物業(yè)管理節(jié)能手冊(cè)

華潤(rùn)置地有限公司

ChinaResourcesLandLimited

華潤(rùn)置地有限公司

物業(yè)管理節(jié)能手冊(cè)

（第一版）

物業(yè)管理委員會(huì)

二零零七年九月

目錄

前言................................................................1

第一章企業(yè)節(jié)能管理的制度...........................................2

一、保障節(jié)能的工作制度............................................2

二、促進(jìn)節(jié)能的管理制度...........................................4

第二章空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能.................................................5

一、大型中央空調(diào)系統(tǒng)能耗組成.....................................5

二、節(jié)能技術(shù)......................................................7

三、空調(diào)節(jié)能手段..................................................7

四、北京華潤(rùn)大廈空調(diào)節(jié)能工程實(shí)例................................12

第三章供熱系統(tǒng)節(jié)能................................................19

一、供熱系統(tǒng)簡(jiǎn)介.................................................19

一、節(jié)能措施.....................................................19

第四章電力系統(tǒng)節(jié)能................................................22

一、照明.........................................................22

二、弱電.........................................................23

第五章水資源節(jié)約..................................................26

一、綠化用水.....................................................26

二、供回水.......................................................29

三、寫(xiě)字樓常見(jiàn)問(wèn)題...............................................31

第六章建筑外圍與結(jié)構(gòu)節(jié)能..........................................34

——、維護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能概述.............................................34

二、利用維護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能需考慮的問(wèn)題................................34

三、北京華潤(rùn)大廈維護(hù)結(jié)構(gòu)與節(jié)能..................................36

四、幾點(diǎn)說(shuō)明.....................................................39

華潤(rùn)置地有限公司物業(yè)管理委員會(huì)節(jié)能手冊(cè)

前言

節(jié)約能源、提高能源效率是解決環(huán)境問(wèn)題、增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力和確保能源安全

的關(guān)鍵因素，是實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的優(yōu)先選擇。節(jié)約能源不僅是促進(jìn)?個(gè)國(guó)家

經(jīng)濟(jì)、社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的最重要和最有效的措施之也是企業(yè)降低生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成

本、提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力和經(jīng)濟(jì)效益必不可少的手段，同時(shí)還是企業(yè)作為社會(huì)公民保

護(hù)環(huán)境、配合國(guó)家建設(shè)對(duì)環(huán)境友好型社會(huì)的積極表現(xiàn)。

2(X)7年6月，華潤(rùn)集團(tuán)依據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的《節(jié)能減排綜合性工作方案》下

發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好節(jié)能環(huán)保工作的通知》，要求各利潤(rùn)中心從觀念和意識(shí)上

認(rèn)真對(duì)待節(jié)能工作，加強(qiáng)節(jié)能環(huán)保工作的宣傳和管理，從制度和機(jī)制上保障和促

進(jìn)節(jié)能工作的開(kāi)展，同時(shí)圍繞“成本效益年”活動(dòng)，不斷總結(jié)和推廣最佳實(shí)踐，

及時(shí)將成果固化為流程和制度。

華潤(rùn)置地總部為提高華潤(rùn)置地的物業(yè)管理水平，成立了華潤(rùn)置地物業(yè)管理委

員會(huì)，為各公司的物業(yè)管理工作提供了經(jīng)驗(yàn)分享和相互交流的平臺(tái)，也為華潤(rùn)置

地物業(yè)管理的品牌化開(kāi)創(chuàng)了良好的開(kāi)端。

根據(jù)2007年工作計(jì)劃，物業(yè)管理委員會(huì)于2007年4月在北京召開(kāi)了首次季

度會(huì)議，節(jié)能經(jīng)驗(yàn)交流成為該會(huì)議主題之一。會(huì)上，北京華潤(rùn)大廈、置地北京物

業(yè)公司、深圳萬(wàn)象城以及上海時(shí)代廣場(chǎng)分別同與會(huì)各公司分享了自己的節(jié)能工作

和實(shí)例。

為了進(jìn)一步固化節(jié)能措施和成果，2007年6月起，華潤(rùn)置地物業(yè)管理委員

會(huì)組織北京華潤(rùn)大廈和置地北京物業(yè)公司的各專(zhuān)業(yè)「程師在總結(jié)各專(zhuān)業(yè)節(jié)能E

作的基礎(chǔ)上制作形成節(jié)能手冊(cè)，以期能夠?yàn)楦魑飿I(yè)管理公司節(jié)能降耗工作的順利

開(kāi)展提供借鑒和指引。

本手冊(cè)是以北京華潤(rùn)大廈和置地北京物業(yè)公司所進(jìn)行的節(jié)能工作為基礎(chǔ)總

結(jié)而成，難免會(huì)存在不足和錯(cuò)誤，也必定存在很多節(jié)能方面的缺漏，因此懇請(qǐng)置

地各物業(yè)管理公司給予指正、修改和補(bǔ)充。

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第一章企業(yè)節(jié)能管理的制度

企業(yè)節(jié)能管理的目的是合理利用能源，以最小的能源消耗，獲取最大的經(jīng)濟(jì)

效益和社會(huì)效益。對(duì)于我們物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，節(jié)能不僅僅是響應(yīng)政府號(hào)召、順

應(yīng)集團(tuán)要求，節(jié)能能夠?yàn)槲覀儙?lái)物業(yè)管理成本的直接降低和物業(yè)管理收益的問(wèn)

接增大，同時(shí)也促進(jìn)著公司社會(huì)形象和市場(chǎng)地位的積極提升。而從戰(zhàn)略角度來(lái)看,

節(jié)能還是我們?nèi)A潤(rùn)置地物業(yè)管理品牌化過(guò)程的重要環(huán)節(jié)之-O

無(wú)論是從節(jié)能過(guò)程還是從節(jié)能意義的角度來(lái)說(shuō)，我們物業(yè)管理公司的節(jié)能

都不是一朝?夕的事情。節(jié)能工作的持續(xù)開(kāi)展和節(jié)能效益的真正體現(xiàn)，需要兩個(gè)

方面的保證，i是公司高層的重視和支持，領(lǐng)導(dǎo)要起到帶頭作用，這是節(jié)能工作

的關(guān)鍵；二是公司要有?套完備的節(jié)能機(jī)制，包括保障節(jié)能的工作制度和促進(jìn)節(jié)

能的管理制度，這是節(jié)能工作的保障。

對(duì)于第?項(xiàng)保證，在華潤(rùn)文化和華潤(rùn)置地戰(zhàn)略的指引下，我們有理由相信，

我們的經(jīng)理人能夠給予節(jié)能高度的重視和積極的支持，并為公司員工起到模范帶

頭作用。而第二項(xiàng)保證，則需要我們通過(guò)物業(yè)管理委員會(huì)這個(gè)平臺(tái)進(jìn)行深入的探

討以及經(jīng)驗(yàn)的相互交流。在此，我們列舉出部分常見(jiàn)的做法和制度，以期能夠起

到拋磚引玉的作用，必要的話(huà)，可以利用行動(dòng)學(xué)習(xí)的方法探索最佳的行動(dòng)方案。

一、保障節(jié)能的工作制度

1.制定節(jié)能計(jì)劃和規(guī)劃

節(jié)能是一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作，各物業(yè)管理項(xiàng)目的實(shí)際情況有所不同，因此具體

的節(jié)能工作也不盡相同。各物業(yè)公司應(yīng)在摸清本公司能源消耗狀況后，通

過(guò)認(rèn)真分析，找出節(jié)能工作中的不足，并根據(jù)本公司水、電、氣、油等能

源的實(shí)際利用水平，制定出中長(zhǎng)期節(jié)能規(guī)劃（包括節(jié)能重大改造時(shí)間表）

以及年度節(jié)能目標(biāo)和相關(guān)工作計(jì)?劃。如此一來(lái)，節(jié)能工作才能有的放矢。

2.制定具有節(jié)能要求的部門(mén)和崗位職責(zé)說(shuō)明書(shū)

各物業(yè)公司在制定或修改部門(mén)和崗位職責(zé)說(shuō)明書(shū)時(shí).，一方面要根據(jù)工作內(nèi)

容和數(shù)量設(shè)立能源管理崗位和人員，另一方面還要將節(jié)能方面的要求納入

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進(jìn)來(lái)，使部門(mén)和員工對(duì)節(jié)能工作的認(rèn)識(shí)從一種被動(dòng)性的“工作改進(jìn)”轉(zhuǎn)變

成一種主動(dòng)性的“工作職責(zé)。從意識(shí)上灌輸節(jié)能工作的重要性，同時(shí)也

為對(duì)節(jié)能工作進(jìn)行考核奠定了基礎(chǔ)。

3.建立節(jié)能監(jiān)督與檢查制度

很多物業(yè)公司節(jié)能的收效不明顯主要都源于管理松懈、監(jiān)督不力，因此監(jiān)

督和檢查制度是確保節(jié)能行動(dòng)計(jì)劃執(zhí)行的重要環(huán)節(jié)。監(jiān)督和檢查的方式可

以采用多級(jí)監(jiān)督、專(zhuān)人檢查的方式，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)糾正；而范圍則

應(yīng)該是覆蓋所有節(jié)能工作內(nèi)容。

4.建立能耗定額管理制度

能耗定額管理是要在保證滿(mǎn)足工作合理需求的前提卜，有效控制能源消耗

的水平，使其保持在合理的范圍之內(nèi)。最終的目的是督促物業(yè)公司加強(qiáng)用

能管理，推進(jìn)用能分項(xiàng)計(jì)量，實(shí)現(xiàn)公司節(jié)能目標(biāo)。但是，能耗額度的設(shè)定

是建立在對(duì)各類(lèi)能源消耗合理預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上的，而預(yù)測(cè)能源消耗則需要對(duì)

