《政策調(diào)控背景下對西安市房地產(chǎn)供需關(guān)系及價格影響實證分析》10000字（論文）

政策調(diào)控背景下對西安市房地產(chǎn)供需關(guān)系及價格影響實證分析目錄TOC\o"1-3"\h\u18342政策調(diào)控背景下對西安市房地產(chǎn)供需關(guān)系及價格影響實證分析 1125663）限價：西安市嚴(yán)格執(zhí)行限價政策，確保商品房價格實現(xiàn)零增長。 2136436）其他政策： 2191491.1調(diào)控政策背景下對房地產(chǎn)市場需求的影響 3145491.1.1對住房剛性需求的影響 3256671.1.2對住房改善性需求的影響 3158361.1.3對住房投資性需求的影響 4102631.2調(diào)控政策背景下對房地產(chǎn)市場供給的影響 592791.2.1對房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的影響 5244251.2.2對房地產(chǎn)住宅供應(yīng)量的影響 5159931.2.3對土地市場的影響 7208191.3調(diào)控政策背景下對房地產(chǎn)市場的影響 891121.3.1對住宅商品房銷售的影響 8316181.3.2對住宅商品房價格的影響 8312381.4調(diào)控政策背景下的房地產(chǎn)市場價格分析 10216011.4.1變量及數(shù)據(jù)的選擇 10188221.4.2相關(guān)性分析 1129831.4.3模型及線性回歸分析 1356401.5新冠肺炎疫情后房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策及市場分析 1592891.5.1新冠肺炎疫情相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策 16210661.5.2新冠肺炎疫情后西安市房地產(chǎn)市場情況 17由于調(diào)查問卷政策調(diào)控背景范圍為西安市2016-2020年的房地產(chǎn)調(diào)控政策，所以本章以2015-2020年西安市房地產(chǎn)調(diào)控政策為背景，進(jìn)行供需關(guān)系及價格影響等政策及數(shù)據(jù)分析。西安市現(xiàn)行的房地產(chǎn)政策主要集中在集中在一下幾個方面：1）限購：目前西安市限購區(qū)域有：臨潼區(qū)、新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、灞橋區(qū)、長安區(qū)行政管理區(qū)域及高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、航天基地、國際港務(wù)區(qū)、灃東新城。西安市限購區(qū)域內(nèi)的購房條件：本市戶籍居民家庭總共可購買2套；2020年6月20日后落戶居民家庭需定居滿1年以上，或在連續(xù)12個月繳納社會保險（或個人所得稅）才可以購買；非本市且外市遷入的居民家庭(退伍轉(zhuǎn)業(yè)、家屬隨軍落戶的除外)在本市限購的區(qū)域范圍購至商品住房或二手房的，應(yīng)該要落戶滿足1年，或在必須在本市連續(xù)12個月繳納社會保險(或個人所得稅)。非本市戶籍居民家庭在本市住房限購區(qū)域范圍內(nèi)無住住宅，且可提供5年以上(含5年)個人所得稅或社會保險證明的，才允許購買1套商品住房或二手房。2）限售：市本級：限購區(qū)域內(nèi)，《不動產(chǎn)權(quán)證書》滿兩年，商品房買賣合同網(wǎng)簽備案滿3年且取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》。西咸新區(qū)：灃東新城在西安城市限售范圍內(nèi)，其他區(qū)域不限售。3）限價：西安市嚴(yán)格執(zhí)行限價政策，確保商品房價格實現(xiàn)零增長。4）限貸：如果某家庭在我市范圍內(nèi)已購置有一套總面積不足90㎡的住宅，且二次購房的面積也低于144㎡，且使用商業(yè)貸款進(jìn)行購房款支付的情況下，首付比例為總房款的40%；若二次購房的總面積大于144㎡，首付比例將會達(dá)到50%。第二套商品房的面積小于144㎡，商業(yè)貸款的首付比例為40%；若二次購房的面積大于144㎡，首付金額的占比則在41%-50%之間。如果在我市范圍內(nèi)第一次購置了一套面積為90-144㎡的住房，且二次購房面積小于144㎡，首付比例將不少于50%；如果二次購房面積大于144㎡，首付比例將不少于60%；在我市范圍內(nèi)已購置面積超過144㎡的住宅，二次購房面積小于144㎡的家庭，其商業(yè)貸款首付比例不低于60%；購買第二套住房面積在144平方米以上的，商業(yè)貸款首付比例不低于70%。