御道調(diào)整方案

承德·御道商業(yè)街

定位報(bào)告及實(shí)施方案城市介紹商業(yè)分析項(xiàng)目現(xiàn)狀定位背景項(xiàng)目初步定位費(fèi)用測算及收益Contents目錄河北省承德市城市概況一座美麗的旅游文化城市承德市1998年底被國家旅游局列入首批中國優(yōu)秀旅游城市，有“紫塞明珠”之稱。承德旅游資源得天獨(dú)厚，有許許多多的“世界之最”：世界最大的皇家園林——避暑山莊；世界最大的皇家寺廟群——外八廟；世界最大的木制佛——千手千眼觀世音（普寧寺）；世界最短的河流——熱河；萬里長城精萃——金山嶺長城；被稱世界一絕的石柱——磬錘峰；天下第一奇松——九龍松等等。一座經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的城市承德2010年至2014年GDP總值持續(xù)增長，從880.5億元到1342.55億元，人均GDP,從21988.4元到35261.6；旅游給承德帶來收入,從10年91.45億元到14年265億元，經(jīng)濟(jì)的飛速增長，給多種產(chǎn)業(yè)帶來的不同的機(jī)遇。一座旅游為主發(fā)展的城市旅游資源不斷給城市帶來發(fā)展的同時，政府對城市未來發(fā)展規(guī)劃也做出了巨大的努力。承德有“紫塞明珠”之稱，著力加快我市新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程，更好地適應(yīng)城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展需要；不斷強(qiáng)化老城風(fēng)貌特色，提升歷史文化名城保護(hù)水平；按照“統(tǒng)籌規(guī)劃、分步實(shí)施”的思路，統(tǒng)籌考慮老城疏解和新城建設(shè)。承德全市轄八縣三區(qū)，全市戶籍總?cè)丝诩s378.15萬，屬于中小城市規(guī)模承德總占地約4萬平方公里，現(xiàn)人口總數(shù)約378.15萬人：人口主要集中在市區(qū)及離市區(qū)較近的承德縣、平泉縣以及圍場滿足蒙古族自治縣等。全行政劃分為八縣三區(qū)：三區(qū)：雙橋區(qū)、雙灤區(qū)、鷹手營子礦區(qū)。八縣：豐寧縣、隆化縣、灤平縣、平泉縣、承德縣、圍場滿族蒙古族自治縣和興隆縣及寬城自治縣。城市人口及行政劃分內(nèi)蒙古張家口遼寧天津市【交通情況】與周邊省市鐵路、公路形成網(wǎng)狀交通，使交通較為便利?！捐F路】鐵道線路：張?zhí)畦F路、京沈高鐵、錦承鐵路、京通鐵路主要車站：承德站、承德東站【公路】境內(nèi)有101、111、112國道通過，向北可通往內(nèi)蒙古的赤峰，向東可達(dá)遼寧，向西可達(dá)張家口，西南前往北京，東南則到天津。承德緊臨京津等區(qū)域中心城市，地理位置優(yōu)越，內(nèi)外交通便利，促進(jìn)資源的引進(jìn)導(dǎo)出。交通情況：承德商業(yè)市場分析：承德避暑山莊承德商業(yè)市場發(fā)展單一，成熟商圈尚未形成，目前承德市的商業(yè)中心是以避暑山莊以南的南營子大街為縱軸而形成的較核心商業(yè)區(qū)，其他區(qū)域商業(yè)薄弱，整體市場商業(yè)氛圍亟待提升。

