商場運(yùn)營方案

--#-第五章招商運(yùn)營1、招商團(tuán)隊(duì)建設(shè)與人員的培訓(xùn)對(duì)于商場的前期運(yùn)營來說，招商至關(guān)重要，而招商的成功必需要有良好操作能力的招商團(tuán)隊(duì)，招商團(tuán)隊(duì)的建設(shè)和招商平臺(tái)的建立，需要有組織架構(gòu)、專業(yè)化操作、商業(yè)資源整合等方面，因此，要對(duì)招商人員設(shè)定目標(biāo)，做好工作進(jìn)展計(jì)劃控制，也需要進(jìn)行業(yè)務(wù)知識(shí)和招商政策培訓(xùn)，統(tǒng)一招商說辭。2、招商部的組織架構(gòu)與工作職責(zé)。1）、招商部的組織架構(gòu)。運(yùn)營經(jīng)理一層）（2層女裝）（2層男裝）（3一層）（2層女裝）（2層男裝）（3層運(yùn)動(dòng)）（3層娛樂）經(jīng)理2名專員2名專員2名專員2名助專員2名專員招商人員開業(yè)后轉(zhuǎn)為商管干部。2）、招商部人員工作職責(zé)。A、運(yùn)營經(jīng)理職責(zé)：（前期招商工作職責(zé)）1、負(fù)責(zé)企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，擬定企業(yè)經(jīng)營發(fā)展計(jì)劃；2、負(fù)責(zé)安排樓層經(jīng)理全面招商工作；3、負(fù)責(zé)制定市場經(jīng)營格局（圖紙）及租金測算；4、負(fù)責(zé)協(xié)助各部做好市場調(diào)查工作；5、負(fù)責(zé)參與市場招商及租金、押金收繳工作。6、負(fù)責(zé)完成領(lǐng)導(dǎo)交代的其他工作。B、樓層經(jīng)理職責(zé)（前期招商工作職責(zé)）1、負(fù)責(zé)本樓層招商工作及員工日常工作。2、負(fù)責(zé)前期市場調(diào)研，并做好市場分析，將資料按需歸類，做好資料積累工作；3、負(fù)責(zé)與客戶面對(duì)面、一對(duì)一，認(rèn)真洽談，以誠相待；4、負(fù)責(zé)對(duì)管區(qū)攤位布局進(jìn)行合理調(diào)整，并提出修改意見；5、負(fù)責(zé)完成領(lǐng)導(dǎo)交代的其他工作。C、樓層招商專員：（前期工作職責(zé)）1、負(fù)責(zé)所在樓層的招商工作。2、負(fù)責(zé)本樓層經(jīng)營商品的市場調(diào)查、市場分析，并提出可行性建議。3、負(fù)責(zé)招商的接待工作。4、負(fù)責(zé)外圍市場的招商洽談工作，并做好記錄統(tǒng)計(jì)，上報(bào)部門負(fù)責(zé)人。5、負(fù)責(zé)商鋪的租金收交及簽訂合同。6、負(fù)責(zé)完成領(lǐng)導(dǎo)交代的其他工作。3）招商部工作內(nèi)容1、合理安排工作人員進(jìn)行招商調(diào)研，并做好詳細(xì)記錄，以便備案。2、制作科學(xué)合理的攤位布局圖，同時(shí)出臺(tái)攤位租金、面積核算臺(tái)帳。3、每天總結(jié)調(diào)研情況，對(duì)招商中出現(xiàn)的不利因素進(jìn)行調(diào)整。4、結(jié)合過去工作經(jīng)驗(yàn)，與客戶洽淡，針對(duì)性招商。5、掌握國家政策、法規(guī)，以優(yōu)惠政策吸引客戶入駐。6、負(fù)責(zé)與有意向客戶簽訂合同，完成招商工作。3、招商政策1）、指導(dǎo)思想圍繞全局招大商，合理定位塑商場。突出品牌，形成特色，把本案打造成精品化、個(gè)性化、品牌化、時(shí)尚化、休閑化、娛樂化的時(shí)尚購物中心。2）、招商的政策A、招商的具體政策（根據(jù)世紀(jì)廣場現(xiàn)有每平米租金35元月平衡估算）租金：一層50--60元/月/平方米；二層35-55元/月/平方米；三層25-35元/月/平方米；交租形式：年交押金：10,000-30,000元間，視單品面積而定B、招商的優(yōu)惠政策的建議為了加快招商進(jìn)度，盡快的招大商、招滿商，在優(yōu)惠政策方面采取以下措施。a、一次性交納1年租金享有政策：b、一次性交納2年租金享有政策：c、簽約XXXX，享有政策：d、政府相關(guān)扶持政策：e、簽約客戶每介紹一戶新戶享有政策：e、租賃兩個(gè)或多個(gè)商鋪享有政策：f、免費(fèi)為商戶提供服務(wù)：g、在本案租賃商鋪，免網(wǎng)絡(luò)初裝費(fèi)。h、商戶手機(jī)統(tǒng)一鈴聲等：C、招商的方式與方法（1）為了實(shí)現(xiàn)大招商、招大商的目的，主要采取以下幾種形式進(jìn)行運(yùn)作：1）、造聲勢，廣泛宣傳。利用電視、商場樓體及街道懸掛條幅報(bào)刊上打廣告、印發(fā)DM單、做紙巾袋等形式進(jìn)行廣泛宣傳。2）、走出去面對(duì)面宣傳招商。主要招商領(lǐng)導(dǎo)親自去外地挑選合適與本商場經(jīng)營的業(yè)戶在本地或外地進(jìn)行洽談?wù)猩獭?）