jià)換量結(jié)束，市場(chǎng)整體上揚(yáng)，主城區(qū)高溢價(jià)，老城區(qū)無(wú)貨可供，崇川新區(qū)后來(lái)居上、供應(yīng)量少。

分析3：產(chǎn)品及競(jìng)品對(duì)標(biāo)。項(xiàng)目主打勞斯萊斯大戶(hù)型精裝產(chǎn)品，配備中央空調(diào)、分體空調(diào)等名牌高端設(shè)施；周邊競(jìng)品開(kāi)發(fā)均已進(jìn)入尾聲，競(jìng)品主力為中小戶(hù)型，大戶(hù)型量少去化高，存在較大市場(chǎng)空白。分析4：精準(zhǔn)定位高端客戶(hù)。所在城區(qū)及周邊政府部門(mén)、企事業(yè)單位和私營(yíng)企業(yè)多，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)的富裕人群較多，改善投資需求旺盛。

分析5：土拍下降，供不應(yīng)求。南通市土地供應(yīng)近年短缺，購(gòu)買(mǎi)地塊時(shí)南通地區(qū)商品房存貨去化周期短。主城區(qū)土地供應(yīng)極少，其他城區(qū)以安置房為主，市場(chǎng)改善需求大，且市政府頒布貨幣安置政策，市場(chǎng)機(jī)會(huì)大。

1、項(xiàng)目周邊配套齊全，獲得富裕人群認(rèn)可。項(xiàng)目位于主城區(qū)東中央商務(wù)區(qū)發(fā)展方向核心地段，地塊位于升值地段。

2、精準(zhǔn)把握市場(chǎng)行情，實(shí)現(xiàn)溢價(jià)銷(xiāo)售。年底市場(chǎng)整體上揚(yáng)，根據(jù)我司對(duì)南通市土地供應(yīng)情況、商品房存貨去化后期、競(jìng)品對(duì)標(biāo)及我司項(xiàng)目?jī)?chǔ)客和認(rèn)籌情況，我司開(kāi)盤(pán)價(jià)高于定案價(jià)近1480元/㎡，成功實(shí)現(xiàn)溢價(jià)銷(xiāo)售。

