物業(yè)管理委員會(huì)規(guī)范化建設(shè)指導(dǎo)手冊(cè)

B

物業(yè)管理委員會(huì)

化建謝旨導(dǎo)手冊(cè)

編制單位：昆山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

2023版

目錄

前言.................................................................................1

第一部分物業(yè)管理委員會(huì)成立條件與流程...............................................3

第一節(jié)物業(yè)管理委員會(huì)的成立條件..................................................4

第二節(jié)物業(yè)管理委員會(huì)的組建.......................................................6

第二部分物業(yè)管理委員會(huì)任期、換屆與變更...........................................15

第一節(jié)物業(yè)管理委員成員的任期與換屆.............................................16

第二節(jié)物業(yè)管理委員成員的變更...................................................17

第三部分物業(yè)管理委員會(huì)規(guī)范化建設(shè)示范..............................................18

第一節(jié)內(nèi)部制度的建立............................................................19

第三節(jié)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議..........................................................33

第四節(jié)物業(yè)管理委員會(huì)的監(jiān)督......................................................35

第五節(jié)物業(yè)管理委員會(huì)規(guī)范化評(píng)價(jià).................................................38

第四部分相關(guān)法律法規(guī)文件..........................................................46

關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)工作規(guī)則的通知......................47

蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)工作規(guī)則................................................49

前言

目前，不少小區(qū)都存在著業(yè)主大會(huì)成立難、業(yè)主委員會(huì)選舉難的問題。小區(qū)成立

不了業(yè)主委員會(huì)有很多原因，有的是居民沒有這個(gè)意識(shí)和習(xí)慣，有的是業(yè)主委員會(huì)換

屆失敗或辭職導(dǎo)致工作癱瘓等等，但在長期沒有業(yè)主委員會(huì)的情況下，容易造成一些

問題，如無法監(jiān)督物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量：沒有辦法選聘和解聘物業(yè)公司；動(dòng)用不了公

共收益、維修資金等。這些給我們整個(gè)小區(qū)的安全穩(wěn)定、和諧生活帶來很多不利影響。

而物業(yè)管理委員會(huì)就是這樣一個(gè)臨危受命，保障小區(qū)物業(yè)管理有序進(jìn)行的組織。

2013年5月1日《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》首次提出物業(yè)管理委員會(huì)，并在條款中明

確為不具備成立業(yè)主大會(huì)條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū)，經(jīng)

物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）

指導(dǎo)后仍不能成立的，可以由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)、

社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理委員會(huì)，

代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

2020年5月1日，為解決業(yè)主委員會(huì)成立難的問題，北京人大常委會(huì)提出可組建過

渡性質(zhì)的“物業(yè)管理委員會(huì)”，作為組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)的臨時(shí)性機(jī)構(gòu)，

并將其寫入《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》。

自此，物業(yè)管理委員會(huì)成為一個(gè)新組織出現(xiàn)在多個(gè)省市物業(yè)管理?xiàng)l例中。

2022年3月1口《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l列》將物業(yè)管理委員會(huì)列入業(yè)主和業(yè)主

組織章節(jié)，并對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)的成立條件、成員組成等進(jìn)一步細(xì)化。

為此，編制《昆山市物業(yè)管理委員會(huì)規(guī)范化建設(shè)指導(dǎo)手冊(cè)》，旨在更好地規(guī)范物

業(yè)管理委員會(huì)工作開展，持續(xù)提升黨組織領(lǐng)導(dǎo)卜?的物業(yè)服務(wù)管理和社區(qū)治理水平；指

導(dǎo)物業(yè)管理委員會(huì)依法、依規(guī)、依約代行業(yè)主大會(huì)職責(zé)，代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，根據(jù)

物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況，及時(shí)指導(dǎo)推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)。

二。二三年十月

1

編制依據(jù)

本標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》

和《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)規(guī)定并結(jié)合本布的實(shí)際情況編寫，適用于本

市物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成立物業(yè)管理委員會(huì)及口常履職參照使用。

參編單位

昆山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局昆山市物業(yè)服務(wù)管理指導(dǎo)中心

昆山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)昆山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)

江蘇昆山花橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)昆山旅游度假區(qū)管理委員會(huì)

張浦鎮(zhèn)人民政府周市鎮(zhèn)人民政府

陸家鎮(zhèn)人民政府巴城鎮(zhèn)人民政府

千燈鎮(zhèn)人民政府蘇州物立方物業(yè)服務(wù)評(píng)估咨詢有限公司

咨詢服務(wù)

開發(fā)區(qū)物業(yè)管理辦公室57510532

高新區(qū)物業(yè)管理辦公室55172167

花橋物業(yè)管理辦公室55556266

張浦鎮(zhèn)物業(yè)管理辦公室36803631

周市鎮(zhèn)物業(yè)管理辦公室55182014

陸家鎮(zhèn)物業(yè)管理辦公室57282388

巴城鎮(zhèn)物業(yè)管理辦公室57651595

千燈鎮(zhèn)物業(yè)管理辦公室36881410

淀山湖物業(yè)管理辦公室57561517

周莊鎮(zhèn)物業(yè)管理辦公室57211831

錦溪鎮(zhèn)物業(yè)管理辦公室57225111

2

第一部分

物業(yè)管理委員會(huì)成立條件與流程

3

第一節(jié)物業(yè)管理委員會(huì)的成立條件

一、成立條件

物業(yè)管理區(qū)域有下列情形之一的，可以由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）及時(shí)

組織成立物業(yè)管理委員會(huì)：

（-）不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的；

（二）具備成立業(yè)主大會(huì)條件但未成立，經(jīng)區(qū)鎮(zhèn)指導(dǎo)后仍不能成立的；

（三）業(yè)主委員會(huì)長期不能正常履職，需要重新選舉業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)區(qū)鎮(zhèn)

多次指導(dǎo)后仍不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的。（詳見《蘇州住宅區(qū)物業(yè)管

理?xiàng)l例》第二十九條）

符合以上情形之一，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）未組織成立物業(yè)管理委員

會(huì)的，經(jīng)十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名可以向鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）提出成立

物業(yè)管理委員會(huì)的書面申請(qǐng)。

【示例文本1】關(guān)于成立（物業(yè)管理區(qū)域）物業(yè)管理委員會(huì)的申請(qǐng)報(bào)告（適用

于業(yè)主提出）

關(guān)于成立（物業(yè)管理區(qū)域）物業(yè)管理委員會(huì)的申請(qǐng)報(bào)告

_______________________區(qū)鎮(zhèn)：

根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》、

《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)規(guī)定，昆山市區(qū)旗（區(qū)域）因

（情況），特申請(qǐng)成立物業(yè)管理委員會(huì)。

特此報(bào)告。

附申請(qǐng)成立物業(yè)管理委員會(huì)的業(yè)主簽名表（附產(chǎn)權(quán)證明及身份證明）

專有部分坐落（幢、室）業(yè)主簽名聯(lián)系方式簽名日期

年—月—日

4

二、受理審核

區(qū)鎮(zhèn)應(yīng)當(dāng)在收到書面申請(qǐng)后核實(shí)情況，核實(shí)后符合條件的，在區(qū)鎮(zhèn)監(jiān)督、指