承德目前的商業(yè)格局主要依托避暑山莊旅游資源發(fā)展而來，目前城市的主要居住、商業(yè)、服務(wù)、政務(wù)中心均分布在避暑山莊以南區(qū)域。由于城市北側(cè)為旅游勝地，東西兩側(cè)都已山地為主，城市的商業(yè)格局呈現(xiàn)向南逐步延伸。目前承德市大型零售物業(yè)集中分布在南營子大街附近，而隨著未來發(fā)展形勢，承德商業(yè)逐步向南部新城及西部雙灤區(qū)方向發(fā)展。市場概念區(qū)域布局承德商業(yè)主要以市中心南營子大街為為軸，集中分布在南營子大街兩側(cè)，未來商業(yè)發(fā)展區(qū)域主要以南部和西部雙灤區(qū)為主；雙灤區(qū)為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)之一，將由傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)逐步轉(zhuǎn)型，現(xiàn)有商業(yè)氛圍薄弱，整體商業(yè)市場亟待升。商業(yè)形式由集中商業(yè)和沿街商鋪組成，隨著金龍和名都廣場入市，市中心整體商業(yè)形象得到進(jìn)一步提升；市中心商圈已呈現(xiàn)飽和狀態(tài)，而宜家旺商圈和南部新城商圈正處于發(fā)展期及培養(yǎng)期，外地購買客群較多，置業(yè)目的以投資為主；較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有敏銳的投資眼光，購買動機(jī)占比投資大于自營。承德現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目分析承德商業(yè)特點(diǎn)：雙灤區(qū)區(qū)位區(qū)位及區(qū)域規(guī)劃承德市雙灤區(qū)雙灤區(qū)是河北省承德市的一個市轄區(qū)，位于河北省東北部，承德市西郊，距承德市區(qū)11.5公里；雙灤區(qū)在社區(qū)建設(shè)和治理方面成績突出，先后被民政部授予“全國社區(qū)治理和服務(wù)創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)區(qū)”、“全國和諧社區(qū)建設(shè)示范城區(qū)”。市中心雙橋區(qū)雙灤區(qū)距離11.5公里地塊現(xiàn)狀及四至:紅色線條為本案位置項(xiàng)目現(xiàn)狀北側(cè)：北側(cè)緊臨待拆遷居住區(qū)及鐵路。南側(cè)：臨近住宅區(qū)、部分路段臨近規(guī)劃建設(shè)用地及正在建設(shè)的水匯游樂場和已開業(yè)的隆基泰和廣場、海潮游樂場。西側(cè)：西側(cè)路口與秀水大道接壤東側(cè)：東側(cè)路口與中心大街接壤，臨近政府、雙塔山景區(qū)。本項(xiàng)目：街區(qū)較長交通狀況一般環(huán)境較好北面：待拆遷用地本案實(shí)景圖南面：海潮游樂場南面：隆基泰和廣場本案區(qū)域商業(yè)市場市場概念區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)除了宜家旺購物廣場和寬廣超市為集中商業(yè)，其他商業(yè)均以沿街配套商業(yè)和社區(qū)商業(yè)形式呈現(xiàn)；商戶為主，業(yè)態(tài)及環(huán)境較為混亂。集中商業(yè)主要分布在項(xiàng)目南側(cè)，距離本項(xiàng)目較近；其他沿街商業(yè)或社區(qū)配套商業(yè)，主要分布在項(xiàng)目以南住宅區(qū)底商，轉(zhuǎn)盤周邊和南北兩條中心大街及濱河大街兩側(cè)，以及項(xiàng)目西南方向的灤河大街。本案周邊具有一定競爭壓力，區(qū)域尚未成熟，客群外溢現(xiàn)象嚴(yán)重，但隨著區(qū)域不斷完善與發(fā)展，且“商業(yè)街”在本區(qū)乃至市區(qū)市場較為匱乏的基礎(chǔ)上考慮，未來本案尚具有一定的發(fā)展?jié)摿Γ⒅乜紤]項(xiàng)目的差異化，特色化及體驗(yàn)化，勢必提升項(xiàng)目整體形象，打造城市獨(dú)有“特色商業(yè)街區(qū)”。雙灤商業(yè)特點(diǎn)：項(xiàng)目現(xiàn)狀

最初規(guī)劃：該項(xiàng)目于2012年6月開工建設(shè)，集購物、休閑、旅游、餐飲、娛樂為一體的綜合性國際化商業(yè)文化街區(qū)，整條商業(yè)區(qū)分段設(shè)計(jì)，分別設(shè)計(jì)了小吃街、女人街、酒吧街等等。