3、市場(chǎng)和產(chǎn)品調(diào)研精準(zhǔn)，配備產(chǎn)品戶(hù)型彌補(bǔ)市場(chǎng)空缺。開(kāi)盤(pán)即清盤(pán)，去化率達(dá)到100%。定價(jià)分析：當(dāng)?shù)叵迌r(jià)，經(jīng)多次公關(guān)最終備案價(jià)確定為14980元/㎡，較定案價(jià)高10%，實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)；去化分析：推售當(dāng)天去化100%，完成清盤(pán)；推貨分析：因客戶(hù)較多，當(dāng)天未要求客戶(hù)現(xiàn)場(chǎng)選房，由客戶(hù)自行在家微信選房（開(kāi)盤(pán)前認(rèn)籌1799臺(tái)，推貨566套，認(rèn)購(gòu)566套，解籌率100%）。二、銷(xiāo)售分析——銷(xiāo)售去化城市數(shù)據(jù)（2017年）定案階段情況二、銷(xiāo)售分析——市場(chǎng)調(diào)研（城市、競(jìng)品）研判準(zhǔn)確部分南通雖然是三線城市，但整體GDP水平接近二線城市，客群整體較為富裕，滿(mǎn)足我司的銷(xiāo)售要求。2016年底南通政府陸續(xù)供出10塊地，這10塊地一拍就是地王，這10塊地最終的獲得者，要么是當(dāng)?shù)貒?guó)企（盛和、致豪）、要么是地產(chǎn)十強(qiáng)（碧桂園、中海）、要么本土大型企業(yè)（中南、南通六建）；碧桂園精心選址于青年路主干道，汽車(chē)東站旁的核心板塊，該板塊是南通市政府重點(diǎn)打造的集文化、商務(wù)、居住為一體的重點(diǎn)版塊；項(xiàng)目精心打造高端商業(yè)住宅和大型商業(yè)綜合體，根據(jù)南通城市重點(diǎn)向東拓展的發(fā)展規(guī)劃，該地區(qū)的發(fā)展是政府的重中之重。因此在前期規(guī)劃打造中就以豪宅要求進(jìn)行自我約束，整體品質(zhì)較為高端，且由于由于政府限價(jià)，整個(gè)樓市出現(xiàn)需大于供的局面，整體房源相對(duì)較為熱銷(xiāo)，而我司產(chǎn)品又在競(jìng)品項(xiàng)目上進(jìn)行升級(jí)，產(chǎn)品深受客群喜歡，從而項(xiàng)目完成熱銷(xiāo)。定案階段后評(píng)估階段2016年5月-2017年5月，南通出售土地較少，整體南通市場(chǎng)成交量有所下降；而區(qū)域的成交中以港閘和開(kāi)發(fā)區(qū)為主，但由于南通近幾年整體土地出讓太少，庫(kù)存房源相對(duì)較少，造成整體樓市市場(chǎng)需大于供的的局面。雖然成交總量相對(duì)較少，但各大樓盤(pán)都相繼熱銷(xiāo)。二、銷(xiāo)售分析——市場(chǎng)調(diào)研（本體調(diào)研）區(qū)位價(jià)值地塊價(jià)值定案階段隨著南通規(guī)劃整體東移，將新城區(qū)培育成為高端居住和商務(wù)辦公相結(jié)合的城市核心區(qū)，逐漸承擔(dān)城市主中心的功能。本項(xiàng)目更是位于新城區(qū)的核心版圖內(nèi)，規(guī)劃以高端住宅和和大型商業(yè)配套，坐擁了未來(lái)南通新城區(qū)高端的配套設(shè)施。在目前需大于供的市場(chǎng)上，稀缺性的土地供給，也是該片區(qū)的價(jià)值屬性凸顯。核心版圖價(jià)值高地，中央創(chuàng)新區(qū)、中央商務(wù)區(qū)雙區(qū)覆蓋，是集文化，教育，商務(wù)，居住為一體的城市綜合潛力片區(qū)；項(xiàng)目緊鄰南通交通樞紐地汽車(chē)東站，交通路網(wǎng)密布，縱橫南北，通達(dá)各地；3公里范圍內(nèi)文峰城市廣場(chǎng)、圓融及國(guó)城廣場(chǎng)三大主力購(gòu)物商圈覆蓋，輕松享受購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、醫(yī)療配套購(gòu)物；自持約10萬(wàn)方大型商業(yè)綜合體，規(guī)劃了商業(yè)、餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)、服務(wù)為一體的大型都市商業(yè)綜合體；商業(yè)涵蓋了方圓2公里內(nèi)所有客群，為客戶(hù)提供了便捷、舒適的生活體驗(yàn)，將成為新城區(qū)的主力商圈之一。整體項(xiàng)目總建筑面積約38萬(wàn)方，項(xiàng)目總規(guī)劃1378套，于愛(ài)民路為界分為東西2大地塊，共20棟奢華建筑群，和自帶約10萬(wàn)方大型自持中南城時(shí)代悅城店組成，項(xiàng)目物理定位：東站旁、雙地鐵、新都會(huì)綜合體：產(chǎn)品線：以18層小高層和和24層高層洋房組成，自帶配套：項(xiàng)目西南角規(guī)劃有約10萬(wàn)方大型商業(yè)綜合體、小區(qū)配套室外泳池，全齡健身跑道，羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、老年人健身活動(dòng)區(qū)，大型兒童游樂(lè)設(shè)施等，滿(mǎn)足高端業(yè)主生活所需......項(xiàng)目周邊配套：項(xiàng)目周邊配套資源豐富，項(xiàng)目居于南通城區(qū)中軸線青年路主干路上，周邊交通便捷，靠近南通汽車(chē)東站是南通的交通樞紐，大潤(rùn)發(fā)、圓融、文峰商圈三大主力商圈覆蓋，享受商圈，同時(shí)地塊東南角設(shè)有地鐵2、3號(hào)線地鐵口，地塊西南角設(shè)有8萬(wàn)平商業(yè)綜合體，婉如一組繁華大城，居優(yōu)越之地，暢享一城便捷與繁華。該地塊位于新城區(qū)核心發(fā)展區(qū)域，中央創(chuàng)新區(qū)、中央商務(wù)區(qū)雙區(qū)覆蓋，且交通優(yōu)越，打造高端住宅產(chǎn)品項(xiàng)目定位：青年路上再悅繁華東站旁、雙地鐵、新都會(huì)綜合體二、銷(xiāo)售分析——客戶(hù)定位（容量評(píng)估）客戶(hù)來(lái)源置業(yè)目的價(jià)格預(yù)估65%為崇川區(qū)客戶(hù)，9%為港閘區(qū)客戶(hù)，6%為通州區(qū)客戶(hù)，17%為南通其他地區(qū)客戶(hù)，其他外地客戶(hù)為3%項(xiàng)目位于南通政府向東發(fā)展最核心板塊，商圈、學(xué)校配套完善，臨近交通樞紐、雙地鐵、兩高架，出行便捷，以自住以及自住兼投資型客戶(hù)為主均價(jià)：14980元/㎡；定案階段后評(píng)估階段實(shí)際客戶(hù)構(gòu)成情況客戶(hù)預(yù)估準(zhǔn)確客戶(hù)預(yù)估偏差客戶(hù)預(yù)判精準(zhǔn)客戶(hù)基本無(wú)偏差客戶(hù)來(lái)源：65%來(lái)自崇川區(qū)，7%來(lái)自港閘區(qū)，通州區(qū)占比5%；開(kāi)發(fā)區(qū)、海門(mén)市分別占比4%，，后續(xù)可加強(qiáng)崇川區(qū)及周邊區(qū)域拓客。置業(yè)目的：客戶(hù)置業(yè)主要以自住60%以及自住兼投資為主25%，其次是投資，占比10%。二、銷(xiāo)售分析——項(xiàng)目定位（思路評(píng)估）市場(chǎng)因素地塊因素城市因素客戶(hù)因素定位思路后評(píng)估分析項(xiàng)目定位城市分析市場(chǎng)分析客戶(hù)分析南通地區(qū)生產(chǎn)總值逐年增長(zhǎng)，2015年達(dá)到6148億元，居全國(guó)地級(jí)市第8名；居民購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力基礎(chǔ)較好；新項(xiàng)目區(qū)位為全市改善居住的首選板塊，除100-140主流面積外，目前大戶(hù)型產(chǎn)品存在市場(chǎng)空白，且相鄰板塊內(nèi)并未有CBD城市別墅項(xiàng)目，大平層產(chǎn)品可適當(dāng)補(bǔ)缺；地塊分析地塊位于崇川區(qū)新城，目標(biāo)地塊交通便利，緊鄰高架出口，周邊配套齊全，依托新城區(qū)大型商圈，客戶(hù)認(rèn)可度高；多為政府、企業(yè)高端人群以及私營(yíng)業(yè)主。