【未知機構(gòu)】房地產(chǎn)培訓-商業(yè)地產(chǎn)和商鋪投資知識培訓

1商業(yè)地產(chǎn)和商鋪投資知識）？商業(yè)房地產(chǎn)是指以商業(yè)營業(yè)用房（商鋪）為主要開發(fā)對象的房地產(chǎn)開發(fā)類型，是傳統(tǒng)的商貿(mào)流通行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)嫁接而成所謂商業(yè)業(yè)態(tài)，是指針對特定消費者的特定需要，按照一定店鋪形態(tài)、價格政策、銷售方式、銷售服務(wù)等經(jīng)營手段，提供銷導意見。商業(yè)業(yè)態(tài)包括百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利3、什么是商業(yè)業(yè)種？與東方新大陸國際商埠業(yè)態(tài)業(yè)種與本案相關(guān)的商品包括小商品、服裝、紡織、鞋帽箱包等幾2大類；其中服裝、紡織品行業(yè)包括成品服裝、服裝原輔料、服裝飾品、家用紡織、針織內(nèi)衣等種類；小商品包括日化用品、禮品4、商圈的定義是什么？一個商店的商圈有那幾種商圈任何一家商店的銷售活動都受一定的地理條件的制約，這一地理限制就是以商店所在地點為中心，沿著一定得距離向四周擴商店的商圈一般由三部分組成：主要商圈，這是最接近商店并擁有高度密集的顧客群的區(qū)域，通常商店的5570％的顧客來自主要商圈；次要商圈，位于主要商圈之外，顧客密集度較稀外的區(qū)域，在此商圈內(nèi)顧客分布最稀，商店吸引力較弱，規(guī)模較專業(yè)市場由于經(jīng)營性質(zhì)是批發(fā)，因此商圈的范圍很大，根據(jù)產(chǎn)持續(xù)升溫，成為樓市的熱點話題，同時，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場競爭進一步加劇、利潤空間進一步緊縮的大趨勢的到來，特別是象北京、上海、深圳、廣州這樣的一線城市，土地成本較高、資源日益緊缺，開發(fā)經(jīng)營風險加大，一些地產(chǎn)開發(fā)商于是開始實施3向二、三線城市發(fā)展的新戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移計劃。實施二、三線城市的開發(fā)戰(zhàn)略，不僅為集團公司的發(fā)展找到了新的方向，也為中等城市商業(yè)地產(chǎn)在我國各級城市的發(fā)展時機已經(jīng)成熟，連鎖商業(yè)的發(fā)展、城市化進程的進一步加速使市場具有對商業(yè)地產(chǎn)強大的需求，同時可以預見持續(xù)的需求將繼續(xù)刺激投資的增長。環(huán)球咨詢預測，在未來幾年內(nèi)會有幾十家國內(nèi)大型集團企業(yè)進軍二、三線城市的房地產(chǎn)市場，并隨著開發(fā)量的增加，加快開發(fā)的力度和步）？銷售渠道指任意企業(yè)或個人，他們共同參加產(chǎn)品從生產(chǎn)廠家到最終用戶或消費者的流動過程。這個過程中，有的是由生產(chǎn)商直接完成，但更多的生產(chǎn)商在銷售的過程中選擇與中間商（即批批發(fā)是包含一切將貨物或服務(wù)銷售給為了轉(zhuǎn)賣或者商業(yè)用途批發(fā)市場是以指為了批發(fā)自然形成或建設(shè)后形成的商品交易場所，根據(jù)交易商品的種類分為綜合批發(fā)市場和專業(yè)批發(fā)市場兩種。