住宅操作手冊

目錄

目錄

序言

一、編纂《住宅操作手冊》之緣起...........................1

二、本手冊的編制原則與說明..............................2

三、住宅項目的開發(fā)流程及本手冊的內(nèi)容....................4

投資篇

2.項目尋找.............................................7

3.項目的可行性分析.....................................8

4.項目談判............................................14

5.簽訂項目合作協(xié)議....................................15

附件...................................................16

1品甘口午4寺M"用口去1n

前期手續(xù)篇

Z伙tiu以甲JU..............................................................................................................................10

3成立項目實施機構(gòu)......................................19

4規(guī)劃設(shè)計報批..........................................23

5市政管線綜合及四源報裝................................27

6取得國有土地使用權(quán)證..................................29

7拆遷安置及拆遷補償....................................33

8工程招投標(biāo)............................................37

9取得工程開工許可證....................................40

10取得預(yù)售許可證.......................................44

11前期相關(guān)稅費.........................................46

規(guī)劃設(shè)計篇

目錄

1.住宅規(guī)劃設(shè)計概述....................................48

2.方案設(shè)計............................................48

3.初步設(shè)計...........................................51

4.施工圖設(shè)計.........................................53

5.裝修設(shè)計...........................................54

6.設(shè)計合同...........................................55

7.住宅規(guī)劃設(shè)計技術(shù)要點..............................56

1房地產(chǎn)營銷概述........................................62

2.房地產(chǎn)策劃工作......................................63

3房地產(chǎn)銷售............................................93

附：市場調(diào)查的方法....................................105

附件..................................................107

L工程項目建設(shè)與管理..................................109

2.工程建設(shè)項目的招標(biāo)與投標(biāo)..........................114

3.工程項目的前期管理.................................117

5.工程項目的技術(shù)管理.................................126

6.工程項目的質(zhì)量與進度控制管理.......................142

7.工程項目的預(yù)算成本管理.............................146

8工程項目的設(shè)備材料管理...............................147

9.工程項目的合同管理.................................151

10.工程項目的安全管理................................156

H.工程項目監(jiān)理.......................................157

12.工程項目的竣工驗收和工程結(jié)算......................168

13.工程項目的信息管理................................172

目錄

預(yù)算控制篇

±._1_|FfWJdi............................................................................................................................................................±<u

2.工程造價測算.......................................177

3.工程預(yù)算的管理與控制...............................178

4甲方供貨預(yù)算管理.....................................179

5工程經(jīng)濟合同管理.....................................179

6工程款及其它工程建設(shè)費用的支付控制..................180

附件L發(fā)包辦法.......................................180

附件2：招標(biāo)實施細則...................................181

附件3：工程經(jīng)濟洽商簽定規(guī)則...........................184

附件4：工程建設(shè)費用支付程序...........................185

附件5：零星工程事項預(yù)算管理規(guī)則.......................186

售后服務(wù)篇

3售后服務(wù)各階段工作內(nèi)容及程序.........................188

物業(yè)管理篇

，?-1_?t-rn+ri也遼.............................................乙

2.物業(yè)管理的幾個階段及與地產(chǎn)商、業(yè)主的關(guān)系...........209

3.前期物業(yè)管理中的業(yè)務(wù)環(huán)境調(diào)查工作...................210

4.項目本身的資料準(zhǔn)備工作............................212

5.物業(yè)管理部門對發(fā)展商在項目開發(fā)中的建議工作.........215

6.業(yè)主入住的文件編寫工作............................217

7.物業(yè)管理部門內(nèi)部管理文件的編寫工作.................219

8.物業(yè)管理公司接管物業(yè)工作..........................219

9.業(yè)主入住工作.......................................220

10.業(yè)主入住后的裝修管理工作.........................221

目錄

11.業(yè)主檔案的建立工作................................224

12.與發(fā)展商的溝通及保修協(xié)議的履行工作................225

13.服務(wù)設(shè)施及服務(wù)項目的設(shè)立工作......................226

14.住宅小區(qū)的日常管理工作...........................227

15.成立業(yè)主委員會的工作.............................231

16.與業(yè)主建立有效溝通的工作.........................232

17財務(wù)管理工作........................................233

附件..................................................236

法律篇

T./公［耳:小刊心4)17匕口21......................................................................................................................................乙。。

2.現(xiàn)行房地產(chǎn)法律體系................................238

3.房地產(chǎn)法...........................................239

4.現(xiàn)行房地產(chǎn)法律體系中幾項重要制度...................240

5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè).....................................241

6.開發(fā)形式...........................................241

7.房地產(chǎn)開發(fā)用地.....................................242

8.集體土地征用.......................................243

9.城市房屋拆遷.......................................244

10.工程建設(shè)..........................................245

11.預(yù)售..............................................247

12.交付..............................................248

13.物業(yè)管理...........................................249

附件一：法規(guī)..........................................249

附件二：合同..........................................250

財務(wù)篇

目錄

（內(nèi)容暫缺）

序言

序言

一、編纂《住宅操作手冊》之緣起

1、專業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展商一北京萬通的成長

北京萬通實業(yè)股份有限公司（以下簡稱北京萬通）是以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)

的專業(yè)地產(chǎn)公司。1993年成立以來，先后成功地開發(fā)了萬通新世界廣場、萬通

發(fā)展大廈（國航大廈）、西安二十一世紀國際商貿(mào)中心、萬通工商研修學(xué)院等

項目，取得了良好的經(jīng)濟效益和社會效益。其中萬通新世界廣場的開發(fā)使“北

京萬通”在業(yè)界名聞遐邇，一舉奠定了在北京房地產(chǎn)界的地位。1996年公司認

識到高檔外銷物業(yè)市場供過于求，競爭激烈，明智果斷地將開發(fā)方向轉(zhuǎn)移到量

大面廣的內(nèi)銷住宅的開發(fā)上來。特別是1997年以來，國家把住宅產(chǎn)業(yè)作為新的

經(jīng)濟增長點，陸續(xù)出臺了房改、金融、稅收等配套政策，并出臺了以“經(jīng)濟適

用房”開發(fā)為主體的住房公共政策，希望以此帶動整個國民經(jīng)濟的增長，并解

決老百姓的住房問題。北京萬通適時地調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，將開發(fā)重點轉(zhuǎn)移到面向

中高收入者的中高檔住宅上來（包括相應(yīng)的土地開發(fā)）。1997年著手準(zhǔn)備、1998

年即向市場推出大型高級住宅項目——萬泉新新家園，從項目的區(qū)位選擇、規(guī)

