宅基地解讀手冊

目錄

第TU分基本政策.......................................1

1.什么是農(nóng)村宅基地？................................I

2.農(nóng)村宅基地在土地分類中屬于哪一類？...............1

3.農(nóng)村宅基地歸誰所有？..............................2

4.哪些主體可以代表農(nóng)民集體行使宅基地所有權(quán)？......2

5.什么是一戶一宅”?...........................3

6.我國現(xiàn)行農(nóng)村宅基地制度的基本特征是什么？........3

7.現(xiàn)行農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)制度的基本內(nèi)容什么？...........4

8.農(nóng)房與商品房的區(qū)別是什么？.......................4

9.目前國家對農(nóng)村宅基地主要有哪些法律政策規(guī)定？......5

10.農(nóng)村宅基地制度經(jīng)過了哪些發(fā)展演變？.............6

II.農(nóng)村土地三項(xiàng)制度改革是指什么？.................7

12.農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)情況如何？...............8

13.什么是農(nóng)村“兩權(quán)”抵押試點(diǎn)？..................9

14.宅基地“三權(quán)分置'指什么？.....................II

第二部分宅基地取得.....................................12

15.農(nóng)村村民在什么情況下可以申請宅基地？...........12

16.農(nóng)村宅基地審批主體是誰？........................12

17.農(nóng)村宅基地申請審批程序是什么？..............13

18.農(nóng)民建房能否使用農(nóng)用地?..........................15'1'

19.農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地后，是否可以再申請宅基地？.......16

20.農(nóng)村宅基地使用權(quán)的性質(zhì)是什么？.................16

21.進(jìn)城落戶的農(nóng)民能否繼續(xù):呆留宅基地使用權(quán)？.......16

22.農(nóng)村宅基地和農(nóng)房能否繼承？......................17

23.什么是“房地一體”不動產(chǎn)權(quán)證？.................17

24.辦理''房地一體”不動產(chǎn)權(quán)證需要提交哪些材料？……18

25.對歷史形成的超標(biāo)占用宅基地如何確權(quán)登記？......18

第三部分宅基地利用.....................................20

26.閑置宅基地和閑置住宅盤活利用的主要方式有哪些？...20

27.閑置宅基地和閑置住宅盤活利用的主體有哪些？....20

28.鼓勵閑置宅基地盤活利用的支持政策有哪些？......21

29.如何穩(wěn)妥推進(jìn)閑置宅基地盤活利用試點(diǎn)示范？......22

30.如何依法規(guī)范閑置宅基地盤活^用行為？...........22

31.發(fā)展民宿利用農(nóng)民農(nóng)宅（青）有什么規(guī)定？.........26

32.如何促進(jìn)節(jié)約集約利用宅基地?...................23

33.農(nóng)村宅基地和農(nóng)民住房可以抵押嗎？...............24

第四部分宅基地流$專.....................................25

34.宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的方式有哪些？.................25

35.農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須滿足什么條件？......25

36.城鎮(zhèn)居民能否在農(nóng)村購買宅基地？..............25

37.農(nóng)房出租的最長年限是多少？.....................26

第五部分宅基地退出.....................................273

38.村集體在什么情況下可以收回農(nóng)民宅基地？........27

39.農(nóng)村宅基地自愿有償退出有哪些規(guī)定？.............28

40.農(nóng)民退出宅基地的程序是什么？...................28

41.農(nóng)民自愿退出宅基地后還可以再申請嗎？...........28

42.農(nóng)民退出的宅基地如何利用？.....................29

43.農(nóng)村宅基地征收如何補(bǔ)償？........................29

44.如何保障農(nóng)民宅基地合法權(quán)益？...................30

第六部分宅基地監(jiān)督管理.................................31

45.農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于宅基地有哪些職能？...............31

46.農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門與自然資源部門關(guān)于農(nóng)村宅基地的

職責(zé)分工是什么？.................................31

47.農(nóng)村宅基地管理的工作機(jī)制是什么？..............31

48.農(nóng)村宅基地審批監(jiān)管,?三到場”指什么?......32

49.村級組織在宅基地日常管理中應(yīng)發(fā)揮什么作用？....33

50.如何推進(jìn)農(nóng)村宅基地歷史遺留問題化解?........33

51.農(nóng)民非法占地建房應(yīng)承擔(dān)什么法律責(zé)任？..........34

52.有處農(nóng)村宅基地違法行為的執(zhí)法程序是什么？......35

53.農(nóng)村宅基地糾紛有哪些化解途徑？..............37

54.農(nóng)村宅基地管理應(yīng)做好哪些基礎(chǔ)工作？.........38

第一部分基本政策

7.什么是農(nóng)村宅基地？

農(nóng)村宅基地是農(nóng)村村民用于建造住宅及其附屬設(shè)施的集體建

設(shè)用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地，不包括與宅基地相

連的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地、農(nóng)戶超出宅基地范圍占用的空閑地等土地。

2.農(nóng)村宅基地在土地分類中屬于哪一類？

按照不同的分類標(biāo)準(zhǔn)，土地分類的方法不同。

依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱土地管理法），

按照土地所有制性質(zhì)劃分，土地分為國有土地和農(nóng)民集體所有的

土地，其中宅基地屬于農(nóng)民集體所有。按照土地用途劃分,土地

分為農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地三大類。其中，建設(shè)用地是指

建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工

礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。因此，

從土地性質(zhì)和用途上來說，農(nóng)村宅基地屬于集體建設(shè)用地。

按照2017年發(fā)布的《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2017）,

土地進(jìn)一步分為耕地、工礦倉儲用地、住宅用地、公共管理與公

共服務(wù)用地、交通運(yùn)輸用地、其他土地等12類。其中，農(nóng)村宅基

地屬于住宅用地，農(nóng)村道路占地屬于交通運(yùn)輸用地。-2-

3.農(nóng)村宅基地歸誰所有？

農(nóng)村宅基地歸本集體成員集體所有。

《中華人民共和國憲法》第十條規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土

地,除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地

和自留地、自留山，也屬于集體所有。

《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱物權(quán)法）第五十九條

規(guī)定，農(nóng)村集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有。

4.哪些主體可以代表農(nóng)民集體行使宅基地所有權(quán)？

物權(quán)法第六十條規(guī)定，對于集體所有的土地，屬于村農(nóng)民集

體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會代表集體行使所有

權(quán)；分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)

濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)；屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所

有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)。

原國土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財(cái)政部、原

農(nóng)業(yè)部《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》（國土資

發(fā)（2011）178號）在“依法明確農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體代表”

中規(guī)定，屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委

員會受本農(nóng)民集體成員的委托行使所有權(quán)；分別屬于村內(nèi)兩個以

上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表

集體行使所有權(quán)；屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組

織代表集體行使所有權(quán)；沒有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織的，鄉(xiāng)

（鎮(zhèn)）集體土地所有權(quán)由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府代管。在辦理土地確權(quán)登3.

