房地產經濟學基礎

第1章房地產經濟學研究對象第2章房地產業(yè)與國民經濟第3章房地產業(yè)的周期性及可持續(xù)開展第4章地租與區(qū)位理論第5章房地產市場機制第6章房地產企業(yè)與經營第7章房地產資金運行第8章房地產產權與住房制度建設第9章房地產業(yè)宏觀調控與行政管理目錄1A、教學目的與要求通過本章學習，使學生掌握房地產的概念及特征；掌握房地產經濟學的學科性質及研究對象；了解房地產業(yè)及定位。能正確理解和認識房地產經濟學的研究方法和學習的意義

B、本章教學重點房地產概念、特性，房地產經濟學的研究對象C、本章教學難點房地產的特性、房地產經濟學的研究方法第1章房地產經濟學研究對象2

房地產及其特性1.房地產的定義房地產是指可開發(fā)的土地及其地上定著物、建筑物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益,即它是實物、權益、區(qū)位的綜合體。第一節(jié)房地產與房地產業(yè)34房地產業(yè)及其產業(yè)定位1．房地產業(yè)含義房地產業(yè)是指從事房地產開發(fā)、經營、管理及維修、裝飾、效勞等多種經濟活動的具有高附加值的綜合性產業(yè)。2、房地產業(yè)的產業(yè)定位我國房地產業(yè)屬于第三產業(yè)，具有廣義的“效勞業(yè)〞性質。5第二節(jié)房地產經濟學的學科性質和研究對象1.2.1房地產經濟學的學科性質房地產經濟學是一門研究和闡述房地產根本經濟理論的應用經濟學。房地產經濟學是一門新興的經濟學科，它是隨著房地產業(yè)的深入開展，適應房地產經濟運行的客觀需要而逐步形成的。1.2.2房地產經濟學的研究對象房地經濟學是一門研究房地產經濟運行規(guī)律和房地產資源配效率的科學。6第三節(jié)房地產經濟學的研究方法和意義1.3.1房地產經濟學的研究方法1.3.2學習和研究房地產經濟學的意義思考題：1、什么叫房地產？2、舉例說明房地產的特點。3、如何理解房地產業(yè)的產業(yè)定位？4、房地產經濟學的研究對象是什么？7A、教學目的與要求通過本章學習，使學生掌握房地產業(yè)在國民經濟中的地位掌握房地產住宅業(yè)成為新經濟增長點的必然性理解房地產業(yè)在國民經濟中的作用

B、

本章教學重點房地產業(yè)在國民經濟中的地位C、

本章教學難點房地產業(yè)在國民經濟中的作用第2章房地產業(yè)與國民經濟

8第一節(jié)

房地產業(yè)與國民經濟的關系2.1.1房地產業(yè)在國民經濟中的地位與作用1、房地產業(yè)在國民經濟中的地位2、房地產業(yè)在國民經濟中的作用2.1.2房地產業(yè)與國民經濟經濟的相互關系1、國民經濟對房地產業(yè)的影響因素2、房地產業(yè)對國民經濟的反作用9第二節(jié)房地產業(yè)與區(qū)域經濟的相互關系2.2.1區(qū)域經濟開展決定房地產業(yè)的開展2.2.2房地產業(yè)的開展推動區(qū)域經濟的開展10第三節(jié)房地產住宅業(yè)的開展與國民經濟的增長2.3.1住宅業(yè)成為新經濟增長點的必然性1、什么是新的經濟增長點?它應該是產業(yè)關聯(lián)效應強的產業(yè)或行業(yè)，是在經濟成長和產業(yè)結構演變過程中，能帶動國民經濟上一個新臺階的新興產業(yè)或行業(yè)。112、新經濟增長點的條件※必須是消費熱點，有龐大的消費群體作支撐。2.3.2培育住宅業(yè)成為新經濟增長點的途徑※實行住房制度改革12第四節(jié)