劃設(shè)計、產(chǎn)品定位、市場行銷等方面，均取得了滿意的效果，并在開發(fā)過程中

形成了“萬通住宅項目面向用戶的總體解決方案”。在土地開發(fā)方面，經(jīng)過公

司上下的共同努力，調(diào)整了位于北京商務(wù)中心區(qū)（CBD）核心地段的“萬通理想世

界”項目的功能比例，將公寓、高級住宅的面積比例增加到總建筑面積的50%

以上，使得北京萬通在商務(wù)中心區(qū)（CBD）具有40萬平方米的公寓、高級住宅的

項目土地儲備。同時繼續(xù)推進位于東四環(huán)的萬通新新家園（東風(fēng)農(nóng)場）的征地

立項手續(xù)，可望早日完成住宅建筑面積達到100萬平方米的土地一?級市場的開

發(fā)目標(biāo)。

2、上述系列開發(fā)活動，使我們在地產(chǎn)和房屋開發(fā)方面已經(jīng)積累了豐富的經(jīng)

驗。這些經(jīng)驗有：為客戶創(chuàng)造多重價值的企業(yè)理念，項目尋找與項目定位的方

法，產(chǎn)品設(shè)計及營銷的方法和技巧，項目實施的作業(yè)流程，成本控制和質(zhì)量控

制的有效方法，樹立“萬通高尚住宅社區(qū)”品牌的項目操作經(jīng)驗。為使我們的

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)不斷前行，減少錯誤，避免損失，力爭在每個項目的開發(fā)中都

實現(xiàn)優(yōu)良的業(yè)績，提升公司的專業(yè)化水平及綜合競爭力，我們需要總結(jié)經(jīng)驗，

汲取教訓(xùn)，編成一份規(guī)范的文件，為所有項目開發(fā)者服務(wù)，以指導(dǎo)我們今后的

開發(fā)實踐。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是一個高度依賴政府資源和各種社會資源的系統(tǒng)工程，運

北京萬通實業(yè)股份有限公司綜研中心1

序言

作資金量大（以億為單位），高風(fēng)險，高回報，涉及的環(huán)節(jié)多，政府批準(zhǔn)手續(xù)

繁瑣（每個項目需蓋70—120個公章），開發(fā)周期長（一至數(shù)年），過程復(fù)雜。

隨著公司操作的項目增多，北京萬通既掌握了房地產(chǎn)開發(fā)的一般運作規(guī)律，也

形成了有自身特色的經(jīng)驗，并在整個流程運作中積累了豐富的資料文獻。盡管

每個項目都有自己的特殊性，但這些項目也都有一個基本相似的作業(yè)流程。以

往這些寶貴的經(jīng)驗只掌握在項目操作者的頭腦里，如果不系統(tǒng)整理，就不能形

成公司的Know-how,為全體項目開發(fā)者所共享。

通過編制本“手冊”，使萬通的項目開發(fā)者自覺地將萬通的經(jīng)營理念、作

業(yè)流程、方法和技巧貫串于項目開發(fā)的全過程。同時也使精通某一環(huán)節(jié)、某一

領(lǐng)域的行家里手，在按本手冊操作時，成長為運作整個項目的高手。

對某些新員工而言，手冊是入門的向?qū)?，是培?xùn)的教材，通過手冊的引導(dǎo)，

減少時間和資源的浪費，早日擁有獨立的項目操作經(jīng)驗。這樣，貫串于手冊中

的理念、方法、作業(yè)流程一旦為項目操作者所掌握，就形成公司的核心競爭力。

3、政府出臺了公共住房政策。“經(jīng)濟適用房”就是目前最主要的公共住房

政策，它要實現(xiàn)政府的社會發(fā)展目標(biāo)，因而，它集中了大量的政府資源于“經(jīng)

濟適用房”的開發(fā)，按政府的目標(biāo)配置資源，它的開發(fā)主要由擔(dān)負政府使命的

國有開發(fā)商或政府背景濃厚的公司承擔(dān)，而既無一手土地，又非“國”字號背

景的萬通實業(yè)則很難在“經(jīng)濟適用房”的開發(fā)方面分一杯羹，因而只能在剩下

的完全面向市場的中高檔商品房開發(fā)方面一顯身手了。

由于給商品房留下的空間已很有限，眾多的開發(fā)商爭奪剩下的市場，因而

競爭十分激烈。由于沒有市場準(zhǔn)入的限制，許多擁有一手土地的開發(fā)商便有了

得天獨厚的條件，在競爭中有明顯的價格優(yōu)勢。我們沒有足夠的政府資源，也

沒有廉價的一手土地，我們唯一可依靠的力量就是我們自身，唯一可以不斷開

發(fā)，取之不盡，用之不竭的資源就是我們自身。

為了適應(yīng)競爭的需要，我們正在樹“萬通住宅”品牌，抓質(zhì)量，降消耗，

練內(nèi)功，提高自身素質(zhì)，正是在這種情況下，我們編制《住宅項目操作手冊》，

可謂正當(dāng)其時。

二、本手冊的編制原則與說明

1、本手冊的編制原則

1.1編輯體例：考慮到初次編制該類大型手冊，因而實行以時間為經(jīng)，以

操作內(nèi)容為緯，獨立成篇的體例。在時間上，大部分工作內(nèi)容都橫跨可研階段、

前期階段、開發(fā)階段、售后服務(wù)等時間段，因而在使用本手冊時，應(yīng)根據(jù)工作

內(nèi)容的需要，交叉使用。

北京萬通實業(yè)股份有限公司綜研中心2

序言

1.2內(nèi)容上既考慮到了方法與流程的通用性，更多地總結(jié)多年來萬通在房

地產(chǎn)項目運作中的經(jīng)驗和教訓(xùn)。

1.3強調(diào)方法與流程的可操作性。

1.4內(nèi)容上力求全面詳實。

2、為什么編制“住宅操作手冊”而不編制“房地產(chǎn)操作手冊”

2.1因為房地產(chǎn)的品種多，包括土地開發(fā)、住宅、寫字樓、商業(yè)物業(yè)、工

業(yè)物業(yè)等。不同的物業(yè)運作的重點、難點、流程均不盡相同，如果要在一個手

冊里概括齊全，手冊將過于復(fù)雜，指導(dǎo)意義和使用價值將大打折扣。

2.2住宅作為房地產(chǎn)開發(fā)的主要品種具有較強的代表性，開發(fā)數(shù)量大，對

國民經(jīng)濟發(fā)展的影響大，受公共政策的影響深，在開發(fā)過程中，各種開發(fā)策略、

管理、營銷諸環(huán)節(jié)都能充分展開，而且北京萬通今后的發(fā)展方向是住宅開發(fā)。

因此決定編制“住宅操作手冊”。

2.3“住宅手冊”確定了，在開發(fā)其他物業(yè)時，其基本原則、方法、程序均

可借鑒。

3.按手冊操作與靈活變通

3.1手冊有如軍隊的作戰(zhàn)條令，雖然條令已經(jīng)規(guī)定戰(zhàn)斗應(yīng)該怎樣進行，并

羅列了細節(jié)，但是指揮官在每一次戰(zhàn)斗中都不是完全按照條令操作，最后的結(jié)