記手續(xù)時，由農(nóng)民集體所有權(quán)主體代表申請辦理。集體經(jīng)濟(jì)組織

的具體要求和形式，可以由各省（自治區(qū)、直轄市）根據(jù)本地有

關(guān)規(guī)定和實(shí)際情況依法確定。

2016年12月，中共中央、國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)

村集體產(chǎn)權(quán)制度改革的意見》（中發(fā)〔2016〕37號）規(guī)定，依法

由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使農(nóng)村集體資產(chǎn)所有權(quán)，未成立

集體經(jīng)濟(jì)組織的，分別由村民委員會、村民小組代表集體行使所

有權(quán)。

綜上，可代表集體行使宅基地所有權(quán)的主體包括四類，即集

體經(jīng)濟(jì)組織（鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、村內(nèi)）、村民委員會、村民小組、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）

政府（代管）。

5.什么是“一戶一宅”?

農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超

過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。人均土地少、不能保障一戶

擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿

的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)

保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居。

6.我國現(xiàn)行農(nóng)村宅基地制度的基本特征是什么？

宅基地制度是中國特色土地制度的重要組成部分，其核心是

維護(hù)農(nóng)村土地集體所有和保障農(nóng)民基本居住權(quán)利。新中國成立以

來，歷經(jīng)演變，我國農(nóng)村宅基地制度框架已基本形成，其基本特

征是：集體所有、成員使用,一戶一宅、限定面積，無償取得、4

長期占有，規(guī)劃管控、內(nèi)部流轉(zhuǎn)。這一制度安排在保障農(nóng)村,戶

有所居、民不失所”等方面發(fā)揮了極為重要的作用，促進(jìn)了農(nóng)村

經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會穩(wěn)定。

7.現(xiàn)行農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)制度的基本內(nèi)容什么？

現(xiàn)行宅基地產(chǎn)權(quán)制度的基本內(nèi)容是，農(nóng)民集體擁有宅基地所

有權(quán).農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員擁有宅基地使用權(quán)，符合條件的農(nóng)

戶具有分配宅基地的資格。

8.農(nóng)房與商品房的區(qū)別是什么？

農(nóng)房是農(nóng)村中供村民居住的房屋，與商品房的區(qū)別主要有：

一是土地性質(zhì)不同：農(nóng)房建設(shè)占用集體所有土地，商品房則

占用國有建設(shè)用地。

二是取得方式不同：農(nóng)房只允許符合條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組

織成員申請取得宅基地進(jìn)行建設(shè)，商品房是由具有房地產(chǎn)開發(fā)資

質(zhì)的企業(yè)取得國有建設(shè)用地開發(fā)建設(shè)。

三是土地使用年限不同：現(xiàn)行法律和政策沒有具體規(guī)定農(nóng)村

宅基地使用權(quán)期限；商品房用地的土地使用年限一般是70年，

土地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。

四是交易條件不同：農(nóng)房只能在本村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部經(jīng)批

準(zhǔn)后交易給符合宅基地分配資格的成員，不得抵押；商品房可以

在市場上出售、租賃和抵押，交易自由。5

9.目前國家對農(nóng)村宅基地主要有哪些法律政策規(guī)定？

目前，國家對農(nóng)村宅基地管理沒有專門性法律法規(guī)，相關(guān)的

法律法規(guī)有《憲法》《土地管理法》《物權(quán)法》《擔(dān)保法》《城

鄉(xiāng)規(guī)劃法》《不動產(chǎn)登記暫行條例》等。

黨中央國務(wù)院頒發(fā)了一系列政策文件，主要的有：相關(guān)的中

央1號文件，國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家土地管理局《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地

管埋_L作的請示》（國發(fā)U990]4號），《中共中央國務(wù)院關(guān)

于進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理切實(shí)保護(hù)耕地的通知》（中發(fā)[1997]II

號），《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通

知》（國辦發(fā)（1999]39號），《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地

管理的決定》（國發(fā)（2004：28號），《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集

約用地的通知》（國發(fā)（2008）3號），《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小

組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》

（中農(nóng)發(fā)[2019]11號）等。

國務(wù)院有關(guān)行政主管部門制發(fā)的一系列部門規(guī)章和規(guī)范性

文件，如《國家土地管理局關(guān)于印發(fā)〈確定土地所有權(quán)和使用權(quán)

的若干規(guī)定〉的通知》（〔1995〕國土〔籍〕字第26號）、《國

土資源部印發(fā)〈關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》的通知》（國

土資發(fā)〔2004〕234號）、《國土資源部關(guān)于進(jìn)一步完善農(nóng)村宅

基地管理制度切實(shí)維護(hù)農(nóng)民權(quán)益的通知》（國土資發(fā)（2010]28

號）、《國土資源部財(cái)政部住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部農(nóng)業(yè)部國家林

業(yè)局關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登

記發(fā)證工作的通知》（國土資發(fā)[2014]101號）、《國土資源

部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問

題的通知》（國土資發(fā)（2016）191號）、《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于積6

極穩(wěn)妥開展農(nóng)村閑置宅基t郵口閑置住宅盤活^用工作的通知》

（農(nóng)經(jīng)發(fā)（2019]4號）、《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部自然資源部關(guān)于規(guī)范農(nóng)

村宅基地審批管理的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)（2019]6號）等。

各省、自治區(qū)、直轄市按照法律和中央的要求，立足本地實(shí)

際，制定出臺的地方性法規(guī)、規(guī)章和管理文件，共同構(gòu)成了現(xiàn)行

農(nóng)村宅基地法律政策體系。

10.農(nóng)村宅基地制度經(jīng)過了哪些發(fā)展演變?