物業(yè)管理需求進(jìn)行充分分析，因此需要建立一套完善的制度來(lái)保證預(yù)測(cè)的

合理性和定額管理的合理性。

5.建立能量計(jì)量管理制度

一套完善的計(jì)量管理制度，能夠明確能耗的去向和設(shè)備的運(yùn)行情況，以推

行量化管理，更好地實(shí)現(xiàn)節(jié)能目標(biāo)。能量的計(jì)量應(yīng)該包含三個(gè)方面的內(nèi)容:

一是分項(xiàng)計(jì)量。對(duì)電耗方面，可以對(duì)空調(diào)、照明、電梯、以及其他用電設(shè)

備等分別計(jì)量；對(duì)用水方面，可以分別計(jì)量灌溉用水、洗浴用水、清洗用

水等等，或者分樓層計(jì)量。

二是分時(shí)計(jì)量。分時(shí)計(jì)量主要是對(duì)計(jì)量頻率的設(shè)定，如按天、周、月、季、

年計(jì)量。一般來(lái)說(shuō)，計(jì)量頻率越高，對(duì)能耗分析的意義就越大，進(jìn)而對(duì)改

善能耗的幫助就越大，但工作量也會(huì)隨之急劇加大，因此應(yīng)該選擇其兩者

間的一個(gè)平衡點(diǎn)加以設(shè)定。

三是重點(diǎn)設(shè)備重點(diǎn)計(jì)量。對(duì)于耗能較大的冷熱源設(shè)備，應(yīng)該進(jìn)行重點(diǎn)的計(jì)

量，計(jì)量的內(nèi)容更細(xì)，計(jì)量的頻率更高。

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二、促進(jìn)節(jié)能的管理制度

1.制定體現(xiàn)節(jié)能規(guī)劃的財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度

華潤(rùn)集團(tuán)6S管理體系中的預(yù)算管理體系為我們各物業(yè)公司的財(cái)務(wù)預(yù)算管

理制度提供了很好的藍(lán)本，通過(guò)相關(guān)的制度建設(shè)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算管理，控

制各項(xiàng)能源開(kāi)支和行政開(kāi)支，杜絕不合理的費(fèi)用支出，從費(fèi)用上控制能源

消耗的總量.

2.制定各層級(jí)的與節(jié)能成果相關(guān)的考核辦法

對(duì)節(jié)能成果進(jìn)行考核是激勵(lì)各公司、部門(mén)乃至員工進(jìn)行節(jié)能工作的重要手

段。考核辦法應(yīng)該獎(jiǎng)罰分明

3.制定節(jié)能產(chǎn)品采購(gòu)制度

各物業(yè)公司的采購(gòu)制度中，采購(gòu)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)體現(xiàn)對(duì)節(jié)能的要求。2004

年12月，國(guó)家財(cái)政部、發(fā)改委發(fā)布了“節(jié)能產(chǎn)品政府采購(gòu)清單”，并且隨

著節(jié)能產(chǎn)品認(rèn)證工作的開(kāi)展，不斷進(jìn)行調(diào)整和更新，各物業(yè)公司可以充分

利用該清單，以確保采購(gòu)的產(chǎn)品是節(jié)能的產(chǎn)品。

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第二章空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能

一、大型中央空調(diào)系統(tǒng)能耗組成

大量數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，大型中央空調(diào)系統(tǒng)能耗約占建筑物總用電量的

38-50%,規(guī)模相當(dāng)同類(lèi)型建筑的能耗由于在建筑設(shè)計(jì)、空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)和設(shè)備選

型及自控系統(tǒng)設(shè)計(jì)上差別會(huì)造成運(yùn)行能耗有較大差別.這個(gè)差別能達(dá)到20%左

右。

建筑的運(yùn)行管理人員了解中央空調(diào)系統(tǒng)能耗組成及特點(diǎn)，對(duì)于采取相應(yīng)

的節(jié)能措施達(dá)到降低運(yùn)行能耗是非常有意義的。

1.主機(jī)

主機(jī)是指集中制備空調(diào)冷熱水源的設(shè)備，約占空調(diào)設(shè)備總能耗的25-30%,

不同制冷方式的制冷設(shè)備能耗有一定差異，該設(shè)備耗電首先取決于建筑物

的整體空調(diào)冷負(fù)荷，

空調(diào)房間為了維持一定的溫度和相對(duì)濕度，必須克服室內(nèi)、外的干擾因素,

使房間保持熱濕平衡。為了維持室溫恒定，單位時(shí)間內(nèi)向室內(nèi)空氣提供的

冷量，即空調(diào)冷負(fù)荷。

同樣為了維持室溫恒定，單位時(shí)間內(nèi)向室內(nèi)空氣提供的熱量，即空調(diào)采暖

熱負(fù)荷。

主機(jī)容量是依據(jù)空調(diào)冷熱負(fù)荷計(jì)算，并考慮各種熱量損失等附加值后確定

設(shè)備容量。由于設(shè)計(jì)中是按照各項(xiàng)負(fù)荷的綜合最大值確定，但實(shí)際空調(diào)運(yùn)

行中圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱、太陽(yáng)輻射熱及新風(fēng)負(fù)荷是時(shí)時(shí)變化且大部分時(shí)間都小

于最大負(fù)荷。而在設(shè)計(jì)上考慮不確定因素，在確定最大負(fù)荷后又附加系數(shù)

最終確定容量，因此幾乎所有中央空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)選型過(guò)大是非常普遍現(xiàn)

象，使主機(jī)運(yùn)行經(jīng)莒處在大馬拉小車(chē)的狀態(tài)，而大型離心機(jī)特性決定了機(jī)

組在部分負(fù)荷下運(yùn)行時(shí)制冷效率降低，使主機(jī)運(yùn)行能耗增加。

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2.主機(jī)的配套設(shè)備

主機(jī)的配套設(shè)備主要是各種泵，如冷凍水泵、冷卻水泵、采暖水泵、各系

統(tǒng)補(bǔ)水泵以及冷卻塔，能耗約占空調(diào)系統(tǒng)總能耗的20%。

各系統(tǒng)的水泵與主機(jī)存在相同的選型過(guò)大問(wèn)題，;吏泵一次投資和運(yùn)行能耗

增加。

冷卻塔選型大對(duì)降低制冷機(jī)的能耗是有利的，只是增加了一次投資。但冷

卻塔的運(yùn)行耗能主要體現(xiàn)在冷卻水的水處理的優(yōu)劣和冷卻塔維護(hù)清洗是

否得當(dāng)，直接影響冷卻塔和冷凍機(jī)的換熱效率，對(duì)于制冷系統(tǒng)能耗有較大

影響。

3.空調(diào)機(jī)組（含新風(fēng)機(jī)組）約占系統(tǒng)能耗的30.35%

空調(diào)機(jī)組，包括新風(fēng)機(jī)組，約占系統(tǒng)能耗的30-35%。

該類(lèi)設(shè)備的耗能主要體現(xiàn)在以卜.四個(gè)方面：

（1）新風(fēng)負(fù)荷大小；

（2）空調(diào)機(jī)組可否依據(jù)負(fù)荷變化進(jìn)行自動(dòng)調(diào)節(jié)，即機(jī)組是否使用了變頻

裝置，變頻裝置是否運(yùn)行正常；

（3）選用的空氣過(guò)濾器阻力過(guò)大或過(guò)濾器太臟造成設(shè)備阻力增加；

（4）機(jī)組內(nèi)表冷器和內(nèi)壁的清潔度降低會(huì)使系統(tǒng)阻力增大能耗增加。

4.排風(fēng)設(shè)備

在運(yùn)行管理中在非必要時(shí)間段運(yùn)行帶來(lái)的能源浪費(fèi)。是否考慮了熱能回收

裝置來(lái)加熱或冷卻新風(fēng)，降低新風(fēng)負(fù)荷減少主機(jī)的能耗。

5.空調(diào)風(fēng)道及末端設(shè)備

空調(diào)管道、設(shè)備的清潔與否影響風(fēng)機(jī)阻力和設(shè)備換熱效率導(dǎo)致能源的浪

費(fèi)。

6.電動(dòng)調(diào)節(jié)閥等自控設(shè)備

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這些控制元件本身的耗電相比其他空調(diào)設(shè)備可以忽略不計(jì)，但其狀態(tài)直接

影響自控系統(tǒng)是否按照運(yùn)行控制要求實(shí)現(xiàn)自動(dòng)謊節(jié)，從而間接影響節(jié)能效

果。

二、節(jié)能技術(shù)

1.空調(diào)系統(tǒng)熱能回收技術(shù)

風(fēng)系統(tǒng)：利用排風(fēng)熱能與新風(fēng)進(jìn)行熱交換，降低新風(fēng)冷熱負(fù)荷；

水系統(tǒng)：回收冷卻水中的熱能提供牛.活熱水的熱源。

2.變頻技術(shù)

變頻技術(shù)應(yīng)用較為廣泛，主要是用于根據(jù)負(fù)荷變叱調(diào)整電機(jī)頻率實(shí)現(xiàn)節(jié)能

目的。

3.智能化系統(tǒng)