目前現(xiàn)狀：經(jīng)歷3年的開工建設(shè)，項(xiàng)目整體具備毛坯房交付條件，銷售率為53.2%，目前大部分處于閑置狀態(tài)，多處基礎(chǔ)設(shè)施損壞，商鋪門窗破壞，有待修整。項(xiàng)目現(xiàn)狀整體商鋪439間，自東向西分為7段，情況如下：最小商鋪：39.45平方米，最大：805.37平方米，大部分商鋪面積在110-230平方米之間。分類間數(shù)面積出售情況一段41576139二段57834949三段45665440四段36581331五段1151591585六段1001514726七段4598120合計(jì)43967451270項(xiàng)目目前經(jīng)營情況現(xiàn)有商家經(jīng)營情況：共有79余家入駐，入駐率18%經(jīng)營面積為15279平米，因人流小，經(jīng)營時間短，經(jīng)營效益不高,部分商鋪成為臨時庫房，存放原有經(jīng)營貨品及設(shè)備。御道目前經(jīng)營數(shù)據(jù)種類餐飲賓館修車燒烤百貨紅酒快遞臺球足療合計(jì)間數(shù)3251325111179面積606214553106259550949414131415279物業(yè)情況1、水、電費(fèi)直接由水利、電力事業(yè)單位直接收取2、商業(yè)街采用市政集中供熱無空調(diào)設(shè)計(jì)，物業(yè)負(fù)責(zé)收取冬季取暖費(fèi)；3、目前物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.2元/月在銷售合同中已以約定4、基礎(chǔ)設(shè)施破壞嚴(yán)重，街道臟、亂、差。租金水平：秀水大街租金水平為0.3—3元/平·天；錦繡大街租金水平為0.7—3元/平·天富平路租金水平為1.1—2元/平·天秦平路租金水平為0.9—1.1元/平·天轉(zhuǎn)盤周邊租金水平為0.6—1.6元/平·天御道大街租金水平為0.9—1.4元/平·天售價：5800——12000元/平標(biāo)準(zhǔn)鋪面：90—210平方米主要承租面積：90㎡、210㎡、150㎡小結(jié)：該地段主要以社區(qū)內(nèi)配套商業(yè)呈現(xiàn)、零售占比49%，餐飲業(yè)態(tài)占比17%，供求關(guān)系比較簡單。租金水平：定位背景：承德御道調(diào)研情況表商業(yè)形式總面積租金水平經(jīng)營狀況備注酒店走訪了72家酒店、賓館168-388元/天/間；

節(jié)假日上浮50%；7-9月份入住率達(dá)95%。

7-9月份酒店賓館，入住率高，有潛在市場餐飲走訪承德主要街區(qū)、景點(diǎn)周邊，雙灤商街人氣較旺地段和冷僻餐飲較多街道承德0.2—3元∕天∕㎡；雙灤0.2—2元∕天∕㎡人均消費(fèi)維持在50-100元左右，屬于合理

的消費(fèi)水平范圍整體需求較為旺盛，主要體現(xiàn)類型為中餐/中式快餐/主題/特色餐飲及茶餐廳方面，對于就餐環(huán)境而言，整體的餐廳檔次應(yīng)位于中檔，外出聚餐主要體現(xiàn)在親戚/朋友/聚會等方面居多，向往新型餐飲形態(tài)出現(xiàn)，較為注重就餐環(huán)境檔次及交通便利因素。古典家居建材走訪了同金龍、紅星美凱龍、天力建材大型建材市場0.26—2元∕天∕㎡沒有成型的古典家具建材市場，只有在同金龍、紅星美凱龍市場有少量的市場，預(yù)計(jì)專業(yè)而且形成規(guī)模應(yīng)該存在可能古玩市場走訪承德避暑山莊外圍及相關(guān)聯(lián)市場及街鋪