新中國成立以來農(nóng)村宅基地制度的演變，以改革開放、物權(quán)

法頒布、土地管理法修訂為標(biāo)志，分為四個階段。

第一階段是1949年至1978年，集體所有制逐步建立。1954

年《憲法》規(guī)定了農(nóng)民宅基地所有權(quán)。1962年《農(nóng)村人民公社工

作條例修正草案》（即“人民公社六十條”）規(guī)定了宅基地歸生

產(chǎn)隊(duì)所有，一律不準(zhǔn)出租和買賣。

第二階段是1978年至2007年，宅基地嚴(yán)格管理階段。1982

年2月，國務(wù)院發(fā)布《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》提出宅基地限額

要求，并對特定城鎮(zhèn)居民取得宅基地的合法性作了規(guī)定。1997

年4月，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理切實(shí)

保護(hù)耕地的通知》，第一次以中央文件形式提出“一戶一宅”的

要求。1998年修訂的土地管理法，刪除了1986年土地管理法關(guān)

于城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民使用集體土地建住宅的規(guī)定；規(guī)定了、'一

戶一宅、限定面積”，即“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，

其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)二1999

年5月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土7

地的通知》，首次禁止城市居民在農(nóng)村購置宅基地的行為。

第三階段是2007年至2018年，改革賦權(quán)擴(kuò)能階段。2007年

3月出臺的物權(quán)法，明確宅基地使用權(quán)為用益物權(quán)。2014年12

月，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于農(nóng)村土地征收、

集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》，

部署開展農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)。2018年中央1號文件提出探

索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置，標(biāo)志著宅基地

制度改革探索進(jìn)入新階段。

第四階段是2019年以來,宅基地規(guī)范管理階段。2019年8

月，第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議對《中

華人民共和國土地管理法》進(jìn)行了第三次修正。新修正的土地管

理法中，明確了一戶一宅、戶有所居的宅基地分配制度，統(tǒng)籌合

理安排宅基地用地的村莊規(guī)劃編制制度；明確宅基地由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）

人民政府審核批準(zhǔn)，可以依法自愿有償退出，鼓勵盤活利用閑置

宅基地和閑置住宅，以及國務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)全國農(nóng)村

宅基地改革和管理工作的宅基地管理新體制。新修正的土地管理

法標(biāo)志著我國農(nóng)村宅基地管理，從管理機(jī)構(gòu)、制度設(shè)計(jì)到政策指

導(dǎo)、監(jiān)督檢查，進(jìn)入規(guī)范管理的新時期。

II.農(nóng)村土地三項(xiàng)制度改革是指什么？

農(nóng)村土地三項(xiàng)制度改革是指農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)

用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)。

2014年12月，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)7

農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)

工作的意見》（中辦發(fā)（2014]71號），在全國部署農(nóng)村二地三8

項(xiàng)制度改革試點(diǎn)_L作。改革的主要目標(biāo)是：健全程序規(guī)范、補(bǔ)償

合理、保障多元的農(nóng)村土地征收制度，同權(quán)同價、流轉(zhuǎn)順暢、收

益共享的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度，依法公平取得、節(jié)

約集約使用、自愿有償退出的農(nóng)村宅基地制度。探索形成可復(fù)制、

可推廣的改革成果,為科學(xué)立法和修改完善相關(guān)法律法規(guī)提供支撐。

2015年2月，十二屆全國人大常委會第十三次會議審議通過

《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等三十三個試點(diǎn)縣（市、區(qū)）

行政區(qū)域暫時調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定》，授權(quán)在試點(diǎn)地區(qū)

暫停實(shí)施《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市

房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，啟動了農(nóng)村土地三項(xiàng)制度改革試點(diǎn)

工作，全國共33個試點(diǎn)縣。

33個試點(diǎn)縣（市、區(qū)）名單：北京市大興區(qū)、天津市薊縣、

河北省定州市、山西省澤州縣、內(nèi)蒙古自治區(qū)和林格爾縣、遼寧

省海城市、吉林省長春市九臺區(qū)、黑龍江省安達(dá)市、上海市松江

區(qū)、江蘇省常州市武進(jìn)區(qū)、浙江省義烏市、浙江省德清縣、安徽

省金寨縣、福建省晉江市、江西省余江縣、山東省禹城市、河南

省長垣縣、湖北省宜城市、湖南省瀏陽市、廣東省佛山市南海區(qū)、

廣西壯族自治區(qū)北流市、海南省文昌市、重慶市大足區(qū)、四川省

鄲縣、四川省瀘縣、貴州省湄潭縣、云南省大理市、西藏自治區(qū)

曲水縣、陜西省西安市高陵區(qū)、甘肅省隴西縣、青海省涅源縣、

寧夏回族自治區(qū)平羅縣、新疆維吾爾自治區(qū)伊寧市。

12.農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)情況如何？

2013年11月，黨的十八屆三中全會通過《中共中央關(guān)于全9

面深化改革若干重大問題的決定》，明確了農(nóng)村宅基地制度改革

的目標(biāo)任務(wù)，主要內(nèi)容是：保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善

農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)

抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道；建立農(nóng)村產(chǎn)

權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場，推動農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開、公正、規(guī)范運(yùn)行。

根據(jù)中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳《關(guān)于農(nóng)村土地征收、

集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》，

改革完善農(nóng)村宅基地制度的主要內(nèi)容是“兩探索、兩完善”，即：

完善宅基地權(quán)益保障和取得方式、探索宅基地有償使用制度、探

索宅基地自愿有償退出機(jī)制、完善宅基地管理制度。2019年，農(nóng)

村宅基地制度改革試點(diǎn)工作取得的成熟經(jīng)驗(yàn)在新修訂的土地管

理法中得到體現(xiàn)。但是，由于試點(diǎn)的時間短、內(nèi)容不足、覆蓋面

小，改革探索還不夠充分，宅基地制度中的一些深層次矛面口問

題依然存在。

2019年中央1號文件要求“穩(wěn)慎推進(jìn)農(nóng)村宅基地制度改革，

拓展改革試點(diǎn)，豐富試點(diǎn)內(nèi)容，完善制度設(shè)計(jì)。”2020年中央1

號文件要求“以探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)，三權(quán)分置’

為重點(diǎn)，進(jìn)一步深化農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)。”按照中央要求，

農(nóng)業(yè)農(nóng)村部牽頭制定新一輪農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)方案，經(jīng)中

央審定后將部署開展。

/3.什么是農(nóng)村?'兩權(quán)"抵押試點(diǎn)？

農(nóng)村',兩權(quán)”抵押試點(diǎn)是指農(nóng)村承包土地（指耕地）的經(jīng)營

權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)工作。

為進(jìn)一步深化農(nóng)村金融改革創(chuàng)新，加大對“三農(nóng)”的金融支

持力度，引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房

財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)，2015年8月，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于

開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的

指導(dǎo)意見》（國發(fā)（2015）45號），部署開展農(nóng)村承包土地（指

耕地）的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)工作。

2015年12月，十二屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十八

次會議通過《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在北

京市大興區(qū)等232個試點(diǎn)縣（市、區(qū)）、天津市薊縣等59個試

點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域分別暫時調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定》，

授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等232個試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域，