中國的批發(fā)市場正處于由傳統(tǒng)批發(fā)市場向新型專業(yè)批發(fā)市場升級的時代，配套齊全、設(shè)施先進、經(jīng)營管理現(xiàn)代化、批發(fā)和物4專業(yè)市場是指經(jīng)營單一商品或某一大類商品的商品交易市場，包括批發(fā)專業(yè)市場和零售專業(yè)市場兩種，更多的專業(yè)市場兼在流通產(chǎn)業(yè)中，批發(fā)商業(yè)的發(fā)達程度是衡量市場組織化程度3-4倍，日本的批發(fā)額是零售的2-3倍。發(fā)達國家大、實力雄厚的大型批發(fā)企業(yè)，如美國的英格拉姆-麥克羅公司中國的批發(fā)市場從最早的集貿(mào)市場發(fā)展到街鋪式批發(fā)市場、市場經(jīng)濟發(fā)展帶來的批發(fā)業(yè)的升級換代熱潮，新出現(xiàn)的專業(yè)個性化批發(fā)市場和shoppingmall式（或商貿(mào)城式）批5隨著中國加入世界貿(mào)易組織，中國的批發(fā)業(yè)面貌也在發(fā)生著改變，外資批發(fā)企業(yè)即將大量進入中國搶占中國批發(fā)和物流業(yè)市場，據(jù)麥肯錫公司的研究，中國各類大中小型商品批發(fā)市場，遍市場在消費產(chǎn)品分銷流通中的份額將仍會占到68%。6租賃的行為稱之為商鋪投資。商鋪投資作為房地產(chǎn)中比較新的投資類型具有很高的市場關(guān)注率。商鋪的投資價值是商鋪投資的魅商鋪投資的種類可以有很多種分類的方法，按照商鋪的開發(fā)商鋪投資作為房地產(chǎn)投資形式的一種，具有房地產(chǎn)投資普遍的低風險特點，尤其在當前國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)所處的發(fā)展初期，其7一方面商業(yè)房地產(chǎn)市場逐步走向成熟，階梯式推進商鋪的增值；另一方面，中國商業(yè)零售業(yè)保持高速發(fā)展，助推商業(yè)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。以上各項因素最大限度降低商鋪的投資風險，保證與商鋪投資相比，證券投資風險較大，投資回報較低，主要商鋪投資和住宅投資相比，商鋪的投資收益率、投資回報率明顯高于住宅，在目前的市場情況下，住宅投資收益率約為8%左商鋪投資的穩(wěn)定性要優(yōu)于住宅投資。當然，商鋪投資較高的回報率對商鋪投資者的專業(yè)能力有較高要求：商鋪進入市場后要面對兩級客戶，一級即經(jīng)營者，另一級即消費者，兩級客戶需求無疑對商鋪有各種要求，住宅所面對的客戶只有一級，那就是租戶，而且用途就是居住，很顯然住宅投資對專業(yè)能力的要求相對俗話說："家有萬貫，不如有個店面"、"一鋪養(yǎng)三代"。一般來說，一個市場繁榮的程度從當?shù)厣啼伣?jīng)營的收入情況可以一目杭州等大中城市的信息顯示，其商鋪價格正在不斷上漲。作為房8地產(chǎn)的重要組成部分，商鋪和住宅產(chǎn)業(yè)相比，總量雖然不大，但業(yè)內(nèi)專業(yè)人士分析認為，投資商鋪具有穩(wěn)定性。住宅的租約期限一般為半年至一年，相對較短，而商鋪的租約通常為3至5年或更長。承租戶對商鋪的裝修投資、贏利預期及長期規(guī)劃，決定了商鋪租約的穩(wěn)定性。此外，租金的遞增保證了商鋪長期的收商鋪投資是一個長期過程，它不會因房齡增長而降低其投資價值。相反，好的商鋪因其稀有性或特定供應(yīng)條件，會隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值，價值提升的同時，租金增長是必然的。