果總是既執(zhí)行條令又適應(yīng)變化的情況，從而取得了最后勝利。

我們在操作項目時也要遵循這樣的原則，既要遵循手冊規(guī)定的操作要領(lǐng)，

乂要根據(jù)每一個項目的特殊性,適應(yīng)變化的情況，靈活地處理。

3.2手冊是動態(tài)的

3.2.1我們將面臨內(nèi)外環(huán)境的不斷變化,開發(fā)項目的情況不斷變化,項目的

數(shù)量不斷增加，經(jīng)驗和教訓(xùn)就會不斷積累，因而手冊也會不斷豐富。

3.2.2市場會不斷變化，隨著消費者的購買行為和購買偏好的不斷變化，

因而要推出的產(chǎn)品也會不斷變化。

3.2.3政府的住房公共政策也會調(diào)整。

3.2.4人民的生活水平也在提高，消費者對住宅的環(huán)境、功能等要求也在

提高，對發(fā)展商的要求也在提高。

3.2.5科技在發(fā)展，規(guī)劃水平、建設(shè)水平在提高，新技術(shù)、新材料、新工

藝的廣泛采用，新的管理方法在不斷發(fā)展，手冊也是永遠處在動態(tài)中。

3.2.6但是，也有不變的內(nèi)容，這就是：為客戶創(chuàng)造多種價值的理念、精

心策劃、精心建設(shè)的精神，嚴格進行質(zhì)量控制和成本控制的基本操作方法等。

3.2.7手冊的修改

正是因為內(nèi)、外部環(huán)境的變化，為使手冊能指導(dǎo)開發(fā)實踐，必須不斷地修

北京萬通實業(yè)股份有限公司綜研中心3

序言

訂,每過一段時間（大致為一年），積累一定的資料，想法成熟后就推出新的版

本。

4.手冊和IS09000質(zhì)量保證體系文件的關(guān)系

4.1手冊應(yīng)和IS09000質(zhì)量保證體系文件接軌，因為IS09000質(zhì)量認證通

過之后，在IS09000文件做了規(guī)定的地方，應(yīng)按該文件操作，否則，認證機構(gòu)在

檢查時將取消認證資格。當(dāng)然，認證也失去了意義。而在IS09000文件沒有規(guī)

定的地方，或者質(zhì)量（廣義的）以外的部分應(yīng)適用本手冊。

4.2盡管如4.1項所述,編制本手冊仍有意義，因為IS09000體系特別強調(diào)

文件的歷史繼承性和可操作性,在不違背IS09000基本原則的情況下,這些文件

仍能發(fā)揮作用,許多文件經(jīng)過修改后，將進入IS09000質(zhì)量體系文件中，仍然可

以使用。

三、住宅項目的開發(fā)流程及本手冊的內(nèi)容

住宅項目的開發(fā)流程是指從項目投資動議開始到項目開發(fā)完畢，移交給物

業(yè)管理公司進行物業(yè)管理的全過程，涵蓋投資開發(fā)經(jīng)營的全部內(nèi)容，見下列流

程圖：

1、整個流程大致應(yīng)經(jīng)過如下幾個階段：可研階段、前期階段、開發(fā)階

段、服務(wù)階段。但是這四個階段并不是完全線性排列的，其中有若干相互交叉

之處。

2、本手冊正是涵蓋上圖所涉及的項目開發(fā)全過程之內(nèi)容，共有10篇

組成。篇名分別為：投資篇、前期手續(xù)篇、規(guī)劃篇、營銷篇、工程管理篇、預(yù)

北京萬通實業(yè)股份有限公司綜研中心4

序言

算控制篇、售后服務(wù)篇、物業(yè)管理篇、財務(wù)篇、法律篇。其中財務(wù)篇和法律篇

幾乎貫串于整個流程的始終。

3、各篇具體內(nèi)容如下：

（1）投資篇：在充分調(diào)研市場及掌握項目本身情況的前提下，對項目進

行分析、測算，完成可行性分析報告，作為決策的依據(jù)。

（2）前期手續(xù)篇：按照項目開發(fā)計劃，完成項目立項、拆遷、方案審定、

市政條件的落實、土地出讓等工作，并辦妥建設(shè)用地許可證、建設(shè)

工程規(guī)劃許可證、投資許可證、國有土地使用證、開工證、商品房

預(yù)售許可證等項目開發(fā)銷售的必要證件。

（3）規(guī)劃篇：根據(jù)市場定位及項目自身狀況，提出項目規(guī)劃設(shè)計要求，

并組織規(guī)劃設(shè)計，完成產(chǎn)品定型工作。

（4）營銷篇：分為前期階段的營銷策劃和開發(fā)階段的營銷實施兩部分內(nèi)

容。選定項目后，根據(jù)市場情況和項目自身狀況，完成項目的檔次、功能、價

格定位，確定廣告、宣傳、項目包裝策劃及銷售方案，并在項目開發(fā)過程中組

織實施。

（5）工程篇：根據(jù)項目的開發(fā)銷售計劃安排、實施工程管理。

（6）預(yù)算篇：組織工程招投標(biāo)，并全程參與，控制工程成本。

（7）售后服務(wù)篇：為業(yè)主提供各種服務(wù)，如辦理按揭手續(xù)、提供裝修服

務(wù)、辦理產(chǎn)權(quán)證，向物業(yè)管理公司交接物業(yè)。

（8）物業(yè)管理篇：物業(yè)竣工交付使用后，由物業(yè)管理公司對物業(yè)進行全

面管理，并對業(yè)主及租戶提供全面服務(wù)。

（9）財務(wù)篇：包括項目的財務(wù)安排與控制、資金籌劃、稅務(wù)籌劃（以達

到綜合賦稅最小之目的）等工作，通過合理的籌劃安排，達到既能保證開發(fā)所

需資金，又能降低項目綜合成本之目的。

（10）法律篇：由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，過程復(fù)雜，涉及多種法律法

規(guī)，在此獨立成篇，以期達到在項目運作過程中減少決策風(fēng)險之目的。

這十篇構(gòu)成了項目運作的完整體系，其中投資篇、營銷篇、規(guī)劃篇對于項

目的成功與否起著舉足輕重的作用，投資決策是戰(zhàn)略性的環(huán)節(jié)，只有投資決策

的正確才能為項目的成功提供可能性。營銷和規(guī)劃為項目提供產(chǎn)品設(shè)計方案，

也是產(chǎn)品能否為市場接受，項目能否成功的重要部分。前期手續(xù)篇、工程篇、

售后服務(wù)篇、物業(yè)管理篇將前期的各項設(shè)計變?yōu)楝F(xiàn)實，使項目成為完整的產(chǎn)品，

并把它送到客戶手中。財務(wù)篇、預(yù)算篇、法律篇是項目必不可少的支持系統(tǒng)，

使融資得以實現(xiàn)，使成本得以控制，使政策法律風(fēng)險得以避免?？傊?，十篇內(nèi)

