房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策

房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策廣東財(cái)稅實(shí)務(wù)網(wǎng)[SUNSONS晟師財(cái)稅]余華均中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師資深財(cái)稅隱患參謀財(cái)稅標(biāo)準(zhǔn)高級(jí)參謀財(cái)稅隱患實(shí)踐參謀2/8/20251房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策提綱一、我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制中存在的主要問(wèn)題二、廣州地稅稽查部門曝光房企稅收違法問(wèn)題三、廣州房地產(chǎn)行業(yè)稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討〔一〕營(yíng)業(yè)稅〔二〕土地增值稅〔三〕房產(chǎn)稅〔四〕土地使用稅〔五〕印花稅〔六〕企業(yè)所得稅〔七〕個(gè)人所得稅2/8/20252房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅制問(wèn)題一、我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制中存在的主要問(wèn)題〔六方面〕我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制，是在1994年稅制改革的根底上逐步形成的。在現(xiàn)行的稅制中，房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域涉及的稅項(xiàng)主要有營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅、耕地點(diǎn)用稅、企業(yè)所得、個(gè)人所得稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、固定資產(chǎn)方向調(diào)節(jié)稅〔已停征〕等10多類。隨著經(jīng)濟(jì)體制的改革的深入及房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立和開(kāi)展，房地產(chǎn)稅制與經(jīng)濟(jì)開(kāi)展存在矛盾；同時(shí)，由于不同稅種出臺(tái)的時(shí)間不同，造成不同稅種之間的沖突。1．稅種設(shè)置存在缺陷我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制構(gòu)成一個(gè)明顯的特點(diǎn)，是在房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅種多、稅負(fù)重。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售過(guò)程中，僅稅種就多達(dá)8種。有的地方還重復(fù)征稅，如契稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地使用稅、耕地點(diǎn)用稅等。收費(fèi)就更多，各個(gè)地方也參差不齊，多達(dá)80～150種，這無(wú)形中增加了建房本錢，也助長(zhǎng)了不正之風(fēng)。而在房地產(chǎn)保有階段，課稅較少，且稅收優(yōu)惠范圍大。吸有城市房產(chǎn)稅和少量的城鎮(zhèn)土地使用稅，而且還是在一次減除原值10%～30%之后征收。2/8/20253房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅制問(wèn)題這種設(shè)置的消極影響有：〔1〕土地閑置、浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。土地保有階段課稅少、稅負(fù)輕，在流通時(shí)那么多個(gè)稅種同時(shí)課征。這相當(dāng)于給了土地保有者無(wú)息貸款，即只要土地是否進(jìn)入流通，就無(wú)須為土地的增值而納稅。這樣的效果無(wú)異于鼓勵(lì)了土地保有，由土地保有者以低本錢長(zhǎng)期持有土地，等待土地價(jià)格的上漲；并且為了能夠在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)及時(shí)出手土地，往往對(duì)土地只進(jìn)行簡(jiǎn)單的開(kāi)發(fā)，以空地或低利用率的方式保有，不利于土地作為有限資源的合理利用?！?〕進(jìn)入市場(chǎng)流通的土地要承受過(guò)高的稅負(fù)，這樣抑制了土地的流動(dòng)和下常的市場(chǎng)交易，從而助長(zhǎng)了土地的隱性流動(dòng)，逃稅現(xiàn)象因而增多，從總量上減少了國(guó)家的稅收收入。