物業(yè)管理企業(yè)制度匯編之工程工作手冊范本

某物業(yè)管理管控公司制度匯編之工程工作手冊

第一章任務(wù)

工程部是實(shí)施工程管理管控，保障設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)行的職能部門。工程部的管理管控具

有嚴(yán)密的科學(xué)性和高度的技術(shù)性，它是為業(yè)戶創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的住宅環(huán)境的

基本保障和堅(jiān)強(qiáng)后盾，是反映小區(qū)服務(wù)水準(zhǔn)、良好形象和聲譽(yù)的重要標(biāo)志。

工程部的職責(zé)范圍如下：

1、負(fù)責(zé)小區(qū)電力系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)、供水系統(tǒng)的運(yùn)行管理管控，維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修。

2、負(fù)責(zé)小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)。

3、負(fù)責(zé)業(yè)戶室內(nèi)二次裝修的審批、監(jiān)管。

4、負(fù)責(zé)對業(yè)戶室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備提供有償維修服務(wù)。

5、負(fù)責(zé)小區(qū)外判工程的監(jiān)管工作。

第二章各班組職責(zé)

一、各班組職貢范圍

（一）強(qiáng)電組

1.負(fù)責(zé)高壓配電房、高壓電房的日常運(yùn)行、維修、保養(yǎng)。

2.負(fù)責(zé)小區(qū)照明燈具的啟、停。

（二）弱電組

1.負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)工作電壓36V以下的弱電系統(tǒng)的口常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修。

2.負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)電話、有線電視、寬帶因特網(wǎng)開通及維修。

（三）維修組

1.負(fù)責(zé)給排水系統(tǒng)、濕式滅火系統(tǒng)和空調(diào)系統(tǒng)及水泵空調(diào)機(jī)房的日常運(yùn)行、維修和

保養(yǎng)。

2.負(fù)責(zé)業(yè)戶室內(nèi)設(shè)備的維修。

二、各班組工作細(xì)則

（一）強(qiáng)電組

1.每班每小時一次巡查高壓室

2.每班每小時巡查低壓室。

3.每班每小時一次巡查變壓室。

4.每月一次巡查配電房，并負(fù)責(zé)有關(guān)設(shè)備的保養(yǎng)

5.每班按時間表啟停燈具。

6.負(fù)責(zé)供電中心內(nèi)各種設(shè)備的保養(yǎng)及所屬設(shè)備檢修。

7.保持供電中心環(huán)境整潔，每天打掃一次；各配電箱、電柜表面每天清潔一次。

8.每班一次防火安全檢查。

（-）弱電組

1.負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)戶電話開通及維修。

2.每班巡查消防監(jiān)控中心設(shè)備一次。

3.負(fù)責(zé)小區(qū)公共區(qū)域工作電壓36V以下設(shè)備的維修、保養(yǎng)。

4.負(fù)責(zé)為業(yè)戶室內(nèi)工作電壓36V以下設(shè)備提供有償維修服務(wù)。

5.每班一次防火安全檢查。

6.每周?次按責(zé)任范圍巡查責(zé)任設(shè)備。

7.每天一次清潔電信用房。

（三）維修組

1.每天兩次檢查水泵空調(diào)機(jī)房，并負(fù)責(zé)室內(nèi)設(shè)備的維修；泵體、地面每周清潔一次;

控制柜內(nèi)每月一次清潔除塵。

2.每天兩次巡查排污泵，并負(fù)責(zé)設(shè)備維修；每月一次清潔控制柜灰塵。

3.每天一次巡杳水表房，并負(fù)責(zé)室內(nèi)設(shè)備維修；每周一次清潔地面、設(shè)備表面。

4.設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備；每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。

5.每天一次巡查各轄區(qū)內(nèi)有否火災(zāi)隱患。

6.為業(yè)戶室內(nèi)設(shè)備提供有償維修服務(wù)。

7.負(fù)責(zé)小區(qū)公共設(shè)施的維修、整改。

第三章內(nèi)部管理管控規(guī)定

一、值班規(guī)定

1.值班員必須嚴(yán)格堅(jiān)守崗位，不得私自離崗、串崗。未經(jīng)批準(zhǔn)擅自脫崗者，作違反

勞動紀(jì)律處理；造成損失的，追究其經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

2.值班員工必須集中精力，保持警覺，認(rèn)真工作，不得麻痹大意或做任何與值班崗

位無關(guān)的事情。

3.值班員必須服從當(dāng)值主管的安排，聽從調(diào)配，執(zhí)行當(dāng)值主管的工作指令。

4.值班員工必須嚴(yán)格執(zhí)行巡檢制度，做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活?、手快，及時發(fā)

現(xiàn)隱患，迅速排除故磔，保證設(shè)備安全運(yùn)作。

5.值班員外出作業(yè)必須隨身攜帶對講機(jī)，保持聯(lián)系。

6.值班員工必須掌握并正確實(shí)施應(yīng)急處理合適的方案。遇突發(fā)性事件，應(yīng)保持冷靜,

果斷處理。

7.值班員工必須做好事故現(xiàn)場的保護(hù)工作，收集有關(guān)數(shù)據(jù)和原始記錄，等候上級到

場處理。

8.值班人員必須做好當(dāng)班的工作記錄，按欄目要求認(rèn)真如實(shí)填寫。

二、交接班規(guī)程

（一）上一班設(shè)備運(yùn)行情況；

1.正在檢修的設(shè)備情況；

2.儀表指示是否正確。

3.設(shè)備故障處理的經(jīng)過和結(jié)果。

（二）交接班程序

1.按規(guī)定時間由接班員工支持交接班。

2.列隊(duì)于模擬圖板前，交班背對凸版，接班面對圖板。

3.交班宣讀本班工作情況記錄及當(dāng)前運(yùn)行方式。

4.交接班雙方會齊共同巡檢設(shè)備一次，接班檢查，交班隨從巡查。

5.報告結(jié)果檢。

6.正常：接班人員簽字，交接班結(jié)束。

7.不正常；由交班負(fù)責(zé)處理，接班配合；一時難以完成的，轉(zhuǎn)接班繼續(xù)進(jìn)行。

8.交班情況記錄在當(dāng)值日志上，雙方簽名確認(rèn)。

（三）交接班暫停

凡有下列情況不得交接班，必要時須立即通知值班主管到場處理。

1.設(shè)備記錄與實(shí)際運(yùn)行狀況不符時；

2.交接班人樹不齊或不在場時；

3.當(dāng)值員精神狀態(tài)不良，包括疲倦、醉酒、傷病等時；

4.設(shè)備有故障在搶修中，而又必須交接雙方共同處理時；

5.設(shè)備運(yùn)行有異常而又找不出原因或運(yùn)行情況不明時。

（四）操作流程圖

交接班流程圖（圖7T）

圖7-1交接班流程圖

三、運(yùn)行記錄管理管控制度

1.工程部機(jī)管系統(tǒng)巡查記錄表每F1記錄兩次，供配電設(shè)施運(yùn)行記錄表、空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)

