學(xué)校物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)方案投標(biāo)文件（技術(shù)方案）

學(xué)校物業(yè)管理服務(wù)方案投標(biāo)文件（技術(shù)方案）投標(biāo)方案投標(biāo)人名稱：****有限責(zé)任公司地址：****號(hào)二樓聯(lián)系人：****投標(biāo)日期：****1報(bào)告說(shuō)明聲明：本文內(nèi)容信息來(lái)源于公開(kāi)渠道，對(duì)文中內(nèi)容的準(zhǔn)確性、完整性、及時(shí)性或可靠性不作任何保證。本文內(nèi)容僅供參考與學(xué)習(xí)交流使用，不構(gòu)成相關(guān)領(lǐng)域的建議和依據(jù).《一份好的投標(biāo)文件，至少讓你成功了一半?！稨YPERLINK\l"bookmark1"第一章、總體服務(wù)設(shè)想和目標(biāo) 8HYPERLINK\l"bookmark2"第一節(jié)、項(xiàng)目定位 8HYPERLINK\l"bookmark3"第一條、樹(shù)立高起點(diǎn)、高品位管理服務(wù)模式 9HYPERLINK\l"bookmark4"第二條、樹(shù)立品牌管理、特色管理服務(wù)模式 HYPERLINK\l"bookmark5"第三條、樹(shù)立“人性化”管理服務(wù)模式 HYPERLINK\l"bookmark6"第二節(jié)、總體服務(wù)設(shè)想及思路 HYPERLINK\l"bookmark7"第一條、學(xué)校物業(yè)管理的特點(diǎn) HYPERLINK\l"bookmark8"第二條、項(xiàng)目管理的整體設(shè)想及規(guī)劃 HYPERLINK\l"bookmark9"第三節(jié)、管理目標(biāo)及各項(xiàng)管理服務(wù)指標(biāo)承諾 HYPERLINK\l"bookmark10"第一條、管理目標(biāo)各項(xiàng)服務(wù)管理指標(biāo)承諾 24HYPERLINK\l"bookmark11"第二條、服務(wù)質(zhì)量保障措施 HYPERLINK\l"bookmark12"第四節(jié)、重點(diǎn)難點(diǎn)分析及解決措施 HYPERLINK\l"bookmark13"第一條、學(xué)校的特點(diǎn) HYPERLINK\l"bookmark14"第二條、學(xué)校的難點(diǎn)分析 HYPERLINK\l"bookmark15"第三條、針對(duì)學(xué)校的特點(diǎn)難點(diǎn)對(duì)應(yīng)的管理措施 HYPERLINK\l"bookmark16"第五節(jié)、對(duì)學(xué)校的管理方式及計(jì)劃方案 HYPERLINK\l"bookmark17"第一條、物業(yè)管理服務(wù)方式 HYPERLINK\l"bookmark18"第二條、工作計(jì)劃 HYPERLINK\l"bookmark19"第二章、組織機(jī)構(gòu)、人員配置、管理和培訓(xùn)方案 75HYPERLINK\l"bookmark20"第一節(jié)、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 2HYPERLINK\l"bookmark21"第二節(jié)、人員配置 HYPERLINK\l"bookmark22"第三節(jié)、管理和培訓(xùn)方案 HYPERLINK\l"bookmark23"第四節(jié)、員工素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn) HYPERLINK\l"bookmark24"第五節(jié)、員工穩(wěn)定性措施 HYPERLINK\l"bookmark25"第六節(jié)、獎(jiǎng)懲制度 HYPERLINK\l"bookmark26"第三章、檔案資料管理方案 HYPERLINK\l"bookmark27"第一節(jié)、管理制度 HYPERLINK\l"bookmark28"第二節(jié)、工作流程 HYPERLINK\l"bookmark29"第三節(jié)、管理措施 HYPERLINK\l"bookmark30"第四章、秩序維護(hù)工作管理方案 HYPERLINK\l"bookmark31"第一節(jié)、重要會(huì)務(wù)安防 HYPERLINK\l"bookmark32"第二節(jié)、重大接待 HYPERLINK\l"bookmark33"第三節(jié)、上訪事件秩序管理 HYPERLINK\l"bookmark34"第四節(jié)、消監(jiān)控安全管理 HYPERLINK\l"bookmark35"第五節(jié)、車輛秩序管理 HYPERLINK\l"bookmark36"第六節(jié)、突發(fā)安全事故等服務(wù)保障方案 HYPERLINK\l"bookmark37"第七節(jié)、秩序門崗及車場(chǎng)崗崗位服務(wù)手冊(cè) HYPERLINK\l"bookmark38"第八節(jié)、保安管理服務(wù)思路與策略 HYPERLINK\l"bookmark39"第九節(jié)、安保管理工作流程 HYPERLINK\l"bookmark40"第十節(jié)、巡邏及交接班管理 HYPERLINK\l"bookmark41"第十一節(jié)、保安管理規(guī)范 HYPERLINK\l"bookmark42"第十二節(jié)、停車場(chǎng)服務(wù)方案 3HYPERLINK\l"bookmark43"第十三節(jié)、保安員緊急集合方案及應(yīng)急計(jì)劃和措施 HYPERLINK\l"bookmark44"第五章、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)方案 HYPERLINK\l"bookmark45"第一節(jié)、綠化養(yǎng)護(hù)人員安排 HYPERLINK\l"bookmark46"第二節(jié)、區(qū)域劃分 HYPERLINK\l"bookmark47"第三節(jié)、工作時(shí)間安排 HYPERLINK\l"bookmark48"第四節(jié)、崗位職責(zé) HYPERLINK\l"bookmark49"第五節(jié)、工作內(nèi)容 HYPERLINK\l"bookmark50"第六節(jié)、植物修剪程序、方法及注意事項(xiàng) HYPERLINK\l"bookmark51"第七節(jié)、綠植的養(yǎng)護(hù)管理 HYPERLINK\l"bookmark52"第八節(jié)、綠化補(bǔ)植方案 HYPERLINK\l"bookmark53"第九節(jié)、質(zhì)量保證措施 HYPERLINK\l"bookmark54"第六章、衛(wèi)生保潔管理方案 HYPERLINK\l"bookmark55"第一節(jié)、保潔人員配置 HYPERLINK\l"bookmark56"第二節(jié)、保潔人員責(zé)任區(qū)域劃分 HYPERLINK\l"bookmark57"第三節(jié)、不同材質(zhì)地面、墻面的不同清潔辦法 HYPERLINK\l"bookmark58"第四節(jié)、工作時(shí)間安排 HYPERLINK\l"bookmark59"第五節(jié)、崗位職責(zé) HYPERLINK\l"bookmark60"第六節(jié)、工作內(nèi)容 HYPERLINK\l"bookmark61"第七節(jié)、工作范圍 HYPERLINK\l"bookmark62"第八節(jié)、保潔周期工作計(jì)劃表 HYPERLINK\l"bookmark63"第九節(jié)、操作規(guī)程 HYPERLINK\l"bookmark64"第十節(jié)、衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn) 4HYPERLINK\l"bookmark65"第十一節(jié)、學(xué)生公寓保潔服務(wù)方案 HYPERLINK\l"bookmark66"第十二節(jié)、垃圾處理方案 HYPERLINK\l"bookmark67"第七章、病媒防治方案(含疫情防控消殺) HYPERLINK\l"bookmark68"第一節(jié)、崗位職責(zé) HYPERLINK\l"bookmark69"第二節(jié)、工作流程 HYPERLINK\l"bookmark70"第三節(jié)、xx學(xué)校疫情防控、病媒生物防制管理目標(biāo)1064HYPERLINK\l"bookmark70"第四節(jié)、工作內(nèi)容 HYPERLINK\l"bookmark71"第五節(jié)、計(jì)劃及檢查標(biāo)準(zhǔn) HYPERLINK\l"bookmark72"第八章、各類處理突發(fā)預(yù)案 HYPERLINK\l"bookmark73"第一節(jié)、大型會(huì)議接待應(yīng)急預(yù)案 HYPERLINK\l"bookmark74"第二節(jié)、臺(tái)風(fēng)、暴雨、雪災(zāi)、防雷等災(zāi)害性天氣應(yīng)急處置1154HYPERLINK\l"bookmark74"第三節(jié)、反恐防范應(yīng)急預(yù)案 HYPERLINK\l"bookmark75"第四節(jié)、辦公場(chǎng)所人員緊急疏散應(yīng)急預(yù)案 HYPERLINK\l"bookmark76"第五節(jié)、盜竊事件應(yīng)急預(yù)案 HYPERLINK\l"bookmark77"第六節(jié)、斗毆等暴力事件應(yīng)急預(yù)案 HYPERLINK\l"bookmark78"第七節(jié)、消防應(yīng)急預(yù)案 HYPERLINK\l"bookmark79"第八節(jié)、地震災(zāi)害應(yīng)急預(yù)案 HYPERLINK\l"bookmark80"第九節(jié)、防火應(yīng)急預(yù)案 HYPERLINK\l"bookmark81"第十節(jié)、智能化系統(tǒng)運(yùn)行應(yīng)急預(yù)案 HYPERLINK\l"bookmark82"第十一節(jié)、空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)急預(yù)案 HYPERLINK\l"bookmark83"第十二節(jié)、綠化養(yǎng)護(hù)應(yīng)急預(yù)案 HYPERLINK\l"bookmark84"第十三節(jié)、環(huán)境衛(wèi)生應(yīng)急預(yù)案 5HYPERLINK\l"bookmark85"第十四節(jié)、突發(fā)事故處理和破壞性事故處理工作流程圖1311HYPERLINK\l"bookmark85"第十五節(jié)、觸電事故應(yīng)急處置預(yù)案 HYPERLINK\l"bookmark86"第十六節(jié)、危險(xiǎn)品泄露應(yīng)急處置預(yù)案 HYPERLINK\l"bookmark87"第十七節(jié)、人員意外及傷害應(yīng)急處理方案 HYPERLINK\l"bookmark88"第十八節(jié)、公共設(shè)備故障類事件應(yīng)急預(yù)案 HYPERLINK\l"bookmark89"第十九節(jié)、停水、停電應(yīng)急預(yù)案 HYPERLINK\l"bookmark90"第二十節(jié)、雨、污水管及排水管網(wǎng)堵塞應(yīng)急預(yù)案 HYPERLINK\l"bookmark91"第二十一節(jié)、建筑物(外墻)突發(fā)安全危險(xiǎn)應(yīng)急預(yù)案 HYPERLINK\l"bookmark92"第二十三節(jié)、發(fā)生偷車應(yīng)急處理 HYPERLINK\l"bookmark93"第二十二節(jié)、突發(fā)公共衛(wèi)生安全事故應(yīng)急預(yù)案 HYPERLINK\l"bookmark94"第二十四節(jié)、交通意外處理應(yīng)急預(yù)案 HYPERLINK\l"bookmark95"第二十五節(jié)、水浸處理應(yīng)急預(yù)案 HYPERLINK\l"bookmark96"第二十六節(jié)、高空墜物應(yīng)急方案 HYPERLINK\l"bookmark97"第二十七節(jié)、疫情應(yīng)急處理程序 HYPERLINK\l"bookmark98"第二十八節(jié)、疫情防控突發(fā)公共衛(wèi)生事件應(yīng)急預(yù)案 HYPERLINK\l"bookmark99"第九章、設(shè)備設(shè)施維護(hù)方案 HYPERLINK\l"bookmark100"第一節(jié)、崗位職責(zé) HYPERLINK\l"bookmark101"第二節(jié)、工作流程 HYPERLINK\l"bookmark102"第三節(jié)、工作內(nèi)容 HYPERLINK\l"bookmark103"第四節(jié)、計(jì)劃及檢查標(biāo)準(zhǔn) HYPERLINK\l"bookmark104"第五節(jié)、工具配備情況 HYPERLINK\l"bookmark105"第六節(jié)、物業(yè)設(shè)備設(shè)施維護(hù)思想方針 6HYPERLINK\l"bookmark106"第七節(jié)、物業(yè)設(shè)備的構(gòu)成 HYPERLINK\l"bookmark107"第八節(jié)、設(shè)施設(shè)備人員的工作制度 HYPERLINK\l"bookmark108"第五節(jié)、應(yīng)急預(yù)案處理 HYPERLINK\l"bookmark109"第十章、勞動(dòng)工具配備和使用及其他服務(wù)方案 HYPERLINK\l"bookmark110"第一節(jié)、勞動(dòng)工具配備的合理性和工具使用、管理的具體性HYPERLINK\l"bookmark110"方案 HYPERLINK\l"bookmark111"第二節(jié)、管理規(guī)章制度 HYPERLINK\l"bookmark112"第三節(jié)、交接方案 HYPERLINK\l"bookmark113"第四節(jié)、安全管理措施 HYPERLINK\l"bookmark114"第十一章、節(jié)能降耗管理服務(wù) HYPERLINK\l"bookmark115"第一節(jié)、關(guān)于公布2019-2020年節(jié)約型公共機(jī)構(gòu)示范單位和HYPERLINK\l"bookmark115"能效領(lǐng)跑者名單的通知 HYPERLINK\l"bookmark116"第二節(jié)、提倡節(jié)能減排 HYPERLINK\l"bookmark117"第三節(jié)、物業(yè)節(jié)能降耗方案與措施 7第一章總體服務(wù)設(shè)想和目標(biāo)8經(jīng)濟(jì)手段對(duì)物業(yè)實(shí)施統(tǒng)一的專業(yè)化管理，并向xx學(xué)校或師學(xué)校物業(yè)公司的定位還應(yīng)超越學(xué)校的范疇來(lái)認(rèn)識(shí)和理會(huì)的大環(huán)境中去定位和思考不僅要主動(dòng)適應(yīng)學(xué)校的發(fā)展也9第一條、樹(shù)立高起點(diǎn)、高品位管理服務(wù)模式xx學(xué)校配有完備精良的設(shè)施、設(shè)備和高標(biāo)準(zhǔn)的安全智能化弱電系統(tǒng)，同時(shí)配有管理。