定案階段定位簡(jiǎn)述：項(xiàng)目定位為勞斯萊斯系高端住宅項(xiàng)目，目標(biāo)客群為高端改善人群。自南通被定為準(zhǔn)二線城市后，客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)人群明顯增多，周邊競(jìng)品均已進(jìn)入開(kāi)發(fā)尾聲，以100-140為主流面積，大戶(hù)型產(chǎn)品存在市場(chǎng)空白。成交客戶(hù)65%來(lái)自崇川區(qū)，剩余來(lái)自周邊城鎮(zhèn)，成交客戶(hù)以改善自住為主。優(yōu)勢(shì)：1、項(xiàng)目位于新城區(qū)，靠近中南、圓融核心商圈、交通便利、配套充分。2、項(xiàng)目臨近八一中學(xué)，學(xué)區(qū)優(yōu)；劣勢(shì)：地塊臨近東站，雖然出行便利，但同樣存在噪音問(wèn)題。南通整體往東南發(fā)展，項(xiàng)目位于發(fā)展版圖范圍內(nèi)；新城區(qū)規(guī)劃以高端住宅和商業(yè)配套為主，逐漸承擔(dān)城市主中心功能，客戶(hù)認(rèn)可度高。事項(xiàng)定案階段結(jié)論開(kāi)盤(pán)后評(píng)估定案與后評(píng)估偏差分析產(chǎn)品定位簡(jiǎn)述東站旁，雙地鐵，新都匯，綜合體東站旁，雙地鐵，新都匯，綜合體無(wú)偏差戶(hù)型配比YJ110：43%YJ140：26%YJ180：24%YJ260：7%YJ110：43%YJ140：26%YJ180：24%YJ260：7%推售當(dāng)天全部去化，無(wú)偏差二、銷(xiāo)售分析——產(chǎn)品定位暢銷(xiāo)戶(hù)型產(chǎn)品原因分析原因分析：①YJ110戶(hù)型，3開(kāi)間朝南，格局方正，超大朝南面寬，短進(jìn)深，南北通透，客戶(hù)認(rèn)可度高；②YJ140戶(hù)型為項(xiàng)目主力產(chǎn)品，一梯一戶(hù)，四開(kāi)間朝南，南北“三陽(yáng)臺(tái)”，超大贈(zèng)送面積，舒適度高；③YJ180戶(hù)型，一梯一戶(hù)，四開(kāi)間朝南，超高利用率，產(chǎn)品設(shè)置在社區(qū)中央核心位置，視野效果極佳；④YJ260戶(hù)型，空中花園別墅，電梯直接入戶(hù)，南北通透，格局方正給人儀式感、尊貴感，豪華雙主臥“已認(rèn)籌未認(rèn)購(gòu)客戶(hù)”（即現(xiàn)存意向客戶(hù)）暫放棄購(gòu)買(mǎi)的原因分析及梳理原因分析：籌多貨少應(yīng)對(duì)措施：將意向客戶(hù)引導(dǎo)至后續(xù)加推單位，不斷進(jìn)行客戶(hù)維護(hù)。后續(xù)產(chǎn)品定位建議項(xiàng)目戶(hù)型適應(yīng)市場(chǎng)需求產(chǎn)品分區(qū)戶(hù)型單戶(hù)面積㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)定案階段開(kāi)盤(pán)均價(jià)定價(jià)原則均價(jià)后評(píng)估分析偏差中高層貨量YJ140141-142精裝14500根據(jù)競(jìng)品售價(jià)及項(xiàng)目預(yù)估成本制定該定案價(jià)15840①因當(dāng)?shù)卣迌r(jià)，本次定價(jià)均價(jià)以物價(jià)局要求的備案價(jià)為準(zhǔn)，較定案價(jià)上漲10%；②在均價(jià)限定的基礎(chǔ)上采用“科學(xué)定價(jià)“，多輪次輸出拉差口徑，監(jiān)控客戶(hù)落位，調(diào)整價(jià)差，最終達(dá)到100%均衡去化；15840中高層小計(jì)1450014913高層貨量YJ110111-114精裝1350014887YJ180190-19314672YJ260241-270高層小計(jì)135001486214980洋房總計(jì)-二、銷(xiāo)售分析——價(jià)格定位234拓客策略?xún)r(jià)格策略推廣策略貨源組織1策略思路策略后評(píng)估來(lái)訪量來(lái)電量卡轉(zhuǎn)籌籌轉(zhuǎn)認(rèn)購(gòu)8154批674批31.38%31.46%成功因素分享經(jīng)過(guò)前期客戶(hù)調(diào)研，客戶(hù)主要來(lái)自于項(xiàng)目周邊的崇川區(qū)域，主要拓客區(qū)域集中在崇川區(qū)及周邊縣級(jí)市由于項(xiàng)目位于崇川區(qū)核心版圖，地理位置絕佳，周邊商圈和教育資源豐富，同時(shí)緊鄰南通交通樞紐地，周邊交通便捷，項(xiàng)目定位于南通高端豪宅項(xiàng)目，價(jià)格相對(duì)較高第一階段：青年路上再悅繁華東站旁雙地鐵新都會(huì)綜合體;重在品牌立勢(shì)第二階段：繁華時(shí)代一品悅城6月11日太太的秘密花園示范區(qū)耀世公開(kāi)；輸出示范區(qū)開(kāi)放第三階段：悅啟繁華，耀世開(kāi)盤(pán)約112-270平米智尚大宅9月10日開(kāi)盤(pán)大典；多渠道傳播開(kāi)盤(pán)首推貨量566套，其中YJ110戶(hù)型302套，YJ140戶(hù)型72套，YJ180戶(hù)型144，YJ260戶(hù)型48套，總貨量12.78億二、銷(xiāo)售分析——營(yíng)銷(xiāo)策略華府悅城聯(lián)動(dòng)導(dǎo)客，前期利用戶(hù)型差進(jìn)行導(dǎo)客，后期通過(guò)翡翠華府老帶新；同時(shí)通過(guò)高端圈層私宴、鳳凰通培訓(xùn)發(fā)展編外經(jīng)紀(jì)人、推介會(huì)等多種形式進(jìn)行客戶(hù)積累；制定項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系和戶(hù)型價(jià)值引導(dǎo)口徑、競(jìng)品對(duì)標(biāo)說(shuō)辭，加強(qiáng)銷(xiāo)售人員培訓(xùn)；價(jià)格策略上做好產(chǎn)品價(jià)格拉差，同時(shí)針對(duì)底層1層，以贈(zèng)送花園為噱頭，實(shí)現(xiàn)客戶(hù)引導(dǎo)；制定銷(xiāo)售獎(jiǎng)懲制定，強(qiáng)化分樓層、分朝向培訓(xùn)輸出，強(qiáng)化產(chǎn)品引導(dǎo)提高驗(yàn)資基數(shù)，提高首付款比例，提高升籌登記基數(shù)，征信報(bào)告收集、證件首期，維修選房系統(tǒng)操作培訓(xùn)等手段反復(fù)邀約上門(mén)洗客，提升客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)意向及摸牌梳理客戶(hù)的房源落位；開(kāi)盤(pán)前做好保障，客戶(hù)心理預(yù)期較高，現(xiàn)場(chǎng)模擬選房較為熟練，客戶(hù)宣貫到位，動(dòng)場(chǎng)動(dòng)線設(shè)置流暢，助力開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)。三、財(cái)務(wù)分析——關(guān)鍵指標(biāo)成本分析：土地成本實(shí)際較定案版高出5.1億洋房單方售價(jià)實(shí)際較定案版高1480元/平，車(chē)位售價(jià)實(shí)際較定案版高3萬(wàn)元/個(gè)，從而影響稅費(fèi)、銷(xiāo)管費(fèi)上漲效益分析：土地成本實(shí)際較定案版高出5.1億，單方增加2283元，實(shí)際定價(jià)14980元/平，比定案版13500元/平高1480元/平，綜合影響利潤(rùn)率下降8.42%車(chē)位定價(jià)實(shí)際比定案高1657元/平，利潤(rùn)率增加26.92%。三、財(cái)務(wù)分析——成本及利潤(rùn)四、設(shè)計(jì)及進(jìn)度關(guān)鍵規(guī)劃指標(biāo)投資定案

