XXXX商丘項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃

河南商丘港匯花園項(xiàng)目投資一覽子計(jì)劃紅星美凱龍2010年3月

一覽子規(guī)劃主要內(nèi)容Part1紅星美凱龍簡(jiǎn)介Part2紅星美凱龍選擇本項(xiàng)目的闡述Part3紅星美凱龍對(duì)本項(xiàng)目的初步開發(fā)方案Part4項(xiàng)目的拆遷、置換與建設(shè)實(shí)施方案Part5綜合效益分析Part6紅星美凱龍對(duì)項(xiàng)目的期許Part1紅星美凱龍及其商丘城市戰(zhàn)略簡(jiǎn)介——紅星美凱龍的自我簡(jiǎn)介國內(nèi)最大的國際家居連鎖集團(tuán)

中國家居流通行業(yè)的第一品牌；總資產(chǎn)200億元，2009年銷售額310多億元；2008年獲世界頂級(jí)私募——華平基金入股，完成民營企業(yè)向中美合資公司的華麗轉(zhuǎn)身目前正在籌備上市，預(yù)計(jì)2012年前后上市；

公司簡(jiǎn)介

紅星美凱龍全球家居生活mall

綜合投資開發(fā)百貨MALL類綜合體金融投資經(jīng)營范圍家居商場(chǎng)金融投資百貨綜合投資開發(fā)紅星美凱龍企業(yè)榮譽(yù)

中國最具競(jìng)爭(zhēng)力民營企業(yè)50強(qiáng)國內(nèi)影響力品牌領(lǐng)袖大獎(jiǎng)中國十大自主創(chuàng)新品牌中國企業(yè)管理特殊貢獻(xiàn)獎(jiǎng)中國綠色生態(tài)家居示范商場(chǎng)中國網(wǎng)民喜愛的十大名牌

2006年被中央電視臺(tái)評(píng)為最佳年度雇主

……與知名企業(yè)簽訂了戰(zhàn)略聯(lián)盟

與諸多世界五百強(qiáng)企業(yè)、國內(nèi)相關(guān)行業(yè)知名企業(yè)簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，組建戰(zhàn)略聯(lián)盟，打造組團(tuán)式發(fā)展模式，形成品牌協(xié)同，為消費(fèi)者打造全新“家”的理念。全球名牌家居廠商的戰(zhàn)略聯(lián)盟

紅星美凱龍與國內(nèi)外近2000家品牌家居廠商結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，在每個(gè)品類中選擇一定數(shù)量具有連鎖實(shí)力的中高檔品牌家居，跟隨紅星美凱龍全國連鎖的擴(kuò)張步伐，實(shí)行全球名牌捆綁式經(jīng)營。

目前，紅星在全國布局38個(gè)城市、60家大型商場(chǎng)、618萬平方米賣場(chǎng)。到2020年，在全球建成200家連鎖家居品牌商場(chǎng)，打造中華民族的世界商業(yè)品牌，爭(zhēng)取進(jìn)入世界500強(qiáng)。

紅星美凱龍城市布局戰(zhàn)略紅星美凱龍全國布局2008年3月，紅星美凱龍洛陽店開業(yè)；

2008年9月，紅星美凱龍平頂山店簽約籌建；

2009年10月，紅星美凱龍鄭州二店開業(yè)；

2009年11月，紅星美凱龍南陽店開業(yè)；商丘為紅星美凱龍中原戰(zhàn)略部署完善的重要一站

2010年，紅星美凱龍希望正式布點(diǎn)商丘。洛陽南陽平頂山鄭州Part2紅星美凱龍選擇本項(xiàng)目的原因闡述——紅星美凱龍為什么選擇本項(xiàng)目？紅星美凱龍如何看待商丘的城市機(jī)遇紅星美凱龍如何看待本項(xiàng)目的發(fā)展?jié)摿ι糖鹁哂猩詈竦臍v史文化底蘊(yùn)，定位為國家歷史文化名城

商丘5000年的文明史，是中華民族的發(fā)祥地之一，是火文化的發(fā)源地,中國三朝古都。

是商人、商業(yè)、商文化的發(fā)源地，并開創(chuàng)了華夏貿(mào)易的先河；2008年商丘被中國城市競(jìng)爭(zhēng)力研究會(huì)授予“華商之都”城市品牌。