房地產與建筑業(yè)的關系2.4.1建筑業(yè)及特點1、生產流動性2、生產的單件性3、生產周期長2.4.2房地產與建筑業(yè)關系13思考題：1、如何認識房地產業(yè)在國民經濟中的地位和作用？2、解釋新經濟增長點。3、談談如何培育住宅業(yè)成為國民經濟新的增長點。4、闡述房地產業(yè)與建筑業(yè)的關系。14A、教學目的與要求通過本章學習，使學生掌握房地產業(yè)開展的周期性根本概念掌握房地產業(yè)可持續(xù)開展含義及意義理解房地產業(yè)可持續(xù)開展主要內容及途徑了解房地產業(yè)開展的周期性的階段及特點了解房地產業(yè)可持續(xù)開展評價指標體系B、本章教學重點房地產業(yè)開展的周期性及可持續(xù)健康開展C、本章教學難點房地產業(yè)可持續(xù)開展主要內容及途徑第3章房地產業(yè)的周期性及可持續(xù)健康開展15第一節(jié)房地產業(yè)的周期性開展3.1.1國民經濟周期1、經濟周期根本理論經濟周期是指國民經濟整體經濟活動隨著時間的變化而出現的擴張和收縮交替反復運動的過程。2、一般經濟學家將經濟周期分為四個階段：〔1〕繁榮階段〔2〕衰退階段〔3〕蕭條階段〔4〕復蘇階段1617第二階段——衰退階段18第三階段——蕭條階段19203、房地產業(yè)開展周期性波動的特點1〕在經濟周期中，房地產業(yè)進入高漲階段，相對于國民經濟周期來說要較為提前一些；2〕房地產業(yè)周期衰退階段也相應更早地到來；3〕房地產業(yè)周期蕭條階段相對長一些4〕房地產業(yè)相比照較容易波動，房地產業(yè)周期波幅比整體國民經濟周期波幅更大一些；5〕房地產業(yè)周期性波動帶有明顯的區(qū)域性特點。21第二節(jié)房地產業(yè)的可持續(xù)健康開展3.2.1房地產業(yè)可持續(xù)健康開展的含義及意義1、含義所謂可持續(xù)開展就是既要滿足當代人的各種需要，又要保護生態(tài)環(huán)境，不對后代人的生存和開展構成危害的開展。222、意義1〕推進房地產業(yè)持續(xù)健康開展，是解決房地產市場粗放型開展的根本途徑2〕房地產業(yè)的可持續(xù)開展，也可以大大促進城市以及整個國民經濟的可持續(xù)開展。233.2.2房地產業(yè)可持續(xù)健康開展的主要內容1〕以人為本2〕持續(xù)與開展3〕適度開展2425思考題：1、如何理解房地產開展的周期？2、房地產業(yè)可持續(xù)健康開展的含義是什么？3、如何保障房地產業(yè)的可持續(xù)健康開展？26第4章地租與區(qū)位理論A、教學目的與要求通過本章學習，使學生掌握有關區(qū)位理論理解城市地租、決定城市土地區(qū)位的主要因素了解地租理論、區(qū)位理論的新進展B、本章教學重點區(qū)位理論C、本章教學難點地租理論27第一節(jié)地租理論