導(dǎo)下組織成立物業(yè)管理委員會(huì)。經(jīng)核實(shí)未符合成立條件的，應(yīng)書面回復(fù)申請(qǐng)人。

【示例文本2】業(yè)主聯(lián)名申請(qǐng)核實(shí)情況表

業(yè)主聯(lián)名申請(qǐng)核實(shí)情況表

今于年_月FI收到（物業(yè)項(xiàng)目名稱）等名

業(yè)主聯(lián)名提交的《關(guān)于成立（物業(yè)項(xiàng)目名稱）物業(yè)管理委員會(huì)的申

請(qǐng)書》，我單位工作人員對(duì)業(yè)主簽名是否真實(shí)有效進(jìn)行核查，現(xiàn)將核實(shí)

情況記錄如下：

序號(hào)姓名房號(hào)聯(lián)系電話核實(shí)情況（是，否打"X”）

結(jié)論核實(shí)_____________（通過/不通過）

不通過的原因：

經(jīng)辦人簽名：經(jīng)辦日期:

三、注意事項(xiàng)

業(yè)主提交的聯(lián)名申請(qǐng)資料退回問題，尤其是涉及業(yè)主的個(gè)人信息，建議經(jīng)辦

人和申請(qǐng)人協(xié)商確定申請(qǐng)資料的保管方式，明確資料保管人所應(yīng)承擔(dān)的保密責(zé)任。

核實(shí)業(yè)主簽名申請(qǐng)應(yīng)確保真實(shí)、有效，留有可追溯的證據(jù)（如錄音通話、微

信實(shí)名聊天記錄等），一旦核實(shí)過程中發(fā)現(xiàn)弄虛作假，應(yīng)作不予受理告知或要求

整改后重新提交申請(qǐng):。

5

第二節(jié)物業(yè)管理委員會(huì)的組建

一、人員組成要求

物業(yè)管理委員會(huì)可以由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、公安派出所、城市管

理部門、社區(qū)（村）黨組織、居（村）民委員會(huì)、建設(shè)單位、業(yè)主成員等組

成，一般為七至十一人的單數(shù)。（詳見《蘇州住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九

條）

物'業(yè)管理委員會(huì)中業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)履行業(yè)主義務(wù)、熱心

公益事業(yè)、貨任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。

物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立黨支部或黨小組。成員中，中共黨員比例原則上

不應(yīng)少于半數(shù)；區(qū)鎮(zhèn)政府（管委會(huì)）、公安派出所、城市管理部門、社區(qū)

（村）黨組織、居（村）民委員會(huì)成員比例原則上不應(yīng)少于半數(shù)。

堅(jiān)持黨建引領(lǐng)，推動(dòng)在物業(yè)管理委員會(huì)中建立黨組織。鼓勵(lì)和支持物業(yè)管

理區(qū)域中符合條件的中國共產(chǎn)黨黨員、人大代表、政協(xié)委員、民主黨派人士、

公職人員積極參與物業(yè)管理委員會(huì)的組建，成為物業(yè)管理委員會(huì)中業(yè)主成員人

選。

二、發(fā)布公告

符合成立條件的，區(qū)鎮(zhèn)就物業(yè)管理區(qū)域擬成立物業(yè)管理委員會(huì)事項(xiàng)進(jìn)行公

告。公告中明確物業(yè)管理委員會(huì)中業(yè)主成員的人選要求、報(bào)名方式、起始日期

等。

上述事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于七口。

鼓勵(lì)區(qū)鎮(zhèn)通過購買服務(wù)，聘請(qǐng)第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助物業(yè)管理委員會(huì)的組建相

關(guān)工作。

6

【示例文本3】成立物業(yè)管理委員會(huì)公告

關(guān)于小區(qū)擬成立第一屆物業(yè)管理委員會(huì)公告（范本）

小區(qū)業(yè)主：

為堅(jiān)持和加強(qiáng)黨對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立黨建引領(lǐng)下的社區(qū)（村）黨組織、居

（村）民委員會(huì)、相關(guān)部門、業(yè)主協(xié)調(diào)運(yùn)行機(jī)制，形成社區(qū)治理合力，現(xiàn)根據(jù)《蘇州市住

宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》、《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)工作規(guī)則》、《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落

實(shí)《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)工作規(guī)則》的通知》等規(guī)定，本物業(yè)管理區(qū)域擬成立第_

屆物業(yè)管理委員會(huì)，由我區(qū)（鎮(zhèn)人民政府）具體負(fù)責(zé)成立工作，任期3年?，F(xiàn)就擬成立物業(yè)

管理委員會(huì)工作相關(guān)事宜公告如下：

一、物業(yè)管理委員會(huì)成員規(guī)定。木物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理委員會(huì)擬由我區(qū)（鎮(zhèn)人民政

府）、公安派出所、城市管理部門、社區(qū)（村）黨組織、居（村）民委員會(huì)、建設(shè)單位、業(yè)主成

員組成，共—人（771的單數(shù)），中共黨員人數(shù)原則上不少于半數(shù)。其中：非業(yè)主成員—

人，業(yè)主成員—人，非業(yè)主成員原則上不少于半數(shù)。物業(yè)管理委員會(huì)擬設(shè)主任1名、副主任

名、成員一名。物業(yè)管理委員會(huì)印章、銀行賬戶密鑰均由社區(qū)（村）黨組織保管。

二、業(yè)主成員人選要求。本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主，鄰里和陛，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心

和專業(yè)能力強(qiáng)，具有公平正義感、一定組織能力和工作時(shí)間，項(xiàng)范履行業(yè)主義務(wù)，沒有違

反法律、法規(guī)等情形。（可根據(jù)具體情況增減要求）

三、業(yè)主成員報(bào)名方式。業(yè)主成員人選通過業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦、社區(qū)（村）黨組

織推薦、居（村）民委員會(huì)推薦產(chǎn)生。其中自薦、推薦的人選人數(shù)應(yīng)當(dāng)為物業(yè)管理委員會(huì)

總?cè)藬?shù)的兩倍以內(nèi)，并說明自薦、推薦理由；推薦人選應(yīng)當(dāng)經(jīng)被推薦人同意，聯(lián)名推薦的

業(yè)主應(yīng)當(dāng)不少于十人。

四、業(yè)主成員報(bào)名起止時(shí)間。本公告自公示起始日（—年_月_日）起至截止日

（—年_月_日）止，提交自薦、推薦報(bào)名表及身份證件等相關(guān)證明材料（可根據(jù)具體情

況增減要求）由居（村）民委員會(huì)統(tǒng)一收取，聯(lián)系人：：聯(lián)系電話：。

五、業(yè)主成員名單確定。本公告自公示截止日七天內(nèi)，我區(qū)（鎮(zhèn)人民政府）組織居

（村）民委員會(huì)對(duì)自薦人、被推薦人進(jìn)行必要的物業(yè)法律法規(guī)知識(shí)、能力的測(cè)試考核，并

最終確定業(yè)主成員名單。

六、非業(yè)主成員名單確定。由我區(qū)（鎮(zhèn)人民政府）組織相關(guān)部門、單位直接確定。

附件：小區(qū)擬成立第一屆物業(yè)管理委員會(huì)業(yè)主成員自薦、推薦申請(qǐng)表

區(qū)鎮(zhèn)人民政府

年—月—日

7

【示例文本4】物業(yè)管理委員會(huì)業(yè)主成員自薦、推薦報(bào)名

小區(qū)擬成立第一屆物業(yè)管理委員會(huì)業(yè)主成員

自薦、推薦報(bào)名表（范本）

姓名性別

民族出生年月

學(xué)歷政治面貌照片

專業(yè)身份證號(hào)碼

職稱電話號(hào)碼

現(xiàn)工作單位及職務(wù)

