房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理

房地產(chǎn)開辟企業(yè)會(huì)計(jì)處理

房地產(chǎn)開辟企業(yè)會(huì)計(jì)與納稅實(shí)務(wù)

企業(yè)設(shè)立及獲取土地開辟建設(shè)階段

房地產(chǎn)開辟企業(yè)的開辟經(jīng)營(yíng)流程

設(shè)立企業(yè)獲取土地階段房地產(chǎn)開辟建設(shè)

轉(zhuǎn)讓及銷售房地產(chǎn)

持有房地產(chǎn)

第一章企業(yè)設(shè)立階段會(huì)計(jì)賬務(wù)處理一、注冊(cè)資木的核算1,

投資者以貨幣出資（1）房地產(chǎn)開辟企業(yè)收到投資人投入的貨幣資

金，應(yīng)在工商登記手續(xù)辦理完畢后，依據(jù)銀行加蓋受理章的《現(xiàn)

金繳款單》或者銀行《進(jìn)賬單回單》的金額分兩步進(jìn)行賬務(wù)處

理借：銀行存款—驗(yàn)資戶貸：實(shí)收資本（2）待公司成立后,

開設(shè)基本存款賬戶，需將暫時(shí)存款賬戶的資金轉(zhuǎn)入基本存款

賬戶借：銀行存款一_銀行（基本戶）貸：銀行存款——銀

行（驗(yàn)資戶）

2、投資者以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資非貨幣財(cái)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的確認(rèn)：

如果是企業(yè)內(nèi)部使用，企業(yè)內(nèi)部技術(shù)部門或者資產(chǎn)管理部門就可

以評(píng)估。如果是對(duì)外投資或者企業(yè)清算用，那要有會(huì)計(jì)師事

務(wù)所或者其它有國(guó)家認(rèn)可的，有評(píng)估資格的部門進(jìn)行評(píng)估。

⑴投資者以實(shí)物資產(chǎn)出資（在辦理財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)時(shí)，按評(píng)估確認(rèn)

的價(jià)值或者合

同、協(xié)議或者公司章程約定的價(jià)值）依據(jù)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移清單和評(píng)估確

認(rèn)價(jià)值證明文件，會(huì)計(jì)處理為：借：固定資產(chǎn)貸：實(shí)收資本

資本公積一資本溢價(jià)

（2）投資者以土地權(quán)出資（辦妥手續(xù)時(shí)，依據(jù)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移清單和

評(píng)估確認(rèn)價(jià)值證明文件）會(huì)計(jì)處理為：借：開辟成本貸：實(shí)收資

本

4、開辦費(fèi)的核算房地產(chǎn)開辟企業(yè)在籌建期間內(nèi)發(fā)生的開辦

費(fèi)，包括人員工資、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)、印刷費(fèi)、注冊(cè)登

記費(fèi)以及不計(jì)入固定資產(chǎn)成本的借款費(fèi)用等。依據(jù)相關(guān)原始憑

證，會(huì)計(jì)處理為：借：管理費(fèi)用一開辦費(fèi)貸：銀行存款

5、納稅業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算印花稅的會(huì)計(jì)處理為：（依據(jù)印花稅

的完稅憑證）借：管理費(fèi)用貸：庫(kù)存現(xiàn)金

第二章

獲取土地階段

一、獲取土地階段會(huì)計(jì)處理1、獲取土地使用權(quán)的財(cái)務(wù)處理

Q）用于土地開辟的土地使用權(quán)A、（支付土地出讓金時(shí)，依據(jù)財(cái)

政部門開具的土地使用權(quán)出讓專用票據(jù)和銀行轉(zhuǎn)款手續(xù)）會(huì)計(jì)