1—1.5元∕天∕㎡

人流要求不高，但效益可觀，植入文化，做業(yè)態(tài)緩沖工藝品、民俗用品沒有成型的工藝品、民俗用品區(qū)，只有避暑山莊有些散戶

1—1.5元∕天∕㎡工藝品、民俗用品市場只在避暑山莊有些散戶經(jīng)營，并未形成規(guī)模效應(yīng)，現(xiàn)有碧峰門民俗文化街僅有二家商鋪，多以旅游機(jī)構(gòu)為主，客群單一；市場具有一定的潛力，與大商業(yè)環(huán)境比較契合旅游用品只有旅游景點(diǎn)周邊有部分旅游用品銷售點(diǎn)

1—1.5元∕天∕㎡旅游用品比較豐富，每年的7、8、9、月份經(jīng)營狀況比較好符合定位需求，做邊際業(yè)態(tài)考慮，做將來調(diào)整緩沖區(qū)定位背景：項(xiàng)目定位區(qū)位交通政策環(huán)境業(yè)態(tài)貢獻(xiàn)競爭態(tài)勢物業(yè)狀況歷史文化資源儲備1、區(qū)位交通：地理位置比較偏僻，公交站點(diǎn)少，沒有成型聚集人群

2、政策環(huán)境：御道天街為政府重點(diǎn)項(xiàng)目，政策環(huán)境比較好3、業(yè)態(tài)貢獻(xiàn)：所設(shè)業(yè)態(tài)可滿足旅游人群和當(dāng)?shù)厝巳旱木C合需求，在坪效貢獻(xiàn)中貼近定位4、競爭態(tài)勢：由于網(wǎng)購比較流行，大眾產(chǎn)品競爭壓力大，而民俗文化產(chǎn)品為實(shí)體店的發(fā)展方向5、物業(yè)狀況：物業(yè)結(jié)構(gòu)短進(jìn)深大開間，基本符合定位產(chǎn)品6、歷史文化：御道天街打造以明清風(fēng)格為主線，穿插特色文化，符合城市歷史7、資源儲備：對此定位有一定的資源儲備項(xiàng)目SWOT分析ＳＷＯＴ分析優(yōu)勢1、位于御道大街南側(cè)，項(xiàng)目整體展示性較好；2、項(xiàng)目南側(cè)及東側(cè)緊鄰住宅小區(qū)，未來消費(fèi)人群有一定供應(yīng)；劣勢1、承德春夏短、秋冬漫長，多山地，資源配置不均，形成了旺季短、業(yè)態(tài)配置尷尬的特點(diǎn)。2、距離市中心較遠(yuǎn)，具有市中心人群選擇性劣勢；3、公共交通薄弱，而限制了多區(qū)塊人流的導(dǎo)入；4、商街較長，易給消費(fèi)者帶來不便；威脅1、項(xiàng)目體量較大，且已經(jīng)建成，對后期的招商造成壓力；2、區(qū)域商業(yè)氛圍較不成熟，短時間內(nèi)難以達(dá)到較多的人流量；持續(xù)營銷成本將提高3、周邊沿街商業(yè)較多，會分散消費(fèi)人群；機(jī)會1、區(qū)域市場內(nèi)特色商業(yè)街基本空白，率先搶占市場；2、于周邊現(xiàn)有商業(yè)形成差異化，通過特色經(jīng)營、等因素給消費(fèi)者帶來不一樣的體驗(yàn)；3、利用周邊現(xiàn)有集中商業(yè)和游樂場所，間接為本項(xiàng)目帶來潛在消費(fèi)；項(xiàng)目定位（初步定位）特色餐飲特色酒店全國地方特色產(chǎn)品集萃工藝品、民俗用品、地方土特產(chǎn)品古玩市場旅游用品因此御道項(xiàng)目定位特色酒店、餐飲、地方特色產(chǎn)品、古玩市場、民俗、旅游用品等，其供求關(guān)系比較合理，符合整體形象，并締造承德又一景象----御道天街。御道商業(yè)定位