容的完美組合，將使項目走向成功。

北京萬通實業(yè)股份有限公司綜研中心5

投資篇

1.投資篇工作內(nèi)容概述

1.1投資篇：根據(jù)以公司的經(jīng)營戰(zhàn)略和中長期發(fā)展規(guī)劃為基礎(chǔ)而確定的公司年

度經(jīng)營目標(biāo)、公司的資本資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和資金籌措情況，有計劃、分步驟地儲備可

供開發(fā)的符合城市規(guī)劃的土地和住宅開發(fā)項目。

1.2工作目的：為公司進行項目和土地儲備

1.3工作原則：有一整套科學(xué)、嚴謹?shù)捻椖空撟C體系。

項目選擇的成敗是項目成功運作的前提和保證。通過各種渠道尋找到的項

目，需要經(jīng)過現(xiàn)場考察、地域和環(huán)境分析、城市規(guī)劃及發(fā)展預(yù)測、市政及配套

條件的調(diào)查、市場的供給和需求分析、市場定位和預(yù)測、各種經(jīng)濟指標(biāo)的測算

等大量的調(diào)查、論證工作之后，才能進行項目的投資決策。

L4工作內(nèi)容：

項目尋找一分可行性分析一分項目談判一）簽定合作協(xié)議，取得項目或土

地一分信息反饋與項目跟蹤

L5投資篇的工作重點：

項目的投資決策工作涉及到的問題復(fù)雜，面臨的市場風(fēng)險、政策風(fēng)險、投

資風(fēng)險等較多，如何在兒十個、上百個項目中選擇出市場前景廣闊、開發(fā)成本

較低的項目，需要我們在項目可行性分析階段盡量將工作做細、做實，使項目

的投資決策建立在科學(xué)、可靠的基礎(chǔ)上。概括起來，本篇的工作重點如下：

?注重對市場的跟蹤和分析工作，以市場作為評判項目好壞的主要依據(jù)。

根據(jù)對住宅市場的整體把握，確定公司住宅開發(fā)的模式和進行公司住宅開

發(fā)目標(biāo)客戶群的定位，并以此指導(dǎo)項目的選擇工作。同時，對每個具體預(yù)選擇

項目的區(qū)域性市場進行較全面的調(diào)查、分析，了解其市場潛力，以保證我們所

選擇的項目是為市場所認可的。

?注重項目的經(jīng)濟評價工作。

項目的投資決策應(yīng)建立在科學(xué)的基礎(chǔ)上，以通過周密的測算得出的各經(jīng)濟

指標(biāo)作為判斷項目好壞的依據(jù)。所以，在日常項目經(jīng)濟測算工作中，應(yīng)善于總

結(jié)經(jīng)驗，逐步建立起-整套住宅項目經(jīng)濟測算模式，并在實踐中不斷調(diào)整、完

善，使我們的經(jīng)濟分析工作真正做到準(zhǔn)確、科學(xué)。

?落實項目拆遷及市政問題。

拆遷及市政條件的解決方案是否可行對項目操作難度影響極大，在項目投

資決策前，應(yīng)全面了解項目拆遷計劃和市政解決方案的可行性及其成本、落實

北京萬通實業(yè)股份有限公司綜研中心6

投資篇

進度等。

?高度重視對土地方、原項目方實力及資信的考察，以及與其的的談判和公關(guān)

工作。

合作伙伴的的好壞往往成為項目成敗的因素，所以，應(yīng)高度重視對合作伙

伴的選擇。一個好的項目一定有很多開發(fā)商感興趣，為了力挫群雄爭取到項目，

為了爭取到更寬松的合作條件、合作方式，以降低項目開發(fā)成本，提高項目獲

利能力，對土地方或原項目開發(fā)商（特別是主要決策人員）的公關(guān)工作必不可

少的。

?與規(guī)劃局、計委、建委等房地產(chǎn)相關(guān)政府部門以及房地產(chǎn)中介機構(gòu)等建立長

期、穩(wěn)定的業(yè)務(wù)聯(lián)系。以拓寬項目來嫄渠道、增加項目盈利空間、提高辦事效

率等。

?做好信息反饋和項目跟蹤、研究、總結(jié)工作。在項目實施過程中，連續(xù)跟蹤

調(diào)查項目的投入和產(chǎn)出情況，分析和研究真實的數(shù)據(jù)資料，并依據(jù)研究結(jié)果調(diào)

整市場研究的方向，修正預(yù)測的手段，總結(jié)市場規(guī)律。

2.項目尋找

2.1住宅項目的來源：

通常情況下北京市住宅項目的來源有以下兒個途徑：

?通過國有土地出讓及轉(zhuǎn)讓獲得一手住宅開發(fā)項目。這類項目一般包括老城

區(qū)的舊城改造項目和新城區(qū)、郊區(qū)的住宅開發(fā)項目。

?與通過劃撥土地獲取基建立項的項目土地方合作，以聯(lián)建的方式取得項目

的開發(fā)權(quán)。這類項目一般為城區(qū)工廠拆遷項目或國營公司、國家機關(guān)的基

建項目等。

?從一級開發(fā)商手上轉(zhuǎn)讓的二手項目。

2.2尋找項目的渠道：

?房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的政府管理部門。規(guī)劃局、計委、建委、房地局等作為房

地產(chǎn)開發(fā)的管理部門，全面掌握著全市各地塊、各項目的用地性質(zhì)、開發(fā)

規(guī)模、地價水平、操作進度、轉(zhuǎn)讓意向等全方位的信息，這無疑是我們尋

找項目的最佳途徑。

?國營大型房地產(chǎn)開發(fā)公司。國營房地產(chǎn)公司有大量的土地儲備，但由于資

金壓力或利益趨使等原因，其一般將一些地塊完成土地前期開發(fā)后，進行

項目轉(zhuǎn)讓。

?房地產(chǎn)中介機構(gòu)。隨著房地產(chǎn)二級市場的不斷健全，投資顧問等專業(yè)中介

隊伍逐漸成熟、壯大，其憑借各自的資源掌握著大量項目投資的信息。

北京萬通實業(yè)股份有限公司綜研中心7

投資篇

?業(yè)務(wù)合作伙伴及朋友介紹。

?現(xiàn)場掃項目。

3.項目的可行性分析

3.1項目可行性分析的工作流程:

3.2項目初步論證

3.2.1了解項目的背景及法律文件的真實、有效性

為了保證項目的合法性及對其進行可行性分析的有效性，尋找項目時，應(yīng)