綜觀以上情況，該項(xiàng)目必須樹(shù)立高起點(diǎn)、高品位管理服務(wù)的模式。那么高起點(diǎn)、高品位服務(wù)應(yīng)從以下方面出發(fā)：1、制訂高質(zhì)量的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。我們以物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為基本依據(jù)，同時(shí)參照全國(guó)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)及考核細(xì)則，結(jié)合個(gè)性化專業(yè)化制訂好此次物業(yè)的每項(xiàng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及細(xì)則，使學(xué)校各項(xiàng)管理及服務(wù)項(xiàng)目，有標(biāo)準(zhǔn)可依，有細(xì)節(jié)可考，有細(xì)則可追。從而達(dá)到高質(zhì)量的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。2、做好質(zhì)量控制。我公司嚴(yán)格遵守國(guó)際質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)體系，并達(dá)到9001,執(zhí)行好學(xué)校物業(yè)中應(yīng)有的各項(xiàng)管理，并加以規(guī)范化程序。嚴(yán)格按各項(xiàng)管理制度和操作規(guī)程辦事，堅(jiān)持項(xiàng)目跟蹤檢查，進(jìn)行評(píng)價(jià)，全面實(shí)行《獎(jiǎng)懲條例》,持續(xù)改進(jìn)服務(wù)，使我們的每項(xiàng)服務(wù)都達(dá)到制訂和承諾的標(biāo)準(zhǔn)。3、配備高質(zhì)量的管理服務(wù)隊(duì)伍。高質(zhì)量的服務(wù)依托靠高素質(zhì)的人才進(jìn)行匹配。我公司將發(fā)揮人才優(yōu)勢(shì)，利用好骨干儲(chǔ)備資源，選配優(yōu)秀的物管處主任，以及各崗位的崗位主管。合理合法搭建人才儲(chǔ)備庫(kù)，并向社會(huì)擇優(yōu)招聘，通過(guò)崗前、崗位培訓(xùn)，配齊、配強(qiáng)、安排好管理服務(wù)隊(duì)伍，落實(shí)好工資及福利待遇，最大限度地調(diào)動(dòng)各員工的積極性、創(chuàng)造性。管理好物業(yè)服務(wù)，服務(wù)好業(yè)主單位。做到高質(zhì)量管理服務(wù)。4、抓好開(kāi)局，一貫以之。根據(jù)我們的從前豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)項(xiàng)目想切實(shí)管理好，則抓好開(kāi)局尤為重要，嚴(yán)格抓好起步要求，從嚴(yán)管理，落實(shí)服務(wù)。具體做到：(1)制訂、準(zhǔn)備好一套完整的業(yè)主資料；(2)協(xié)助建設(shè)單位擬制好符合法規(guī)、切合實(shí)際的《管理規(guī)約》,并做好宣傳解釋工作；(3)抓好崗前培訓(xùn)，特殊工種持證上崗并另購(gòu)買保險(xiǎn)；(4)嚴(yán)格按規(guī)程辦事，辦好、辦齊各種手續(xù)；(5)落實(shí)到管理處的每一部門，從一開(kāi)始即嚴(yán)格管理，嚴(yán)格制度，嚴(yán)格各項(xiàng)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，持之以恒，從而轉(zhuǎn)入常規(guī)管理。第二條、樹(shù)立品牌管理、特色管理服務(wù)模式樹(shù)立品牌服務(wù)一直是我公司發(fā)展性戰(zhàn)略之一。我們靠好的口碑，將產(chǎn)品品牌化，使得我公司業(yè)務(wù)范圍不斷擴(kuò)大，市場(chǎng)不斷拓展，增強(qiáng)了美譽(yù)度。xx學(xué)校是我公司市場(chǎng)延伸的一個(gè)標(biāo)志性重要項(xiàng)目，是我們樹(shù)立品牌，打造品牌的極好契機(jī)。因此，我們?cè)趯?duì)該項(xiàng)目的管理中，牢固樹(shù)立品牌管理、特色管理服務(wù)模式。在管理服務(wù)的實(shí)踐中，做到特色化管理。具體表現(xiàn)：1、在本公司管理服務(wù)的隊(duì)伍中，不斷灌輸品牌服務(wù)的思想。利用崗前培訓(xùn)，講評(píng)工作，思想教育等一切機(jī)會(huì)，認(rèn)真進(jìn)行品牌戰(zhàn)略思想的教育，使公司全體人員以實(shí)際行動(dòng)，為維護(hù)品牌，樹(shù)立品牌出謀劃策，奉獻(xiàn)出力。2、建立形象化標(biāo)識(shí)系統(tǒng)。首先建立公眾標(biāo)志，如道路指引標(biāo)識(shí)、消防標(biāo)識(shí)、綠化標(biāo)識(shí)、建筑物標(biāo)識(shí)、設(shè)備設(shè)施標(biāo)識(shí)、景觀標(biāo)識(shí)、安全防范標(biāo)牌標(biāo)識(shí)等，其次，設(shè)立服務(wù)標(biāo)志，如公司標(biāo)識(shí)、服裝標(biāo)識(shí)，工作牌、辦公標(biāo)志等。3、堅(jiān)持富有公司傳統(tǒng)特色的管理辦法。如我公司在內(nèi)部管理方面堅(jiān)持的“基本工資+效益工資+獎(jiǎng)懲”的分配制度，“社會(huì)招聘骨干和內(nèi)部骨干同時(shí)競(jìng)聘上崗”的用人制度，“日檢、周檢、月檢”制度，“管理處一日基本活動(dòng)”制度，根據(jù)具體情況的變化和形勢(shì)要求的發(fā)展，進(jìn)一步發(fā)揚(yáng)光大，使我司的特色更加鮮明。4、在全面提高服務(wù)質(zhì)量的基礎(chǔ)上，根據(jù)該項(xiàng)目的特點(diǎn)，搞好更富有特色的服務(wù)，以進(jìn)一步提升物業(yè)的形象。要體現(xiàn)相互獨(dú)立性，既有共同性服務(wù)，又要體現(xiàn)服務(wù)于不同的形態(tài)，使不同的業(yè)主都能獲得新體驗(yàn)。第三條、樹(shù)立“人性化”管理服務(wù)模式物業(yè)管理，管理的是物，服務(wù)的是人?！叭诵曰惫芾矸?wù)是“以人為本”科學(xué)發(fā)展觀在物業(yè)管理中的具體體現(xiàn)，是物管行業(yè)發(fā)展、人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的需求的必然要求，也是我從本質(zhì)上講即使我們管理服務(wù)更符合人的需求，符合人的發(fā)展的需求，更提升人的生活價(jià)值。我們?cè)诠芾矸?wù)中，在全面提高常規(guī)項(xiàng)目管理服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，在以下方面給予進(jìn)一1、始終把服務(wù)態(tài)度放在重要位置。物業(yè)管理服務(wù)在很多方面需要人與人的交往，好的服務(wù)態(tài)度則是人們最直接的需求。我們公司的所有服務(wù)人員都要嚴(yán)格遵守著裝、儀容儀表、接待服務(wù)用語(yǔ)，行為舉止規(guī)定，尊重業(yè)主、理解業(yè)主，熱情耐心接待業(yè)主投訴，認(rèn)真負(fù)責(zé)處理好問(wèn)題，全心全意為2、放大特約服務(wù)功能，增加個(gè)性化服務(wù)內(nèi)容。專門配備客服人員，樹(shù)立先進(jìn)的客服理念，放大客服范圍，優(yōu)化客服質(zhì)量。適當(dāng)增加維修服務(wù)人員，對(duì)業(yè)主自用設(shè)施、設(shè)備的維修，采取業(yè)主購(gòu)買材料或根據(jù)業(yè)主要求代為購(gòu)買的形式，免去人工費(fèi)用。如業(yè)主使用管理處的材料，只收取材料成本3、“人性化服務(wù)”是我們物業(yè)管理中一個(gè)極其深刻和永恒的課題，我們將在具體的服務(wù)實(shí)踐中，不斷創(chuàng)新服務(wù)，增加內(nèi)涵，使我們的服務(wù)更加親情化。我們對(duì)項(xiàng)目的總體管理目標(biāo)為：成立物業(yè)服務(wù)中心，成為我市執(zhí)行物業(yè)管理法規(guī)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的典范；為廣大學(xué)生、教職工提供“安全、舒適、溫馨”的辦公、學(xué)習(xí)環(huán)境，為學(xué)生、教職工提供良好的服務(wù)。第二節(jié)、總體服務(wù)設(shè)想及思路第一條、學(xué)校物業(yè)管理的特點(diǎn)學(xué)校物業(yè)管理同社會(huì)一般的物業(yè)管理相比，有其自身的特點(diǎn)，即教育屬性、特定的服務(wù)對(duì)象、特定的校園文化氛圍。這些特點(diǎn)決定了學(xué)校物業(yè)管理主要應(yīng)是以保證教學(xué)和師生生活為中心，維護(hù)房屋及其設(shè)施設(shè)備的完好，提供多元化服務(wù)，營(yíng)造良好的育人氛圍，維持正常的教學(xué)秩序。為此要加強(qiáng)管理手段和隊(duì)伍素質(zhì)建設(shè)、接受國(guó)家教育主管部門的指導(dǎo)。隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展和學(xué)校后勤社會(huì)化改革的推動(dòng)，學(xué)校物業(yè)管理成為學(xué)校后勤的一種新模式。近幾年我國(guó)學(xué)校的快速發(fā)展，許多高教園區(qū)的建立、再加上學(xué)校新校區(qū)的擴(kuò)建，使學(xué)校物業(yè)管理得到了進(jìn)一步的發(fā)展、鞏固和完善，受到社會(huì)的高度重視。深刻認(rèn)識(shí)和分析學(xué)校物業(yè)管理的特殊屬性，明確這一工作的著力點(diǎn)，對(duì)于搞好學(xué)校后勤，辦好學(xué)校有著十分重一、學(xué)校物業(yè)管理的特點(diǎn)一、學(xué)校物業(yè)管理的特點(diǎn)學(xué)校物業(yè)管理除了具有社會(huì)一般物業(yè)管理的特性，即服務(wù)性、專業(yè)性、經(jīng)營(yíng)性、規(guī)范性、統(tǒng)一性和綜合性等外，還具有((一)教育屬性學(xué)校物業(yè)管理作為學(xué)校工作的一部分，必須以教學(xué)為中心，圍繞教學(xué)和育人開(kāi)展工作，一切作為都要與學(xué)校教育、教學(xué)、科研的整體目標(biāo)相適應(yīng)，并負(fù)有“管理育人、服務(wù)育人”的責(zé)任和義務(wù)，成為學(xué)校培養(yǎng)人才的有機(jī)組成部分。(二)特定的服務(wù)對(duì)象(二)特定的服務(wù)對(duì)象社會(huì)物業(yè)服務(wù)的對(duì)象是社會(huì)各行各業(yè)不同職業(yè)的人，而學(xué)校是一個(gè)高層次、高學(xué)歷的上層建筑，物業(yè)服務(wù)的對(duì)象是以廣大教師和學(xué)生為主的知識(shí)群體，也是社會(huì)上的一個(gè)特殊群體。他們對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的形象、服務(wù)人員的素質(zhì)和服務(wù)內(nèi)容都有較高要求，服務(wù)和管理更需要精心和講究方式；秩序維持和學(xué)生安全顯得特別重要。(三)特定的校園文化氛圍(三)特定的校園文化氛圍由于高等教育在我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和精神文明建設(shè)中所處的重要地位和所起的作用決定了學(xué)校特有的文化內(nèi)涵和底蘊(yùn)，形成了濃厚的校園文化氛圍，學(xué)校物業(yè)不同于其他物業(yè)的這一特性，決定了學(xué)校物業(yè)管理在做好物業(yè)服務(wù)的同時(shí)，還要注重營(yíng)造育人氛圍等軟環(huán)境建設(shè)。學(xué)校物業(yè)管理所承擔(dān)的校園環(huán)境建設(shè)是校園文化建設(shè)的物質(zhì)載體，它與校園文化建設(shè)是密不可分的，它既受校園文化建設(shè)的影響，同時(shí)又反過(guò)來(lái)影響校園文化建設(shè)。(四)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)具有不確定性(四)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)具有不確定性商住物業(yè)管理的資金來(lái)源包括管理服務(wù)費(fèi)的收取、公共設(shè)施專用維護(hù)基金等，學(xué)校的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司協(xié)商制定，務(wù)費(fèi)來(lái)源較為單一，與校方以合同契約形式確定資金數(shù)額和支付方式，完全市場(chǎng)化。