4.1.1地租的含義及類型1、地租地租是土地使用者為使用土地而支付的代價，是土地所有權在經濟上的實現形式。2、類型1〕級差第租2〕絕對地租3〕壟斷地租4〕非農業(yè)用地的地租28地租理論的演變1、威廉·配第〔WilliamPetty1623-1687〕的地租理論2、弗郎斯瓦·魁奈的地租理論3、亞當·斯密〔AdamSmith1723-1790〕的地租理論4、大衛(wèi)·李嘉圖〔DavidRicardo1772-1823〕的地租理論29馬克思主義地租理論1、級差地租2、絕對地租3、壟斷地租30第二節(jié)城市地租城市地租及其形態(tài)1、城市地租的含義所謂城市地租是指住宅經營者或工商企業(yè)為建筑住宅、工廠、商店、銀行、娛樂場所，租用城市土地而交付給土地所有者的地租。312、城市地租形態(tài)1〕城市級差地租2〕商業(yè)地租3〕城市絕對地租4〕城市壟斷地租324.2.2地租與城市房地產1、地租與房地產價格1〕地租與土地價格就是指能帶來同地租等量的利息的貨幣額，即地租的資本化。2〕地租和房地產價格地租對房地產價格有著非常重大的影響。332、地租與城市房地產開發(fā)地租水平的上下，進而土地價格的上下是影響房地產開發(fā)本錢的重要因素。地租是城市土地使用者選擇用地的信號和指標，土地經濟價值是調節(jié)土地合理利用的重要手段。(2)建筑物折舊的求取方法1)直線折舊法直線折舊法是最簡單的和應用得最普遍的一種折舊方34第三節(jié)區(qū)位理論4.3.1區(qū)位概念、分類1、區(qū)位概念所謂區(qū)位即為某一主體或事物所占據的場所，具體可標識為一定的空間坐標。即各類物業(yè)分布的地區(qū)或地點2、區(qū)位分類1〕農業(yè)區(qū)位2〕工業(yè)區(qū)位3〕居住區(qū)位4〕城市區(qū)位354.3.2區(qū)位理論1、區(qū)位理論——是關于人類活動的空間分布及其在空間中的相互關系的學說。2、區(qū)位理論的主要奉獻〔1〕農業(yè)區(qū)位論〔2〕工業(yè)區(qū)位論〔3〕中心地理論——城市區(qū)位論〔4〕區(qū)位理論的新開展364.3.3決定城市土地區(qū)位的主要因素1、社會經濟因素1〕繁華程度2〕通達程度3〕城鎮(zhèn)設施的完備程度4〕人口密度2、自然因素374.3.4區(qū)位理論在房地產業(yè)開展中的作用1、能夠指導整個城市規(guī)劃，包括土地利用及城市建設工作。2、能夠指導房地產企業(yè)及房地產用戶，更好地進行區(qū)位選擇，從而取得良好的經濟效益和社會效益。38

4.3.5土地區(qū)位的利用1、生產活動區(qū)位選擇2、家庭居住區(qū)位選擇3、公共設施區(qū)位選擇

39

思考題：1、什么是地租？2、簡述馬克思主義地租理論。3、決定城市土地區(qū)位的主要因素有哪些？4、簡述區(qū)位理論在房地產業(yè)開展中的作40A、教學目的與要求掌握房地產需求、供給概念及特點掌握房地產一、二、三級市場有關知識理解影響房地產市場需求的因素掌握房地產市場內含及體系構成要素掌握房地產價格及影響因素了解房地產市場供求的均衡原理B、本章教學重點房地產需求房地產一、二、三級市場有關知識C、本章教學難點房地產市場供求的均衡