更為嚴(yán)重的是，它直接阻礙了大量劃撥存量土地進(jìn)入市場(chǎng)的進(jìn)程，減少土地的有效供給，更加激發(fā)土地價(jià)格上漲?！?〕在房地產(chǎn)保有階段發(fā)生價(jià)值自然增值局部，由于沒(méi)有有效的稅收調(diào)控機(jī)制，使政府沒(méi)能充分參與增加價(jià)值的分配，而是任由其流向房地產(chǎn)的實(shí)際保有者，導(dǎo)致炸泛濫，拉大了貧富差距。中國(guó)目前沒(méi)有對(duì)閑置土地和荒蕪?fù)恋氐膯?wèn)題明確立法，難以通過(guò)法律形式對(duì)其加以標(biāo)準(zhǔn)和促進(jìn)其合理利用，反而對(duì)其保有者在土地使用稅等反面給予稅收減免。這樣不利于解決土地利用率低下和閑置、荒蕪的狀況。從國(guó)際房地產(chǎn)稅收體系設(shè)置來(lái)看，大多數(shù)國(guó)家均對(duì)本國(guó)居民納稅人在國(guó)內(nèi)外擁有的房地產(chǎn)征稅。而中國(guó)對(duì)本國(guó)居民的海外房地產(chǎn)的納稅問(wèn)題，目前尚無(wú)法可依，使國(guó)家喪失了對(duì)納稅人的此局部財(cái)產(chǎn)課稅的權(quán)利，不僅影響國(guó)家的財(cái)政收入，也使國(guó)家的稅收主權(quán)遭受侵害。2/8/20254房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅制問(wèn)題2/8/20255房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅制問(wèn)題3．計(jì)稅依據(jù)不甚合理中國(guó)現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)的從量課征方式，是否能隨課稅對(duì)象的價(jià)值上升而上升，具有稅額缺乏且缺乏彈性的缺點(diǎn)。不能發(fā)揮土地使用稅調(diào)節(jié)土地級(jí)差收入的能力，無(wú)法對(duì)土地閑置現(xiàn)象和土地投機(jī)行為起到應(yīng)有的作用。中國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)分為按房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值征稅的從價(jià)計(jì)征按房產(chǎn)租金收入征稅的從租的計(jì)征。從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減出10%～30%后的余值乘以1.2%的稅率計(jì)算繳納。而這咱折余價(jià)值依據(jù)的是歷史本錢，并不反映房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。通常而言，先建成的房產(chǎn)本錢低于后建成的房產(chǎn)，以其歷史本錢為課稅依據(jù)，勢(shì)必將先建成的房產(chǎn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給了后建成的房產(chǎn)。這使得兩塊本來(lái)市場(chǎng)價(jià)值相當(dāng)，能帶給其實(shí)際占用者相似收益的房產(chǎn)，因?yàn)闅v史本錢的不同而承擔(dān)不同的負(fù)擔(dān)，有違公平原那么。同時(shí)，由于房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值通常都高于其歷史本錢，這使得房產(chǎn)一旦出售，就要按較高的計(jì)稅依據(jù)計(jì)算應(yīng)納稅額，加重該房產(chǎn)擁有者的稅收負(fù)擔(dān)，以至阻礙房產(chǎn)的交易。從租計(jì)征的房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)的租金收入〔包括貨幣收入和實(shí)物收入〕生意經(jīng)12%的稅率計(jì)算繳納。房屋的租金一般是根據(jù)租賃市場(chǎng)的行情予以確認(rèn)，因此，與按歷史本錢計(jì)稅的從價(jià)計(jì)征相比，從租計(jì)征的稅負(fù)明顯高于前者。除了房產(chǎn)稅，出租房屋還要繳納營(yíng)業(yè)稅、土地使用稅、所得稅等其他稅費(fèi)，使得房屋出租這一行為的綜合稅負(fù)非常高，從而導(dǎo)致大量隱性市場(chǎng)的偷漏稅交易。2/8/20256房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅制問(wèn)題2/8/20257房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅制問(wèn)題5．