億翰智庫-1月房地產(chǎn)行業(yè)月報(bào)（第79期）：市場熱度整體保溫3月或有“小陽春”

TOP150研究報(bào)告》2025》《大A為何又彪了？》《2025，希望萬科能熬過去！》《2024年1-12月中國典型房企交付業(yè)績研工作部署。多個(gè)省市還趕在蛇年春節(jié)之前召開了地方兩會，城市更新也成為了202500 1 1 7 9 2 5 8 9 量房等方面提出了優(yōu)化政策以及做出工作部署。中央會議還多次強(qiáng)調(diào)了城市1期將繼續(xù)配合主管部門，抓緊明確支持收購存量商品房用作保障性住房相關(guān)付款比例下調(diào)至20%；海南結(jié)合實(shí)際開展公積金貸動(dòng)靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度；昆明擴(kuò)大提取住房公積金支付新建商政策類型部門/地區(qū)政策內(nèi)容止跌回穩(wěn)發(fā)改委1月3日，國家發(fā)展改革委副秘書長袁達(dá)在新聞發(fā)布會上表示，下一步，國家發(fā)展改革委將重點(diǎn)做好六個(gè)方面工作。在有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)方面。推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，繼續(xù)提振資本市場，穩(wěn)妥處置地方中小金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，持續(xù)強(qiáng)化糧食、能源資源、產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈和數(shù)據(jù)等領(lǐng)域安全能力建設(shè)。福建1月9日，福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布《促進(jìn)2025年一季度房地產(chǎn)市場發(fā)展良好開局的若干措施》的通知，旨在落實(shí)省政府辦公廳相關(guān)措施，推動(dòng)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。該通知明確了優(yōu)化市場供給、促進(jìn)商品房銷售和提升保障服務(wù)三大方向。1月9日，河南省濮陽市發(fā)布《濮陽市關(guān)于優(yōu)化房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，旨在通過20條具體措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。1月15日，廣東省十四屆人大三次會議1月15日在廣州開幕，廣東省省長王偉中作政府工作報(bào)告。根據(jù)政府工作報(bào)告，2025年廣東省將持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)處置存量商2政策類型部門/地區(qū)政策內(nèi)容品房工作，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加力實(shí)施城中村和危舊房改造。推廣智能建造、模塊化建筑、裝配式建筑等，建設(shè)更多好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)。貴州1月26日，貴州省政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于做好2025年一季度全省經(jīng)濟(jì)工作實(shí)現(xiàn)“開門紅”的若干措施》。其中提到，全力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。鼓勵(lì)各地因城施策開展發(fā)放購房補(bǔ)貼、繳納契稅返消費(fèi)券、春節(jié)促銷等活動(dòng)，促進(jìn)居民剛性和改善性住房需求。加快推進(jìn)城中村改造，新開工一批保障性租賃住房。保障性住房住建部1月7日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)保障性住房和城中村改造安置房建設(shè)質(zhì)量監(jiān)管的通知，要求各地嚴(yán)格依法開工建設(shè)，全面加強(qiáng)建設(shè)質(zhì)量管理，加大建設(shè)質(zhì)量監(jiān)管力度。住建部要求，保障性住房和城中村改造安置房工程必須嚴(yán)格履行基本建設(shè)程序，通過工程建設(shè)項(xiàng)目審批管理系統(tǒng)加快推進(jìn)項(xiàng)目實(shí)施。各地要堅(jiān)持先勘察、后設(shè)計(jì)、再施工原則，取得規(guī)劃、施工許可后方可進(jìn)行施工。