業(yè)務(wù)操作-房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人《業(yè)務(wù)操作》點(diǎn)睛提分卷2

業(yè)務(wù)操作-房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人《業(yè)務(wù)操作》點(diǎn)睛提分卷2單選題（共61題，共61分）(1.)某商品房成交價(jià)為500萬(wàn)元，評(píng)估值為450萬(wàn)元，貸款成數(shù)為7成，則貸款額為()。A.（江南博哥）350萬(wàn)元B.336萬(wàn)元C.315萬(wàn)元D.460萬(wàn)元正確答案：C參考解析：存量房貸款額是房產(chǎn)評(píng)估值和房產(chǎn)成交價(jià)取低原則來(lái)決定的，評(píng)估值一般低于成交價(jià)。貸款成數(shù)則根據(jù)房產(chǎn)性質(zhì)、房齡、借款人綜合條件等而定。本題中，某商品房成交價(jià)為500萬(wàn)元，評(píng)估值為450萬(wàn)元，貸款成數(shù)為7成，則貸款額為：450×0.7＝315（萬(wàn)元）。(2.)在房屋贈(zèng)與的產(chǎn)權(quán)登記辦理過(guò)程中，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)房屋贈(zèng)與的，提交補(bǔ)交房?jī)r(jià)款證明或滿(mǎn)()工齡的證明原件以及補(bǔ)交土地出讓金的證明原件。A.50年B.65年C.60年D.55年正確答案：B參考解析：在房屋贈(zèng)與的產(chǎn)權(quán)登記辦理過(guò)程中，除了提交基本材料以外，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)房屋贈(zèng)與的，提交補(bǔ)交房?jī)r(jià)款證明或滿(mǎn)65年工齡的證明原件以及補(bǔ)交土地出讓金的證明原件。(3.)標(biāo)的物所有權(quán)自()時(shí)起轉(zhuǎn)移。A.產(chǎn)權(quán)交付B.合同簽訂C.標(biāo)的物交付D.房屋驗(yàn)收正確答案：C參考解析：《合同法》第133條對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同中標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移進(jìn)行了規(guī)定，即“標(biāo)的物所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！奔锤鶕?jù)《合同法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將房屋交付給買(mǎi)受人，不僅包含將房屋實(shí)物交付給買(mǎi)受人，還包含著將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人的意思。(4.)住房公積金貸款是一種()擔(dān)保委托代款。A.強(qiáng)制性B.政策性C.商業(yè)性D.自由性正確答案：B參考解析：住房公積金貸款是指由各城市住房公積金管理中心及所屬管理部門(mén)，運(yùn)用住房公積金，委托銀行向購(gòu)買(mǎi)（自建、翻建、大修）住房職工發(fā)放的一種政策性擔(dān)保委托貸款。貸款發(fā)放委托銀行，并由借款人或第三人提供符合管理中心要求的擔(dān)保方式。(5.)借貸期限是指按揭貸款分期償還的期限，目前人民幣貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)()年。A.10B.15C.20D.30正確答案：D參考解析：借貸期限是指按揭貸款分期償還的期限，目前人民幣貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)30年（與購(gòu)房者年齡相關(guān)，比如有銀行規(guī)定貸款期限加購(gòu)房人年齡不超過(guò)65年）。(6.)企業(yè)抵押經(jīng)營(yíng)貸款的特點(diǎn)不包括()。A.循環(huán)授信B.貸款金額足C.提前還款靈活D.貸款年限較長(zhǎng)正確答案：D參考解析：企業(yè)抵押經(jīng)營(yíng)貸款是指以中小企業(yè)所有者或者企業(yè)的高級(jí)管理者以房產(chǎn)作抵押，然后向銀行申請(qǐng)貸款，將資金用于購(gòu)買(mǎi)原材料、辦公設(shè)備或者企業(yè)經(jīng)營(yíng)用途的一種資金周轉(zhuǎn)方式。該產(chǎn)品亮點(diǎn)是：①貸款金額足，根據(jù)抵押物的評(píng)估價(jià)值，可貸十萬(wàn)至上千萬(wàn)；②循環(huán)授信，借款人獲得銀行一定的貸款額度后，在期限內(nèi)可分次提款、循環(huán)使用，支取不超過(guò)可用額度的單筆用款時(shí)，無(wú)需申請(qǐng)即可再次提款；③提前還款靈活，個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款提前還款方便，借款人手中有余錢(qián)即能還貸款，無(wú)需提前預(yù)約。(7.)關(guān)于()，銷(xiāo)售人員必須熟悉每個(gè)單位房號(hào)與實(shí)物的對(duì)應(yīng)關(guān)系，以及不同房號(hào)之間的關(guān)系，最好能夠做到將其熟記，有利于在銷(xiāo)售過(guò)程中引導(dǎo)客戶(hù)。