行政事業(yè)性收費(fèi)過(guò)多各地的行政收費(fèi)不同程度地存在如下現(xiàn)象：〔1〕市政建設(shè)多重復(fù)收費(fèi)，如企業(yè)繳付了土地出讓金，還要繳納綜合性的市政建設(shè)配套費(fèi)、單向性的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，有的地方還要以實(shí)物向有關(guān)部門提供居委會(huì)、派出所、中小學(xué)校舍等設(shè)施，類似的配套設(shè)施費(fèi)用往往占繳納費(fèi)的70%～80%?！?〕征地費(fèi)與土地使用費(fèi)重疊?！?〕對(duì)土地轉(zhuǎn)讓收益重復(fù)計(jì)征?！?〕某些管理費(fèi)重復(fù)收取，局部收費(fèi)工程不合理。2/8/20258房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅制問(wèn)題2/8/20259房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—十大稅收違法手段房地產(chǎn)行業(yè)成為稅收違法行為的“重災(zāi)區(qū)〞。2005年，廣州地稅稽查部門對(duì)全市260多戶房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了檢查，其中發(fā)現(xiàn)稅收違法問(wèn)題的有160多戶，查補(bǔ)入庫(kù)稅款達(dá)1.3億元，占了全年專項(xiàng)檢查查補(bǔ)入庫(kù)金額的七成多。廣州地稅開(kāi)展了以清理漏登漏管戶、房地產(chǎn)行業(yè)等為主要內(nèi)容的稅收專項(xiàng)檢查行動(dòng)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)檢查還延伸與之相關(guān)聯(lián)的企業(yè)，包括建筑安裝企業(yè)和個(gè)人、房地產(chǎn)銷售公司、中介公司等。房地產(chǎn)行業(yè)主要存在以下十種稅收違法手段：廣州市地稅稽查部門有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，廣州市房地產(chǎn)行業(yè)一直呈現(xiàn)較快的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)運(yùn)行也比較平穩(wěn)、健康和理性。但在專項(xiàng)檢查中發(fā)現(xiàn)，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程復(fù)雜，資金投入與收益間隔長(zhǎng)，財(cái)務(wù)核算和賬務(wù)處理涉及的違法手段把戲繁多，目前房地產(chǎn)行業(yè)主要存在以下十種稅收違法手段：2/8/202510房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—十大稅收違法手段手段一：瞞報(bào)或少報(bào)預(yù)收售樓收入。房地產(chǎn)企業(yè)通常采取會(huì)計(jì)核算上確實(shí)認(rèn)銷售與稅法上規(guī)定納稅義務(wù)時(shí)間不一致而自行延期申報(bào)；或者以是否領(lǐng)取售房許可證為由，對(duì)收到的售樓訂金采取不入賬等手段隱瞞銷售收入。某房地產(chǎn)企業(yè)將已竣工并投入使用的房產(chǎn)一直掛帳在“在建工程〞科目，以是否取得房產(chǎn)證為由，不按時(shí)記入“固定資產(chǎn)〞科目，從而延遲申報(bào)納稅。該企業(yè)被要求補(bǔ)繳城市房地產(chǎn)稅849萬(wàn)元，加收滯納金116萬(wàn)元。2/8/202511房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—十大稅收違法手段手段二：利用關(guān)聯(lián)企業(yè)的業(yè)務(wù)往來(lái)避繳稅款。例如關(guān)聯(lián)之間轉(zhuǎn)移資金、集團(tuán)內(nèi)部購(gòu)房?jī)?yōu)惠價(jià)交易等。某外資房地產(chǎn)企業(yè)存在境外售樓收入、將局部商鋪的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給外方等行為，但是沒(méi)有足額申報(bào)納稅，多年累計(jì)被查補(bǔ)地方稅費(fèi)8000多萬(wàn)元。2/8/202512房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—十大稅收違法手段手段三：財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)核算比較混亂，導(dǎo)致了本錢和企業(yè)所得稅無(wú)法準(zhǔn)確核算，尤其是轉(zhuǎn)包建筑環(huán)節(jié)支付的建筑費(fèi)用和人工等本錢核算。有房產(chǎn)企業(yè)將建筑本錢中的“利息〞和“管理費(fèi)〞工程一直掛帳在“在建工程〞科目，沒(méi)有按工程工程和完工進(jìn)度及時(shí)分配結(jié)轉(zhuǎn)到“固定資產(chǎn)〞科目，少計(jì)了房產(chǎn)原值，從而少計(jì)了稅款。