利用專(zhuān)業(yè)控制軟件選擇最佳的冷凍水、冷卻水供回水溫差，使冷凍機(jī)、冷

卻塔、冷凍泵、冷卻泵綜合能耗最低。這種功能實(shí)現(xiàn)需要滿(mǎn)足冷凍機(jī)的性

能參數(shù)要求、滿(mǎn)足空調(diào)換熱要求和水系統(tǒng)的末端阻力要求。

4.選用高效節(jié)能設(shè)備

如能耗比低的主機(jī)，換熱效率高的熱交換設(shè)備

5.水源熱泵設(shè)備的選用

充分利用溫度相對(duì)恒定的水源制備空調(diào)所需要的冷熱源。

6.選用保溫隔熱性能優(yōu)良的保溫材料降低熱能損耗

三、空調(diào)節(jié)能手段

1.經(jīng)常優(yōu)化各種用能設(shè)備的運(yùn)行時(shí)間和參數(shù)

說(shuō)明：其實(shí)并不是每個(gè)用能設(shè)備都是上班就開(kāi)，下班才關(guān)的，有些設(shè)備每

天連續(xù)運(yùn)行8小時(shí)其至24小時(shí)，而其有效使用的時(shí)間只有幾個(gè)小時(shí)，因

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此需要仔細(xì)研究各用能設(shè)備，何時(shí)必須使用，何時(shí)可以降低負(fù)荷使用或者

關(guān)掉。

操作要點(diǎn)：用能設(shè)備的運(yùn)行時(shí)間和參數(shù)可能會(huì)隨著季節(jié)或使用要求的變化

而變化，要根據(jù)季節(jié)或其它條件的變化及時(shí)進(jìn)行調(diào)整。

2.非高溫季節(jié)，盡量使夏季室內(nèi)外溫差控制在7—9C內(nèi)

說(shuō)明；從人體健康舒適和節(jié)能等綜合情況考慮，夏季室內(nèi)外溫差控制在7

一9℃內(nèi)。提倡當(dāng)室外氣溫高于35℃時(shí)，室內(nèi)環(huán)境溫度一般應(yīng)控制在26℃

以上。據(jù)測(cè)算，室內(nèi)環(huán)境溫度每升高1℃,冷負(fù)荷可下降10國(guó)左右，運(yùn)行

費(fèi)用可降低約8以

操作要點(diǎn)：市政府對(duì)室內(nèi)溫度設(shè)定已有專(zhuān)門(mén)文件說(shuō)明，在向用戶(hù)宣傳的過(guò)

程中，還要告訴他們?nèi)绾慰刂茰囟取６鄶?shù)樓宇每個(gè)房間都有溫度調(diào)節(jié)器，

要經(jīng)常檢杳其是否正常工作。對(duì)損壞的溫度調(diào)節(jié)器應(yīng)及時(shí)修復(fù).經(jīng)常巡視

室內(nèi)環(huán)境溫、濕度，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行調(diào)整。

3.利用夜間自然冷風(fēng)或者凌晨谷（平）電預(yù)冷房間

說(shuō)明：北方地區(qū)夏季日夜間的溫差大約10-15℃左右，可以充分利用這個(gè)

溫差，在夜間最低溫度較低的情況下，預(yù)先進(jìn)行通風(fēng)換氣，利用建筑物自

身的結(jié)構(gòu)蓄冷。也可以利用凌晨的谷（平）電進(jìn)行空調(diào)預(yù)冷，此方法除了

減少能耗外，還可以保持室內(nèi)良好的空氣質(zhì)量。

操作要點(diǎn)：在利用自然風(fēng)時(shí)系統(tǒng)新風(fēng)口和排風(fēng)口風(fēng)門(mén)要開(kāi)到最大，回風(fēng)混

合風(fēng)門(mén)要關(guān)閉；到進(jìn)入制冷運(yùn)行工況時(shí)，風(fēng)門(mén)要及時(shí)恢復(fù)原來(lái)位置。利用

谷（平）電預(yù)冷時(shí)，要掌握合適的空調(diào)預(yù)冷運(yùn)行時(shí)間。

4.過(guò)渡季節(jié)靠新風(fēng)制冷，使用“免費(fèi)空調(diào)”

說(shuō)明：大多數(shù)商務(wù)寫(xiě)字樓由于內(nèi)部的熱源（如：人、計(jì)算機(jī)、照明等），

在過(guò)渡季節(jié)亦需要進(jìn)行冷卻，可利用較冷的室外空氣來(lái)滿(mǎn)足全部或部分制

冷需要，從而減少系統(tǒng)制冷所需的能源。這種冷卻方法亦稱(chēng)作“免費(fèi)空調(diào)”。

操作要點(diǎn)：1、驗(yàn)證新風(fēng)系統(tǒng)的通風(fēng)能力，清洗擋風(fēng)板及過(guò)濾器（網(wǎng)），必

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要時(shí)調(diào)整擋風(fēng)板角度。2、如新風(fēng)能力不夠，可考慮增設(shè)新風(fēng)送風(fēng)機(jī)及排

風(fēng)機(jī)。

5.清洗空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)的表冷器和過(guò)濾器，清潔新風(fēng)口百葉窗

說(shuō)明：清除制熱/制冷盤(pán)管上的灰塵和污漬，可以提高熱（冷）傳遞的效

率。當(dāng)風(fēng)量明顯減少或前后壓差增大時(shí)，就要盡快進(jìn)行清洗，如果是在市

區(qū)內(nèi)，每月一次定期進(jìn)行清潔也不過(guò)分。

操作要點(diǎn)：清洗表冷器時(shí)，首先采用高壓水槍進(jìn)行反沖，確保水柱能夠沖

到對(duì)面，過(guò)濾器要拆下來(lái)清洗，拋棄型過(guò)濾器要及時(shí)更換。如果選擇藥水

要確保藥水無(wú)腐蝕性。請(qǐng)清洗公司清洗要加強(qiáng)過(guò)程中的檢查和最終驗(yàn)收。

表冷器、過(guò)濾器清洗效果檢驗(yàn)除了目測(cè)外，要求能夠?qū)η逑辞昂箫L(fēng)量、風(fēng)

壓的變化進(jìn)行測(cè)量并同設(shè)計(jì)時(shí)的參數(shù)對(duì)比。

6.清潔空調(diào)水系統(tǒng)

說(shuō)明：水系統(tǒng)清洗目的是為了保證冷凍水和冷卻水的換熱效率能夠保持設(shè)

計(jì)狀態(tài)，當(dāng)冷凍水和冷卻水的進(jìn)回水溫差偏離設(shè)計(jì)值時(shí)（通常為5℃）,

就要考慮水質(zhì)是否存在問(wèn)題。

操作要點(diǎn)：在系統(tǒng)清洗之后、系統(tǒng)各部件投入使用之前，應(yīng)對(duì)清洗效果進(jìn)

行檢驗(yàn)。采用壓力和水溫度曲線法檢驗(yàn)，清洗后，空調(diào)連續(xù)運(yùn)行2個(gè)小時(shí)，

看壓力和水溫度曲線是否符合空調(diào)正常運(yùn)行的要求。

7.調(diào)整氣壓平衡，使房間保持微正壓，避免大量冷、熱空氣散失

說(shuō)明：如果建筑物處于負(fù)壓運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，會(huì)導(dǎo)致室外空氣通過(guò)大門(mén)、窗戶(hù)以

及其他開(kāi)放處進(jìn)入樓內(nèi)，從而使舒適度降低；并且，由于需要對(duì)這些空氣

進(jìn)行調(diào)節(jié)而增加了能源消耗。為了防止此現(xiàn)象的發(fā)生，應(yīng)調(diào)整樓內(nèi)空氣的

排出以及新鮮空氣的吸入，使樓內(nèi)氣壓保持略微正壓狀態(tài)。

操作要點(diǎn)：如果發(fā)覺(jué)在微風(fēng)或無(wú)風(fēng)時(shí)節(jié)，室外空氣還大量通過(guò)門(mén)窗進(jìn)入室

內(nèi)，說(shuō)明室內(nèi)氣壓極不平衡，特別是塔樓式建筑，易于出現(xiàn)這類(lèi)問(wèn)題。應(yīng)

當(dāng)對(duì)風(fēng)道閥門(mén)、風(fēng)機(jī)入口導(dǎo)葉片或者風(fēng)機(jī)轉(zhuǎn)速等進(jìn)行調(diào)整，如還不能解決

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問(wèn)題應(yīng)進(jìn)行設(shè)備改造。

8.避免廚房排風(fēng)機(jī)、咖啡廳排風(fēng)機(jī)等常開(kāi)，減少冷、熱空氣的散失

說(shuō)明：許多樓宇內(nèi)的小廚房及咖啡廳等沒(méi)有獨(dú)立的通風(fēng)系統(tǒng)，工作時(shí)靠脫

排風(fēng)機(jī)排出烹飪時(shí)的熱空氣，但非工作時(shí)間，這些排風(fēng)機(jī)也常處于運(yùn)行狀

態(tài)，這時(shí)大量的冷空氣也被排出，造成冷能損失。

操作要點(diǎn)；制定制度要求有關(guān)工作人員非工作時(shí)間關(guān)閉排風(fēng)，或在排風(fēng)機(jī)

上安裝定時(shí)器。

9.根據(jù)季節(jié)變化，重新設(shè)定冷凍水給水溫度

說(shuō)明：冷凍水給水溫度的設(shè)計(jì)值一般是7C,而嘍字內(nèi)的制冷負(fù)載在一年

之內(nèi)、甚至在一天之內(nèi)都是在變動(dòng)的。在空調(diào)負(fù)荷較小的情況下，可適當(dāng)