行記錄表每小時記錄一次，由工程經(jīng)理檢查后每月月底將表格匯總交工程部文員

存檔。

2.設(shè)備月度檢查保養(yǎng)表格由檢查員填好后交領(lǐng)班，工程經(jīng)理審查后簽名，每月月底

將表格匯總交工程部文員存檔。

3.水泵房巡查簽到表、水表房巡查簽到表每日均由當(dāng)值員工巡查設(shè)備后簽名，由工

程經(jīng)理抽查監(jiān)督，月底匯總后交工程部文員存檔

4.排更表每月月底由領(lǐng)班填寫，工程經(jīng)理審閱后交工程部文員。

5.考勤登記表每日由工程經(jīng)理填寫，工程經(jīng)理審閱后交工程部文員。

6.防火巡查表每日由當(dāng)值員工填寫，每周經(jīng)工程經(jīng)理簽名后交工程部文員。

7.設(shè)備檢查必須認(rèn)真、仔細(xì)，記錄須填寫認(rèn)真、字跡清晰。

8.所有記錄必須按時完成，不準(zhǔn)弄虛作假。

四、工程檔案管理管控制度

（-）工程檔案管理管控制度

1.有的工程設(shè)備檔案由工程部文員負(fù)責(zé)管理管控。工程部檔案管理管控人員應(yīng)嚴(yán)格

遵守公司檔案管理管控制度和保密細(xì)則。

2.各類檔案按系統(tǒng)分類：強(qiáng)電、弱電、空調(diào)、機(jī)管，統(tǒng)一存放檔案盒并貼上標(biāo)簽。

3.編制檔案目錄，合適的內(nèi)容應(yīng)與檔案盒外標(biāo)簽一致。

4.外單位交來圖紙由文員統(tǒng)一簽收，并將有關(guān)圖紙交各系統(tǒng)工程經(jīng)理核時實(shí)物，如

圖紙無誤則由文員按系統(tǒng)歸檔；圖紙有誤，則由文員聯(lián)系交圖單位更正。

5.檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)的重要依據(jù)，應(yīng)妥善保存，如發(fā)現(xiàn)用途不明的資料應(yīng)

交工程經(jīng)理審閱確定用途。需銷毀的資料應(yīng)由工程經(jīng)理及系統(tǒng)工程經(jīng)理組成鑒定

小組研究后決定。

6.借閱檔案須經(jīng)相應(yīng)系統(tǒng)的工程經(jīng)理以上人員批準(zhǔn)，文員登記并指定歸還日期，由

文員按期歸還，需續(xù)借的要重新登記。

（-）維修檔案管理管控制度

1.維修檔案屬工程檔案的一部分，由工程部文員統(tǒng)一管理管控。

2.設(shè)備維修檔案按強(qiáng)電、弱電、機(jī)管、空調(diào)、裝修、業(yè)戶單元內(nèi)設(shè)施分類。

3.業(yè)戶單元維修檔案用標(biāo)簽按不同檔案分開，其他檔案按類別存放，在相應(yīng)的檔案

盒上貼上標(biāo)簽。

4.文員根據(jù)返回工程部的維修單每天填寫維修檔案記錄表，并錄入電腦中已設(shè)置密

碼的“維修管理管控”相關(guān)項(xiàng)目。

5.文員每天核對發(fā)出和返回的維修單，將有關(guān)合適的內(nèi)容如實(shí)錄入維修檔案記錄表,

如發(fā)現(xiàn)不符馬上追查原因。

6.文員每月對維修檔案記錄表、維修單等進(jìn)行整理，并分類歸檔。

7.維修檔案作為評估小區(qū)設(shè)備運(yùn)行情況和業(yè)戶室內(nèi)設(shè)備狀況的根據(jù)，應(yīng)妥善保存。

保存期限一般為一年，重大為維修相關(guān)項(xiàng)目保存期至少為兩年。過期檔案由工程

經(jīng)理、系統(tǒng)工程經(jīng)理組成的鑒定小組統(tǒng)一審定后銷毀。

（三）操作流程圖

1.圖紙資料整理歸檔流程圖（圖7-2）

2.工程資料查閱流程圖（圖7-3）

設(shè)備承造商交來相關(guān)圖紙、資料

圖7-2圖紙資料整理歸檔流程圖

無

判斷是否有相應(yīng)系統(tǒng)工程師或以上

權(quán)限為批準(zhǔn)

圖7-3工程資料查閱流程圖

第四章設(shè)備設(shè)施管理管控

第一節(jié)總則

一、承包商監(jiān)督規(guī)定

對須持有政府部門頒發(fā)的貨質(zhì)證書方允許從事的專業(yè)，如消防自動報警系統(tǒng)的保養(yǎng)和

定期試驗(yàn)，及某些專業(yè)性較強(qiáng)的相關(guān)項(xiàng)目，如化糞池清洗等，管理管控公司可將相關(guān)

項(xiàng)目外判給承包商作業(yè)。

（一）承包商監(jiān)督規(guī)定

為規(guī)范對承包相關(guān)項(xiàng)目的管理管控，特制定本規(guī)定。

1.嚴(yán)格審查承包商的資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照等，凡不具備相應(yīng)資質(zhì)等級證書和合格營

業(yè)執(zhí)照的保養(yǎng)維修商或承造商，均不與之進(jìn)行'業(yè)務(wù)洽談。

2.在選定承包商的過程中，系統(tǒng)工程經(jīng)理編寫工程報價分析表，經(jīng)工程經(jīng)理審批,

以建議最佳承包商人選。

3.承包商進(jìn)場前，必須提供工程藍(lán)圖、施工程序、工期相關(guān)計(jì)劃各三套，經(jīng)審查批

準(zhǔn)后方允許入場。

4.各系統(tǒng)工程經(jīng)理應(yīng)指定專人協(xié)調(diào)、監(jiān)督承包商的工作，做好承包商到場作業(yè)記錄。

5.承包商進(jìn)場作業(yè)期間，必須遵守小區(qū)的各項(xiàng)管理管控規(guī)定。

6.督促承包商嚴(yán)格按國家規(guī)范（如環(huán)保、勞保條例等）及合同合約要求施工。

7.承包商的用料，必須與合同合約條約條款規(guī)定的相一致。承包商用料的任何變更

必須事先經(jīng)該工程主管工程經(jīng)理簽認(rèn)，否則作違反合同合約處理。

8.承包商因故需變更施工圖紙或施工工藝，必須提出書面報告，經(jīng)該系統(tǒng)工程經(jīng)理

簽認(rèn)并報工程經(jīng)理核準(zhǔn)后，方允許實(shí)施。

9.承包商的竣工報告、資料、圖紙等，必須事先交該系統(tǒng)工程經(jīng)理檢查核對，雙方

填寫技改工程驗(yàn)收報告，經(jīng)工程經(jīng)理、總經(jīng)理審查批準(zhǔn)后，方可通知財(cái)務(wù)結(jié)算。

（二）操作流程圖

設(shè)備保養(yǎng)商工作監(jiān)督流程圖（圖7-4）

（三）相關(guān)記錄

設(shè)備保養(yǎng)商工作評估表（表7T）

表7-1

設(shè)備保養(yǎng)商工作評估表

保養(yǎng)商名稱：保養(yǎng)設(shè)備名稱:

評估相關(guān)項(xiàng)目評估結(jié)果

合同合約規(guī)定到場保養(yǎng)的次數(shù)

實(shí)際到場保養(yǎng)的次數(shù)

每次到場保養(yǎng)的人數(shù)

保養(yǎng)時間

保養(yǎng)合適的內(nèi)容

工作質(zhì)量

報隙響應(yīng)速度

工作效率

保養(yǎng)記錄

綜合評估

評估人：日期:

二、工程部巡檢規(guī)定

（-）工程部巡檢規(guī)定

為保證設(shè)備正常運(yùn)行，及時發(fā)現(xiàn)并消除故障隱患，工程部各系統(tǒng)必須對所轄設(shè)備進(jìn)行日

常巡檢v

1.運(yùn)行值班人員必須按本系統(tǒng)規(guī)定的時間、路線和相關(guān)項(xiàng)目巡視檢杳轄下的設(shè)備。

2.運(yùn)行值班人員外出巡檢，必須隨身攜帶對講機(jī)，隨時與當(dāng)班主管保持聯(lián)系。

3.運(yùn)行值班人員每次巡檢均須在相應(yīng)的運(yùn)行日志上儂順序做好巡查情況和結(jié)果記

錄。

4.運(yùn)行值班人員必須執(zhí)行巡檢簽到規(guī)定，在設(shè)備心腸設(shè)置的簽到表上依時簽到。

5.運(yùn)行值班人員應(yīng)根據(jù)當(dāng)班設(shè)備的具體運(yùn)行情況，對“手動”檔運(yùn)行的設(shè)備和有異

常苗頭、運(yùn)行不穩(wěn)定的設(shè)備加強(qiáng)巡檢和監(jiān)控。

6.發(fā)現(xiàn)設(shè)備儀表和電流表、電壓表、壓力表、濕度表等有缺陷，發(fā)現(xiàn)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)

指示燈有損壞，發(fā)現(xiàn)安全保護(hù)元件有變化，均應(yīng)及時調(diào)整或更換，保證設(shè)備的監(jiān)

控原件在完好狀態(tài)下運(yùn)行。

7.發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、濕度、振動、泄露等又不能迅速排除的，必須立即

報告當(dāng)值主管，并采取適當(dāng)?shù)姆雷o(hù)措施，防止事故的發(fā)生或擴(kuò)大。

8.系統(tǒng)工程經(jīng)理每周一次對巡查情況和結(jié)果進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)問題追查原因，如屬人

為應(yīng)追究當(dāng)事人責(zé)任。

（二）操作流程圖

1.巡視檢查流程圖（圖7-5）

2.設(shè)備責(zé)任人巡查流程圖（圖7-6）

圖7-5巡視檢查流程圖

圖7-6設(shè)備責(zé)任人巡查流程圖

（三）相關(guān)記錄表

工程部巡檢簽到表（表7-2）

VIGERS

威格斯

表7-2

工程部巡檢簽到表

年月地點(diǎn):

日班中班夜班系統(tǒng)工程經(jīng)理

日期

簽名時間設(shè)備情況簽名時間設(shè)備情況簽名時間設(shè)備狀況衛(wèi)生情況簽名時間

1

2

3

4

5

e

7

8

g

IC

ii

12

13

14

15

三、設(shè)備管理管控規(guī)定

（一）設(shè)備管理管控規(guī)定

1.設(shè)備的檢查保養(yǎng)分周、月度、季度、半年、年度，由各系統(tǒng)工程經(jīng)理

按保養(yǎng)相關(guān)項(xiàng)目、合適的內(nèi)容、達(dá)標(biāo)參數(shù)制定保養(yǎng)相關(guān)計(jì)劃，交領(lǐng)班

實(shí)施。

2.各班組每次完成常規(guī)保養(yǎng)后，責(zé)任人和領(lǐng)班填寫保養(yǎng)記錄并存檔。

3.設(shè)備的維修分為小修、中修、大修三種，由各系統(tǒng)工程經(jīng)理根據(jù)設(shè)備

的性能等規(guī)劃編制維修合適的方案，交領(lǐng)班執(zhí)行。

4.小修相關(guān)項(xiàng)目如一般的零部件修補(bǔ)或更換，由熟練技工負(fù)責(zé)；中修相

關(guān)項(xiàng)目如較重要乂有一定工藝難度的零部件檢修或更換，由領(lǐng)班負(fù)責(zé);

大修相關(guān)項(xiàng)FI如關(guān)鍵主件檢修或更換，由系統(tǒng)工程經(jīng)理負(fù)責(zé)。

5.為切實(shí)保證工程質(zhì)量,小修相關(guān)項(xiàng)目由領(lǐng)班檢查壓縮濃厚：中修相關(guān)

項(xiàng)目由系統(tǒng)工程經(jīng)理監(jiān)管驗(yàn)收；大修相關(guān)項(xiàng)目由工程經(jīng)理監(jiān)督、驗(yàn)收。

6.如巡查保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)有可導(dǎo)致嚴(yán)重故障的缺陷事項(xiàng)，必須立即填寫記錄

表格，上報領(lǐng)班及系統(tǒng)工程經(jīng)理整改。

7.每日巡查保養(yǎng)后必須填寫相應(yīng)的表格，領(lǐng)班負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行。

8.每月由工程經(jīng)理召集各系統(tǒng)工程經(jīng)理巡查工程部所轄范圍，對設(shè)備、

衛(wèi)生、安全等狀況進(jìn)行評比，選出當(dāng)月的優(yōu)秀班組，對發(fā)現(xiàn)的問題，

限時整改。巡檢結(jié)果在工程部每月評比表上公布。

9.系統(tǒng)工程經(jīng)理每月根據(jù)設(shè)備運(yùn)行、維修、保養(yǎng)、異常變化等情況編寫

當(dāng)月工程報告，交工程經(jīng)理。

10.工程經(jīng)理根據(jù)各設(shè)備的數(shù)據(jù)記錄及各系統(tǒng)工程經(jīng)理的意見，每年總結(jié)

編寫工程部設(shè)備性能狀況的評估。

（二）操作流程圖

設(shè)備保養(yǎng)工作流程圖（圖7-7）

圖7-7設(shè)備保養(yǎng)工作流程圖

四、機(jī)房管理管控規(guī)定

工程部轄下的設(shè)備機(jī)房有兩大類型：一類是生產(chǎn)機(jī)房如變配電房、水泵房等；另

一類是監(jiān)控管理管控中心如消防控制中心、緊急廣播控制室、電訊機(jī)房、小區(qū)自

動化管理管控中心等。前者是生產(chǎn)重地，后者是機(jī)要重地。為規(guī)范各機(jī)房的管理

管控，特制定本規(guī)定。

1.機(jī)房門口醒1=1位置懸掛機(jī)房名稱，并張貼“磯房重地，謝絕來訪”或

“生產(chǎn)重地、請勿進(jìn)入”的告示牌。

2.凡易燃易爆的設(shè)備場站，高電壓、高溫等設(shè)備場所，在外圍的入口或

通道等顯眼位置掛貼規(guī)范的警示牌。

3.各系統(tǒng)的設(shè)備必須在顯眼位置張貼有統(tǒng)一規(guī)格的標(biāo)識。

4.各系統(tǒng)按有利于工作和安全原則在相應(yīng)的設(shè)備管道閥門和電器開關(guān)上

掛貼表明用途和狀態(tài)的告示牌。

5.機(jī)房鑰匙是專用鑰匙。未經(jīng)該系統(tǒng)工程經(jīng)理批準(zhǔn)并登記在冊，任何員

工不得持有或隨意配制機(jī)房鑰匙。

6.未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，外來人員（包括參觀學(xué)習(xí)和施工等）禁止進(jìn)入機(jī)

房：經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房的外來人員必須遵守機(jī)房有關(guān)規(guī)定，服從機(jī)房工

作人員的安排指導(dǎo)。

7.政府職能部門如消防局、供電局、電訊局突然到場檢查或抽查相應(yīng)的

機(jī)房如消防中心、變配電房等，當(dāng)值人員在查驗(yàn)證件核實(shí)身份后，應(yīng)

熱情接待，主動配合，做好記錄，并應(yīng)立即通知系統(tǒng)主管或部門領(lǐng)導(dǎo)。

8.保持機(jī)房的安靜、嚴(yán)肅、整潔，嚴(yán)禁在機(jī)房內(nèi)聚會、聊天、嬉戲、睡

覺、喧嘩等，不得有影響工作、分散注意力的行為。

9.嚴(yán)禁攜帶火種進(jìn)入易燃易爆的設(shè)備場站和電子類設(shè)備機(jī)房，嚴(yán)禁在機(jī)

