會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)：租用寫字樓水電費(fèi)如何入賬

租用寫字樓水電費(fèi)如何入賬租用寫字樓水電費(fèi)如何入賬

企業(yè)在寫字樓租辦公場地已成常態(tài)。對(duì)企業(yè)而言，租用寫字樓除了涉及房租、物業(yè)費(fèi)外，還有水電氣暖等費(fèi)用（下文以水電費(fèi)為例分析）。房租、物業(yè)費(fèi)一般可由物業(yè)公司或業(yè)主直接開具發(fā)票。問題在于水電費(fèi)如何獲得發(fā)票入賬。

因經(jīng)營范圍的限制，部分物業(yè)公司開不出水電費(fèi)發(fā)票，電力公司與自來水公司一般不會(huì)給租戶分列開具發(fā)票。如果一棟寫字樓只有一本房產(chǎn)證，水電費(fèi)發(fā)票只會(huì)開給物業(yè)公司（業(yè)主）一家，且一張發(fā)票多是一棟樓的水電費(fèi)總額。這等于說租戶難以從電力公司與自來水公司取得合規(guī)的水電費(fèi)發(fā)票。

不能取得水電費(fèi)發(fā)票，對(duì)租戶而言，意味著支付的水電費(fèi)不能作為正常費(fèi)用在企業(yè)所得稅前扣除，要蒙受稅費(fèi)損失。如何解決這個(gè)難題呢，有三個(gè)思路可供參考。

1請(qǐng)求稅務(wù)代開發(fā)票

重慶地稅局信息公開欄在回復(fù)代收水電費(fèi)是否開發(fā)票時(shí)，明確表示，物業(yè)公司代收水電費(fèi)應(yīng)該開具發(fā)票，并僅就其收取的手續(xù)費(fèi)繳納稅款，如無手續(xù)費(fèi)，則無須繳納稅款。

2008年山東省地稅局和國稅局發(fā)布通知，就物業(yè)管理企業(yè)代收費(fèi)開具發(fā)票問題給予明確，以后山東省物業(yè)公司代收水電費(fèi)都需開具服務(wù)業(yè)通用發(fā)票。物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主開具代收費(fèi)用發(fā)票后，水、電、暖、燃?xì)狻⒂芯€電視、互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營等部門不得再向業(yè)主開具發(fā)票。業(yè)主直接向上述部門繳納費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)取得上述部門開具的發(fā)票。

問題的焦點(diǎn)是物業(yè)公司能否直接開具水電費(fèi)發(fā)票。如果不能，稅務(wù)機(jī)關(guān)能否代開水電費(fèi)發(fā)票。對(duì)此各地稅務(wù)規(guī)定不一，是否可行尚有爭議。譬如財(cái)政部駐重慶財(cái)政監(jiān)察專員辦事處在《代開普通發(fā)票管理亟待加強(qiáng)》一文指出，稅務(wù)機(jī)關(guān)不得為申請(qǐng)代開人開具安裝費(fèi)、搬運(yùn)費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)、水電費(fèi)、辦公用品、綜費(fèi)等項(xiàng)目名稱模糊、概括的發(fā)票。

2物業(yè)與稅務(wù)溝通，變通處理

物業(yè)公司與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，以收據(jù)代替發(fā)票，并取得稅務(wù)部門的認(rèn)可。比較流行的做法是物業(yè)按實(shí)際用水、用電金額給租戶開收據(jù)，同時(shí)附上自身水電費(fèi)發(fā)票的復(fù)印件佐證租戶水電費(fèi)的真實(shí)性。租戶憑物業(yè)的收據(jù)、物業(yè)水電費(fèi)發(fā)票復(fù)印件、支付物業(yè)水電費(fèi)的轉(zhuǎn)賬記錄做賬確認(rèn)水電費(fèi)。因?yàn)橐勋@得主管稅務(wù)部門的認(rèn)可，這樣處理后，租戶無發(fā)票的水電費(fèi)就可以在所得稅前扣除了。

有個(gè)前提需要注意，物業(yè)公司自身不能將應(yīng)由租戶承擔(dān)的水電費(fèi)記作自身的費(fèi)用。舉個(gè)例子，物業(yè)公司2016年6月共支付水電費(fèi)10萬元，電力公司與自來水公司給物業(yè)公司開具了增值稅普通發(fā)票。水電費(fèi)中租戶A承擔(dān)2萬元，租戶B承擔(dān)3萬元，租戶C承擔(dān)3萬元，物業(yè)公司自身承擔(dān)2萬元。對(duì)此物業(yè)公司會(huì)計(jì)賬務(wù)處理分錄為：

借：管理費(fèi)用-水電費(fèi)20000

其他應(yīng)收款-代墊水電費(fèi)（租戶A）20000

其他應(yīng)收款-代墊水電費(fèi)（租戶B）30000

其他應(yīng)收款-代墊水電費(fèi)（租戶C）30000

貸：銀行存款100000

3將水電費(fèi)作為物業(yè)費(fèi)的一部分處理

如果上述處理方法不能得到主管稅務(wù)部門的認(rèn)可。租戶不妨考慮在簽訂租房合同時(shí)約定水電費(fèi)由物業(yè)公司承擔(dān)，將發(fā)生的水電費(fèi)金額增加到物業(yè)費(fèi)之中。這樣一來，物業(yè)公司可以將全部的水電費(fèi)作為自身費(fèi)用入賬，同時(shí)多確認(rèn)一部分收入（假定增值稅由租戶承擔(dān)）。依據(jù)上例，物業(yè)公司可做會(huì)計(jì)分錄為：

借：管理費(fèi)用-水電費(fèi)100000

貸：銀行存款100000

借：應(yīng)收賬款-租戶A21200

應(yīng)收賬款-租戶A31800

應(yīng)收賬款-租戶A31800

貸：主營業(yè)務(wù)收入-租戶A20000

主營業(yè)務(wù)收入-租戶A30000

主營業(yè)務(wù)收入-租戶A30000

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅4800

小編寄語：會(huì)計(jì)學(xué)是一個(gè)細(xì)節(jié)致命的學(xué)科，以前總是覺得只要大概知道意思就可以了，但這樣是很難達(dá)到學(xué)習(xí)要求的。因?yàn)樗且婚T技術(shù)很