實(shí)際居住地址（樓棟號(hào)、房號(hào)）

學(xué)習(xí)、工作主要經(jīng)歷

起止時(shí)間學(xué)習(xí)（高中起）、工作單位從事專業(yè)、工作職務(wù)取得榮譽(yù)

自我評(píng)價(jià)/個(gè)人特長/取得執(zhí)業(yè)（職業(yè)）記書情況

本人鄭重承諾：自薦申請(qǐng)口同意被推薦申請(qǐng)□成為物業(yè)管理委員會(huì)成員，承諾提交的相關(guān)

報(bào)名材料真實(shí)有效，并遵守相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，依法履行物業(yè)管理委員會(huì)成員工作職責(zé)。

簽名：________________填表日期：_______________

8

推薦理由

聯(lián)名推薦人

序號(hào)樓棟號(hào)房號(hào)產(chǎn)權(quán)人簽名聯(lián)系電話簽名日期

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

推薦單位蓋章

同意推薦。

（推薦單位蓋章）

日期：年月日

9

三、業(yè)主成員產(chǎn)生方式

物業(yè)管理委員會(huì)中業(yè)主成員人選通過下列方式產(chǎn)生：

（一）業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦；

（二）社區(qū)（村）黨組織推薦；

（三）居（村）民委員會(huì)推薦。

其中自薦、推薦的人選人數(shù)應(yīng)當(dāng)為物業(yè)管理委員會(huì)總?cè)藬?shù)的兩倍以內(nèi)。聯(lián)

名推薦的業(yè)主應(yīng)當(dāng)不少于十人，且推薦人選應(yīng)當(dāng)經(jīng)被推薦人同意。

四、審核并公示

擬成立物業(yè)管理委員會(huì)的公告公示截止日七天內(nèi)，區(qū)鎮(zhèn)政府（管委會(huì)）、

居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)對(duì)自薦人、被推薦人進(jìn)行必要的物業(yè)法律法規(guī)知

識(shí)、能力的測(cè)試考核，并最終確定業(yè)主成員名單。對(duì)自薦人、被推薦人的業(yè)主

成員資格和物業(yè)管理區(qū)域范圍存疑的，可由市住建局協(xié)助查詢不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息

和配合核實(shí)。

區(qū)鎮(zhèn)確定物業(yè)管理委員會(huì)成員名單后，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理委員會(huì)成員姓名、

性別、出生年月、學(xué)歷、工作單位、住址、政治面貌等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著

位置公示。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)成員有異議的，由區(qū)鎮(zhèn)協(xié)調(diào)解決。

【示例文本5】物業(yè)管理委員會(huì)成員公示

關(guān)于小區(qū)第一屆物業(yè)管理委員會(huì)成員公示

小區(qū)業(yè)主：

本物業(yè)管理區(qū)域第_屆物業(yè)管理委員會(huì)成員名單已由我區(qū)（鎮(zhèn)人民政府）確定，共_

人，主任為（區(qū)鎮(zhèn)指定人員擔(dān)任），副主任為。公示如下：

性出生學(xué)專職政治物管會(huì)住址（業(yè)

姓名工作單位及職務(wù)

別年月歷業(yè)稱面貌職務(wù)主成員鎮(zhèn)

10

本公示期不少于七天，自—年_月_日起至—年_月_日止在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著

位置和昆山市人民政府網(wǎng)站公示。如有異議的，請(qǐng)?jiān)诒竟酒趦?nèi)書面向我區(qū)（鎮(zhèn)人民政

府）提出，聯(lián)系人：,聯(lián)系電話：,聯(lián)系地址。我區(qū)（鎮(zhèn)人民

政府）將在七天內(nèi)完成核查，并將核查結(jié)果在本物業(yè)管理區(qū)域?yàn)轱@著位置公示，公示期三

天。本物業(yè)管理區(qū)域第—屆物業(yè)管理委員會(huì)成立之日自公示期滿第二日起算，任期3年。

區(qū)鎮(zhèn)人民政府

年月日

五、物業(yè)管理委員會(huì)首次會(huì)議

物業(yè)管理委員會(huì)主任召集物業(yè)管理委員會(huì)成員召開首次會(huì)議。會(huì)議內(nèi)容包

括：

1.宣告物業(yè)管理委員會(huì)成立；

2.人員相互介紹；

3.講解物業(yè)管理委員會(huì)的職責(zé)；

4.成員分工：

5.擬定并通過物業(yè)管理委員會(huì)工作規(guī)則；

6.簽訂承諾書。

【示例文本6】（物業(yè)項(xiàng)目名稱）物業(yè)管理委員會(huì)工作規(guī)則藕

【示例文本7】（物業(yè)項(xiàng)目名稱）物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議紀(jì)要/決議

（物業(yè)項(xiàng)目名稱）物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議紀(jì)要/決議

會(huì)議時(shí)間：_年_月_日_時(shí)會(huì)議地點(diǎn)：________________

籌備組參會(huì)人員：應(yīng)到—人,實(shí)到—人

主持人：___________________記錄人：________________

會(huì)議議題：

籌備組參會(huì)人員簽字：

同意（簽字）：________________

反對(duì)（簽字）：________________

（物業(yè)項(xiàng)目名稱）物業(yè)管理委員會(huì)

11

年月日

【示例文本8】關(guān)于（物業(yè)管理區(qū)域）《物業(yè)管理委員會(huì)工作規(guī)則》的公告

關(guān)于昆山市區(qū)鎮(zhèn)（區(qū)域）《物業(yè)管理委員會(huì)工作規(guī)則》公告

根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》、

《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理委員會(huì)擬定了《物業(yè)管理委員會(huì)工作

規(guī)則》，具體內(nèi)容見附件。

特此公告。

_______________物業(yè)管理委員會(huì)

組長（簽名）

副組長（簽名）

年月日

六、注意事項(xiàng)

1.物業(yè)管理委員會(huì)成員報(bào)名時(shí)間一般7-10日。

2.為高效推動(dòng)日常工作開展，物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)建立內(nèi)部工作制度或會(huì)

議制度，統(tǒng)一決策后，對(duì)外統(tǒng)一口徑，形成會(huì)議紀(jì)要的內(nèi)容方可允許

對(duì)外公示。

3.區(qū)鎮(zhèn)應(yīng)對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)成員進(jìn)行培訓(xùn)，物業(yè)管理委員會(huì)成員應(yīng)簽署