房內(nèi)吸煙。未經(jīng)書面批準(zhǔn)并落實(shí)安全措施，不得在機(jī)房內(nèi)進(jìn)行動火類

作業(yè)。

10.機(jī)房的內(nèi)線和外線電話，均為值班專用電話，應(yīng)時刻保持待機(jī)狀態(tài)，

嚴(yán)禁打私人電話或長時間占用電話。

11.各機(jī)房工作員工必須按要求如實(shí)認(rèn)真填寫各種表格，主要設(shè)備的參數(shù)

記錄必須齊全，工作記錄應(yīng)清晰明了。

12.嚴(yán)禁在機(jī)房電腦終端上使用配套之外的軟件，無書面指令不得更改工

作程序或改動任何數(shù)據(jù)。

五、設(shè)備機(jī)房防火規(guī)定

(一)設(shè)備機(jī)房防火規(guī)定

1.不得在機(jī)房內(nèi)吸煙。

2.維修工作中需使用易燃物品要實(shí)現(xiàn)清楚火源，工作中要防止易燃物外

泄。機(jī)房內(nèi)不得存放易燃物品。

3.需要動火作業(yè)時，由系統(tǒng)工程經(jīng)理填寫機(jī)房動火作業(yè)申請表，工程經(jīng)

理簽名同意后方能施工。施工前應(yīng)清除動火現(xiàn)場的易燃物品，施工后

認(rèn)真檢查，確無火種后方能離開。

4.部門、班組管理管控人員在當(dāng)值期間，應(yīng)注意檢查機(jī)房內(nèi)的滅火自救

措施，并教導(dǎo)員工掌握各種滅火器械的性能及處理各種消防信號的正

確方法。

5.當(dāng)值人員應(yīng)巡查、記錄責(zé)任管播區(qū)域內(nèi)消防報警器和消防設(shè)備的情況,

及時報告、處理火警信號。

6.機(jī)房內(nèi)的樓梯、走道、出入口要保持暢通無阻，嚴(yán)禁答時放物件。

7.機(jī)房內(nèi)的火災(zāi)探測器、噴淋頭、防火門、防火簾、防排煙設(shè)備、滅火

器、防煙面罩、疏散標(biāo)志和指示燈等設(shè)施，必須保持完整好用。保安

部應(yīng)每月檢查、保養(yǎng)，確保使用時不出故障，并附相應(yīng)記錄上報總經(jīng)

理。

8.發(fā)生電氣火災(zāi)時，當(dāng)值員工施救時應(yīng)堅(jiān)持“先斷電，后滅火”原則；

如油路發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)立即關(guān)閉油閘并用沙袋堵截油路，防止擴(kuò)散，并

用二氧化碳及其他干式滅火器撲救。

9.火災(zāi)時設(shè)備操作應(yīng)按各工種的安全操作，并做好防火措施。

10.遇火災(zāi)時，要及時上報消防中心，并采取相應(yīng)的滅火措施。滅火后，

要詳細(xì)記錄火災(zāi)成因或滅火情況，書面上報公司領(lǐng)導(dǎo)。

(-)操作流程圖

防火安全檢查流程圖（圖7-8）

圖7-8防火安全檢查流程圖

第二節(jié)強(qiáng)電系統(tǒng)管理管控

一、分區(qū)配電房管理管控制度

1.分區(qū)配電房門及房內(nèi)的電柜、電箱平時應(yīng)鎖閉，房間內(nèi)各種開關(guān)應(yīng)標(biāo)

志清晰。

2.配電房內(nèi)每周清掃一次，嚴(yán)禁吸煙、堆放雜物。

3.工程部每周一次檢查內(nèi)部設(shè)備，發(fā)現(xiàn)異常立刻維修。

4.工程部根據(jù)相關(guān)計(jì)劃定期保養(yǎng)配電房內(nèi)設(shè)施，重點(diǎn)做好設(shè)備清潔和緊

固接線端子。

5.檢查和保養(yǎng)結(jié)束后填寫電房設(shè)備檢查表。

二、轉(zhuǎn)、停電通知業(yè)戶工作規(guī)程

（-）相關(guān)計(jì)劃轉(zhuǎn)、停電

1.供電局轉(zhuǎn)、停電。工程部接到通知后應(yīng)立即報告總經(jīng)理。

2.因小區(qū)施工需要停電，工程部須至少提前24小時將停電相關(guān)計(jì)劃書面

上報總經(jīng)理。

3.總經(jīng)理審批后，管理管控公司擬發(fā)轉(zhuǎn)、停電通知書，由管理管控部派

至業(yè)戶。

4.轉(zhuǎn)、停電通知書最遲應(yīng)在事發(fā)前1小時送達(dá)業(yè)戶，如不能在上述時限

內(nèi)送達(dá)，應(yīng)報總經(jīng)理批準(zhǔn)啟用小區(qū)廣播系統(tǒng)緊急通知業(yè)戶。

（二）事故轉(zhuǎn)、停電通知

1.小區(qū)因供電局故障發(fā)生停電，工程部須立即向總經(jīng)理報告，經(jīng)總經(jīng)理

批準(zhǔn)后，啟用小區(qū)廣播系統(tǒng)向業(yè)戶解釋原因.事后，工程部應(yīng)向供電

局索取解釋函，并轉(zhuǎn)呈總經(jīng)理。

2.因小區(qū)內(nèi)部事故引起停電，工程部應(yīng)立即排除故障恢復(fù)供電，并即時

口頭向總經(jīng)理報告，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，啟用小區(qū)廣播系統(tǒng)向業(yè)戶解釋

原因。工程部于事后12小時內(nèi)向總經(jīng)理提交書面報告。

3.事故轉(zhuǎn)、停電后24小時內(nèi)，管理管控公司擬定解釋函，交管理管控部

送達(dá)業(yè)戶。

三、停電、限電管理管控規(guī)程

1.停電、限電的審批權(quán)限為工程經(jīng)理以上。

2.收到政府部門的有關(guān)停電通知或決定需要停電、限電，應(yīng)馬上報告總

經(jīng)理，并至少提前24小時書面通知受影響的業(yè)戶解釋原因。工程部于

事后12小時內(nèi)向總經(jīng)理提交書面報告。

3.事故轉(zhuǎn)、停電后24小時內(nèi)，管理管控公司擬定解釋函，交管理管控部

送達(dá)業(yè)戶。

四、臨時用電管理管控規(guī)程

（一）用電申請

業(yè)戶應(yīng)事先向管理管控公司以書面形式申請用電，并注明單位全稱、用電地

點(diǎn)、負(fù)荷量、電壓等級、相數(shù)及時間。

（二）公司審批

用電申請須經(jīng)工程部審批。

（三）接線及送電

經(jīng)批準(zhǔn)后，業(yè)戶應(yīng)自己敷設(shè)好用電線路，經(jīng)工程部檢查符合用電要求后方可

送電，并由雙方共同確認(rèn)電表讀數(shù)及填寫電表啟用單。

（四）停電及拆線

業(yè)戶終止用電，應(yīng)事先通知工程部，再由技術(shù)人員斷電拆線，并確認(rèn)電表讀

數(shù)，填寫電表停用單。

（五）計(jì)費(fèi)方式

1.電表計(jì)費(fèi)，由業(yè)戶自備并按指定位置接線，每月計(jì)費(fèi)一次，不足一月，

按拆表時用量計(jì)費(fèi)。

2.無表估算，按負(fù)荷量及用電時間事先估算。

五、供配電運(yùn)行安全操作規(guī)程

（一）雙回路供電

供電方式為一主一備，兩路電源的進(jìn)線柜即受電柜設(shè)電氣聯(lián)鎖。當(dāng)主供電源

停電，只有在主供電源的受電開關(guān)分閘后，備用電源的受電開關(guān)方可合閘，

并在主供開關(guān)上懸掛“嚴(yán)禁合閘”警示牌，同時在一次結(jié)線圖板上正確反映

供電運(yùn)行方式。

(-)電源轉(zhuǎn)換

1.停電應(yīng)按先停低壓后停高壓，送電按空載先高壓后低壓原則執(zhí)行。當(dāng)