同時(shí)，各地要堅(jiān)持以需定建，摸清底數(shù)需求，科學(xué)確定年度計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃，做好項(xiàng)目謀劃儲備，實(shí)現(xiàn)“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)。要充分考慮居民就業(yè)、醫(yī)療、入學(xué)、出行等需要，嚴(yán)格項(xiàng)目選址審查，加強(qiáng)小區(qū)和戶型設(shè)計(jì)，建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子。此外，各地要在充分論證的基礎(chǔ)上科學(xué)確定保障性住房、城中村改造安置房項(xiàng)目建設(shè)周期，嚴(yán)禁邊勘察、邊設(shè)計(jì)、邊施工，不得簡化工序、降低質(zhì)量標(biāo)在要求嚴(yán)格依法開工建設(shè)的同時(shí)，住建部此次還圍繞全面加強(qiáng)建設(shè)質(zhì)量管理和加大建設(shè)質(zhì)量監(jiān)管力度等內(nèi)容提出了具體要求。財(cái)政部2025年1月10日舉行的“中國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展成效”系列新聞發(fā)布會上，財(cái)政部明確表示，一直在配合行業(yè)主管部門積極推進(jìn)，進(jìn)行了大量走訪調(diào)研，召開座談會廣泛聽取各方意見，也充分考慮地方訴求。近期將繼續(xù)配合主管部門，抓緊明確相關(guān)政策，政策明確之后，地方就可以按此來推進(jìn)落實(shí)。1月14日上午，北京市第十六屆人民代表大會第三次會議在北京會議中心開幕。市長殷勇作政府工作報(bào)告。報(bào)告提出，更好滿足城鄉(xiāng)居民住房需求。不斷優(yōu)化房地產(chǎn)政策，持續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場回穩(wěn)向好。完善“保障+市場”住房供應(yīng)體系，優(yōu)先向軌道交通站點(diǎn)和就業(yè)密集地區(qū)供應(yīng)住宅用地，建設(shè)籌集保障性租賃住房5萬套、竣工各類保障房8萬套。加大新開發(fā)居住區(qū)配套設(shè)施補(bǔ)短板力度，建設(shè)適應(yīng)群眾高品質(zhì)生活的“好房子”，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模公積金廈門1月2日，廈門市住房公積金中心發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化住房公積金貸款家庭住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和調(diào)整住房公積金貸款首付款比例的通知》，旨在進(jìn)一步優(yōu)化住房公積金貸款政策，提高市民購房的便利性。此次政策調(diào)整主要包括兩方面內(nèi)容：一是將住房公積金貸款家庭住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)與商業(yè)性住房貸款家庭住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，均按擬購住房所在區(qū)轄區(qū)范圍認(rèn)定。二是將套數(shù)認(rèn)定的材料調(diào)整為廈門市住房和建設(shè)局出具的購房人家庭名下分區(qū)住房套數(shù)認(rèn)定結(jié)果證明，簡化了申請流程，提高了審批效此外，通知還對住房公積金貸款的首付款比例進(jìn)行了調(diào)整。申請住房公積金3政策類型部門/地區(qū)政策內(nèi)容貸款購買第二套住房的，最低首付款比例由25%下調(diào)至20%；使用住房公積金貸款購買保障性住房的，最低首付款比例為15%。福建加大公積金購房支持力度，支持多子女家庭提高住房公積金最高貸款額度，并允許省內(nèi)異地購房提取住房公積金。海南省住房公積金管理局發(fā)布公告，宣布自2025年1月11日起，對住房公積金租房約定提取劃款時(shí)間進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。根據(jù)公告，新辦理的租房約定提取業(yè)務(wù)首次劃款時(shí)間調(diào)整為業(yè)務(wù)審核通過后即時(shí)劃轉(zhuǎn)至本人賬戶。對于按月方式辦理約提的職工，首次劃款后次月起每月10日劃轉(zhuǎn)當(dāng)月約提金額；按季方式辦理約提的，首次劃款后次季度起每季度的首月10日劃轉(zhuǎn)當(dāng)季度約提金額。上海上海市發(fā)布《深入實(shí)施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動(dòng)計(jì)劃的實(shí)施方案》任務(wù)分工方案。