提高冷凍水的給水溫度以降低制冷設(shè)備的能耗。

操作要點(diǎn)：當(dāng)制冷設(shè)備的負(fù)載降低時(shí)（負(fù)荷降低的一個(gè)重要標(biāo)志就是冷凍

水給回水溫差變?。?，此時(shí)，可嘗試將冷凍水給水溫度提高幾度，同時(shí)密

切監(jiān)測(cè)系統(tǒng)對(duì)建筑內(nèi)部的冷卻能力。一旦掌握了何時(shí)提高溫度才能既保持

室內(nèi)溫度又節(jié)省制冷設(shè)備對(duì)能源的使用，就可以對(duì)樓宇控制系統(tǒng)進(jìn)行編

程，使之根據(jù)室外氣溫條件、每日時(shí)段、季節(jié)以及樓內(nèi)系統(tǒng)負(fù)載的變化，

自動(dòng)對(duì)上述溫度進(jìn)行重新設(shè)定。

10.制冷機(jī)負(fù)荷合理均勻分配

說(shuō)明：樓宇空調(diào)系統(tǒng)一般都有數(shù)臺(tái)制冷機(jī)，理想的配置是在空調(diào)負(fù)荷發(fā)生

變化時(shí)制冷機(jī)始終在高效區(qū)運(yùn)行，這就要求制冷機(jī)的容量應(yīng)大小搭配合

理。然而一些樓宇的每臺(tái)制冷機(jī)的容量都是一樣的，因此大多數(shù)場(chǎng)合總是

會(huì)出現(xiàn)有一臺(tái)或多臺(tái)在較高負(fù)荷運(yùn)行，而總有一臺(tái)制冷機(jī)在較低負(fù)荷下運(yùn)

行，這樣容易造成這臺(tái)制冷機(jī)在低效區(qū)運(yùn)行。因此要盡量合理搭配負(fù)荷，

適當(dāng)提高作為調(diào)節(jié)負(fù)荷用的較低負(fù)荷制冷機(jī)的負(fù)荷，避免其在低效區(qū)運(yùn)

行。

操作要點(diǎn)：要充分了解制冷設(shè)備的運(yùn)行特點(diǎn)和其特性曲線。

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11.優(yōu)化車(chē)庫(kù)通風(fēng)機(jī)的開(kāi)機(jī)時(shí)間，避免24小時(shí)常開(kāi)

說(shuō)明：許多大樓都有很大的地下車(chē)庫(kù)，為了保持車(chē)庫(kù)空氣質(zhì)量，都裝有很

多換氣風(fēng)機(jī)，許多物業(yè)公司只是機(jī)械地長(zhǎng)時(shí)間維持風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)，有的可能上

班時(shí)開(kāi)，下班時(shí)關(guān)。這些都不是科學(xué)的管理方法，由于車(chē)庫(kù)每天不同時(shí)段

進(jìn)出車(chē)輛的數(shù)量是不均勻的，應(yīng)該研究各個(gè)時(shí)段車(chē)輛的進(jìn)出規(guī)律，從而找

出風(fēng)機(jī)運(yùn)行時(shí)間以及開(kāi)機(jī)數(shù)量的最優(yōu)控制方法。

操作要點(diǎn)：在研究規(guī)律時(shí)，最好使用CO和C02濃度測(cè)量?jī)x，以便獲得較

科學(xué)的依據(jù)。

12.冬季需要制冷的區(qū)域采用冷卻水作為冷源

說(shuō)明：有的樓宇的特殊房間，如發(fā)熱設(shè)備多的IT機(jī)房和人員密集的商場(chǎng),

在春秋季甚至冬季也需要供冷開(kāi)制冷機(jī)組。由于此時(shí)室外溫度都在20℃

左右或以下，當(dāng)開(kāi)啟全新風(fēng)系統(tǒng)仍無(wú)法滿(mǎn)足需求的情況下可以用冷卻水進(jìn)

行制冷，這樣可以減少全年冷凍機(jī)開(kāi)啟時(shí)間達(dá)到節(jié)能的目的。

操作要點(diǎn)：可采用板式高效換熱器將冷卻水的冷量傳遞給冷凍水用于空調(diào)

制冷。由于這個(gè)時(shí)段負(fù)荷波動(dòng)非常大，選擇合適的循環(huán)水泵流量和揚(yáng)程是

個(gè)關(guān)鍵。冬季防凍也是不能忽視的問(wèn)題。

13.采用能量回收裝置，利用排風(fēng)預(yù)冷（預(yù)熱）新風(fēng)

說(shuō)明：在高溫和寒冷季節(jié)，新風(fēng)和排風(fēng)的溫差高達(dá)10℃左右，采用能量

回收裝置，從排風(fēng)中直接回收能量以降低新風(fēng)負(fù)荷，如果在排風(fēng)中設(shè)置熱

交換器（如轉(zhuǎn)輪式全熱交換器）最多可節(jié)約70—80%的新風(fēng)耗能量，相

當(dāng)于節(jié)約10%左右的新風(fēng)冷負(fù)荷。

操作要求：搞清楚樓宇排風(fēng)換氣的形式，收集排風(fēng)溫濕度的變化，確定采

用回收裝置的形式，使用過(guò)程中要做好回收裝置的過(guò)漉更換和清潔工作，

以防堵塞影響熱（冷）量回收效果，若選用全熱交換器還要防止新風(fēng)受到

污染，在疫情傳播期間應(yīng)停用，所以需要設(shè)置旁通管路直接排放。

14.水泵、風(fēng)機(jī)等應(yīng)用變頻調(diào)速技術(shù)

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說(shuō)明：變頻調(diào)速技大是解決由于設(shè)計(jì)配置過(guò)大，造成電動(dòng)機(jī)大馬拉小車(chē)現(xiàn)

象的節(jié)能措施。

操作要點(diǎn)：有些制冷機(jī)的冷凍水、冷卻水主管道中依靠閥門(mén)節(jié)流控制流量，

有些風(fēng)道風(fēng)管依靠閥門(mén)、擋板控制風(fēng)量，可考慮加裝變頻器控制水泵、風(fēng)

機(jī)的轉(zhuǎn)速。具有二次泵的冷凍水系統(tǒng)，如果不能注制進(jìn)出水溫差在設(shè)計(jì)范

圍內(nèi)，可采用變頻技術(shù)控制二次泵的轉(zhuǎn)速。

15.蓄冷蓄熱技術(shù)的應(yīng)用

說(shuō)明：如場(chǎng)地允許，可采用冰蓄冷、水蓄冷空調(diào)系統(tǒng)。當(dāng)電價(jià)的峰谷差達(dá)

到4倍以上時(shí)，采用冰蓄冷、水蓄冷空調(diào)可有效地控制運(yùn)行費(fèi)用，同時(shí)降

低峰值負(fù)荷。采用電熱鍋爐取暖的樓宇,應(yīng)采用熱水蓄熱技術(shù)。

操作要求：必須有足夠的場(chǎng)地，預(yù)先進(jìn)行財(cái)務(wù)核算。

四、北京華潤(rùn)大廈空調(diào)節(jié)能工程實(shí)例

每個(gè)建筑物由于建筑形式、空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)和設(shè)備的不同，能耗特點(diǎn)會(huì)有非

常大的差別，因此節(jié)能降耗的側(cè)重點(diǎn)和手段也應(yīng)有所區(qū)別。另外一個(gè)剛剛建成的

建筑，運(yùn)行管理人員對(duì)空調(diào)系統(tǒng)的了解需要在系統(tǒng)調(diào)試以及系統(tǒng)運(yùn)行過(guò)程中不斷

加深，而且系統(tǒng)中的問(wèn)題乜是在使用中不斷出現(xiàn)的，因此對(duì)于運(yùn)行管理人員不僅

要熟悉系統(tǒng),而且應(yīng)能通過(guò)系統(tǒng)出現(xiàn)的不正?，F(xiàn)象及時(shí)發(fā)現(xiàn)和找出不正?，F(xiàn)象背

后隱藏的設(shè)備故障或管理中出現(xiàn)的漏洞，以利于找出解決問(wèn)題的對(duì)策使系統(tǒng)恢復(fù)

正常。切忌生搬硬套其他建筑的經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)結(jié)合自身系統(tǒng)和設(shè)備的特點(diǎn)不斷總結(jié)和

完善運(yùn)行管理經(jīng)驗(yàn)，提高服務(wù)質(zhì)量，保證設(shè)備安全運(yùn)行的同時(shí)降低設(shè)備能耗。

設(shè)備改造必須是在充分了解設(shè)備性能和系統(tǒng)運(yùn)行狀況的前提下，并做好經(jīng)

濟(jì)和技術(shù)可行性分析后確認(rèn)投入和收益合理，才可進(jìn)行設(shè)備和系統(tǒng)的改造。

（一）工程改造

實(shí)例1在閉式冷卻塔的風(fēng)扇和循環(huán)水泵加裝變頻器

北京華潤(rùn)大廈原設(shè)計(jì)中為租戶(hù)提供加裝水冷空調(diào)設(shè)備用的閉式冷卻水系

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統(tǒng)，由于單臺(tái)設(shè)計(jì)容量較大，目前使用狀況并未達(dá)到設(shè)計(jì)容量，而設(shè)計(jì)中

未考慮部分負(fù)荷（如入住率較低或冬季運(yùn)行）而未選用變頻控制，冷卻塔

循環(huán)水泵和風(fēng)扇無(wú)法調(diào)節(jié)，水溫得不到有效控制，在部分季節(jié)冷卻水溫過(guò)