符合以上首付比例要求的情況下，居民家庭住房商業(yè)貸款未結(jié)清時，第二次仍需通過貸款買房的首付比例將高于60%。如果已經(jīng)全部歸還公積金貸款，且打算再次申請公積金貸款，購房面積小于144㎡的情況，首付比例將高于50%；若二次購房面積大于144㎡，首付比例將高于55%。5）預(yù)售條件：全市范圍內(nèi)全部已經(jīng)轉(zhuǎn)讓土地、新轉(zhuǎn)讓商品房開發(fā)項目，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)需獲得商品房預(yù)售許可，根據(jù)規(guī)定，建筑物的樓層為七層及以下的，在工程形象的進(jìn)展上需要主體結(jié)構(gòu)工程的上限。７層樓層以上的情況的，一定要滿足地上規(guī)劃總樓層數(shù)的1/3，總樓層數(shù)為七層及以上。6）其他政策：加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，推動政府監(jiān)管與互聯(lián)網(wǎng)+聯(lián)合，購房者通過在線平臺、郵件等方式得到房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)證的購房款存入信息，自行建立銀行營業(yè)網(wǎng)絡(luò)可以選擇把買房的錢匯入監(jiān)管賬戶。負(fù)責(zé)住宅貸款的商業(yè)銀行必須全額支付貸款資金。嚴(yán)禁轉(zhuǎn)賬到預(yù)售資金監(jiān)督賬戶，擅自保存或保存。轉(zhuǎn)到開發(fā)企業(yè)的其他賬戶。各地區(qū)的住房建設(shè)部門應(yīng)該主動與當(dāng)?shù)劂y行合作，建立一個完善的房款資金監(jiān)管制度，對非法挪用資金的行為進(jìn)行嚴(yán)厲打擊，在一定期間內(nèi)在本市停止預(yù)售資金的監(jiān)督業(yè)務(wù)。所在地區(qū)的住建部門應(yīng)該提前了解住房項目的施工計劃、建設(shè)周期、主體結(jié)構(gòu)與驗收時間等，并定期按照項目的建設(shè)階段核查資金的動向，確保住房項目可以順利完工，減少建設(shè)資金的風(fēng)險。1.1調(diào)控政策背景下對房地產(chǎn)市場需求的影響1.1.1對住房剛性需求的影響2016年6月10日，陜十一條《關(guān)于房地產(chǎn)去庫存優(yōu)結(jié)構(gòu)的若干意見》1、家庭首次購買普通商品住房商業(yè)性個人住房貸款，最低首付比例為20%，貸款利率的下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍；2、對未及時開發(fā)及閑置的房地產(chǎn)用地，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門和國土資源部門可按規(guī)定程序調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件；最低首付比例、信貸支持、公積金使用等，主要針對快速去化庫存，對于剛需購房者置業(yè)起到促進(jìn)作用；優(yōu)化土地利用來調(diào)整產(chǎn)品供求結(jié)構(gòu)。2016年12月30日《西安市人民政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》自2017年1月1日起，西安市及非西安市戶籍家庭（包括夫妻雙方及未成年子女）在城六區(qū)（新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋區(qū)）新增只能買一套住宅（含新建住房和二手住房）。嚴(yán)禁將消費類貸款、經(jīng)營類貸款和信用類貸款等用作購買商品房的首付款。西安由去庫存轉(zhuǎn)而重啟限購，對城六區(qū)限購，表明政府支持剛需和首改的理性購房需求，同時也是避免市場過熱的預(yù)防手段。預(yù)計后期銀行審核將趨嚴(yán)。2017年6月28日起，非本市戶籍居民家庭，須提供在本市連續(xù)繳納2年以上（含2年）的個人所得稅或社會保障證明。補繳個人所得稅或社保險證明不作為購房的有效憑證。2017年12月23日召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)會議上，住建部長提出：滿足首套剛需，支持改善需求，遏制投機(jī)炒房。2018年6月24日起暫停向企事業(yè)單位及其他機(jī)構(gòu)銷售住房；搖號優(yōu)先保障剛需家庭。