2024年龍巖市年報終稿(有巢氏)正式版

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報有巢氏開發(fā)處|2025年1月數(shù)據(jù)說明：1、數(shù)據(jù)統(tǒng)計范圍為龍巖市區(qū)；2、商品房數(shù)據(jù)包含商品住宅、商業(yè)、寫字樓、車位，不含儲藏間、幼兒園等；3、商品房數(shù)據(jù)均為備案數(shù)據(jù)，來源為有巢氏數(shù)據(jù)庫4、數(shù)據(jù)時間范圍為2024年1月1日-12月31日27.86億元73.67萬㎡3782商住用地商品房元/㎡成交總建樓面價成交總金額48.29萬㎡883741.22萬㎡元/㎡供應(yīng)面積成交面積成交均價36.79萬㎡11152元/㎡28.2萬㎡商品住宅供應(yīng)面積成交面積成交均價房企商品房商品住宅寫字樓車位按成交金額成交金額成交面積成交均價占有率排名（億元）13.914.14（萬㎡）11.948.62（元/㎡）116484804138.19%11.36%10.99%8.36%5.00%4.96%3.83%2.10%1.99%1.76%234.003.4311677990243.053.0851.822.26807961.811.4512428699071.402.0080.761.08705690.730.739937100.640.5611502備注：房企排行按照操盤方計算房企商品房商品住宅寫字樓車位按成交金額排名成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）按成交面積成交金額（億元）成交均價（元/㎡）項目名稱占有率項目名稱占有率排名12建發(fā)觀唐映月建發(fā)縵云6.113.38100401643616.85%15.24%1234567建發(fā)觀唐映月紫金山成均臺水晶溪尚6.143.604.005.550.271.840.26100408888117171643696014.83%9.84%8.28%8.20%6.89%4.78%4.18%34水晶溪尚3.414.0511717888810.97%9.90%紫金山成均臺建發(fā)縵云紫金山體育公園567建發(fā)云著南區(qū)城發(fā)匯金望郡美倫生態(tài)城1.971.131.6993081358586145.04%4.23%3.99%建發(fā)云著南區(qū)蘭園93081524廈鑫山水大宅院8美倫生態(tài)城1.4586144.10%891.361.091.089451929870563.52%2.79%2.10%廈鑫山水大宅院德興時代天驕融創(chuàng)觀樾臺91.281.5494513.29%2.75%1010城發(fā)匯金望郡13585房企商品房商品住宅寫字樓車位按成交金額排名成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）按成交面積成交金額（億元）成交均價（元/㎡）項目名稱占有率項目名稱占有率排名12345建發(fā)觀唐映月建發(fā)縵云5.272.913.073.471.61101341707712719979717.00%15.79%12.40%10.80%5.38%123456建發(fā)觀唐映月紫金山成均臺水晶溪尚5.353.403.904.971.691.1510134979718.70%12.29%10.87%10.31%5.70%水晶溪尚1271917077105248010紫金山成均臺建發(fā)云著南區(qū)建發(fā)縵云10524建發(fā)云著南區(qū)美倫生態(tài)城5.09%6城發(fā)匯金望郡1.00142544.54%廈鑫山水大宅院廈鑫山水大宅院71.17107943.85%781.091.440.800.731079480103.72%3.66%2.67%2.31%美倫生態(tài)城德興時代天驕三迪金域云境89城發(fā)匯金望郡德興時代天驕三迪金域云境1.430.840.73142541055299373.55%2.82%2.59%91055299371010房企商品房商品住宅寫字樓車位按成交金額排名成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）按成交面積成交金額（億元）成交均價（元/㎡）項目名稱占有率項目名稱占有率排名123珠江花園佰翔京華中心萬寶廣場0.670.090.03582110221993176.21%18.70%5.09%123珠江花園佰翔京華中心萬寶廣場0.390.100.03582110221993184.83%11.85%3.32%房企商品房商品住宅寫字樓車位按成交金額排名成交個數(shù)（個）成交均價（萬元/個）按成交個數(shù)成交金額（億元）成交均價（萬元/個）項目名稱占有率項目名稱占有率排名紫金山體育公園12建發(fā)觀唐映月建發(fā)縵云2701175144872071831061131859821.725.05.319.53%9.72%9.07%8.26%6.90%6.28%4.77%4.16%3.80%3.26%120.270.250.590.210.110.190.290.120.140.105.35.116.42%15.55%8.62%6.61%5.91%5.84%3.74%3.61%3.39%3.13%蘭園紫金山體育公園33建發(fā)觀唐映月紫金山成均臺廈鑫博世園融僑悅府21.710.06.24蘭園5.145紫金山成均臺融僑悅府10.010.313.511.16.256610.325.011.113.510.07建發(fā)云著南區(qū)融創(chuàng)觀樾臺廈鑫博世園水晶溪尚7建發(fā)縵云88融創(chuàng)觀樾臺建發(fā)云著南區(qū)水晶溪尚991010.010CONTENTSPart-1:宏觀與政策環(huán)境Part-2:土地市場分析Part-3:商品房市場分析Part-4:房地產(chǎn)后市研判1.1全國宏觀分析1.2龍巖政策分析1.1重大會議2024年以來中央重大會議對房地產(chǎn)政策力度持續(xù)加大，一系列政策的政策可以說是應(yīng)出盡出，20252024.3.5兩會召2024.3國常2024.4政治局會2024.二十屆三2024.9政治局會2024.12.9政治局會議進一步優(yōu)化房持續(xù)抓好保交生、保穩(wěn)定工步推動城市房繼續(xù)堅持因城標本兼治化要促進房地產(chǎn)市實