承諾書。

【示例文本9】承諾書

承諾書

本人姓名、性別、出生：年月H,

學(xué)歷、為小區(qū)幢單元室業(yè)主

本人承諾提交的個(gè)人信息材料全部真實(shí)有效，且不存在不將合擔(dān)任物業(yè)管理委員會(huì)成

員的情形。

本人承諾將積極維護(hù)、絕不損害本小區(qū)全體業(yè)主的共同利益，嚴(yán)格遵守法律法規(guī)和

《物業(yè)管理委員會(huì)工作規(guī)則》的相關(guān)規(guī)定；履行成員義務(wù)；接受區(qū)鎮(zhèn)監(jiān)督和指

導(dǎo)；聽取廣大業(yè)主的意見，積極、及時(shí)、全面履行物業(yè)管理委員會(huì)工作職責(zé)。

不存在損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌。擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、無故

欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)或?qū)ｍ?xiàng)維修資金、違法出租房屋及其他違反法律、法規(guī)和管理規(guī)

約的任何情形。

如有違反上述承諾，視為本人自愿放棄物業(yè)管理委員會(huì)成員資格。

12

簽名：_____________

年月0

七、物業(yè)管理委員會(huì)備案

物業(yè)管理委員會(huì)成立之日起三十日內(nèi)，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)將

物業(yè)管理委員會(huì)成立情況、成員名單等有關(guān)資料抄送給縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理

行政主管部門。

物業(yè)管理委員會(huì)可以憑區(qū)鎮(zhèn)開具的介紹信，申請(qǐng)刻制印章，開立銀行賬

戶。物業(yè)管理委員會(huì)印章、銀行賬戶由社區(qū)（村）黨組織保管。（詳見《蘇州

住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十條）

物業(yè)管理委員會(huì)任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變

更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報(bào)告?zhèn)浒覆块T。

物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法辦理備案登記,并持備案文件到公安機(jī)關(guān)刻制印章

后，方能以物業(yè)管理委員會(huì)的名義對(duì)外開展活動(dòng)。

【示例文本10]物業(yè)管理委員會(huì)成立備案表繆

[示例文本111物業(yè)管理委員會(huì)抄送單

關(guān)于小區(qū)成立第一屆物業(yè)管理

委員會(huì)的抄送單

昆山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局：

—小區(qū)第—屆物業(yè)管理委員會(huì)任期3年，自—年_月_日起至—年_月_日止。按

照《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》、《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)工作規(guī)則》、《關(guān)于

進(jìn)一步貫徹落實(shí)〈蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)工作規(guī)則》的通知》的相關(guān)規(guī)定，自物業(yè)管

理委員會(huì)成立之日起三十日內(nèi)，現(xiàn)將成立情況、成員名單等有關(guān)資料在物業(yè)管理委員會(huì)辦

公地址長期公示，并抄送你局。

同時(shí)，物業(yè)管理委員會(huì)成員一年內(nèi)累計(jì)缺席物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議總次數(shù)一半以上，或

者不再符合《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)工作規(guī)則》規(guī)定的成員條件的，物業(yè)管理委員

會(huì)應(yīng)當(dāng)提諳區(qū)鎮(zhèn)依法終止箕成員咨格.物業(yè)管理委員會(huì)成員出跌時(shí),我區(qū)（鎮(zhèn)人民政府）

應(yīng)當(dāng)依法對(duì)成員進(jìn)行增補(bǔ)后，也將及時(shí)抄送你局。

抄送接收單位：昆山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（由昆山市物業(yè)服務(wù)管理指導(dǎo)中心代章），

接收人簽名：,接收日期：o

區(qū)鎮(zhèn)人民政府

13

年月日

14

第二部分

物業(yè)管理委員會(huì)任期、換屆與變更

15

第一節(jié)物業(yè)管理委員成員的任期與換屆

一、任期

物業(yè)管理委員會(huì)的任期一般不超過三年，任期內(nèi)應(yīng)根據(jù)物'業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)際情況,

積極創(chuàng)造條件，推動(dòng)住宅小區(qū)依法成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

物業(yè)管理委員會(huì)自業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之日起停止履行原責(zé)，并應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)向業(yè)主

委員會(huì)移交有關(guān)資料和財(cái)物，移交后自動(dòng)解散。

期滿仍未推動(dòng)成立業(yè)土人會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，山區(qū)鎮(zhèn)重新成立物業(yè)管理

委員會(huì)。

二、換屆

物業(yè)管理委員會(huì)在其任期屆滿九十日前，應(yīng)當(dāng)書面告知區(qū)鎮(zhèn)，山區(qū)鎮(zhèn)及時(shí)組織進(jìn)

行物業(yè)管理委員會(huì)換屆工作。

【示例文本12]物業(yè)管理委員會(huì)換屆申請(qǐng)

（物業(yè)項(xiàng)目名稱）物業(yè)管理委員會(huì)換屆申請(qǐng)報(bào)告

____________區(qū)鎮(zhèn)：

—（物業(yè)項(xiàng)目名稱）物業(yè)管理委員會(huì)任期從一年一月一口起至一年一月

口止，現(xiàn)即將屆滿到期。

請(qǐng)區(qū)鎮(zhèn)及時(shí)組織進(jìn)行物業(yè)管理委員會(huì)換屆工作。

（物業(yè)項(xiàng)目名稱）第一屆物業(yè)管理委員會(huì)

年月B

16

第二節(jié)物業(yè)管理委員成員的變更

一、變更與注銷

有下列情形之一的，物業(yè)管理委員會(huì)成員資格自行終止：

（一）喪失民事行為能力的；

（-）業(yè)主成員不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的；

（三）以書面形式向物業(yè)管理委員會(huì)提出辭職的；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

物業(yè)管理委員會(huì)成員?年內(nèi)累計(jì)缺席物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議總次數(shù)?半以上，或者

不再符合本規(guī)則規(guī)定的成員條件的，物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)區(qū)鎮(zhèn)依法終止其成員資

格。

物業(yè)管理委員會(huì)成員出缺時(shí)，區(qū)鎮(zhèn)應(yīng)當(dāng)依法對(duì)成員進(jìn)行增補(bǔ)。

已成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)成員和候補(bǔ)成員并按照規(guī)定備案的，或者

因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整、房屋滅失等其他客觀原因致使物業(yè)管理委員會(huì)無法存續(xù)的，區(qū)

鎮(zhèn)應(yīng)當(dāng)在三十口內(nèi)解散物業(yè)管理委員會(huì)，收回物業(yè)管理委員會(huì)印章，并在物業(yè)管理區(qū)

域內(nèi)顯著位置公示。

物業(yè)管理委員會(huì)自業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之日起停止履行職責(zé)，并應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)向業(yè)

主委員會(huì)移交有關(guān)資料和財(cái)物，移交后自動(dòng)解散。

二、注意事項(xiàng)

（-）物業(yè)管理委員會(huì)任期屆滿前90天內(nèi)，不得就解聘、選聘物業(yè)服務(wù)人組織召

開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

（二）物業(yè)管理委員會(huì)已到期，新一屆業(yè)主委員會(huì)［物業(yè)管理委員會(huì)）產(chǎn)生之

前，居（村）民委員會(huì)在區(qū)鎮(zhèn)的指導(dǎo)下，組織業(yè)主共同討論決定物業(yè)管理事項(xiàng)。

（三）物業(yè)管理委員會(huì)換屆的應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)的審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)費(fèi)用由公共