各項舉措都是為保障居民的住房剛性需求。2018年9月14起共有產(chǎn)權(quán)落地西安。設(shè)立包括商品房、公租房和共有產(chǎn)權(quán)住房在內(nèi)的總和住房供應(yīng)體系，覆蓋從低保、低收入、中等偏下、首套剛需和改善型住房需求，主動適應(yīng)保障對象多樣化住房需求。2019年6月4日，西安市房產(chǎn)交易管理中心發(fā)布《關(guān)于購房資格審查的聲明》稱，通過提供虛假資料騙取購房資格的個人，將取消購房人家庭成員在西安市五年內(nèi)的購房資格。通過政策管理以及制度完善，保障剛需居民購房資格得到保障，并對虛假騙取購房資格予以嚴(yán)懲。1.1.2對住房改善性需求的影響2017年4月18日起，長安區(qū)納入限購行列，商業(yè)貸款首套房首付不低30%，二套房不低于40%，第三套房則不能貸款，公積金貸款首套房首付比例不低于25%。2018年，西安公布了最新落戶政策。降低了西安市區(qū)的戶籍準(zhǔn)入門檻，吸納更加優(yōu)質(zhì)人口資源。調(diào)整整體人口結(jié)構(gòu)，提高人口的素質(zhì)。新政實施滿3個月，共遷入落戶1.4萬人，其中，按照新政落戶超3.4萬人，大中專以上學(xué)歷落戶2.3萬人，預(yù)計2020年將超過1070萬人，為房地產(chǎn)發(fā)展提供強(qiáng)勁支撐。同時，隨著家庭結(jié)構(gòu)的增加，人口素質(zhì)提升，促使改善型需求將大幅抬頭。我國于2019年10月正式實施個人住房貸款利率和期限LPR利率相對應(yīng)的政策規(guī)定，明確LPR利率是對應(yīng)住房貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)，首次購房的貸款利率不可以比對應(yīng)的期限LPR利率低，二次購房的貸款利率還需要在LPR利率的基礎(chǔ)上上調(diào)至少60個基點。2020年貨幣政策適度寬松，在LPR的定價下引導(dǎo)利率持續(xù)走低，糾偏對房地產(chǎn)融資過緊，側(cè)重對剛需、改善需求的重點保障。雖然隨著2017年西安落戶政策逐漸放開，家庭結(jié)構(gòu)增加，人口素質(zhì)提升回促使改善型需求抬頭，但是由于二套房首付比例的提升，導(dǎo)致居民對于改善住房的資金壓力較大，所以住房改善需求雖然強(qiáng)勁但也壓力并存。1.1.3對住房投資性需求的影響西安市于2017年開始實施明確的限購政策，只要是在西安市范圍內(nèi)居住的家庭，只允許在以下六個城區(qū)二次購房，即新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋區(qū)，購房類型除新建商品房外也包括二手房。2017年4月18日起，長安區(qū)納入限購行列，商業(yè)貸款首套房首付不低30%，二套房不低于40%，第三套房則不能貸款，公積金貸款首套房首付比例不低于25%。房管局加碼限購政策；5月17日房管局規(guī)范房地產(chǎn)銷售行為；6月28日市政府調(diào)整住房交易政策；9月11日購房資格審核；9月13日限購升級：本地禁買三套，外地禁買二套。2019年全年，西安通過不斷出臺各類相關(guān)政策，從推行全裝修、調(diào)整公積金提取，到穩(wěn)增長，一路以來，嚴(yán)控房價漲幅，于2019年6月，更是祭出直逼一線城市、史上最嚴(yán)住房限購令，為樓市降溫，不斷優(yōu)化房產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)，緩解西安商品住宅供求關(guān)系，遏制投機(jī)及過度投資。1.2調(diào)控政策背景下對房地產(chǎn)市場供給的影響1.2.1對房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的影響本節(jié)主要了解西安市房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r，分析當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)項目的投資額及其在總開發(fā)項目投資額的占比情況這兩項基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。2015年至2019年，西安市房地產(chǎn)開發(fā)投資額由1820.85億元增加到2464.78億元，房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額由1304.06億元增加到1805.16億元，住房開發(fā)投資額比例由71.62%上升到73.24%。