要求對方提供政府對項目的各種批復(fù)文件及相關(guān)法律文件，具體包括：

?項目可行性研究報告及立項批復(fù)；

?項目規(guī)劃要點、規(guī)劃設(shè)計條件；

?項目審定方案通知書；

?項目建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

?項目建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

?項目地塊的土地轉(zhuǎn)讓合同、土地證及地塊現(xiàn)狀圖等，以明確合作項目土地

北京萬通實業(yè)股份有限公司綜研中心8

投資篇

的權(quán)屬問題。如沒有，應(yīng)去房管部門查詢或去測繪部門購買等；

?項目開工證；

?項目市政四源協(xié)議；

?項目規(guī)劃方案及設(shè)計方案；

?合作方的公司營業(yè)執(zhí)照；

?合作方如為合資企業(yè)，應(yīng)要求其提供合資合作協(xié)議書及公司章程。

（上述政府的批復(fù)及法律文件并不是每個項目都要求對方提供，應(yīng)根據(jù)項

目的進展情況，要求對方提供相應(yīng)文件。）

對以上文件審查時，應(yīng)注意以下兒個問題：

?必須是政府有關(guān)部門的批復(fù)文件而不是上報件；

?對于未能提供的文件（無論對方稱是否已上報），都應(yīng)設(shè)法落實該方面是

否存在麻煩，以避免投資后出現(xiàn)問題，造成經(jīng)濟損失。

?應(yīng)嚴格審查對方提供文件的可靠性及有效性，例如是否已過期？或是否同

政府的新政策有沖突等。

?除明確合作伙伴的法律地位外，要與其上級主管部門接洽，了解合作方開

發(fā)設(shè)想，其開發(fā)設(shè)想是否得到其主管部門的認可等情況。

3.2.2對目標(biāo)項目的道路交通、周圍環(huán)境、配套設(shè)施等區(qū)域市場特性進行現(xiàn)場

調(diào)查。

包括：

?項目所在地塊的道路交通是否通達、方便？

?環(huán)境是否干凈、優(yōu)雅、安靜？

?周圍現(xiàn)有物業(yè)的類型、檔次如何？

?學(xué)校、幼兒園、商場、郵局、銀行、醫(yī)院等配套設(shè)施是否齊全？

?周邊社區(qū)居民的文化程度和收入水平

?周邊建筑的建筑風(fēng)格、色彩等。

以上這些將幫助我們初步判斷該地塊適合做什么類型的房地產(chǎn)開發(fā)？適合

做什么檔次的項目等。

3.2.3了解項目所處地塊的城市規(guī)劃情況。

內(nèi)容包括：

?該區(qū)位在整體城市發(fā)展中所處的地位

?目標(biāo)地塊的用地性質(zhì)

?規(guī)劃要點

?目標(biāo)地塊周邊土地的用地性質(zhì)、開發(fā)現(xiàn)狀和開發(fā)計劃

北京萬通實業(yè)股份有限公司綜研中心9

投資篇

?目標(biāo)地塊周圍的市政設(shè)施發(fā)展規(guī)劃等。

3.2.4對項目所在區(qū)域現(xiàn)存的市政條件進行模底，落實下一步項目開發(fā)所需市

政條件的解決方案等。

3.2.5現(xiàn)場考察項目現(xiàn)狀，了解項目拆遷量、拆遷難度，制定拆遷計劃，計算

拆遷成本，論證項目拆遷方案的可行性等。

3.2.6了解項目規(guī)劃、設(shè)計情況。

某些項目在我們談判時規(guī)劃設(shè)計方面已做了大量工作，有時這些規(guī)劃工作

與我們的思路有較大差距，甚至?xí)o項目的操作帶來困難。所以，在項目前期，

應(yīng)全面了解項目規(guī)劃、設(shè)計工作的進展情況，明確調(diào)整規(guī)劃設(shè)計方案的難度及

操作的可行性等。規(guī)劃設(shè)計調(diào)查應(yīng)包含以下內(nèi)容：

?項目規(guī)劃設(shè)計審批的進展情況；

?規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計條件（總建筑面積、容積率、綠化率、建筑高度、

配套情況等）；

?規(guī)劃設(shè)計情況（戶型、單體外觀、環(huán)境、交通組織、停車）

3.3市場調(diào)研及項目初步市場定位

3.3.1市場調(diào)研的目的：

?對項目市場風(fēng)險作出理性判斷；

?進行目標(biāo)項目的初步市場定位、檔次定位等；

?根據(jù)市場活躍程度，提出項目的開發(fā)周期、開發(fā)節(jié)奏、平均售價水平以及

銷售進度預(yù)測等項目經(jīng)濟測算的基本假設(shè)；

3.3.2市場調(diào)研的內(nèi)容

3.3.2.1整體市場分析，內(nèi)容包括：

?同類樓盤的供應(yīng)量

?同類樓盤的空置率

?同類樓盤的實際成交價格

?同類樓盤中，哪些樓盤的銷售情況具有代表性？

?同類樓盤中，哪個地段的樓盤最好銷？好銷的原因是什么？

?同類樓盤普遍的銷售情況是否理想？如不理想，是什么原因造成的？

?同類樓盤的客戶需求分析？

?其它種類的樓盤開發(fā)對本類樓盤的市場有沒有沖擊？

3.3.2.2目標(biāo)地塊的市場調(diào)研，內(nèi)容包括：

北京萬通實業(yè)股份有限公司綜研中心10

投資篇

?相鄰物業(yè)的開發(fā)情況（包括開發(fā)面積、規(guī)劃設(shè)計情況、戶型設(shè)計情況、

建材設(shè)施檔次、項目開發(fā)進度等）、

?相鄰物業(yè)的銷售情況（銷售價格、銷售對象、銷售進度、什么戶型和

面積最受歡迎等），

?潛在競爭對手的優(yōu)劣勢分析等；

3.3.2.3目標(biāo)客戶的需求調(diào)查，內(nèi)容包括：

?背景材料

個人材料?：職業(yè)、年齡結(jié)構(gòu)、家庭成員構(gòu)成

經(jīng)濟背景：個人收入、家庭收入

文化背景：學(xué)歷、生活環(huán)境

消費行為習(xí)慣：消費理念、習(xí)慣，經(jīng)常接觸的媒體等；

目前的住房情況：產(chǎn)權(quán)歸屬、位置、面積、價格等；

是否有車：公車、私車、計劃購車

?需求特點

購房動機：提高生活質(zhì)量、投資置業(yè)

購房用途：居?。ǖ谝痪铀?、度假（第二居所）

購房預(yù)算：購房、裝修

計劃的付款方式：一次性、分期、按揭

區(qū)位要求：意愿購房的區(qū)位傾向

環(huán)境要求：周邊環(huán)境、配套設(shè)施、建筑風(fēng)格、綠化及園林、停車位

戶型要求：毛坯房、廚衛(wèi)精裝、全部精裝

物業(yè)管理要求：小區(qū)內(nèi)服務(wù)、社區(qū)文化及物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)