暫時調(diào)整實(shí)施《中華人民共和國物權(quán)法》《中華人民共和國擔(dān)保

法》關(guān)于集體所有的耕地使用權(quán)不得抵押的規(guī)定；在天津市薊縣

等59個試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時調(diào)整實(shí)施《中華人民共

和國物權(quán)法》《中華人民共和國擔(dān)保法》關(guān)于集體所有的宅基地

使用權(quán)不得抵押的規(guī)定。

59個農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)縣（市、區(qū)）名單：天津

市薊縣，山西省晉中市榆次區(qū)，內(nèi)蒙古自治區(qū)和林格爾縣、烏蘭

浩特市，遼寧省鐵嶺縣、開原市，吉林省長春市九臺區(qū),黑龍江

省林甸縣、方正縣、杜爾伯特蒙古族自治縣，江蘇省常州市武進(jìn)

區(qū)、儀征市、泗洪縣，浙江省樂清市、青出縣、義烏市、瑞安市，

安徽省金寨縣、宣城市宣州區(qū)，福建省晉江市、古田縣、上杭縣、

石獅市，江西省余江縣、會昌縣、婺源縣，山東省肥城市、滕州

市、汶上縣，河南省滑縣、蘭考縣，湖北省宣城市、武漢市江夏

區(qū)，湖南省瀏陽市、耒陽市、麻陽苗族自治縣，廣東省五華縣、

連州市,廣西壯族自治區(qū)田陽縣，海南省文昌市、瓊中黎族苗族

自治縣，重慶市江津區(qū)、開縣、酉陽土家族苗族自治縣，四川省

瀘縣、鄲縣、眉山市彭山區(qū)，貴州省金沙縣、湄潭縣，云南省大

理市、丘北縣、武定縣，西藏自治區(qū)曲水縣，陜西省平利縣、西

安市高陵區(qū)，甘肅省隴西縣，青海省涅源縣，寧夏回族自治區(qū)平

羅縣，新疆維吾爾自治區(qū)伊寧市。

14.宅基地“三權(quán)分置〃指什么？

2018年中央1號文件《中共中央國務(wù)院關(guān)于實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)

略的意見》在“深化農(nóng)村土地制度改革〃中提出,探索宅基地所有

權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)"三權(quán)分置"落實(shí)宅基地集體所有權(quán)J呆障

宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)權(quán),適度放活宅基地和農(nóng)民房屋

使用權(quán)。

2020年中央1號文彳牛要求〃以探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、

使用權(quán)，三權(quán)分置'為重點(diǎn)，進(jìn)一步深化農(nóng)村宅基地制度改革試

點(diǎn)。"按照中央要求，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部將牽頭組織試點(diǎn)，拓展試點(diǎn)范

圍，豐富試點(diǎn)內(nèi)容，完善制度設(shè)計(jì)，圍繞宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、

使用權(quán)“三權(quán)分置"探索完善宅基地分配、流轉(zhuǎn)、抵押、退出、

使用、收益、審批、監(jiān)管等利度的方法路徑，總結(jié)一批可復(fù)制、

能推廣、惠民生、利修法的制度創(chuàng)新成果。/2.

第二部分宅基地取得

15.農(nóng)村村民在什么情況下可以申請宅基地?

依據(jù)土地管理法，結(jié)合各省(自治區(qū)、直轄市)宅基地管理

的有關(guān)規(guī)定，農(nóng)村村民有下列情況之一的，可以以戶為單位申請

宅基地：

(1)無宅基地的；

(2)因子女結(jié)婚等原因確需分戶而現(xiàn)有的宅基地低于分戶

標(biāo)準(zhǔn)的；

(3)現(xiàn)住房影響鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)規(guī)劃，需要搬遷重建的；

(4)符合政策規(guī)定遷入村集體組織落戶為正式成員且在原

籍沒有宅基地的；

(5)因自然災(zāi)害損毀或避讓地質(zhì)災(zāi)害搬遷的。

各省(自治區(qū)、直轄市)對農(nóng)戶申請宅基地條件有其他規(guī)定

的，應(yīng)同時滿足其他條件要求。

16.農(nóng)村宅基地審批主體是誰？

土地管理法第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))

人民政府審核批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的,依照本法第四十

四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。第四十四條規(guī)定，建設(shè)占用土地，涉

及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的,應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

為完善農(nóng)村宅基地審核批準(zhǔn)機(jī)制，《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部自然資源⑶

部關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管埋的通知》(農(nóng)經(jīng)發(fā)12019]6號)

明確，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要探索建立一個窗口對外受理、多部門內(nèi)部聯(lián)動

運(yùn)行的農(nóng)村宅基地用地建房聯(lián)審聯(lián)辦制度，方便農(nóng)民群眾辦事。

根據(jù)農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源等部門聯(lián)審結(jié)果，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對農(nóng)民宅

基地申請進(jìn)行審批，出具《農(nóng)村宅基地批準(zhǔn)書》，鼓勵地方將鄉(xiāng)

村建設(shè)規(guī)劃許可證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)一并發(fā)放,并以適當(dāng)方式公開。

17.農(nóng)村宅基地申請審批程序是什么？

農(nóng)村宅基地分配實(shí)行農(nóng)戶申請、村組審核、鄉(xiāng)鎮(zhèn)審批。按照

《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部自然資源部關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通

知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)（2019]6號），宅基地申請審批流程包括農(nóng)戶申

請、村民小組會討論通過并公示、村級組織開展材料審核、鄉(xiāng)鎮(zhèn)

部門審查、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審批、發(fā)放宅基地批準(zhǔn)書等環(huán)節(jié)。具體流程

如下圖所示。沒有分設(shè)村民小組或宅基順口建房申請等事項(xiàng)已統(tǒng)

一由村級組織辦理的，農(nóng)戶直接向村級組織提出申請，經(jīng)村民代

表會議討論通過并在本集體經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)公示后，報(bào)送鄉(xiāng)鎮(zhèn)政

府批準(zhǔn)。⑷

農(nóng)村村民宅基地申請審批流程

農(nóng)戶提出宅基地

書面申請

村民小組會討論

通過并公示

村級組織開展材料

審核

鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府組織農(nóng)業(yè)

農(nóng)村部門和其他

相關(guān)部門審查

核發(fā)《農(nóng)村宅基地批

準(zhǔn)書》

以戶為單位向所在村民小組提出宅

基地和建房（規(guī)劃許可）書面申請

村民小組會討論并將申請理由、擬

用地位置和面積、擬建房層高和面

積等情況在本小組范圍內(nèi)公示

重點(diǎn)審核材料真實(shí)有效、擬用地建

房符合村莊規(guī)劃、征求用地建房相

鄰權(quán)利人意見

農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門負(fù)責(zé)審查申請人條

件、擬用地是否符合宅基地合理布

局要求和面積標(biāo)準(zhǔn)，宅基地申請是

否經(jīng)過村組審核公示。自然資源部

門進(jìn)行規(guī)劃審查。

由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對農(nóng)民宅基地申請進(jìn)行

審批，并核發(fā)《農(nóng)村宅基地批準(zhǔn)書》-15.