歷史名人：世界文化名人孔子的祖籍文哲大師莊子的故里巾幗英雄花木蘭的故鄉(xiāng)……位于華北、華中、華東交匯處，豫魯徽蘇四省交匯處重要一極華北地區(qū)華中地區(qū)華東地區(qū)商丘

位于華北、華中、華東交匯處，以及豫、魯、蘇、皖四省黃淮海區(qū)域的重要一極；商丘扮演河南省東部區(qū)域的商貿(mào)、物流中心，與東部省市經(jīng)濟(jì)聯(lián)系最緊密的區(qū)域性中心城市。南北、東西大動(dòng)脈交匯點(diǎn)，交通路網(wǎng)立體化

商丘位居隴海、京九兩大交通動(dòng)脈交匯之處；連霍、東港，商周、商菏、商亳高速在商丘形成“米”字型；規(guī)劃中的隴海高鐵大大提速商丘對(duì)外連接的速度。商丘商丘經(jīng)濟(jì)總量處于河南省中游水平,但GDP增速遠(yuǎn)超全國平均水平

與省內(nèi)城市比較，商丘整體經(jīng)濟(jì)總量不大，但近年來呈現(xiàn)加速增長(zhǎng)趨勢(shì)，遠(yuǎn)高于全國平均增長(zhǎng)水平10%，其中08年增長(zhǎng)率為19%。與魯、徽、蘇相鄰城市比較，商丘經(jīng)濟(jì)總量屬于中上，區(qū)域性的中心城市已成必然。河南省2008年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)對(duì)比資料來源：河南省城市統(tǒng)計(jì)公報(bào)資料來源：各城市統(tǒng)計(jì)年鑒商丘與周邊城市08年GDP比較人均GDP、人均儲(chǔ)蓄水平較低，社會(huì)購買力比較有限

由于商丘人口數(shù)量眾多，導(dǎo)致商丘的人均GDP處于河南省整體的下游水平，08年人均只有11244元。商丘市2005-2009年人均可支配收入資料來源：商丘市歷年統(tǒng)計(jì)年鑒資料來源：2008年河南省統(tǒng)計(jì)年鑒河南省2008年各主要城市人均GDP縣市鄭州焦作洛陽三門峽漯河安陽新鄉(xiāng)商丘信陽周口GDP(億)3004103219206545501036949931867984人口（萬）6633496542272575425618288031086人均GDP4530929741293582932721401191141691611244107979060.8

商丘人均可支配收入逐年增長(zhǎng)，但增速減緩，可支配收入增長(zhǎng)率都在8%-15%之間，居民的購買力日益增強(qiáng)。商丘商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展速度有限，亟需大品牌商家進(jìn)駐

目前商丘商業(yè)市場(chǎng)主要以城市中心的百貨、超市、低端的批發(fā)市場(chǎng)為主，業(yè)態(tài)凌亂，競(jìng)爭(zhēng)層次低。商丘商業(yè)市場(chǎng)處于地產(chǎn)的初級(jí)發(fā)展階段，主要以城市中心的商業(yè)為主，商業(yè)急需更新?lián)Q代，對(duì)于大品牌的需求日益緊迫。城市商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的四個(gè)階段商丘當(dāng)前階段

城市中心的集市（百貨超市、批發(fā)市場(chǎng)）復(fù)合商業(yè)（寫字樓、酒店）新城中心商業(yè)（購物、休閑）高端行業(yè)商業(yè)（會(huì)展、家居等）1、地理位置該地塊位于隴海鐵路以南，新建路以東，凱旋路以西，貨場(chǎng)路以北約100米，占地面積17萬㎡，約270畝。

2、該區(qū)域現(xiàn)狀該區(qū)域涉及河南商丘市國家糧食儲(chǔ)備庫、糧食中轉(zhuǎn)站、油脂儲(chǔ)備庫（原一倉庫、三倉庫）等企業(yè)。糧食儲(chǔ)備庫始建于50年代，年久失修，設(shè)備老化陳舊，不能達(dá)到現(xiàn)代糧食儲(chǔ)備功能。隨著市場(chǎng)體制的轉(zhuǎn)軌已沒有政策性業(yè)務(wù)，企業(yè)經(jīng)營虧損嚴(yán)重，瀕臨倒閉，1000多名工人游離于企業(yè)，處在下崗邊緣，生活無著，亟待政府安置。