3.3.2.4市場走勢預(yù)測,包括：

?區(qū)域住宅市場潛在供給的預(yù)測（總量與結(jié)構(gòu)）

?區(qū)域住宅市場需求預(yù)測

?區(qū)域住宅市場價格走勢預(yù)測

3.3.3在以上市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，得出項目市場分析的結(jié)論，并完成項目的市

場定位工作，即項目的目標(biāo)客戶是誰，項目的檔次如何等。

3.4提出項目的規(guī)劃設(shè)計構(gòu)想

內(nèi)容包括：

?市場定位

?容積率

?戶型及各種戶型的比例

?總體規(guī)劃風(fēng)格

北京萬通實業(yè)股份有限公司綜研中心11

投資篇

?園林風(fēng)格

?建筑單體風(fēng)格

?停車率及停車方式

3.5初步確定項目的開發(fā)節(jié)奏

包括：

?分期開發(fā)？分兒期開發(fā)？

?具體開發(fā)計劃等；

3.6經(jīng)濟分析

3.6.1項目經(jīng)濟分析的目的：了解項目的利潤有多大，何時實現(xiàn)；項目需要的投

資多大，何時投入，最大的凈投資多少，最大用款量預(yù)計發(fā)生在什么時間等等。

3.6.2項目的經(jīng)濟分析的工作方法：需要建立一個綜合的經(jīng)濟指標(biāo)評價系統(tǒng)。

對于房地產(chǎn)項目來講，常用的評價指標(biāo)有財務(wù)內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、投資回收

期及成本利潤率。因此需要建立成本表，收入一支出表和現(xiàn)金流量表等（見附

件2）,對任何一種可能的假設(shè)進行理想化分析，并對關(guān)鍵因素進行敏感性分

析。

此外，經(jīng)濟評價中，利潤固然是重要的決策因素。但對于項目經(jīng)濟評價中，

要注重項目費用對于公司的貢獻。如管理費用，銷售費用、利息費用、不可預(yù)

見費用等等，這些費用指標(biāo)也是我們評價項目的重要參考值。而一些項目如果

利潤不高，但項目運做中能夠使公司在輕松的融資計劃中完成，對公司并不是

一個壞項目。

3.6.3確定項目經(jīng)濟測算的基本假設(shè)條件，包括：

?根據(jù)了解的項目規(guī)劃設(shè)計構(gòu)想，估算項目總建筑面積；

?根據(jù)項目周邊配套設(shè)施調(diào)查及項目規(guī)劃設(shè)計構(gòu)想要求，估算住宅建筑面積

及公建面積、車庫面積等；

?根據(jù)項目合作條件，估算可售面積；

?根據(jù)項目市政條件摸底，估算項目市政費用取費標(biāo)準(zhǔn)；

?根據(jù)項目拆遷量摸底，估算項目的拆遷成本；

?根據(jù)項目的市場定位，確定項目的建安成本及取內(nèi)配套的取費標(biāo)準(zhǔn)；

?根據(jù)初步確定的項目開發(fā)節(jié)奏及市場分析結(jié)果，確定開發(fā)周期、銷售周期

等；

?根據(jù)資本成本和行業(yè)平均利潤率，確定項目使用的貼現(xiàn)率。

3.6.4項目開發(fā)成本一般包括：

?土地取得費用：包括征地、拆遷費用及購買項目的費用；

?市政配套費：主要為項目紅線以外開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的市政建設(shè)費用。由于項

北京萬通實業(yè)股份有限公司綜研中心12

投資篇

目位置及市政條件不同，該費用的差距較大，所以，在項目前期市政調(diào)研

時了解清楚。

?綜合地價：包括土地出讓金、市政配套費、四源費。注意這里的市政配套

費不能重復(fù)計算；

?其他代繳費用：包括電貼費、防洪基金、各項行政事業(yè)收費等；

?前期費用：包括勘察設(shè)計費、規(guī)劃設(shè)計費、監(jiān)理費及質(zhì)量監(jiān)督費、招投標(biāo)