A.價(jià)目表B.購(gòu)房須知C.銷(xiāo)售導(dǎo)示牌D.首期付款表正確答案：A參考解析：最終確定并用于銷(xiāo)售的價(jià)目表需有開(kāi)發(fā)企業(yè)的有效蓋章，以作為當(dāng)期交易的價(jià)格依據(jù)。關(guān)于價(jià)目表，銷(xiāo)售人員必須熟悉每個(gè)單位房號(hào)與實(shí)物的對(duì)應(yīng)關(guān)系，以及不同房號(hào)之間的關(guān)系，最好能夠做到熟記價(jià)目表，有利于在銷(xiāo)售過(guò)程中引導(dǎo)客戶(hù)。(8.)購(gòu)房者通過(guò)銷(xiāo)售人員的介紹，選定自己購(gòu)買(mǎi)的房屋單元后，需要以繳納定金并簽訂()的形式，來(lái)確定對(duì)房號(hào)的認(rèn)購(gòu)權(quán)、成交價(jià)格等事項(xiàng)。A.《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》B.《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》C.《臨時(shí)業(yè)主公約》D.《房地產(chǎn)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》正確答案：D參考解析：購(gòu)房者通過(guò)銷(xiāo)售人員的介紹，對(duì)所購(gòu)物業(yè)全面了解后，選定自已購(gòu)買(mǎi)的房屋單元，這時(shí)需要以繳納定金并簽訂《房地產(chǎn)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》的形式，來(lái)確定購(gòu)房者對(duì)該房號(hào)的認(rèn)購(gòu)權(quán)、該房號(hào)的成交價(jià)格及簽訂正式《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的時(shí)間等事項(xiàng)。(9.)在()，因項(xiàng)目未正式發(fā)售，廣告宣傳力度較小，上門(mén)客戶(hù)量相對(duì)較少，因此這個(gè)期間銷(xiāo)售人員的數(shù)量也相應(yīng)較少。A.尾盤(pán)銷(xiāo)售期B.銷(xiāo)售籌備期C.預(yù)售洽談期D.銷(xiāo)售調(diào)整期正確答案：B參考解析：項(xiàng)目銷(xiāo)售階段分為：銷(xiāo)售籌備期、正式公開(kāi)發(fā)售、持續(xù)銷(xiāo)售期、尾盤(pán)銷(xiāo)售期。在銷(xiāo)售籌備期，因項(xiàng)目未正式發(fā)售，廣告宣傳力度較小，上門(mén)客戶(hù)量相對(duì)較少，因此這期間銷(xiāo)售人員的數(shù)量也相應(yīng)較少。(10.)關(guān)于簽訂商品房預(yù)售合同相關(guān)事宜的表述，錯(cuò)誤的是()。A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在制定商品房銷(xiāo)售合同格式條款時(shí)，不得免除自己的責(zé)任、加重購(gòu)房人的責(zé)任，或排除購(gòu)房人的合法權(quán)利B.商品房預(yù)售合同示范文本及格式條款應(yīng)在訂立合同前向購(gòu)房人明示C.房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售合同登記備案制度，落實(shí)購(gòu)房“實(shí)名制”D.未滿(mǎn)18周歲的人士購(gòu)房，所簽的合同書(shū)要經(jīng)過(guò)公證或認(rèn)證正確答案：D參考解析：D選項(xiàng)，境外人士購(gòu)房，所簽的合同書(shū)要經(jīng)過(guò)公證或認(rèn)證。未滿(mǎn)l8周歲人士購(gòu)房，須開(kāi)具《監(jiān)護(hù)公證》。(11.)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目收益和獲利方式大致分為兩類(lèi)，其中之一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)后直接銷(xiāo)售、投資轉(zhuǎn)賣(mài)，這類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)多為()。A.小型商鋪、街鋪B.大型商業(yè)廣場(chǎng)C.商業(yè)街D.專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)正確答案：A參考解析：商業(yè)地產(chǎn)屬于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，其主要特點(diǎn)是能夠獲得收益。商業(yè)地產(chǎn)收益和獲利方式大致分為兩類(lèi)：①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)后直接銷(xiāo)售后獲得的收益，這類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)多為小型商鋪、街鋪。