2/8/202513房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—十大稅收違法手段手段四：有掛靠關(guān)系的房地產(chǎn)企業(yè)之間應(yīng)繳是否繳稅費(fèi)現(xiàn)象。包括被掛靠企業(yè)向掛靠方收取的代扣繳稅費(fèi)是否按規(guī)定時(shí)間申報(bào)等。廣州地稅稽查部門組成聯(lián)合專案組對(duì)廣州某大型房地產(chǎn)集團(tuán)總部及其下屬公司、關(guān)聯(lián)公司共34戶企業(yè)實(shí)施了專案檢查，目前查出該集團(tuán)涉稅違法問(wèn)題企業(yè)有26戶。2/8/202514房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—十大稅收違法手段手段五：企業(yè)合作建房不按規(guī)定申報(bào)納稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓局部房屋的所有權(quán)，換取局部土地使用權(quán)，形成所謂的合作建房或名義上的代建房，有意延誤納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。2/8/202515房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—十大稅收違法手段2/8/202516房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討三、廣州房地產(chǎn)行業(yè)稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討一、營(yíng)業(yè)稅

1、采用預(yù)收款方式銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，有無(wú)不按預(yù)售收入〔含定金〕繳納營(yíng)業(yè)稅，不申報(bào)或者少申報(bào)稅款的現(xiàn)象2、采用“還本〞方式銷售商品房時(shí)，扣除“還本〞的收入再申報(bào)納稅。3、銀行按揭款收入有否申報(bào)納稅，有否掛于往來(lái)帳如“其他應(yīng)付款〞不作預(yù)收帳款申報(bào)納稅。

4、以房換地的，在房產(chǎn)移交使用時(shí)有否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)納稅。

5、開(kāi)發(fā)商以房產(chǎn)補(bǔ)償給拆遷戶的，是否按規(guī)定申報(bào)繳納計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。

2/8/202517房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討三、廣州房地產(chǎn)行業(yè)稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討一、營(yíng)業(yè)稅6、以房產(chǎn)作為利潤(rùn)分配給合作各方，在房產(chǎn)移交使用時(shí)有否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)納稅。

7、房產(chǎn)公司在銷售不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中收取的價(jià)外費(fèi)用如管道煤氣開(kāi)戶費(fèi)等有否申報(bào)納稅。

8、將房產(chǎn)、土地等不動(dòng)產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位或被法院拍賣的房產(chǎn)，有否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)申報(bào)納稅。

9、開(kāi)發(fā)商將是否售出的房屋、商鋪、車位出租，其取得的租金收入有否申報(bào)納稅。

10、開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)境外企業(yè)進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、銷售籌劃、代銷包銷等業(yè)務(wù)，如這些境外企業(yè)在境內(nèi)既沒(méi)有經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，又沒(méi)有代理人的情況下，開(kāi)發(fā)商有否代境外企業(yè)扣繳有關(guān)營(yíng)業(yè)稅。2/8/202518房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討2/8/202519房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討2/8/202520房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討2/8/202521房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討2/8/202522房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討三、廣州房地產(chǎn)行業(yè)稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討一、營(yíng)業(yè)稅

31.有否將不需要辦理房地產(chǎn)證的停車位、地下室等公共配套設(shè)施對(duì)外出售不計(jì)收入。

32.有否整體轉(zhuǎn)讓“樓花〞不作收入。即開(kāi)發(fā)商將局部樓的開(kāi)發(fā)權(quán)整體轉(zhuǎn)讓給其他具有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，按照約定收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)，卻不按規(guī)定作收入，而是掛往來(lái)賬，甚至私設(shè)賬外賬。

33.有否在按揭銷售時(shí)，首付款實(shí)際收到時(shí)或余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬后不及時(shí)入賬，形成賬外收入，或?qū)⑹盏降陌唇铱铐?xiàng)記入“短期借款〞等科目。

34.有否在售后返租業(yè)務(wù)中，以沖減租金后實(shí)際收取的款項(xiàng)計(jì)收入。

35.有否在舊城改造中，在撤除居民住房后，補(bǔ)償給搬遷戶的新房，對(duì)歸還面積與拆遷面積相等的局部、超面積局部以及差價(jià)收入沒(méi)有合并收入計(jì)算繳納所得稅。

2/8/202523房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討三、廣州房地產(chǎn)行業(yè)稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討一、營(yíng)業(yè)稅36.有否以房抵工程款、以房抵廣告費(fèi)、以房抵銀行貸款本息、以搬遷補(bǔ)償費(fèi)抵頂購(gòu)房款等業(yè)務(wù)，不記收入。

37.在以房換地、以地?fù)Q房業(yè)務(wù)中，有否按非貨幣交易準(zhǔn)那么進(jìn)行處理。

38.有否與村委會(huì)聯(lián)建商品房，隱匿收入。

39.在采取包銷方式時(shí)，有否按包銷合同約定的收款時(shí)間、金額確認(rèn)收入。

40.