費等；

?建安工程費：包括建安造價、紅線內(nèi)市政配套費用、區(qū)內(nèi)綠化費等；

?公司費用：包括開發(fā)管理費、銷售費用、資金利息、不可預(yù)見費及物業(yè)管

理基金等；

?稅金：包括投資方向調(diào)節(jié)稅、營業(yè)稅及附加；

以上各項稅費的取費標(biāo)準(zhǔn)參見附件“住宅項目參數(shù)及總投資估算表”。

3.6.5風(fēng)險分析

由于構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)成本的各類因素均處于變動之中，所以項目評估要做

不確定因素分析。通常用敏感性分析的單變量法，選出對最終利潤和財務(wù)內(nèi)部

收益率影響甚大的變量指標(biāo)，然后用三項預(yù)測值（樂觀、悲觀、一般）方法，

認真分析。但敏感性分析并不能提供項目盈利變化可能性的大小，即只能定性，

無法定量。有人用概率分析的方法對項目進行風(fēng)險分析，以便于對于開發(fā)商承

擔(dān)的風(fēng)險進行量化。

項目的風(fēng)險一般出現(xiàn)在以下幾個方面：

?政策風(fēng)險：政府經(jīng)常在征地、拆遷、土地使用性質(zhì)、銷售等方面出臺新的

政策法規(guī)，這將影響項目開發(fā)進度、開發(fā)成本及銷售進度等。但這種風(fēng)險

我們無法預(yù)估，這就要求我們經(jīng)常與政府部門溝通，迅速掌握政策走向，

并及時調(diào)整項目經(jīng)濟測算模式和項目操作方式。

?經(jīng)濟風(fēng)險：包括通貨膨脹的風(fēng)險；房屋貶值的風(fēng)險：利率的風(fēng)險；成本費

用的風(fēng)險；融資風(fēng)險

?市場風(fēng)險：供求的變化、購房者心理的變化等都將影響項目的銷售價格、

銷售進度等，在項目測算時應(yīng)予以考慮；

?合作方風(fēng)險：由于合作方的實力，合作各方營運方式的差別以及合作各方

對項目運作方式的意見不一致等將影響項目的具體操作。所以，在項目決

策前，對合作方的實力、資信情況的摸底是必不可少的。

3.7編制項目可行性分析報告

《房地產(chǎn)項目可行性分析報告》的內(nèi)容包括以下兒個方面：

?項目背景及概況

北京萬通實業(yè)股份有限公司綜研中心13

投資篇

?項目環(huán)境分析（道路、交通、配套設(shè)施、市政條件、項目所在區(qū)域的

城市規(guī)劃、人文環(huán)境等）

?市場分析（整體市場分析、項目所在區(qū)域的市場分析、目標(biāo)客戶的需

求分析等）

?市場定位和競爭策略

?項目規(guī)模和規(guī)劃設(shè)計構(gòu)想

?市場預(yù)測（市場反映、銷售價格和進度、資金回收進度等）

?項目開發(fā)計劃

?資金籌措及資本成本

?項目經(jīng)濟評價及風(fēng)險分析

?結(jié)論和建議

4.項目談判

4.1選擇項目合作方式

通常的項目合作方式有：項目買斷、聯(lián)建、合作開發(fā)。

4.1.1項目買斷:指從有項目綜合開發(fā)權(quán)的開發(fā)商手中以三通一平，七通一平的

價格進行國有土地使用權(quán)的再轉(zhuǎn)讓。

這種方式的缺點是前期資金投入量高，往往要求短期內(nèi)支付項目轉(zhuǎn)讓費用

的大部分，這就對投資商的資金運做和市場營銷提出較高的要求。這種方法的

好處在于，雙方一經(jīng)談定轉(zhuǎn)讓價格，三大部分成本中的二大部分：土地取得成

本、向政府交納的各項費用容易鎖定，項目開發(fā)成本有利于控制。

此類項目談判的要點應(yīng)放在接手項目公司的股權(quán)上。

4.1.2聯(lián)建:是一種不規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)方式。主要利用國有企事業(yè)單位為本單

位或本系統(tǒng)職工解決住宅的基建性質(zhì)項目，投資方投入全部建設(shè)資金，土地方

出土地，雙方按比例分得實物物業(yè)，有時還需支付給土地方一定的現(xiàn)金。投資

方將建成的住宅，以集體產(chǎn)權(quán)過戶的形式，轉(zhuǎn)讓給第三方。或者在項目建成后，

向市開發(fā)辦申請基建轉(zhuǎn)開發(fā)批文，向土地部門補交自己這部分物業(yè)的土地出讓

金，然后推向市場。

此方法最大優(yōu)點是開發(fā)商前期可回避諸如交付出讓金等費用，降低項目前

期資金壓力，但其缺點是很難預(yù)售，無法面對個人購房者。

對于這類項目通常采取的策略為：

?物業(yè)分成方式：鎖定土地方的分配面積、建筑標(biāo)準(zhǔn)后，從前期規(guī)劃入

手，取得項目的規(guī)劃、設(shè)計、施工、銷售及物業(yè)的控制權(quán)。

?股權(quán)方式：這種方式是有利于我們的開發(fā)方式，應(yīng)首先爭取。

北京萬通實業(yè)股份有限公司綜研中心14

投資篇

4.1.3合作開發(fā):是指與土地方或擁有開發(fā)權(quán)的開發(fā)商共同組成項目公司進行

房地產(chǎn)開發(fā)。合作的形式多種多樣。土地的開發(fā)方式也分為國有土地、集體土

地。尤其集體土地涉及到農(nóng)轉(zhuǎn)非，勞動力安置等政策性很強的工作。

這類合作的中心問題，是敲定雙方的出資比例、出資方式和分配方式及項目完

成后的物業(yè)管理權(quán)屬等問題。

4.1.4選擇合作方式:投資模式的選擇受多種因素制約，如原項目方（土地方）

的意愿及面臨的問題、項目的具體情況限制、我方的具體情況限制等，對于萬

通這種專業(yè)化的房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，我們選擇投資模式時，應(yīng)考慮以下兩點：

?利潤的最大化或資金效率最大化

?萬通應(yīng)控股或掌握項目實際操作權(quán)

4.2具體合作條件的談判

根據(jù)項目的具體情況和談判雙方的利益趨勢的要求，雙方談定合作方式后，

接著我們需要依據(jù)經(jīng)濟測算結(jié)果就付款進度、利潤分配方式及分成比率等合作

協(xié)議的具體條款與對方進行討價還價，以爭取到最好的條件，盡量降低項目取

得成本。但這項工作的難度很大，需要我們做大量的公關(guān)工作。

4.3起草項目合作協(xié)議

經(jīng)過艱苦的項目談判后，合作雙方就具體合作意向、合作方式、合作條件

等達成了共識，最后需要以正式合同文本的形式予以確認。為使雙方的合作不

留“后遺癥”，要求合同文本在法律意義上的全面、嚴密、用詞準(zhǔn)確。項目轉(zhuǎn)

讓合同（或項目合作合同）的主要內(nèi)容如下：

?項目概況

?合作條件：股權(quán)比例、利潤分配方式或地價、付款方式；

?項目開發(fā)進度；

?項目管理方式；

?合作雙方的權(quán)力和義務(wù)等；

5.簽訂項目合作協(xié)議

項目《可行性分析報告》及《項目合作（或轉(zhuǎn)讓）協(xié)議》經(jīng)公司總經(jīng)理辦公

會討論通過后，報公司董事會批準(zhǔn)，才能簽署《項目合作（或轉(zhuǎn)讓）協(xié)議》。

簽署項目合作協(xié)議屬公司重大投資行為，一般應(yīng)組織、安排簽字儀式，并

應(yīng)根據(jù)項目具體情況做相應(yīng)的對外宣傳工作?！皟x式”的組織要體現(xiàn)公司的工

作風(fēng)格，儀式的準(zhǔn)備工作要細致，不得出現(xiàn)失誤。

在合作協(xié)議定稿后，應(yīng)按統(tǒng)一規(guī)格制作正式合同文稿，除合同規(guī)定的份數(shù)

外，公司法律審計室、公司檔案室、公司財務(wù)部應(yīng)分別留存一份。

北京萬通實業(yè)股份有限公司綜研中心15

投資篇

附件

1、北京市房地產(chǎn)開發(fā)稅費一覽

2、住宅項目參數(shù)及總投資估算表（靜態(tài)表）

北京萬通實業(yè)股份有限公司綜研中心16

前期手續(xù)篇

前期手續(xù)篇

1前期手續(xù)篇概述

L1前期手續(xù)篇之定義：

自簽署項目開發(fā)之正式協(xié)議后,按照房地產(chǎn)開發(fā)項目申報程序,辦理項目立

項、規(guī)劃、市政、配套、拆遷等項目開發(fā)前期手續(xù)，取得五證（包括建設(shè)用地

規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國有土地使用證、開工證、預(yù)（銷）售許

可證）的全過程。

L2前期手續(xù)篇之目的：

由于公司取得住宅項目的手段不同，每個項目案例的前期手續(xù)工作任務(wù)有

顯著差異。本篇之目的是使公司從事前期手續(xù)報批的員工,全面了解住宅項目從

立項開始,到取得項目年度開工計劃和項目預(yù)（銷）售許可證過程中要從事的工

作內(nèi)容及工作程序。

L3前期手續(xù)篇之工作原則：

明確工作計劃及工作程序,嚴格掌握各項工作進度及各工作間的時間銜接,

做到有條不紊，高效、快速；謙虛謹慎、以誠待人，充分利用社會資源，為公

司儲備可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)開發(fā)政府資源和社會資源。

L4前期手續(xù)篇之工作內(nèi)容：

*項目立項審批

*成立項目實施機構(gòu)