這種商業(yè)地產(chǎn)獲利方式從嚴(yán)格意義上講仍屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)范疇，主要獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。②長(zhǎng)期投資經(jīng)營(yíng)、業(yè)主自營(yíng)、出租給他人經(jīng)營(yíng)等方式，主要獲取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。(12.)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在()日內(nèi)開(kāi)始銷(xiāo)售商品房。A.5B.10C.15D.20正確答案：B參考解析：《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》要求：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開(kāi)始銷(xiāo)售商品房。未取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購(gòu)（包括認(rèn)購(gòu)、登記、選號(hào)等）、收取預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用等各種形式變相預(yù)售商品房。(13.)首次置業(yè)，以滿(mǎn)足剛性需求為購(gòu)房目的的客戶(hù)通常首選()。A.小戶(hù)型B.中大戶(hù)型C.大戶(hù)型D.別墅正確答案：A參考解析：小戶(hù)型客戶(hù)特征是以首次置業(yè)為主，以滿(mǎn)足剛性需求為購(gòu)房目的；家庭結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單，多為單身客、小情侶；對(duì)價(jià)格非常敏感，低價(jià)是促成購(gòu)買(mǎi)的直接原因，其次為戶(hù)型和裝修。(14.)寫(xiě)字樓的特性不包括()。A.與宏觀經(jīng)濟(jì)正相關(guān)B.客戶(hù)非個(gè)體屬性C.項(xiàng)目運(yùn)作專(zhuān)業(yè)性D.高風(fēng)險(xiǎn)性正確答案：D參考解析：寫(xiě)字樓的產(chǎn)品特性包括：①與宏觀經(jīng)濟(jì)的正相關(guān)性；②客戶(hù)非個(gè)體屬性；③產(chǎn)品技術(shù)性；④銷(xiāo)售商務(wù)性；⑤項(xiàng)目運(yùn)作專(zhuān)業(yè)性。(15.)通過(guò)轉(zhuǎn)讓商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，短期內(nèi)收回投資的贏利模式是()。A.只售不租B.只租不售C.租售并舉D.自行經(jīng)營(yíng)正確答案：A參考解析：商業(yè)地產(chǎn)贏利模式有：①只售不租。通過(guò)轉(zhuǎn)讓商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，短期內(nèi)回收投資。②只租不售。開(kāi)發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)，租賃經(jīng)營(yíng)，通過(guò)收取租金等方式贏得利潤(rùn)。③租售并舉。部分出租，部分出售，或以租代售，售后回租。④自行經(jīng)營(yíng)。同時(shí)賺取投資開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。(16.)由于寫(xiě)字樓主流客戶(hù)群的購(gòu)買(mǎi)用途為企業(yè)辦公場(chǎng)地使用，因此企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況直接影響企業(yè)主或企業(yè)購(gòu)置物業(yè)的面積需求與資金實(shí)力，體現(xiàn)的是寫(xiě)字樓項(xiàng)目代理銷(xiāo)售的()。A.客戶(hù)非個(gè)體屬性B.產(chǎn)品技術(shù)性C.與宏觀經(jīng)濟(jì)正相關(guān)性D.銷(xiāo)售商務(wù)性正確答案：C參考解析：主流客戶(hù)群購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓用于企業(yè)辦公，因此企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況直接影響企業(yè)主或企業(yè)的資金實(shí)力和購(gòu)置物業(yè)面積的需求。企業(yè)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主體，其經(jīng)營(yíng)狀況與國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)密切相關(guān)，通常具有一定的正相關(guān)性。當(dāng)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)狀況良好時(shí)，企業(yè)購(gòu)買(mǎi)或租賃寫(xiě)字樓的需求較為旺盛，相反，需求變?nèi)?。因此，?xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)發(fā)展走勢(shì)與國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)基本保持同向變化。