低造成電力的無(wú)謂消耗，并旦還會(huì)影響水冷空調(diào)設(shè)備的使用壽命。為此北

京華潤(rùn)大原在閉式冷卻水系統(tǒng)中增加了變頻裝置，加裝變頻器后閉式冷卻

塔的風(fēng)機(jī)平均功率僅6KW（改造前11KW）。水溫在得到有效控制的同時(shí)降

低了運(yùn)行費(fèi)用。

在選用風(fēng)扇和循環(huán)水泵變頻器時(shí)，不能忽視一個(gè)重要問(wèn)題：風(fēng)扇和水泵頻

率的變化方式是一個(gè)比較復(fù)雜控制過(guò)程，要求負(fù)責(zé)改造的技術(shù)人員不僅要

有空調(diào)運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)同時(shí)要對(duì)閉式冷卻塔構(gòu)造和原理有清楚的了解，否則選擇

不好有可能影響水溫的穩(wěn)定給冷卻塔的壽命帶來(lái)不利影響。北京華潤(rùn)大廈

選用美國(guó)BAC廠的閉式冷卻塔的工作原理是：閉式循環(huán)水流經(jīng)塔內(nèi)的換熱

管內(nèi)，與塔外底盤(pán)內(nèi)的噴灑循環(huán)水進(jìn)行表面式熱交換，噴灑循環(huán)水通過(guò)塔

上的風(fēng)扇進(jìn)行冷卻蒸發(fā)散熱。噴灑循環(huán)水泵加裝變頻器后需要控制最小流

量，因?yàn)樵诙救珀涣髁窟^(guò)小會(huì)造成循環(huán)水在噴灑時(shí)凍結(jié)；而在其他季節(jié)

若水量長(zhǎng)時(shí)間在小水量下運(yùn)行，使換熱管外表面水蒸發(fā)加劇結(jié)垢加快，而

這些盤(pán)管結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的非常緊湊清洗較為困難，長(zhǎng)期運(yùn)行將使換熱效率降

低，影響改造后的節(jié)能效果

因此在改造時(shí)要充分考慮這些因素，選擇合理的初始設(shè)置和運(yùn)行模式。比

如控制循環(huán)水泵最小流量即設(shè)定最小頻率；根據(jù)建筑物負(fù)荷情況按照季節(jié)

將運(yùn)行模式劃分為幾個(gè)時(shí)段，如最冷時(shí)段負(fù)荷非常小，只開(kāi)啟風(fēng)閥和風(fēng)扇

即可滿(mǎn)足冷卻水溫要求，這時(shí)不但可以停泵還可以放掉接水盤(pán)中的循環(huán)

水，停用接水盤(pán)的防凍電加熱裝置，從而達(dá)到節(jié)電節(jié)水的目的。但這個(gè)階

段一定要嚴(yán)密監(jiān)控室外天氣動(dòng)態(tài)，防止天氣突然回暖給運(yùn)行造成不必要的

困難。在深秋和冬末晝夜溫差大，水泵和風(fēng)扇都在變頻運(yùn)行狀態(tài)，夜間需

要檢查防凍措施和水溫控制。

實(shí)例2對(duì)現(xiàn)有冷凍水、冷卻水系統(tǒng)最優(yōu)化運(yùn)行改造（計(jì)劃改造內(nèi)容）

北京華潤(rùn)大廈所選用的美國(guó)特靈4臺(tái)是三級(jí)離心式冷水機(jī)組機(jī)，具有負(fù)荷

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自動(dòng)調(diào)控裝置的高效節(jié)電型壓縮機(jī)，且4臺(tái)冷卻塔在設(shè)計(jì)中已考慮了變頻

控制。除大堂空調(diào)是定風(fēng)量空調(diào)系統(tǒng)外，其他空調(diào)系統(tǒng)均為VAV變風(fēng)量空

調(diào)系統(tǒng)，冷卻塔及空調(diào)風(fēng)柜均安裝有丹佛斯變頻器，目前使用正常。BA

系統(tǒng)采用美國(guó)霍尼韋爾中央自控系統(tǒng)（BA）自動(dòng)控制，整體運(yùn)行良好，基

本實(shí)現(xiàn)了節(jié)能運(yùn)行目的。

但是，北京華潤(rùn)大廈原設(shè)計(jì)冷凍水選用了一次泵的定水量系統(tǒng)，加之冷凍

機(jī)、冷凍泵、冷卻莫選型偏大，造成冷凍水、冷卻水系統(tǒng)運(yùn)行未在設(shè)計(jì)工

況下運(yùn)行，供回水溫差較小，因此在冷凍泵和冷卻水泵加裝變頻器使冷凍

機(jī)、冷凍泵、冷卻塞、冷卻塔在綜合耗電最低工況下運(yùn)行，在經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)公

司的反復(fù)論證后認(rèn)為是技術(shù)上可行，能夠達(dá)到節(jié)能目的，投資回收年限可

以接受。

改造注意事項(xiàng)：改造前需要向冷凍機(jī)廠家了解冷凍水冷卻水量的控制范圍

等相關(guān)數(shù)據(jù)，因冷凍機(jī)的性能是按照額定冷凍、冷卻水量及送回水溫差設(shè)

計(jì)的，因此改變這些參數(shù)能否保證冷凍機(jī)設(shè)備正常運(yùn)行，能否保證最不利

管路末端設(shè)備的水流量，能否實(shí)現(xiàn)最佳運(yùn)行從而達(dá)到綜合節(jié)能效果是需要

深入論證的。在改造時(shí)要對(duì)變頻器頻率的上下限和冷凍水冷卻水的進(jìn)出口

溫差進(jìn)行初始設(shè)置，還應(yīng)考慮制冷機(jī)對(duì)于冷凍水冷卻水量的變化反映速度

有滯后等因素。在運(yùn)行調(diào)試中進(jìn)行加以效驗(yàn)和調(diào)整。

（二）運(yùn)行管理

方法和措施1空調(diào)系統(tǒng)開(kāi)停機(jī)的控制

北京華潤(rùn)大廈現(xiàn)在對(duì)空調(diào)系統(tǒng)開(kāi)停機(jī)的控制總結(jié)來(lái)說(shuō)是，在保證各租區(qū)溫

度滿(mǎn)足合約要求的基礎(chǔ)上，動(dòng)態(tài)調(diào)整空調(diào)系統(tǒng)的開(kāi)啟時(shí)間，講究制冷機(jī)與

空調(diào)機(jī)組配合開(kāi)停，對(duì)冷凍水溫進(jìn)行過(guò)程控制和制冷機(jī)開(kāi)機(jī)臺(tái)數(shù)控制。具

體控制如下；

1）根據(jù)節(jié)氣（室外空氣溫度、濕度、大氣壓）、夜間室內(nèi)外溫度及溫度變

化情況（停機(jī)時(shí)與夜間室內(nèi)溫度變化情況和建筑保溫隔熱、樓層人員

密度發(fā)熱設(shè)備使用情況、加班與否有很大相關(guān)性）等條件劃分空調(diào)機(jī)

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組開(kāi)機(jī)批次，待冷凍水達(dá)到工況溫度后再按批次開(kāi)啟樓層空調(diào)機(jī)組。

2）根據(jù)當(dāng)天的天氣和開(kāi)機(jī)前冷凍水溫情況適當(dāng)調(diào)整開(kāi)啟制冷機(jī)時(shí)間及臺(tái)

數(shù)。

3）在需要開(kāi)啟2臺(tái)或2臺(tái)以上制冷機(jī)時(shí)，講究開(kāi)啟的配合，一般提早開(kāi)

啟一臺(tái)使冷凍水達(dá)到工況溫度，此時(shí)開(kāi)啟第一批空調(diào)機(jī)組，再在開(kāi)啟

第二批空調(diào)機(jī)組同時(shí)開(kāi)啟第二臺(tái)制冷機(jī)。同時(shí)開(kāi)3臺(tái)制冷機(jī)的時(shí)間較

少，一般在溫度高濕度大的天氣里在部分時(shí)段才開(kāi)啟，第三臺(tái)制冷機(jī)

應(yīng)根據(jù)天氣和負(fù)荷情況及時(shí)退出運(yùn)行，在退出前適當(dāng)降低冷凍水出水

溫度，有利于其他兩臺(tái)正常運(yùn)行。

4）根據(jù)實(shí)際情況考慮冷凍水的升溫速度提前關(guān)閉制冷機(jī)，但應(yīng)根據(jù)申請(qǐng)

加班空調(diào)的面積多少調(diào)整冷凍機(jī)關(guān)機(jī)時(shí)間，若天氣炎熱濕度大、加班

的面積很大，制冷機(jī)應(yīng)適當(dāng)延遲關(guān)機(jī)，以避免在停機(jī)后冷凍水溫升過(guò)

快，影響申請(qǐng)加班空調(diào)區(qū)域的溫度導(dǎo)致租戶(hù)投訴，同時(shí)，重新啟動(dòng)制

冷機(jī)又增加了能耗。

方法和措施2提高空調(diào)設(shè)定溫度

響應(yīng)政府節(jié)能號(hào)召，北京華潤(rùn)大廈空調(diào)普遍提高1℃,部分區(qū)域提高2℃,

由過(guò)去的24℃±1℃,調(diào)整為26℃±1℃。

但需要特別注意：曰于北京夏季特別是在七八兩月濕度特別大，當(dāng)室溫高

于25℃時(shí)，相對(duì)濕度可能超過(guò)60%人舒適感會(huì)明顯地降低。對(duì)于集中處

理新風(fēng)的空調(diào)系統(tǒng)，可以將新風(fēng)機(jī)組出風(fēng)溫度設(shè)定值低于機(jī)器露點(diǎn)溫度，