18.農(nóng)民建房能否使用農(nóng)用地？

農(nóng)民建房在符合規(guī)劃的條件下可以使用農(nóng)用地，但要依法先

行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)。農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的,按照土地管理

法第四十四條規(guī)定，在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集

鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施規(guī)劃將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用

地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計(jì)劃分批次分別由原批準(zhǔn)土

地^用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)或者其授權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)；在已批準(zhǔn)的農(nóng)用

地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。在土地利用總

體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍外，將永久基

本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院或者國務(wù)獻(xiàn)權(quán)

的省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用

地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)。

2020年3月12日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批

權(quán)的決定》（國發(fā)（2020）乙號），一方面將國務(wù)院可以授權(quán)的

永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)授權(quán)各省、自

治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。按照《中華人民共和國土地管理法》

第四十四條第三款規(guī)定，對國務(wù)院批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的城市

在建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，按土地利用年度計(jì)劃分批次將永久基本

農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的,國務(wù)院授權(quán)各省、自治區(qū)、

直轄市人民政府批準(zhǔn)；按照《中華人民共和國土地管理法》第四

十四條第四款規(guī)定，對在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、

集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍外，將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建

設(shè)用地的，國務(wù)院授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批注另

一方面試點(diǎn)將永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用順口國務(wù)院批準(zhǔn)土地征

收審批事項(xiàng)委托部分省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。首批試

點(diǎn)省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，

試點(diǎn)期限1年。

19.農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地后，是否可以再申請宅基地？

按照土地管理法第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租、贈

與住宅后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。

20.農(nóng)村宅基地使用權(quán)的性質(zhì)是什么？

宅基地使用權(quán)是一種用益物根。物權(quán)法第三編“用益物權(quán)”

第十三章專章規(guī)范宅基地使用權(quán)，其中第一百五十二條規(guī)定，“宅

基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有、使用的權(quán)利，有

權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施二

21.進(jìn)城落戶的農(nóng)民能否繼續(xù)保留宅基地使用權(quán)？

進(jìn)城落戶的農(nóng)民可以依法保留其原來合法取得的宅基地使

用權(quán)。

按照《中共中央國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)持農(nóng)業(yè)農(nóng)村優(yōu)先發(fā)展做好“三

農(nóng)”工作的若干意見》（中發(fā)[2019]I號）"堅(jiān)持保障農(nóng)民土

地權(quán)益、不得以退出承包期口宅基地作為農(nóng)民進(jìn)城落戶條件”規(guī)

定精神，不能強(qiáng)迫進(jìn)城落戶農(nóng)民放棄其合法取得的宅基地使用

權(quán)。在此之前，《國土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)17.

用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)（2016]191號）

規(guī)定，“農(nóng)民進(jìn)城落戶后，其原合法取得的宅基地使用權(quán)應(yīng)予以

確權(quán)登記。”

22.農(nóng)村宅基翊口農(nóng)房能否繼承？

農(nóng)村宅基地不能繼承，農(nóng)房可以依法繼承。

農(nóng)村宅基地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相分離，宅

基地所有權(quán)屬于農(nóng)民集體，宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)屬于農(nóng)

戶。宅基地使用權(quán)人以戶為單位，依法享有占有和使用宅基地的

權(quán)利。在戶內(nèi)有成員死亡而農(nóng)戶存續(xù)的情況下,不發(fā)生宅基地繼

承問題。農(nóng)戶消亡時，權(quán)利主體不再存在，宅基地使用權(quán)滅失。

同時，根據(jù)繼承法的有關(guān)規(guī)定，被繼承人的房屋作為其遺產(chǎn)由繼

承人繼承。因房地?zé)o法分離，繼承人繼承房屋取得房屋所有權(quán)后，

可以依法使用宅基地，但并不取得用益物權(quán)性質(zhì)的宅基地使用

權(quán)。

23.什么是“房地一體，，不動產(chǎn)權(quán)證？

“房地一體”不動產(chǎn)權(quán)證是物權(quán)權(quán)利歸屬的憑證。根據(jù)《不

動產(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》《不動產(chǎn)

登記操作規(guī)范（試行）》等的規(guī)定，將農(nóng)村宅基地、集體建設(shè)用

地及其上的建筑物、構(gòu)筑物實(shí)行統(tǒng)一權(quán)籍調(diào)查和確權(quán)登記后，統(tǒng)

一頒發(fā)“房地一體”的不動產(chǎn)權(quán)證書。?國

24.辦理??房地T本”不動產(chǎn)權(quán)證需要提交哪些材料？

申請宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同

情況，提交下列材料：（一）申請人身份證和戶口簿；（二）不

動產(chǎn)權(quán)屬證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)用地的文件等權(quán)屬

來源材料；（三）房屋符合規(guī)劃或者建設(shè)的相關(guān)材料；（四）權(quán)

籍調(diào)杳表、宗地圖、房屋平面圖以及宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)等有關(guān)不動

產(chǎn)界址、面積等材料；（五）其他必要材料。

因依法繼承、分家析產(chǎn)、集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋等導(dǎo)致

宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移而申請登記的，申請人應(yīng)當(dāng)

根據(jù)不同情況，提交下列材料：（一）不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者其他

權(quán)屬來源材料；（二）依法繼承的材料；（三）分家析產(chǎn)的協(xié)議

或者材料：（四）集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋的協(xié)議；（五）其

他必要材料。

25.對歷史形成的超標(biāo)占用宅基地如何確權(quán)登記？

根據(jù)原國土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財(cái)政部、

原農(nóng)業(yè)部《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》（國土

資發(fā)（2011）178號）規(guī)定，按照不同的歷史階段對超面積的宅

基地進(jìn)行確權(quán)登記發(fā)證。

1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前，農(nóng)村村民建房占

用的宅基地，在《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施后至今未擴(kuò)大用

地面積的，可以按現(xiàn)有實(shí)際使用面積進(jìn)行確權(quán)登記；

1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施起至1987年《土地

管理法》實(shí)施時止，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定曲

的面積標(biāo)準(zhǔn)的，超過部分按當(dāng)時國家和地方有關(guān)規(guī)定處理后,可

以按實(shí)際使用面積進(jìn)行確權(quán)登記；

1987年《土地管理法》實(shí)施后，農(nóng)村村民建房占用的宅基地,

超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照實(shí)際批準(zhǔn)面積進(jìn)行確權(quán)登記。

其面積超過各地規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的,可在土地登記簿和土地權(quán)利證書記

事欄內(nèi)注明超過標(biāo)準(zhǔn)的面積，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、

改建、翻建、政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時，按有關(guān)規(guī)定作出處

理，并按照各地規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新進(jìn)行確權(quán)登記。?20.