(17.)促成小戶(hù)型客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的直接原因是()。A.裝修B.低價(jià)C.戶(hù)型D.便利正確答案：B參考解析：根據(jù)購(gòu)房面積大小，客戶(hù)表現(xiàn)出不同的消費(fèi)特征，可將住宅客戶(hù)分為：①小戶(hù)型客戶(hù)；②中大戶(hù)型客戶(hù)；③大戶(hù)型及別墅客戶(hù)。由于小戶(hù)型總價(jià)低、容易出租和轉(zhuǎn)售，很多客戶(hù)青睞于此而購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型。(18.)大部分客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓往往要綜合考慮()，而并非簡(jiǎn)單的個(gè)人購(gòu)買(mǎi)行為。A.企業(yè)發(fā)展需求與資金實(shí)力B.企業(yè)購(gòu)置物業(yè)的面積需求與資金實(shí)力C.企業(yè)購(gòu)置物業(yè)的面積需求與資金周轉(zhuǎn)狀態(tài)D.企業(yè)發(fā)展需求與資金周轉(zhuǎn)狀態(tài)正確答案：D參考解析：與住宅市場(chǎng)客戶(hù)最大的不同在于，寫(xiě)字樓的主流客戶(hù)多數(shù)為法人單位，而非個(gè)人客戶(hù)。大部分客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓往往要綜合考慮企業(yè)發(fā)展需求及資金周轉(zhuǎn)狀態(tài)，屬于企業(yè)行為，并非簡(jiǎn)單的個(gè)人購(gòu)買(mǎi)行為。(19.)以二次或多次置業(yè)客戶(hù)為主，家庭結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，多為三代人同住；對(duì)居住面積、產(chǎn)品戶(hù)型及居住配套條件有更高的追求，關(guān)注生活便利性、舒適性，要求有較好的小區(qū)環(huán)境和物業(yè)服務(wù)的客戶(hù)，依據(jù)購(gòu)房面積該類(lèi)客戶(hù)被劃分為()。A.小戶(hù)型客戶(hù)B.大戶(hù)型客戶(hù)C.中大戶(hù)型客戶(hù)D.別墅型客戶(hù)正確答案：C參考解析：中大戶(hù)型客戶(hù)以二次或多次置業(yè)客戶(hù)為主，家庭結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，多為三代人同??；對(duì)居住面積、產(chǎn)品戶(hù)型及居住配套條件有更高的追求，關(guān)注生活便利性、舒適性，要求有較好的小區(qū)環(huán)境和物業(yè)服務(wù)。A項(xiàng)，小戶(hù)型客戶(hù)，首次置業(yè)為主，以滿(mǎn)足剛性需求為購(gòu)房目的；家庭結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單，多為單身客、小情侶；對(duì)價(jià)格非常敏感，低價(jià)是促成購(gòu)買(mǎi)的直接原因，其次為戶(hù)型和裝修。BD兩項(xiàng)，大戶(hù)型及別墅客戶(hù)特征是置業(yè)經(jīng)驗(yàn)非常豐富，對(duì)物業(yè)有自己獨(dú)有的判斷；表現(xiàn)比較低調(diào)，很講道理，容易溝通，對(duì)自己的選擇較自信，朋友的影響較關(guān)鍵，同時(shí)也接受銷(xiāo)售人員提出的好建議；注重物業(yè)品質(zhì)及形象等精神層面與客戶(hù)身份地位的匹配度。(20.)從建筑設(shè)計(jì)、材料應(yīng)用到硬件匹配等各個(gè)方面，銷(xiāo)售策劃代理人員均需要清晰了解細(xì)分產(chǎn)品技術(shù)的應(yīng)用、功效以及市場(chǎng)反饋等，這反映了寫(xiě)字樓特性中的()。A.客戶(hù)非個(gè)體屬性B.產(chǎn)品技術(shù)性C.銷(xiāo)售商務(wù)性D.運(yùn)作專(zhuān)業(yè)性正確答案：B參考解析：寫(xiě)字樓屬于城市公共建筑，一方面直觀影響城市形象，一定程度上反映城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平；另一方面，寫(xiě)字樓產(chǎn)品與入駐企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本等密切相關(guān)，側(cè)面影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。因此相對(duì)于住宅，寫(xiě)字樓產(chǎn)品的技術(shù)性更為明顯。寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售、策劃、代理人員均需要掌握從建筑設(shè)計(jì)、材料應(yīng)用到硬件匹配等各方面內(nèi)容，清晰了解細(xì)分產(chǎn)品技術(shù)的應(yīng)用、功效以及市場(chǎng)反饋等。(21.)基于寫(xiě)字樓客戶(hù)的非個(gè)體屬性，以及寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)的企業(yè)行為特征，針對(duì)該類(lèi)客戶(hù)的項(xiàng)目銷(xiāo)售各個(gè)環(huán)節(jié)均需明確體現(xiàn)()。