對(duì)從事物業(yè)管理的后勤實(shí)體，其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，支付費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)具有較大的差異性，各個(gè)地區(qū)，各個(gè)學(xué)校因而不是“市場(chǎng)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”,因而與社會(huì)平均的同等檔次的物業(yè)根據(jù)上述特點(diǎn)，學(xué)校物業(yè)管理應(yīng)該是服從服務(wù)于“以教學(xué)為中心，以育人為宗旨”的大目標(biāo)，堅(jiān)持以人為本的服務(wù)理念，運(yùn)用現(xiàn)代化的管理模式和方法，維護(hù)房屋及其設(shè)施設(shè)備的(一)加強(qiáng)房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)，確保教學(xué)和師生生活(一)加強(qiáng)房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)，確保教學(xué)和師生生活房屋及公共設(shè)備、設(shè)施(主要包括水電暖等)是保證教學(xué)大修要合理計(jì)劃、規(guī)范實(shí)施。嚴(yán)格參照物業(yè)管理行業(yè)的維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，的維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)實(shí)際情況有的放矢地組織實(shí)施。完善日常管理的各項(xiàng)操作規(guī)程，不斷提升維護(hù)人員的技術(shù)含量，做好巡檢、記錄和反饋。通過(guò)專業(yè)化的操作和運(yùn)行，保持物業(yè)持續(xù)(二)提供多元化、實(shí)效性的服務(wù)(二)提供多元化、實(shí)效性的服務(wù)服務(wù)特有的功能，這也是學(xué)校物業(yè)管理的特色所在。在學(xué)校未實(shí)行物業(yè)管理以前這項(xiàng)工作一般屬于教務(wù)處的職責(zé)，這讓本身主要履行確保教學(xué)質(zhì)量的學(xué)校職能部門不得不分出精力來(lái)做教學(xué)后勤保障的一些瑣事。實(shí)行物業(yè)管理后，物業(yè)管理部門應(yīng)該主動(dòng)承擔(dān)和履行教學(xué)服務(wù)的職責(zé)。具體的內(nèi)容可以涉及協(xié)助教室的分配使用、教學(xué)器具的管理和發(fā)放、特殊教室的管理和維護(hù)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館的管理等等。在具體操作中，根據(jù)教學(xué)的需要，不斷優(yōu)化教學(xué)服務(wù)的模式，不斷擴(kuò)展教學(xué)服務(wù)活動(dòng)的項(xiàng)目和內(nèi)容，以達(dá)到教學(xué)有序、師生方便的目的。為師生生活提供全方位服務(wù)，讓廣大師生在文明、雅致、方便的生活空間里更一是為師生提供生活和學(xué)習(xí)上力所能及的便利。隨著生活水平的提高，師生在學(xué)校里十分需要更便捷的服務(wù)，作為物業(yè)服務(wù)部門，應(yīng)該隨時(shí)了解和分析師生的需求，適時(shí)地補(bǔ)充和調(diào)到，師生沒(méi)有想到的，一定要想到，不斷超越廣大師生的滿意度，讓服務(wù)受眾不斷地感受服務(wù)的新穎性和及時(shí)性。在對(duì)教師服務(wù)上，通過(guò)分析教師從進(jìn)入教學(xué)樓到離開(kāi)教學(xué)樓這段時(shí)間的比如布置好教員休息室，準(zhǔn)備好老師飲用水，準(zhǔn)備好老師課后的洗手用水等等，讓教師在教學(xué)樓所處的每分鐘都能感受到優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。對(duì)學(xué)生服務(wù)方面，提供專門供學(xué)生飲水的地方，為學(xué)生準(zhǔn)備雨傘等等，學(xué)生在上學(xué)求知的同時(shí)，也能夠享受溫馨的、人文化的服務(wù)。二是根據(jù)學(xué)校的情況及學(xué)生的需求適時(shí)開(kāi)展各種特色活動(dòng)及宣傳教育活動(dòng)，這不僅有利于疏通與廣大師生的關(guān)系，取得師生的理解、合作和支持，而且通過(guò)活動(dòng)的開(kāi)展，能夠提升物業(yè)管理部門的知名度和服務(wù)品牌。例如，在新生軍訓(xùn)之前，針對(duì)新生適應(yīng)力差的問(wèn)題，組織舉辦健康咨詢活動(dòng)，以保證新生能以良好的心理和身體準(zhǔn)備去迎接軍訓(xùn)。隨著社會(huì)的進(jìn)步和學(xué)校的發(fā)展，學(xué)校物業(yè)管理的內(nèi)容應(yīng)得到更快、更新、更廣的拓展，服務(wù)項(xiàng)目不僅包括常規(guī)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和上述具有學(xué)校特色的教學(xué)后勤保障和學(xué)生多元化服務(wù)等，還應(yīng)隨著學(xué)校發(fā)展的要求及師生的需求不斷延伸、擴(kuò)展、調(diào)整和優(yōu)化，努力實(shí)現(xiàn)先進(jìn)的物業(yè)管理理念與現(xiàn)代學(xué)校教育、管理理論完美結(jié)合；物業(yè)服務(wù)與學(xué)校育人環(huán)境的營(yíng)造有機(jī)、和諧、自然的統(tǒng)一，更好地實(shí)現(xiàn)學(xué)校物業(yè)管理目標(biāo)。(三)營(yíng)造良好的育人氛圍(三)營(yíng)造良好的育人氛圍育人是一項(xiàng)綜合工程，它不僅是專職教師和專職思想政治教而主要是影響。首先，物業(yè)管理人員通過(guò)營(yíng)造整潔優(yōu)美、特色雅致的校園環(huán)境，讓學(xué)生在環(huán)境的熏陶中得到教育和啟發(fā)，增長(zhǎng)見(jiàn)識(shí)、開(kāi)闊視野、陶冶情操，在潛移默化中改變不良行為習(xí)慣，最終達(dá)到改變?nèi)说男撵`，提高素質(zhì)的目的。學(xué)校的環(huán)境營(yíng)造不僅標(biāo)準(zhǔn)要高還要有特色、有內(nèi)涵。其次，找到服務(wù)的切用溫暖和友情滋潤(rùn)美化學(xué)生的心靈。再次，提升物業(yè)管理的科學(xué)內(nèi)涵和人文品位，營(yíng)造有文化特色的氛圍?？赏ㄟ^(guò)在校園設(shè)置規(guī)范而又溫馨的文明禮貌用語(yǔ)提示牌，在食堂、宿舍、教學(xué)樓等處開(kāi)設(shè)一些文化宣傳欄，在校園網(wǎng)上開(kāi)設(shè)各種各樣的欄目不斷分析和探索營(yíng)造文明育人環(huán)境的新途徑和方式，與學(xué)校整體育人環(huán)境形成相得益彰的效果。同時(shí)，物業(yè)管理中嚴(yán)格的規(guī)的作用。(四)維護(hù)正常的教學(xué)秩序(四)維護(hù)正常的教學(xué)秩序校是一塊十分敏感的區(qū)域，維護(hù)公共秩序，保證安全直接關(guān)系到學(xué)生的切身利益，關(guān)系到教學(xué)的正常進(jìn)行和學(xué)校的穩(wěn)定發(fā)展。在維護(hù)公共秩序中，一是保持高度警惕，加強(qiáng)平時(shí)檢查，把安全防范放在第一位，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和排除事故隱患，預(yù)防為主，防治結(jié)合；二是重點(diǎn)防范與一般管理相結(jié)合，重點(diǎn)區(qū)域(教學(xué)區(qū)、學(xué)生公寓)、重點(diǎn)部位(貴重物品存放處)、重點(diǎn)時(shí)段(早中晚、節(jié)假日)重點(diǎn)維護(hù)和防范；三是保安人員要文明執(zhí)勤，既要嚴(yán)格執(zhí)行制度又要熱情為師生員工服務(wù)，幫助排憂解難，融洽關(guān)系，加強(qiáng)溝通、取得其積極配合，充分發(fā)揮廣大師生員工在秩序維護(hù)和安全防范中的作用，實(shí)現(xiàn)專業(yè)防范與群防群治相結(jié)合；四是加強(qiáng)保安隊(duì)伍及其相關(guān)管理制度建設(shè)，配備完善必要的監(jiān)控、防范、通信等安全設(shè)施設(shè)備和工具。第二條、項(xiàng)目管理的整體設(shè)想及規(guī)劃一、物業(yè)管理思路(一)建立優(yōu)化的治理機(jī)制公司將以“教學(xué)比天大”“師生最重要”的服務(wù)需求著眼，建立符合學(xué)院品牌建設(shè)需求的服務(wù)供給體系；從滿足日常教學(xué)、生活需求著手，為校區(qū)提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)治理服務(wù)。(二)推行適合的治理模式(二)推行適合的治理模式堅(jiān)持“以人為本，市場(chǎng)為源，治理為基礎(chǔ)，質(zhì)量為生命”經(jīng)營(yíng)理念，實(shí)施“雙向式”治理模式，突出超前的主動(dòng)治理與服務(wù)。推行網(wǎng)絡(luò)化辦公，設(shè)立網(wǎng)絡(luò)信息，收集、傳輸治理信息，為師生提供服務(wù)方便，優(yōu)化組織架構(gòu)及工作程序，推行資源再利用，節(jié)約治理成本。(三)堅(jiān)持一貫的服務(wù)理念(三)堅(jiān)持一貫的服務(wù)理念堅(jiān)持“奉獻(xiàn)真誠(chéng)服務(wù)，追求卓越治理”的服務(wù)宗旨，盡力為寬敞師生打造“安全、和諧、舒適”的學(xué)習(xí)辦公居住環(huán)境。我司將秉承“以人為本、高效規(guī)范、持續(xù)改進(jìn)、顧客中意”的質(zhì)量方針，攜全體職員和合作伙伴，為校區(qū)提供學(xué)校中意、師生中意、社會(huì)中意、企業(yè)中意的優(yōu)質(zhì)的物業(yè)治理服務(wù)。(四)運(yùn)用快捷高效的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)(四)運(yùn)用快捷高效的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)公司將運(yùn)用廣域網(wǎng)物業(yè)治理軟件，建立物業(yè)治理遠(yuǎn)程計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)支持平臺(tái)。公司的各遠(yuǎn)程治理點(diǎn)已實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)辦公。如接管學(xué)院，治理處即可通過(guò)網(wǎng)絡(luò)與總部取得聯(lián)系，公司總部及院方相關(guān)部門及人員通過(guò)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)可及時(shí)了解掌握機(jī)電設(shè)備運(yùn)行信息、治理處的各項(xiàng)治理情況，幸免治理產(chǎn)生的治理脫節(jié)、公文傳遞速度慢、信息失真等問(wèn)題，大大提高了治理效率及服務(wù)的透明度。一旦現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)運(yùn)行和治理的重大問(wèn)題，利用網(wǎng)絡(luò)短信平臺(tái)預(yù)設(shè)的預(yù)警系統(tǒng)可直接將相關(guān)信息以短信方式同時(shí)發(fā)送各相關(guān)人員及總部領(lǐng)導(dǎo)，可及時(shí)得到公司總部強(qiáng)有力的各種關(guān)心，確保物業(yè)服務(wù)的正常運(yùn)行。二、物業(yè)管理目標(biāo)二、物業(yè)管理目標(biāo)結(jié)合學(xué)院新校區(qū)項(xiàng)目實(shí)際情況，其治理目標(biāo)定位為：以服務(wù)教學(xué)，服務(wù)師生為已任，提供優(yōu)質(zhì)、安全、高效、有序的服務(wù)和治理，使學(xué)院新校區(qū)在教學(xué)保障、校園環(huán)境保障、學(xué)生公寓保障、文化氛圍營(yíng)造、服務(wù)治理水平等方面成為高等院校物業(yè)治理的典范。該物業(yè)一經(jīng)全面接管，公司將按專業(yè)化的標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)，按IS09001國(guó)際質(zhì)量保證體系進(jìn)行規(guī)范化運(yùn)作，(一)物業(yè)治理目標(biāo)(一)物業(yè)治理目標(biāo)1.在全面接管后一年內(nèi)，在物業(yè)符合政府規(guī)定的考評(píng)條件下，達(dá)到本市物業(yè)治理示范校區(qū)的治理標(biāo)準(zhǔn)。2.在全面接管后二年內(nèi)，該物業(yè)達(dá)到全國(guó)物業(yè)治理示范校3.在甲乙雙方共同努力下，制造共贏的經(jīng)濟(jì)成果。三、管理模式三、管理模式構(gòu)建校園管理新模式——“優(yōu)質(zhì)低價(jià)”模式鑒于我國(guó)的國(guó)情和學(xué)校物業(yè)的特殊性，以及政府廉政建設(shè)的客觀要求，我司將采用最先進(jìn)的管理手段和技術(shù)，最大限度地降低管理成本，同時(shí)提供高水準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)管理和服務(wù)，務(wù)求探索一種可借鑒的校園管理新模式，即“優(yōu)質(zhì)低價(jià)模式”。創(chuàng)建該模式的主要措施有：1.狠抓管理，全方位全過(guò)程開(kāi)展增收節(jié)支活動(dòng)。2.采用“集約型”管理方式，提高物業(yè)管理裝業(yè)化技術(shù)含量，以降低管理成本。3.在人員配備上堅(jiān)持“價(jià)廉質(zhì)優(yōu)”、“質(zhì)優(yōu)量少”的原則，員工一專多能，從而降低管理成本。1維修工程質(zhì)量合格率加強(qiáng)對(duì)維修工的專業(yè)培訓(xùn)，所有技術(shù)人員持證上崗，嚴(yán)格按照操作規(guī)程進(jìn)行作較為復(fù)雜的維修工程，事先應(yīng)制訂詳細(xì)的工作方案，同時(shí)要求維修主管到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和驗(yàn)收；維修工程實(shí)行業(yè)主/住戶質(zhì)量驗(yàn)收制嚴(yán)格把關(guān)，分項(xiàng)檢查、逐項(xiàng)確認(rèn)；建立回訪制度，以確保維修工程合格，滿足客戶需要。