*規(guī)劃設(shè)計報批

*市政管線綜合及四源報裝

*取得國有土地使用證

*拆遷安置及拆遷補償

*工程招投標(biāo)

*取得工程開工許可

證

*取得預(yù)（銷）售許

可證

北京萬通實業(yè)股份有限公司綜研中心17

前期手續(xù)篇

2項目立項審批

2.1立項審批：

將住宅項目由公司與其他企業(yè)法人之間的各種合作協(xié)議，通過立項程序，

將其轉(zhuǎn)化為經(jīng)市計委批準(zhǔn)實施的項目建設(shè)任務(wù)書的過程。

住宅項目分為開發(fā)立項和基建立項兩種方式。但做為固定資產(chǎn)投資項目，

不論哪種方式，都必須列入國家每年的基本建設(shè)計劃之中。而任何投資項目只

有得到市計（建）委的立項批準(zhǔn)，才具備納入國家基本建設(shè)計劃的必要條件。

2.2立項審批涉及的上級業(yè)務(wù)主管部門

*市計委投資處

*市建委開發(fā)辦

*市規(guī)劃局

*市規(guī)劃院

2.3立項審批之工作程序:

起草項目建議書（即立項申請），上報市計委、市建委

立項申請應(yīng)附上以下文件：

?項目概況（項目初步可研報告）；

?項目地形圖；

?項目初步規(guī)劃方案；

I?合作意向書或合作協(xié)議書。

請市規(guī)劃院提出項目控制性規(guī)劃方案，向規(guī)劃局申報規(guī)劃要點

協(xié)調(diào)市計委、建委向規(guī)劃局發(fā)出《規(guī)劃征求意見函》，征求規(guī)劃局

說明：前期工作人員要隨時掌握規(guī)劃局的動態(tài)，

..提出對策意見；

組織約請市計委、建委、市開發(fā)辦、規(guī)劃局調(diào)查項目選址

說明：以便為上述部門簽署規(guī)劃征詢意向函和簽

署立項批復(fù)提供基礎(chǔ)依據(jù)；

市規(guī)劃局依據(jù)城市規(guī)劃及現(xiàn)場情況簽署意見，并組織有關(guān)處室會簽

后將《意見函》簽署意見返回市計委、市建委。

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前期手續(xù)篇

3成立項目實施機構(gòu)

3.1項目實施機構(gòu)之定義：

為了完成某住宅項目建設(shè)而成立的專業(yè)組織機構(gòu)。此機構(gòu)負責(zé)該住宅項目

的規(guī)劃設(shè)計、施工管理、銷售管理、售后服務(wù)、物業(yè)管理全過程。

本篇項目實施機構(gòu)：1）意指具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的的企業(yè)法人；2）意指

以聯(lián)建形式組建的項目聯(lián)建辦公室。

3.2成立項目實施機構(gòu)的目的：

建立、健全項目管理機構(gòu)，實行項目經(jīng)理負責(zé)制。通過科學(xué)管理的手段，

達到項目利潤最優(yōu)化之目的。

依據(jù)國家和北京市有關(guān)法規(guī)，只有取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)方能在京從

事房地產(chǎn)開發(fā)。取得某項目房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)方式有二種：一是投資者本身具備房

地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；二是投資者與有房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)公司合作。

目前，北京市房地產(chǎn)開發(fā)公司有三類：

房地產(chǎn)開發(fā)專營公司：北京現(xiàn)有兩種：一種是可以在全市進行房地產(chǎn)開發(fā)

的綜合性公司，多為一級資質(zhì)的綜合開發(fā)公司；一種是利用本系統(tǒng)、本行業(yè)原

占有土地從事房地產(chǎn)開發(fā)，多為二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)公司。

房地產(chǎn)開發(fā)項目公司：是由有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)與土地方、投資方合

作，多方共同組成項目公司，對指定項目或成片開發(fā)項目進行開發(fā)，在項目按

程序申報立項的同時，由市計委、市建委共同批準(zhǔn)成立，項目開發(fā)經(jīng)營完成后，

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前期手續(xù)篇

項目公司解散。

3.3成立項目實施機構(gòu)之原則：

因項目而設(shè)立不同類型的管理機構(gòu)。追求行之有效的管理模式，不拘泥于

形式上的小而全。充分利用公司的各類資源，加強部門協(xié)同作戰(zhàn)的工作作風(fēng)，

明確合理分工，減少公司成本。

3.4項目實施機構(gòu)設(shè)立之內(nèi)容

對于北京萬通實業(yè)股份有限公司來講，因已具有二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。根

據(jù)有關(guān)規(guī)定，二級資質(zhì)的綜合房地產(chǎn)開發(fā)公司可以按規(guī)定征用土地從事開發(fā)建

設(shè)，也可與土地方根據(jù)合作協(xié)議共同組織項目公司。針對某住宅項目而言；可

分三種類型：

?開發(fā)公司單獨開發(fā)；

?設(shè)立項目公司（內(nèi)資公司或外資公司）；

?設(shè)立聯(lián)合建設(shè)辦公室

3.5項目實施機構(gòu)設(shè)立之程序

3.5.1內(nèi)資項目公司設(shè)立

其程序適應(yīng)《公司法》中有限責(zé)任公司設(shè)立的相關(guān)條款。其過程如下：

取得項目建議書批復(fù)后，據(jù)此向工商局申請企業(yè)法人名稱預(yù)登記

當(dāng)企業(yè)名稱被認可后，領(lǐng)取企業(yè)登記申請書

并提供下列文件

?企業(yè)名稱及企業(yè)章程

?經(jīng)營場所的權(quán)屬證明

?就業(yè)人員的資格證明

?注冊資金證明

?企業(yè)主要負責(zé)人的身份證明及照片

?第一屆董事會任職文件

工商局對所提交的文件審查，核實開辦條件，經(jīng)核準(zhǔn)后核發(fā)企業(yè)法人營

在取得營業(yè)執(zhí)照三十天內(nèi)去注冊所在地稅務(wù)局辦理稅務(wù)登記

3.5.2有外資方參與的項目公司設(shè)立

適應(yīng)《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》及《實施條例》，其設(shè)立程序為:

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前期手續(xù)篇

申請名稱預(yù)登記。

需提供下列文件

*組建負責(zé)人簽署的申

請書；

,,*項目建議書及期批準(zhǔn)

文件；

*