A.產(chǎn)品技術(shù)性B.項(xiàng)目運(yùn)作專(zhuān)業(yè)性C.銷(xiāo)售商務(wù)性D.運(yùn)營(yíng)成本與效率的相關(guān)性正確答案：C參考解析：基于寫(xiě)字樓客戶(hù)的非個(gè)體屬性及寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)的企業(yè)行為特征，針對(duì)該類(lèi)客戶(hù)的項(xiàng)目銷(xiāo)售各個(gè)環(huán)節(jié)均需明確體現(xiàn)商務(wù)屬性。例如，在項(xiàng)目案名、廣告畫(huà)面、推廣語(yǔ)、售樓處裝修風(fēng)格、活動(dòng)主題、銷(xiāo)售人員形象、銷(xiāo)售流程與話(huà)術(shù)等方面均以突出商務(wù)屬性為核心原則。(22.)貸款銀行對(duì)借款人的貸款申請(qǐng)及各項(xiàng)證明材料進(jìn)行審查，審查合格后出具()，并與借款人簽訂房地產(chǎn)抵押合同。A.貸款期限說(shuō)明B.購(gòu)房合同證明C.貸款辦理程序說(shuō)明D.貸款承諾書(shū)正確答案：D參考解析：抵押貸款的辦理程序?yàn)椋孩俳杩钊松暾?qǐng)；②貸款銀行審查；③借款人與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂購(gòu)房合同；④借款人辦理抵押房屋的保險(xiǎn)；⑤借款人與貸款銀行簽訂個(gè)人住房抵押貸款合同；⑥貸款銀行劃款。其中，貸款銀行審查是指貸款銀行對(duì)借款人的貸款申請(qǐng)及各項(xiàng)證明材料進(jìn)行審查，審查合格后出具貸款承諾書(shū)，并與借款人簽訂房地產(chǎn)抵押合同。(23.)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人最重要的工作是()。A.信息傳播B.銷(xiāo)售策略C.客戶(hù)積累D.住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格制定正確答案：C參考解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人最重要的工作是客戶(hù)積累，如果沒(méi)有客戶(hù)，就沒(méi)有了買(mǎi)家?？蛻?hù)積累通常會(huì)借助某種渠道或工具。目前市場(chǎng)上積累客戶(hù)的方式有兩種：①客戶(hù)主動(dòng)上門(mén)；②通過(guò)渠道拓展的客戶(hù)。(24.)抵押貸款時(shí)采取等額本息還款方式的特點(diǎn)為()。A.可節(jié)省整體利息支出B.每月還款額保持不變C.每月還款額遞減D.利息按本金余額逐月計(jì)算正確答案：B參考解析：等額本息還款法（等額法）其特點(diǎn)為：每月以相等的金額償還借款本息，每月還款額固定，這種還款方式下借款人可準(zhǔn)確掌握收支預(yù)算。等額本金還款法（遞減法）其特點(diǎn)為：每月以相等的金額償還本金，利息按剩余本金逐月結(jié)清。(25.)下列屬于等額本金還款方式的優(yōu)點(diǎn)是()。A.準(zhǔn)確掌握每月的還款額，有計(jì)劃地安排家庭收支B.適合還款初期還款能力較強(qiáng)，并希望在還款初期歸還較大款項(xiàng)來(lái)減少利息支出的借款人C.本金在整個(gè)還款期內(nèi)雙倍分?jǐn)?，利息按貸款本金余額逐日計(jì)算D.在整個(gè)還款期內(nèi)，每個(gè)月的還款額保持不變正確答案：B參考解析：等額本金還款是指每月以相等的金額償還本金，利息按剩余本金逐月結(jié)清。這種還款方式下，還款初期月還款額較等額本息還款法略高，但可節(jié)省整體利息支出。其適合打算提前還貸者和當(dāng)前收入尚可的中年人或公司。(26.)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在展開(kāi)制定價(jià)格策略工作前，最重要的一個(gè)步驟是()。A.進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研B.與開(kāi)發(fā)商充分溝通C.對(duì)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)力進(jìn)行研究D.對(duì)預(yù)期價(jià)格進(jìn)行驗(yàn)證正確答案：B參考解析：作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，在制定價(jià)格策略工作前，最重要的一個(gè)步驟是與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)充分溝通，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的回款目標(biāo)、企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略作為定價(jià)必須考慮的一個(gè)角度。通過(guò)與開(kāi)發(fā)商溝通價(jià)格目標(biāo)及價(jià)格策略，確定其對(duì)項(xiàng)目的價(jià)格預(yù)期，解決開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流壓力，是合理定價(jià)的一個(gè)關(guān)鍵前提。