結(jié)合承德歷史文化，以明清風(fēng)格為主線，貫穿特色酒店、特色餐飲、地方特色產(chǎn)品、民俗用品、古玩等傳統(tǒng)文化產(chǎn)物及民族特色產(chǎn)品，打造皇家、民俗文化商業(yè)街！實(shí)施步驟項(xiàng)目名稱：御道天街主題：旅游體驗(yàn)文化傳承購物人群：旅游人群體驗(yàn)、購物者商品定位：地方土特產(chǎn)古玩民俗用品餐飲住宿經(jīng)營定位：統(tǒng)一規(guī)劃統(tǒng)一營銷統(tǒng)一管理統(tǒng)一使用聯(lián)名卡交通規(guī)劃：禁止機(jī)動車設(shè)有步行騎馬坐轎黃包車等實(shí)施步驟御道啟動主題：整體規(guī)劃集中經(jīng)營分段啟動

御道狹長2.4公里，由多條南北縱路分割，形成自然段街區(qū)，為分段啟動提供先決條件。分期分段分業(yè)態(tài)逐步啟動，降低風(fēng)險，提高商業(yè)氛圍，帶動后期招商銷售。各個段的主題支撐點(diǎn)

七段：特色酒店（打造明清文化主題酒店）六段：特色餐飲（增設(shè)全國各地特色餐飲，植入民族文化）

一段：旅游用品（銷售旅游用品）二三段：民俗用品、工藝品（展示各民族傳統(tǒng)工藝品、地方土特產(chǎn)）四段：古玩市場（形成古玩、玉器、字畫、文玩擺件街區(qū)）五段：地方特色產(chǎn)品集萃（易縣的硯臺、曲陽石雕等）實(shí)施步驟根據(jù)目前銷售情況首先啟動7段特色酒店區(qū)域和6段特色餐飲區(qū)域7段：45間（9812平米）最小商鋪：39.45平方米，最大：805.37平方米，大部分商鋪面積在110-230平方米之間。招商啟動階段初步計(jì)劃：特色酒店與特色餐飲同時籌備7段定位目標(biāo)：迎合承德的歷史文化和旅游人員招商特色文化主題酒店

本段預(yù)設(shè)：結(jié)合物業(yè)條件，按建筑規(guī)模大小，設(shè)置不同等級，例如五星級稱為宮、四星級稱為殿、三星級稱為府（其他星級設(shè)為堂、院、軒等）按照消費(fèi)情況分清層次，體驗(yàn)不同感受?；蛞园偌倚瘴幕厣O(shè)置，例如（趙府、錢府、孫府等），每個房間都設(shè)有其民族文化元素，從實(shí)施步驟房間的入戶門到床單、從裝修風(fēng)格到工作人員的服飾都顯示不同民族文化（或?qū)m廷文化）特色。工作人員將統(tǒng)一服裝，著明清服飾、說官話，保安穿兵勇服飾，使客戶體驗(yàn)穿越到明清時代，感受各民族文化特色。實(shí)施步驟

6段：100間（15147平米）定位目標(biāo)：

將餐飲風(fēng)格植入民族元素打造特色，按照56個民族文化特色，打造多個不同風(fēng)格主題餐廳，感受不同民族文化，享受不同民族美食，在這里每一家餐廳，每一道菜品都承載一段歷史，訴說一段故事。本段預(yù)設(shè)：

以56個民族美食為對象，進(jìn)行全國招商，在這里讓客戶聽故事、嘗美食、享互動，通過食品的色、香、味，滿足消費(fèi)者視覺、聽覺、味覺多方位的體驗(yàn)。接待過程中，接待人員講民族方言，介紹每個民族發(fā)展背景、地域分布、歷史文化，讓客戶感受吃、喝、玩、樂皆文化的特色商街服務(wù)。