2維修服務(wù)回訪率建立回訪制度，保證反饋渠道暢通，以3綠化完好率編制合理的綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并嚴(yán)格執(zhí)每周對(duì)綠化養(yǎng)護(hù)情況進(jìn)行檢查，其結(jié)果作為綠化工的考核依據(jù)之一；實(shí)行巡查制度，建檔記錄，確保公共綠化綠地?zé)o破壞、無(wú)踐踏；定期開(kāi)展環(huán)保宣傳，綠化地設(shè)有宣傳4清潔保潔率堅(jiān)持保潔責(zé)任制，嚴(yán)格執(zhí)行清潔工作標(biāo)準(zhǔn)，提倡全員保潔意識(shí)；加強(qiáng)巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，建檔記配備完善垃圾收集、處理設(shè)施，方便使用，加強(qiáng)宣傳教育，提高保潔意識(shí)；垃圾日產(chǎn)日清，封閉轉(zhuǎn)運(yùn)，杜絕二次污建立消殺工作管理制度，有效控制鼠、4公共設(shè)施、休息設(shè)施完好率(1)制訂詳細(xì)的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并嚴(yán)格(2)保潔員每日保潔；(3)日常巡視與定期維修相結(jié)合，確保5治安案件發(fā)生率以下明確責(zé)任區(qū)域，全方位的監(jiān)控管理，采用巡邏方式作為有效補(bǔ)充，建立完善的安全保障體系；(2)實(shí)行半軍事化管理，定期進(jìn)行軍事素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，不斷提高處理可疑或突發(fā)事件的能力；(3)樹(shù)立"全員防范"的安全防范意6道路完好率及使用率(1)加強(qiáng)日常交通管理，對(duì)路面及時(shí)檢查和修復(fù)，完善有關(guān)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)；(2)制定詳細(xì)的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并定期組織巡視和保養(yǎng)；(3)道路停車場(chǎng)每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修；(4)市政工程進(jìn)入轄區(qū)時(shí)，管理處派7房屋完好率(1)按時(shí)編制房屋大修、中修、更新、據(jù)計(jì)劃組織實(shí)施；(2)房屋主體承重結(jié)構(gòu)、內(nèi)外墻面、(3)日常維護(hù)與定期維修相結(jié)合，確保使用功能正常可靠；(4)嚴(yán)格裝飾裝修管理，杜絕損壞房8消防設(shè)施完好率消防設(shè)備設(shè)施按法規(guī)實(shí)行專業(yè)化維保，每月定檢二次；日常巡視與定期維修相結(jié)合，確保良好狀態(tài)。9管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率(1)建立嚴(yán)格和詳細(xì)的培訓(xùn)計(jì)劃；(2)管理人員按規(guī)定培訓(xùn)取證、并執(zhí)有效上崗證書；(3)建立理論與實(shí)操相結(jié)合的考核制度，不斷提高員工整體素質(zhì)。違章發(fā)生率下(1)引導(dǎo)凝聚廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)條例法規(guī)的學(xué)習(xí)、認(rèn)識(shí)、培養(yǎng)全民參與管理意(2)實(shí)施"陽(yáng)光操作"使業(yè)主知曉，明了物業(yè)管理內(nèi)容。(3)實(shí)旋“管理無(wú)時(shí)限"模式，“人人都是物業(yè)管理人",激發(fā)和增進(jìn)“物業(yè)人"良好的職業(yè)道德，使其在言行舉止上符合工作的要求，在工作中及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。(4)管理人員在日檢工作中對(duì)公共設(shè)施設(shè)備，走廊天面，道路等進(jìn)行檢查，保證其正常使用。(5)采用情理手段、經(jīng)濟(jì)手段和法律違章處理率(1)實(shí)旋“管理無(wú)時(shí)限"模式，“人人都是物業(yè)管理人",激發(fā)和增進(jìn)“物業(yè)人"良好的職業(yè)道德，使其在言行舉止上符合工作的要求，在工作中及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。(2)管理人員在日檢工作中對(duì)公共設(shè)施設(shè)備，走廊天面，道路等進(jìn)行檢查，保證其正常使用。(3)采用情理手段、經(jīng)濟(jì)手段和法律用戶投訴率下(1)不斷培養(yǎng)和樹(shù)立員工的服務(wù)意識(shí)，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)；(2)建立投訴處理制度和流程；(3)設(shè)立投訴電話和投訴郵箱，及時(shí)、和缺點(diǎn)，提高物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。用戶投訴處理率負(fù)責(zé)受理各類投訴，值班員實(shí)行首問(wèn)責(zé)任制，做好投訴記錄，并根據(jù)投訴內(nèi)容傳遞至相關(guān)責(zé)任組并跟蹤最終處理結(jié)(2)各責(zé)任組接到投訴后應(yīng)立即采取措施，并在預(yù)定時(shí)間內(nèi)向投訴人回復(fù)。暫時(shí)無(wú)法解決的問(wèn)題應(yīng)制訂解決的計(jì)劃并進(jìn)行解釋；(3)投訴處理率作為部門及員工每月工作考核的重要指標(biāo)。客戶滿意率95%以上(1)向業(yè)主公示物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，使物業(yè)管理工作始終處于客戶監(jiān)督之中；(2)設(shè)立總經(jīng)理信箱，接受投訴、意見(jiàn)建議。每年作二次業(yè)主單位滿意率征詢，由管理處項(xiàng)目經(jīng)理主持對(duì)調(diào)查結(jié)果及業(yè)主單位反饋意見(jiàn)進(jìn)行分析，對(duì)不合格項(xiàng)提出糾正和預(yù)防措施，及時(shí)調(diào)整和其他資料收集率建立完整的檔案資料管理制度；分年度、分類目歸檔；(3)編制資料檔案目錄安全保管。日常巡查率采用分層負(fù)責(zé)，責(zé)任到人與管理處不定時(shí)抽檢、巡查相結(jié)合的工作辦法，及時(shí)掌握項(xiàng)目物業(yè)情況日常水電設(shè)備的完好率做好水電木設(shè)備的巡查維護(hù)；(2)服務(wù)人員日常發(fā)現(xiàn)損壞情況立即上報(bào)并通報(bào)工程部修繕；(3)工程主管做好工程巡查維修檢查(4)項(xiàng)目主任定時(shí)不定時(shí)檢查水電木設(shè)備的日常巡查維護(hù)記錄。水井、由技術(shù)部門負(fù)責(zé)，堅(jiān)持對(duì)各種公用設(shè)施進(jìn)行日常巡查，和定期保養(yǎng)，建立健全檔案記錄。確保公用設(shè)施完好并正常使管、明暗溝完好率(1)制訂詳細(xì)的排水管、明暗溝維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并嚴(yán)格執(zhí)行；(2)排水管、明暗溝的巡查、保養(yǎng)落實(shí)到人；路燈完好率及使用率(1)制訂詳細(xì)的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并定期組(2)發(fā)現(xiàn)有損壞的路燈，及時(shí)維修，保證項(xiàng)目正常路燈照明情況。管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率進(jìn)行定期自辦培訓(xùn)，聘請(qǐng)專業(yè)教師授火宅發(fā)生率(年)以下(1)定期開(kāi)展各種形式的安全用電、用氣和防火宣傳，提高業(yè)主的消防意(2)實(shí)行全員義務(wù)消防員制，制定嚴(yán)格的消防管理制度和詳細(xì)的消防應(yīng)急作戰(zhàn)方案，每年組織不少于二次的消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)；(3)定期對(duì)消防設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行巡查、檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決；(4)分區(qū)分責(zé)任定期檢查消防安全，提示注意防火；(5)定期進(jìn)行安全用電檢查的檢測(cè)，及時(shí)消除隱患。第二條、服務(wù)質(zhì)量保障措施管理服務(wù)全面推行ISO質(zhì)量管理體系，把管理目標(biāo)落實(shí)到各部門的具體人員并通過(guò)監(jiān)督檢查，使工作服務(wù)質(zhì)量全面提升，達(dá)到客戶滿意的效果。通過(guò)質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)管理職責(zé)、資源管理、服務(wù)實(shí)現(xiàn)、分析與改進(jìn)四大質(zhì)量控制部分實(shí)現(xiàn)閉合式運(yùn)作，滾動(dòng)式提高。在項(xiàng)目服務(wù)過(guò)程中，堅(jiān)持ISO質(zhì)量管理體系的持續(xù)改進(jìn)。落實(shí)崗位責(zé)任制，目標(biāo)責(zé)任制及各項(xiàng)管理規(guī)章制度，使項(xiàng)目服務(wù)工作規(guī)范化、制度化和科學(xué)化。同時(shí)運(yùn)用員工激勵(lì)機(jī)制、考核機(jī)制使員工具備良好的職業(yè)道德，發(fā)揚(yáng)“敬業(yè)、奉獻(xiàn)、求精、創(chuàng)新”的企業(yè)精神。我司十分重視對(duì)接管項(xiàng)目的品質(zhì)管理與EHS管理，在各項(xiàng)管理服務(wù)中，嚴(yán)格遵照三體系(IS09000、ISO14000、OHSAS18000)及EHS管理體系認(rèn)證要求，不斷提升，力求為服務(wù)單位打造出一個(gè)安心、省心、舒心、開(kāi)心的工作環(huán)境。一、“三位一體”品質(zhì)監(jiān)督體系一、“三位一體”品質(zhì)監(jiān)督體系為了確保學(xué)校管理的各項(xiàng)目標(biāo)能夠按時(shí)有效地落實(shí)，保證管理成效，必須明確各管理部門各自的職責(zé)和承擔(dān)的作用，對(duì)位一體”式的管理機(jī)制和管理體系品質(zhì)監(jiān)督體系。二、嚴(yán)格遵守質(zhì)量三體系認(rèn)證要求二、嚴(yán)格遵守質(zhì)量三體系認(rèn)證要求量管理體系標(biāo)準(zhǔn)。ISO14001是國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化組織(ISO)制定的環(huán)境管理體系標(biāo)準(zhǔn)，是目前世界上最全面和最系統(tǒng)的環(huán)境管理國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)，適用于任何類型與規(guī)模的組織。OHSMS(包括OHSAS18000)是國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化組織(ISO)制定的職業(yè)健康與安全強(qiáng)調(diào)以客戶為中心的理念，明確公司通過(guò)各種手段去獲取和理解客戶的需求，通過(guò)體系中各個(gè)過(guò)程的運(yùn)作滿足客戶需求甚至超越客戶需求，并通過(guò)對(duì)客戶滿意度的測(cè)量來(lái)獲取客戶滿意程序的感受，以不斷提高公司在客戶心中的地位，增強(qiáng)客戶的信三、管理監(jiān)督運(yùn)行機(jī)制三、管理監(jiān)督運(yùn)行機(jī)制項(xiàng)目管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)——管理處，作為負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理的具體實(shí)施機(jī)構(gòu)，保證項(xiàng)目管理的各項(xiàng)工作及環(huán)節(jié)均達(dá)到學(xué)生、教職依照我司制定的綜合管理計(jì)劃全面開(kāi)展各項(xiàng)管理服務(wù)工在各項(xiàng)管理服務(wù)中，嚴(yán)格遵照三體系的要求及程序。對(duì)各項(xiàng)管理服務(wù)環(huán)節(jié)和管理服務(wù)目標(biāo)負(fù)責(zé)。作好各項(xiàng)詳細(xì)的管理質(zhì)量記錄。及時(shí)處理學(xué)生對(duì)項(xiàng)目管理工作的各種意見(jiàn)和建議。在內(nèi)部管理運(yùn)作上，項(xiàng)目服務(wù)中心采取將管理活動(dòng)和管理手段構(gòu)成一個(gè)連續(xù)封閉回路的模式，注重管理程序的封閉性，形成有效的管理運(yùn)作流程(指揮、執(zhí)行、監(jiān)督、反饋)。項(xiàng)目管理責(zé)任機(jī)構(gòu)，落實(shí)項(xiàng)目管理服務(wù)目標(biāo)的最終責(zé)任人，負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目管理及服務(wù)狀況的整體監(jiān)控和指導(dǎo)，就管理服務(wù)狀況最終向委托方負(fù)責(zé)。制定綜合管理服務(wù)計(jì)劃和綜合管理服務(wù)目標(biāo)。組建精干高效的管理機(jī)構(gòu)和員工隊(duì)伍。定期向?qū)W生、教職工行政部各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、工作人員以及項(xiàng)目客戶部門進(jìn)行滿意度調(diào)查，聽(tīng)取各方對(duì)項(xiàng)目管理工作的意見(jiàn)和建議，總結(jié)管理狀況，不斷提高服務(wù)管理水平。