3、該區(qū)域居民基本情況：該區(qū)域拆遷共涉及居民900余戶，房屋拆遷面積7萬㎡。其居民大部分靠近隴海鐵路南側(cè)，房屋多為50、60年代所建，建筑雜亂無序，公共設(shè)施缺乏，人口密度大，居住環(huán)境差，道路坑洼不平，排水不暢，污水橫流，垃圾遍地，居民至今使用旱廁，無消防通道，為典型的棚戶區(qū)。項(xiàng)目規(guī)劃位置現(xiàn)狀用地價(jià)值1：用地規(guī)模大，為城市中心區(qū)稀缺性大型綜合地塊項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目地塊特質(zhì)：項(xiàng)目地塊位于商丘梁園區(qū)商業(yè)中心體量較大、具備相當(dāng)?shù)拈_發(fā)規(guī)模

規(guī)劃用地面積：約270畝，其中公益性用地125畝用地類型面積用地類型面積公園面積約75畝道路廣場(chǎng)約50畝綜合用地約75畝商住用地65畝用地價(jià)值2：綠化面積大，擁有越來越稀缺的城市資源——市政公園

本項(xiàng)目的港匯花園（占地75畝），建成后必將成為市中心區(qū)內(nèi)大型稀缺活動(dòng)與休憩公園場(chǎng)所?；疖囌靖蹍R花園Part3紅星美凱龍對(duì)本項(xiàng)目的初步開發(fā)方案——紅星美凱龍準(zhǔn)備如何打造項(xiàng)目？項(xiàng)目的整體定位項(xiàng)目的具體方案項(xiàng)目的開發(fā)與投資計(jì)劃回顧：商丘的城市發(fā)展空間省域維度——商丘需要扮演怎樣的城市角色？緊隨中原地區(qū)開發(fā)步伐的加快，商丘作為一個(gè)農(nóng)業(yè)強(qiáng)市、物流樞紐，亟待注入新興的城市發(fā)展動(dòng)力，躋身于河南二線城市發(fā)展梯隊(duì)的前列。城市需要一個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的引擎和抓手回顧：商丘的城市發(fā)展空間市域維度——商丘需要亮出一張?jiān)鯓拥某鞘忻吭谏糖鹦乱惠喅鞘邪l(fā)展擴(kuò)張過程中，作為近期重點(diǎn)開發(fā)的城市商業(yè)綜合體，以伸展城市骨架、帶動(dòng)該區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)，同時(shí)成為新商丘城市形象的優(yōu)秀代表。商業(yè)中心項(xiàng)目概況：上海大連路沿線，由創(chuàng)意商業(yè)街、住宅區(qū)和創(chuàng)意LOFT組成。該盤建面２0萬m2，其中７幢住宅建筑面積９萬m2

、３幢辦公樓建面７萬m2以及３萬m2的商鋪。

項(xiàng)目特點(diǎn)：特殊的新文化地產(chǎn)概念、特色的商業(yè)街區(qū)、特色的公寓戶型。城市片區(qū)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)借鑒——城市綜合體：上海海上?？傮w功能結(jié)構(gòu)與布局設(shè)想兩大中心商業(yè)中心生態(tài)中心承接城市商業(yè)脈絡(luò)強(qiáng)調(diào)延續(xù)性與對(duì)內(nèi)滲透與周邊功能的穿插與融合強(qiáng)調(diào)城市展面的昭示性兩大節(jié)點(diǎn)商業(yè)業(yè)態(tài)酒店節(jié)點(diǎn)拉動(dòng)商業(yè)人流與生態(tài)中心的互動(dòng)公共性與私密氛圍的平衡與生態(tài)中心的共享項(xiàng)目用地布局及指標(biāo)匡算用地類別用地面積建筑面積總用地面積270畝——其中公園用地75畝——道路用地50畝------復(fù)合商業(yè)用地75畝23.2萬㎡居住用地65畝13萬㎡其它公共配套（幼兒園等）5畝1.028㎡用地功能布局如右圖所示，各功能的用地面積分配如下：Part4項(xiàng)目的拆遷、置換與建設(shè)實(shí)施方案——紅星美凱龍對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)方案項(xiàng)目的開發(fā)周期與時(shí)序：一年成形，二年成熟，總投資近二十億2010-2011首期住宅：8萬㎡首期商業(yè)：8萬㎡2011-2012二期住宅：12萬㎡二期商業(yè)：6萬㎡2012年后后期商品配套首期公園：52萬㎡首期道路：8.3萬㎡公共空間完善2500萬1500萬6億1.6億2.35億1500萬4.5億8億7.5億4.5億二十億地塊內(nèi)拆遷安置70000㎡5億