實(shí)施步驟圖片展示實(shí)施步驟六七段綜合概述：御道項(xiàng)目結(jié)合承德歷史文化，以明清朝文化及各民族文化為主線，在街區(qū)兩端設(shè)具有明清特色文化的建筑物---牌樓，成為御道的標(biāo)志，穿插特色酒店和餐飲、CI導(dǎo)視、情景設(shè)計(jì)、小品布局等步驟，打造明清文化長廊，對7段整體規(guī)劃，招商部利用招商政策引進(jìn)主題文化酒店，客戶入住酒店期間，服務(wù)人員需要講述主題文化內(nèi)涵，利用客戶在項(xiàng)目的看到的、聽到的、感受到的形成口碑宣傳，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力。鑒于餐飲業(yè)在該步行街內(nèi)有經(jīng)營商戶70余家，將經(jīng)營商戶按照整體風(fēng)格進(jìn)行改造，融入民族特色文化，形成美食文化一條街。經(jīng)營市場：制定招商政策進(jìn)行全國招商，吸引客戶加盟民族特色飲食，整合公司資源進(jìn)行嫁接，聯(lián)合區(qū)政府與承德各大旅行社簽署合作協(xié)議，打造承德吃、喝、玩、樂、購、住的承德第九景——御道天街圖片展示：實(shí)施步驟需解決事項(xiàng)：1、對現(xiàn)有房源進(jìn)行清點(diǎn)，維修達(dá)到基本招商使用條件；2、對招商區(qū)域的門店產(chǎn)權(quán)、使用、經(jīng)營權(quán)劃分清楚。3、對該物業(yè)形態(tài)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整和改造，以滿足招商基本條件。4、酒店區(qū)域招商執(zhí)行免租5年時間，對餐飲區(qū)域招商執(zhí)行免租3年的條件。實(shí)施條件整體規(guī)劃、集中經(jīng)營、分段啟動需要5個支持：1、政策支持：統(tǒng)一經(jīng)營、招商、宣傳等約定（主要為特色酒店區(qū)域5年免租期、特色餐飲區(qū)域3年免租期）2、資金支持：（開發(fā)公司參考預(yù)算明細(xì)給予資金支持）3、物業(yè)支持：開發(fā)公司對物業(yè)改造、完善后進(jìn)行移交，運(yùn)營團(tuán)隊(duì)暫時接手物業(yè)管理，后期物業(yè)費(fèi)用整體進(jìn)行清算。4、工程支持，根據(jù)招商需求工程部滿足各區(qū)段不同業(yè)態(tài)的物業(yè)基礎(chǔ)條件，（水、電、氣、化糞池、隔油池等）5、開發(fā)公司對業(yè)主協(xié)調(diào)（門店使用權(quán)及租賃政策情況）；政府協(xié)調(diào)（御道天街第九景注冊、旅游線路的規(guī)劃、4A級旅游景區(qū)申報(bào)、劃行規(guī)市、增加公交車站點(diǎn)、啟動期間稅費(fèi)的減免政策）實(shí)施條件餐飲免租3年、酒店免租5年原因：三年餐飲情況五年酒店盈利情況由上面數(shù)據(jù)看出，經(jīng)營餐飲業(yè)免租三年五年盈利29.5萬，其中經(jīng)營三年時盈利9.8萬。酒店免租五年盈利919萬，經(jīng)營三年時盈利172萬。酒店5年盈利情況

一次性投入預(yù)算（萬）運(yùn)營費(fèi)用（萬）收入預(yù)算（萬）總盈利（萬）第一年1512.66282.38858.48-936.56第二年0.00296.50858.48561.98第三年0.00311.32858.48547.16第四年300.00326.89858.48231.59第五年0.00343.23858.48515.25合計(jì)：1812.661560.314292.40919.43餐飲3年盈利情況

一次性投入預(yù)算（萬）運(yùn)營費(fèi)用（萬）收入預(yù)算（萬）總盈利（萬）第一年22.5040.0052.80-9.70第二年3.0040.0052.809.80第三年3.0040.0052.809.80第四年3.0040.0052.809.80第五年3.0040.0052.809.80合計(jì)：34.50200.00264.0029.50其他段定位情況（初步擬定，根據(jù)招商情況進(jìn)行調(diào)整）一段：41間鋪總面積：5761平米定位方向：旅游用品、土特產(chǎn)未來發(fā)展：