收益支出。

17

第三部分

物業(yè)管理委員會(huì)規(guī)范化建設(shè)示范

18

第一節(jié)內(nèi)部制度的建立

一、明確職責(zé)與分工

（-）物業(yè)管理委員會(huì)職責(zé)

暫時(shí)無法成立業(yè)主自治組織的，可以依照本條例有關(guān)規(guī)定成立物業(yè)管理委員

會(huì)，代行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。（詳見《蘇州住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第十

條）

物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況，及時(shí)指導(dǎo)推動(dòng)成立業(yè)主人

會(huì)、業(yè)主委員會(huì)。（詳見《蘇州住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十條）

物業(yè)管理委員會(huì)接受區(qū)鎮(zhèn)、居（村）民委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督，接受業(yè)主監(jiān)督，

依法行使下列職責(zé)：

（1）向全體業(yè)主報(bào)告物業(yè)管理委員會(huì)履職、財(cái)務(wù)收支情況和物業(yè)管理實(shí)施的情

況；

（2）選（續(xù)）聘和解聘物業(yè)服務(wù)人，與選（續(xù)）聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂并履行物

業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同，并可以委托第三方評(píng)估機(jī)

構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)人履約情況開展評(píng)估；

（3）督促業(yè)主交納住宅專項(xiàng)維修資金，及時(shí)足額支付物業(yè)費(fèi)，對(duì)逾期不支付的

督促其限期支付；

（4）申請(qǐng)使用住宅專項(xiàng)維修資金；

（5）制定業(yè)主共有部分經(jīng)營管理方案以及收益的管理、使用和分配方案，監(jiān)督

物業(yè)服務(wù)人對(duì)業(yè)主共有部分的經(jīng)營和使用情況；

（6）制定重大維修工程項(xiàng)目年度計(jì)劃，監(jiān)督公共事務(wù)管理制度的執(zhí)行，協(xié)調(diào)、

處理涉及物業(yè)管理的公共事務(wù)；

（7）制定檔案和印章管理制度，制作和保管會(huì)議記錄、共有部分檔案、會(huì)計(jì)憑

證、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表等有關(guān)文件，并建立相關(guān)檔案；

（8）聽取業(yè)主的意見和建議，監(jiān)督（臨時(shí)）管理規(guī)約的實(shí)施；

（9）調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛；

（10）法律、法規(guī)規(guī)定賦予的其他職責(zé)。

（二）成員分工

根據(jù)物業(yè)管理委員會(huì)職責(zé)，為了提高工作效率，應(yīng)對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)成員進(jìn)行分

工，明確主任、副主任及成員職責(zé)。

19

鼓勵(lì)并支持物業(yè)管理委員會(huì)聘請(qǐng)第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)委派專職人員指導(dǎo)或協(xié)助物業(yè)

管理委員會(huì)開展口常工作。

二、制定印章管理制度

（-）印章的刻制和保管

物業(yè)管理委員會(huì)可以憑區(qū)鎮(zhèn)開具的介紹信，申請(qǐng)刻制印章，開立銀行賬戶。物業(yè)

管理委員會(huì)印章、銀行賬戶由社區(qū)（村）黨組織保管。

（二）印章的使用

物業(yè)管理委員會(huì)的印章，其管理使用必須確保安全合法。物業(yè)管理委員會(huì)可按

照《物業(yè)管理委員會(huì)工作規(guī)則》規(guī)定執(zhí)行或另行擬定印章管理細(xì)則，并應(yīng)遵循以下

原則。

I.建立物業(yè)管理委員會(huì)印章使用登記簿，對(duì)所有蓋章文件編號(hào)存檔，所有用印

均須在登記簿上登記。

2.使用印章須經(jīng)物業(yè)管理委員會(huì)過半數(shù)成員表決通過。

3.物業(yè)管理委員會(huì)因公需要攜帶印章外出使用，必須經(jīng)物業(yè)管理委員會(huì)主任批

準(zhǔn)，同時(shí)在用印前，將要用印的資料拍照發(fā)給物業(yè)管理委員會(huì)其他成員，經(jīng)過半數(shù)成

員確認(rèn)（微信或短信）同意后方可用印。

4.如印章遺失，保管人應(yīng)在第一時(shí)間向物業(yè)管理委員會(huì)主任報(bào)告，物業(yè)管理委

員會(huì)應(yīng)及時(shí)聲明，根據(jù)公安部門相關(guān)規(guī)定及時(shí)補(bǔ)辦。

（三）擅自使用印章的處理辦法

未經(jīng)物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議決定，擅自使用物業(yè)管理委員會(huì)印章的，物業(yè)所在地區(qū)

鎮(zhèn)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，并通告全體業(yè)主：造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的，應(yīng)當(dāng)依法追

究責(zé)任人的法律責(zé)任。

（四）印章的收回

已成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)成員和候補(bǔ)成員并按照規(guī)定備案的，或者

因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整、房屋滅失等其他客觀原因致使物業(yè)管理委員會(huì)無法存續(xù)的，區(qū)

鎮(zhèn)應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)解散物業(yè)管理委員會(huì)，收回物業(yè)管理委員會(huì)印章，并在物業(yè)管理區(qū)

域內(nèi)顯著位置公示。

[示例文本13]小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)印章使用登記表

小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)印章使用登記表

所附資料（會(huì)議記錄

序號(hào)印章名稱文件名稱份數(shù)蓋章日期經(jīng)手人蓋章人

等）

20

三、制定資產(chǎn)管理制度

（-）資產(chǎn)管理原則

物業(yè)管理委員會(huì)對(duì)使用全體業(yè)主的財(cái)產(chǎn)按以下原則進(jìn)行管理：

1.屬于本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所有的資金收支范圍按《物業(yè)管理委員會(huì)工

作規(guī)則》執(zhí)行或另行制定資產(chǎn)管理制度。

2.對(duì)屬于全體業(yè)主所有固定資產(chǎn)建賬編號(hào)，統(tǒng)一管理，包含不限于物業(yè)管理委員

會(huì)辦公用品，如辦公電腦、辦公桌椅等。

3.財(cái)務(wù)賬目實(shí)行公開化管理，于每半年度在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示一次，并

根據(jù)相關(guān)規(guī)定委托具有相關(guān)資質(zhì)的第三方專.業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)，接受業(yè)主監(jiān)督。

（二）資產(chǎn)交接

新一屆業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）依法成立后，原物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在十

日內(nèi)將其使用和保管的所有文件、財(cái)物、印章移交新一屆業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員

會(huì)），并做好其他交接工作，移交后自動(dòng)解散。業(yè)主委員會(huì)可以委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)

管理委員會(huì)工作進(jìn)行審計(jì)，費(fèi)用從公共收益中列支。

對(duì)不按時(shí)移交的，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期移交；拒不移交的，

所在地的公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)協(xié)助移交。

四、建立財(cái)務(wù)管理制度

物業(yè)管理委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。工作經(jīng)費(fèi)可以由業(yè)主分?jǐn)?，也可以?/p>

物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。工作經(jīng)費(fèi)的收支情況，應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域

