第五章-土地使用權(quán)獲取

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)吳聘奇wupinqi@163.com第五章土地使用權(quán)獲取5.1土地管理制度及其演變5.2土地使用權(quán)出讓5.3在建項(xiàng)目收購(gòu)與項(xiàng)目公司入股土地管理基本制度社會(huì)主義土地公有制度國(guó)有土地有償使用制度土地用途管制制度占用耕地補(bǔ)償制度基本農(nóng)田保護(hù)制度土地登記制度1、全民所有制①城市市區(qū)的土地；②農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒(méi)收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地；③國(guó)家依法征收的土地；④依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；⑤農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；⑥因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。2、集體所有制

勞動(dòng)群眾集體所有制的土地采取的是農(nóng)民集體所有的形式，該土地被稱為農(nóng)民集體所有土地，簡(jiǎn)稱集體土地。農(nóng)民集體的范圍包括：①村農(nóng)民集體；②村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體；③鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體。5.1土地管理制度及其演變5.2土地使用權(quán)出讓

5.3在建項(xiàng)目收購(gòu)與項(xiàng)目公司入股內(nèi)涵：土地出讓的主體。出讓方是土地的所有者——國(guó)家，土地使用權(quán)的受讓方是中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人。土地出讓的客體。土地出讓的客體是城鎮(zhèn)國(guó)有土地，即城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)、開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)屬于全民所有的土地。（一）土地使用權(quán)出讓概述

概念：土地使用權(quán)出讓（以下簡(jiǎn)稱土地出讓）是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓金是指通過(guò)有償有限期出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個(gè)使用期間的地租。（一）土地使用權(quán)出讓概述

根據(jù)我國(guó)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定，“土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地50年；綜合或者其他用地50年?！?/p>

（二）土地使用權(quán)年限

“年限縮水”據(jù)規(guī)定，住宅土地使用權(quán)是從國(guó)家將土地出讓給開發(fā)商之日起開始計(jì)算。而這與樓盤開盤、購(gòu)房者入住等的時(shí)間均存在“時(shí)間差”。從拿到土地證到最后取得預(yù)售許可證，往往需要兩三年的時(shí)間。如果遇到拆遷較難造成停滯或是“倒手”，五六年都很正常。從預(yù)售到入住，往往又需要一兩年的時(shí)間。如遇開發(fā)商更改用途，則可能縮水二十年。

大限若至？商品住宅土地使用權(quán)限為70年，最早確立于1990年《城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，并一直沿用至今。1994年《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該塊土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。續(xù)期后重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金?！钡@一法規(guī)并未明確依照何種規(guī)定支付土地出讓金。大限若至？1994年《城市房地產(chǎn)管理法》第21條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但未獲得批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第40條規(guī)定，土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、

其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。大限若至？2007年施行的《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。雖有此規(guī)定，但該法律沒(méi)有對(duì)續(xù)期是否繳費(fèi)作出明確規(guī)定。2009《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》稱，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定自動(dòng)續(xù)期。對(duì)住宅土地使用權(quán)續(xù)期問(wèn)題也沒(méi)有給出一個(gè)明確辦法。招標(biāo)拍賣掛牌協(xié)議出讓（三）土地使用權(quán)出讓方式前期準(zhǔn)備工作招標(biāo)出讓文件編制發(fā)布招標(biāo)公告投標(biāo)申請(qǐng)與資格審查投標(biāo)開標(biāo)評(píng)標(biāo)定標(biāo)中標(biāo)及后續(xù)工作招標(biāo)拍賣掛牌協(xié)議出讓（三）土地使用權(quán)出讓方式前期準(zhǔn)備工作拍賣出讓文件編制發(fā)布拍賣公告競(jìng)拍申請(qǐng)與資格審查。拍賣會(huì)舉辦《成交確認(rèn)書》簽訂及后續(xù)工作招標(biāo)拍賣掛牌協(xié)議出讓（三）土地使用權(quán)出讓方式前期準(zhǔn)備工作掛牌出讓文件編制發(fā)布掛牌公告競(jìng)拍申請(qǐng)與資格審查公布掛牌信息報(bào)價(jià)掛牌截至現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)《成交確認(rèn)書》簽訂及后續(xù)工作招標(biāo)拍賣掛牌協(xié)議出讓（三）土地使用權(quán)出讓方式需用地單位提出用地申請(qǐng)編制協(xié)議出讓方案底價(jià)確認(rèn)報(bào)批協(xié)商，簽訂意向書公示簽訂出讓合同并公布出讓結(jié)果核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》交付土地辦理土地登記招標(biāo)/programs/view/GP6lyHo-kUo//video/VIDE1266826643126883/programs/view/d5Bu5pacl58//show/2JqW8XKCmiQ8XmV8.html/v/b/29767332-1290078633.html/show/H48kTiE_Jd2ZQENm.html