取得的預(yù)售房款收入有否按規(guī)定申報(bào)預(yù)繳企業(yè)所得稅。2/8/202524房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討2/8/202525房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討

二、土地增值稅

檢查轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物〔以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)〕并取得收入是否按規(guī)定繳納土地增值稅的情況。重點(diǎn)檢查：

1、竣工清算工程是否按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅，竣工清算后是否按規(guī)定期限到地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)匯算清繳。

2、申報(bào)計(jì)征土地增值稅的收入額是否包括貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入等全部收入。2/8/202526房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討二、土地增值稅3、申報(bào)的扣除工程是否符合稅法規(guī)定，其中：

〔1〕、納稅人在已征用和拆遷好的土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)的，這局部土地的拆遷補(bǔ)償費(fèi)又做重復(fù)扣除

〔2〕、納稅人的行政管理部門〔總部〕為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，作為開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用直接扣除而不作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除

〔3〕、在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)本錢的利息支出是否已作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢計(jì)算扣除，而在計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除時(shí)又重復(fù)計(jì)算2/8/202527房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討二、土地增值稅〔4〕、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，是否在“利息+〔取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢〕×5%〞以內(nèi)計(jì)算扣除。

凡不能按房地產(chǎn)工程計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是否按“〔取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢〕×10%〞以內(nèi)計(jì)算扣除。

〔5〕、在扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金時(shí)，對(duì)已計(jì)入管理費(fèi)用的印花稅是否重復(fù)扣除。

〔6〕、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人是否按?細(xì)那么?第七條〔一〕、〔二〕項(xiàng)規(guī)定〔即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢〕計(jì)算的金額之加計(jì)20%的扣除。

4、增值額的計(jì)算，適用稅率、應(yīng)納稅額是否正確。

5、對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定是否符合要求。2/8/202528房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討二、土地增值稅〔4〕、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，是否在“利息+〔取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢〕×5%〞以內(nèi)計(jì)算扣除。

凡不能按房地產(chǎn)工程計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是否按“〔取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢〕×10%〞以內(nèi)計(jì)算扣除。

〔5〕、在扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金時(shí)，對(duì)已計(jì)入管理費(fèi)用的印花稅是否重復(fù)扣除。

〔6〕、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人是否按?細(xì)那么?第七條〔一〕、〔二〕項(xiàng)規(guī)定〔即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢〕計(jì)算的金額之加計(jì)20%的扣除。

4、增值額的計(jì)算，適用稅率、應(yīng)納稅額是否正確。

5、對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定是否符合要求。2/8/202529房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討二、土地增值稅【分析】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除了注意上述問(wèn)題外，對(duì)以“開(kāi)發(fā)小區(qū)〞為計(jì)稅單位的房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)，對(duì)“開(kāi)發(fā)小區(qū)〞內(nèi)的別墅、公寓、辦公寫(xiě)字樓、賓館飯店、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅等其他房地產(chǎn)，應(yīng)分別按單位工程〔棟號(hào)〕計(jì)算繳納土增稅。2/8/202530房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討三、房產(chǎn)稅1、有否將生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房產(chǎn)、出租房產(chǎn)與免稅的房產(chǎn)混淆，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。

2、免稅房產(chǎn)改變用途轉(zhuǎn)為應(yīng)稅房產(chǎn)后，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。