受這期間的限制政策的影響，雖然受到了政策的制約，但是房地產(chǎn)開發(fā)商對住宅市場前景看好，所以住宅開發(fā)的熱情很高。2015-2016年，西安市房地產(chǎn)開發(fā)投資額雖然遞增，但是住宅開發(fā)額下降，占比從71.62%下降到68.60%。2016年，整體政策基調(diào)在于促進(jìn)房地產(chǎn)市場降低庫存、提高效率、有序發(fā)展；西安房地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境“去庫存”基調(diào)貫穿始終。圖6-12015-2019西安市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模1.2.2對房地產(chǎn)住宅供應(yīng)量的影響利用2015-2019年西安市住宅商品房供應(yīng)面積數(shù)據(jù)，計算同期增長率，引導(dǎo)了住宅商品供應(yīng)面積變化曲線。從圖6-2看，西安市住房商品房供應(yīng)面積的增加趨勢較為穩(wěn)定，2015-2016年，圍繞供應(yīng)面積1900萬平方米的上下波動，受到政府的限制政策效果。但是2016年12月，西安市商品房市場總供應(yīng)面積1876萬㎡，總成交面積2277萬㎡，成交均價7312元/㎡。成交量是西安房地產(chǎn)市場有數(shù)據(jù)記錄以來總成交量最高的一年，成交均價低于2015年成交均價水平。由于市場利好，所以導(dǎo)致2017年商品房供應(yīng)面積激增至2217萬平方米。2018年，七部門聯(lián)合出擊打擊房地產(chǎn)亂象，針對近期部分城市出現(xiàn)的樓市過熱及價格亂象提出目標(biāo)政策，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。為鞏固城市政策，促進(jìn)供求平衡，堅決抑制房價上漲，““去桿杠”進(jìn)入“穩(wěn)桿杠”階段，阻止資金流動。房地產(chǎn)加快建立長效機(jī)制。同時，2018年，西安市正式進(jìn)入‘搖號買房時代’。所以2019年，西安市上平方供應(yīng)面積驟降至1955萬平方米，同比下降14.33%。圖6-22015-2019西安市住宅商品房供應(yīng)面積同比1.2.3對土地市場的影響土地出讓量價逐年攀升，18年1季度為供銷巔峰。2019年，大西安土地市場成交經(jīng)營性用地990萬㎡（14850畝）、244宗，土地面積同比去年同期下降19%，主要由于西咸新區(qū)土地成交量較去年同期有明顯下滑，階段高潮式供應(yīng)導(dǎo)致西咸新區(qū)今年出讓土地僅有18年同期的65%。2019年土地市場平均成交樓面價3429元/㎡，畝單價615萬元/畝，較去年同期漲幅分別為51%和49%。2019年上半年整體土地市場供應(yīng)集中在主城區(qū)，受陜西省暫停建設(shè)用地審批政策及1季度西咸放量集中影響，2季度西咸新區(qū)土地零供應(yīng)；下半年西咸供地集中，尤其是第4季度，明顯超過主城區(qū)供地量。圖6-32016年-2019年分季度大西安經(jīng)營性用地供求走勢圖1.3調(diào)控政策背景下對房地產(chǎn)市場的影響1.3.1對住宅商品房銷售的影響從圖5-4可知，2015-2019年西安住宅商品房銷售面積是逐年穩(wěn)步增加，整體表現(xiàn)出來的增幅不大。2016-2017年西安市住宅商品房大幅度增加，增幅均超過10%，2016年增幅17.87%。2017年增幅12.83%。西安2017年房地市場火熱，上半年供不應(yīng)求，無房可賣；下半年受政策調(diào)控不斷加碼，市場回歸理性，供應(yīng)和成交量相對下降，成交價格增幅減少，截至年底住宅市場均價破萬；伴隨著西安市‘搶人大戰(zhàn)’落戶政策的放開，降低西安市區(qū)戶籍準(zhǔn)入門檻，吸納優(yōu)質(zhì)人口資源，調(diào)整人口結(jié)構(gòu)，提高人口素質(zhì)。新政實施滿3個月，共遷入落戶1.4萬人，其中，按照新政落戶超3.4萬人，大中專以上學(xué)歷落戶2.3萬人，預(yù)計2020年將超過1070萬人，為房地產(chǎn)發(fā)展提供強(qiáng)勁支撐。2017年9月13日西安市登場。關(guān)于住房市場發(fā)展問題的通知，嚴(yán)格執(zhí)行住房用地供應(yīng)“五種”控制目標(biāo)管理，在住房庫存消化周期低于合理范圍的情況下，應(yīng)當(dāng)顯著增加供應(yīng)地，加快供應(yīng)地節(jié)奏。大力推進(jìn)“住房價格限制、競價”和“地價限制”。