階段成本策劃

方案版階段開(kāi)盤(pán)后

評(píng)估階段開(kāi)盤(pán)-投資版差異開(kāi)盤(pán)-方案版差異差異原因分析總占地面積（畝）164

164

164

00

地價(jià)（萬(wàn)/畝）795

795

795

0

0

容積率2.62

2.62

2.62

0

0

總建筑面積（萬(wàn)m2）37.33

40.0440.0427.050規(guī)劃調(diào)整，主要為商業(yè)地塊面積增加總可售面積（萬(wàn)m2）28.21

25.9725.97-2.24

0規(guī)劃調(diào)整公建配套面積（m2）73555.3

63450

63450

-10105.3

0優(yōu)化調(diào)整

物業(yè)配套面積（m2）1541

1106

1106

-435

0優(yōu)化調(diào)整

地上車(chē)位數(shù)量（個(gè)）638

487

487

-151

0規(guī)劃調(diào)整地下車(chē)位數(shù)量（個(gè)）2026

2594

2594

568

0規(guī)劃調(diào)整總車(chē)位數(shù)（個(gè)）2908

3246

3246

338

0規(guī)劃調(diào)整

地下室車(chē)位價(jià)格（萬(wàn)元/個(gè)）10101333項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)總結(jié)（投資、營(yíng)銷(xiāo)、成本、開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)等）第三部分一、投資工作投資工作：勞斯萊斯定位精準(zhǔn)A.地塊選址精準(zhǔn)：項(xiàng)目選址城市發(fā)展方向，共享老城成熟配套和新城規(guī)劃利好，精準(zhǔn)符合勞斯萊斯定位。城東項(xiàng)目地塊位于城市發(fā)展方向核心地段，區(qū)域位置優(yōu)越，交通便利，政務(wù)商業(yè)、教育醫(yī)療配套齊全，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)人群集中，項(xiàng)目深受富裕人群認(rèn)同。B.市場(chǎng)判斷精準(zhǔn)：南通市位于長(zhǎng)三角地區(qū)，屬準(zhǔn)二線城市，且人口較多且較為富裕，政府近年限制拿地導(dǎo)致房產(chǎn)市場(chǎng)明顯供不應(yīng)求。經(jīng)過(guò)深入調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)卮髴?hù)型產(chǎn)品面積段多為120-130平之間三室戶(hù)型，140-260平面積段四室以上的戶(hù)型在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)尚屬空缺，且我司產(chǎn)品極具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)。二、產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃戶(hù)型配比：時(shí)代悅城項(xiàng)目定位為高端項(xiàng)目，在戶(hù)型配比方面經(jīng)過(guò)市場(chǎng)詳細(xì)調(diào)研和多次商討最終確定，在戶(hù)型選用方面區(qū)域研發(fā)的新戶(hù)型與中南競(jìng)品項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)行多次對(duì)比，并對(duì)此進(jìn)行優(yōu)化升級(jí)，結(jié)合競(jìng)品戶(hù)型對(duì)標(biāo)、當(dāng)?shù)亟ㄖ?guī)范，競(jìng)品的示范區(qū)、園林、規(guī)劃打造對(duì)標(biāo)方案，最終確定YJ110戶(hù)型、YJ140戶(hù)型，180戶(hù)型，YJ260戶(hù)型；針對(duì)不同訴求的高端客群，在本地市場(chǎng)具有重要競(jìng)爭(zhēng)力。二、產(chǎn)品設(shè)計(jì)——YJ110板房“時(shí)尚巴黎”現(xiàn)代輕奢風(fēng)格時(shí)尚優(yōu)雅、輕奢演繹，重新為太太界定輕奢居住標(biāo)準(zhǔn)地毯改變傳統(tǒng)做法，采用壓紋刺繡，整體花紋清晰明朗YJ110戶(hù)型樣板房（實(shí)景圖）建筑面積約112㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)二、產(chǎn)品設(shè)計(jì)——YJ140板房“摩登香港”港式風(fēng)格奢華典雅舒適、空間靈動(dòng)，滿(mǎn)足太太的各種想象入戶(hù)地毯打破常規(guī)固定尺寸，結(jié)合空間靈動(dòng)設(shè)計(jì)，效果更佳YJ1４0戶(hù)型樣板房（實(shí)景圖）建筑面積約1４０㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi)二、產(chǎn)品設(shè)計(jì)——YJ180板房“典雅米蘭”簡(jiǎn)歐風(fēng)格萃取世界時(shí)尚風(fēng)、舒適浪漫，整體空間感更強(qiáng)，給家人創(chuàng)造舒適生活，讓太太尊享大境人生YJ180戶(hù)型樣板房（實(shí)景圖）建筑面積約192㎡四房?jī)蓮d三衛(wèi)愛(ài)馬仕風(fēng)格為節(jié)約成本，260板房展示利用附近項(xiàng)目碧桂園·翡翠華府銷(xiāo)售中心2F板房二、產(chǎn)品設(shè)計(jì)——YJ260板房二、產(chǎn)品設(shè)計(jì)——軟裝標(biāo)準(zhǔn)化—軟裝飾品評(píng)價(jià)軟裝品質(zhì)質(zhì)量評(píng)價(jià)品類(lèi)供應(yīng)商品質(zhì)評(píng)估（滿(mǎn)分10分）服務(wù)質(zhì)量（滿(mǎn)分10分）家具結(jié)構(gòu)歐昊9分9分現(xiàn)代家居9分9分創(chuàng)喜邦盛9分9分家居布藝及皮料創(chuàng)喜邦盛9分9分四大件現(xiàn)代家居9分9分裝飾畫(huà)創(chuàng)喜邦盛9分9分燈具朗藝9分9分創(chuàng)喜邦盛9分9分床品創(chuàng)喜邦盛9分9分窗簾創(chuàng)喜邦盛9分9分飾品創(chuàng)喜邦盛9分9分星杰9分9分三、成本控制1、建造成本控制經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

樓棟層數(shù)優(yōu)化、土方開(kāi)挖方案優(yōu)化、降水方案優(yōu)化、支護(hù)方案優(yōu)化、樁基礎(chǔ)工程優(yōu)化、防火門(mén)優(yōu)化等。2、全成本控制經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

地面車(chē)位優(yōu)化、戶(hù)型優(yōu)化、臨時(shí)設(shè)施、辦公場(chǎng)所優(yōu)化、土方平衡等。團(tuán)隊(duì)，前置，并聯(lián)，溝通，突破多重思路，突破瓶頸多方溝通，各個(gè)擊破四、開(kāi)發(fā)工作經(jīng)開(kāi)發(fā)部門(mén)跟政府規(guī)劃部門(mén)等溝通后，首層設(shè)置私家花園，增加首層住宅價(jià)值。溝通公關(guān)，打破常規(guī)1、理清報(bào)建工作流程和所需資料，全面快速籌備；必要時(shí)請(qǐng)求領(lǐng)導(dǎo)給予報(bào)建工作支持，調(diào)動(dòng)資源共同籌備資料；合理規(guī)劃，節(jié)約辦證時(shí)間。2、施工圖、消防、抗震各項(xiàng)審查和質(zhì)安監(jiān)手續(xù)提前安排，快速反應(yīng)，快速出證，節(jié)約報(bào)建時(shí)間。“工作前置，并聯(lián)推進(jìn)”

開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)熟悉南通報(bào)建工作重難點(diǎn)，有一定的報(bào)建資源。能征善戰(zhàn)，報(bào)建順利五、報(bào)建后評(píng)估南通市碧桂園城東項(xiàng)目開(kāi)發(fā)報(bào)建流程圖—前期（2017年度）營(yíng)業(yè)執(zhí)照刻章-2.10房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)辦理證明-2.24土地出讓合同-1.6名稱(chēng)變更-2.23立項(xiàng)-3.6用地規(guī)劃許可證-3.10土地成交確認(rèn)書(shū)-1.6國(guó)土證-3.15直接發(fā)包-4.5合同備案-4.6質(zhì)監(jiān)-4.12安監(jiān)-4.21施工許可證-4.26規(guī)劃許可證-3.30施工圖審查-3.31規(guī)劃公示-3.7方案競(jìng)選-3.3第一次征詢(xún)方案-2.24價(jià)格備案-4.28地名核準(zhǔn)-3.24物業(yè)備案房屋面積預(yù)測(cè)預(yù)售許可證-5.12公司名稱(chēng)核準(zhǔn)-2.10環(huán)評(píng)、能評(píng)、穩(wěn)評(píng)、交評(píng)-2.24剩余土地款及契稅繳納-3.10方案上會(huì)-3.10方案審查意見(jiàn)-3.15總平批復(fù)-3.15人防審查-3.20防雷審查-3.20地勘審查-3.22放線測(cè)量記錄冊(cè)-3.20抗震審查-3.20公安編號(hào)-3.29面積預(yù)測(cè)繪-4.19實(shí)際時(shí)間：3月23日實(shí)際時(shí)間：5月7日?qǐng)?bào)建啟動(dòng)會(huì)策劃時(shí)間和實(shí)際情況對(duì)比實(shí)際時(shí)間：7月10日實(shí)際時(shí)間：9月4日實(shí)際時(shí)間：8月2日項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)思路第四部分一、后續(xù)開(kāi)發(fā)思路營(yíng)銷(xiāo)：全力抓簽約，全力搶推售。目前銷(xiāo)售情況良好，繼續(xù)延續(xù)目前勢(shì)頭占據(jù)市場(chǎng)份額。繼續(xù)梳理客戶(hù)情況，針對(duì)性、差異化提供簽約方案，實(shí)現(xiàn)最大化簽約；跟進(jìn)后續(xù)貨量進(jìn)展，把握市場(chǎng)形勢(shì)，維護(hù)并深挖客戶(hù)資源，完美推售，完美營(yíng)銷(xiāo)，全力實(shí)現(xiàn)“持續(xù)熱銷(xiāo)，持續(xù)溢價(jià)”。工程與成本：嚴(yán)抓品質(zhì)，提前供貨；提升管理，有效成控。對(duì)于已開(kāi)售貨量正在緊張進(jìn)行主體施工階段，工程部繼續(xù)嚴(yán)抓貨量質(zhì)量和進(jìn)度。；對(duì)于10月黃金周加推8#、10#~12#四棟樓，工程制定合理的工期計(jì)劃，目前現(xiàn)場(chǎng)兩家總包正處于緊張搶工狀態(tài)；對(duì)于車(chē)庫(kù)施工問(wèn)題，已陸續(xù)土方開(kāi)挖施工，為車(chē)位銷(xiāo)售提供工程條件。后續(xù)繼續(xù)加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作，提前發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、優(yōu)化設(shè)計(jì)，加強(qiáng)施工管理，提高施工效率。