3、新建的房屋應(yīng)從建成或使用的次月起計(jì)算繳稅，檢查時(shí)應(yīng)注意：〔1〕、自行建造的應(yīng)稅房產(chǎn)交付使用后，有否長(zhǎng)期掛“在建工程〞帳，既不辦理竣工結(jié)算，也是否申報(bào)繳納房產(chǎn)稅?！?〕、固定資產(chǎn)是否入帳，但已辦理了工程結(jié)算或已實(shí)際使用的房產(chǎn)是否按時(shí)繳納了房產(chǎn)稅。〔3〕企業(yè)新建房產(chǎn)是否驗(yàn)收，但已交付使用，是否僅就轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)帳部份繳納了房產(chǎn)稅，而對(duì)留在“在建工程〞帳的局部是否申報(bào)納稅。2/8/202531房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討三、房產(chǎn)稅4、已辦房改手續(xù)的職工住宅，固定資產(chǎn)帳是否改變、仍提固定資產(chǎn)折舊的，有否繳納了房產(chǎn)稅。

5、新建辦公樓、招待所，有否把內(nèi)部照明設(shè)施裝修工程另設(shè)帳核算，是否并入固定資產(chǎn)房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

6、企業(yè)將房產(chǎn)、車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)出租取得租金收入的，是否仍原值繳納房產(chǎn)稅。

7、有否將與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施〔如暖氣、下水管等〕從房產(chǎn)原值剝離出來(lái)，少繳房產(chǎn)稅；

8、對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建后，應(yīng)作為固定資產(chǎn)核算的局部是否按規(guī)定增加了房屋原值，計(jì)繳了房產(chǎn)稅；

9、對(duì)售出前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房是否按規(guī)定計(jì)繳房產(chǎn)稅。2/8/202532房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討三、房產(chǎn)稅【分析】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除了注意上述九情況外，還應(yīng)注意以下的細(xì)節(jié)：

1〕、自行建造的應(yīng)稅房產(chǎn)交付使用后，不能長(zhǎng)期掛"在建工程"帳，既不辦理竣工結(jié)算，也不申報(bào)繳納房產(chǎn)稅；

2〕、固定資產(chǎn)是否入帳，但已辦理了工程結(jié)算或已實(shí)際使用的房產(chǎn)應(yīng)及時(shí)繳納房產(chǎn)稅；

3〕、新建辦公樓、招待所，有否把內(nèi)部照明設(shè)施裝修工程另設(shè)帳核算，是否并入固定資產(chǎn)房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

4〕、不能將與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施〔如暖氣、下水管等〕從房產(chǎn)原值剝離出來(lái)，少繳房產(chǎn)稅；

5〕、對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建后，作為固定資產(chǎn)核算的局部應(yīng)按規(guī)定增加房屋原值，計(jì)繳了房產(chǎn)稅。2/8/202533房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討四、土地使用稅【分析】

1、已征用是否開(kāi)發(fā)的土地是否也按規(guī)定申報(bào)繳納土地使用稅

2、是否銷售的商品房占用的土地是否繳納土地使用稅

2/8/202534房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討五、印花稅【分析】

以下行為是否按規(guī)定貼花

1、購(gòu)銷合同2、建筑安裝工程承包合同3、財(cái)產(chǎn)租賃合同4、借款合同5、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)6、房產(chǎn)公司的資金帳簿2/8/202535房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討2/8/202536房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討六、企業(yè)所得稅〔一〕應(yīng)稅收入檢查要點(diǎn)：3、代建工程、提供勞務(wù)持續(xù)時(shí)間超過(guò)12個(gè)月的，是否按照完工百分比法確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

4、代建工程、提供勞務(wù)過(guò)程中節(jié)約的材料、下腳料、殘料留歸企業(yè)所有的，是否按公允價(jià)確認(rèn)收入。

5、客戶放棄的購(gòu)房定金有否及時(shí)轉(zhuǎn)作其他業(yè)務(wù)收入。

6、商品房售后效勞收入，如代客裝修、清潔等取得的收入有否作其他業(yè)務(wù)收入。2/8/202537房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討2/8/202538房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討六、企業(yè)所得稅〔二〕稅前扣除工程檢查要點(diǎn)：

5、是否將非本期的費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用，本錢對(duì)象建造過(guò)程中發(fā)生的單項(xiàng)或單位工程報(bào)廢或損毀是否作為財(cái)產(chǎn)損失直接稅前扣除。