、號(hào)召全體員工進(jìn)行招商。4）、做好招商工作的領(lǐng)導(dǎo)工作，本次招商工作在總經(jīng)理的統(tǒng)一部署下開展，各部門通力合作、緊密配合把招商工作做好。5）立項(xiàng)后，對(duì)想引進(jìn)的項(xiàng)目做好前期調(diào)查，直導(dǎo)總部特邀招商（如國美、蘇寧、肯德基、屈臣氏等）（2）招商推廣主題的闡述提供穩(wěn)定回報(bào)、巨大升值潛力的投資型購物中心；XXXX崛起的中心商圈；未來CBD金坐標(biāo)突出投資價(jià)值；以商鋪的投資作為推廣重心。從以下幾方面支撐本項(xiàng)目的投資價(jià)值：a、地段優(yōu)越：b、未來的中心商圈：c、投資前景：d、經(jīng)營品牌：e、出租策略。對(duì)于項(xiàng)目的出租，以先確定大型商家，再確定中型商家、小型商家的策略進(jìn)行。通過大型商家的行業(yè)影響力和社會(huì)影響力，帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的租賃快速進(jìn)行，從而實(shí)現(xiàn)整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。在招商的運(yùn)作上必須把握好市場上一切利我因素，回避不利因素，根據(jù)市場情況和運(yùn)作情況靈活調(diào)整相應(yīng)策略，促使項(xiàng)目成功運(yùn)作。（3）招商的建議為了取得較好的招商業(yè)績，建議如下：a、引進(jìn)品牌經(jīng)營者入場，樹立消費(fèi)者購買信心；b、內(nèi)鋪實(shí)行租賃、統(tǒng)一收款形式；c、店鋪小分割，壓縮鋪位投資總額；d、付租款方式優(yōu)惠，降低投資門檻；e、為專營店或批發(fā)大戶一站式服務(wù)，統(tǒng)一收款、統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理、統(tǒng)一服務(wù)，免除投資者后顧之憂。（4）招商工作的開展與執(zhí)行1、招商的范圍與時(shí)間（1）、范圍。a、在長春、哈爾濱、沈陽等地引入商戶，重點(diǎn)在長春進(jìn)行招商。b、在長春進(jìn)行招商。一是批發(fā)市場的中檔品牌：可以引入遠(yuǎn)東、溫州城、長客隆的經(jīng)營業(yè)戶。這些商戶積累了雄厚的積金和豐富的經(jīng)驗(yàn)。二是普通商場的中檔品牌：可以挖掘華正、崇智、中東的業(yè)戶。這些商場一直走中檔的路線，經(jīng)營的商品適合于我們的商場。三是歐亞商場的二三線品牌，可提升商場的檔次。四是協(xié)商引入品牌專營店經(jīng)營業(yè)主。這些品牌很有知名度，對(duì)于吸引消費(fèi)者和商場經(jīng)營起一定的作用。C、本地路線，一是本地大品牌代理商；二是本地有實(shí)力的有經(jīng)驗(yàn)的客戶；三是本地具有代表性的客戶；（2）、時(shí)間。招商時(shí)間分為四個(gè)階段：第一階段第二階段第三階段第四階段（3）、內(nèi)容。商場總面積為6,210.2+9,179.4+7,105.8=2,2495.4平方米，其中：一層：（30+47.7）*159.85/2=6,210.2平方米（含柱子及樓梯間等）二層：（48.5+66.35）*159.85/2=9,179.4平方米（含柱子及樓梯間等）三層：9,179.4-（144*14.4）=7,105.8平方米，（含柱子及樓梯間等）按正常商場招商比例6：4的比例（含樓梯間、柱子及通道），招商面積為13,497平方米。針對(duì)所處商圈及其經(jīng)營品牌定位，建議形成三賣場，即：一層：超市類（綜合超市、單品超市等）招商面積為3,726平方米；二層：賣場類：招商面積為5,507.6平方米，品牌男女服飾、珠寶首飾、手表、眼鏡、化妝品、鞋類、手袋、箱包皮具、兒童服飾、兒童用品、婦幼用品、針織品等；三層：綜合休閑類：招商面積為4,263.4平方米，1、運(yùn)動(dòng)類：品牌旗艦店、體驗(yàn)店、健身會(huì)館；2、餐飲類：日韓料理、甜品屋、烤涮快餐，特色風(fēng)味等3、娛樂類：電玩、網(wǎng)吧、酒吧、足療會(huì)館、數(shù)字影院、兒童娛樂項(xiàng)目等4、服務(wù)類：銀行、移動(dòng)營業(yè)廳、婚紗攝影、美容美發(fā)SPA、旅行服務(wù)、鮮花、干洗。2、招商進(jìn)度中的比例分配招商的前期階段，完成招商面積的比例計(jì)劃為：招商占商場總面積20％左右；招商的中期階段，完成招商面積的比例計(jì)劃為：招商占商場總面積60％左右；招商的后期補(bǔ)充和調(diào)整階段，完成招商面積的比例計(jì)劃為：招商占商場總面積20％左右；招商至80%即可開業(yè)，在開業(yè)后可相繼入駐商戶，完成后期招商的全部工作，隨后進(jìn)入招商調(diào)整階段。