提出探索推動(dòng)靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度1月13日，昆明市住房公積金管理中心發(fā)布消息，提取住房公積金支付購買新建商品住房首付款“一件事”，范圍擴(kuò)大至昆明市全部行政區(qū)域。1月16日，沈陽優(yōu)化“商轉(zhuǎn)公”貸款申請條件。取消“商轉(zhuǎn)公”貸款申請條件中原商貸已償還3年（含）以上的限制條件。取消“商轉(zhuǎn)公”貸款申請條件中借款申請人及共同申請人名下除申請“商轉(zhuǎn)公”貸款的1筆個(gè)人住房商業(yè)貸款以外，不得有其他住房貸款的限制條件。1月22日，常州市宣布自2月5日起，市民購買法拍房可申請使用住房公積金貸款，標(biāo)志著該市住房公積金服務(wù)惠民的新舉措。該政策允許職工在支付首付款后申請住房公積金貸款，減輕了購房者的資金壓力。根據(jù)《常州市住房公積金個(gè)人住房貸款購買法拍房業(yè)務(wù)的規(guī)定》，職工申請住房公積金法拍房貸款，除了應(yīng)該符合該市住房公積金貸款有關(guān)規(guī)定外，其購房的法拍房還需符合四個(gè)條件：一是必須在該市行政區(qū)域范圍內(nèi)；二是必須產(chǎn)權(quán)清晰；三是必須是存量自住住房；四是沒有設(shè)立居住權(quán)等權(quán)利限制存量房財(cái)政部1月10日，國新辦舉行“中國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展成效”系列新聞發(fā)布會。財(cái)政部綜合司司長林澤昌于會上表示，擴(kuò)大專項(xiàng)債使用范圍，允許用于房地產(chǎn)相關(guān)的兩個(gè)領(lǐng)域，都是增加有效需求的政策。在2025年新增發(fā)行專項(xiàng)債額度內(nèi)，地方可根據(jù)需要統(tǒng)籌安排用于土地儲備和收購存量商品房，這兩項(xiàng)政策都將在2025年逐步釋放。1月2日，為進(jìn)一步深化“放管服”改革和優(yōu)化營商環(huán)境，保護(hù)存量房交易中買賣雙方合法權(quán)益，維護(hù)交易安全，廣東省自然資源廳與省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局3部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推行存量房交易實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的通知》，在全省部署推行存量房交易實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記。預(yù)告登記是為了保障將來物權(quán)的實(shí)現(xiàn)而設(shè)立的一種登記制度，推行預(yù)告登記制度，是認(rèn)真落實(shí)《中華人民共和國民法典》第二百二十一條規(guī)定的具體舉措，是從源頭上防范“一房二賣”“先賣后抵”等風(fēng)險(xiǎn)的重要措施。資料來源：億翰智庫4圖表2：1月城市更新相關(guān)政策會議/部門政策內(nèi)容中央和國家層面政策國務(wù)院常務(wù)會議會議指出，城市更新關(guān)系城市面貌和居住品質(zhì)的提升，是擴(kuò)大內(nèi)需的重要抓手。要堅(jiān)持問題導(dǎo)向和目標(biāo)導(dǎo)向相結(jié)合，統(tǒng)籌推動(dòng)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善、品質(zhì)提升，打造宜居、韌性、智慧城市。要加快推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)、街區(qū)、廠區(qū)和城中村等改造，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改造，完善城市功能，修復(fù)城市生態(tài)系統(tǒng)，保5會議/部門政策內(nèi)容護(hù)和傳承城市歷史文化。要加強(qiáng)用地、資金等要素保障，盤活利用存量低效用地，統(tǒng)籌用好財(cái)政、金融資源，完善市場化融資模式，吸引社會資本參與城市更新。要支持各地因地制宜進(jìn)行創(chuàng)新探索，建立健全可持續(xù)的城市更新機(jī)制，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展。1.20全國城市更新工作部署視頻會議1月20日，全國城市更新工作部署視頻會議20日在京召開，中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理何立峰出席會議并講話。