6、是否將結(jié)轉(zhuǎn)入銷售收入的預(yù)收款所涉及到的營(yíng)業(yè)稅及附稅一并結(jié)轉(zhuǎn)到當(dāng)期銷售稅金，有否重復(fù)列支稅金。

7、“廣告費(fèi)〞、“業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)〞、“壞帳損失〞、“業(yè)務(wù)招待費(fèi)〞等期間費(fèi)用是否按規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除，是否存在為躲避扣除比例的限制而將上述費(fèi)用局部計(jì)入開(kāi)發(fā)本錢的情況。

8、賄賂等非法支出，因違反法律、行政法規(guī)而交付的罰款、罰金、滯納金是否已作納稅調(diào)整。2/8/202539房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討2/8/202540房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討六、企業(yè)所得稅〔二〕稅前扣除工程檢查要點(diǎn)：13、捐贈(zèng)的扣除是否符合稅法規(guī)定，有否將納稅人直接向受贈(zèng)人的捐贈(zèng)、非公益、救濟(jì)性捐贈(zèng)以及各種贊助支出在稅前扣除，虧損企業(yè)的公益救濟(jì)性捐贈(zèng)是否作納稅調(diào)整。

14、是否按規(guī)定轉(zhuǎn)作本企業(yè)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)以及臨時(shí)出租的待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，是否也計(jì)提了折舊。

15、為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，是否計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的本錢。

16、納稅人從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過(guò)其注冊(cè)資本50%的，超過(guò)局部的利息支出，是否已作納稅調(diào)整。2/8/202541房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討六、企業(yè)所得稅〔二〕稅前扣除工程檢查要點(diǎn)：17、納稅人對(duì)租入的固定資產(chǎn)的改進(jìn)支出，是否在租賃期內(nèi)平均分?jǐn)傆?jì)入所屬年度費(fèi)用。

18、納稅人自有的固定資產(chǎn)改進(jìn)支出，是否按稅法有關(guān)規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理。

19、有否將購(gòu)建“固定資產(chǎn)〞等資本性支出在直接在稅前扣除。

20、有否將無(wú)形資產(chǎn)受讓、開(kāi)發(fā)支出直接在稅前扣除。

21、災(zāi)害事故損失的賠償有否從實(shí)際損失中扣除后才在稅前列支。2/8/202542房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討2/8/202543房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討六、企業(yè)所得稅〔二〕稅前扣除工程檢查要點(diǎn)：國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)

2/8/202544房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討六、企業(yè)所得稅〔二〕稅前扣除工程檢查要點(diǎn)：

2/8/202545企業(yè)所得稅扣除工程2/8/202546企業(yè)所得稅扣除工程9〕匯兌損失：準(zhǔn)于扣除10〕業(yè)務(wù)招待費(fèi)：按照發(fā)生額的60％扣除，但最高不得超過(guò)當(dāng)年銷售〔營(yíng)業(yè)〕收入的5‰新規(guī)定企業(yè)有利、國(guó)家有利？11〕廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)：不超過(guò)當(dāng)年銷售〔營(yíng)業(yè)〕收入15％的局部，可結(jié)轉(zhuǎn)12〕合理的勞動(dòng)保護(hù)支出：準(zhǔn)予扣除13〕非廣告性質(zhì)支出的贊助支出：不得扣除14〕各項(xiàng)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備：不得扣除2/8/202547資產(chǎn)的稅務(wù)處理2/8/202548資產(chǎn)的稅務(wù)處理6：固定資產(chǎn)的大修理支出：同時(shí)符合以下條件的支出：〔一〕修理支出到達(dá)取得固定資產(chǎn)時(shí)的計(jì)稅根底50％以上；〔二〕修理后固定資產(chǎn)的使用年限延長(zhǎng)2年以上。按照固定資產(chǎn)尚可使用年限分期攤銷?！补膭?lì)支出費(fèi)用化〕2/8/202549資產(chǎn)的稅務(wù)處理2/8/202550資產(chǎn)的稅務(wù)處理2/8/202