第三部分宅基地利用

26.閑置宅基地和閑置住宅盤活用的主要方式有哪些？

閑置宅基地盤活利用要統(tǒng)籌考慮區(qū)位條件、資源稟賦、環(huán)境

容量、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和歷史文化傳承等因素，選擇適合本地實(shí)際的農(nóng)

村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用模式。根據(jù)《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于

積極穩(wěn)妥開展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》

（農(nóng)經(jīng)發(fā)（2019]4號），盤活利用主要有以下方式：

一是利用閑置住宅發(fā)展符合鄉(xiāng)村特點(diǎn)的休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅

游、餐飲民宿、文化體驗(yàn)、創(chuàng)意辦公、電子商務(wù)等新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)。

二是利用閑置住宅發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品冷鏈、初加工、倉儲等一二三

產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展項(xiàng)目。

三是采取整理、復(fù)墾、復(fù)綠等方式，開展農(nóng)村閑置宅基地整

治，依法依規(guī)利用城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、集體經(jīng)營性建設(shè)用地

入市等政策，為農(nóng)民建房、鄉(xiāng)村建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展等提供土崢要

素保障。

27.閑置宅基順口閑置住宅盤活利用的主體有哪些？

《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于積極穩(wěn)妥開展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住

宅盤活^用工作的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)（2019）4號）提出，依法｛呆

護(hù)各類主體的合法權(quán)益，推動形成多方參與、合作共贏的良好局

面。盤活利用的主體主要包括以下三類：,21.

一是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員。在充分保障農(nóng)民宅基地合

法權(quán)益的前提下，支持農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員采取自營、出

租、入股、合作等多種方式盤活利用農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅。

鼓勵有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對閑置宅基地和閑置

住宅進(jìn)行統(tǒng)一盤活^用。

二是返鄉(xiāng)人員。支持返鄉(xiāng)人員依托臼有和閑置住宅發(fā)展適合

的鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目?！秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于支持返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員創(chuàng)業(yè)創(chuàng)

新促進(jìn)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的意見》（國辦發(fā)（2016]84

號）提出“支持返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員依托自有和閑置農(nóng)房院落發(fā)展農(nóng)家

樂。在符合農(nóng)村宅基地管理規(guī)定和相關(guān)規(guī)劃的前提下，允許返鄉(xiāng)

卜鄉(xiāng)人員和農(nóng)民合作改建自住房?！?/p>

三是社會企業(yè)。引導(dǎo)有實(shí)力、有意愿、有責(zé)任的企業(yè)有序參

與閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作。

28.鼓勵閑置宅基地盤活用的支持政策有哪些？

一是資金獎勵和補(bǔ)助。統(tǒng)籌安排相關(guān)資金，用于農(nóng)村閑置宅

基地和閑置住宅盤活利用獎勵、補(bǔ)助等。

二是金融創(chuàng)新支持盤活^用項(xiàng)目。條件成熟時，發(fā)行地方政

府專項(xiàng)債券支持農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活^用項(xiàng)目。推動

金融信貸產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新，為農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利

用提供支持。

三是資源項(xiàng)目社會推介。結(jié)合鄉(xiāng)村旅游大會、農(nóng)業(yè)嘉年華、

農(nóng)博會等活動，向社會推介農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅資源。?22.

29.如何穩(wěn)妥推進(jìn)閑置宅基地盤活利用試點(diǎn)示范?

各地結(jié)合實(shí)際，選擇一批地方黨委政府重視、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)

組織健全、農(nóng)村宅基地管理規(guī)范、鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展有基礎(chǔ)、農(nóng)民群

眾積極性高的地區(qū)，有序開展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利

用試點(diǎn)示范。突出鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)特色，整合資源創(chuàng)建一批民宿（農(nóng)家

樂）集中村、鄉(xiāng)村旅游目的地、家庭工場、手工作坊等盤上窗U用

樣板?？偨Y(jié)一批可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ剑剿饕惶滓?guī)范、高

效的運(yùn)行機(jī)制和管理制度，以點(diǎn)帶面、逐步推開。

30.如何依法規(guī)范閑置宅基地盤活利用行為？

進(jìn)一步加強(qiáng)宅基地管理，對利用方式、經(jīng)營產(chǎn)業(yè)、租賃期限、

流轉(zhuǎn)對象等進(jìn)行規(guī)范，防止侵占耕地、大拆大建、違規(guī)開發(fā)，確

保盤活^用的農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅依法取得、權(quán)屬清晰。

要堅(jiān)決守住法律和政策底線，不得違法收回農(nóng)戶合法取得的

宅基地，不得違法違規(guī)買賣或變相買賣宅基地，嚴(yán)格禁止下鄉(xiāng)利

用農(nóng)村宅基地建設(shè)別嬖大院和私人會館。

對利用閑置住宅發(fā)展民宿等項(xiàng)目，要按照2018年中央1號

文件要求，盡快研究和推動出臺消防、特種行業(yè)經(jīng)營等領(lǐng)域便利

市場準(zhǔn)入、加強(qiáng)事中事后監(jiān)管等措施。

31.發(fā)展民宿利用農(nóng)民農(nóng)宅（房）有什么規(guī)定？

根據(jù)2019年文化和旅游部出臺的《旅游民宿基本要求與評?23?