調(diào)控效果致使，2018-2019年，住宅商品房銷售面積增幅驟降，2018年增幅1.67%，2019年更是只有0.67%的增幅。圖6-42015-2019年住宅商品房銷售面積1.3.2對住宅商品房價格的影響在房地產(chǎn)項目的價格體系中，房地產(chǎn)價格是最基本的生產(chǎn)要素，主要受住房項目的人力勞動成本與建造成本所影響，同時也會反過來影響建造物料的成本與人力成本。因此，我國政府一直把調(diào)控商品房的價格作為重要的工作任務(wù)。圖6-52015-2019年住宅商品房平均銷售價格如圖6-5為西安市2015-2019年住宅商品房價格變化。2015-2019年，西安市商品房住宅平均價格從6556元/平方米逐步上漲到13369元/平方米。五年時間，房價翻了一倍多，西安市房價也正是在這個時段內(nèi)飛漲。從價格看，2015、2016年房價還都是穩(wěn)定6000多元的穩(wěn)定水平，也是西安市房價最為穩(wěn)定的時段。隨著2017、2018人口政策、落戶政策不斷放寬，房價在以每年將近30%的增速提升。為了限制房價過熱，房價增長過快，西安市正式開啟了搖號買房時代，同時2018年限價政策也初步出臺。2019年樓市整體調(diào)控基調(diào)：“房住不炒、落實政府的監(jiān)管責(zé)任、因城施策，建立完善的房地產(chǎn)市場監(jiān)管體系與住房保障政策”長期不變，為控制房價過快增長，限購及限價政策基本不會有放松，但部分政策有可能會適時微調(diào)，加快推進(jìn)租售并舉的共有產(chǎn)權(quán)住房。所以2019年房價增速放緩至18.95%的增速。城市人口對房地產(chǎn)的投資有著緊密的聯(lián)系。下圖可見，2015、2016年，西安市一直維持800多萬人口數(shù)據(jù)，并且800萬左右其實一直維持了多年。2017年年初，自武漢率先頒布了城市引進(jìn)人才的特殊優(yōu)惠政策后，一場遍及全國各大城市的人才“爭奪戰(zhàn)”拉開帷幕。西安是這場全國范圍內(nèi)城市人才引進(jìn)運動的佼佼者，18年2月西安出臺新政，學(xué)歷落戶僅憑身份證、畢業(yè)證“兩證”即可申請辦理西安戶口，在此新政下，西安市17年全年戶籍人口凈增長8.88%，同時2018年，西安市也成功進(jìn)入了千萬人口的城市。隨著落戶政策的熱度延伸，2019年較2018年也是有20萬人的落戶，致使2019年年末西安市人口達(dá)到了1020.25萬人。這也是與2017年開始西安市房價的飛速增長相關(guān)的。人口的流入帶動房價上升，住宅商品房銷售面積增加。圖6-62015-2019年西安市年末常住人口1.4調(diào)控政策背景下的房地產(chǎn)市場價格分析1.4.1變量及數(shù)據(jù)的選擇由于調(diào)查問卷政策調(diào)控背景范圍為西安市2016-2020年的房地產(chǎn)調(diào)控政策，所以本章以2015-2020年西安市房地產(chǎn)調(diào)控政策為背景，進(jìn)行供需關(guān)系及價格影響等政策及數(shù)據(jù)分析。為進(jìn)一步確定對西安市商品房項目的平均售價產(chǎn)生影響的要素，用Y來表示商品房的平均售價，用X1來表示房地產(chǎn)項目的開發(fā)投資成本（億元），X2表示房地產(chǎn)項目的住房投資額（億元），X3則表示房地產(chǎn)項目的最終建造面積（萬平方米），X4表示住宅地價（萬平方米）；X5表示住宅商品房供應(yīng)面積（萬㎡）；X6表示商品房銷售面積（萬平方米）；X7表示GDP；X8表示年末總?cè)丝冢ㄈf人）；X9表示城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）。圖6-7影響西安市房地產(chǎn)價格主要因素1.4.2相關(guān)性分析通過SPSS軟件計算變量相關(guān)性，得到以下數(shù)據(jù)分析結(jié)果。相關(guān)性分析結(jié)果見表。表6-1Pearson相關(guān)-詳細(xì)格式Y(jié)X1X2X3X4X5X6X7X8X9Y相關(guān)系數(shù)1.000**0.928*0.942*-0.4650.946*0.2190.8370.971**0.921*0.886*p

值0.0000.0230.0170.4310.0150.7240.0770.0060.0260.045X1相關(guān)系數(shù)0.928*1.000**0.932*-0.1730.892*0.4020.941*0.968**0.955*0.928*p

值0.0230.0000.0210.7810.0420.5030.0170.0070.0120.023X2相關(guān)系數(shù)0.942*0.932*1.000**-0.2090.8020.0790.7600.896*0.8310.772p