何立峰強(qiáng)調(diào)，要認(rèn)真學(xué)習(xí)深刻領(lǐng)會習(xí)近平總書記重要講話精神，著力貫徹落實(shí)黨的二十大和二十屆三中全會、中央經(jīng)濟(jì)工作會議部署，認(rèn)真落實(shí)國務(wù)院常務(wù)會議要求，進(jìn)一步認(rèn)識實(shí)施城市更新對于城市發(fā)展模式轉(zhuǎn)型、助力經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展、滿足人民群眾需要的重大意義，堅(jiān)持目標(biāo)導(dǎo)向和問題導(dǎo)向，有力有序有效推進(jìn)城市更新重點(diǎn)任務(wù)。何立峰指出，實(shí)施城市更新必須科學(xué)制定城市更新專項(xiàng)規(guī)劃，堅(jiān)持一張藍(lán)圖繪到底、干到底，做到資金和要素跟著項(xiàng)目走，項(xiàng)目跟著規(guī)劃走。要講究策略方法，堅(jiān)持盡力而為、量力而行，先急后緩、有力有序，合理適用、因地制宜，科學(xué)確定改造目標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)，讓群眾舒適舒心。要落實(shí)項(xiàng)目資金平衡責(zé)任，按照市場化、法治化原則，統(tǒng)籌利用各方面資金資源，構(gòu)建好政府、市場與住戶之間的資金共擔(dān)機(jī)制。要堅(jiān)持不動(dòng)則已、動(dòng)則必快、動(dòng)則必成，按期高質(zhì)量完成項(xiàng)目建設(shè)，確保把好事辦好、實(shí)事辦實(shí)。要加強(qiáng)組織保障，城市政府應(yīng)切實(shí)承擔(dān)好主體責(zé)任，精心謀劃組織，務(wù)實(shí)推進(jìn)城市更新項(xiàng)目實(shí)施，確保工程質(zhì)量安全，中央有關(guān)部門要加強(qiáng)政策支持，共同推動(dòng)城市更新工作取得實(shí)效。1.22自然資源部、財(cái)政部、中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局1月22日，自然資源部、財(cái)政部、中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合印發(fā)《土地儲備管理辦法》，旨在加強(qiáng)和規(guī)范土地儲備管理，促進(jìn)土地資源的合理利用和優(yōu)化配置?！锻恋貎涔芾磙k法》明確要求，各地需依據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、國土空間規(guī)劃，編制土地儲備三年滾動(dòng)計(jì)劃，合理確定未來三年土地儲備規(guī)模。對于三年內(nèi)可收儲的土地資源，要在總量、結(jié)構(gòu)、布局、時(shí)序等方面進(jìn)行統(tǒng)籌安排，結(jié)合城市更新、成片開發(fā)等工作劃定儲備片區(qū)，優(yōu)先儲備空閑、低效利用等存量建設(shè)用地。該辦法的出臺，對于指導(dǎo)各地科學(xué)編制土地儲備計(jì)劃、優(yōu)化土地資源配置、促進(jìn)土地市場平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要意義。同時(shí)，辦法還強(qiáng)調(diào)，各地應(yīng)按照城市建設(shè)發(fā)展和土地市場調(diào)控的需要，結(jié)合當(dāng)?shù)厣鐣l(fā)展規(guī)劃、土地儲備三年滾動(dòng)計(jì)劃、年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃等因素，合理制定年度土地儲備計(jì)劃。地方層面政策1.141月14日，上海市發(fā)布《深入實(shí)施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動(dòng)計(jì)劃的實(shí)施方案》任務(wù)分工方案。建設(shè)品質(zhì)宜居城市方面，全面推進(jìn)城市更新，到2025年底，全面完成中心城區(qū)零星二級舊里以下房屋改造；到2026年底，全面啟動(dòng)城中村整體改造項(xiàng)目；到2027年底，全面完成小梁薄板房屋改造工作。1.211月21日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會制定并印發(fā)了《北京市關(guān)于城市更新項(xiàng)目國有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股支持社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指導(dǎo)意見（試行）》。該《指導(dǎo)意見》旨在通過“作價(jià)出資或者入股”的方式，將一定年期的6會議/部門政策內(nèi)容國有建設(shè)用地使用權(quán)投入到市政府授權(quán)市國資委履行出資人職責(zé)的企業(yè)及其所屬各級國有全資子企業(yè)中，以此豐富本市土地資源有償配置政策的工具箱，進(jìn)一步激發(fā)企業(yè)參與城市更新的意愿，降低企業(yè)用地成本，提升資源配置效率和效益，為城市發(fā)展注入新活力。