(27.)新建商品房形象樓書(shū)的構(gòu)成要素不包括()。A.樓體形象B.完整的戶(hù)型資料C.主力戶(hù)型圖D.整體規(guī)劃平面圖正確答案：B參考解析：形象樓書(shū)的主要構(gòu)成要素：樓盤(pán)的整體效果圖、位置圖、整體規(guī)劃平面圖、核心賣(mài)點(diǎn)、建筑風(fēng)格、樓體形象、主力戶(hù)型圖、會(huì)所、物業(yè)管理等。(28.)借款人有可能在抵押貸款購(gòu)房的還款期內(nèi)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)困難而一時(shí)難以?xún)斶€抵押貸款本息，此時(shí)面臨的是抵押貸款的()。A.房屋貶值風(fēng)險(xiǎn)B.購(gòu)房者房屋處置風(fēng)險(xiǎn)C.利率變化風(fēng)險(xiǎn)D.無(wú)力繼續(xù)償還貸款本息風(fēng)險(xiǎn)正確答案：D參考解析：對(duì)借款人來(lái)說(shuō)，銀行抵押貸款存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)包括：①無(wú)力繼續(xù)償還貸款本息風(fēng)險(xiǎn)，是指借款人有可能在抵押貸款購(gòu)房的還款期內(nèi)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)困難而一時(shí)難以?xún)斶€按揭貸款本息。②房屋貶值風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致房屋貶值風(fēng)險(xiǎn)的原因很多，其中包括自然災(zāi)害、政治動(dòng)蕩和經(jīng)濟(jì)危機(jī)等不可抗力因素，也包括人為的因素。③利率變化風(fēng)險(xiǎn)。④購(gòu)房者房屋處置風(fēng)險(xiǎn)。(29.)驗(yàn)證價(jià)格策略是否合理的指標(biāo)是()。A.價(jià)值最大化B.客戶(hù)價(jià)格敏感點(diǎn)的確定C.穩(wěn)定的銷(xiāo)售速度D.合理的價(jià)格信息正確答案：C參考解析：同一類(lèi)戶(hù)型的產(chǎn)品因其位置不同，價(jià)格也會(huì)有很大的變化。不同房號(hào)的價(jià)差是基于市場(chǎng)增長(zhǎng)及客戶(hù)價(jià)格敏感點(diǎn)確定的，在銷(xiāo)售過(guò)程中有效地實(shí)現(xiàn)各類(lèi)產(chǎn)品價(jià)格過(guò)渡是項(xiàng)目?jī)r(jià)值得以實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。同時(shí)穩(wěn)定的銷(xiāo)售速度也是驗(yàn)證價(jià)格策略是否合理的指標(biāo)之一。(30.)一旦因購(gòu)房者不能償還貸款，銀行對(duì)房屋進(jìn)行處置時(shí)，銀行往往為盡快回收自己的貸款，很可能將房屋低價(jià)拍賣(mài)。該情形屬于抵押貸款面臨的()。A.房屋貶值風(fēng)險(xiǎn)B.購(gòu)房者房屋處置風(fēng)險(xiǎn)C.利率變化風(fēng)險(xiǎn)D.無(wú)力繼續(xù)償還貸款本息風(fēng)險(xiǎn)正確答案：B參考解析：購(gòu)房者房屋處置風(fēng)險(xiǎn)是指一旦因購(gòu)房者不能償還貸款，銀行對(duì)房屋進(jìn)行處置時(shí)，銀行往往為盡快回收自己的貸款，很可能將房屋低價(jià)拍賣(mài)。A項(xiàng)，導(dǎo)致房屋貶值風(fēng)險(xiǎn)的原因很多，其中包括自然災(zāi)害、政治動(dòng)蕩和經(jīng)濟(jì)危機(jī)等不可抗力因素，也包括人為的因素。C項(xiàng)，市場(chǎng)利率的波動(dòng)沒(méi)有人能預(yù)料，故借款人需要有思想準(zhǔn)備。D項(xiàng)，借款人有可能在抵押貸款購(gòu)房的還款期內(nèi)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)困難而一時(shí)難以?xún)斶€按揭貸款本息。(31.)房地產(chǎn)項(xiàng)目在銷(xiāo)售前，需要對(duì)售樓處、樣板房等進(jìn)行()。A.突出功能優(yōu)勢(shì)及專(zhuān)業(yè)包裝B.專(zhuān)業(yè)包裝及定價(jià)C.專(zhuān)業(yè)選址及系統(tǒng)定價(jià)D.銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)包裝正確答案：D參考解析：房地產(chǎn)項(xiàng)目在銷(xiāo)售前，需要對(duì)包括售樓處、樣板房、看樓通道、形象墻、導(dǎo)示牌等銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行形象設(shè)計(jì)和裝修，以將項(xiàng)目的質(zhì)量品質(zhì)、房企品牌影響力、服務(wù)體驗(yàn)等有形和無(wú)形的價(jià)值點(diǎn)成功傳遞給客戶(hù)，達(dá)到促進(jìn)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)決策的效果。