值0.0170.0210.0000.7350.1020.8990.1360.0400.0820.126X3相關(guān)系數(shù)-0.465-0.173-0.2091.000**-0.556-0.174-0.207-0.391-0.386-0.334p

值0.4310.7810.7350.0000.3310.7790.7380.5150.5210.583X4相關(guān)系數(shù)0.946*0.892*0.802-0.5561.000**0.4660.911*0.976**0.970**0.962**p

值0.0150.0420.1020.3310.0000.4290.0310.0040.0060.009X5相關(guān)系數(shù)0.2190.4020.079-0.1740.4661.000**0.6360.4180.5710.569p

值0.7240.5030.8990.7790.4290.0000.2480.4840.3150.317X6相關(guān)系數(shù)0.8370.941*0.760-0.2070.911*0.6361.000**0.943*0.973**0.985**p

值0.0770.0170.1360.7380.0310.2480.0000.0160.0050.002X7相關(guān)系數(shù)0.971**0.968**0.896*-0.3910.976**0.4180.943*1.000**0.984**0.968**p

值0.0060.0070.0400.5150.0040.4840.0160.0000.0020.007X8相關(guān)系數(shù)0.921*0.955*0.831-0.3860.970**0.5710.973**0.984**1.000**0.981**p

值0.0260.0120.0820.5210.0060.3150.0050.0020.0000.003X9相關(guān)系數(shù)0.886*0.928*0.772-0.3340.962**0.5690.985**0.968**0.981**1.000**p

值0.0450.0230.1260.5830.0090.3170.0020.0070.0030.000*p<0.05**p<0.01從上表可知，利用相關(guān)分析去研究Y（住宅商品房平均銷售價格）,X1,X2,X3,X4,X5,X6,X7,X8,X9分別和Y,X1,X2,X3,X4,X5,X6,X7,X8,X9共10項之間的相關(guān)關(guān)系，使用Pearson相關(guān)系數(shù)去表示相關(guān)關(guān)系的強(qiáng)弱情況。具體分析可知：Y（西安市住宅商品房平均銷售價格）與Y（住宅商品房平均銷售價格）,X1（房地產(chǎn)開發(fā)投資額）,X2（房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額）,X4（住宅地價），X7（GDP）,X8（年末總?cè)丝冢?X9（城鎮(zhèn)居民人均可支配收入）共7項之間全部均呈現(xiàn)出顯著性，相關(guān)系數(shù)值分別是1.000,0.928,0.942,0.946,0.971,0.921,0.886，全部均大于0，意味著Y與Y,X1,X2,X4,X7,X8,X9共7項之間有著正相關(guān)關(guān)系。同時，Y（住宅商品房平均銷售價格）與X3（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅竣工面積）,X5（住宅商品房供應(yīng)面積）,X6（商品房銷售面積）共3項之間并不會呈現(xiàn)出顯著性，相關(guān)系數(shù)值接近于0，說明Y與X3,X5,X6共3項之間并沒有相關(guān)關(guān)系。數(shù)據(jù)說明，在影響西安市住宅商品房平均銷售價格的因素中，房地產(chǎn)開發(fā)投資額、房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額、住宅地價、GDP、人口、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入影響顯著。1.4.3模型及線性回歸分析通過運用SPSS軟件對各個因素指標(biāo)值和商品房均價之間的關(guān)系進(jìn)行曲線擬合分析，發(fā)現(xiàn)自變量各指標(biāo)與因變量大致呈直線相關(guān)關(guān)系。因此確定房價影響因素的多元回歸模型為：Y=b0+b1X1+b2X2+b3X3+b4X4+b5X5+b6X6+b7X7+b8X8+b9X9+b10X10+ei.