主供電源停電，投入備用電源前，應(yīng)首先將主供電源推出運(yùn)行狀態(tài)，

掛上“嚴(yán)禁合閘”的警示牌，然后把備用電源受電開關(guān)合閘受電。

2.為避免變壓器并列運(yùn)行，當(dāng)兩路電源的某一路停電，需另一路電源實(shí)

行全供，應(yīng)首先將停電回路電源退出運(yùn)行狀態(tài)，掛上“嚴(yán)禁合閘”的

警示牌；然后將聯(lián)絡(luò)柜進(jìn)入運(yùn)行狀態(tài)，并合閘供電。電源轉(zhuǎn)換的操作，

應(yīng)在3分鐘內(nèi)完成。完成后，應(yīng)在一次結(jié)線圖板上正確反映供電運(yùn)行

方式。

六、供配電設(shè)備運(yùn)行管理管控規(guī)程

1.每天定期巡查供配電系統(tǒng)設(shè)備，包括(高、低壓室，變壓器室)，并將

設(shè)備運(yùn)行參數(shù)記錄在供配電系統(tǒng)運(yùn)行記錄表上。

2.發(fā)現(xiàn)供配電負(fù)荷有顯著變化或其他設(shè)備異常，應(yīng)馬上查找原因，并通

知主管工程經(jīng)理安排處理。

3.用電高峰或潮濕天氣期間，應(yīng)每班兩次關(guān)燈檢查接頭是否有過流放電

現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)異常馬上處理。

4.未經(jīng)主管工程經(jīng)理同意，不得私自更改設(shè)備線路和運(yùn)行設(shè)置。特殊情

況下，須經(jīng)主管工程經(jīng)理批準(zhǔn)并做記錄。

5.嚴(yán)格執(zhí)行機(jī)房管理管控規(guī)定和交接班、值班規(guī)定。

6.高壓工具應(yīng)每年送供電局年檢，年檢合格標(biāo)志貼在工具表面上。

7.與系統(tǒng)有關(guān)的鑰匙集中放置在鑰匙箱中，交接班時清點(diǎn)數(shù)量，發(fā)現(xiàn)缺

失立即追究。外借鑰匙應(yīng)做好登記并按時追收。

七、供配電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程

1.嚴(yán)格按照供配電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)相關(guān)計(jì)劃進(jìn)行下去設(shè)備的保養(yǎng)。

2.主管工程經(jīng)理每年12月制訂下一年度的設(shè)備保養(yǎng)相關(guān)計(jì)劃。

3.督促承判商對外判高壓部分設(shè)備如期保養(yǎng)，并有詳細(xì)記錄。

4.工作過程中應(yīng)嚴(yán)格遵守電氣作業(yè)規(guī)程。

5.根據(jù)系統(tǒng)設(shè)備的特點(diǎn)，重點(diǎn)做好除塵、潤滑、緊固接線端子等保養(yǎng)工

作。

6.各系統(tǒng)的維修保養(yǎng)以不影響小區(qū)正常運(yùn)營為原則，特殊情況，須報告

主管工程經(jīng)理，及時通知受影響的業(yè)戶。

7.維修保養(yǎng)結(jié)束后，應(yīng)將有關(guān)工作情況記錄在高壓電房設(shè)施檢查表、變

壓器設(shè)備檢查表、低壓柜設(shè)備檢查表、發(fā)電機(jī)房設(shè)備檢查表和當(dāng)值日

志上。

8.高壓設(shè)備發(fā)生接地時，在室內(nèi)不得接近故障點(diǎn)4米以內(nèi)，在室外不得

接近故障點(diǎn)8米以內(nèi)，進(jìn)入上述范圍必須穿絕緣鞋：接觸設(shè)備外殼或

構(gòu)架時應(yīng)戴絕緣手套。

八、電房倒閘操作制度

1.倒閘操作必須根據(jù)強(qiáng)電工程經(jīng)理或值班負(fù)責(zé)人命令，受令人復(fù)誦無誤

后執(zhí)行。發(fā)布命令應(yīng)準(zhǔn)確、清晰，使用正規(guī)操作術(shù)語和設(shè)備雙重名稱，

即設(shè)備名稱和編號。發(fā)令全過程和聽令報告時都要做好記錄。

2.停電拉閘操作必須按照開關(guān)一負(fù)荷鋤刀閘一母線惻刀閘順序依次操作,

送電合閘的順序與此相反。如變壓器需要停電時，應(yīng)先停低壓，后停

高壓；送電時先送高壓，后送低壓。嚴(yán)防帶負(fù)荷拉合隔離開關(guān)（刀閘）。

為防止誤操作，高壓電氣設(shè)備都應(yīng)加裝防止誤操作的閉鎖裝置。

3.倒閘操作由操作人員填寫操作票，每張操作票只能寫一個操作任務(wù)。

卜列相關(guān)項(xiàng)F1應(yīng)填入操作票內(nèi)：

1）應(yīng)拉合的開關(guān)和刀閘。

2）檢查開關(guān)和刀閘的位置。

3）檢查接地線是否拆除。

4）檢查負(fù)荷分配。

5）裝拆接地線。

6）安裝或拆除控制回路、電壓互感器回路的保險器。

7）切換保護(hù)路和檢驗(yàn)是否確無電壓等。

4.操作票應(yīng)用鋼筆或圓珠筆填寫，票面應(yīng)清楚整潔，不得任意涂改。操

作人和監(jiān)護(hù)人應(yīng)根據(jù)模擬圖板或接線圖核對所填寫的操作相關(guān)項(xiàng)目并

分別簽名，然后經(jīng)值班負(fù)責(zé)人審核簽名。

5.操作前應(yīng)核對設(shè)備名稱、編號和位置，操作中應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行監(jiān)護(hù)復(fù)誦制。

按操作順序操作，每操作完一項(xiàng)，做一個記號“J”，全部操作完畢后

進(jìn)行復(fù)查。

6.倒閘操作應(yīng)由兩個人執(zhí)行，其中一人對設(shè)備較為熟悉者作監(jiān)護(hù)。

7.操作中發(fā)生疑問時，不準(zhǔn)擅自更改操作票，不準(zhǔn)隨意解除閉鎖裝置，

應(yīng)立即向值班由貴人或主管魚貴人報告，弄清楚后再操作。

8.電氣設(shè)備停電后，即使是事故停電，在未拉開有關(guān)刀閘和做好安全措

施以前，不得觸及設(shè)備或進(jìn)入遮攔，以防突然來電。

9.下列各項(xiàng)工作可以不用操作票：

1）事故處理。

2）拉合開關(guān)的單一操作。

3）拉開接地刀閘或拆除全電房僅有的一組接地線。

但上述操作均應(yīng)記入操作記錄簿內(nèi)。

10.操作票應(yīng)先編號，按照編號順序使用。作廢的操作票應(yīng)注明“作廢”