項(xiàng)目管理監(jiān)督部門為確保管理執(zhí)行的有效性，客戶可以通過(guò)以下渠道，對(duì)我司和管理處的管理服務(wù)行為進(jìn)行監(jiān)督。審核管理處呈交的工作計(jì)劃。組織對(duì)管理服務(wù)工作的抽驗(yàn)，檢查，審查管理效果?？赏ㄟ^(guò)與管理人以會(huì)議或其它的形式溝通，評(píng)審項(xiàng)目管理服務(wù)狀況，交流管理服務(wù)意見(jiàn)和建議?？蓪?shí)時(shí)就管理服務(wù)中存在的問(wèn)題向管理處投訴。四、規(guī)范的項(xiàng)目服務(wù)提升機(jī)制四、規(guī)范的項(xiàng)目服務(wù)提升機(jī)制通過(guò)三體系認(rèn)證的公司質(zhì)量管理體系，全面涵蓋內(nèi)部管理和業(yè)務(wù)管理各個(gè)領(lǐng)域，各個(gè)層次，各個(gè)環(huán)節(jié)，使管理和服務(wù)工所值的服務(wù)。(一)專職部門，專業(yè)團(tuán)隊(duì)(一)專職部門，專業(yè)團(tuán)隊(duì)公司設(shè)立有專職負(fù)責(zé)質(zhì)量管理體系全面推廣運(yùn)行的部門一綜合管理評(píng)審，提出改進(jìn)措施，進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，為客戶提供物負(fù)責(zé)公司品質(zhì)督導(dǎo)檢查與項(xiàng)目管理專項(xiàng)檢查的全面組織與協(xié)調(diào)工作；審核并發(fā)出各部門/服務(wù)中心提出的不符合項(xiàng)/潛在不符合對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的共性問(wèn)題或重大質(zhì)量安全事故(包含事故隱患),提出糾正和預(yù)防措施，并在全公司范圍內(nèi)進(jìn)行通報(bào)、宣講；督促各項(xiàng)目就檢查問(wèn)題點(diǎn)按規(guī)定時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行糾正與改進(jìn)，并組織驗(yàn)證，力求各項(xiàng)目服務(wù)中心的工作能夠不斷進(jìn)步與(二)三級(jí)督導(dǎo)，精細(xì)管理(二)三級(jí)督導(dǎo)，精細(xì)管理為保證項(xiàng)目服務(wù)滿足規(guī)定要求，并持續(xù)改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，建立了公司內(nèi)部的三級(jí)督導(dǎo)機(jī)制，包括：品質(zhì)管理部、綜合項(xiàng)目事業(yè)部、服務(wù)中心。品質(zhì)管理部督導(dǎo)：品質(zhì)管理部對(duì)各項(xiàng)目項(xiàng)目服務(wù)中心的監(jiān)督檢查采取不定期的全面檢查并考核的形式進(jìn)行：定期督導(dǎo)檢查：由品質(zhì)部組織公司督導(dǎo)檢查小組，制定督導(dǎo)檢查計(jì)劃報(bào)公司管理者代表批準(zhǔn)后實(shí)施，檢查時(shí)間為當(dāng)月/季度任何時(shí)間。根據(jù)各級(jí)創(chuàng)建評(píng)優(yōu)進(jìn)行的迎檢考評(píng)專項(xiàng)檢查；節(jié)(每年各重大節(jié)假日)前消防安全大檢查；每年季節(jié)性防自然災(zāi)害大檢查；配合行業(yè)專項(xiàng)活動(dòng)或公司專項(xiàng)活動(dòng)所進(jìn)行的專項(xiàng)檢查等。(三)檢查指標(biāo)的定義(三)檢查指標(biāo)的定義觀察項(xiàng)指潛在的不符合項(xiàng)。首次發(fā)現(xiàn)的，未按照體系標(biāo)準(zhǔn)、法律法規(guī)和規(guī)范性文件實(shí)施操作和偶然、孤立的問(wèn)題；問(wèn)題的存在可能影響到組織的(公司/項(xiàng)目服務(wù)中心)整體管理體系運(yùn)行，且存在潛在的不安全因素，但通過(guò)必要的整改即可消除的(四)一般不合格項(xiàng)(四)一般不合格項(xiàng)>與管理體系標(biāo)準(zhǔn)要求輕微不符合或違反管理體系要求的孤立(偶然)的輕>同一問(wèn)題在同一項(xiàng)目或多個(gè)區(qū)域重復(fù)出現(xiàn)，嚴(yán)重影響管理體系運(yùn)行的問(wèn)題；在內(nèi)部質(zhì)量審核、外部質(zhì)量審核、管理評(píng)審及督導(dǎo)(專項(xiàng))檢查中發(fā)現(xiàn)的觀察項(xiàng)未按規(guī)定要求整改完成的。>與管理體系標(biāo)準(zhǔn)要求嚴(yán)重不符合，可能導(dǎo)致管理體系失效或不能確保所提供的產(chǎn)品(服務(wù))的質(zhì)量，或會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重后果，違反管理體系要求的一般性不符合項(xiàng)>上次檢查定性為一般不合格，在規(guī)定整改時(shí)間內(nèi)沒(méi)有完成整改或未能提供整改證據(jù)的問(wèn)題；>在內(nèi)部質(zhì)量審核、外部質(zhì)量審核、管理評(píng)審及督導(dǎo)(專項(xiàng))檢查中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)，沒(méi)有按照規(guī)定要求公司建立了完善的員工培訓(xùn)體系，將員工崗前培訓(xùn)、強(qiáng)化培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、升職培訓(xùn)、專題培訓(xùn)等培訓(xùn)工作常規(guī)化，確保全員深刻理解全面質(zhì)量管理要求。7)系統(tǒng)管理評(píng)審，實(shí)現(xiàn)定點(diǎn)超越每年開(kāi)展全面、系統(tǒng)的管理評(píng)審，通過(guò)科學(xué)的方法，將客戶滿意度、客戶投訴、緊急事件、內(nèi)部管理、財(cái)務(wù)指標(biāo)等各項(xiàng)工作進(jìn)行量化，激勵(lì)公司上下繼續(xù)前進(jìn)，實(shí)現(xiàn)定點(diǎn)超越。本公司本公司管理處和質(zhì)量環(huán)境管理處各責(zé)任部門<工作責(zé)任人本項(xiàng)目相關(guān)管理部門兼容體系一內(nèi)部監(jiān)控管理機(jī)制山尚市核服務(wù)需求服務(wù)合同各項(xiàng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)8應(yīng)急外衛(wèi)保消服芳Q反饋?zhàn)罱K控制效果示意圖管理處內(nèi)部改進(jìn)信息管理處內(nèi)部改進(jìn)信息客戶信息或要求改進(jìn)提高第四節(jié)、重點(diǎn)難點(diǎn)分析及解決措施第一條、學(xué)校的特點(diǎn)xx學(xué)校由于其使用人及使用功能的特殊性，這就要求物業(yè)公司必須針對(duì)其特點(diǎn)提供相應(yīng)的服務(wù)，不能照搬一般類型的物一、管理服務(wù)的特點(diǎn)一、管理服務(wù)的特點(diǎn)為xx學(xué)校提供物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)除要為學(xué)生、教職工單職工單位做好對(duì)外形象的展示，要求現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)人員既要是一線的服務(wù)員、個(gè)別時(shí)候還要是學(xué)生、教職工單位對(duì)外咨詢的窗口二、學(xué)生、教職工單位的工作特點(diǎn)二、學(xué)生、教職工單位的工作特點(diǎn)日常工作中我方配合學(xué)生、教職工單位做好學(xué)生的迎新、放假、活動(dòng)等工作也是學(xué)校需要面對(duì)的事情。我單位在進(jìn)駐后即對(duì)物業(yè)內(nèi)部各區(qū)域的辦公特點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)掌握，合理安排不同類別工作事項(xiàng)的作業(yè)時(shí)間，對(duì)作業(yè)流程進(jìn)行科學(xué)合理的設(shè)三、三、xx學(xué)校的使用特點(diǎn)。xx學(xué)校的物業(yè)管理服務(wù)是很有特點(diǎn)的，因?yàn)槲飿I(yè)的特點(diǎn)決定了其特色的物業(yè)管理服務(wù)。xx學(xué)校物業(yè)與一般的住宅物業(yè)也有很大的區(qū)別，物業(yè)管理企業(yè)為住宅物業(yè)提供的服務(wù)一般圍繞著業(yè)主的日常生活，主要都是一些瑣碎的便民服務(wù)。而xx學(xué)校還有很多xx學(xué)校項(xiàng)目物業(yè)特有的服務(wù)內(nèi)容。有如下幾個(gè)重點(diǎn)和難點(diǎn)，需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)具備相應(yīng)的解決能力與應(yīng)對(duì)方案：教職工提供放心的服務(wù)?這對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的團(tuán)隊(duì)提出了更高的要求。首先，物業(yè)管理企業(yè)為學(xué)校物業(yè)配備的所有工作人員其次，在具體工作上也應(yīng)該有相應(yīng)的措施，比如在入室保潔工作時(shí)應(yīng)該做登記；最后還要制定完善的員工手冊(cè)和獎(jiǎng)懲制度，一般的物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容無(wú)非集中在保潔、設(shè)備設(shè)施養(yǎng)倒水，還涉及了會(huì)議室安排、會(huì)前準(zhǔn)備、等待、迎領(lǐng)、上會(huì)、緊急事件處理等各種環(huán)節(jié)的工作。而且，根據(jù)會(huì)議性質(zhì)的不同，對(duì)會(huì)議服務(wù)的要求也會(huì)不同，如何為xx學(xué)校學(xué)生、教職工提供迅速、有效、細(xì)致、全面的服務(wù)是會(huì)議服務(wù)的關(guān)鍵。迎新、放假等活動(dòng)是學(xué)校每年必須的程序，我單位需積極配合甲方完成相關(guān)的工作三、溝通的重要性三、溝通的重要性這就要求物業(yè)管理人員想學(xué)生、教職工所想，做學(xué)生、教職工想做。工作往往是具有連貫性的，很多事情是一環(huán)扣一環(huán)地進(jìn)行的，如果物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有和學(xué)生、教職工單位做好良好的溝通，不能全方位地了解情況，就不可能提供完善有效的服務(wù)。如果一件事情被耽誤，可能會(huì)導(dǎo)致很多后續(xù)的工作無(wú)法正常進(jìn)行。這樣一來(lái)，其結(jié)果可能不是單純的物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位的問(wèn)題，還可能嚴(yán)重影響或阻礙xx學(xué)校的正常工作，這樣怎么讓學(xué)生、教職工單位再選用物業(yè)管理企業(yè)為其服務(wù)?所以，物業(yè)管理企業(yè)在管理過(guò)程中一定要做好與學(xué)生、教職工領(lǐng)導(dǎo)的溝通工作，不僅物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)要和學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)溝通，物業(yè)管理企業(yè)各部門的工作人員均應(yīng)做好溝通工作，這樣才能保證物業(yè)管理工作的萬(wàn)無(wú)一失。只要物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)學(xué)校物業(yè)管理工作的特點(diǎn)，制定各種有效的管理措施，培養(yǎng)出一個(gè)適合x(chóng)x學(xué)校物業(yè)管理工作的團(tuán)隊(duì)，一定能為xx學(xué)校學(xué)生、教職工提供一個(gè)良好的工作環(huán)境、得到長(zhǎng)足的發(fā)展。四、設(shè)施、設(shè)備的保障是學(xué)校物業(yè)管理服務(wù)關(guān)鍵四、設(shè)施、設(shè)備的保障是學(xué)校物業(yè)管理服務(wù)關(guān)鍵xx學(xué)校此次的物業(yè)管理招募內(nèi)容概括起來(lái)講主要是“管理、保障和服務(wù)”三大內(nèi)容，管理是核心，保障是目標(biāo)，服務(wù)是基礎(chǔ)，三者相互聯(lián)系、相互促進(jìn)，而其中保障工作的地位則顯得十分的特殊和重要，尤其是對(duì)于設(shè)施設(shè)備的保障工作，它不是中心影響中心，不是大局影響大局。從廣義上講，學(xué)校設(shè)施設(shè)備的構(gòu)成主要包括四個(gè)方面：安全警戒設(shè)施、房屋建筑、場(chǎng)地及配套設(shè)施設(shè)備。完善物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理，提升物業(yè)管理水平。設(shè)備設(shè)施管理是物業(yè)管理的重中之重，應(yīng)著重做好如下幾加強(qiáng)相關(guān)培訓(xùn)，切實(shí)提升認(rèn)識(shí)水平和技術(shù)水平物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的服務(wù)水平問(wèn)題，關(guān)鍵是各級(jí)人員對(duì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的理解問(wèn)著眼于工作效率和服務(wù)質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行科學(xué)化管理。實(shí)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行科學(xué)化管理，就是通過(guò)科學(xué)的管理規(guī)程和適宜的技術(shù)手段，以盡可能低的管理成本，實(shí)現(xiàn)設(shè)備的安全、著眼于預(yù)測(cè)預(yù)防，堅(jiān)持日常巡查與定期檢測(cè)相結(jié)合。