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，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房。統(tǒng)謀劃相關(guān)支持政策，有效激發(fā)潛在需求，加大高品質(zhì)住房供給，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。加快完善“市場+保障”的住房供應(yīng)體系，改革商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，著力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式?！绊椖抠J款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。?

解讀：2024年以來中央重大會議均提及地產(chǎn)工作部署，并且政策力度持續(xù)加大，從兩會的化解房地產(chǎn)風險、優(yōu)化房地產(chǎn)政策到4月政治局會議的繼續(xù)堅持因城施策，統(tǒng)籌消化存量、優(yōu)化增量，再到9月的促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，調(diào)整住房限購政策、降低存量房貸利率，以及12月的實施更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策來穩(wěn)住樓市，能看出中央對房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的高度重視，2024年在防范化解房地產(chǎn)金融風險方面已取得積極成績，2025年將在此基礎(chǔ)上進一步做好穩(wěn)住樓市的工作。1.1金融政策今年以來，中國人民銀行對LPR進行了三次調(diào)整，1年期下調(diào)60個基點，5年期下調(diào)35個基點，年度下行幅度均創(chuàng)LPR改革以來的新高，并且兩次下調(diào)準備金率，以及首付比例和公積金利率等。2024年LPR調(diào)整：2024年中央主要金融政策表現(xiàn)：時間發(fā)布機構(gòu)政策內(nèi)容政策類型2024年2月，1年期LPR為3.45%，保持不變；5年期以上LPR為3.95%，較前值下行25個點；2月5日下調(diào)存款準備金率0.5個百分點，向市場提供長期流動性1萬億元；降低貸款利率降低準備金率2月央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款；降低全國層面?zhèn)€人住房貸款最低首付比例為不低于15%；取消全國層面?zhèn)€人住房貸款利率政策下限；下調(diào)各期限品種住房公積金貸款利率0.25個百分點。降低房貸利率、降低首付比例5月7月央行央行2024年2月，1年期LPR為3.35%，較前值下行10個點；5年期以上LPR為3.85%，較前值下行10個點；降低貸款利率降低貸款利率