處理為：借：開辟成本一土地開辟一土地征用及拆遷補(bǔ)償

費(fèi)貸：銀行存款B、應(yīng)繳納的契稅（依據(jù)契稅完稅憑證和付款證

明）會(huì)計(jì)處理為：

借：開辟成本一土地開辟——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)貸：

銀行存款

C、應(yīng)繳納的耕地占用稅（依據(jù)耕地占用稅完稅憑證和付款證

明）會(huì)計(jì)處理為：借：開辟成本一土地開辟貸：

銀行存款D、簽訂土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)繳納的印花稅（萬

分之五貼花）（依據(jù)印花稅完稅憑證和付款證明）會(huì)計(jì)處理為：借:

管理費(fèi)用一印花稅貸：銀行存款

（2）用于商品房開辟的土地使用權(quán)A、（支付土地出讓金時(shí)，

依據(jù)財(cái)政部門開具的土地使用權(quán)出讓專用票據(jù)和銀行轉(zhuǎn)款手續(xù)）

會(huì)計(jì)處理為：借：開辟成本一一房屋開辟一一十地征用及拆遷

補(bǔ)償費(fèi)貸：銀行存款B、應(yīng)繳納的契稅（依據(jù)契稅完稅憑證和付

款證明）會(huì)計(jì)處理為：借：開辟成本一房屋開辟一土地征用

及拆遷補(bǔ)償費(fèi)貸：銀行存款

C、應(yīng)繳納的耕地占用稅（依據(jù)耕地占用稅完稅憑證和付款證

明）會(huì)計(jì)處理為：借：開辟成本—土地開辟貸：銀行存款D、

簽訂土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)繳納的印花稅（依據(jù)印花稅完稅憑

證和付款證明）會(huì)計(jì)處理為：

借：管理費(fèi)用一印花稅貸：銀行存款

（3）自建用房的土地使用權(quán)

A、（支付土地出讓金時(shí)，依據(jù)財(cái)政部門開具的土地使用權(quán)出

讓專用票據(jù)和銀行轉(zhuǎn)款手續(xù)）會(huì)計(jì)處理為：借：無形資產(chǎn)—土

地使用權(quán)貸：銀行存款B、應(yīng)繳納的契稅（依據(jù)契稅完稅憑證和

付款證明）會(huì)計(jì)處理為：借：無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)貸：銀行

存款C、簽訂土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)繳納的印花稅（依據(jù)卬花

稅完稅憑證和付款證明）會(huì)計(jì)處理為：借：管理費(fèi)用—印花稅

貸：銀行存款

D、在土地上自行建造辦公樓，發(fā)生建造費(fèi)用時(shí)?，依據(jù)付款

憑證、稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票或者財(cái)政部門監(jiān)制的收據(jù)，會(huì)計(jì)處

理為：借：在建工程貸：對(duì)付賬款等E、辦公樓達(dá)到預(yù)定可

使用狀態(tài)，會(huì)計(jì)處理為：借：固定資產(chǎn)一辦公樓貸：在建工

程F、每年分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)和對(duì)辦公樓計(jì)提折舊，會(huì)計(jì)處理為

借：管理費(fèi)用貸：累計(jì)折舊累計(jì)攤銷

二、獲取土地階段納稅會(huì)計(jì)處理土地使用稅的會(huì)計(jì)處理（1）

計(jì)算土地使用稅時(shí)（海口地區(qū)共有六類，12;9;6;4.5;3;1.5）按每平

方米計(jì)算，普通按年計(jì)算，分配到每季度繳納。

借：管理費(fèi)用一土地使用稅貸：應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交土地

使用稅（2）上交土地使用稅時(shí)借：應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交土地使用稅

貸：銀行存款

第三章一、成本費(fèi)用核算

開辟建設(shè)階段

L土地開辟成本核算企業(yè)開辟的土地，因其設(shè)計(jì)要求不同，

開辟的層次、程度和內(nèi)容都不相同，有的只是進(jìn)行場(chǎng)地的清理

平整，如原有建造物、障礙物的拆除和土地的平整

;有的除了場(chǎng)地平整外，還要進(jìn)行地下各種管線的鋪設(shè)、地

面道路的建設(shè)等。因此，就各個(gè)具體的土地開辟項(xiàng)目來說，它

的開辟支出內(nèi)容是不徹底相同的。對(duì)于會(huì)計(jì)制度規(guī)定的、企業(yè)