承德作為旅游城市，每年有2000萬人次旅游參觀，將御道打造成承德的新景點(diǎn)和新名片，旅游用品和土特產(chǎn)是市場必不可少的項(xiàng)目，按人居消費(fèi)150元，將產(chǎn)生30億元的銷售額，滿足其市場需求，整合區(qū)政府旅游局資源與承德各大旅行社簽署合作協(xié)議，保證項(xiàng)目的啟動。御道項(xiàng)目利用多手段促銷節(jié)日盤活，例如舉行春季、夏季民族文化展銷會，秋季舉行狩獵節(jié)，冬季舉行冰雪節(jié)、滑雪大賽、冰雕等活動，保證項(xiàng)目的發(fā)展。其他段定位情況（初步擬定，根據(jù)招商情況進(jìn)行調(diào)整）圖片展示其他段定位情況（初步擬定，根據(jù)招商情況進(jìn)行調(diào)整）二、三段商鋪：102間，總面積：15003平米定位方向：以民俗用品、地方特色土特產(chǎn)、傳統(tǒng)手工工藝品等，穿插花鳥魚蟲等生活情趣用品以吸引客戶駐足。規(guī)劃背景：承德作為旅游城市，依托旅游景點(diǎn)，花鳥魚蟲市場只在避暑山莊有些散戶經(jīng)營，并未形成規(guī)模效應(yīng)，現(xiàn)有碧峰門民俗文化街僅有二家商鋪，多以旅游機(jī)構(gòu)為主，客群單一；承德避暑山莊東側(cè)主要以臨建商鋪為主，經(jīng)營秩序混亂，沒有形成規(guī)模。二段方便社區(qū)居民和提升夜市商業(yè)氛圍，并且段處于雙灤區(qū)中心大街南下必經(jīng)之地，有多處公交站牌，位置比較明顯，所以定位為民俗工藝品。其他段定位情況（初步擬定，根據(jù)招商情況進(jìn)行調(diào)整）圖片展示：其他段定位情況（初步擬定，根據(jù)招商情況進(jìn)行調(diào)整）四段：36間鋪總面積：5813平米定位方向：御道古玩街----每一件作品都有自己的故事構(gòu)筑以“專業(yè)的管理、面對中外的古玩收藏買家。打造古玩、工藝品產(chǎn)品基地，集古玩博覽、展示、交易、拍賣、鑒定為一體的主題古玩文化中心?？紤]因素：符合御道總體形象，仿古一條街商鋪形態(tài)，特色鮮明，于商貿(mào)與旅游為一體。以精品古玩產(chǎn)品為龍頭，同時以工藝品相關(guān)文化產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品批、零售為輔，打造古玩新市場！其他段定位情況（初步擬定，根據(jù)招商情況進(jìn)行調(diào)整）招商目標(biāo)客戶群：1、承德古玩市場的商家2、各專業(yè)市場的工藝品運(yùn)營商、廠商3、省內(nèi)各縣市的古玩市場商家在實(shí)際招商過程中，采取“客帶客”的形式，通過古玩愛好者自身的溝通渠道來宣傳，達(dá)到一傳十，十傳百的招商目的。其他段定位情況（初步擬定，根據(jù)招商情況進(jìn)行調(diào)整）五段打造地方特色產(chǎn)品集萃115間鋪面積15915平米對全國地方特色產(chǎn)品招商，帶動項(xiàng)目的特點(diǎn)，吸引旅游人群，通過地方特色產(chǎn)物、手工藝品的融合，滿足現(xiàn)代人們追求個性、時尚、情趣的欲望需求，古與現(xiàn)的有機(jī)結(jié)合，承德唯一展示長廊，傳承文化最佳展現(xiàn)項(xiàng)目。特色產(chǎn)物易縣硯臺、曲陽石雕、天津小棗、洛陽唐三彩手工制作剪紙、雕刻、技藝、陶器、琉璃、紋繡等其他段定位情況（初步擬定，根據(jù)招商情況進(jìn)行調(diào)整）在街區(qū)中營造特色文化氛圍，同時引入“非遺文化”，給人以時代感、神秘感，以文化烘托街區(qū)商業(yè)氛圍，為區(qū)域消費(fèi)者及游客展現(xiàn)一個最具穿越感的商業(yè)長廊。如何經(jīng)營御道：

目前整體大環(huán)境為經(jīng)濟(jì)下行，消費(fèi)下滑，而承德作為一個旅游城市，每年只有7、8、9月份為旅游旺季，人氣比