貫徹預(yù)防為主思想，做好設(shè)備設(shè)施的系統(tǒng)化保養(yǎng)。保養(yǎng)重于維修，任何故障都有一個(gè)從小到大積累的過(guò)程，許多重大事故都是由細(xì)小問(wèn)題引起。礎(chǔ)勤保障及物業(yè)管理服務(wù)工作，對(duì)外樹(shù)立起良好的形象，增強(qiáng)社物業(yè)公司都要有較為完善的制度和規(guī)定來(lái)約束員工的行為、明確工作的標(biāo)準(zhǔn)，如何使現(xiàn)場(chǎng)的物業(yè)管理服務(wù)工作能夠與之快速、高效、細(xì)致的標(biāo)準(zhǔn)匹配，這將是對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的一個(gè)重大考驗(yàn)。針對(duì)學(xué)校物業(yè)管理服務(wù)的需求和專業(yè)細(xì)分，我們將建立以物業(yè)中心為核心的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量保證體系，通過(guò)在所管理服務(wù)的項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作和持續(xù)改進(jìn)，質(zhì)量保證體系已日趨完善和穩(wěn)定，并具有較強(qiáng)的可操作性。質(zhì)量保證體系已成為我們提供施過(guò)程中，我們將一如既往地推行全員質(zhì)量管理，并根據(jù)項(xiàng)目中加以完善，并不斷摸索，使xx學(xué)校的物業(yè)管理不斷朝著專業(yè)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、人性化的方面發(fā)展。真誠(chéng)合作：尊重學(xué)生、教職工、依法服務(wù)、重合同、講道德、守信譽(yù)，注意及時(shí)地溝通和協(xié)調(diào)工作，真誠(chéng)地為物業(yè)使用者提供專業(yè)服務(wù)，為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值。專業(yè)力量，體現(xiàn)專業(yè)，保障效果。長(zhǎng)遠(yuǎn)承擔(dān)：注重合作的長(zhǎng)期性，更著眼于合作的長(zhǎng)遠(yuǎn)前景和綜合效益，力避急功近利、華而不實(shí)和短期行為。有階段計(jì)劃，更有長(zhǎng)遠(yuǎn)安排，將服務(wù)概念由委托管理期局部擴(kuò)展到物業(yè)的使用壽命期，是物業(yè)管理人的應(yīng)盡職責(zé)。加強(qiáng)內(nèi)部隊(duì)伍服務(wù)管理水平(一)xx學(xué)校物業(yè)管理工作專業(yè)性強(qiáng)，衛(wèi)生保潔較高，服務(wù)內(nèi)容要求不一。環(huán)境管理與服務(wù)嚴(yán)格遵守保持安靜的工作環(huán)境，隨時(shí)做好清潔工作。只有我們服務(wù)好，才能得到廣大學(xué)生、教職工的對(duì)我們服務(wù)內(nèi)容的認(rèn)可，才能在廣大學(xué)生、教職工心目中樹(shù)立良好的企業(yè)形象，繼而在社會(huì)中提高本公司良好的聲譽(yù)，增強(qiáng)本公司的1.1從公司內(nèi)部著手，加強(qiáng)自身服務(wù)意識(shí)的培養(yǎng)。要把服務(wù)工作做好，首先要從公司內(nèi)部著手，通過(guò)培養(yǎng)員工思想道德過(guò)轉(zhuǎn)變公司的內(nèi)部機(jī)制，增強(qiáng)員工的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，通過(guò)轉(zhuǎn)變公司的經(jīng)營(yíng)機(jī)制，理順工作關(guān)系。公司內(nèi)部的關(guān)系理順了，員工上下服務(wù)的意識(shí)和素質(zhì)提高了，服務(wù)的質(zhì)量自然就會(huì)有顯著的提1.2加快公司人才的培養(yǎng)，形成具有專業(yè)化服務(wù)業(yè)技術(shù)力量。任何企業(yè)要想?yún)⑴c市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，必須能為市場(chǎng)提是物業(yè)管理企業(yè)能夠提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的關(guān)鍵。所以，加快人才的培訓(xùn)是物業(yè)管理企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)。為此，一方面應(yīng)引過(guò)培訓(xùn)、定期檢查、績(jī)效考核等方式，提高物業(yè)管理企業(yè)自身部運(yùn)作機(jī)制，使企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的需要，不斷提高企業(yè)的管理水平。企業(yè)改革的主要目的就是完善企業(yè)的運(yùn)行機(jī)制，要在核，做到獎(jiǎng)罰分明；積極實(shí)施競(jìng)爭(zhēng)上崗，符合服務(wù)要求的人員用，保證擁有專業(yè)技術(shù)的人員在公司能夠得到重用。通過(guò)公司內(nèi)部機(jī)制的建立與健全，增強(qiáng)員工的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)動(dòng)員工的工作積極性，只有發(fā)揮了員工的主觀能動(dòng)性，才能使(二)規(guī)范服務(wù)或?qū)I(yè)服務(wù)行為(二)規(guī)范服務(wù)或?qū)I(yè)服務(wù)行為2.1物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容很多，涉及的保潔、財(cái)務(wù)等與學(xué)生、教職工打交道。在這些打交道的過(guò)程中，相關(guān)人員的服務(wù)行為親切這些行為都有公司物業(yè)服務(wù)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，只有在服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上多下工夫，造就一支業(yè)務(wù)水平高、管理經(jīng)驗(yàn)豐富、自身素質(zhì)強(qiáng)的管理隊(duì)伍，才能滿足廣大學(xué)生、教職工的服務(wù)需求，也才2.2在日常學(xué)生、教職工服務(wù)管理工作中引入IS09001質(zhì)量體系，加強(qiáng)內(nèi)部隊(duì)伍服務(wù)管理水平。物業(yè)管理自身的工作項(xiàng)職責(zé)，突出工作程序，加強(qiáng)內(nèi)部考核工作，成為了物業(yè)管理企業(yè)不斷完善、不斷發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在日常管理工作中引入IS09001質(zhì)量體系誰(shuí)工作，能夠有力的實(shí)現(xiàn)上述工作環(huán)節(jié)的切不是說(shuō)，只有通過(guò)質(zhì)量體系認(rèn)證，才能保證該物業(yè)公司是一個(gè)服務(wù)好的物業(yè)管理企業(yè)，但是，通過(guò)質(zhì)量體系誰(shuí)的物業(yè)管理公司一定是一個(gè)服務(wù)水平較高、管理完善的企業(yè)。2.3做好對(duì)外宣傳工作，加強(qiáng)與學(xué)生、教職工的正常溝通。物業(yè)管理企業(yè)搞好服務(wù)的另一個(gè)關(guān)鍵，就要在提高服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，加強(qiáng)與學(xué)生、教職工的聯(lián)系，聽(tīng)取他們意見(jiàn)。了解他們需要的服務(wù)項(xiàng)目，對(duì)物業(yè)公司有哪些意見(jiàn)和建議。解決好學(xué)生、教職工投訴并及時(shí)給予回復(fù)，讓學(xué)生、教職工知道物業(yè)公司在時(shí)時(shí)刻刻的關(guān)心著他們。這樣既能了解學(xué)生、教職工的需求，又能拉近雙方的關(guān)系，做到相互支持、相互理解。同時(shí)，物業(yè)公司在加強(qiáng)服務(wù)工作的同時(shí)，也要加緊對(duì)學(xué)生、教職工的實(shí)施學(xué)生、教職工之所想、幫學(xué)生、教職工之所忙、急學(xué)生、教職工之所急”,做到既讓學(xué)生、教職工了解我們的工作內(nèi)容，又使學(xué)生、教職工對(duì)我們進(jìn)行監(jiān)督，促進(jìn)我們不斷的提高服務(wù)水平，完善服務(wù)工作內(nèi)容。針對(duì)物業(yè)公司如何提高服務(wù)質(zhì)量，提高學(xué)生、教職工的滿意度，滿足學(xué)生、教職工的工作及生活需求，同時(shí)，也使物業(yè)公司取得了重大的社會(huì)效益和良好的信譽(yù)，確保了企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)的保值增值。物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)提高自身的管理水平，增強(qiáng)自身服務(wù)意識(shí)，完善自身的管理機(jī)制，充分地了解市場(chǎng)，有針對(duì)性的開(kāi)展服務(wù)工作，就一定能將物業(yè)管理服務(wù)工作搞好，勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)物業(yè)管理水平向著更高更好的方向發(fā)展。二、積極配合二、積極配合x(chóng)x學(xué)校，打造一流的管理現(xiàn)場(chǎng)1.為配合x(chóng)x學(xué)校做好對(duì)外形象的樹(shù)立與內(nèi)部環(huán)境文化建生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)及其他活動(dòng)中考慮其對(duì)環(huán)境的影響，減少環(huán)境負(fù)荷；使企業(yè)獲得進(jìn)入國(guó)際市場(chǎng)的“綠色通行證”,增強(qiáng)企業(yè)員工的環(huán)境意識(shí)，使企業(yè)節(jié)約能源，再生利用廢棄物，降低經(jīng)營(yíng)成本；并促使企業(yè)加強(qiáng)環(huán)境管理下大力做好環(huán)境衛(wèi)生工職業(yè)健康安全管理體系來(lái)規(guī)范現(xiàn)場(chǎng)管理服務(wù)：為避免不同物業(yè)類型、不同管理項(xiàng)目和人員對(duì)服務(wù)工作質(zhì)量不同、現(xiàn)場(chǎng)管理參差不齊的現(xiàn)象，我們將嚴(yán)格按照我司已通過(guò)的IS09001質(zhì)量管理體系認(rèn)證、ISO14001環(huán)境管理體系和OHSAS18001職業(yè)健康安全管理體系三項(xiàng)認(rèn)證文件為依據(jù)，結(jié)合x(chóng)x學(xué)校的實(shí)際情況，建立“現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)化模型”,結(jié)合實(shí)際將以往的管理經(jīng)驗(yàn)和涌現(xiàn)的新創(chuàng)意，以彩圖、樣表填寫、賦以文字等結(jié)合的直觀方式，按清潔等管理類型收集、整理和編制，并定期以現(xiàn)場(chǎng)檢查、會(huì)達(dá)到各物業(yè)工作及人員表現(xiàn)一致的目的。從而對(duì)學(xué)生、教職工2.1工作流程制度化。依照工作要求，擬訂工作開(kāi)展程序和2.2巡視檢查多樣化。在嚴(yán)格按照公司質(zhì)量體系的要求組織各班組、崗位人以定期和不定期相結(jié)合的方式進(jìn)行巡視檢查現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)記錄，并對(duì)結(jié)果跟蹤落實(shí)；2.3質(zhì)量記錄規(guī)范化。確立質(zhì)量記錄填寫的規(guī)范性和真實(shí)檢查、部門內(nèi)部自查等方式來(lái)考核各項(xiàng)工作的落實(shí)情況；2.4公開(kāi)監(jiān)督透明化。公開(kāi)合同、物業(yè)服務(wù)中心的投訴電3、增進(jìn)與學(xué)生、教職工方的交流互動(dòng)與黏性，營(yíng)造優(yōu)雅舒適的環(huán)境3.1制定可行的日常保潔方案；3.2配合學(xué)生、教職工方在節(jié)假日做好得體的環(huán)境設(shè)計(jì)與3.3以學(xué)生、教職工為中心，把學(xué)生、教職工方的需求(包括潛在的需求)作為我們物業(yè)管理服務(wù)工作的輸入，在服務(wù)中最大限度地使學(xué)生、教職工方感到滿意。以問(wèn)卷等形式征詢學(xué)生、教職工方和廣大工作人員對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求，至少每半年向用戶征詢一次意見(jiàn)，不斷提高、改進(jìn)我們的管理方法、標(biāo)準(zhǔn)；3.4與物業(yè)管理主管部門及學(xué)生、教職工方的后勤主管部解、融洽關(guān)系的目的。3.5建立回訪工作制。對(duì)處理完畢的問(wèn)題，尤其是學(xué)生、教4、運(yùn)用先進(jìn)的輔助管理工具，提升工作效率公司的質(zhì)量體系經(jīng)過(guò)近十余年的實(shí)際運(yùn)作，具有很強(qiáng)的生們建立了一套完善的基于項(xiàng)目管理的績(jī)效管理體系，針對(duì)每一個(gè)崗位設(shè)定了崗位說(shuō)明書和績(jī)效考核指標(biāo)，每月對(duì)每一位員工織績(jī)效。為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的有效監(jiān)管和反饋，實(shí)現(xiàn)信息快速流轉(zhuǎn)和高效服務(wù)實(shí)施，確保物業(yè)服務(wù)中心內(nèi)部流程的正常運(yùn)作以及持續(xù)提眾所周知，物業(yè)服務(wù)主要是對(duì)人的服務(wù)和對(duì)物的管理來(lái)實(shí)服務(wù)企業(yè)能否實(shí)現(xiàn)投標(biāo)xx學(xué)校的物業(yè)管理服務(wù)水平能否達(dá)到人性化與制度化的方式來(lái)解決這一難題。