沒有發(fā)生支出內(nèi)容的成本項(xiàng)目，如建造安裝工程費(fèi)，配套設(shè)施

費(fèi)，可不必設(shè)置。根據(jù)土地開辟支出的普通情況，可設(shè)置如下

幾個(gè)成本項(xiàng)目：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或者土地批租費(fèi)；（2）

前期工程費(fèi)；

（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；

（4）開辟間接費(fèi)。

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃進(jìn)行土

地開辟所發(fā)生的土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)，及

有關(guān)地上、地下物拆遷補(bǔ)償費(fèi)等（1）支付土地出讓金，依據(jù)土地

發(fā)票和銀行轉(zhuǎn)賬憑據(jù)，會(huì)計(jì)處理為：借：開辟成本一土地開

發(fā)一土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)貸：銀行存款（2）支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)

時(shí)，依據(jù)有關(guān)部門規(guī)劃（拆遷）批準(zhǔn)文件，憑借雙方簽訂的拆遷補(bǔ)

償合同和個(gè)人提供的收據(jù)及銀行付款憑據(jù)，會(huì)計(jì)處理為：

借：開辟成本一土地開辟一土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)貸：

銀行存款前期工程費(fèi)是指土地開辟項(xiàng)目前期工程發(fā)生的費(fèi)用，包

括規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)，項(xiàng)目可行性研究費(fèi)，水文、地質(zhì)勘察、測(cè)繪

費(fèi)，三通一平（水通、電通、路通、場(chǎng)地平整費(fèi)）等。（3）支付勘

察設(shè)計(jì)費(fèi)時(shí)，依據(jù)設(shè)計(jì)單位出具的設(shè)計(jì)發(fā)票和銀行付款憑據(jù)，會(huì)

計(jì)處理為：借：開辟成本--土地開辟一—前期工程費(fèi)貸：銀

行存款

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指土地開辟過程中發(fā)生的各種基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包

括道路、供水、供電、供氣、播虧、抽共、通訊等設(shè)施費(fèi)用。(4)

某施工企業(yè)承包的地下管道安裝工程已竣工，依據(jù)雙方認(rèn)可的工

程結(jié)算單和施工單位提供的建造發(fā)票，會(huì)計(jì)處理為：借：開辟

成本一土地開辟一基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)貸：對(duì)付賬款一某施工企

業(yè)

(5)若A地土地開辟工程完工，其中自用的一部份土地尚未

投入使用，其余的一部份全部轉(zhuǎn)讓，月終結(jié)轉(zhuǎn)本塊土地的開辟

成本。依據(jù)土地開辟成本歸集分配表，會(huì)計(jì)處理為：借：開辟產(chǎn)

品一自用土地一一商品性土地貸：開辟成本一土地開辟

借：營(yíng)業(yè)成本一土地轉(zhuǎn)讓成本貸：開辟產(chǎn)品一商品性土地

(6)若自用的那部份土地在開辟完成后即將投入房屋開辟工

程的建設(shè)中，則結(jié)轉(zhuǎn)土地開辟成本的會(huì)計(jì)處理為：借：開辟成

本一房屋開辟一土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)一前期工程

費(fèi)一一基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)貸：開辟成本一一土地開辟一一土地征用及

拆遷補(bǔ)償費(fèi)一一前期工程費(fèi)一一基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

謝謝，祝君事業(yè)蒸蒸日上，馬到成功！

房地產(chǎn)開辟企業(yè)會(huì)計(jì)與納稅實(shí)務(wù)

轉(zhuǎn)讓及銷售房地產(chǎn)階段

第四章

轉(zhuǎn)讓及銷售階段

一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的會(huì)計(jì)核算。