區(qū)域平臺(tái)：邀請(qǐng)區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)來(lái)項(xiàng)目檢查和指導(dǎo)工作，提升團(tuán)隊(duì)和參建方戰(zhàn)斗力；借助區(qū)域和集團(tuán)月度巡檢，加強(qiáng)對(duì)施工單位管理，提升工程品質(zhì)，打造質(zhì)量口碑，助力銷(xiāo)售。一、后續(xù)開(kāi)發(fā)思路——分期開(kāi)發(fā)計(jì)劃一、后續(xù)開(kāi)發(fā)思路——車(chē)位去化情況及計(jì)劃安排可售建筑面積（萬(wàn)m2）貨值（億）銷(xiāo)售類(lèi)型（直接可售/以租代售）可售（租）車(chē)位總數(shù)（個(gè)）車(chē)位均價(jià)（萬(wàn)元/個(gè)）預(yù)估車(chē)位凈利潤(rùn)（萬(wàn)元）第一次推售第二次推售…推售貨值（億）推售時(shí)間預(yù)估去化率對(duì)應(yīng)貨值（億）推售貨值（億）推售時(shí)間預(yù)估去化率對(duì)應(yīng)貨值（億）5.092.39直接可472018-1-20100%1.470.922019-5-20100%0.92簡(jiǎn)要說(shuō)明車(chē)位銷(xiāo)售策略及計(jì)劃：車(chē)位開(kāi)始銷(xiāo)售時(shí)，采用集中消化。提高入住率，梳理業(yè)主，精準(zhǔn)銷(xiāo)售，提高去化；加強(qiáng)苑區(qū)管理，實(shí)行無(wú)車(chē)位收費(fèi)制度，地上嚴(yán)格停車(chē)管理，造成車(chē)位的緊迫和必須感；與合作銀行溝通，實(shí)行貸款付款方式。一、后續(xù)開(kāi)發(fā)思路——定點(diǎn)工地開(kāi)放日安排05月20日前活動(dòng)準(zhǔn)備期5月20日活動(dòng)流程20日活動(dòng)方案撰寫(xiě)，活動(dòng)責(zé)任人確定，活動(dòng)總協(xié)調(diào)工作14：0015：0015：3016：00銷(xiāo)售中心集合，進(jìn)行集團(tuán)品牌介紹及施工介紹銷(xiāo)售中心出發(fā)，沿參觀路線，了解周?chē)h(huán)境，前往工地展示區(qū)參觀工程板房展示區(qū)，由項(xiàng)目部工程師進(jìn)行講解參觀現(xiàn)場(chǎng)施工展示區(qū)，由項(xiàng)目部工程師進(jìn)行講解沿參觀路線返回，參觀精工板房展示區(qū)享用茶歇，客戶(hù)意見(jiàn)反饋，客戶(hù)離場(chǎng)工地開(kāi)放日現(xiàn)場(chǎng)流程圖16：3014：3020日一、后續(xù)開(kāi)發(fā)思路——項(xiàng)目工期優(yōu)化安排20天地下室17-9-8139天主體18-01-2559天砌筑18-03-2566天外架拆除18-6-1030天竣備及聯(lián)合驗(yàn)收18-10-1092天市政配套園建綠化18-9-109天（前置穿插）抹灰19-4-5室內(nèi)工程（第20天）（第159天）（第220天含春節(jié)涉及冬季施工）（第229天）（第417天）17-8-19開(kāi)工（第387天）30樓地面保溫及找平18-5-5（第259天）室外工程128室內(nèi)及公共部位裝修18-9-10以東地塊8#樓為例（417天）384天基準(zhǔn)工期+35天工期申請(qǐng)一、后續(xù)開(kāi)發(fā)思路——已推售貨量提前完美交樓策劃里程碑及關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)批次一開(kāi)始時(shí)間完成時(shí)間開(kāi)工

2017.05.10

2017.05.10基礎(chǔ)工程并檢測(cè)完成

2017.5.11

2017.05.30地下工程至正負(fù)零

2017.05.31

2017.06.15標(biāo)準(zhǔn)層會(huì)簽樣板完成2017.10.1

2017.10.15主體施工至結(jié)構(gòu)封頂

2017.06.16

2018.02.05砌筑工程完成

2017.10.16

2018.03.20外立面完工并外架拆除完成

2018.03.01

2018.06.10土建移交裝修面

2018.04.10

2018.04.15現(xiàn)代家居施工場(chǎng)地移交（毛坯交樓則無(wú)需考慮此項(xiàng)）

2018.05.20

2018.06.10室內(nèi)裝修工程完成

2018.04.16

2018.09.10市政工程完成

2018.06.11

2018.09.10園藝工程完成

2018.06.11

2018.09.10綠化工程完成

2018.06.11

2018.09.20竣工驗(yàn)收及備案

2018.09.21

2018.10.05交樓聯(lián)合驗(yàn)收

2018.10.06

2018.10.10簡(jiǎn)要概述提前完美交樓思路：1、

加強(qiáng)工程計(jì)劃鋪排，督促各方跟進(jìn)落實(shí)；加強(qiáng)過(guò)程管理和檢查，將問(wèn)題提前解決；借助區(qū)域和內(nèi)部質(zhì)量巡檢，整改問(wèn)題，提升品質(zhì)。全過(guò)程嚴(yán)格管控質(zhì)量和進(jìn)度，確保工程滿(mǎn)足驗(yàn)收條件。