在xx學(xué)校的物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中，我們將以關(guān)注員工的不同需求強(qiáng)調(diào)企業(yè)管理制度5.2、主張管理者與員工之間的充分溝通，體現(xiàn)人與人之間5.4、為員工創(chuàng)造公平、公正的工作氛圍，實(shí)現(xiàn)“能者上、平者讓、庸者下”;5.5、為員工設(shè)計(jì)職業(yè)生涯，通過(guò)培訓(xùn)使每一個(gè)物業(yè)管理員可以成為物業(yè)服務(wù)中心主任、職業(yè)經(jīng)理人；5.6、規(guī)范員工言行，嚴(yán)肅工作紀(jì)律，使員工養(yǎng)成良好的工作習(xí)慣；保密工作是xx學(xué)校后勤管理服務(wù)的重點(diǎn)工作之一，在日常保密管理中除了強(qiáng)調(diào)各種建筑資料、辦公及出行規(guī)律資料的保密，還應(yīng)該強(qiáng)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)個(gè)人信息的安全保密。為此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)特別制定安全保密制度，從業(yè)人員的選聘要求歷史清白，無(wú)犯罪記錄，并有相關(guān)擔(dān)保人擔(dān)保，日常管理中要加強(qiáng)人員的保密教育，做到“不該聽(tīng)的不聽(tīng)，不該看的不看，不該問(wèn)的不問(wèn)，不該印的不印，不該照的不照”,加強(qiáng)保密信息和文件的傳達(dá)控制。在具體工作上也應(yīng)該有相應(yīng)的措施，最后還要制定完善的員工手冊(cè)和獎(jiǎng)懲制度，這樣才能從多方面、全方位有效地進(jìn)行保密性服務(wù)。1、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，著力落實(shí)保密工作的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。加大保密法制宣傳教育力度與落實(shí)保密工作領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任制相結(jié)合，推進(jìn)行保密工作的自覺(jué)性和主動(dòng)性。公司將經(jīng)常組織保密教育培訓(xùn)，物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人自覺(jué)學(xué)法守法用法。2、加強(qiáng)對(duì)涉密人員的宣傳教育，著力提高保密知識(shí)技能。我們將重點(diǎn)推進(jìn)保密宣傳教育的系統(tǒng)化。按照“讓員工明晰涉止性規(guī)定和泄露國(guó)家秘密罪立案標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容進(jìn)行宣傳，增強(qiáng)員工的保密意識(shí)和責(zé)任意識(shí)。加強(qiáng)可能涉密崗位的人員上崗、在育與涉密資格認(rèn)定、保密承諾、離崗保密提醒、脫密期管理相3、加強(qiáng)對(duì)涉密介質(zhì)、紙質(zhì)文件的管理。對(duì)涉密區(qū)域做到專工作程序上不疏漏。四、強(qiáng)化內(nèi)部監(jiān)督制約，注重制度的落實(shí)和效果四、強(qiáng)化內(nèi)部監(jiān)督制約，注重制度的落實(shí)和效果1、加強(qiáng)員工培訓(xùn)與引導(dǎo)加強(qiáng)培訓(xùn)，強(qiáng)身固本，以提升素質(zhì)求突破結(jié)合企業(yè)發(fā)展及新知識(shí)、新技術(shù)在物業(yè)管理上的廣泛應(yīng)用，公司開(kāi)展了創(chuàng)建學(xué)習(xí)型企業(yè)，爭(zhēng)做學(xué)習(xí)型員工活動(dòng)，采取多種形式加強(qiáng)員工的素質(zhì)教育和培訓(xùn)，不斷提升員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)、管理水平和工作能對(duì)派駐現(xiàn)場(chǎng)的管理服務(wù)人員定期和不定期地開(kāi)展有關(guān)法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)章制度的學(xué)習(xí)，在工作中嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。優(yōu)先改善基層員工的工作、生活環(huán)境，豐富他們的物質(zhì)文化生過(guò)正確渠道和途徑發(fā)泄內(nèi)心不良情緒；注意及時(shí)發(fā)現(xiàn)并盡心解決員工在工作、生活中遇到的實(shí)際問(wèn)題，為他們排憂解難，從而調(diào)動(dòng)其工作熱情和積極性，消除懈怠、不滿心理。加強(qiáng)思想政治工作的方法和措施，通過(guò)以案說(shuō)法、誡勉談話等，深入開(kāi)展價(jià)值觀、權(quán)力觀、執(zhí)法觀教育，讓每一名員工牢固樹(shù)立精品意識(shí)，切實(shí)履行責(zé)任和義務(wù)，高標(biāo)準(zhǔn)完成崗位工作任務(wù)。2、增強(qiáng)人員配備，優(yōu)化崗位設(shè)置。A在條件允許的情況下，打破一人單崗的工作局面，對(duì)關(guān)鍵崗位、關(guān)鍵環(huán)節(jié)實(shí)行B崗制度，加強(qiáng)監(jiān)督制約。同時(shí)，建立健全關(guān)鍵崗位的輪崗制度，避免因長(zhǎng)期在同個(gè)項(xiàng)目、同一崗位而出現(xiàn)的工作態(tài)度逐漸消極懈怠、管理服務(wù)行為逐漸僵化失范甚至影響企業(yè)的品牌和信譽(yù)。3、強(qiáng)化內(nèi)部監(jiān)察，定期自查自糾。形成規(guī)范化的員工不定期溝通、談心制度。經(jīng)常開(kāi)展員工談話教育學(xué)，認(rèn)真分析項(xiàng)目管理動(dòng)態(tài)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)匯報(bào)、及時(shí)進(jìn)行調(diào)查，決不拖延處理。公司和現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立的物業(yè)管理服務(wù)中心將會(huì)加大對(duì)基層管理、服務(wù)人員的監(jiān)督檢查力度。建立一對(duì)約談、定期座談等工作制度，隨時(shí)、全面掌握員工的思想動(dòng)態(tài)法規(guī)和xx學(xué)校的相關(guān)要求對(duì)各職能崗位的規(guī)范服務(wù)情況進(jìn)行4、加強(qiáng)制度建設(shè)公司將進(jìn)一步加強(qiáng)規(guī)章制度建設(shè)，保證各種規(guī)章制度的健突出檢查監(jiān)督的重點(diǎn)部位與環(huán)節(jié)，優(yōu)化監(jiān)督的手段和形式善物業(yè)服務(wù)中心員工約見(jiàn)制度、公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)學(xué)校的員工接待日務(wù)人員充分了解公司的各級(jí)檢查工作，信任公司及物業(yè)服務(wù)中心的各級(jí)檢查人員，及時(shí)發(fā)現(xiàn)管理服務(wù)過(guò)程中出現(xiàn)的各種違規(guī)、違法甚至是職務(wù)犯罪問(wèn)題；主動(dòng)邀請(qǐng)公司其他項(xiàng)目、企業(yè)內(nèi)部特約監(jiān)督員、外委的神密學(xué)生、教職工到學(xué)校檢查指導(dǎo)工作，加大社會(huì)各界對(duì)學(xué)校內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)工作的了解。第五節(jié)、對(duì)學(xué)校的管理方式及計(jì)劃方案第一條、物業(yè)管理服務(wù)方式我公司將在物業(yè)管理服務(wù)合同期內(nèi)，嚴(yán)格遵循管理標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)決落實(shí)管理制度，切實(shí)加強(qiáng)管理，熱情周到服務(wù)，營(yíng)造“安全、文明、有序、優(yōu)美、潔凈、舒適”的工作環(huán)境，努力實(shí)踐“資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)”的目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)讓甲方滿意的公司目標(biāo)。公司將竭誠(chéng)提供專心、專業(yè)服務(wù)。為學(xué)校物管項(xiàng)目創(chuàng)造舒適、整潔的辦公環(huán)境；保證區(qū)域內(nèi)安全和諧、井然有序；公共設(shè)施、設(shè)備管理及其維修維護(hù)規(guī)范到位。保持與甲方的聯(lián)系溝通，和接受甲方提出的寶貴意見(jiàn)并不斷改進(jìn)完善我們的服務(wù)。一、物業(yè)管理模式一、物業(yè)管理模式1、實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。在管理處內(nèi)部實(shí)行2、推行晨會(huì)制度。每天上班前組織召開(kāi)工作晨會(huì)(時(shí)間為負(fù)責(zé)人必須跟蹤到底，直至工作完成(重要情況要及時(shí)匯報(bào)主項(xiàng)管理服務(wù)工作按公司體系文件和量化工作手冊(cè)的規(guī)定運(yùn)行。5、推行目標(biāo)化管理。管理處根據(jù)實(shí)際情況制訂各崗位工作目標(biāo)(量化),嚴(yán)格執(zhí)行考核制度，通過(guò)日檢、月檢、專項(xiàng)檢查以6、公司總部月度工作督查制，公司督查小組對(duì)項(xiàng)目工作進(jìn)行暗查，對(duì)不合格項(xiàng)實(shí)行考核制度與工資掛勾。屢次不改者淘汰，以此保證服務(wù)質(zhì)量。二、管理處設(shè)置：設(shè)置管理處，配置辦公設(shè)備設(shè)施二、管理處設(shè)置：設(shè)置管理處，配置辦公設(shè)備設(shè)施1、項(xiàng)目經(jīng)理持證上崗。2、值班人員穿著公司統(tǒng)一服裝，掛公司牌上崗。周一至周日在管理處進(jìn)行服務(wù)接待，認(rèn)真落實(shí)與完成甲方領(lǐng)導(dǎo)安排交1、設(shè)立服務(wù)電話，24小時(shí)受理、記錄甲方領(lǐng)導(dǎo)或甲方工作人員服務(wù)要求和投訴，并及時(shí)安排相關(guān)人員處理、回復(fù)。2、對(duì)學(xué)校甲方領(lǐng)導(dǎo)及甲方工作人員提出的投訴在三天內(nèi)3、根據(jù)公司財(cái)務(wù)制度，協(xié)助財(cái)務(wù)部對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收支進(jìn)行管理，做到運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰；4、建立物業(yè)項(xiàng)目各項(xiàng)物業(yè)管理工作檔案(包括甲方基本情況資料檔案等);5、按公司安排，制定安防、保潔、綠化服務(wù)工作計(jì)劃，6、每月采取書面形式對(duì)整月物業(yè)管理服務(wù)情況進(jìn)行滿意度調(diào)查考評(píng)，對(duì)反饋意見(jiàn)和建議及時(shí)落實(shí)、改進(jìn)；7、貫徹公司項(xiàng)目點(diǎn)內(nèi)部管理制度和考核制度，協(xié)助運(yùn)營(yíng)部對(duì)學(xué)校物業(yè)項(xiàng)目的工作人員進(jìn)行績(jī)效考核；8、管理處服務(wù)窗口應(yīng)公開(kāi)辦事制度、辦事紀(jì)律。根據(jù)甲方的要求做好廣告宣傳規(guī)劃及其管理；9、服務(wù)窗口提供代收包裹、報(bào)刊等特約服務(wù)。第二條、工作計(jì)劃一、前期介入計(jì)劃專業(yè)、科學(xué)、規(guī)范的物業(yè)管理前期介入，將為今后物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)的提高及降底管理成本，打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。針對(duì)學(xué)校，現(xiàn)代化、智能型、設(shè)施設(shè)備多規(guī)模大的物業(yè)特點(diǎn)，本公司如果中標(biāo)，將成立前期物業(yè)管理介入工作組，以國(guó)際先進(jìn)的物業(yè)管理理念，專業(yè)化、科學(xué)化的管理方式，介入學(xué)校的前期物業(yè)管理工作。(一)前期介入人員安排(一)前期介入人員安排組長(zhǎng)：公司總經(jīng)理兼任副組長(zhǎng)：學(xué)校項(xiàng)目經(jīng)理其它成員：公司本部其他人員。(二)工作方式(二)工作方式1.組長(zhǎng)每周組織會(huì)議對(duì)一周工作作全面布署，并檢討各項(xiàng)2.副組長(zhǎng)全日制現(xiàn)場(chǎng)辦公，負(fù)責(zé)學(xué)?，F(xiàn)場(chǎng)工作的協(xié)調(diào)與安3.各專業(yè)工程師及中心物管員按工作內(nèi)容全日制現(xiàn)場(chǎng)工作，副組長(zhǎng)每日組織會(huì)議對(duì)當(dāng)日工作作全面檢討。4.工作組其它成員按現(xiàn)場(chǎng)半日工作制工作，按計(jì)劃完成各口工作，每周向副組長(zhǎng)提供工作報(bào)告。5.組長(zhǎng)每周組織會(huì)議對(duì)一周工作作全面布署，并檢討各項(xiàng)6.副組長(zhǎng)全日制現(xiàn)場(chǎng)辦公，負(fù)責(zé)學(xué)校現(xiàn)場(chǎng)工作的協(xié)調(diào)與安7.