此次《指導(dǎo)意見》的落地實(shí)施，將有效降低企業(yè)參與城市更新的門檻，支持企業(yè)通過“騰籠換鳥”的方式盤活存量土地資源。作價(jià)出資或者入股作為國有建設(shè)用地使用權(quán)的一種有償使用方式，是對傳統(tǒng)出讓方式的有益補(bǔ)充，有助于推動(dòng)城市更新項(xiàng)目的順利進(jìn)行，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。這一政策的出臺，不僅能夠優(yōu)化土地資源配置，還能激發(fā)市場活力，對北京市的城市更新和經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要資料來源：億翰智庫（1）成交面積：成交季節(jié)性回落，3月或有“小陽春”7圖表3：各能級城市1月商品住宅成交面積情況（萬平米）城市名稱環(huán)比一線城市206.8-4.2%-45.7%核心二線城市340.5-19.4%63.3%普通二線城市258.130.6%-29.1%三四線城市277.3-5.4%-50.2%8圖表4：典型城市近半年去化周期情況（月）2024.082024.092024.102024.112024.122025.0120.521.722.521.019.87.719.920.119.818.016.715.919.822.119.414.812.710.922.722.722.321.620.519.818.716.716.4廈門20.420.117.815.815.915.3福州21.219.619.518.618.918.012.413.413.915.617.116.737.738.036.036.736.137.7太倉23.424.025.6黃石14.718.418.79房四街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目二期（剩余用地）HD00-0803-0029地塊、HD00-0803-圖表5：2025年1月各能級城市土地成交規(guī)劃建筑面積情況（萬平米）城市能級環(huán)比一線城市85.89.6%-68.1%核心二線城市239.6-49.1%-91.2%普通二線城市273.3-19.3%-85.6%三四線城市2811.5-7.8%-82.5%圖表6：2025年1月各能級城市土地成交平均溢價(jià)率城市能級1月土地成交平均溢價(jià)率相較2024年同期增減較上月增減一線城市18.0%9.6pcts10.7pcts核心二線城市12.5%2.3pcts9.0pcts普通二線城市0.7%-0.1pcts-0.8pcts三四線城市2.8%-0.7pcts0.4pcts給建發(fā)在北京的布局帶來了信心。鑒于建發(fā)在北京的項(xiàng)目均為高端改善型項(xiàng)圖表7：2021年1月至2025年1月全國房企拿地總金額和平均溢價(jià)率02021/12021/32021/52021/72021/92021/112022/12022/32022/52022/72022/92022/112023/12023/32023/52023/72023/92023/112024/12024/32024/52024/72024/92024/112025/12021/12021/32021/52021/72021/92021/112022/12022/32022/52022/72022/92022/112023/12023/32023/52023/72023/92023/112024/12024/32024/52024/72024/92024/112025/150資料來源：億翰智庫圖表8：2021年1月至2025年1月權(quán)益拿地金額TOP10資料來源：億翰智庫迎合市場的高質(zhì)量“好房子”。圖表9：2025年1月銷售額TOP10房企銷售情況序號企業(yè)名稱2025年1月全口徑銷售金額（億元）2025年1月銷售面積（萬m2)1保利發(fā)展180.0100.112中海地產(chǎn)120.044.363華潤置地116.048.804綠城中國113.149.405萬科地產(chǎn)110.080.966華發(fā)股份96.634.857招商蛇口90.242.008建發(fā)房產(chǎn)87.254.449濱江集團(tuán)71.918.53中國鐵建70.651.55資料來源：億翰智庫圖表10：2025年1月樣本房企銷售業(yè)績及企業(yè)梯隊(duì)TOP1-101055.51196.5-11.8%TOP11-30648.4795.5-18.5%TOP31-50218.1322.3-32.3%TOP51-100283.31351.3-19.4%資料來源：億翰智庫600010%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70%500040003000200010000資料來源：億翰智庫