降低了住房公積金貸款利率0.25個百分點；降低準備金率

降低了首付比例，統(tǒng)一首套、二套房貸最低首付比例到15%；降低首付比例

降低存量貸款利率；9月央行央行降低稅費

降低“賣舊買新”換購住房稅費負擔；2024年10月，1年期LPR為3.1%，較前值下行25個點；5年期以上LPR為3.6%，較前值下行25個點；10月降低貸款利率1.1中央與地方樓市政策2024年年中央重磅政策陸續(xù)出臺，多次下調(diào)首付及房貸利率，取消普通住宅標準，并全面重啟城中村改造等，地方因城施策，從一二線城市的大尺度政策松綁到三四線城市的各種優(yōu)惠補貼等。20242024商業(yè)性個人住房貸款不再區(qū)分首套、二套住房，最低首付款比例統(tǒng)一為不低于15%，這是2000年以來二套首付最低值；5年期以上LPR下降了3次，由4.2%降至3.6%，1年期降至3.1%，并取消取消商業(yè)貸款利率下限。首付比例、利率降至新低一線城市北京通州“雙限”松綁、取消離婚限購、五環(huán)外允許多購1套房，非京籍人士社保年限五環(huán)外“5年變2年”，五環(huán)內(nèi)“5年變3年”；上海放松單身限購、外地戶籍社?！?改3”、五大新城“5改2”；廣州放開大戶型限購、四區(qū)取消限購、部分區(qū)域社?！?改2”；深圳外圍區(qū)域限購松綁、非深戶“5改3”存量房貸利率下調(diào)統(tǒng)一對存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實施批量調(diào)整，符合條件的房貸利率均調(diào)整為貸款市場報價利率LPR-30BP（基點）年中央重點樓市政策表現(xiàn)年各線城市樓市政策表現(xiàn)二線城市普通住宅標準取首套房、二套房統(tǒng)一，將現(xiàn)行享受1%稅率優(yōu)惠的面積標準由90㎡提高到140㎡。明確一線城市取消普宅標準后，與全國其他地區(qū)適用統(tǒng)一的增值二線城市普遍放寬了限購限售政策，例如南京、杭州、成都等城市全面取消了限購，降低了首付比例和房貸利率，首套房首付低至15%，房貸利率也有大幅下降，部分城市首套房利率跌破3%。另外還有落戶調(diào)整、房票補貼等一應(yīng)政策。消，稅費減免稅政策，即購買2年及以上的住房對外銷售的免征增值稅。“城中村改造”全面重啟城中村改造于2024年全面重啟，將通過貨幣化安置等方式新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。三線城市三線城市的房地產(chǎn)政策繼續(xù)保持寬松主基調(diào)，旨在激活市場活力，包含購房補貼、優(yōu)化公積金貸款政策等。收儲商品房用作央行明確設(shè)立3000億元保障性住房再貸款用于收購企業(yè)已建成未售新房，用作配售型或配租型保障性住房。明確要求推動縣級以上城市有力開展收保障性住房四線城市購已建成存量商品房用作保障性住房工作。四線城市房地產(chǎn)政策繼續(xù)保持寬松主基調(diào)，包括發(fā)放購房財稅補貼、加大房票安置力度、優(yōu)化住房公積金政策支持、推動住房“以舊換新”等。這些政策措施旨在進一步降低購房門檻，減輕購房者的負擔，刺激市場需求。盤活存量閑置土地對商品房建設(shè)要嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，支持盤活存量閑置土地。使用專項債券資金用于收回收購土地，加大收回收購存量閑置土地力度。1.1全國樓市受市場需求不足、預期不振、房企拿地意愿減少等因素影響，2024年全國房地產(chǎn)投資規(guī)模持續(xù)下行，商品房銷售面積創(chuàng)近15年低點，但在政策刺激下，第四季銷度售面積明顯好轉(zhuǎn)，有企穩(wěn)趨勢。房地產(chǎn)開發(fā)投資總額：開發(fā)投資總額在2021年達到歷史最高峰，之后房地產(chǎn)市場下行，投資總額逐年下滑，每年下降幅度在10%左右；商品房銷售面積：商品房銷售面積目前已降至近15年來最低點，居民購房意愿降至冰點，但在重磅政策加持下，預計2025年樓市將回穩(wěn)。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局1.1全國樓市2024年全國一二三線城市商品住宅銷售價格整體呈下降趨勢，但在重磅利好政策刺激下，價格跌幅收窄，年底一線城市已率先止跌，政策效應(yīng)明顯，房地產(chǎn)市場或步入持續(xù)止跌回穩(wěn)階段。解讀：2024年5月2024年9月?

房價轉(zhuǎn)折點：2024年5月和9月兩次出臺重磅利好政策，能看出政策出臺后，一二三線城市的一二手商品住宅均價降幅明顯收窄，其中一線城市的二手住宅在10月呈現(xiàn)正增長，說明政策積極有效，一線城市扮演了本輪樓市止跌回穩(wěn)的示范效應(yīng)。?

最新房價分析：目前一線城市新房價格率先止跌，二手房實現(xiàn)正增長，二三線城市房價跌幅持續(xù)收窄，房價指數(shù)的表現(xiàn)具有非常強的激勵性和鼓舞性，說明當前房地產(chǎn)市場正進入到持續(xù)止跌回穩(wěn)的階段。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局1.2龍巖房地產(chǎn)政策分析2024年龍巖出臺的樓市政策主要以公積金為主，包含降首付、降利率、提高貸款額度等，并未出臺特別重磅性樓市政策，原因在于2023年出臺的補貼政策等成效不高，因此2024年主要依托于國家出臺的重磅樓市利好政策。8月龍巖開通住房公積金（含貼息貸）組合貸款中商業(yè)貸部分參與逐月沖還貸業(yè)務(wù)。6月龍巖公積金繳存基數(shù)調(diào)整，最高月繳存基數(shù)為25922元。最低月繳存基數(shù)不低于196元。5月龍巖住房“以舊換新”實施辦法發(fā)布。主要是采取“幫賣+補貼”的方式進行。調(diào)整住房公積金貸款首付比例，首套首付調(diào)整為15%，二套首付調(diào)整為20%。調(diào)整住房公積金貸款利率，5年以下和5年以上首套公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.775%和3.325%。11月龍巖市發(fā)布關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施。重點在于優(yōu)化個人住房貸款政策，加大住房公積金貸款支持力度，加大房地產(chǎn)“白名單”機制支持力度，支持臺胞在巖購房置業(yè)等。6月