第六章商場運(yùn)營及利潤計(jì)算1、交納（一年）租金計(jì)算按每平方米租金計(jì)算整體收入（4種租金/平米）樓層招商面積租金/平米租金/月租金/年租金/平米租金/月租金/年一層3,72650186,3062,235,67255204,9372,459,239二層5,50835192,7672,313,20940220,3062,643,667三層4,26325106,5871,279,04430127,9041,534,853合計(jì)13,497485,6605,827,925553,1476,637,759樓層招商面積租金/平米租金/月租金/年租金/平米租金/月租金/年一層3,72660223,5672,682,80665242,1982,906,373二層5,50845247,8442,974,12650275,3823,304,584三層4,26335149,2221,790,66240170,5392,046,470合計(jì)13,497620,6337,447,59468&1198,257,4282、履約保證金計(jì)算每個(gè)檔口履約保證金為10,000-30,000元

3、年費(fèi)用支出（參照XX每年費(fèi)用支出）此項(xiàng)目內(nèi)所列費(fèi)用系17年中每年支出項(xiàng)目，許多項(xiàng)目本案運(yùn)營中未必會(huì)出現(xiàn)，只列為參考。XXX營業(yè)面積為30,000項(xiàng)目金額員工及臨時(shí)工資71人1,400,400辦公費(fèi)19,500差旅費(fèi)40,000業(yè)務(wù)招待費(fèi)175,000宣傳費(fèi)400,000勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)108,000醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)16,200企財(cái)保險(xiǎn)費(fèi)10,000住房公積金16,200維修費(fèi)250,000物料消耗60,000低值易耗品攤銷60,000衛(wèi)生費(fèi)49,100水費(fèi)62,400電費(fèi)1,776,000電話費(fèi)14,400工作餐56,400采暖費(fèi)6,000,500勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)30,000煤氣費(fèi)12,000土地收益金100,000垃圾清運(yùn)費(fèi)60,000掃雪費(fèi)20,000占道費(fèi)議價(jià)租賃管理費(fèi)120,000臨時(shí)用工管理費(fèi)4,000消防費(fèi)用40,800運(yùn)雜費(fèi)1,200洗滌費(fèi)5,000燃料費(fèi)3,000機(jī)動(dòng)車費(fèi)用30,000其他費(fèi)用36,000總計(jì)5,465,300本案第一年的支出費(fèi)用，以實(shí)際發(fā)生情況為準(zhǔn)，第二年按第一年情況制定預(yù)算，由公司財(cái)務(wù)審計(jì)核定后執(zhí)行。4、本案總利潤以收入減去支出為純利潤。第一、二年以穩(wěn)定市場為基礎(chǔ)，租金保持不變，第三年開始，每年以遞10%為基礎(chǔ)，逐年遞增。5、合同的制定與簽訂1、合同的制定應(yīng)該以法律為依據(jù)，經(jīng)營為準(zhǔn)繩，招商正式實(shí)施時(shí)定稿印制。招商人員要求理解合同、每人都能獨(dú)立完成合同的簽訂。2、簽訂合同是要收取租金和保證金，并交納商場促銷費(fèi)和營業(yè)員的工裝費(fèi)、工牌費(fèi)。第七章商場的裝修與開業(yè)鋪貨（一）商戶裝修商場簽完合同的商戶這個(gè)時(shí)期應(yīng)該提交裝修方案及圖紙，管理人員審核后進(jìn)入裝修，每個(gè)商戶需交納裝修保證金3000元-5000元，待商場管理人員組織驗(yàn)收，合格后通知業(yè)戶開業(yè)前一周鋪貨，開業(yè)一個(gè)月后，在無任何事故發(fā)生后，可將裝修押金返還商戶。（二）、商場的開業(yè)前與開業(yè)宣傳策劃1、商場的開業(yè)時(shí)間確定。商場的開業(yè)時(shí)間為2、開業(yè)前的宣傳（待定）3、開業(yè)當(dāng)日的宣傳活動(dòng)（待定）（三）、商場部門的組建及人員結(jié)構(gòu)1、設(shè)置的部門及商場的組織架構(gòu)。1）、部門設(shè)置：

