會計實務(wù)：房企給個人的實際面積與約定面積的誤差補償咋征稅

房企給個人的實際面積與約定面積的誤差補償咋征稅？案例

A個人以預(yù)售方式購入某開發(fā)企業(yè)的商鋪，總價259萬元，合同約定建筑面積為37.4平方米，正式交付時確認(rèn)建筑面積為30平方米。雙方合同約定，“房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人”，因此，A應(yīng)取得開發(fā)企業(yè)面積誤差3%以內(nèi)部分的房價返還款7.77萬元，面積誤差比超過3%部分的雙倍房價款82.46萬元（即面積誤差房價返還款與房價加倍返還款）。

A在領(lǐng)取開發(fā)企業(yè)返還房款時被告知，須就房價加倍返還款41.23萬元按個人所得稅法中的“其他所得”項目，依20%的稅率代扣代繳個人所得稅8.246萬元。此案中，對于面積誤差款，A到底該不該繳納個人所得稅呢？

分析

此案例應(yīng)從售房企業(yè)和購房個人兩個主體分析各自的納稅義務(wù)。

開發(fā)企業(yè)支付房價返還款的稅務(wù)處理

1.差額面積部分的房價返還款

對于開發(fā)企業(yè)來講，預(yù)售商品房時已按合同面積37.4平方米計算預(yù)售收入259萬元，并按規(guī)定計繳相應(yīng)稅收。正式交付時，由于實測面積為30平方米，于是根據(jù)合同約定，就差額面積部分按購買單價計算返還A房款49萬元，作為前期預(yù)售收入的抵減進(jìn)行稅務(wù)處理。

2.房價加倍返還款

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋〔2003〕7號）及雙方合同約定，開發(fā)企業(yè)支付的加倍返還房款41.23萬元不應(yīng)理解為房屋預(yù)售價格的抵減，而應(yīng)視為合同的違約賠償支出進(jìn)行稅務(wù)處理。且由于A取得該筆罰款不屬于流轉(zhuǎn)稅征稅范圍，無需向開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票，開發(fā)企業(yè)應(yīng)以雙方合同及付款憑證等作為稅前列支的憑證。

房價加倍返還款是否征收個人所得稅

個人所得稅法第二條規(guī)定，下列各項個人所得，應(yīng)納個人所得稅：工資、薪金所得；個體工商戶的生產(chǎn)、經(jīng)營所得；對企事業(yè)單位的承包經(jīng)營、承租經(jīng)營所得；勞務(wù)報酬所得；稿酬所得；特許權(quán)使用費所得；利息、股息、紅利所得；財產(chǎn)租賃所得；財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得；偶然所得；經(jīng)國務(wù)院財政部門確定征稅的其他所得。

是否可就此認(rèn)定個人取得除前述第一項至第十項外的所得，均應(yīng)視為“其他所得”代扣代繳個人所得稅？答案是否定的。稅法明確只有“經(jīng)國務(wù)院財政部門明確征稅的其他所得項目”才應(yīng)計征個人所得稅，不應(yīng)以此條款進(jìn)行擴大解讀。

目前，經(jīng)國務(wù)院財政部門明確征稅的個人所得稅之“其他所得”項目，分別列舉在《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)促銷展業(yè)贈送禮品有關(guān)個人所得稅問題的通知》（財稅〔2011〕50號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人取得解除商品房買賣合同違約金征收個人所得稅問題的批復(fù)》（國稅函〔2006〕865號）、《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）、《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于個人所得稅有關(guān)問題的批復(fù)》（財稅〔2005〕94號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于對財產(chǎn)保險公司支付的關(guān)于對財產(chǎn)保險公司支付的問題的批復(fù)》（國稅發(fā)〔1998〕81號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人所得稅有關(guān)政策問題的通知》（國稅發(fā)〔1999〕58號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于股民從證券公司取得的回扣收入征收個人所得稅問題的批復(fù)》（國稅函〔1999〕627號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于未分配的投資者收益和個人人壽保險收入征收個人所得稅問題的批復(fù)》（國稅函〔1998〕546號）、《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于銀行部門以超過國家利率支付給儲戶的攬儲獎金征收個人所得稅問題的批復(fù)》（財稅〔1995〕64號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于對中國科學(xué)院院士榮譽獎金征收個人所得稅問題的復(fù)函》（國稅函發(fā)〔1995〕351號）十個文件中。

結(jié)合案例，A從開發(fā)企業(yè)取得的面積誤差房價加倍返還款并不屬于前述任何一項“其他所得”，開發(fā)企業(yè)為避免自身稅務(wù)風(fēng)險而強制代扣代繳A個人所得稅沒有法律依據(jù)，A應(yīng)積極與開發(fā)企業(yè)溝通，或通過專業(yè)稅務(wù)人士與其溝通，避免自身稅收權(quán)益受損。

小編寄語：會計學(xué)是一個細(xì)節(jié)致命的學(xué)科，以前總是覺得只要大概知道意思就可以了，但這樣是很難達(dá)到學(xué)習(xí)要求