提高機(jī)組的除濕能力，以降低新風(fēng)中的絕對(duì)含濕量（室內(nèi)的濕度主要來(lái)自

于室外新風(fēng)），從而降低室內(nèi)濕度以保證在溫度升高后空調(diào)的舒適度。

方法和措施3調(diào)整衛(wèi)生間、清潔間、車(chē)場(chǎng)排風(fēng)機(jī)的啟停時(shí)間

由于北京華潤(rùn)大廈屬辦公樓性質(zhì)，衛(wèi)生間、清潔間等排風(fēng)機(jī)無(wú)須晝夜運(yùn)轉(zhuǎn),

但樓內(nèi)加班人員較多。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的觀察按照實(shí)際使用情況調(diào)整了此類(lèi)

排風(fēng)機(jī)的啟停時(shí)間,可以達(dá)到了一定的節(jié)能目的。

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車(chē)場(chǎng)排風(fēng)機(jī)的啟停根據(jù)汽車(chē)出入多少確定排風(fēng)開(kāi)啟時(shí)間段，主要開(kāi)啟時(shí)間

段為早晚上下班高峰段和中午午飯前后，對(duì)于車(chē)輛相對(duì)固定和每天出入不

多的區(qū)域可以減少開(kāi)啟次數(shù)和時(shí)間，減少不必要的能源消耗。

（三）設(shè)備維護(hù)

方法和措施1及時(shí)更換空調(diào)過(guò)濾網(wǎng)，降低設(shè)備運(yùn)行阻力。

為保證空調(diào)機(jī)組送風(fēng)清潔，機(jī)組內(nèi)需要加裝過(guò)濾網(wǎng)，由于北京空氣質(zhì)量較

差，過(guò)濾網(wǎng)極易被堵塞，造成通風(fēng)阻力增大，從而會(huì)加重機(jī)組風(fēng)機(jī)的運(yùn)行

負(fù)荷，降低了變風(fēng)量空調(diào)系統(tǒng)的節(jié)能效果，增加了空調(diào)機(jī)組能耗。因此，

北京華潤(rùn)大廈根據(jù)空調(diào)機(jī)組的實(shí)際工作環(huán)境分別制定了檢查和更換周期，

并在此基礎(chǔ)上定期檢查、更換過(guò)濾網(wǎng)，保證空氣質(zhì)量的同時(shí)降低了能源消

耗。

方法和措施2定期檢查并更換冷、熱水管路的保溫材料，減少冷、熱損耗。

由于北京華潤(rùn)大廈運(yùn)行了八年了，一期工程的部分保溫管連接處已經(jīng)開(kāi)

膠，由于冷凍水管夏季管內(nèi)外溫差大，環(huán)境濕度大，當(dāng)保溫材料有缺陷時(shí),

管壁外會(huì)產(chǎn)生凝結(jié)水，凝結(jié)水浸濕保溫材料減低了保溫性能，更為嚴(yán)重的

是使管道銹蝕使用壽命降低，當(dāng)發(fā)現(xiàn)此問(wèn)題后，立即開(kāi)始對(duì)冷凍水管進(jìn)行

除銹防腐處理并修補(bǔ)和更換部分保溫材料。

方法和措施3對(duì)中央空調(diào)系統(tǒng)重要設(shè)備進(jìn)行徹底清洗，提高熱交換率

1）冷卻水系統(tǒng)清洗預(yù)謨和日常水處理，冷凍水'采暖水'閉式冷卻水日常水

處理

為了保證設(shè)備使用壽命和提高中央空調(diào)換熱設(shè)備的傳熱效率，對(duì)冷凍水、

冷卻水、采暖水及閉式冷卻水系統(tǒng)必須做好緩蝕阻垢處理，對(duì)于開(kāi)式冷卻

水系統(tǒng)不僅要做好日常的緩蝕阻垢處理，還應(yīng)做好日常的殺菌滅藻處理和

開(kāi)機(jī)前的清洗和預(yù)度處理，冷卻塔散熱用的填料和閉式塔的盤(pán)管也應(yīng)定期

清洗，以保證換熱效果。

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以往的冷卻水系統(tǒng)清洗工作只是按照計(jì)劃來(lái)完成，對(duì)清洗過(guò)程沒(méi)有具體要

求，因此清洗效果不夠理想，從而影響了制冷機(jī)的熱交換效率。從05年

開(kāi)始，北京華潤(rùn)大廈對(duì)清洗、預(yù)膜每個(gè)步驟制定了詳細(xì)方案，包括運(yùn)行時(shí)

間、啟泵臺(tái)數(shù)及清洗除污器都做了詳細(xì)計(jì)劃，對(duì)填料清洗方法和時(shí)間安排

也做了具體要求，并嚴(yán)格按照方案實(shí)施。

2）清洗制冷機(jī)冷凝器

制冷機(jī)在經(jīng)過(guò)七年的運(yùn)行后，制冷機(jī)冷凝器的趨進(jìn)溫度已超過(guò)2.5度（新

制冷機(jī)約為0.6T.0度），說(shuō)明冷凝器表面結(jié)垢已影響了傳熱效率，制冷

機(jī)的耗電相對(duì)增加，為此北京華潤(rùn)大廈對(duì)制冷機(jī)冷凝器進(jìn)行了專(zhuān)業(yè)清洗。

通過(guò)細(xì)致的清洗工作，制冷機(jī)的冷凝器趨近溫度平均降低了1.2度左右，

大約可以降低制冷機(jī)3-5%的能耗。由此可見(jiàn)冷卻水系統(tǒng)清洗和水處理工

作的好壞直接影響設(shè)備能耗，因此運(yùn)行管理人員對(duì)此項(xiàng)工作應(yīng)引起高度重

視。

3）清洗空調(diào)機(jī)組表冷器翅片

通過(guò)每年對(duì)所有空調(diào)機(jī)組包括新風(fēng)機(jī)組表冷器的清洗，提高了設(shè)備換熱效

率，減少了空調(diào)冷負(fù)荷。同時(shí)降低風(fēng)機(jī)阻力，使風(fēng)機(jī)變頻器發(fā)揮更大的節(jié)

能效力。清洗工作使用專(zhuān)用清洗劑、翅片清潔刷高壓水槍進(jìn)行徹底清洗。

方法和措施4變風(fēng)量末端裝置（VAV箱）的測(cè)量元件（風(fēng)量測(cè)定裝置）的維

護(hù)和清洗

在大廈開(kāi)業(yè)4年后BA系統(tǒng)運(yùn)行中我們發(fā)現(xiàn)，夏季租區(qū)內(nèi)溫度已經(jīng)達(dá)到或

低于設(shè)定溫度，但VAV箱的風(fēng)口風(fēng)量依然很大造成租區(qū)溫度過(guò)低。

按照空調(diào)變風(fēng)量系統(tǒng)自控原理，房間溫度低于設(shè)定值后，VAV箱風(fēng)閥應(yīng)自

動(dòng)關(guān)小，風(fēng)口風(fēng)量自動(dòng)減少使房間溫度接近設(shè)定值，這時(shí)空調(diào)系統(tǒng)內(nèi)風(fēng)壓

增高，風(fēng)機(jī)變頻器降頻以維持風(fēng)道內(nèi)的壓力恒定，達(dá)到節(jié)能目的。

發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)出口風(fēng)量不能隨溫度變化而改變后，我們開(kāi)始查找問(wèn)題根源。根

據(jù)現(xiàn)場(chǎng)VAV箱位置編號(hào)和BA控制中心圖形中央對(duì)應(yīng)區(qū)域的VAV狀態(tài)顯示,

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找到了問(wèn)題出在風(fēng)量值上。狀態(tài)顯示很多的VAV風(fēng)量值都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于設(shè)計(jì)值

有很多甚至為零，這說(shuō)明VAV箱的風(fēng)量測(cè)定裝置已不能提供測(cè)量數(shù)據(jù)。經(jīng)

過(guò)對(duì)問(wèn)題VAV箱控制箱的檢查發(fā)現(xiàn)，由于北京空氣粉塵大，空調(diào)機(jī)組過(guò)濾

網(wǎng)無(wú)法過(guò)濾微塵（高效過(guò)濾器不用在舒適性空調(diào)系統(tǒng)上），北京華潤(rùn)大廈

經(jīng)過(guò)幾年運(yùn)行在風(fēng)量測(cè)定裝置的風(fēng)速測(cè)定孔內(nèi)已被微塵堵塞無(wú)法測(cè)量。后

果就使風(fēng)機(jī)的變頻器無(wú)法根據(jù)溫度變化進(jìn)行變頻運(yùn)行，使原本節(jié)能的空調(diào)

系統(tǒng)無(wú)法正常發(fā)揮節(jié)能作用。

發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后我們開(kāi)始對(duì)VAV箱的風(fēng)量測(cè)定裝置進(jìn)行清洗。由于VAV箱安裝

在租區(qū)內(nèi)，此項(xiàng)工作安排在房間退租還原階段陸續(xù)進(jìn)行。

方法和措施5.外區(qū)VAV箱加熱盤(pán)管清洗

大廈共有400余臺(tái)帶盤(pán)管的外區(qū)VAV箱，盤(pán)管的阻力影響變風(fēng)量空調(diào)系統(tǒng)