招商部商管部企劃部辦公室安保隊(duì)物管處人員配置說明崗位設(shè)立人數(shù)崗位描述總經(jīng)理1人直管副總經(jīng)理及財(cái)務(wù)部工作，掌控企業(yè)大局副總經(jīng)理1人對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)，直管總助工作總助2人對(duì)總經(jīng)理副總經(jīng)理負(fù)責(zé)，直管運(yùn)營部、政務(wù)部招商部經(jīng)理1人對(duì)主官總助負(fù)責(zé)，直官商場招商工作招商專員1人對(duì)部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，主抓商場招商工作商管部經(jīng)理3人對(duì)主管總助負(fù)責(zé)，直管樓層日常管理商管部主管6人對(duì)部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，管理樓層日常事務(wù)企劃部經(jīng)理1人對(duì)主管總助負(fù)責(zé)，直管策劃宣傳工作企劃部文員1人對(duì)部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，主抓文案、美工、平面設(shè)計(jì)企劃部廣播員1人對(duì)部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，抓好廣播窗口工作辦公室主任1人對(duì)主管總助負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)企業(yè)對(duì)外協(xié)調(diào)及人力資源相關(guān)工作安保隊(duì)長1人對(duì)主管總助負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)企業(yè)四防安全工作安保員9人（含防火專員），對(duì)隊(duì)長負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)企業(yè)四防安全檢杳工作。物業(yè)部庫管員1人對(duì)主管副總負(fù)責(zé)，并負(fù)責(zé)與公司物業(yè)部聯(lián)系相關(guān)事宜財(cái)務(wù)經(jīng)理1人對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)企業(yè)財(cái)務(wù)支出與核算，費(fèi)用管控工作。財(cái)務(wù)部出納1人對(duì)部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)企業(yè)現(xiàn)金收支及往來財(cái)務(wù)賬務(wù)工作?？傆?jì)32人

2）員工工資測算員工工資職員人數(shù)工資基數(shù)資金月工資月工資總額年工資總額總經(jīng)理11000010,00010000120,000副總1550010006,500650078,000總助240008004,8009600115,200中層正職823005002,80022400268,800主管714003001,70011900142,800文員114002001,600160019,200出納員114002001,600160019,200保安員912002001,40012600151,200廣播員112002001,400140016,800庫管員112002001,400140016,800小計(jì)3279000948000更夫6900540064,800保潔員1890016200194,400合計(jì)56100,6001,207,200統(tǒng)一收費(fèi)，還將設(shè)立收銀員，核算員等，具體人數(shù)待實(shí)際操作后決定。3）、人員的錄用與崗前培訓(xùn)。商場的招聘具有商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的人員經(jīng)過統(tǒng)一的培訓(xùn)后進(jìn)入崗位。4）、商場各部門的制度制定。商場的運(yùn)營需要制定相關(guān)的管理制度，按制度辦事。（四）商場的運(yùn)營可提供開業(yè)后商場運(yùn)營章程（暫略）第八章合作方式XXXX對(duì)本案提供為期5-10年的管理輸出，整個(gè)管理過程為：1、收入，提交每年完成預(yù)算方案，公司可按此審計(jì)；2、支出，提交每年費(fèi)用支出方案，公司可按此方案管控；3、安全，提供四防安全培訓(xùn)全過程，確保安全運(yùn)營；4、維修，為商戶提供最可靠保證，3分鐘到位10分鐘解決問題。具體方式：（XXXX地產(chǎn)為甲方，XXX管理輸出為乙方）1、甲方向乙方提供商場現(xiàn)有土地資證、營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記、消防驗(yàn)收合格批件、環(huán)保排污批件等相關(guān)文件。2、甲方同意乙方運(yùn)營管理委托文件。3、人員管理由乙方負(fù)責(zé)，甲方提出用人方案，雙方達(dá)成協(xié)議后，由乙方全權(quán)負(fù)責(zé)人員管理。（含聘請(qǐng)與辭退）4、甲方付給乙方管理費(fèi)用為20萬元/年/店（此數(shù)為全國統(tǒng)一價(jià)格。20,000平方米內(nèi)，超出另行計(jì)算）（如乙方只負(fù)責(zé)為甲方招商開業(yè)，此項(xiàng)費(fèi)用為58萬元/次/