該項(xiàng)目區(qū)域涉及河南商丘市國家糧食儲(chǔ)備、糧食中轉(zhuǎn)站、油脂儲(chǔ)備庫（原一倉庫、三倉庫）等企業(yè)。涉及居民900余戶，拆遷面積7萬平方米。一、該項(xiàng)目拆遷所涉及的企業(yè)采取土地置換與貨幣補(bǔ)償方式，按企業(yè)現(xiàn)有的土地面積及建筑面積，在適當(dāng)位置按照國家標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)一座同規(guī)模的現(xiàn)代化糧食儲(chǔ)備庫，恢復(fù)正常的儲(chǔ)糧功能，安置企業(yè)職工，保障企業(yè)正常運(yùn)營。二、被拆遷居民的安置，依據(jù)商丘市有關(guān)拆遷安置規(guī)定，按拆遷一補(bǔ)一或貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞剑陧?xiàng)目區(qū)就地安置。三、修建公園及道路、搬遷單位和安置居民共需資金3億元，有我公司全額投資。項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的拆遷與安置

一、建設(shè)主題公園。在隴海鐵路南側(cè)，修建一個(gè)長(zhǎng)700m、西寬100m、東寬60m，占地面積50086平方米，約75畝地的休閑公園。二、修建隴海南路。在該項(xiàng)目區(qū)域，修建一條由凱旋路通向新建的隴海南路，路同寬45m、長(zhǎng)630m。三、修建昌盛路。在該項(xiàng)目區(qū)域，建設(shè)一條由貨場(chǎng)東路至隴海南路的支干道昌盛路，路面寬25m、長(zhǎng)300m，恢復(fù)貨場(chǎng)東路，改善凱旋商城的市場(chǎng)環(huán)境。四、建設(shè)16萬㎡有紅星美凱龍自營商業(yè)綜合樓，并有家樂福等大品牌入住的特色商業(yè)街。五、建設(shè)13萬㎡回遷安置社區(qū)。六、建設(shè)7萬㎡的辦公、公寓、酒店綜合樓。該區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目Part5綜合效益分析——紅星美凱龍對(duì)項(xiàng)目的綜合效益分析我們項(xiàng)目的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)檔次高，大大提升城市形象，打造成城市的新名片，最后達(dá)成政府、紅星美凱龍雙贏的局面；帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，上千家國際、國內(nèi)品牌入駐，倉庫、半成品加工場(chǎng)、餐飲、居住、物流配送等等相關(guān)產(chǎn)業(yè)；給商丘提供10000人次的就業(yè)機(jī)會(huì)；紅星美凱龍shoppingmall、各種其他商業(yè)每年銷售額達(dá)到十億，產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)造稅收總額上億元。

一、經(jīng)濟(jì)效益

1、稅收：紅星美凱龍全球家居廣場(chǎng)項(xiàng)目預(yù)計(jì)給區(qū)域內(nèi)政府每年創(chuàng)造稅收超過5000萬，豪布斯卡（HOPSCA）街區(qū)建筑群項(xiàng)目預(yù)計(jì)給區(qū)域內(nèi)政府每年新增稅收超過億元以上。

2、其他：紅星美凱龍豪布斯卡（HOPSCA）街區(qū)建筑群的落成，將大大提升相關(guān)區(qū)域的商業(yè)氛圍和商業(yè)品味，完善港匯花園地區(qū)的城市基礎(chǔ)設(shè)施，同時(shí)，豪布斯卡（HOPSCA）各地區(qū)建筑群將為商丘地區(qū)帶來全新的城市建設(shè)理念，提升商丘市商業(yè)檔次及口味。

經(jīng)濟(jì)效益分析

二、社會(huì)效益

1、商場(chǎng)及配套設(shè)施可擴(kuò)大市場(chǎng)就業(yè)：（1）10萬㎡的商場(chǎng)可直接解決區(qū)域社會(huì)就業(yè)2000人以上。（2）豪布斯卡（HOPSCA）項(xiàng)目將帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)10000人以上的就業(yè)。