價》（LB/T065—2019），旅游民宿是指利用當(dāng)?shù)孛窬拥认嚓P(guān)閑

置資源，經(jīng)營用客房不超過4層、建筑面積不超過800平方米,

主人參與接待，為旅客提供體驗(yàn)當(dāng)?shù)刈匀?、文化與生產(chǎn)生活方式

的小型住宿設(shè)施,分為城鎮(zhèn)民宿和鄉(xiāng)村民宿。旅游民宿的經(jīng)營場

地應(yīng)符合本市縣國土空間總體規(guī)劃（包括現(xiàn)行城鎮(zhèn)總體規(guī)劃、土

地利用規(guī)劃）、所在地民宿發(fā)展有關(guān)規(guī)劃。經(jīng)營民宿應(yīng)符合治安、

消防、衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、安全等有關(guān)規(guī)定與要求，取得當(dāng)?shù)卣?/p>

要求的相關(guān)證照。一些地方如北京、上海、海南等，因地制宜出

臺政策文件,對利用農(nóng)房發(fā)展民宿作了具體規(guī)定，促進(jìn)鄉(xiāng)村民宿

持續(xù)健康發(fā)展。

《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步

加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)發(fā)（2019）11號）規(guī)定，鼓

勵村集體和農(nóng)民盤活利用閑置宅基期口閑置住宅，通過自主經(jīng)

營、合作經(jīng)營、委托經(jīng)營等方式，依法依規(guī)發(fā)展農(nóng)家樂、民宿、

鄉(xiāng)村旅游等。城鎮(zhèn)居民、工商資本等租賃農(nóng)房居住或開展經(jīng)營的，

要嚴(yán)格遵守合同法的規(guī)定，租賃合同的期限不得超過二十年。合

同到期后，雙方可以另行約定。

32.如何促進(jìn)節(jié)約集約利用宅基地?

根據(jù)土地管理法的規(guī)定，農(nóng)村村民建住宅應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）

土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量

使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。

《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加

強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)發(fā)（2019]11號）進(jìn)一步要求，?24.

合理安排宅基地用地，嚴(yán)格控制新增宅基地占用農(nóng)用地，不得占

用永久基本農(nóng)田；涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依法先行辦理農(nóng)用地

轉(zhuǎn)用手續(xù)。城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍外的村莊，要通過優(yōu)先安徘新

增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)、村莊整治、廢舊宅基地騰退等多種方式，

增加宅基地空間，滿足符合宅基地分配條件農(nóng)戶的建房需求城

鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，可以通過建設(shè)農(nóng)民公寓、農(nóng)民住宅小區(qū)

等方式，滿足農(nóng)民居住需要。

33.農(nóng)村宅基地和農(nóng)民住房可以抵押嗎？

除全國人大常委會授權(quán)開展農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)

的地區(qū)外，其它地方農(nóng)村宅基地和農(nóng)房不能抵押。

物權(quán)法第一百八十四條規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留

山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，但法律規(guī)定可以抵抻的除

外。擔(dān)保法第三十七條規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等

集體所有的土地使用權(quán)不能抵押。

同時，物權(quán)法第一百八十二條規(guī)定，以建筑物抵押的，該建

筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)

抵押的,該土地上的建筑物一并抵押。即我國實(shí)行“房地一體”

原則，因宅基地使用權(quán)不得抵押，造成其上農(nóng)房事實(shí)上也不能抵

押。?25?

第四部分宅基地流轉(zhuǎn)

34.宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的方式有哪些？

宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式包括轉(zhuǎn)讓和出租。

35.農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須滿足什么條件？

宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須在征得宅基地所有權(quán)人同意的前提下，

在村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部進(jìn)行，且受讓人須為符合宅基地申請條件

的農(nóng)村村民。各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）對宅基地轉(zhuǎn)讓做出其他條

彳牛要求的，須同時滿足規(guī)定要求。

36.城鎮(zhèn)居民能否在農(nóng)村購買宅基地？

不能。

《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)（2004）

28號）明確規(guī)定，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地?！吨醒朕r(nóng)村

工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地

管理的通知》（中農(nóng)發(fā)（2019）11號）要求，“宅基地是農(nóng)村村

民的基本居住保障，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地，嚴(yán)禁卜鄉(xiāng)

利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會館。嚴(yán)禁借流轉(zhuǎn)之名違法

違規(guī)圈占、買賣宅基地。”?ZS

37.農(nóng)房出租的最長年限是多少？

合同法第二百一十四條規(guī)定：租賃期限不得超過二十年。超

過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租

賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加

強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》(中農(nóng)發(fā)(2019]11號)規(guī)定，城鎮(zhèn)

居民、工商資本等租賃農(nóng)房居住或開展經(jīng)營的，要嚴(yán)格遵守合同

法的規(guī)定，租賃合同的期限不得超過二十年。合同到期后，雙方

可以另行約定。?27.

第五部分宅基地退出

38.村集體在什么情況下可以收回農(nóng)民宅基地?

有下列情形之一的，村集體報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批

準(zhǔn)，可以收回宅基地使用權(quán)：

(1)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要使用土地的.

集體收回宅地基使用權(quán)，并對宅基地使用權(quán)人給予適當(dāng)補(bǔ)償；

(2)不按照批準(zhǔn)的用途使用宅基地的；

(3)因撤銷、遷移等原因而停止使用宅基地的；

(4)空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復(fù)使用的宅基地.

不再確定土地使用權(quán)。已經(jīng)確定使用權(quán)的,由集體報(bào)經(jīng)縣級人民

政府批準(zhǔn)，注銷其土地登記，集體收回宅基地使用權(quán)；

(5)非農(nóng)業(yè)戶口居民(含華僑)原在農(nóng)村的宅基地，房屋

產(chǎn)權(quán)沒有變化的，可依法確定其集體建設(shè)用地使用權(quán)。房屋拆除

后沒有批準(zhǔn)重建的，集體收回宅基地使用權(quán);

(6)在確定農(nóng)村居民宅基地使用權(quán)時，其面積超過當(dāng)?shù)卣?/p>

府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的,可在土地登記卡和權(quán)證內(nèi)注明超過標(biāo)準(zhǔn)面積的數(shù)

量。以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實(shí)施

規(guī)劃重新建設(shè)時，按當(dāng)?shù)卣垡?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新確定使用權(quán)，

其超過部分由集體收回使用權(quán)；

(7)地方政府規(guī)定的其他情形。-28.

39.農(nóng)村宅基地自愿有償退出有哪些規(guī)定？

土地管理法第六十二條規(guī)定：國家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民

依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活

利用閑置宅基地?口閑置住宅。

《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加

強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》(中農(nóng)發(fā)(2019]11號)規(guī)定：對進(jìn)

城落戶的農(nóng)村村民，各地可以多渠道籌集資金，探索通過多種方

式鼓勵其臼愿有償退出宅基地。

40.農(nóng)民退出宅基地的程序是什么？

在宅基地制度改革試點(diǎn)探索中，農(nóng)民退出宅基地主要包括以

下步驟：農(nóng)戶提交書面申請、村審核、專業(yè)機(jī)構(gòu)評估價值、農(nóng)戶

與村集體簽訂協(xié)議、農(nóng)戶獲得補(bǔ)償、縣級主管部門變更登記。

41.農(nóng)民自愿退出宅基地后還可以再申請嗎？

從宅基地制度改革試點(diǎn)探索的情況看，部分試點(diǎn)地區(qū)區(qū)分宅

基地退出情況，確定能否繼續(xù)申請的方式，主要包括以下情形：

一是完全退出。自愿有償退出合法占用宅基地，且不再保留

宅基地使用權(quán)申請資格的，不能再申請。該情形下，農(nóng)戶T能

獲得完整補(bǔ)償。

二是部分退出。退出合法占有的宅基地但繼續(xù)保留宅基地使

用權(quán)申請資格的,在約定期限內(nèi)如有需要可以再申請。該f奇杉下,-29.