8月5月11月2024龍巖樓市政策2月龍巖住房公積金調(diào)整，貸款額度提高10萬，購買二星級以上綠色建筑和裝配式建筑另加5萬，2023年6月28日印發(fā)《龍巖中心城區(qū)房屋征收補償房票安置實施辦法，進一步放寬入選條件，已建成或在建的安置房也可進入選房超市。12月龍巖首套二套從原來的3.05%上調(diào)到3.1%，也就是LPR-50基點。這是銀行根據(jù)風險定價原則上調(diào)房貸利率。市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、自然資源局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局出臺了龍巖市農(nóng)村地、農(nóng)房票管理辦法，推進農(nóng)村承包地流轉(zhuǎn)和閑置宅基地盤活利用。2月12月1.2龍巖房地產(chǎn)政策分析目前龍巖寬松的政策環(huán)境延續(xù)，不限購、不限貸、不限售，公積金和商業(yè)貸款首套首付僅15%，公積金二套首付20%，公積金貸款利率首套2.85%，商業(yè)貸款利率首套二套均為3.1%。龍巖公積金政策龍巖樓市政策次數(shù)首次首付15%20%執(zhí)行利率2.85%限購限貸限售無首付公積金貸款首付商業(yè)貸款（認貸不認房）二次3.325%三次及以上停止放貸非綠色建筑或裝配建筑綠色建筑或裝配建筑套數(shù)首套執(zhí)行利率套數(shù)首付執(zhí)行利率15%2.85%純首套首購首貸15%3.1%雙職工家庭單職工家庭65萬55萬60萬雙職工家庭單職工家庭雙職工家庭70萬60萬65萬新羅區(qū)按揭結(jié)清首套二套20%3.325%有一套房按揭已結(jié)清15%15%3.1%3.1%生育一孩或無孩家庭永定、上杭、雙職工家庭武平、長汀、單職工家庭名下有一套房，貸款未結(jié)清認定為二套三套及以上停止放貸/二套二套50萬單職工家庭55萬連城、漳平新羅區(qū)雙職工家庭單職工家庭80萬70萬75萬雙職工家庭單職工家庭雙職工家庭85萬75萬80萬◆購買第三套（及以上）住房的停止貸款;◆借款申請人在辦理貸款前須連續(xù)按期足額繳存住房公積金滿12個月（含）以上；◆調(diào)整借款申請人公積金貸款結(jié)清后間隔，首次貸款結(jié)清后即可再次申請公積金貸款名下有兩套房，有一套貸款未結(jié)清認定為二套15%3.1%貸款