(32.)以辦公為主要用途的小面積辦公空間，多設(shè)置獨(dú)立衛(wèi)生間，適合于小型企業(yè)辦公需求，運(yùn)營(yíng)成本相對(duì)于純正寫(xiě)字樓較低，物業(yè)硬件水平及形象檔次亦較低的產(chǎn)品類(lèi)型界定為()。A.寫(xiě)字樓B.LOFTC.商務(wù)公寓D.商務(wù)綜合體正確答案：C參考解析：辦公用途物業(yè)伴隨其企業(yè)客戶(hù)群的核心需求變化不斷演繹，形成了四類(lèi)細(xì)分產(chǎn)品：①寫(xiě)字樓；②LOFT，指由舊工廠或舊倉(cāng)庫(kù)改造而成的，少有內(nèi)墻隔斷的高挑開(kāi)敞空間；③商務(wù)公寓；④商務(wù)綜合體。其中，商務(wù)公寓以辦公為主要用途的小面積辦公空間，多設(shè)置獨(dú)立衛(wèi)生間，適合于小型企業(yè)辦公需求，運(yùn)營(yíng)成本相對(duì)于純正寫(xiě)字樓較低，物業(yè)硬件水平及形象檔次亦較低。(33.)在現(xiàn)代寫(xiě)字樓產(chǎn)品鏈中，()是指層高滿(mǎn)足室內(nèi)可靈活搭建為兩層甚至三層的辦公空間，適合于創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)類(lèi)企業(yè)空間需求。A.商務(wù)公寓B.寫(xiě)字樓C.LOFTD.商務(wù)綜合體正確答案：C參考解析：辦公用途物業(yè)伴隨其企業(yè)客戶(hù)群的核心需求變化不斷演繹，形成了四類(lèi)細(xì)分產(chǎn)品：①商務(wù)公寓；②寫(xiě)字樓；③LOFT；④商務(wù)綜合體。其中，LOFT辦公室指由舊工廠或舊倉(cāng)庫(kù)改造而成的空間形式，少有內(nèi)墻隔斷的高挑開(kāi)敞空間。在現(xiàn)代寫(xiě)字樓產(chǎn)品鏈中，指層高滿(mǎn)足室內(nèi)可靈活搭建為兩層甚至三層的辦公空間，適合于文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)類(lèi)企業(yè)空間需求。(34.)業(yè)態(tài)組合定位需考慮的因素不包括()。A.能聚集人氣，形成商氣B.要適合市場(chǎng)的實(shí)際需求、消費(fèi)者購(gòu)物習(xí)慣、周邊商業(yè)狀況C.要做到同業(yè)差異化、異業(yè)互補(bǔ)，避免內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)D.要有利于企業(yè)發(fā)掘新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)正確答案：D參考解析：業(yè)態(tài)組合是目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的基本要求，合理的業(yè)態(tài)組合定位不僅能使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目功能多樣化，而且能凝聚商業(yè)人氣，提高商業(yè)消費(fèi)需求，增加商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)獲利。業(yè)態(tài)組合定位考慮因素包括：①要有利于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售及后期持續(xù)經(jīng)營(yíng)；②能聚集人氣，形成商氣；③要適合市場(chǎng)的實(shí)際需求、消費(fèi)者購(gòu)物習(xí)慣、周邊商業(yè)狀況；④要做到同業(yè)差異化、異業(yè)互補(bǔ)，避免內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)。(35.)在寫(xiě)字樓項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)型中，()通常以規(guī)?；?、高端化、多元化為其核心競(jìng)爭(zhēng)力。A.商務(wù)綜合體B.寫(xiě)字樓C.LOFTD.商務(wù)公寓正確答案：A參考解析：辦公用途物業(yè)伴隨其企業(yè)客戶(hù)群的核心需求變化不斷演繹，形成了四類(lèi)細(xì)分產(chǎn)品：①商務(wù)公寓；②寫(xiě)字樓；③LOFT；④商務(wù)綜合體。其中，商務(wù)綜合體以商務(wù)功能為核心，將寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓、商業(yè)、酒店、居住型公寓等產(chǎn)品類(lèi)型有機(jī)結(jié)合為一體的綜合物業(yè)類(lèi)型。其通常以規(guī)?；?、高端化、多元化為核心競(jìng)爭(zhēng)力。(36.)判斷地塊位置是否緊鄰城市主要道路兩側(cè)，未來(lái)樓體位置是否便于吸引城市人流與車(chē)流的視覺(jué)關(guān)注，是指()。A.景觀資源分析B.項(xiàng)目四至分析C.路網(wǎng)情況判斷D.區(qū)域?qū)傩耘袛嗾_答案：B參考解析：項(xiàng)目四至分析是分析地塊周邊的現(xiàn)狀情況、未來(lái)發(fā)展情況，同時(shí)尋找地塊的主昭示面，判斷地塊位置是否緊鄰城市主要道路兩側(cè)，未來(lái)樓體位置是否便于吸引城市人流與車(chē)流的視覺(jué)關(guān)注。