第5章房地產市場機制41第一節(jié)房地產供求理論5.1.1房地產需求1、一般需求理論1〕需求的含義微觀經濟學中的“需求〞是指在某一特定時期內，對應于某一商品的各種價格，消費者愿意而且有能力購置的商品數量。如果消費者對—種商品雖然有購置的愿望，但沒有購置的能力，就不能算作需求。2〕影響需求的因素經常起作用的因素有：商品的價格、消費者的收入水平、消費者的偏好、相關商品的價格及預期。422、房地產需求1〕房地產需求的概念理解房地產需求應該從微觀和宏觀兩個角度分析。從微觀角度看，房地產需求是指消費者在特定時期，在每一價格水平上愿意而且能夠購置的房地產商品或勞務的數量，也可以叫做房地產市場需求，也即房地產的有效需求。從宏觀角度看，房地產需求是指房地產總需求，即某一時期全社會房地產需求的總量。432〕房地產需求的特點房地產需求中的土地需求是一種引致需求。房地產需求具有明顯的區(qū)域性。房地產需求具有層次性。房地產需求與城市住房制度有極大的關系。3〕影響房地產市場需求的因素國民經濟開展水平城市化水平。房地產的價格水平44455.1.2房地產供給1、一般供給理論1〕供給的含義微觀經濟學中的“供給〞，是指生產者或賣方在某一特定的時間內在每一種價格下，對一種商品愿意且能夠提供出售的數量。如果生產者對一種商品雖然有提供的愿望，但沒有提供的能力，就不能算作供給。2〕影響供給的因素影響供給的因素很多。經常起作用的因素有：商品的價格水平、生產的本錢及其他商品的價格。462、房地產供給1〕房地產供給的概念理解房地產供給應該從微觀和宏觀兩個角度分析。從微觀角度看，房地產供給是指生產者在某一特定時期，在每一價格水平上愿意而且能夠提供的房地產商品或勞務的數量，也可叫做房地產市場供給。從宏觀角度看，房地產供給是指房地產總供給，即某一時期全社會房地產供給的數量，既包括以公頃、幢、平方米等為單位的房地產實物總量，也包括以元、萬元等為單位的房地產價值總量。472〕房地產供給特點城市土地供給的剛性和一級市場的壟斷性房地產供給的層次性房地產供給的滯后性房地產供給的時期性4849

5.1.3房地產供求平衡均衡——是指需求與供給相等土地的供求均衡是相對的、暫時的，不均衡是絕對的。土地的供求由不均衡向均衡運動，趨向于均衡或到達均衡，然后再由均衡向不均衡運動。一般而言，土地供不應求是經常的、普遍的，供過于求是短暫的、個別的。因此，地租或地價的總趨勢是上升的。505.2.1房地產市場內涵及體系構成1、房地產市場內涵房地產市場，是指房地產商品一切交換或流通關系的總和。即進行房地產商品交換，包土地、房產及相關的勞務效勞的交易和經濟活動的場所或領域。第二節(jié)房地產市場體系512、房地產市場體系構成一個完整意義上的房地產市場是由市場主體、客體、組織方式等因素構成的一個系統(tǒng)。1〕房地產市場的主體參與房地產交換的當事者，是房地產市場的主體。作為經濟實體，房地產交換的當事者可以是經濟組織，也可以是經濟個體。與其它市場主體一樣，房地產市場主體性要素包括供給主體、需求主體、中介機構和管理者。

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2〕房地產市場客體所謂的房地產市場客體就是指房地產市場的交易對象。一般說來，房地產市場交易對象包括地產和房產以及與它們相關的效勞。土地、地產(熟地)、房屋、相關的設施和設備是房地產市場的客體性要素，它是房地產市場的交易對象和物質根底。533〕房地產市場的交易組織形式房地產市場的交易組織形式，是指房地產交易所或交易市場為房地產交易各方進行房地產交易活動所提供的固定場所，是房地產市場的一個有形市場。54

