第六章 （5-1）現(xiàn)金流量與資金時間價值

第六章現(xiàn)金流量與資金時間價值內(nèi)容第一節(jié)現(xiàn)金流量第二節(jié)資金時間價值第三節(jié)資金流量與資金時間價值房地產(chǎn)開發(fā)投資的目的是在提供滿足市場對房地產(chǎn)產(chǎn)品或服務(wù)需求的同時，獲得相應(yīng)的投資收益。貨幣量化房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的投入產(chǎn)出是計算房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)和前提。第一節(jié)現(xiàn)金流量第一節(jié)現(xiàn)金流量一、現(xiàn)金流量的概念房地產(chǎn)開發(fā)投資活動可以從物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài)兩個方面進(jìn)行考察：第一節(jié)現(xiàn)金流量一、現(xiàn)金流量的概念1.含義對一個特定的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)而言，投入的資金、花費(fèi)的成本、獲取的收益，都可看成是以貨幣形式體現(xiàn)的現(xiàn)金流入或現(xiàn)金流出。在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時期各時點(diǎn)上實際發(fā)生的資金流出或資金流入叫做現(xiàn)金流量。

現(xiàn)金流出現(xiàn)金流入凈現(xiàn)金流量2.確定現(xiàn)金流量應(yīng)注意的問題（1）應(yīng)有明確的發(fā)生時點(diǎn)（2）必須實際發(fā)生（如應(yīng)收或應(yīng)付賬款就不是現(xiàn)金流量）（3）不同的角度有不同的結(jié)果（如稅收，從企業(yè)角度是現(xiàn)金流出；從國家角度都不是）第一節(jié)現(xiàn)金流量房地產(chǎn)投資開發(fā)項目：現(xiàn)金流入：銷售收入、出租收入、其他經(jīng)營收入等；現(xiàn)金流出：土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、運(yùn)營費(fèi)用、銷售費(fèi)用和稅金等。通過考察分析不同運(yùn)行模式和技術(shù)方案下的現(xiàn)金流量情況，為項目發(fā)展選擇合適的方案，以取得最佳經(jīng)濟(jì)效果。第一節(jié)現(xiàn)金流量二、現(xiàn)金流量圖

1、含義：用以反映投資項目在一定時期內(nèi)資金運(yùn)動狀態(tài)的簡化圖示，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個時間坐標(biāo)圖中，表示出各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時間的對應(yīng)關(guān)系。

2、繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則（1）橫軸為時間軸，向右延伸表示時間的延續(xù)，軸上的每一刻度表示一個時間單位，兩個刻度之間的時間長度稱為計息周期，可取年、半年、季度或月等。橫軸上“0”點(diǎn)，通常表示當(dāng)前時點(diǎn)，也可表示資金運(yùn)動的時間始點(diǎn)或某一基準(zhǔn)時間。時點(diǎn)“1”表示第1個計息周期的期末，同時又是第2個計息周期的開始，以此類推。第一節(jié)現(xiàn)金流量第5計息周期+

第1計息周期-143250圖：5-1現(xiàn)金流量時間標(biāo)度1001001002、繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則（2）遵循期末慣例法，即把現(xiàn)金流出和流入的代數(shù)和看成是在計算周期末發(fā)生。（3）將初始投資P作為第0期期末發(fā)生的。（4）相對于時間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時點(diǎn)的現(xiàn)金流量?，F(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，向上表示正現(xiàn)金流量，向下表示負(fù)現(xiàn)金流量。某一計息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該時段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和?，F(xiàn)金流量01234現(xiàn)金流出現(xiàn)金流入+-P初始投資圖5-2正負(fù)現(xiàn)金流量圖在現(xiàn)金流量圖中：水平線表示時間坐標(biāo),時間的推移從左到右。0102030405第一年第二年第三年第四年

01234

第一年初規(guī)定為“0”本期末與下期初重合。比如“2”表示第二年年末,第三年年初。2.垂直箭線表示現(xiàn)金流量多少,箭頭向上表示現(xiàn)金流入,箭頭向下表示現(xiàn)金流出。繪制現(xiàn)金流量圖必須把握現(xiàn)金流量的三要素:

現(xiàn)金流量的大小、方向、時間點(diǎn)房地產(chǎn)投資中常見的幾種現(xiàn)金流量類型：開發(fā)后出售房地產(chǎn)項目時的現(xiàn)金流量開發(fā)后持有房地產(chǎn)項目時的現(xiàn)金流量置業(yè)投資項目的現(xiàn)金流量第一節(jié)現(xiàn)金流量三、房地產(chǎn)投資活動中的現(xiàn)金流量第一節(jié)現(xiàn)金流量三、房地產(chǎn)投資活動中的現(xiàn)金流量（一）開發(fā)—銷售模式現(xiàn)金流量圖主要適用于商品住宅開發(fā)項目

0建造成本及相關(guān)費(fèi)用預(yù)售收入現(xiàn)房銷售收入土地成本123456圖5-3開發(fā)—銷售模式下的現(xiàn)金流量圖第一節(jié)現(xiàn)金流量三、房地產(chǎn)投資活動中的現(xiàn)金流量（二）開發(fā)—持有出租—出售模式現(xiàn)金流量圖主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級公寓等收益性房地產(chǎn)項目

轉(zhuǎn)售稅費(fèi)0建造成本及相關(guān)費(fèi)用租金收入土地成本123456圖5-4開發(fā)—持有出租—出售模式下的現(xiàn)金流量圖運(yùn)營成本轉(zhuǎn)售收入n-1n-2n第一節(jié)現(xiàn)金流量三、房地產(chǎn)投資活動中的現(xiàn)金流量（三）購買—持有出租—出售模式現(xiàn)金流量圖此模式通常為大型房地產(chǎn)企業(yè)采用，（房地產(chǎn)投資信托基金）

轉(zhuǎn)售稅費(fèi)0裝修費(fèi)用租金收入購買成本12345圖5-5購買—持有出租—出售模式下的現(xiàn)金流量圖運(yùn)營成本轉(zhuǎn)售收入n-1n-2n第一節(jié)現(xiàn)金流量三、房地產(chǎn)投資活動中的現(xiàn)金流量（四）購買—更新改造—出售模式現(xiàn)金流量圖主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級公寓等收益性房地產(chǎn)項目

圖5-6購買—更新改造—出售模式下的現(xiàn)金流量圖轉(zhuǎn)售稅費(fèi)0購買成本12345轉(zhuǎn)售收入更新改造成本第一節(jié)現(xiàn)金流量三、房地產(chǎn)投資活動中的現(xiàn)金流量（五）購買—更新改造—出租—出售模式現(xiàn)金流量圖部分房地產(chǎn)企業(yè)采用轉(zhuǎn)售稅費(fèi)0更新改造成本租金收入購買成本12345圖5-7購買—更新改造—出租—出售模式下的現(xiàn)金流量圖運(yùn)營成本轉(zhuǎn)售收入n-