2、開(kāi)發(fā)部加強(qiáng)與政府部門(mén)溝通，提前為各項(xiàng)檢查驗(yàn)收做好鋪墊，及時(shí)傳達(dá)政府部門(mén)驗(yàn)收指引和要求，協(xié)助工程順利通過(guò)驗(yàn)收。3、物業(yè)和客關(guān)部門(mén)聯(lián)動(dòng)，做好各項(xiàng)服務(wù)宣傳，提前溝通業(yè)主，規(guī)避一些管理和服務(wù)上的問(wèn)題。批次一批次二其中：截止至2017年9月10日已簽約566套洋房，樓款收入5.67億，待退誠(chéng)意金1.24億；支付土地款10.07億，工程及材料款0.21億，稅費(fèi)支出0.01億，薪酬福利支出0.02億，銷(xiāo)管費(fèi)用0.01億，開(kāi)竣工及滿(mǎn)鋪運(yùn)營(yíng)保證金0.6億。二、資金計(jì)劃匯報(bào)完畢，敬請(qǐng)指正！附件匯報(bào)PPT詳細(xì)內(nèi)容（補(bǔ)充）一、營(yíng)銷(xiāo)——市場(chǎng)研判（競(jìng)品地圖）本案位于新東區(qū)，同時(shí)受到主城區(qū)及新城區(qū)邊緣項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)。周邊主要競(jìng)品有4個(gè)，競(jìng)品面積主要集中在120-163平左右。佳期漫城市之光中南.世紀(jì)花城國(guó)城璟府南通崇川區(qū)項(xiàng)目名稱(chēng)佳期漫土地信息占地13.4萬(wàn)方，容積率1.56物業(yè)形態(tài)高層、洋房、聯(lián)排別墅開(kāi)盤(pán)時(shí)間2017.6.10首開(kāi)、8.30二期主力面積108-144㎡銷(xiāo)售價(jià)格高層：12970元/㎡；洋房：15100元/㎡與本案距離2公里項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力開(kāi)發(fā)商品牌、褐石低密社區(qū)、崇川學(xué)校產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力大開(kāi)間短進(jìn)深、雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)、多飄窗項(xiàng)目名稱(chēng)萬(wàn)科城市之光土地信息占地14.94萬(wàn)方，容積率1.79物業(yè)形態(tài)高層、洋房開(kāi)盤(pán)時(shí)間2016.6.26日首開(kāi)、2017.6.30主力面積120-160㎡銷(xiāo)售價(jià)格高層：15963元/㎡（9F）、11970元/㎡（18F）；洋房：15100元/㎡（6F）與本案距離2公里項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力開(kāi)發(fā)商品牌、低密社區(qū)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)、多飄窗項(xiàng)目名稱(chēng)國(guó)城璟府土地信息占地5.33萬(wàn)方，容積率2.3物業(yè)形態(tài)高層、洋房開(kāi)盤(pán)時(shí)間待定主力面積105-160㎡銷(xiāo)售價(jià)格——與本案距離1.1公里項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力商業(yè)配套產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力三陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)、多飄窗項(xiàng)目名稱(chēng)中南世紀(jì)花園土地信息占地44.88萬(wàn)方，容積率2.2物業(yè)形態(tài)高層開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008.11.8首開(kāi)、2017.5.31主力面積106-163㎡銷(xiāo)售價(jià)格15944元/㎡與本案距離2.4公里項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力區(qū)域位置、內(nèi)外配套、大盤(pán)規(guī)劃產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力多飄窗49一、營(yíng)銷(xiāo)——市場(chǎng)研判（競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）競(jìng)品項(xiàng)目名稱(chēng)競(jìng)品價(jià)格波動(dòng)情況后評(píng)估總述我司定案時(shí)的情況我司開(kāi)盤(pán)時(shí)的情況佳期漫高層：12970元/㎡；洋房：15100元/㎡高層：12970元/㎡；洋房：15100元/㎡政府限價(jià)，競(jìng)品價(jià)格波動(dòng)受到限制萬(wàn)科城市之光高層：15963元/㎡（9F）、11970元/㎡（18F）；洋房：15100元/㎡（6F）高層：15963元/㎡（9F）、11970元/㎡（18F）；洋房：15100元/㎡（6F）國(guó)城璟府————中南世紀(jì)花城15944元/㎡15944元/㎡競(jìng)品項(xiàng)目名稱(chēng)競(jìng)品暢銷(xiāo)戶(hù)型、不同面積段的銷(xiāo)情和去化率變化后評(píng)估總述我司定案時(shí)的情況我司開(kāi)盤(pán)時(shí)的情況佳期漫108-144㎡售罄售罄目前市場(chǎng)火爆、需大于求，整個(gè)南通樓市都處于熱銷(xiāo)期萬(wàn)科城市之光120-160㎡售罄售罄國(guó)城璟府105-160㎡未開(kāi)盤(pán)未開(kāi)盤(pán)中南世紀(jì)花城106-163㎡售罄售罄一、營(yíng)銷(xiāo)——市場(chǎng)研判（競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）競(jìng)品項(xiàng)目名稱(chēng)競(jìng)品銷(xiāo)售策略及措施的調(diào)整（注：如付款方式、優(yōu)惠讓利方式、其他促銷(xiāo)方式等）后評(píng)估總述我司定案時(shí)的情況我司開(kāi)盤(pán)時(shí)的情況佳期漫分期付款、公積金貸款（無(wú)任何優(yōu)惠）分期付款、公積金貸款（無(wú)任何優(yōu)惠）目前政府限價(jià)，且市場(chǎng)房源較為熱銷(xiāo)，目前競(jìng)爭(zhēng)都已備案價(jià)直接出售萬(wàn)科城市之光分期付款、公積金貸款（無(wú)任何優(yōu)惠）分期付款、公積金貸款（無(wú)任何優(yōu)惠）國(guó)城璟府未開(kāi)盤(pán)未開(kāi)盤(pán)中南世紀(jì)花城分期付款、公積金貸款（無(wú)任何優(yōu)惠）分期付款、公積金貸款（無(wú)任何優(yōu)惠）一、營(yíng)銷(xiāo)——市場(chǎng)研判（競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）一、營(yíng)銷(xiāo)——營(yíng)銷(xiāo)策略執(zhí)行推廣主題有節(jié)奏有針對(duì)性，高形象推廣和實(shí)效信息結(jié)合，立體推廣展廳開(kāi)放9.10日盛大開(kāi)盤(pán)示范區(qū)6.11開(kāi)放品牌盒子開(kāi)放凝千年風(fēng)脈筑世界南通碧桂園南通高端品牌戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)繁華時(shí)代一品悅城6月11日太太的秘密花園示范區(qū)耀世公開(kāi)悅啟繁華，耀世開(kāi)盤(pán)約112-270平米智尚大宅9月10日開(kāi)盤(pán)大典品牌活動(dòng)2.1-3.314.1-4.204.21-5.316.1-7.318.1-9.10開(kāi)盤(pán)沖刺期品牌立勢(shì)期廣泛拓客期硬廣強(qiáng)拓期摘牌準(zhǔn)備期12月27日摘牌4月1日城市展廳開(kāi)放6月11日示范區(qū)開(kāi)放9月10日盛大開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目核心價(jià)值宣導(dǎo)節(jié)點(diǎn)信息釋放，賣(mài)壓制造豪宅形象滲透，主打客群身份推廣階段標(biāo)簽直效強(qiáng)化營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)推廣主題推廣畫(huà)面4月29日品牌盒子開(kāi)放青年路上再悅繁華東站旁雙地鐵新都會(huì)綜合體一、營(yíng)銷(xiāo)——營(yíng)銷(xiāo)策略執(zhí)行區(qū)位價(jià)值解讀青年路上再悅繁華東站旁雙地鐵新都會(huì)綜合體示范區(qū)開(kāi)放實(shí)景兌現(xiàn)繁華時(shí)代一品悅城6月11日太太的秘密花園示范區(qū)耀世公開(kāi)開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)炒作悅啟繁華，耀世開(kāi)盤(pán)約112-270平米智尚大宅9月10日開(kāi)盤(pán)大典項(xiàng)目品牌導(dǎo)入凝千年風(fēng)脈筑世界南通通路活動(dòng)包裝拓客線上以“主流媒體+自媒體”為主，結(jié)合線下戶(hù)外進(jìn)行初步滲透整合南通媒體資源，結(jié)合示范區(qū)開(kāi)放“2017亞洲風(fēng)尚盛典”暨時(shí)代悅城“太太的秘密花園”亞洲首鑒活動(dòng)線上+線下，媒體全面覆蓋，網(wǎng)絡(luò)、大V、朋友圈推廣、戶(hù)外、燈箱、公交站臺(tái)、電梯門(mén)等全面出擊線上3家網(wǎng)絡(luò)媒體（濠濱論壇、房天下、今日頭條等+自媒體、朋友圈推廣等。線下集中7塊戶(hù)外進(jìn)行輪番開(kāi)盤(pán)信息釋放，增加展廳展點(diǎn)包裝板房、綜合樓、導(dǎo)示等包裝建議確認(rèn)包裝公司進(jìn)場(chǎng)作業(yè)包裝驗(yàn)收修復(fù)完美綻放根據(jù)每階段工作需求，提前準(zhǔn)備各項(xiàng)拓客物料，主要為拓客禮品及宣傳類(lèi)物料，物料使用目的和計(jì)劃要清晰，部分計(jì)劃物料一覽：（拓客禮品：碧桂園專(zhuān)屬筆記本、專(zhuān)屬保溫杯、太陽(yáng)傘、紙巾包等；拓客物料：宣傳單張、海報(bào)、水牌、條幅、紙盒、樓棟貼等拓客初期，團(tuán)隊(duì)組建，分組拓客，劃分市區(qū)拓客區(qū)域重點(diǎn)行業(yè)劃分，渠道搭建重點(diǎn)單位、政府、企業(yè)上門(mén)拜訪，通過(guò)圈層、推介會(huì)深入企業(yè)；聯(lián)盟商家，嫁接活動(dòng)，深入滲透；專(zhuān)職電話營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)拓展客戶(hù)；常規(guī)展點(diǎn)收客；結(jié)合中介資源，導(dǎo)入客戶(hù)拓客以企業(yè)推介會(huì)、圈層活動(dòng)為主；梳理重點(diǎn)企業(yè)、重點(diǎn)小區(qū)等集中路演，做到統(tǒng)一化重點(diǎn)造勢(shì)活動(dòng)結(jié)合事件話題營(yíng)銷(xiāo)，借勢(shì)三盤(pán)聯(lián)動(dòng)活動(dòng)(①一城多碧，大戲來(lái)了強(qiáng)勢(shì)發(fā)聲；②通過(guò)點(diǎn)贊南通，挑戰(zhàn)吉尼斯世界紀(jì)錄制造城市影響力；③品牌盒子開(kāi)放活動(dòng)，再次引爆全城；④“2017亞洲風(fēng)尚盛典”暨時(shí)代悅城“太太的秘密花園”亞洲首鑒，示范區(qū)先后開(kāi)放，時(shí)代悅城太太的秘密花園落地)物料主題節(jié)點(diǎn)2016.12.27摘牌2017.4.2展廳開(kāi)放4.29品牌盒子開(kāi)放6.11示范區(qū)開(kāi)放9.10盛大開(kāi)盤(pán)一、營(yíng)銷(xiāo)-活動(dòng)合理鋪排，多維造勢(shì)滲透目標(biāo)客群品牌立勢(shì)期，配合項(xiàng)目整體形象定位，以全城覆蓋、海量參與事件活動(dòng)為主，提升項(xiàng)目和品牌美譽(yù)度；拓客期推廣節(jié)奏，以維護(hù)老客戶(hù)、老業(yè)主為主，定向邀約客戶(hù)，加強(qiáng)客戶(hù)項(xiàng)目體驗(yàn)度；活動(dòng)參與總?cè)藬?shù)約18350人，整體活動(dòng)費(fèi)用72.55萬(wàn)元，人均費(fèi)用約40元，覆蓋影響達(dá)45萬(wàn)人次，人均費(fèi)用約1.6元，同時(shí)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)多次嫁接免費(fèi)商家聯(lián)盟資源，合理控制費(fèi)效比。展廳開(kāi)放9.10盛大開(kāi)盤(pán)客戶(hù)圈層示范區(qū)6.11開(kāi)放凝千年風(fēng)脈筑世界南通2017【碧桂園·南通】高端戰(zhàn)略品牌發(fā)布會(huì)假如世界沒(méi)有南通“假如世界沒(méi)有南通”事件營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)點(diǎn)贊南通2017彩虹跑挑戰(zhàn)吉尼斯導(dǎo)客/圈層活動(dòng)思路：①通過(guò)“QUEENCLUB”名義利用資源嫁接和資源共享等形式舉辦高端圈層活動(dòng)；②BOX和售樓處開(kāi)放后，“氛圍體驗(yàn)”系列活動(dòng)持續(xù)暖場(chǎng)?！?017亞洲風(fēng)尚盛典”太太的秘密花園亞洲首鑒“2017亞洲風(fēng)尚盛典”太太的秘密花園亞洲首鑒味動(dòng)法蘭西時(shí)代悅城“QUEENCLUB”啟動(dòng)會(huì)味動(dòng)法蘭西時(shí)代悅城“QUEENCLUB”啟動(dòng)會(huì)白色電音泳池派對(duì)—資源嫁接活動(dòng)時(shí)代悅城攜手FIRSTCOLOR打造夏日泳池派對(duì)白色電音泳池派對(duì)時(shí)代悅城攜手FIRSTCOLOR打造夏日泳池派對(duì)翡翠薈客戶(hù)維護(hù)，為本盤(pán)客戶(hù)進(jìn)行蓄客翡翠薈老客戶(hù)維護(hù)活動(dòng)，為本盤(pán)客戶(hù)進(jìn)行蓄客德云獻(xiàn)大戲碧桂滿(mǎn)崇川德云社首獻(xiàn)南通品牌活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)推廣主題圈層活動(dòng)大型