在經(jīng)濟(jì)模型的建立中，由于各經(jīng)濟(jì)變量之間可能存在相關(guān)的趨勢，且由于條件限制，樣本資料的數(shù)據(jù)搜集得不夠多，因此模型變量間可能存在多重共線性。為了克服多重共線性，本文將采取逐步回歸法進(jìn)行回歸分析。其基本思想是：從所有解釋變量中選取影響最為顯著的變量建立模型，然后將模型外的變量逐個引入模型并進(jìn)行顯著性檢驗，直到原引入變量因后面變量的引入而變得不在顯著，再將其剔除。重復(fù)這一過程直到再無顯著變量被引入或剔除出回歸方程為止?；緟?shù)：Y表示住宅商品房平均銷售價格；Xl表示房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）；X2表示房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額（億元）；X4表示住宅地價（萬平方米）；X6表示商品房銷售面積（萬平方米）；X7表示GDP；X8表示年末總?cè)丝冢ㄈf人）；X9表示城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）。用SPSS軟件進(jìn)行逐步多元回歸，結(jié)果如下所示：從上表可知，將X1,X2,X4作為自變量，而將Y作為因變量進(jìn)行線性回歸分析，從上表可以看出，模型R方值為1.000，意味著X1,X2,X4可以解釋Y的100.0%變化原因。對模型進(jìn)行F檢驗時發(fā)現(xiàn)模型通過F檢驗(F=732.750，p=0.027<0.05)，也即說明X1,X2,X4中至少一項會對Y產(chǎn)生影響關(guān)系，以及模型公式為：Y=-7978.009-4.370*X1+11.088*X2+1.413*X4。從上表可知，將房地產(chǎn)開發(fā)投資額、房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額、住宅地價作為自變量，而將住宅商品房平均銷售價格作為因變量進(jìn)行線性回歸分析，從上表可以看出，模型R方值為1.000，意味著房地產(chǎn)開發(fā)投資額、房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額、住宅地價可以解釋西安市住宅商品房平均銷售價格的100.0%變化原因。住宅地價，主要指的是住房用地的出售價格，如果房地產(chǎn)項目開發(fā)商購置土地的成本越高，則意味著土地的成交價越高，在土地上建造的商品房售價也會隨之提高。同時，政府的土地調(diào)控政策也會對住房的土地成交價產(chǎn)生影響，進(jìn)而影響商品房的實際售價。從上表可知，將X1,X2,X7作為自變量，而將Y作為因變量進(jìn)行線性回歸分析，從上表可以看出，模型R方值為1.000，意味著X1,X2,X7可以解釋Y的100.0%變化原因。對模型進(jìn)行F檢驗時發(fā)現(xiàn)模型通過F檢驗(F=20065.534，p=0.005<0.05)，也即說明X1,X2,X7中至少一項會對Y產(chǎn)生影響關(guān)系，以及模型公式為：Y=-2754.379-9.923*X1+9.673*X2+2.481*X7。從上表可知，將房地產(chǎn)開發(fā)投資額,房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額,GDP作為自變量，而將住宅商品房平均銷售價格作為因變量進(jìn)行線性回歸分析，從上表可以看出，模型R方值為1.000，意味著房地產(chǎn)開發(fā)投資額,房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額,GDP可以解釋住宅商品房平均銷售價格的100.0%變化原因。1.5新冠肺炎疫情后房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策及市場分析2020年隨著新冠疫情的影響，中央通過延長春節(jié)假期減少人員的流動；全國多個城市針對房地產(chǎn)行業(yè)下發(fā)禁令，暫停售樓處、中介門店營業(yè)；部分城市甚至?xí)和Ａ司W(wǎng)簽和備案通道。多地暫時停止房地產(chǎn)銷售活動，錯過春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)小熱潮銷售時機(jī)。部分房企采用線上看房、直播購房等形式保持銷售節(jié)奏，但由于無法實際交易收效甚微。經(jīng)歷了土地成交中止及供應(yīng)暫停期，西安的土地供應(yīng)在疫情平復(fù)后或?qū)⒊尸F(xiàn)短暫的熱潮。