字樣，已操作的要注明（或蓋章）“已執(zhí)行”字樣。上述操作票要保存

3個月。

九、供電突發(fā)性事故的應(yīng)急措施

（一）外線故隙

1.小區(qū)設(shè)計(jì)要求：主供停電，備供自動投入。當(dāng)外線故障導(dǎo)致主供電源

停電時，值班員工要檢查真空開關(guān)的指示排是否分閘，再檢查電壓和

指不燈，當(dāng)明確失壓斷電后，將主供電源進(jìn)線柜真空開關(guān)退出，掛“有

人工作，禁止合閘”指示牌。

2.備用電源處于非自動位置，故主供電源斷電時不能自動合閘，檢查備

供電源進(jìn)線柜的電表和指示燈，真空開關(guān)應(yīng)處于準(zhǔn)備合閘位置，合上

備供電源進(jìn)線柜開關(guān)。

3.檢查PT柜和變壓器出線柜是否正常/

4.檢查低壓受電柜，并合上低壓總開關(guān)。

5.向供電局調(diào)度室報告并了解外線故障情況。

（二）內(nèi)部故障

當(dāng)高壓柜真空開關(guān)、高壓電纜或變壓器出現(xiàn)故障時（短路或接地），非誤操

作引起，除該高壓柜停電，甚至?xí)鹬鞴╇娫椿騻溆秒娫吹氖茈姽裢ｋ姡?/p>

此時值班人員應(yīng)遵守下列程序：

1.將故障柜的真空開關(guān)退出（若引起火警，1人用手提式1211滅火器

滅火，1人向消防中心報告）。

2.將故障柜的低壓總開關(guān)退出，掛“有人工作，禁止合閘”指示牌。

3.將低壓母聯(lián)合閘，保證小區(qū)設(shè)施用電。

4.向工程部主管卻急修班報告故障經(jīng)過和處理情況。

5.工程部召開事故分析會，邀請供電局、廠商及有關(guān)方面參加，分析事

故發(fā)生原因和處理措施，并書面總結(jié)報告有關(guān)部門。

（三）市電全停

1.當(dāng)兩路市也全停，啟動發(fā)電機(jī)。

2.退出市電聯(lián)系開關(guān)，合上發(fā)電機(jī)聯(lián)系開關(guān)，向應(yīng)急負(fù)荷供電，并每隔

15分鐘檢查?次發(fā)電機(jī)運(yùn)行狀況，如燃油量、水溫等。

3.監(jiān)視市電進(jìn)線電壓，盡快與供電局聯(lián)系，一旦市電恢復(fù)正常，立即退

出發(fā)電機(jī)電源，恢發(fā)市電供電。

4.做好記錄，及時向上級領(lǐng)導(dǎo)報告。

5.市電市壓，發(fā)電機(jī)如不能止常自動啟動，如用手動后動。

（四）通知業(yè)戶

供電系統(tǒng)緊急故隙發(fā)生后，主管工程經(jīng)理預(yù)計(jì)修復(fù)時間，并按轉(zhuǎn)、停電通

知業(yè)戶規(guī)程，通知受影響的業(yè)戶。

十、強(qiáng)電系統(tǒng)相關(guān)記錄

1.低壓電柜設(shè)備檢查表（表7-3）

2.配電盤/開關(guān)柜絕緣測試記錄表（表7-4）

3.地極電阻測試記錄表（表7-5）

表7-3

低壓電柜設(shè)備檢查表

年月日

開關(guān)動作

設(shè)備媼號配電柜外觀表計(jì)無功補(bǔ)償室溫通風(fēng)照明門窗運(yùn)行情況備注

確認(rèn)

操作者:領(lǐng)班員:工程經(jīng)理:

表7-4

配電盤/開關(guān)柜絕緣測試記錄表

天氣狀況：室外溫度：年月日

測試儀器：測試電壓：測試人：

配電盤弓：分電路數(shù)目：

空氣開關(guān)/絕緣電阻

分電路熔斷器額定

號電流（A）L-EL-NN-ER-EY-EB-ER-NY-NB-NR-YR-BY-B

備注：

操作者:領(lǐng)班員:工程經(jīng)理:

表7-5

地極電阻測試記錄表

天氣狀況：室外溫度：年月日

測試儀器：測試電壓：測試人：

地極位置地極電阻(OHM)

操作者:領(lǐng)班員:工程經(jīng)理:

第三節(jié)弱電系統(tǒng)管理管控

一、弱電系統(tǒng)管理管控規(guī)定

1.嚴(yán)格遵守系統(tǒng)各項(xiàng)設(shè)備運(yùn)行管理管控規(guī)程，保證各設(shè)備處于良好狀態(tài),

系統(tǒng)設(shè)置放于自動位置。

2.各班將各設(shè)備運(yùn)行情況記錄于當(dāng)值日志。

3.根據(jù)保養(yǎng)相關(guān)計(jì)劃做好各設(shè)備的保養(yǎng)。

4.遇故障報警及時處理并記錄于運(yùn)行日志。

5.對外判保養(yǎng)設(shè)備的承判商做好監(jiān)督。

6.各設(shè)備的元器件、參數(shù)不得隨意更改。

7.嚴(yán)禁于系統(tǒng)各計(jì)算機(jī)上使用自帶軟件。

二、弱點(diǎn)系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程

1.弱電系統(tǒng)設(shè)備由弱電組負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)。

2.主管工程經(jīng)理每年12月制定下一年度的保養(yǎng)相關(guān)計(jì)劃并負(fù)責(zé)實(shí)施。

3.工作過程注意做好防靜電措施。

4.對要抽出的部件和拆除的端子做好記錄。

5.對于有一主一備的設(shè)備不可同時退出主、備設(shè)備保養(yǎng)，一般是先主后

備。

6.對紅外線、激光、微波等發(fā)射裝置不能用濕式清潔劑清洗，應(yīng)用吸塵

器或小氣泵進(jìn)行清潔。

7.根據(jù)系統(tǒng)特點(diǎn)重點(diǎn)做好清潔和緊固接線端口的工作。

8.工作結(jié)束后要測試被保養(yǎng)設(shè)備并填寫有關(guān)表格。

三、能源計(jì)費(fèi)系統(tǒng)管理管控

(一)操作規(guī)程

(~)運(yùn)行規(guī)程

1.中央計(jì)算機(jī)保持升后，每小時抄表一次。

2.每月抄表一次并打印收費(fèi)表格呈交工程經(jīng)理c

3.每月對超表數(shù)據(jù)進(jìn)行一次備份。

4.各業(yè)戶定義、收費(fèi)單價等參數(shù)不得隨意修改，

5.每兩周對讀數(shù)很小的采樣器進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)故障立即維修。