風(fēng)機(jī)變頻器的節(jié)能功能。

經(jīng)過(guò)幾年的運(yùn)行發(fā)現(xiàn)北京華潤(rùn)大廈帶盤(pán)管的外區(qū)VAV箱出風(fēng)口風(fēng)量已明

顯低于設(shè)計(jì)值，經(jīng)過(guò)檢查發(fā)現(xiàn)低區(qū)的VAV箱盤(pán)管翅片積塵嚴(yán)重，目前已對(duì)

部分低區(qū)VAV箱盤(pán)管進(jìn)行徹底清洗，并已將盤(pán)管清洗工作列入退租還原工

程內(nèi)容之一。

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第三章供熱系統(tǒng)節(jié)能

一、供熱系統(tǒng)簡(jiǎn)介

供熱系統(tǒng)主要分為鍋爐、熱交換設(shè)施、循環(huán)水泵、管網(wǎng)系統(tǒng)、用戶(hù)。

按照熱交換方式分為直接供熱、間接供熱兩種方式。間接供熱是采用二次交

換，爐水與系統(tǒng)循環(huán)水分開(kāi)，爐水與系統(tǒng)循環(huán)水在換熱器進(jìn)行熱交換。從節(jié)能

效果上看，直供燃料消耗大于間供，間供也耗大于直供，總體上間供能耗小于直

供。所以在系統(tǒng)選擇上選擇間供系統(tǒng)。

二、節(jié)能措施

已建成供熱系統(tǒng)節(jié)能主要是在運(yùn)行中提高鍋爐及熱交換設(shè)備的效率，廢熱的

回收再利用、控制服務(wù)終端的溫度、降低管網(wǎng)系統(tǒng)的水泄漏、減少水泵數(shù)量、調(diào)

整管網(wǎng)平衡幾個(gè)方面。

1.提高鍋爐及熱交換設(shè)備的效率

1）提高鍋爐的熱效率

熱水鍋爐是燃料消耗的重點(diǎn)，提高熱水鍋爐的熱效率尤為重要。具體措施

如下：

a）降低鍋爐循環(huán)水量，提高進(jìn)回水溫度，提高供回水溫差，提高鍋爐效

率，節(jié)約燃料：每臺(tái)熱水鍋爐說(shuō)明書(shū)均有本臺(tái)鍋爐的高效區(qū)間，如菲

斯曼6600kw熱水鍋爐標(biāo)準(zhǔn)利用率95%,但要求回水溫度在60攝氏度

以上，在系統(tǒng)允許的前提卜，提高系統(tǒng)鍋爐出水溫度，一般控制在95

攝氏度，加大供回水溫差，使鍋爐處于高效區(qū)內(nèi)工作。達(dá)到以上目的，

調(diào)整鍋爐循環(huán)水泵，配置大中小流量的水泵，在不同工況采用不同流

量的水泵。將鍋爐的工況調(diào)整為幾檔，在不司天氣的情況下，采取不

同的負(fù)荷，如在供暖初期鍋爐采用最小負(fù)荷，鍋爐循環(huán)泵用最小流量,

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循環(huán)泵正常運(yùn)行。

b）盡量使鍋爐處于高參數(shù)下的高穩(wěn)定運(yùn)行狀態(tài)。

c）合理控制氣風(fēng)匕，使燃料充分燃燒。

d）定期對(duì)鍋爐進(jìn)行保養(yǎng)，清理煙火管中煙塵積炭。

e）根據(jù)室外溫度的變化，隨時(shí)調(diào)節(jié)燃燒的強(qiáng)度和鍋爐的啟運(yùn)臺(tái)數(shù)，使供

暖參數(shù)和供熱量的大小隨室外溫度變化而變化。

2）提高熱交換設(shè)備的效率

提高熱交換器的效率主要有，定期（一年一次）清理熱交換器內(nèi)的水垢等

沉積物，做好一次水、二次水的水質(zhì)處理工作，嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行水

質(zhì)化驗(yàn)工作，有效去除水中的雜質(zhì)，降低硬度。

2.廢熱的回收再利用

1）燃燒后的煙氣溫度較高，煙氣含有的部分熱能隨著排放白臼損失掉，由

于煙氣溫度一般在130-190攝氏度，可以用于加熱生活熱水或員工洗浴

用水。在煙道后加設(shè)氣水換熱器，進(jìn)行熱交換。

2）安裝廢熱回收系統(tǒng)要充分考慮鍋爐煙囪空間的富裕程度。

3）空間許可時(shí)，應(yīng)委托專(zhuān)業(yè)作節(jié)能的公司進(jìn)行設(shè)計(jì)施工。

4）在增加煙氣回收裝置后應(yīng)注意煙氣中冷凝水的排放，并定期清理煙管中

的灰塵、積炭、水銹。

3.控制服務(wù)終端的溫度

1）建立小區(qū)室溫參照體系，建立參照點(diǎn)，從而使整個(gè)系統(tǒng)室溫處于可控狀

態(tài)，根據(jù)參照點(diǎn)調(diào)整系統(tǒng)的運(yùn)行。

2）降低閑置空房的溫度，設(shè)定為防凍狀態(tài)，降低能源消耗。加強(qiáng)巡視和系

統(tǒng)調(diào)節(jié)，確保節(jié)能同時(shí)系統(tǒng)的安全。要求每班巡視。

3）減少地下室空房、無(wú)采暖需求房間的散熱器數(shù)量，在保證管道不凍的前

2()

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提卜.降低室溫。每年供暖前對(duì)空房進(jìn)行核查，以便在供暖前調(diào)整空房供

暖的情況。

4）冬季根據(jù)車(chē)庫(kù)溫度確定供暖管道的開(kāi)啟、關(guān)閉時(shí)間，閥門(mén)的開(kāi)度，降低

熱消耗。要求每班巡視。

5）供暖過(guò)程中加強(qiáng)測(cè)溫工作，作為調(diào)整供暖系統(tǒng)的依據(jù)。

6）及時(shí)調(diào)整系統(tǒng)的水平衡，使整個(gè)管網(wǎng)系統(tǒng)水力平衡。

7）根據(jù)天氣情況，外界溫度、風(fēng)力大小調(diào)整系統(tǒng)工況。

4.降低管網(wǎng)系統(tǒng)的水泄漏

1）管網(wǎng)運(yùn)行一定時(shí)間后閥門(mén)、管道會(huì)有發(fā)生腐蝕泄漏的現(xiàn)象降低水泄漏會(huì)

有效降低能耗，節(jié)水、節(jié)電（降低補(bǔ)水泵的運(yùn)行時(shí)間）節(jié)約燃料。

2）降低管網(wǎng)漏水率，主要是在供暖結(jié)束后檢修所有樓前的閥門(mén)，加油保養(yǎng),

添加盤(pán)根，降低漏水，及時(shí)更換腐蝕的管線。

3）在運(yùn)行中，在管網(wǎng)中添加有色、有味的添加劑，杜絕業(yè)主取用系統(tǒng)水。

4）在運(yùn)行中，加強(qiáng)系統(tǒng)巡視，要求每周不少于一次對(duì)管井、入樓閥門(mén)的巡

檢，進(jìn)行發(fā)現(xiàn)泄漏及時(shí)維修，重點(diǎn)。

5.在可能的情況下減少循環(huán)泵數(shù)量：

根據(jù)水泵運(yùn)行曲線，當(dāng)兩臺(tái)水泵并聯(lián)運(yùn)行時(shí)水泵流量小于兩臺(tái)之和，約為

1.5倍，造成電能的浪費(fèi)。在可能時(shí)，系統(tǒng)選者兩臺(tái)水泵，一用一備。在每

一工況下只運(yùn)行一臺(tái)水泵。根據(jù)實(shí)際情況科學(xué)選擇水泵，在滿(mǎn)足需要的前

提下降低揚(yáng)程。

6.調(diào)整管網(wǎng)水平衡

由于管網(wǎng)水力不平衡，經(jīng)常造成用戶(hù)冷熱不均，浪費(fèi)燃料。在每棟樓進(jìn)戶(hù)

入口處安裝流量控制裝置，平衡水量。根據(jù)合理的數(shù)值選取合適的流量。

解決冷熱不均，節(jié)約燃料。

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第四章電力系統(tǒng)節(jié)能

一、照明

（一）樓內(nèi)照明節(jié)能

1.消防安全出口燈、樓層指示燈

耗能原因：原安全出口和樓層指示燈為20隊(duì)6W或綁日光燈，由于此種燈的

功能決定必須24小時(shí)燃亮，加上功率大，因此造成能源的極大浪費(fèi)。

節(jié)能解決方案：

1）主要節(jié)能措施為將上述光源改為L(zhǎng)ED發(fā)光指示燈。

2）將樓層燈改為夜光牌，可借助樓道燈的光源進(jìn)行儲(chǔ)能，黑暗時(shí)發(fā)光顯

示樓層號(hào)。

2.樓道和電梯廳走廊照明為白熾燈、射燈或日光燈

1）常用的節(jié)能方案為在不影響服務(wù)品質(zhì)的前提下，可拆除一部分燈，如雙

管日光燈改為單管、將白熾燈隔一個(gè)或幾個(gè)亮一個(gè)、將白熾燈或射燈改

為節(jié)能燈等措施來(lái)達(dá)到節(jié)能的目的。適用于物業(yè)服務(wù)檔次較低的住宅小

區(qū)。

2）對(duì)于樓內(nèi)較暗的通道或用防火門(mén)分割的防火隔區(qū)內(nèi)的燈由原來(lái)的聲光

控面板或燈口改為觸摸開(kāi)關(guān)，以減少其開(kāi)啟的次數(shù)。

原理：原聲光控面板或燈口在較暗的環(huán)境下，不管是室內(nèi)、其他樓道或

非本區(qū)域內(nèi)的客戶(hù)產(chǎn)生的聲音均能使其燃亮，但此種情況下的燃亮均為

浪費(fèi)。改為觸摸式開(kāi)關(guān)控制時(shí)，只有在需要的客戶(hù)用照明時(shí)觸摸后才能

燃亮。適用于樓內(nèi)較暗的樓道、通道、用防火門(mén)分割的防火隔區(qū)內(nèi)和多

層樓的單元樓道內(nèi)。

3）對(duì)于敞開(kāi)式或有窗戶(hù)的電梯廳，在白天不用照明即可的，可將電梯廳的

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燈單獨(dú)用定時(shí)器控制，白天自動(dòng)熄滅，晚上自動(dòng)開(kāi)啟。