各專業(yè)工程師及中心物管員按工作內(nèi)容全日制現(xiàn)場(chǎng)工作，副組長(zhǎng)每日組織會(huì)議對(duì)當(dāng)日工作作全面檢討。8.工作組其它成員按現(xiàn)場(chǎng)半日工作制工作，按計(jì)劃完成各口工作，每周向副組長(zhǎng)提供工作報(bào)告。(三)工作內(nèi)容(三)工作內(nèi)容內(nèi)容完成時(shí)間落實(shí)部門備注一前期工程監(jiān)督審閱樓宇、設(shè)備圖則及設(shè)計(jì)工程部、工作組設(shè)施設(shè)備隱蔽線路的熟悉與標(biāo)注工程部、工作組從物業(yè)管理角度向甲方提供建議工程部、工作組按工程合同承諾標(biāo)準(zhǔn)，編造驗(yàn)收表格工程部、工作組制定驗(yàn)收程序并接管物業(yè)設(shè)施、初檢遺漏工程按工程進(jìn)度工程部、工作組向甲方提供樓宇、設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)及維修建議工程部、工作組人事物業(yè)服務(wù)中心架構(gòu)制定及討論審定市場(chǎng)部、工作組管理級(jí)員工的招聘各級(jí)員工編制、職責(zé)、聘用條件及員工福利制度審批市場(chǎng)部人事管理制度、員工手冊(cè)的討論審批市場(chǎng)部A公開(kāi)招聘市場(chǎng)部B市場(chǎng)部C聘用及入職培訓(xùn)市場(chǎng)部D熟悉物業(yè)服務(wù)中心運(yùn)作及在職培訓(xùn)市場(chǎng)部、物業(yè)服務(wù)中心設(shè)立學(xué)校物業(yè)服務(wù)中心設(shè)立及裝修物業(yè)服務(wù)中心工程部、工作組辦公設(shè)備及工具設(shè)備的采購(gòu)市場(chǎng)部、工作組現(xiàn)場(chǎng)清潔及布置物業(yè)服務(wù)中心管理文件中心公約、服務(wù)手冊(cè)制定及審批市場(chǎng)部各類文件、表格的制定及印刷質(zhì)量部、市場(chǎng)部管理預(yù)算、啟動(dòng)預(yù)算及財(cái)務(wù)安排制定初步管理預(yù)算、財(cái)務(wù)部啟動(dòng)預(yù)算及討倫管理費(fèi)及各項(xiàng)費(fèi)用制定及申報(bào)市場(chǎng)推廣部各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度制定財(cái)務(wù)部樓宇基本設(shè)備預(yù)算設(shè)計(jì)及審定各類標(biāo)牌、指示牌市場(chǎng)部采購(gòu)、制作及安裝市場(chǎng)部物業(yè)驗(yàn)收之準(zhǔn)備樓宇各單項(xiàng)驗(yàn)收根據(jù)情況確定工程部、工作組公共地方的驗(yàn)收(道路、停車場(chǎng)等)根據(jù)情況確定工程部、工作組樓宇各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備測(cè)試及驗(yàn)收根據(jù)情況確定工程部、工作組樓宇內(nèi)部初驗(yàn)根據(jù)情況確定工程部、工作組遺漏工程跟進(jìn)及監(jiān)督驗(yàn)收根據(jù)情況確定工程部、工作組綠化工程的驗(yàn)收根據(jù)情況確定工程部、工作組樓宇接管安排制定接管計(jì)劃工作組安排準(zhǔn)備各類文件質(zhì)量部、工作組人員安排工程部、工作組接管培訓(xùn)工程部清潔開(kāi)荒物業(yè)服務(wù)中心現(xiàn)場(chǎng)氛圍布置市場(chǎng)部、物業(yè)服務(wù)中心進(jìn)行接管工作工程部、物業(yè)服務(wù)中心遺漏工程跟進(jìn)整理資料及落實(shí)遺漏工程跟進(jìn)按工程進(jìn)度工程部、物業(yè)服務(wù)中心維修后復(fù)檢、通知甲按工程進(jìn)工程部、物業(yè)方再次驗(yàn)收度服務(wù)中心現(xiàn)場(chǎng)施工方的管理討論品質(zhì)部、物業(yè)服務(wù)中心各服務(wù)項(xiàng)目檢討物業(yè)保險(xiǎn)事宜之建議物業(yè)服務(wù)中心檢討物業(yè)管理人力資源市場(chǎng)部、物業(yè)服務(wù)中心檢討保安安排物業(yè)服務(wù)中心檢討清潔服務(wù)之安排物業(yè)服務(wù)中心檢討維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)之安排工程部、物業(yè)服務(wù)中心檢討處理客戶投訴之程序品質(zhì)部、物業(yè)服務(wù)中心檢討園藝綠化保養(yǎng)及節(jié)日布置之安排工程部、物業(yè)服務(wù)中心檢討公共關(guān)系之安排市場(chǎng)部、物業(yè)服務(wù)中心管理前期介入的規(guī)定，進(jìn)入有關(guān)工作程序，由甲方組織勘察現(xiàn)期介入中的工作內(nèi)容、工作方式及所承擔(dān)的責(zé)任與義務(wù)，并確定三方相互溝通的方式和具體聯(lián)系人員。通過(guò)前期介入，一是便于在前期介入中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題能及時(shí)反饋到有關(guān)單位，爭(zhēng)取得到理解并及時(shí)解決，二是便于以后在物業(yè)使用維修管理中，使其是參與設(shè)備調(diào)試，充分了解，熟悉物業(yè)情況，對(duì)影響今后使用功能的工程問(wèn)題提出整改合理化建議，制定操作性強(qiáng)的物業(yè)管理方案。同時(shí)，我們將根據(jù)甲方對(duì)物業(yè)管理的要求、愿望，了解甲(一)施工期的前期介入(一)施工期的前期介入工程技術(shù)人員進(jìn)場(chǎng)，熟悉建筑施工圖和水電、設(shè)備安裝圖紙、隱蔽工程記錄，了解新材料、新技術(shù)的運(yùn)用情況，收集整2.工作方法(1)掌握設(shè)計(jì)思路學(xué)校涉及的專業(yè)技術(shù)很多，為便于今后的物業(yè)管理，要求物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)人員須掌握設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)思想、設(shè)計(jì)依據(jù)、載荷設(shè)計(jì)分析、基礎(chǔ)處理、功能分區(qū)、建筑結(jié)構(gòu)、隱蔽工程、水暖電智等各專業(yè)施工設(shè)計(jì)圖等等。(2)掌握各專業(yè)施工方法日后的物業(yè)管理維修工作，必須在了解物業(yè)建設(shè)形成過(guò)程的施工方法后才能進(jìn)行維修，如屋面防水工藝、取暖保溫施工工藝、設(shè)備的輸入輸出參數(shù)等，因此，物業(yè)管理人員在施工期的介入階段，必須深入現(xiàn)場(chǎng)，了解各專業(yè)施工工序及方法，掌握施工的難點(diǎn)，收集整理各種技術(shù)及施工資料，了解各種材料生產(chǎn)廠家及通迅地址。(3)提出整改合理化建議我公司將根據(jù)以往的工程前期介入和物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，就今后可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問(wèn)題(如水池、天面、衛(wèi)生間的防水防漏，廣場(chǎng)地面磚、內(nèi)外墻裂縫的防范等等)與施工方、監(jiān)理方的技術(shù)管理人員協(xié)商，提出建議、意見(jiàn)，對(duì)于施工中因各種原因造成的嚴(yán)懲工程質(zhì)量問(wèn)題，影響到今后的使用功能、使用安全等重大問(wèn)題，及時(shí)向有關(guān)方提出整改建議，如果一時(shí)解決不了的，寫出專題報(bào)告，提交甲方處理。(4)制定切實(shí)可行的管理方案學(xué)校功能齊全，且面向公眾開(kāi)放，來(lái)往人員復(fù)雜，管理難度很大，保障安全更加重要，物業(yè)管理人員必須盡早熟悉物業(yè)(二)樓宇和公共區(qū)域的前期介入(二)樓宇和公共區(qū)域的前期介入前期介入任務(wù)是：了解辦公室、各功能會(huì)議室結(jié)構(gòu)上的特殊要求，了解投放使用后的安全防范要求，制訂辦公室、功能(1)了解辦公室、各功能會(huì)議室內(nèi)部結(jié)構(gòu)的特殊性；(2)掌握與之配套設(shè)施設(shè)備的技術(shù)參數(shù)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；(3)掌握消防安全設(shè)備設(shè)施的配套情況；(4)制定應(yīng)急情況時(shí)人員的疏散方案；在裝修中特別注意控制材料的質(zhì)量，嚴(yán)禁使用易燃或劣質(zhì)材料，在消防施工中確保安全，會(huì)同施工、監(jiān)理方一起嚴(yán)把質(zhì)(三)室外綠化及園林小品的前期介入(三)室外綠化及園林小品的前期介入種類和數(shù)量，了解花草樹(shù)木的名稱、種植季節(jié)、生長(zhǎng)特性、培植管理方法等一毓知識(shí)和技術(shù)，監(jiān)督綠化施工，要求將建筑垃圾清理干凈換成栽培營(yíng)養(yǎng)土；注意花木的種植，一定要去除營(yíng)養(yǎng)袋；草地要求平整后才能植草；及時(shí)跟蹤了解綠化施工中的噴灌噴頭布置、水管走向、綠化排水工程情況，并根據(jù)園林設(shè)定，同時(shí)對(duì)綠化人員進(jìn)行培訓(xùn)，了解園林小品的設(shè)計(jì)意圖，掌(四)地下停車場(chǎng)與道路的前期介入(四)地下停車場(chǎng)與道路的前期介入學(xué)校來(lái)往辦事人員及來(lái)往車輛多，地下停車場(chǎng)的前期介入泊車位數(shù)量、車輛行駛進(jìn)出口及上下坡道的安全要求、安全措水溝、井的污水排放設(shè)備設(shè)施的施工與安裝，發(fā)現(xiàn)有影響日后管理或影響行車安全的情況，及時(shí)向甲方有關(guān)部門匯報(bào)并提出行駛及車輛管理制訂有關(guān)制度和措施，為日后停車場(chǎng)的管理提供依據(jù)。(五)物業(yè)入伙的管理(五)物業(yè)入伙的管理接管驗(yàn)收后至物業(yè)入伙，此間約為一個(gè)月時(shí)間，事務(wù)所將圍繞入伙做大量的準(zhǔn)備工作，重點(diǎn)做好物業(yè)成品保護(hù)、各部門木地板、瓷磚地板、不銹鋼表面的清潔。避免使用有腐蝕作用(1)跟蹤竣工驗(yàn)收入接管驗(yàn)收中檢查出的問(wèn)題的整改情(2)建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度及管理制度。(3)向甲方提交關(guān)于大樓相關(guān)配套設(shè)施配置的建議，諸如：室內(nèi)公共區(qū)域垃圾桶配置，公共洗手間垃圾筐、紙巾盒的配置。(4)做好電梯轎箱、地面瓷磚、燈體、墻面等物業(yè)成品的(5)協(xié)助甲方完成各類標(biāo)識(shí)牌制作后的安裝、停車場(chǎng)劃線。3.協(xié)助甲方完成搬遷工作(1)了解入伙各部門的辦公場(chǎng)所。(2)了解搬遷日期與時(shí)間。(3)提供搬遷路線及停車地點(diǎn)。(4)安排好電梯操作人員值班。(5)事物所協(xié)助做好現(xiàn)場(chǎng)物品的看護(hù)、引導(dǎo)、協(xié)助搬運(yùn)、整理物品等工作，做到整個(gè)搬遷過(guò)程中物品不丟失、不損壞，(6)做好電梯等運(yùn)輸工具的保護(hù)工作，防止在搬運(yùn)物品過(guò)程中造成運(yùn)輸工具和設(shè)備的損壞。(7)做好禮儀接待、宣傳、美化環(huán)境工作，如掛彩旗、擺(8)協(xié)助甲方舉行入伙儀式因搬遷儀式來(lái)賓眾多，車輛進(jìn)出量大，安全保衛(wèi)工作至關(guān)重要，既要疏導(dǎo)交通，維護(hù)交通秩序，又要做好大樓內(nèi)部安全，保證水電正常供應(yīng)，保證其它設(shè)備設(shè)施運(yùn)行正常，屆時(shí)，我們將在人力物力上全力以赴，科學(xué)安排，圓滿完成入伙儀式。(9)建立良好的外部公共關(guān)系，以利今后工作的開(kāi)展。(六)其它前期準(zhǔn)備工作(六)其它前期準(zhǔn)備工作1.前期介入的辦公場(chǎng)所在中標(biāo)后，公司即與甲方商議事務(wù)所在前期介入階段的辦公場(chǎng)所及倉(cāng)庫(kù)，以便前期介入的正常開(kāi)展。2.物資裝備在公司介入前期介入后，將著手準(zhǔn)備用于管理的工具、設(shè)備、檢測(cè)儀器、儀表等。3.常用備品備件的準(zhǔn)備工作設(shè)備設(shè)施接管驗(yàn)收后，事務(wù)所將施工單位移交的專用工具、備品備件、易損件建帳入庫(kù)后，還應(yīng)根據(jù)運(yùn)行管理經(jīng)驗(yàn)制定設(shè)備的備品備件的采購(gòu)計(jì)劃并購(gòu)買，對(duì)于一些常用易損備件應(yīng)有一定庫(kù)存，防止設(shè)備缺件停運(yùn)，造成重大影響。4.做好收尾工程施工人員及施工材料的管理，整個(gè)大樓竣工后還有部分零星工程須進(jìn)行整改，有關(guān)施工人員及施工材料進(jìn)入大樓時(shí)，管理處將專門派人進(jìn)行監(jiān)督與管理，從安全保護(hù)、噪音防護(hù)上采取措施，減少對(duì)大樓工作人員工作與生活影響。三、物業(yè)服務(wù)交接項(xiàng)目三、物業(yè)服務(wù)交接項(xiàng)目4.安全保衛(wèi)6.電梯維保8.其他物業(yè)管理服務(wù)方案第二章、組織機(jī)構(gòu)、人員配置、管理和培訓(xùn)方案第一節(jié)、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置XX公司成立于2016年4月，注冊(cè)資金伍佰萬(wàn)元人民幣，是一家綜合型實(shí)業(yè)有限公司，主營(yíng)業(yè)務(wù)有物業(yè)管理服務(wù)、家政服務(wù)、工程建設(shè)、燈光亮化等。公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制?，F(xiàn)設(shè)立八個(gè)部門：綜合行政部、項(xiàng)目管理部、財(cái)務(wù)部、業(yè)務(wù)拓展部、采購(gòu)部、維修部、售后服務(wù)部、法務(wù)部。擁有員工600余人，中高級(jí)管理人員40人，是一支會(huì)管理、精業(yè)務(wù)、高素質(zhì)、服務(wù)優(yōu)的管理隊(duì)公司從建立