6.保持設(shè)備表面清潔。

7.嚴(yán)禁于計(jì)費(fèi)電腦上使用自帶軟件及游戲。

8.抄表儀、計(jì)費(fèi)電腦故障應(yīng)于4小時內(nèi)修復(fù)；各采樣器和線路故障應(yīng)于

8小時內(nèi)修復(fù)。

（三）維修保養(yǎng)規(guī)程

1.每天使用相關(guān)軟件工具掃描中央計(jì)算機(jī)硬盤C

2.注意檢查不間斷電源后備電池放電情況。

3.發(fā)現(xiàn)有電平值不正常的采樣器應(yīng)立即檢修。

4.根據(jù)保養(yǎng)相關(guān)計(jì)劃做系統(tǒng)保養(yǎng)。

5.每半年做一次電表與抄表儀數(shù)據(jù)校正。

6.計(jì)算機(jī)內(nèi)抄表數(shù)據(jù)保存一年，以節(jié)省硬盤空間。

7.維修保養(yǎng)工作結(jié)束后填寫能源計(jì)費(fèi)設(shè)備檢查表。

四、小區(qū)自控系統(tǒng)管理管控

（一）運(yùn)行規(guī)程

1.控制計(jì)算機(jī)保持開啟。

2.每月對系統(tǒng)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行備份。

3.控制點(diǎn)定義、預(yù)定日程表等參數(shù)不可隨意修改。

4.新增被控設(shè)備要注意繼電器觸點(diǎn)容量。

5.保持設(shè)備表面清潔。

6.嚴(yán)禁于控制電腦上運(yùn)行自帶軟件及游戲。

7.當(dāng)有“危急告警”發(fā)生時立即查明及檢修。

8.一切元器件、線路不得隨意更改。

9.絡(luò)控制器、控制電腦故障應(yīng)于4小時內(nèi)修復(fù)；現(xiàn)場控制器、擴(kuò)展模塊

故障應(yīng)于8小時內(nèi)修復(fù)；中間繼電器故障應(yīng)于2小時內(nèi)修復(fù)。

（二）維修保養(yǎng)規(guī)程

1.每天使用相應(yīng)軟件工具掃描控制電腦硬盤。

2.根據(jù)保養(yǎng)相關(guān)計(jì)劃做系統(tǒng)保養(yǎng)。

3.每天監(jiān)控NCU狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)不在線故障立刻處理。

4.注意后備電池充放電情況，每天檢查一次。

5.注意電腦顯示的各控制模塊工作情況。

6.NCU保養(yǎng)時應(yīng)關(guān)閉電源，其余各DDC箱可帶電作業(yè)。

7.保養(yǎng)時著重檢查端子接線情況及各接插件。

8.保養(yǎng)時選擇一定數(shù)量的控制點(diǎn)進(jìn)行測試。

9.保養(yǎng)情況記錄于小區(qū)自控系統(tǒng)設(shè)備檢查表上c

五、綜合布線系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程

1.嚴(yán)格按照保養(yǎng)相關(guān)計(jì)劃進(jìn)行系統(tǒng)的保養(yǎng)。

2.配線架跳線的壓接只能使用專用工具。

3.配線架沒有用的跳線應(yīng)拆除。

4.清矮配線架、光纖機(jī)架、配線架上灰塵，保持設(shè)備清潔。

5.檢查緊固有關(guān)的配線架和模塊。

6.檢查配線架上的標(biāo)志，發(fā)現(xiàn)缺失馬上補(bǔ)充。

7.工作完成后填寫通訊線路設(shè)備檢查表。

六、保安監(jiān)視系統(tǒng)運(yùn)行管理管控規(guī)定

1.保證系統(tǒng)不間的電源的開啟。

2.系統(tǒng)的不間斷電源嚴(yán)禁使用監(jiān)視設(shè)備以外的負(fù)載。

3.攝像頭的電源插座嚴(yán)禁使用其它負(fù)載。

4.未經(jīng)主管工程經(jīng)理的同意，嚴(yán)禁修改系統(tǒng)參數(shù)。

5.系統(tǒng)參數(shù)修改后應(yīng)記錄在當(dāng)值日志上，并及時通知當(dāng)值監(jiān)控員。

6.每天巡查系統(tǒng)運(yùn)行情況次，發(fā)現(xiàn)異常立即處理，并記錄在當(dāng)值口志

上。

7.系統(tǒng)有關(guān)的參數(shù)修改和重大維修都應(yīng)記錄在保養(yǎng)表格上。

8.攝像頭和紅外報警器故障應(yīng)于3小時內(nèi)修復(fù)；矩陣開關(guān)故障應(yīng)于8小

時內(nèi)修復(fù)，監(jiān)視器和線路故障應(yīng)于2個工作日內(nèi)修復(fù)。有關(guān)的維修情

況記錄在當(dāng)值日志上。

七、消防設(shè)備運(yùn)行規(guī)定

1.監(jiān)控中心保安員負(fù)責(zé)監(jiān)控室內(nèi)消防設(shè)備（報警系統(tǒng)、BMT系統(tǒng)、聯(lián)動

柜等）24小時運(yùn)行操作、監(jiān)控、記錄。顯示火警信號后，應(yīng)立即派人

前往觀察。確認(rèn)火情后，通過廣播和瞥鈴疏散人員并啟動相應(yīng)滅火設(shè)

備。

2.如有設(shè)備故障，監(jiān)控中心值班人員及時通知工程部進(jìn)行維修處理。

3.當(dāng)值保安員要負(fù)責(zé)監(jiān)控室的清潔工作，保持地面、墻壁、設(shè)備無積塵，

水漬，油漬。

4.工程部根據(jù)弱電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)規(guī)定和消防設(shè)備保養(yǎng)合同合約，對消防

設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)。

5.工程部和保安部每月定期對小區(qū)消防系統(tǒng)進(jìn)行模擬檢測，確保消防設(shè)

備處于正常狀態(tài)。

6.消防系統(tǒng)如因維護(hù)或其他原因藥暫時改變消防系統(tǒng)的狀態(tài)（如手動/

自動等），應(yīng)由工程部書面通知保安部，并提出相應(yīng)的臨時措施，確保

小區(qū)消防安全。

八、緊急廣播系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程

1.按保養(yǎng)相關(guān)計(jì)劃表做系統(tǒng)保養(yǎng)。

2.保養(yǎng)時先斷開系統(tǒng)電源。

3.清潔錄音座的磁頭、壓帶輪、主導(dǎo)軸。

4.清潔CD機(jī)激光頭和機(jī)械部分。

5.檢查切換器背后的接線端了、插頭和面板按鈕。

6.清潔擴(kuò)音機(jī)散熱器上的灰塵。

7.保養(yǎng)結(jié)束后選擇部分區(qū)域作測試，并填寫消防中心設(shè)備檢查表。

九、弱電系統(tǒng)操作流程圖

1.小區(qū)自控系統(tǒng)故障檢修流程圖（圖7-9）

2.保安監(jiān)視系統(tǒng)故障檢修流程圖（圖7-10）

3.消防拴系統(tǒng)操作流程圖（圖771）

4.緊急廣播系統(tǒng)操作流程圖（圖7T2）

5.應(yīng)急照明啟動流程圖（圖7T3）

圖7-9小區(qū)自控系統(tǒng)故障檢修流程

將矩陣開關(guān)電源關(guān)閉，1()

秒鐘后再開啟

圖7-10保安監(jiān)視系統(tǒng)故障檢修流程圖

圖7-11消防栓系統(tǒng)操作流程圖

圖7-12緊急廣播系統(tǒng)操作流程圖

市電全?；蚴鹿释ｋ娙?/p>

圖7T3應(yīng)急照明啟動流程圖

十、弱電系統(tǒng)相關(guān)記錄

1.小區(qū)自控設(shè)備檢查表（表7-6）

2.網(wǎng)絡(luò)設(shè)備檢查表（表7-7）

3.通訊線路設(shè)備檢杳表（表7-8）

4.音響廣播設(shè)備檢杳表（表7-9）

5.保安中心設(shè)備檢查表（表7-10）

6.消防中心設(shè)備檢查表（表7-11）

7.公共照明檢查表（表7T2）

表7-6

小區(qū)自控設(shè)備檢查表

年月日

配電

設(shè)備編號計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)控制器DDC柜打印機(jī)管線接口清潔備注

箱

操作者：工程經(jīng)理:

表7-7

網(wǎng)絡(luò)設(shè)備檢查表

年月日

設(shè)備編號服務(wù)計(jì)算機(jī)網(wǎng)卡接頭接地管線屏蔽清潔備注

操作者:工程經(jīng)理:

表7-8

通訊線路設(shè)備檢查表

年月日

設(shè)備編號主配線架配線架光纖配線架各緊固件接地清潔備注

操作者:工程經(jīng)理:

表7-9

音響廣播設(shè)備檢查表

年月日

設(shè)備編號主配線架配線架光纖配線架各緊固件接地清潔備注

操作者:工程經(jīng)理:

表7-1)

保安中心設(shè)備檢查表

年

月日

設(shè)符編號計(jì)算機(jī)各采樣器各按表儀數(shù)字終端專用電源打印機(jī)配電箱管線接口清潔備注

操作者:領(lǐng)班員:工程經(jīng)理:

表7-11

消防中心設(shè)備檢查表

年月日

火災(zāi)

消

防

水池

自動

控

制錄芯前置后備

設(shè)備水泵緊急備注

報警

聯(lián)

動CD機(jī)切放機(jī)咪頭空調(diào)機(jī)

編號廣播

裝置

相

框設(shè)備放大電源顯示罌

工程經(jīng)

操作者:領(lǐng)班員:

理：

表7-12

公共照明檢查表

年月日

，凰H關(guān)儀表開關(guān)、按鈕絕緣管線燈具防水燈具座各緊固件

配電柜清潔備注

（標(biāo)志）操作測試接線盒設(shè)施狀況狀況

工程經(jīng)

操作者:領(lǐng)班員:

理：

第四節(jié)機(jī)管系統(tǒng)管理管控

一、安全用水、供水管理管控制度

根據(jù)市安全用水管理管控的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本小區(qū)的具體情況，對小區(qū)供水管理

管控規(guī)定如下：

1.凡屬小區(qū)范圍內(nèi)的供水系統(tǒng)（即自來水公司向本小區(qū)供水總表以內(nèi)的）

一律由管理管控公司管理管控。

2.業(yè)戶出門前應(yīng)將水閥關(guān)閉，避免發(fā)生事故。

3.業(yè)戶不可隨意更改小區(qū)供水管道。

4.有以下現(xiàn)象的均屬偷水行為，管理管控公司將按下列規(guī)定處理：

1）私自裝表接水或繞表接水者，除當(dāng)場停用，按最大流量和使用時間加倍

追計(jì)水費(fèi)外，還要賠償小區(qū)損失。

2）私自啟用水表的封印影響準(zhǔn)確計(jì)量，除按用水量和使用時間加倍追計(jì)水

費(fèi)外，賠償小區(qū)損失。

3）私自啟動水表的，不管停用時間長短，除按用水量和使用時間加倍追計(jì)

水費(fèi)外，賠償小區(qū)損失。

5.業(yè)戶違反安全用水規(guī)定，拒絕管理管控公司機(jī)電維修人員檢查，不采納

安全用水意見及措施而造成事故，影響供水系統(tǒng)或?qū)ζ渌麡I(yè)戶造成損失

的，按實(shí)際情況賠償損失。

二、小區(qū)節(jié)水、用水措施

1.嚴(yán)格按照節(jié)水辦所批復(fù)的用水量用水，不超標(biāo)用水。

2.在各公共洗手間張貼節(jié)水標(biāo)語，加強(qiáng)業(yè)戶節(jié)水意識。

3.安裝感應(yīng)式或延時式水龍頭，防止用水后不關(guān)水源。

4.每天抄錄總水表讀數(shù)，發(fā)現(xiàn)讀數(shù)異常增大，馬上追查原因。

5.做好下水池、景觀噴泉閥門、河道水閘的防漏措施。

三、工程部停水、限水管理管控制度

1.所有的停水、限水審批權(quán)限為工程經(jīng)理以上C

2.收到政府部門有關(guān)停水通知或決定需停、限水應(yīng)立即報告總經(jīng)理，至少

提前24小時書面通知受影響業(yè)戶。

3.主管工程經(jīng)理應(yīng)安排足夠的人員處理庭、限水工作。

4.停水前應(yīng)將地下水池注滿。

5.停水期間工程人員應(yīng)每兩小時巡查一次地下水池水位，發(fā)現(xiàn)水位過低應(yīng)

關(guān)閉水泵以免水泵吸空，并立即通過緊急廣播通知受影響的業(yè)戶。

6.當(dāng)值人員應(yīng)將停水、限水情況記錄在當(dāng)值日志上。

四、給排水設(shè)備(設(shè)施)操作規(guī)程

(一)生活水泵操作規(guī)程

1.檢查控制柜電壓表是否指示正常位置。

2.檢查水池水位是否正常。

3.檢查水池液壓進(jìn)水閥是否正常。

4.檢查水泵進(jìn)出口閥門是否處于開合狀態(tài)。

5.仔細(xì)閱讀交班記錄。

6.泵組選擇開關(guān)每日輪換一次。

7.將恒壓泵開關(guān)打向自動(ALTO)位置，將主奏開關(guān)打向自動(AUTO)位

置。

8.觀察電流是否正常，泵體是否有異聲。

9.待壓力升至設(shè)定壓力時，將其余復(fù)泵開關(guān)打向自動(AUTO)位置。

10.每次開啟主泵時應(yīng)排氣。

11.嚴(yán)禁亂動其他開關(guān)和按鈕。

(-)污水泵操作規(guī)程

1.控制箱上轉(zhuǎn)換開關(guān)撥到“手動”位置。

2.按控制箱上“啟動”鈕，開啟水泉排水。

3.按控制箱上“停止”鈕，水泵停止排水。

4.將水泵控制箱上轉(zhuǎn)換開關(guān)撥到“自動”位置，水泵進(jìn)入自動運(yùn)行狀態(tài)。

五、給排水系統(tǒng)運(yùn)行管理管控規(guī)定

1.經(jīng)常保持水泵房通風(fēng)換氣，環(huán)境衛(wèi)生清潔。

2.每班檢查水池的水位是否正常，水池蓋、檢直門必須鎖好，無關(guān)人員不

得借用鑰匙。

3.每班檢查泵房供電是否正常，所有閥門應(yīng)處于開啟或關(guān)閉的正常狀態(tài)。

4.每班將轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)到“手動”位置，用手動試驗(yàn)主泵和備用泵運(yùn)轉(zhuǎn)是否

正常，然后將轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)回“自動”位置。

5.定期檢查水泵、包機(jī)的緊固螺絲有無松動、軸承潤滑油情況是否良好等。

6.進(jìn)行維修保養(yǎng)時，必須先切斷電源，并掛上“有人工作，嚴(yán)禁合閘”的

告示牌。

7.發(fā)現(xiàn)有異常情況或自動失靈等，立即報告主管工程經(jīng)理，并留在現(xiàn)場觀

察。

8.每班對泵房進(jìn)行檢杳后，在機(jī)關(guān)泵房巡檢簽到卡簽名并認(rèn)真填寫機(jī)管系

統(tǒng)巡查表。

六、給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程

1.給排水系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)由維修組技工負(fù)責(zé)。

2.主管工程經(jīng)理每年12月份負(fù)責(zé)制定和監(jiān)督實(shí)施下年度的系統(tǒng)保養(yǎng)相關(guān)

計(jì)劃。

3.維修及保養(yǎng)過程如要限、停水，需提前知會受影響業(yè)戶。

4.根據(jù)設(shè)備特點(diǎn)重點(diǎn)做好潤滑、除塵工作。

5.供水泵故障時馬上停止故障泵，開啟備用泵，以保證小區(qū)供水。

6.污水泵故障時應(yīng)馬上采取措施，降低集水井水位。

7.所有系統(tǒng)的維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫水泵房設(shè)備檢查表、潛水泉設(shè)備

檢查表、消防泵房設(shè)備檢查表。

8.給排水設(shè)備的故障應(yīng)于5小時內(nèi)修復(fù)，無法解決的應(yīng)馬上通知受影響業(yè)

戶，并報告上級領(lǐng)導(dǎo)，限期修復(fù)。

七、水池水箱管理管控規(guī)程

1.水池水箱結(jié)構(gòu)完整，加蓋、加鎖、出水口干凈，并申辦二次供水衛(wèi)生合

格證。

2.由專業(yè)公司定期做水池水箱的清潔工作，并提供水質(zhì)化驗(yàn)報告，經(jīng)防疫

站認(rèn)可。

3.清洗