農(nóng)戶可獲得的退出補(bǔ)償較少。

三是違法占用宅基地退出。對農(nóng)民違法違規(guī)超占、多占的宅

基地，各地一般采用無償退出方式，退出后不能再申請。

42.農(nóng)民退出的宅基地如何利用？

《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加

強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)發(fā)（2019]11號）提出，在尊

重農(nóng)民意愿并符合規(guī)劃的前提下，鼓勵村集體對退出的宅基地進(jìn)

行土地綜合整治，整治出的土地優(yōu)先用于滿足農(nóng)民新增宅基地需

求、村莊建設(shè)和鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展。閑置宅基地盤活用產(chǎn)生的土地

增值收益要仝部用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村。

43.農(nóng)村宅基地征收如何補(bǔ)償？

對宅基地征收，物權(quán)法、土地管理法都作了明確規(guī)定。

物權(quán)法第四十二條規(guī)定：為了公共利益的需要，征收集體所

有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附

著物和育苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用，

保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、

個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收

人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條

件。

土地管理法第四十八條第四款規(guī)定：征收農(nóng)用地以外的其他

土地、地上附著物和青苗等的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市30.

制定。對其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條

件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基糜房、

提供安置房或者貨幣未M嘗等方式給予公平、合理的補(bǔ)償，并對因

征收造成的搬遷、臨時安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償，保障農(nóng)村村民居住

的權(quán)利和合法的彳主房財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

44.如何保障農(nóng)民宅基地合法權(quán)益？

宅基地是農(nóng)村村民的基本居住保障用地?！吨醒朕r(nóng)村工作領(lǐng)

導(dǎo)小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通

知》（中農(nóng)發(fā)[2019]11號）要求：要充分保障宅基地農(nóng)戶資格

權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)。不得以各種名義違背農(nóng)民意愿強(qiáng)制獻(xiàn)宅

基地和強(qiáng)迫農(nóng)民“上樓I不得違法收回農(nóng)戶合法取得的宅基地，

不得以退出宅基地作為農(nóng)民進(jìn)城落戶的條件。嚴(yán)格控制整村撤

并，規(guī)范實(shí)施程序,加強(qiáng)監(jiān)督管理。嚴(yán)禁借流轉(zhuǎn)之名違法違規(guī)圈

占、買賣宅基地。-3）.

第六部分宅基地監(jiān)督管理

45.農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于宅基地有哪些職能？

根據(jù)土地管理法和農(nóng)業(yè)農(nóng)村部''三定''方案，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部負(fù)

責(zé)農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作。承擔(dān)農(nóng)村宅基地制度改革工

作，負(fù)責(zé)起草農(nóng)村宅基地管理和使用相關(guān)法律法規(guī)草案及政策，

指導(dǎo)宅基地分配、使用、流轉(zhuǎn)、糾紛仲裁管理和宅基地合理布局、

用地標(biāo)準(zhǔn)、違法用地查處,指導(dǎo)閑置宅基地和閑置農(nóng)房利用。

46.農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門與自然資源部門關(guān)于農(nóng)村宅基地的職責(zé)

分工是什么？

按照部門“三定方案，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門負(fù)責(zé)農(nóng)村宅基地改革

和管理有關(guān)工作；自然資源部門負(fù)責(zé)土地等國土空間用途轉(zhuǎn)用、

土地整理復(fù)墾、不動產(chǎn)統(tǒng)一確權(quán)登記、擬訂國土空間規(guī)劃并監(jiān)督

實(shí)施等工作。具體工作中，村莊規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、鄉(xiāng)村

建設(shè)規(guī)劃許可、房地一體的宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證等工作由

自然資源部門負(fù)責(zé)，宅基地的管理、改革、利用、調(diào)查、監(jiān)管等

工作由農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門負(fù)責(zé)。

47.農(nóng)村宅基地管理的工作機(jī)制是什么？?32.

農(nóng)村宅基地管理機(jī)制是部省指導(dǎo)、市縣主導(dǎo)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)主責(zé)、村

級主體。宅基地管理工作的重心在基層,縣鄉(xiāng)政府承擔(dān)屬地責(zé)任,

農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門負(fù)責(zé)行業(yè)管理，具體工作由農(nóng)村經(jīng)營管理部門承

擔(dān)?？h鄉(xiāng)政府要強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)，切實(shí)加強(qiáng)基層農(nóng)村經(jīng)營管理體系

的建設(shè)，加大支持力度，充實(shí)力量，落實(shí)經(jīng)費(fèi)，改善條件，確保

工作有人干、責(zé)任有人負(fù)。

48.農(nóng)村宅基地審批監(jiān)管''三到場"指什么？

農(nóng)村宅基地審批監(jiān)管“三到場”是指宅基地申請審查到場、

開工前丈量批放到場和建成后核直驗(yàn)收到場。

宅基地申請審查到場：收到宅基地和建房（規(guī)劃許可）申請

后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要及時組織農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源部門實(shí)地審查申請

人是否符合條件、擬用地是否符合規(guī)劃和地類等。

開工前丈量批放到場：經(jīng)批準(zhǔn)用地建房的農(nóng)戶，應(yīng)當(dāng)在開工

前向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或授權(quán)的牽頭部門申請劃定宅基地用地范圍，鄉(xiāng)鎮(zhèn)

政府及時組織農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源等部門到現(xiàn)場進(jìn)行開工鰥，

實(shí)地丈量批放宅基地，確定建房位置。

建成后核查驗(yàn)收到場：農(nóng)戶建房完工后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府組織相關(guān)

部門進(jìn)行驗(yàn)收，實(shí)地檢查農(nóng)戶是否按照批準(zhǔn)面積、四至等要求使

用宅基地，是否按照批準(zhǔn)面枳和規(guī)劃要求建設(shè)住房，并出具《農(nóng)

村宅基地和建房（規(guī)劃許可）驗(yàn)收意見表》。,33.

49.村級組織在宅基地日常管理中應(yīng)發(fā)揮什么作用？