活動(dòng)事件活動(dòng)2.4-3.314.1-4.305.1-5.317.1-8.156.1-6.308.16-9.10開(kāi)盤(pán)沖刺期品牌立勢(shì)期廣泛拓客期硬廣強(qiáng)拓期摘牌準(zhǔn)備期2016年12月27日摘牌4月30日品牌盒子開(kāi)放同時(shí)啟動(dòng)誠(chéng)意登記6月11日示范區(qū)開(kāi)放9月10日盛大開(kāi)盤(pán)一、營(yíng)銷(xiāo)-示范區(qū)展示包裝動(dòng)線設(shè)置商業(yè)街參觀主入口進(jìn)入臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)停車(chē)進(jìn)入售樓處參觀進(jìn)入五星體驗(yàn)館參觀進(jìn)入二層參觀樣板房參觀完畢至一層洽談區(qū)返回停車(chē)場(chǎng)拿車(chē)時(shí)代悅城項(xiàng)目位于南通市崇川區(qū)青年路與世倫路交匯處，項(xiàng)目產(chǎn)品定位：以剛需和部分改善型產(chǎn)品為主。項(xiàng)目客群：以私營(yíng)企業(yè)和中高端企業(yè)員工為主。項(xiàng)目包裝故事線：項(xiàng)目地處青年路主干路上，中央創(chuàng)新區(qū)、中央商務(wù)區(qū)雙區(qū)覆蓋，周邊商業(yè)繁華，配套豐富，是南通的交通樞紐交通極為便捷，且項(xiàng)目與中南強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)袂，自持大型商業(yè)綜合體的特性，為體現(xiàn)項(xiàng)目便捷、時(shí)尚、繁華的特性，在前期宣傳定位方面，從高端奢侈品中引入項(xiàng)目的形象化展示元素，為了與周邊競(jìng)品作出區(qū)分，便于項(xiàng)目推廣，從女人的喜好角度出發(fā)演繹，豎立高端華麗的太太的主題人物形象；體現(xiàn)的價(jià)值點(diǎn)，未來(lái)的繁華和高端的項(xiàng)目調(diào)性。綜合樓包裝看房通道包裝二層平臺(tái)包裝商業(yè)街包裝示范區(qū)包裝青年路雙地鐵新都會(huì)綜合體本次包裝結(jié)合項(xiàng)目形象化，打造現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格的示范區(qū)展示，結(jié)合女性喜歡逛街、購(gòu)物、美食和奢侈品等特性進(jìn)行整體包裝，用時(shí)尚元素符號(hào)進(jìn)行演繹，更貼近項(xiàng)目高端太太的形象化塑造，從而整體提升項(xiàng)目調(diào)性。二、成本-項(xiàng)目全成本二、成本-重點(diǎn)差異分析總結(jié)開(kāi)盤(pán)-投資差異分析：（詳列十項(xiàng)最大成本差異和利潤(rùn)影響進(jìn)行總結(jié)）1、土地成本增加52604萬(wàn)元2、行政事業(yè)性收費(fèi)與前期工程費(fèi)用減少3599萬(wàn)元3、供配電系統(tǒng)費(fèi)用減少5620萬(wàn)元4、財(cái)務(wù)費(fèi)用增加2170萬(wàn)元5、稅金減少8788萬(wàn)元6、樁基工程費(fèi)用減少1906萬(wàn)元7、地下室結(jié)構(gòu)與粗裝修費(fèi)用減少5458萬(wàn)元8、地上結(jié)構(gòu)及粗裝修費(fèi)用減少3089萬(wàn)元9、外立面裝修費(fèi)用減少6837萬(wàn)元10、室內(nèi)精裝修費(fèi)用減少8792萬(wàn)元序號(hào)分類(lèi)施工單位定標(biāo)方式定標(biāo)系數(shù)預(yù)估成本風(fēng)險(xiǎn)及備注說(shuō)明1示范區(qū)總包江蘇標(biāo)龍議標(biāo)1.02綜合樓精裝修歐昊議標(biāo)1.253樣板房精裝修歐昊議標(biāo)1.25三套樣板房110/140/1804示范區(qū)園建蘇州朗地議標(biāo)1.235示范區(qū)綠化順茵/1.06基礎(chǔ)///無(wú)樁基礎(chǔ)，示范區(qū)為天然基礎(chǔ)7支護(hù)///無(wú)支護(hù)8土石方江蘇銀河招標(biāo)1.0外運(yùn)23.5元，內(nèi)倒11元，場(chǎng)平1.8元9示范區(qū)定標(biāo)外趕工費(fèi)用總包標(biāo)龍議標(biāo)1.0汽車(chē)吊垂直運(yùn)輸及因搶工發(fā)生的全部費(fèi)用30萬(wàn)。二、成本-造價(jià)水平、招標(biāo)控制–示范區(qū)二、成本-成本策劃落地-方案比選序號(hào)方案分類(lèi)原方案現(xiàn)方案成本差異方案比選說(shuō)明1樓棟層數(shù)優(yōu)化1#樓規(guī)劃建22層不損失總?cè)莘e率的情況下，將9層降低為7層376萬(wàn)元