5.2.2房地產一、二、三級市場1、房地產一級市場1〕房地產一級市場的含義及性質房地產一級市場又稱土地一級市場或土地市場，指土地所有權和使用權出讓的市場，包括土地批租市場、土地租賃市場和土地征購市場等，交易的對象是土地權屬。由于房地產一級市場的賣主在我國為國家或其授權的管理部門，所以屬于國家壟斷市場。55562、房地產二級市場1〕房地產二級市場的含義及性質房地產二級市場是指房地產的增量市場，主要是指新近建造完畢的建筑物在市場上出售和出租，相對于原有的存量房地產來說，它是在土地交易的根底上進行的，所以稱為房地產二級市場。也包括土地開發(fā)企業(yè)把生地開發(fā)成熟地以后進行第二次轉讓的市場，實際上是土地二級市場。所以，房地產二級市場也可稱為土地或房地產開發(fā)市場。二級市場的組織形態(tài)是具有一定壟斷性的不完全競爭市場572〕房地產二級市場的流通形式現房交易房屋租賃房屋預售583、房地產三級市場1〕房地產三級市場含義及性質房地產三級市場是指存量房地產市場，主要是指原有的房地產用戶將擁有的房地產在市場上再轉讓的市場；也包括土地使用者之間將土地使用權在橫向市場上再轉讓、轉租或抵押的市場，是為土地三級市場。房地產三級市場的組織形態(tài)也是具有一定壟斷性的不完全競爭市場592〕房地產三級市場的流通形式二手房出售?！布创媪糠砍鍪邸撤课莼Q。房屋互換通常是指住宅的互換，包括所有權和使用權的互換。4、房地產一、二、三級市場的關系在房地產二、三級市場之間也存在著密切的聯(lián)系，一方面，房地產三級市場存量房的交易可以帶動和促進二級市場增量房的交易，另一方面，房地產二級市場增量房市場的開展，又會不斷增加存量房屋的總量，帶動房地產三級市場的進一步繁榮和開展。60第三節(jié)房地產市場運行612、房地產市場的功能1〕傳遞信息的功能2〕優(yōu)化房地產資源配置，提高房地產使用效益的功能3〕促進勞動生產率提高的功能4〕調節(jié)和再分配國民收入的功能5〕優(yōu)化消費結構的功能625.3.2房地產市場開發(fā)1、房地產市場開發(fā)含義房地產市場開發(fā)又稱房地產綜合開發(fā)，是根據城市建設的總體規(guī)劃和經濟、社會開展方案的要求，對土地和地上建筑物及其附屬物進行的綜合開發(fā)建設。2、房地產開發(fā)的分類房地產開發(fā)一般分為新開發(fā)和再開發(fā)。新開發(fā)是指對新市區(qū)、衛(wèi)星城鎮(zhèn)的開發(fā)。再開發(fā)是指對城市舊區(qū)進行改造或改擴建。633、房地產市場開發(fā)的作用房地產市場開發(fā)是符合城市開展和經濟建設開展的規(guī)律的。房地產市場開發(fā)也是城市現代化建設的需要。4、房地產綜合開發(fā)的指導原那么1〕依法的原那么2)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃的原那么3)堅持全面規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設的原那么4〕堅持開發(fā)的產品質量合格的原那么5〕堅持鼓勵開發(fā)建設住宅的原那么64第四節(jié)房地產價格5.4.1房地產價格的特征與類型1．房地產價格的含義房地產價格是建筑物連同其所占土地的價格，是人們和平地獲得他入房地產所必須付出的代價，是房地產的經濟價值〔交換價值〕的貨幣表示。652．房地產價格的特征

1〕土地價格不由生產本錢決定2〕房地產的保值性與增值性3〕房地產價值的個別性4〕房地產價格表現形式的多樣性5〕房地產價格與物權的密切相關性663、房地產價格的種類1〕從房地產價格形成根底的角度分：有市場價格、理論價格、評估價格。2〕按房地產實體存在形態(tài)劃分：有土地價格、建筑物價格、房地價格。3〕依據房地產經營方式劃分：有出售價格、租賃價格、抵押價格、拍賣價格、土地使用權價格、招標價格、協(xié)議價格。4〕依不同級別、地段測算劃分：有基準地價、標定地價和房屋重置價格67影響房地產價格的主要因素1、經濟因素2、社會因素3、行政因素4、供求關系5、人口因素

6、心理因素

7、國際因素

68房地產價格的構成1、生產本錢1〕地價2〕建筑安裝及配套建設費用3〕

運營費用。包括廣告投入、管理費用、各種稅費、利息等。2、開發(fā)利潤69思考題：1、如何理解房地產需求及特點？2、試說明影響房地產市場需求的因素有哪些？3、闡述房地產市場體系。