（二）園區(qū)照明節(jié)能

1、路燈：使用定時(shí)器或光控自動(dòng)開(kāi)關(guān)控制，白天自動(dòng)熄滅，晚上自動(dòng)

開(kāi)啟。

2、景觀照明、草坪和地?zé)簦菏褂枚〞r(shí)器開(kāi)關(guān)按照物業(yè)服務(wù)的管理要求

定時(shí)控制其開(kāi)啟和關(guān)閉。

（三）車(chē)庫(kù)照明節(jié)能

車(chē)庫(kù)主要的照明有行車(chē)指示燈、安全出口燈和照明燈

耗能分析：安全出口和行車(chē)指示燈為20W、6W或8W日光燈，正常照明燈一

般設(shè)計(jì)為40W日光燈，由于車(chē)庫(kù)的條件限制和使用功能上述燈具必須24小

時(shí)燃鳧來(lái)保證消防和安全行車(chē)/停，因此造成能源的極大消耗。

節(jié)能解決方案：

1）將安全出口燈和行車(chē)指示燈為20W,6W或8W的口光燈改為L(zhǎng)ED發(fā)光指

示燈。

2）將行車(chē)指示燈可改為在地面、柱子或墻上增設(shè)熒光指示箭頭。

3）正常照明日光燈：對(duì)空車(chē)位上的日光燈暫時(shí)拆除；對(duì)于日光燈在通風(fēng)

道、大型管線上方的影響照明的日光燈改為壁燈或在不影響安全和停

車(chē)的前提下下移，增加亮度后可將雙管變?yōu)閱喂軣簟?/p>

二、弱電

對(duì)于建筑物的能耗來(lái)說(shuō)，弱電設(shè)備本身無(wú)法實(shí)現(xiàn)節(jié)能，而是需要與空調(diào)、強(qiáng)

電、水泵等設(shè)備結(jié)合起來(lái)，通過(guò)精確地運(yùn)行控制，減少不必要的運(yùn)行損耗，從而

實(shí)現(xiàn)節(jié)能。

弱電系統(tǒng)的一般工作模式如下：通過(guò)溫度、濕度、流量、壓力等各類(lèi)傳感器

采集數(shù)據(jù)，并送到現(xiàn)場(chǎng)控制器（DDC）或者中央控制主機(jī)進(jìn)行分析，隨后將控制

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華潤(rùn)置地有限公司物業(yè)管理委員會(huì)節(jié)能手冊(cè)

信號(hào)送往各類(lèi)執(zhí)行器，例如：電源開(kāi)關(guān)、水閥/風(fēng)閥執(zhí)行器、等等。隨后重新采

集數(shù)據(jù)，再送回控制器或主機(jī)檢驗(yàn)控制效果，重新發(fā)出修正指令給各類(lèi)執(zhí)行器。

從控制上說(shuō)，常見(jiàn)的有下列幾類(lèi)問(wèn)題：

1、簡(jiǎn)單、粗放的啟停控制導(dǎo)致能源浪費(fèi)。如：開(kāi)關(guān)空調(diào)時(shí)間不精確，導(dǎo)致運(yùn)行

時(shí)間比實(shí)際需要長(zhǎng)。

通過(guò)對(duì)建筑物負(fù)荷以及外界溫度等因索的分析，結(jié)合熨際運(yùn)行效果（通常需

要一個(gè)完整年度的觀察），通過(guò)時(shí)間程序的設(shè)定，精確設(shè)定不同機(jī)組的啟停時(shí)

間。北京華潤(rùn)大廈空調(diào)機(jī)組的時(shí)間程序采用預(yù)先設(shè)定并存儲(chǔ)的方式，變更時(shí)

直接調(diào)用新的時(shí)間程序，可以減少人員操作的工作量。時(shí)間設(shè)定建議以30

分鐘或15分鐘為一檔，例如開(kāi)機(jī)時(shí)間分別存為6:30、6:45、7:00、7:15……。

如果時(shí)間間隔太長(zhǎng)，達(dá)不到精確控制的目的；如果太短，會(huì)導(dǎo)致需存儲(chǔ)大量

時(shí)間程序，會(huì)受到某些控制器存儲(chǔ)容量的限制。

不同區(qū)域的空調(diào)機(jī)組，可以根據(jù)負(fù)荷的不同，分別開(kāi)機(jī)。例如北京華潤(rùn)大廈

11層曾有一家IT公司，其員工人數(shù)極多，所以每天早晨空調(diào)開(kāi)機(jī)時(shí)，此樓

層夏季需要比其它樓層提前15分鐘開(kāi)機(jī)，冬季開(kāi)機(jī)時(shí)間沒(méi)變，但是溫度設(shè)定

比其它樓層低0.5度。

2、對(duì)現(xiàn)場(chǎng)情況不能很好監(jiān)控，導(dǎo)致能源浪費(fèi)。如：冷/熱水閥開(kāi)多大合適？排

風(fēng)機(jī)開(kāi)多久能滿(mǎn)足要求？

一方面是現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控設(shè)備的種類(lèi)不全，例如：北京華潤(rùn)大廈地下車(chē)庫(kù)的排風(fēng)，

如果連續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)肯定是浪費(fèi)能源，目前北京華潤(rùn)大廈是通過(guò)時(shí)間設(shè)定的方式控

制排風(fēng)機(jī)啟停，每天早中晚，在車(chē)輛進(jìn)出較多的時(shí)間段運(yùn)行。但是，如果現(xiàn)

場(chǎng)有CO?傳感器等尾氣檢測(cè)設(shè)備，就可以通過(guò)尾氣濃度控制排風(fēng)機(jī)啟停，實(shí)

現(xiàn)最準(zhǔn)確的運(yùn)行。同樣，大廈外圍照明目前也是通過(guò)時(shí)間程序的設(shè)定來(lái)開(kāi)關(guān);

如果增加照度傳感器，直接由外界明暗度來(lái)確定開(kāi)關(guān)時(shí)間，即可以節(jié)能，也

可以在陰天、大霧等天氣及時(shí)開(kāi)燈，提高了服務(wù)品質(zhì)。

另一方面，監(jiān)控不力體現(xiàn)在傳感器的安裝位置上。北京華潤(rùn)大廈空調(diào)末端設(shè)

備采用的是VAV,每臺(tái)VAV均帶有一臺(tái)室內(nèi)溫度傳感器。在實(shí)際運(yùn)行中我們

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華潤(rùn)置地有限公司物業(yè)管理委員會(huì)節(jié)能手冊(cè)

發(fā)現(xiàn)，在裝修時(shí)有的租戶(hù)將其移到了陽(yáng)光直射的墻邊，有的放在送風(fēng)口正下

方，有的在前面放置了家具，還有一家租戶(hù)把溫感包到了木裝飾之內(nèi)。針對(duì)

在驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)的這些問(wèn)題，我們?cè)谥蟮淖?hù)裝修設(shè)計(jì)階段給馬專(zhuān)門(mén)提示，

同類(lèi)問(wèn)題大大減少。

3、沒(méi)有從系統(tǒng)整體的角度來(lái)考慮，只追求局部節(jié)能，導(dǎo)致整體能源浪費(fèi)或者其

他費(fèi)用上升。

還是通過(guò)實(shí)例來(lái)說(shuō)明：在2002年我們?cè)鴧⒓舆^(guò)特靈公司（專(zhuān)業(yè)制冷系統(tǒng)廠商、

北京華潤(rùn)大廈冷凍機(jī)供應(yīng)和維保商）的一個(gè)技術(shù)研討會(huì)，會(huì)上特靈的專(zhuān)家提

出：多開(kāi)冷卻塔，可以拉大冷卻水供回水溫差，降低冷凍機(jī)耗電；同時(shí)冷卻

塔風(fēng)扇降頻也可以節(jié)電。但是我們討論后認(rèn)為，這種方式節(jié)約的能源是否多

于多開(kāi)冷卻塔和冷卻水泵增加的能耗，無(wú)法論證和監(jiān)測(cè)。所以未實(shí)施。直到

今年，特靈公司提出了一整套解決方案，包括加裝水溫和流量傳感器、水泵

變頻器，使用專(zhuān)業(yè)分析和控制軟件等等，我們才認(rèn)可并考慮實(shí)施。

另一個(gè)實(shí)例是關(guān)于照明控制。北京華潤(rùn)大廈消防樓梯燈是長(zhǎng)明狀態(tài)。關(guān)閉肯

定不符合消防安全的要求，如何控制開(kāi)燈？我們對(duì)比聲控和動(dòng)態(tài)感知兩種方

式