長期租用從資金成本的角度肯定不如買下來，如果說住宅的價值還與人們傳統(tǒng)的資本增值方式比起來，投資商鋪利潤率高。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，盡管前幾年，北京等大城市涉外公寓、別墅的投資回報率曾經(jīng)達15%-20%，但目前，住宅用房的投資回報率基本上下降到大約6%～8%，但商鋪的投資回報率單租金收益則可能達10%～15%，有的甚至達到20%以上。購買社區(qū)商鋪的業(yè)主，隨著需要指出的是，除商鋪租金收益之外，精明的商鋪投資者還9充分利用商鋪增值提高投資收益，在商鋪買價升值到一定水平時價格還有較大的上漲空間---商鋪投資者不可以依據(jù)此比例去套用投資操作，因為市場環(huán)境、市場供應(yīng)狀況的差異等將對商鋪的價格發(fā)生重大影響，而且如果住宅價格透支，這一比例更不可以參考。我國加入世貿(mào)組織后，商業(yè)、零售業(yè)、服務(wù)業(yè)將會出現(xiàn)蒸蒸日上的局面，許多金融機構(gòu)、零售業(yè)開始了一輪又一輪的對于調(diào)查顯示，商鋪的投資者主要有兩種：一是專業(yè)的商鋪投資商，擁有較雄厚的經(jīng)濟實力，通常會做大型商鋪交易，即購買一營，但不以經(jīng)營為主；二是小型商鋪投資商，通常是擁有一定閑置資金，投資一兩個商鋪。這中間有55%的人是為了出租后贏利而購買商鋪的，而處于自營目的的購買商鋪的人為35%，另外有商鋪投資的回收周期，指商鋪投資者以一次資本投入，然后在長期租賃經(jīng)營中回收投資的時間跨度。很顯然，不同國家、地區(qū)、城市、方位的商鋪的投資價值是顯著不同的，所以在此我們只能按現(xiàn)在的市場行情，大略估計商鋪的投資回收周期，一般來投資商鋪除了考慮出售獲取利潤，長期的租賃收益也是不錯的選商鋪一手購買也叫商鋪上市初始交易購買,即商鋪投資者從商鋪的開發(fā)商手里購買的、尚未投入運營或盡管已經(jīng)投入運營，我們之所以將這種商鋪購買形式稱之為"上市初始交易購買股票在二級市場上市交易一樣，類似于"原始股"的"原始商鋪"；購買的價格是商鋪的初始售價，可以較低的價格購買到手，得到商鋪投資收益指商鋪給投資者創(chuàng)造的收益的總和，包括商鋪價值升值收益實際上是商鋪二手交易實現(xiàn)的賣價和初始買價的差額。商鋪投資者如果投資選擇得力，不僅會創(chuàng)造較高的租金收益，而且會輕松獲得買家飛漲的報價；同時，租金收益和價值商情因子指商鋪所在地區(qū)商業(yè)環(huán)境、商業(yè)競爭狀態(tài)及所吸引的主要客戶群的規(guī)模及覆蓋范圍等。在判斷商鋪價值的過程中，必須對商鋪所在地方的商業(yè)氛圍有足夠的了解：商業(yè)氛圍的好壞客流量對于商鋪的價值至關(guān)重要。也許有些讀者會認為客流量和商情屬于同樣的內(nèi)容，但事實上其區(qū)別很大：商情所闡釋的是商鋪所在地區(qū)的"宏觀"商業(yè)狀況，但客流量是針對商鋪個案進"可視性"概念對于商鋪的價值至關(guān)重要。商鋪的"可視性"指經(jīng)過建筑師創(chuàng)造性的設(shè)計，最大限度使得商鋪在平面范圍內(nèi)極容易被看到，換言之，購物者在外部、步行街或中庭廣場等各種位置能夠看到商鋪。對于零售商來講，這必然是他們租店鋪時要特別關(guān)注的問題，商鋪的可視性越好，零售商越容易接受，租金越眾所周知，商鋪所在的樓層對商鋪價值的影響力，一層的商交通條件對于商鋪價值的重要性無庸質(zhì)疑，交通條件往往意味著可能到訪客流量的潛力。