內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。工作經(jīng)費(fèi)籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會(huì)決定。

（-）工作經(jīng)費(fèi)主要來源如下

1.從物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益中提取；

2.根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支；

3.物業(yè)管理委員會(huì)直接或委禮物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取，收取標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大

會(huì)根據(jù)實(shí)際需要確定。

（-）工作經(jīng)費(fèi)用于下列開支

1.業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議開支；

2.必要的日常辦公等費(fèi)用；

21

3.物業(yè)管理委員會(huì)聘請(qǐng)專職工作人員的工資、福利、津貼等人力資源成本：

4.業(yè)主大會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)委托有資質(zhì)的第三方機(jī)構(gòu)對(duì)公共收益的收支情

況、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估、物業(yè)管理委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)進(jìn)行換屆財(cái)務(wù)審計(jì)以及進(jìn)行年度財(cái)

務(wù)審計(jì)的費(fèi)用等；

5.業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)正常運(yùn)作的其他必要費(fèi)用。

（三）工作經(jīng)費(fèi)的使用應(yīng)遵循以下原則

1.工作經(jīng)費(fèi)由物業(yè)管理委員會(huì)根據(jù)'業(yè)主大會(huì)的決議或授權(quán)依法使用和執(zhí)行；

2.工作經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)以有利丁全體、業(yè)主共同利益為首要原則，節(jié)儉、合理適度使用;

3.業(yè)主大會(huì)決定物業(yè)管理委員會(huì)運(yùn)作經(jīng)費(fèi)的額度、使用范圍，物業(yè)管理委員會(huì)

不得越權(quán)，超額、超范圍使用、挪用；

4.物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)建財(cái)務(wù)賬冊(cè)，如實(shí)記載工作經(jīng)費(fèi)的開支情況，不得將單一

項(xiàng)目支出分解為多個(gè)項(xiàng)目；

5.物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)管理好小區(qū)的公共收益，建立公共收益使用及工作經(jīng)

費(fèi)收支公示制度。至少每半年向業(yè)主、非業(yè)主使用人公示經(jīng)營性收支情況。涉及公共

收益的支出計(jì)劃應(yīng)經(jīng)過業(yè)主大會(huì)通過。公示期間如業(yè)主對(duì)公示情況有異議的，物業(yè)管

理委員會(huì)應(yīng)及時(shí)作出說明；

6.物業(yè)管理委員會(huì)可根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)提供必要的咨

詢服務(wù)；

7.小區(qū)內(nèi)的一切公共收益歸物業(yè)共有的'業(yè)主所有，按協(xié)議或者有關(guān)規(guī)定與物

業(yè)服務(wù)企業(yè)分成后可委托物業(yè)服務(wù)企'也代管，單獨(dú)建賬；

8.物業(yè)管理委員會(huì)不得設(shè)立私人賬戶，禁止公款私存、私用；

9.物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)設(shè)財(cái)務(wù)專職管理人員。主任、副主任不得兼任；

10.各項(xiàng)收入和支出應(yīng)及時(shí)入賬，原始收支票據(jù)必須有經(jīng)辦人和副主任、主任共

同簽字。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共配套、共用設(shè)施由物業(yè)管理委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，

委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他第三方進(jìn)行經(jīng)營管理。

五、建立審計(jì)制度

物業(yè)管理委員會(huì)管理公共收益的，物業(yè)管理委員會(huì)可以按照《物業(yè)管理委員會(huì)工

作規(guī)則》，委托有資質(zhì)的第三方機(jī)構(gòu)對(duì)公共收益的收支情況、物業(yè)管理委員會(huì)工作經(jīng)

費(fèi)進(jìn)行換屆財(cái)務(wù)審計(jì)。審計(jì)費(fèi)用從公共收益中列支或者由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

（一）審計(jì)頻率

22

審計(jì)頻率可為一年一次以確保公共收益的使用，但有以下情況需進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)：

1.物業(yè)管理委員會(huì)換屆時(shí)，以確保新一屆對(duì)前一屆的財(cái)務(wù)情況有清晰的了解;

2.物業(yè)管理委員會(huì)主任離任時(shí)，以確保主任任期內(nèi)的財(cái)務(wù)管理予以審計(jì)；

3.物業(yè)管理委員會(huì)未按規(guī)定公示相關(guān)財(cái)務(wù)信息時(shí)，以確保透明度和合規(guī)性。

（二）審計(jì)內(nèi)容

1.公共收益

2.物業(yè)管理委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)等

（三）審計(jì)所需資料

1.《物業(yè)管理委員會(huì)備案回執(zhí)》

2.《物業(yè)管理委員會(huì)工作規(guī)則》

3.有關(guān)物業(yè)管理委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)收支的相關(guān)資料；

4.審計(jì)單位實(shí)施審計(jì)所需要的其他資料。

（四）審計(jì)報(bào)告公告

審計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和相關(guān)信息平臺(tái)公示，并同步抄送給屬

地物業(yè)主管部門，審計(jì)報(bào)告留存物業(yè)管理委員會(huì)，接受業(yè)主查閱。

（五）代理記賬

物業(yè)管理委員會(huì)可以聘用專職或者兼職工作人員或委托有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對(duì)管理費(fèi)

用、專項(xiàng)維修資金、公共收益等進(jìn)行代理記賬，會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表等

有關(guān)文件應(yīng)符合《中華人民共和國會(huì)計(jì)法》相關(guān)規(guī)定，其工作經(jīng)費(fèi)納入物業(yè)管理委

員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)。

六、建立物業(yè)承接查驗(yàn)制度

物業(yè)管理委員會(huì)成立2個(gè)月內(nèi)，應(yīng)聘請(qǐng)第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域共用設(shè)施

設(shè)備進(jìn)行全面杳驗(yàn)，對(duì)屬于業(yè)主共有資產(chǎn)進(jìn)行核實(shí)、盤點(diǎn)，形成查驗(yàn)報(bào)告和資產(chǎn)報(bào)

告。

物業(yè)管理委員會(huì)可根據(jù)查驗(yàn)結(jié)果，擬定維修方案，列入年度預(yù)算。

七、建立檔案管理（歸檔）制度

本小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議、物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議、物業(yè)服務(wù)

合同以及共用部分經(jīng)營合同的協(xié)商簽訂活動(dòng)以及物業(yè)管理中各項(xiàng)重要事項(xiàng)的記錄，

并建立檔案管理（歸檔）制度。

23

制定《檔案管理制度》，制作和保管會(huì)議記錄、共有部分檔案、會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)

賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表等有關(guān)文件，并建立相關(guān)檔案。

（-）歸檔內(nèi)容：

下列資料應(yīng)造冊(cè)、編號(hào)，指定專人、長期保管。

1.物業(yè)查驗(yàn)資料：

（1）物業(yè)服務(wù)評(píng)估材料；

（2）物業(yè)管理委員會(huì)對(duì)小區(qū)進(jìn)行的查驗(yàn)資料。

2.小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法應(yīng)該移交的下列圖紙和資料：

（1）房屋及設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)資料、房屋總平面圖、地下管網(wǎng)圖、規(guī)劃批準(zhǔn)文件，