拍賣/v_show/id_XMTI4NzcyNTYw.html/show/zswdEBvex6otxqPx.html/show/hDwDoVCJDQ3sIUAk.html/video/VIDE1262064233773882/show/QUEiaqq_wO-vi3jB.html掛牌/ptv/vplay/843091.html/show/hVncvriEtrtchU60.html/v_show/id_XMjE5MTYzNDYw.html/show/Sinq3EuZuVnt333h.html/20080920/n259658081.shtml/programs/view/6IaYA2101oA/1、土地使用權(quán)收回土地使用權(quán)屆滿。建設(shè)用地使用權(quán)年限屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。因土地使用者不履行土地使用權(quán)出讓合同而收回土地使用權(quán)。司法機(jī)關(guān)決定收回土地使用權(quán)。（四）土地使用權(quán)收回與終止2、土地使用權(quán)終止（1）土地使用權(quán)因土地滅失而終止土地使用權(quán)要以土地的存在或土地能滿足某種需要為前提，因土地滅失而導(dǎo)致使用人實(shí)際上不能繼續(xù)使用土地，使用權(quán)自然終止。（2）土地使用權(quán)因土地使用者的拋棄而終止由于政治、經(jīng)濟(jì)、行政等原因，土地使用者拋棄使用的土地，致使土地使用合同失去意義或無(wú)法履行而終止土地使用權(quán)。（四）土地使用權(quán)收回與終止5.1土地管理制度及其演變5.2土地使用權(quán)出讓5.3在建項(xiàng)目收購(gòu)與項(xiàng)目公司入股

在建項(xiàng)目收購(gòu)是指通過(guò)在建工程轉(zhuǎn)讓的方式，獲取項(xiàng)目所用土地使用權(quán)、地上在建工程、行政批文及各類權(quán)益，同時(shí)繼續(xù)承擔(dān)項(xiàng)目所負(fù)義務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。收購(gòu)程序：在建項(xiàng)目初步調(diào)查。專業(yè)調(diào)查。專業(yè)意見發(fā)表。項(xiàng)目談判。轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂。項(xiàng)目過(guò)戶手續(xù)辦理。（一）在建項(xiàng)目收購(gòu)

注意事項(xiàng)：權(quán)屬合法與完整性法律文書的完善性合作協(xié)議的合法性、合理性與執(zhí)行情況工程進(jìn)度與投資進(jìn)度工程質(zhì)量財(cái)務(wù)狀況（一）在建項(xiàng)目收購(gòu)

投資方按照對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司的評(píng)估價(jià)格購(gòu)買該項(xiàng)目公司的股權(quán)或按照比例新入股該項(xiàng)目公司，主要包括參股、控股和全資收購(gòu)三種方式。（1）如果項(xiàng)目公司的所有股東對(duì)該項(xiàng)目不再具有投資意向或無(wú)資金進(jìn)行投資，會(huì)選擇整體出售項(xiàng)目公司，由收購(gòu)方（投資方）進(jìn)行全資收購(gòu)。（二）項(xiàng)目公司入股

投資方按照對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司的評(píng)估價(jià)格購(gòu)買該項(xiàng)目公司的股權(quán)或按照比例新入股該項(xiàng)目公司，主要包括參股、控股和全資收購(gòu)三種方式。（2）如果項(xiàng)目公司的部分股東對(duì)該項(xiàng)目不再具有投資意向或無(wú)資金進(jìn)行投資，一般會(huì)選擇部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓，或者項(xiàng)目公司從引進(jìn)戰(zhàn)略投資者的角度考慮也會(huì)選擇部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓或增加股東，由收購(gòu)方（投資方）對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行參股或控股。（二）項(xiàng)目公司入股

項(xiàng)目公司入股程序盡職調(diào)查。專業(yè)問(wèn)題協(xié)商與解決。股權(quán)價(jià)值評(píng)估。入股談判。入股協(xié)議簽署。入股后續(xù)事項(xiàng)。（二）項(xiàng)目公司入股

項(xiàng)目公司入股程序盡職調(diào)查。專業(yè)問(wèn)題協(xié)商與解決。股權(quán)價(jià)值評(píng)估。入股