假如一個商鋪所處的位置，很少公眾所周知，規(guī)劃設(shè)計對于商業(yè)房地產(chǎn)項目價值的重要性。規(guī)劃設(shè)計單位往往只是從建筑美學的角度對項目進行規(guī)劃設(shè)計，很少從功能的角度進行考慮，但鑒于商業(yè)房地產(chǎn)兩級客戶的需求，以上工作做的好壞，將決定該商業(yè)房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計的科學性程度。項目的規(guī)劃設(shè)計越多體現(xiàn)零售商、消費者的需求，項目成商鋪的硬件條件具體指商鋪的規(guī)劃設(shè)計和能源狀況等，包括煤氣、通風、采暖、電梯等技術(shù)性內(nèi)容，以上因素對商鋪的功能經(jīng)營商品的類型與商鋪的租金收益及價值升值收益有密切關(guān)系。不同的商品，其利潤空間顯著不同，拿經(jīng)營電腦的商鋪和經(jīng)不少商鋪隸屬于某個項目，在此種情況下，所隸屬項目的運營方式、運營狀態(tài)、管理水平等對該商鋪租金、價值的影響是無以商業(yè)街為例，如果該商業(yè)街的開發(fā)商將商業(yè)街經(jīng)營的商品定義為某一類，那么這條商業(yè)街取得成功的可能性很大，商鋪的租金容易實現(xiàn)，價值可以得到提升；反之，如果開發(fā)商對商業(yè)街經(jīng)營的商品無任何指導性方向，那么這樣的綜合項目取得成功的隸屬項目經(jīng)營管理的水平對商鋪價值的影響并不難理解：北京國貿(mào)商城的管理水平和國內(nèi)普通百貨大廈的管理水平也可能天商鋪初始售價的高低將影響商鋪投資的收益。商鋪初始售價何一個商業(yè)房地產(chǎn)項目從項目開始進入市場到走向成熟，都必須高的過程。在商鋪價值提升的過程中，上述因素普遍屬于靜態(tài)因素，但商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展的狀況及趨勢將對商鋪的我們所談的的周邊房地產(chǎn)項目包括諸如住宅項目、寫字樓項目、旅游房地產(chǎn)項目、綜合配套設(shè)施、政府規(guī)劃性景觀項目等各類房地產(chǎn)項目，這些項目都通過其不同的方式吸引所在地區(qū)的人氣，增加所在地區(qū)的客流量。如果一個商業(yè)房地產(chǎn)項目其周邊的可能影響商鋪租金收益和價值升值收益的因素還有其他因商業(yè)街商鋪的分類可以有多種多樣：按照商業(yè)街經(jīng)營的商品專業(yè)商業(yè)街商鋪往往集中經(jīng)營某一類（種）商品，如業(yè)街、汽車配件商業(yè)街、酒吧街、休閑娛樂街等；復合商業(yè)街商鋪對經(jīng)營的商品不加確定，經(jīng)營者可以按照自己的設(shè)想去隨意經(jīng)需要指出的是，專業(yè)商業(yè)街商鋪鑒于整個商業(yè)街商對整個商業(yè)街恰當進行包裝，那么所有的商鋪就可以享受開發(fā)商統(tǒng)一市場宣傳所帶來的市場效果。從此特點可以得出結(jié)論：專業(yè)商業(yè)街從運營成本的角度符合市場規(guī)律和競爭規(guī)律。另外，因規(guī)模大小和經(jīng)營的商品的類型沒有關(guān)系，往往和市場所處地域的市場支撐能力、投資商的實力以及市場經(jīng)營的方式等因素密不同實力的投資商即使在同一個地區(qū)，投資建設(shè)同樣類型的專業(yè)市場的規(guī)劃設(shè)計并不復雜，開發(fā)商往往將專業(yè)市場的名稱體現(xiàn)所在的位置和