4、房地產價格有哪些類型？5、何謂房地產一、二、三級市場？70A、教學目的與要掌握房地產企業(yè)性質理解房地產企業(yè)制度掌握房地產企業(yè)經營與利潤了解房地產企業(yè)組織結構B、本章教學重點房地產企業(yè)經營與利潤C、本章教學難點房地產企業(yè)制度第6章房地產企業(yè)與經營71

第一節(jié)房地產企業(yè)的特征與組織6.1.1房地產企業(yè)的性質、類型及其特征1、房地產企業(yè)含義是指從事房地產開發(fā)、經營、管理和效勞活動，并以盈利為目的進行自主經營、獨立核算的經濟組織722、房地產企業(yè)的性質1〕從經營對象來看，房地產企業(yè)經營的對象是不動產，也就是房地產。2〕從業(yè)務活動的性質來看，房地產企業(yè)主要是效勞型企業(yè)。3〕從生產要素密集度來看，房地產企業(yè)是一種資金密集型和人才密集型的企業(yè)。4〕從行業(yè)特征來看，房地產企業(yè)的經濟活動具有鮮明行業(yè)特征。73746.1.2房地產企業(yè)的組織結構6.1.3房地產企業(yè)制度75第二節(jié)房地產企業(yè)經營和利潤6.2.1防地產經營的概念與模式1、含義房地產經營，就是以房產、地產或房地產為經營對象，以一定的投入取得最大經寂效益的活動。2、模式出售經營、委托代理銷售、租賃經營、租賃代理7677提高房地產企業(yè)利潤的途徑在“開源〞方面，要努力增加房地產企業(yè)總收益。在“節(jié)流〞方面，要不斷研究降低本錢的方法，減少本錢支出。78思考題1、簡述房地產企業(yè)特點2、提高房地產企業(yè)利潤的途徑有哪些？3、簡述房地產企業(yè)的類型。79第7章房地產資金運行8081828384第二節(jié)房產金融概述7.2.1房地產金融的涵義與特點1、房地產金融的涵義房地產金融是指在房地產經濟活動中通過各種信用方式、方法及工具，為房地產及相關部門融通資金的行為。8586878889第四節(jié)房地產證券化

909192939495A、教學目的與要求通過本章學習，使學生掌握房地產產權的根本概念明確房地產產權體系掌握我國城鎮(zhèn)住房制度改革的目標和根本內容。理解住房公積金制度及意義B、房地產產權本章教學重點我國城鎮(zhèn)住房制度改革的目標和根本內容。C、本章教學難點房地產產權體系第8章房地產產權與住房制度建設96第一節(jié)8.1房地產產權

產權的概念

1、物權的涵義物權作為一個法律范疇，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利。2、產權的概念產權是人們〔財產主體〕圍繞或通過〔客體〕而形成的經濟權利關系，它是一定社會中人與人之間財產關系在法律上的表現。3、房地產產權的概念房地產產權是指房地產所有者對其所有的房地產享有的占有、使用、收益、處分的權利。97房地產產權體系1、擔保物權

2、典權3、地役權4、不動產相鄰關系98第二節(jié)城市住房制度992、住房消費與住房制度的關系住房消費與住房制度之間存在著密切的聯(lián)系，一方面，住房消費的性質和特點是制定科學的住房制度的主要客觀依據；另一方面，完備的住房制度又是住房消費順利實現的可靠保證。1008.3.2我國城鎮(zhèn)住房制度改革1、我國城鎮(zhèn)住房制度改革的三個階段1〕城鎮(zhèn)住房制度改革的探索和試點階段2〕城鎮(zhèn)住房制度改革的全面推進和配套改革階段3〕城鎮(zhèn)住房制度改革深化和全面實施階段1012、我國住房制度改革的目標和根本內容1〕我國住房制度改革的