竣工和接管驗(yàn)收檔案資料（承接查驗(yàn)證明、竣工驗(yàn)收單及土建、水暖、電氣、人防、設(shè)

備竣工圖紙等），共有設(shè)備設(shè)施的設(shè)計(jì)安裝圖紙資料；

（2）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程

竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（3）最新的全部設(shè)備設(shè)施的使用、管理、維護(hù)手冊(cè)等技術(shù)資料和安裝、使用、

維修、保養(yǎng)記錄，分戶管理記錄，房屋數(shù)量、種類、用途分類統(tǒng)計(jì)表；

（4）房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料：應(yīng)有房屋產(chǎn)權(quán)情況清冊(cè)，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備

的產(chǎn)權(quán)情況、數(shù)量、分?jǐn)傇瓌t和分?jǐn)傁禂?shù)；

（5）目前的主要共用部位、建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)備及設(shè)施的狀況；

（6）物業(yè)管理所必需的其他資料。

3.物業(yè)管理中形成的資料文件：

（1）（前期）物業(yè)服務(wù)協(xié)議和（臨時(shí)）管理規(guī)約；

（2）通行版的商品房買賣合同；

（3）與物業(yè)管理相美的裝修協(xié)議、停車服務(wù)協(xié)議等；

（4）物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)外委托物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)的協(xié)議，如保安協(xié)議、保潔協(xié)議、綠

化協(xié)議、電梯或消防設(shè)施維保協(xié)議等；

（5）居住本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主情況表，房屋安全普查表，歷年的房屋完損等級(jí)

評(píng)定記錄，大、中、小修和檢查記錄，設(shè)施設(shè)備運(yùn)行記錄，專項(xiàng)維修資金的提存和使

用記錄，物業(yè)費(fèi)用的收繳和使用記錄，向委托人、物業(yè)管理委員會(huì)或者住建部門公開

賬目的記錄等；

（6）小區(qū)公共收益記錄，諸如合同、收入記錄和支出記錄等；

（7）物業(yè)管理中形成的其他資料。

4.業(yè)主大會(huì)籌備召開的資料：

24

(1)業(yè)主大會(huì)籌備組工作過程資料，與業(yè)主大會(huì)相關(guān)的所有的文件、通知、公

告、會(huì)議記錄等均需要存檔；

(2)物業(yè)管理委員會(huì)運(yùn)行中形成的資料。

(-)歸檔管理要求

(1)歸檔的資料應(yīng)該是原件，原件提交其他部門的，應(yīng)在復(fù)印件中說明原件的

歸處，以備查詢。

(2)需要?dú)w檔的文件均應(yīng)該在事務(wù)告一段落后及時(shí)整理歸檔，并按照檔案管理

規(guī)定的要求進(jìn)行分類和標(biāo)識(shí)。

(3)涉及業(yè)主隱私的信息不得外泄。

(三)查閱與移交制度

本小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)建立資料杳閱制度，明確相關(guān)資料的杳閱范圍和查閱

方式，方便業(yè)主杳詢。負(fù)責(zé)資料保管的人員應(yīng)及時(shí)收集并每月整理?次需保管的資

料，確保資料的完整。查悅資料需憑物業(yè)管理委員會(huì)主任簽發(fā)的查閱單。查閱人須

填寫查閱單，寫明查閱與之相關(guān)的資料內(nèi)容、查閱日期，查閱人必須簽名，并附查

閱人本人的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明和有效身份證件的復(fù)印件。資格保管人憑查閱單內(nèi)容供

查閱人當(dāng)場(chǎng)查閱、摘抄與其相關(guān)資料內(nèi)容，并登記在案。查閱的內(nèi)容不得涉及他人

隱私。

【示例文本14】小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)檔案查閱登記表

小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)檔案查閱登記表

預(yù)約查實(shí)際查業(yè)主是否

序號(hào)檔案名稱查閱事由查閱業(yè)主接待日期經(jīng)手人

閱日期閱日期復(fù)印拍照

【示例文本15】小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)檔案查閱登記表

小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)檔案查閱登記表

25

預(yù)約查實(shí)際行業(yè)主是否

序號(hào)檔案名稱查閱事由查閱業(yè)主接待日期經(jīng)手人

閱日期閱日期復(fù)印拍照

26

八、值班接待制度

物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)有一個(gè)接待業(yè)主的制度，及時(shí)J'解和聽取業(yè)主的意見和建

議，接受業(yè)主監(jiān)督。

物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)建立值班制度（至少每周一次），并列入《物業(yè)管理委員會(huì)

工作規(guī)則》中。在該工作規(guī)則中未體現(xiàn)的，物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)將接待的時(shí)間、地點(diǎn)

等提前一周在小區(qū)公示。根據(jù)約定時(shí)間，在物業(yè)管理委員會(huì)辦公室或指定場(chǎng)所與業(yè)

主面對(duì)面交流，了解.業(yè)主需求，聽取業(yè)主對(duì)物、業(yè)管理和物業(yè)管理委員會(huì)日常工作的

意見和建議，對(duì)業(yè)主的咨詢、投訴，應(yīng)當(dāng)做好完整詳細(xì)的記錄。

接待來訪情況應(yīng)作為物'業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議的基本議題，定期進(jìn)行匯總分析，與

物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行溝通督力，，能解決的應(yīng)立即幫助協(xié)調(diào)解決，一時(shí)難以解決的應(yīng)當(dāng)

記錄在案，并有后續(xù)處理方案。物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)積極協(xié)調(diào)業(yè)主與業(yè)主之間及業(yè)主

與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系，共同促進(jìn)物業(yè)管理工作。

業(yè)主反映的有關(guān)物業(yè)管理問題、意見和建議，應(yīng)當(dāng)形成書面回復(fù)，并做好歸

檔，以備查考。

[示例文本16]小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)業(yè)主接待及處理登記表

_____小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)業(yè)主接待及處理登記表

來訪業(yè)主姓名性別年齡

在本小區(qū)房號(hào)聯(lián)系電話日期

來訪反映內(nèi)容

是否有書面材料來訪人簽字接待人簽字

處理結(jié)果或

答復(fù)意見

是否有書面答復(fù)書面答復(fù)日期經(jīng)辦人

27

九、物業(yè)管理委員會(huì)信息公開制度

物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和物業(yè)管理監(jiān)管服務(wù)信息平臺(tái)

向全體業(yè)主公告下列信息：

（-）物業(yè)管理委員會(huì)成員和專職、兼職工作人員的姓名、職務(wù)、聯(lián)系方式等信息;

（二）物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)工作規(guī)則和物業(yè)服務(wù)合同；

（三）業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)的決定；

（四）業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)的預(yù)算、結(jié)算情況；

（五）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用丁停放汽車的車位處置情況；

（六）業(yè)主大會(huì)決定由物業(yè)管理委員會(huì)管理住宅專項(xiàng)維修資金、公共收益的收支

情況；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他信息。

前款第四項(xiàng)、第五項(xiàng)應(yīng)當(dāng)每年至少公告一次，第六項(xiàng)應(yīng)當(dāng)每半年公告一次；其他

事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)常年公告并及時(shí)更新。物業(yè)管理委員會(huì)可以委托物業(yè)服務(wù)人協(xié)助公告信息。