2、街區(qū)建筑群則為相關(guān)區(qū)域帶來國際最新的商業(yè)集群發(fā)展模式，引領(lǐng)商業(yè)發(fā)展的新潮流。大體量、科學(xué)管理、流行時(shí)尚的現(xiàn)代化家居賣場(chǎng)，提升相關(guān)區(qū)域的商業(yè)形象，完善港匯花園地區(qū)的商業(yè)配套設(shè)施。

3、豪布斯卡（HOPSCA）街區(qū)建筑群項(xiàng)目將帶來全新的城市建設(shè)理念，打造全新的城市名片，紅星美凱龍家居廣場(chǎng)將帶來高品質(zhì)、多品類、優(yōu)性價(jià)比的家居商品，有利于提高相關(guān)區(qū)域內(nèi)居民的居家品味，體驗(yàn)紅星美凱龍全新的“家”的理念。

社會(huì)效益分析項(xiàng)目愿景：專業(yè)助推商丘在中原城市群中地位的提升3-5年后，商丘城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力可能位居河南省二線城市發(fā)展的行列。商丘

商丘作為一個(gè)農(nóng)業(yè)強(qiáng)市、物流樞紐，本項(xiàng)目的啟動(dòng)即將注入新的城市發(fā)展動(dòng)力；Part6項(xiàng)目政策扶持——紅星美凱龍對(duì)項(xiàng)目的期許項(xiàng)目政策扶持鑒于項(xiàng)目投資巨大，且紅星美凱龍全額承擔(dān)項(xiàng)目公益性設(shè)施的建設(shè)，任務(wù)巨大且社會(huì)效益突出，對(duì)商丘市舊城改造和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有巨大的推動(dòng)作用，有效提升商丘市的城市形象，故我司希望商丘市人民政府對(duì)港匯花園項(xiàng)目給予以下支持；

1、我司希望商丘市政府能夠給予（商政〈2008〉61號(hào)）優(yōu)惠政策支持。（一）土地出讓金的政府凈收益，除按國家和省規(guī)定的劃繳部分外，剩余部分全部支持該項(xiàng)目；（二）3年內(nèi)，土地出讓契稅由市財(cái)政支持梁園區(qū)政府用于該項(xiàng)目建設(shè)；（三）行政事業(yè)性收費(fèi)全免，服務(wù)性收費(fèi)按20%收?。唬ㄋ模╅_發(fā)企業(yè)繳納的稅收屬于區(qū)財(cái)政部分，全部支持開發(fā)企業(yè)，用于項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；（五）新建市場(chǎng)、商業(yè)等項(xiàng)目，建成后3年內(nèi)運(yùn)營的各種稅費(fèi)采取集中征收的辦法，市、區(qū)財(cái)政受益部分全部支持市場(chǎng)管理主體，用于扶持市場(chǎng)繁榮和發(fā)展。

項(xiàng)目扶持2、土地的招、拍、掛，應(yīng)是可建部分（除去公共建設(shè)用地）以及該地塊綜合評(píng)估價(jià)減去拆遷投入費(fèi)用后的凈地出讓價(jià)。

3、完善基礎(chǔ)設(shè)施配套：港匯花園地區(qū)緊鄰隴海線，屬城市早期開發(fā)區(qū)域，周邊道路等基礎(chǔ)設(shè)施落后，商業(yè)發(fā)展受到巨大限制，我司希望政府能夠完善項(xiàng)目周邊的基礎(chǔ)設(shè)施配套，尤其提高項(xiàng)目周邊的道路通達(dá)度，利于城市新商圈的形成。

4、其他優(yōu)惠：港匯花園項(xiàng)目巨大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益將對(duì)商丘市的發(fā)展起到重大的推動(dòng)作用，我司希望商丘市政府能夠考慮到項(xiàng)目的實(shí)際情況，給予項(xiàng)目開發(fā)力所能及的優(yōu)惠，推動(dòng)項(xiàng)目的順利開展，實(shí)現(xiàn)政府和企業(yè)的雙贏。

項(xiàng)目扶持謝謝9、春去春又回，新桃換舊符。在那桃花盛開的地方，在這醉人芬芳的季節(jié)，愿你生活像春天一樣陽光，心情像桃花一樣美麗，日子像桃子一樣甜蜜。2月-252月-25Saturday,February8,202510、人的志向通常和他們的能力成正比例。17:31:1617:31:1617:312/8/20255:31:16PM11