房企資金壓力增大，導(dǎo)致溢價拍地的購買力降低；庫存積壓會推遲房企集中拿地的窗口期；拿地政府對地價增長的預(yù)期或有所降低。1.5.1新冠肺炎疫情相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策為了緩解疫情帶來的房地產(chǎn)市場打擊，國家及西安市陸續(xù)出臺了各項重點政策來緩解疫情對房地產(chǎn)市場帶來的影響。重點政策一政府工作報告：政府工作報告首次寫入“因城施策”，刪除“落實城市主體責(zé)任”，是對疫情期間，多地靈活出臺供需雙向調(diào)控政策的肯定，并保障未來房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。重點政策二金融政策：國家出臺多種組合型金融政策，促進(jìn)市場利率下調(diào)，釋放資金流動性，降低企業(yè)融資成本，“因城施策”落實房地產(chǎn)市場長效管理機(jī)制，促進(jìn)市場恢復(fù)和健康穩(wěn)定發(fā)展。2020.02.01央行等部門發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》，提出30條措施，通過公開市場操作、常備借貸便利、再貸款、再貼現(xiàn)等多種貨幣政策工具，保持金融市場流動性合理充裕。2020.02.03中國人民銀行開展1.2萬億元公開市場逆回購操作投放資金，確保流動性充足供應(yīng)，銀行體系整體流動性比去年同期多9000億元。2020.03.16央行實施普惠金融定向降準(zhǔn)，對達(dá)到考核標(biāo)準(zhǔn)的銀行定向降準(zhǔn)0.5至1個百分點。在此之外，對符合條件的股份制商業(yè)銀行再額外定向降準(zhǔn)1個百分點，支持發(fā)放普惠金融領(lǐng)域貸款，釋放長期資金5500億元。重點政策三房地產(chǎn)市場監(jiān)管：1月23日，西安市住建局發(fā)布《進(jìn)一步完善商品房預(yù)售管理制度強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管的若干意見》，對預(yù)售申請條件、資金監(jiān)管等方面嚴(yán)格要求。如果要在新出讓的土地上建造住宅項目，開發(fā)企業(yè)必須獲得商品房預(yù)售許可證，按照規(guī)定層數(shù)少于六層的多層住宅，其封頂時間以主體建筑物為主，建造的層數(shù)必須滿足規(guī)劃的1/3，而且層數(shù)要多于六層。企業(yè)在進(jìn)行商品房預(yù)售許可申請之前，應(yīng)在商業(yè)銀行開設(shè)預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，與轄區(qū)住建部門、銀行簽訂三方協(xié)議，對預(yù)售資金實施共管。預(yù)售商品住宅與項目內(nèi)配建的公租房需同步設(shè)計、同步建設(shè)、同步交付。項目分期開發(fā)的，配建公租房應(yīng)在首期商品住宅交付使用時同步交付。重點政策四婚姻關(guān)系審查：3月25日，為深化“放管服”改革，精簡證明材料，切實方便辦事群眾，西安市對不動產(chǎn)登記婚姻關(guān)系審查進(jìn)行優(yōu)化，并于2020年5月1日起在西安市行政區(qū)域范圍內(nèi)執(zhí)行。本次對不動產(chǎn)登記中婚姻關(guān)系審查進(jìn)行優(yōu)化，有利于精簡申請材料、優(yōu)化登記流程、規(guī)范審核過程，解決了不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要求申請人提供婚史證明或未婚證明等材料時，出現(xiàn)不愿配合，配偶無法到場，或因其他各種原因無法提供婚姻情況證明的問題，從而提升登記工作效率。重點政策五價格審批流程：西安市商品住房價格申報實行“一網(wǎng)通”服務(wù)，極大簡化了價格審批流程，也是在疫情期間保證市場供應(yīng)的有效舉措。同時鼓勵企業(yè)“線上售房”，在各售樓部無法正常開放期間，繼續(xù)開展銷售工作，有利于緩解房企的存貨壓力。重點政策六緩解企業(yè)和個人資金壓力：由于疫病的影響引起生產(chǎn)經(jīng)營。不能按期繳存公積金的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向住房公積金繳存單位申請住房公積金公積金繳存比例或住房公積金繳存比例？受瘟疫的影響無法正常繳納住房公積金的企業(yè)和員工，可以在疫病發(fā)生后繳存。不超過三個月的話，可以視為正常繳納。員工計提住房公積金，因疫病影響無法處理的，逾期提取業(yè)務(wù)所需的相關(guān)資料期限可順延三個月。對參加疫情