十、建立培訓(xùn)制度

區(qū)鎮(zhèn)組織指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理委員會(huì)組建，辦理相關(guān)備案手續(xù)，對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行

培訓(xùn)。

物業(yè)管理委員會(huì)全體成員應(yīng)定期學(xué)習(xí)相關(guān)法律法規(guī)及業(yè)務(wù)知識(shí)，按時(shí)參加主管

部門組織的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)活動(dòng)，每年自行組織業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)不少于2次。

物業(yè)管理委員會(huì)主任、副主任應(yīng)積極參加主管部門組織的法律法規(guī)、專項(xiàng)維修

資金和公共收益等業(yè)務(wù)培訓(xùn)。

物業(yè)管理委員會(huì)年度規(guī)范化運(yùn)作欠規(guī)范的，應(yīng)參加集中專項(xiàng)培訓(xùn)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)

管理政策法規(guī)的學(xué)習(xí)，不斷提高依法、理性的履職能力。

【示例文本17】物業(yè)管理委員會(huì)培訓(xùn)學(xué)習(xí)記錄

物業(yè)管理委員會(huì)培訓(xùn)學(xué)習(xí)記錄

組織部門

序號(hào)培訓(xùn)學(xué)習(xí)內(nèi)容培訓(xùn)時(shí)間參與人員

區(qū)鎮(zhèn)社區(qū)其他

十一、述職報(bào)告和書面承諾制度

28

物業(yè)管理委員會(huì)在口常開展工作中，需遵循相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定及主管部門制

定的相關(guān)要求，符合作業(yè)流程。每年度物業(yè)管理委員會(huì)必須向業(yè)主（代表）大會(huì)、物

業(yè)所在地居（村）委會(huì)黨組織報(bào)告年度工作。

本小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)簽訂承諾書，承諾在擔(dān)任物業(yè)管理委員會(huì)成員期間

自覺履行業(yè)主和物業(yè)管理委員會(huì)義務(wù)，不以權(quán)謀私。

物業(yè)管理委員會(huì)成員在任期內(nèi)應(yīng)每年進(jìn)行自我評(píng)估并形成書面評(píng)估報(bào)告，主動(dòng)

接受屬地主管部門對(duì)其日常工作的巡查、抽查和評(píng)估。

十二、矛盾協(xié)調(diào)制度

區(qū)鎮(zhèn)指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)管理委員會(huì)依法履行職責(zé)，有權(quán)撤銷其作出的違反法律法規(guī)的

決定；應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解、協(xié)調(diào)物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)等社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)，完善

社區(qū)公共服務(wù)體系，為業(yè)主亮供基本服務(wù)。

物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，按照物業(yè)服務(wù)合同

和相關(guān)規(guī)定，積極調(diào)處或配合調(diào)處小區(qū)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間、業(yè)主與業(yè)主之間、

業(yè)主與開發(fā)商之間矛盾糾紛、投訴。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按照物業(yè)服務(wù)合同等約定提供

各項(xiàng)服務(wù)的，物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行服務(wù)合同約定的義務(wù)。

第二節(jié)召開物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議

29

一、會(huì)議程序

物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理委員

會(huì)的規(guī)定召開，原則上每季度至少召開?次。經(jīng)物業(yè)管理委員會(huì)主任或者三分之?以

上成員提議，可以召開物業(yè)管理委員會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責(zé)，可以委托副主

任召集和主持。物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)成員參加。物業(yè)管理委員會(huì)作出的

決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)半數(shù)以上成員簽字同意。會(huì)議結(jié)束后三日內(nèi)，物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將會(huì)議

情況以及確定事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于七FI。物業(yè)管理

委員會(huì)全體成員有同等表決權(quán)。

【示例文本18】關(guān)于召開（物業(yè)項(xiàng)目名稱）第_屆物業(yè)管理委員會(huì)第一次會(huì)議的通

知

關(guān)于召開—（物業(yè)項(xiàng)目名稱）第屆物業(yè)管理委員會(huì)第次會(huì)議的通知

物業(yè)管理委員會(huì)成員：

物業(yè)管理委員會(huì)將于年月日召開第_屆物業(yè)管理委員會(huì)第一次會(huì)議討論審議以卜.議案：

1.討論審議……

2.討論審議……

3.討論審議……

本次會(huì)議采用現(xiàn)場(chǎng)表決的方式進(jìn)行?，F(xiàn)將會(huì)議討論審議議題和相關(guān)文本隨同本通知一并發(fā)給

各位成員，請(qǐng)各位成員認(rèn)真審議后，確認(rèn)以下事項(xiàng)：

1.你是否同意本次物業(yè)管理委員會(huì)審議的議案。

請(qǐng)于_年_月_日通過現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)后提交物業(yè)管現(xiàn)委員會(huì)V

聯(lián)系人:聯(lián)系電話：

（物業(yè)項(xiàng)目名稱）第屆物業(yè)管理委員會(huì)

年月日

30

[示例文本19]（物業(yè)項(xiàng)目名稱）第一屆物業(yè)管理委員會(huì)第次會(huì)議簽到表

會(huì)議簽到表

會(huì)議時(shí)間：

會(huì)議地點(diǎn)：

會(huì)議內(nèi)容：

參會(huì)人員姓名聯(lián)系方式單位（或?qū)Ｓ胁糠肿洌?/p>

【示例文本20】（物業(yè)項(xiàng)目名稱）第一屆物業(yè)管理委員會(huì)第一次會(huì)議紀(jì)要

（物業(yè)項(xiàng)目名稱）第一屆物業(yè)管理委員會(huì)第一次會(huì)議紀(jì)要

會(huì)議時(shí)間：一年—月一日一點(diǎn)

會(huì)議地點(diǎn)：_________

參與人員：―第_屆物業(yè)管理委員會(huì)全體成員

主持：記錄：

經(jīng)_主任召集—（物業(yè)項(xiàng)目名稱）第一屆物業(yè)管理委員會(huì)第一次會(huì)議召開。經(jīng)與會(huì)人

員討論，決議如下：

1.審議通過—根據(jù)—（具體會(huì)議內(nèi)容:討論過程、主要問題、解決方案、負(fù)責(zé)人等）。

2.審議通過一根據(jù)—（具體會(huì)議內(nèi)容:討論過程、主要問題、解決方案、負(fù)責(zé)人等）。

3.審議通過—根據(jù)—（具體會(huì)議內(nèi)容:討論過程、主要問題、解決方案、負(fù)責(zé)人等）。

4._____________________

經(jīng)出席人員審直，對(duì)上述決議事項(xiàng)無異議。物業(yè)管理委員會(huì)將在3日內(nèi)向全體業(yè)主公示本次

會(huì)議決議。

成員（簽字）：

（物業(yè)項(xiàng)目名稱）第屆物業(yè)管理委員會(huì)

年月B

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【示例文本21】關(guān)于（物業(yè)項(xiàng)目名稱）第_屆物業(yè)管理委員會(huì)第一次會(huì)議決議

的公告

關(guān)于—（物業(yè)項(xiàng)目名稱）第一屆物業(yè)管理委員會(huì)第一次會(huì)議決議的公告

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