會計實(shí)務(wù)：契稅疑難問題解析匯編

契稅疑難問題解析匯編1、房屋附屬設(shè)施的契稅應(yīng)如何計算？

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房屋附屬設(shè)施有關(guān)契稅政策的批復(fù)》（財稅〔2004〕126號）規(guī)定，對于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施（包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室等）所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，按照相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定征收契稅。對于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動的，不征收契稅。承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如果是單獨(dú)計價，按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅。如果是與房屋統(tǒng)一計價，適用與房屋相同的契稅稅率。

2、對土地、房屋繼承是否征收契稅？

《國家稅務(wù)總局關(guān)于繼承土地、房屋權(quán)屬有關(guān)契稅問題的批復(fù)》（國稅函[2004]1036號）規(guī)定：一、對于《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。二、按照《中華人民共和國繼承法》規(guī)定，非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈與行為，應(yīng)征收契稅。

3、以房地產(chǎn)抵押是否征收契稅？

以房地產(chǎn)抵押不征收契稅。房地產(chǎn)抵押是以土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)作為標(biāo)的物的抵押關(guān)系，它是指債權(quán)人或第三人以土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)作為履行債務(wù)的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人逾期不履行債務(wù)時，債權(quán)人即抵押權(quán)人依法將房屋折價抵作價款或者變賣房屋優(yōu)先得到清償。房地產(chǎn)抵押過程中沒有改變土地、房屋權(quán)屬，因此，對房地產(chǎn)抵押行為不征收契稅。

4、為什么規(guī)定對以土地、房屋權(quán)屬抵債行為征收契稅？

規(guī)定對以土地、房屋權(quán)屬抵債行為征收契稅，主要原因是：第一，以土地、房屋權(quán)屬抵債需要辦理權(quán)屬變更登記，是一種有償?shù)耐恋?、房屋?quán)屬轉(zhuǎn)移方式。第二，抵債與買賣具有可轉(zhuǎn)換性，在購買方交付經(jīng)濟(jì)利益后出售方交付土地、房屋權(quán)屬前，表現(xiàn)為單方向的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，這與以土地、房屋權(quán)屬抵償債務(wù)行為發(fā)生前的法律關(guān)系完全相同。換言之，買賣行為可以分成兩個步驟來完成，先由購買者交付經(jīng)濟(jì)利益，形成債權(quán)；再由出售者以土地、房屋權(quán)屬抵償債務(wù)。因此，規(guī)定對以土地、房屋權(quán)屬抵債行為視同買賣征收契稅。5、離婚時房產(chǎn)歸一方所有是否征稅？

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于離婚后房屋權(quán)屬變化是否征收契稅的批復(fù)》（國稅函[1999]391號）規(guī)定，對《婚姻家庭法》中規(guī)定屬于夫妻共有的房產(chǎn)，因夫妻財產(chǎn)分割而將原共有房屋產(chǎn)權(quán)歸屬一方，是房產(chǎn)共有權(quán)的變化而不是現(xiàn)行契稅政策規(guī)定征稅的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為。因此，對離婚后原共有房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬人不征收契稅。

但對《婚姻法》第十八條規(guī)定的屬于夫妻一方所有的房產(chǎn)，離婚時房產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變化時，應(yīng)按贈與征收契稅。

6、家庭財產(chǎn)分割是否征稅？

家庭財產(chǎn)分割中涉及房地產(chǎn)的分割，是指由于分家而發(fā)生的土地、房屋權(quán)屬分立行為。家庭財產(chǎn)分割是否征稅，應(yīng)根據(jù)具體情況確定。對享有家庭財產(chǎn)共有權(quán)的成員，承受被分割家庭財產(chǎn)，不征收契稅；對不享有家庭財產(chǎn)共有權(quán)的成員，承受被分割家庭財產(chǎn)，應(yīng)按贈與征收契稅。

7、為什么規(guī)定對以土地、房屋權(quán)屬作價投資入股征收契稅？

契稅條例規(guī)定以土地、房屋權(quán)屬作價入股征收契稅，主要考慮：第一，以土地、房屋權(quán)屬作價入股需要辦理過戶登記，是土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的一種方式。第二，以土地、房屋權(quán)屬作價入股是以取得經(jīng)濟(jì)利益為目的的轉(zhuǎn)移，這一點(diǎn)與買賣具有共同的性質(zhì)，因此規(guī)定視同買賣征收契稅。

8、將個人房地產(chǎn)投入自己投資的個人獨(dú)資企業(yè)，是否征收契稅？

以自有房地產(chǎn)投入自己投資的個人獨(dú)資企業(yè)，不征收契稅。根據(jù)《個人獨(dú)資企業(yè)法》的有關(guān)規(guī)定，個人獨(dú)資企業(yè)屬無限責(zé)任的企業(yè)，企業(yè)的財產(chǎn)與投資人的財產(chǎn)不可分割。因此，將房地產(chǎn)投入自己投資的個人獨(dú)資企業(yè)，土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的權(quán)屬未發(fā)生變更，在辦理土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)登記時僅需辦理更名手續(xù)，不征收契稅。

9、將個人創(chuàng)辦的獨(dú)資私營企業(yè)的房產(chǎn)更名至自己名下，是否征收契稅？

個人創(chuàng)辦的獨(dú)資私營企業(yè)的房產(chǎn)更名至自己名下，由于同屬于一個投資主體，土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的權(quán)屬未發(fā)生變更，在辦理土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)更名手續(xù)時，不征收契稅。

10、以協(xié)議方式出讓土地的，計稅依據(jù)應(yīng)如何確定？

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》(財稅［2004］134號)規(guī)定：“以協(xié)議方式出讓土地的，計稅依據(jù)為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。沒有成交價格或成交價格明顯偏低的，征收機(jī)關(guān)可依次按下列兩種方式確定：1.評估價格。經(jīng)政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評定，并經(jīng)當(dāng)?shù)卣魇諜C(jī)關(guān)確認(rèn)的價格；2.土地基準(zhǔn)價。由縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價?！?/p>

11、以市場競價方式出讓土地的，計稅依據(jù)應(yīng)如何確定？

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》(財稅［2004］134號)規(guī)定：“以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應(yīng)確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。

12、政府減免土地出讓金的，計稅依據(jù)是否相應(yīng)扣除？

不能扣除。減免土地出讓金是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，并由政府減免應(yīng)由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。減免土地出讓金并不等于減免契稅，其計稅依據(jù)不應(yīng)扣除。13、對于一方出地，一方出資建房的，如何確定計稅依據(jù)？

財政部、國家稅務(wù)總局在對河南省財政廳《關(guān)于契稅有關(guān)政策問題的請示》的批復(fù)中規(guī)定：“甲單位擁有土地，乙單位提供資金，共建住房。乙單位獲得了甲單位的部分土地使用權(quán)，屬于土地使用權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移，根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》的規(guī)定，對乙單位應(yīng)征收契稅，其計稅依據(jù)為乙單位取得土地使用權(quán)的成交價格。上述甲乙單位合建并各自分得的房屋，不發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不征收契稅?！?/p>

14、貨幣化拆遷房屋，以補(bǔ)償款買房如何計稅？

依據(jù)《契稅條例細(xì)則》第十五條第一款規(guī)定，貨幣化拆遷后，以補(bǔ)償款購買房屋是否減征或免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。目前，全國絕大部分省市對土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的實(shí)行免抵稅。因此，以拆遷時獲得的拆遷補(bǔ)償款購買房屋的，免征契稅；如所購房屋價款超出拆遷補(bǔ)償款的，其超價部分應(yīng)征收契稅。

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