（18元/m2）單價(jià)預(yù)估提高300元/m2，按照20層規(guī)劃共有YJ110計(jì)114戶(hù)，可售面積12540㎡。增加溢價(jià)銷(xiāo)售收入376萬(wàn)元2樁基

1、東地塊地庫(kù)716根方樁采用C40抗?jié)B混凝土，2、樁乙供1、采用C30不抗?jié)B混凝土；2、樁甲供83萬(wàn)元

（4元/m2）1、C40抗?jié)B混凝土變?yōu)镃30混凝土，單價(jià)降低40元/m3,工程量為708m3,總降低成本28320元；2、樁基乙供改為甲供根據(jù)招標(biāo)情況成本降低80萬(wàn)元3車(chē)位住宅人防地下室面積23000m2

住宅人防地下室面積23000m2由商業(yè)負(fù)擔(dān)7475萬(wàn)元

（358元/m2）住宅人防建筑面積由商業(yè)負(fù)擔(dān)增加可售車(chē)位575個(gè)，增加車(chē)位收入7475萬(wàn)4地暖設(shè)計(jì)有地暖設(shè)計(jì)取消地暖1460萬(wàn)元

（70元/m2）按照70元/m2,成本降低1460萬(wàn)元5貨量區(qū)裝標(biāo)提升

650元/m2

1000元/m27300萬(wàn)元

（350元/m2）裝標(biāo)提升，可售成本增加350元/m2,增加成本7300萬(wàn)元，銷(xiāo)售單價(jià)預(yù)提高1000元/m2,增加溢價(jià)銷(xiāo)售收入20879萬(wàn)元6中央空調(diào)外機(jī)外機(jī)2臺(tái)外機(jī)1臺(tái)288萬(wàn)元

（14元/m2）原設(shè)計(jì)中央空調(diào)外機(jī)2臺(tái)，變更優(yōu)化為1臺(tái)，總戶(hù)數(shù)192戶(hù)，每戶(hù)降低1.5萬(wàn)，總降成本288萬(wàn)序號(hào)含量/經(jīng)濟(jì)指標(biāo)限額值落地值影響成本落地差異說(shuō)明/后期優(yōu)化計(jì)劃1標(biāo)準(zhǔn)層鋼筋含量38~42kg/㎡40kg/㎡x萬(wàn)(x元/㎡)2標(biāo)準(zhǔn)層混凝土含量0.34~0.37m3/㎡0.34m3/㎡x萬(wàn)(x元/㎡)3標(biāo)準(zhǔn)層層高/m2.95/3.15mx萬(wàn)(x元/㎡)4地下室鋼筋含量140~155kg/㎡150kg/㎡x萬(wàn)(x元/㎡)5地下室層高/m3.4mx萬(wàn)(x元/㎡)6地下室單個(gè)車(chē)位面積/㎡35㎡x萬(wàn)(x元/㎡)7窗地比/0.22x萬(wàn)(x元/㎡)8非示范區(qū)景觀軟景/元