額度生育二孩的家庭（首套）永定、上杭、雙職工家庭武平、長汀、單職工家庭65萬單職工家庭70萬連城、漳平新羅區(qū)三套及以上或名下兩套且貸款均未結(jié)清停止放貸雙職工家庭單職工家庭90萬80萬85萬雙職工家庭單職工家庭雙職工家庭95萬85萬90萬生育三孩的家庭（首套）永定、上杭、雙職工家庭組合貸款：遵循“短原則”，按照貸款最少的方式來確認首付無武平、長汀、單職工家庭75萬單職工家庭80萬連城、漳平2.1商住用地出讓分析2.2商住用地出讓明細2.2商住用地出讓分析土拍市場低迷，多由本地國企拍得，成交樓面價創(chuàng)近年新低2024年龍巖全年共出讓9幅商住用地，并且都集中在上半年出讓，多由本地國企競得，成交地塊計價總建面約73.67萬㎡，同比下降約10%，成交樓面價約3782元/㎡，同比下降31.5%，溢價率為0.4%。龍巖土地市場低迷，成交樓面價和溢價率創(chuàng)近年新低。2.5商住用地出讓明細2024年龍巖商住用地出讓明細表序號占地面積（㎡）計價總建（㎡）成交總價(萬樓面價地塊編號成交日期板塊容積率溢價率受讓人元)(元/㎡)1234567892024拍-22024拍-32024拍-52024拍-62024拍-82024拍-92024拍-102024拍-112024拍-122024/4/232024/4/232024/5/302024/5/302024/6/52024/6/52024/6/52024/6/52024/6/5行政中心曹溪203155028210260794976094593021149929246927974614172056663516077837034270035400300001070020900513002400018400452007006380620014333262136204236356557680.0%0.0%0.0%0.9%0.0%0.4%0.8%1.7%0.4%建發(fā)騰晟1.851.4622.6其他雁翔小洋騰晟其他69345944804884823458602851.151.5雁翔東肖上杭匯杭置業(yè)騰晟東肖1.162.2東肖騰晟紫金山1.3上杭匯杭置業(yè)3.1商品房年/月度供銷價情況3.2商品住宅年/月度供銷價走勢3.3近三年商品住宅面積段/總價段/單價段成交結(jié)構(gòu)3.4商品住宅在售存量情況3.1商品房年度供銷價情況商品房供銷再創(chuàng)新低，成交均價小幅上漲2024年商品房供應(yīng)面積約48.29萬㎡，同比下降15%，成交面積約41.22萬㎡，同比下降32%，供銷比為1.41，成交均價8837元/㎡，同比上漲4%；3.1近一年商品房月度供銷價情況商品房呈供過于求態(tài)勢，全年低位成交2024年商品房市場呈供過于求態(tài)勢，3月和12月多個項目集中供應(yīng)，全年低位成交，單月最高成交6.05萬㎡，最低1.91萬㎡，月均成交3.43萬㎡；受紫金山體育公園項目等低價傾銷車位影響，成交均價在1月和2月度處于低位，后續(xù)呈小幅波動狀態(tài)；3.2商品住宅供銷價走勢住宅市場供銷價持續(xù)下滑，成交主要集中在部分熱點項目2024年龍巖商品住宅市場再創(chuàng)新低，供應(yīng)僅36.79萬㎡，同比下降25%，成交約28.2萬㎡，同比下降23%，供銷比為1.3，目前已連續(xù)四年呈供過于求態(tài)勢，在近年各種利好政策以及項目以價換量加持下也難挽頹勢，成交分化嚴重，成交主要集中在少部分熱點項目，排行前六項目占據(jù)總成交的63%，成交均價在這些項目維持下小幅回落。3.2近一年商品住宅月度走勢住宅市場低位供銷，價格波動下滑，重磅政策難挽頹勢2024年月度供銷低位徘徊，月均成交僅2.35萬㎡，成交均價波動下滑，5月及9月的重磅政策出臺也難挽低迷樓市，在經(jīng)歷近年的低迷行情后，客戶購房情緒降至冰點，市場的回暖需大市場環(huán)境的變好以及周邊城市的市場信心傳導。3.3近三年商品住宅面積段成交結(jié)構(gòu)剛需產(chǎn)品成交占比下滑，改善產(chǎn)品占比上漲2024年龍巖住宅成交以80-90㎡的剛需產(chǎn)品占比最高，為23%，但占比持續(xù)下滑，110-120㎡和120-130㎡改善型產(chǎn)品占比上浮，占比分別達到21%和22%。近三年商品住宅面積段成交結(jié)構(gòu)40%35%35%30%25%23%25%20%15%10%5%22%20%21%16%15%12%14%14%12%12%10%9%5%5%1%4%1%3%2%2%3%2%1%1%1%0%1%0%0%1%1%0%1%0%0%0%0%≤6060-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130-140140-160160-180180-200200以上2022年

2023年

2024年3.3近三年商品住宅單價段成交結(jié)構(gòu)0.7-1.1萬元/㎡單價產(chǎn)品占比大幅上漲，成交單價下降明顯2024年龍巖樓市觸底，商品住宅成交單價下降明顯，0.7-1.1萬/㎡單價產(chǎn)品成交占比上漲，1.1萬元/㎡以上產(chǎn)品占比大幅下滑，目前成交占比最高單價段為1-1.1萬元/㎡，占比約22%。近三年商品住宅單價段成交結(jié)構(gòu)25%22%21%19%18%20%15%10%5%18%16%14%14%12%12%12%11%10%10%10%8%9%8%8%7%6%6%5%5%4%4%3%3%2%1%0%＜7K7K-8K8K-9K9K-10K10K-11K11K-12K12K