房地產(chǎn)投資分析-第3章房地產(chǎn)項(xiàng)目的環(huán)境與市場(chǎng)分析教學(xué)講義

第3章房地產(chǎn)項(xiàng)目的環(huán)境與市場(chǎng)分析

3.1房地產(chǎn)項(xiàng)目的環(huán)境分析概述3.1.1環(huán)境分析的概念投資環(huán)境，是指影響投資活動(dòng)整個(gè)過(guò)程的各種外部境況和條件的總和。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各地為了吸引投資，除了提供基本的物質(zhì)條件之外，還在經(jīng)濟(jì)、制度、立法、服務(wù)等方面不斷創(chuàng)造各種優(yōu)惠條件?，F(xiàn)在的投資環(huán)境，就是指資金得以有效地運(yùn)行的條件，它通常包括地理區(qū)位、資源條件、基礎(chǔ)設(shè)施、政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會(huì)文化條件等有關(guān)因素。3.1.2環(huán)境分析的基本任務(wù)1、分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平提高的關(guān)系，論證房地產(chǎn)投資方向是否正確，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是否合理。2、對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的建設(shè)條件進(jìn)行評(píng)價(jià)。研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，建筑材料、設(shè)備、人員及其他基礎(chǔ)設(shè)施配套條件是否有保證。3、通過(guò)系統(tǒng)分析和綜合評(píng)價(jià)，選擇最佳的房地產(chǎn)建設(shè)地址。3.2環(huán)境分析內(nèi)容1、土地區(qū)位2、資源條件3、基礎(chǔ)設(shè)施4、政治環(huán)境(1)政治局勢(shì)。(2)政策制度。(3)政府管理服務(wù)水平。3.4市場(chǎng)分析概述3.4.1市場(chǎng)分析的作用1、通過(guò)市場(chǎng)分析，可以掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化的態(tài)勢(shì)，預(yù)見(jiàn)擬投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目技術(shù)是否可行；房地產(chǎn)產(chǎn)品變現(xiàn)能力如何；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力如何；投資績(jī)效如何；預(yù)期獲利程度等，從而減少投資盲日性，增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理的主動(dòng)性。2、市場(chǎng)分析有利于做好投資決策。3、市場(chǎng)分析可為房地產(chǎn)價(jià)格確定乃至營(yíng)銷(xiāo)策略的制定提供基礎(chǔ)和依據(jù)。3.4.2市場(chǎng)分析的限度1、市場(chǎng)分析限度(1)費(fèi)用限制；(2)時(shí)間限制；(3)技能限制；(4)偏好限制2、市場(chǎng)分析的程度進(jìn)行市場(chǎng)分析的目的是想使投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量及市場(chǎng)價(jià)值的變化預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確，以使自己在開(kāi)發(fā)結(jié)束時(shí)或持有期內(nèi)獲得最大利潤(rùn)。3.5市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)3.5.1市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序3.5.1.1市場(chǎng)調(diào)查的方法常用的市場(chǎng)調(diào)查方法有三類(lèi)：詢(xún)問(wèn)法、觀察法和實(shí)驗(yàn)法。1、詢(xún)問(wèn)法(1)訪談?wù){(diào)查(2)電話調(diào)查(3)信函調(diào)查(4)留置問(wèn)卷調(diào)查2、觀察法(1)直接觀察(2)間接觀察3、實(shí)驗(yàn)法(1)實(shí)驗(yàn)求證法(2)隨機(jī)嘗試法3.5.1.2市場(chǎng)調(diào)查的程序1、提出問(wèn)題，確定調(diào)查的目的2、決定收集資料的方法3、設(shè)計(jì)調(diào)查表4、選樣5、數(shù)據(jù)處理、分析與解釋6、提出調(diào)查報(bào)告3.5.2市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類(lèi)與方法3.5.2.1市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類(lèi)投資項(xiàng)目的市場(chǎng)預(yù)測(cè)是對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)出品和所需的主要投入品的市場(chǎng)容量、價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)力、以及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析預(yù)測(cè)。3.5.1.2市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法1、直觀判斷法（1）集體判斷法（2）專(zhuān)家意見(jiàn)法1）專(zhuān)家會(huì)議法2）特爾菲法2、時(shí)間序列法（1）簡(jiǎn)單移動(dòng)平均法

月份123456實(shí)際銷(xiāo)售量440050004500600055007000（2）加權(quán)移動(dòng)平均法設(shè)2003—2006某市住宅銷(xiāo)售量