A項(xiàng)，景觀資源分析是判斷地塊周邊視覺(jué)范圍可達(dá)的景觀價(jià)值；C項(xiàng)，路網(wǎng)情況判斷是判斷地塊位置是否緊鄰城市主要干道或高速公路人口，地塊附近地鐵站點(diǎn)或其他公共交通站點(diǎn)設(shè)置狀況，同時(shí)需要細(xì)致考慮步行或車(chē)行進(jìn)入項(xiàng)目地塊的人流動(dòng)線(xiàn)與車(chē)行動(dòng)線(xiàn)的便捷程度；D項(xiàng)，區(qū)域性判斷是判斷地塊所屬區(qū)域的商務(wù)屬性，即地塊位置是否歸屬于城市核心商務(wù)區(qū)、次級(jí)商務(wù)區(qū)、非主流商務(wù)區(qū)，或區(qū)域根本無(wú)商務(wù)氛圍等。(37.)根據(jù)現(xiàn)有市場(chǎng)產(chǎn)品的客戶(hù)反饋制訂適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品建議，將有效避免新產(chǎn)品新技術(shù)應(yīng)用的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)可在客戶(hù)關(guān)注方面改良提升，增強(qiáng)客戶(hù)認(rèn)可度與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，這是基于()的項(xiàng)目定位模式。A.客戶(hù)體驗(yàn)點(diǎn)B.項(xiàng)目既定市場(chǎng)定位C.項(xiàng)目運(yùn)作模式D.市場(chǎng)實(shí)操案例反饋正確答案：D參考解析：基于市場(chǎng)實(shí)操案例反饋，是指根據(jù)現(xiàn)有市場(chǎng)產(chǎn)品的客戶(hù)反饋制定適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品建議，將有效避免新產(chǎn)品新技術(shù)應(yīng)用的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)可在客戶(hù)關(guān)注方面改良提升，增強(qiáng)客戶(hù)認(rèn)可度與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。A項(xiàng)，基于客戶(hù)體驗(yàn)點(diǎn)，考慮到發(fā)展商合理的投入產(chǎn)出比，將有限的資金運(yùn)用于最能打動(dòng)客戶(hù)的寫(xiě)字樓產(chǎn)品方面，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)良好的收益，寫(xiě)字樓發(fā)展建議必須建立在充分了解市場(chǎng)客戶(hù)需求與體驗(yàn)點(diǎn)，將其進(jìn)行優(yōu)先級(jí)／重要性排序，使每一分錢(qián)花在刀刃上。B項(xiàng)，基于項(xiàng)目既定市場(chǎng)定位，不同的市場(chǎng)定位決定寫(xiě)字樓的設(shè)計(jì)與軟硬件配置水平。C項(xiàng)，基于項(xiàng)目運(yùn)作模式是指根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，單一產(chǎn)權(quán)物業(yè)即發(fā)展商持有經(jīng)營(yíng)型寫(xiě)字樓物業(yè)，往往需要考慮項(xiàng)目未來(lái)持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)能力，因此在產(chǎn)品設(shè)計(jì)與硬件配置方面更需要適度超越市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品。(38.)根據(jù)購(gòu)房者的需求，向其明確展示付款方式與支付金額的一種銷(xiāo)售工具是()。A.銷(xiāo)售導(dǎo)示牌B.戶(hù)型手冊(cè)C.置業(yè)計(jì)劃D.價(jià)目表正確答案：C參考解析：客戶(hù)置業(yè)計(jì)劃是根據(jù)購(gòu)房者的需求，向其明確展示付款方式與支付金額的一種銷(xiāo)售工具。A項(xiàng)，銷(xiāo)售導(dǎo)示牌是將項(xiàng)目樓書(shū)的核心賣(mài)點(diǎn)進(jìn)一步提煉抽取，或?qū)N(xiāo)售信息以展板的形式在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)展示。B項(xiàng)，戶(hù)型手冊(cè)是一本將項(xiàng)目所有的戶(hù)型詳細(xì)完整展現(xiàn)出來(lái)的小冊(cè)子。D項(xiàng)，最終確定并用于銷(xiāo)售的價(jià)目表需有開(kāi)發(fā)企業(yè)的有效蓋章，以作為當(dāng)期交易的價(jià)格依據(jù)。(39.)集中銷(xiāo)售的方式適用的樓盤(pán)是()。A.常規(guī)樓盤(pán)B.產(chǎn)品、客戶(hù)均少的樓盤(pán)C.對(duì)性質(zhì)要求較高的樓盤(pán)D.客戶(hù)少的樓盤(pán)正確答案：A參考解析：集中銷(xiāo)售是指當(dāng)項(xiàng)目達(dá)到銷(xiāo)售條件后，通知所積累的誠(chéng)意客戶(hù)集中于某日前來(lái)銷(xiāo)售地點(diǎn)進(jìn)行認(rèn)購(gòu)。集中銷(xiāo)售適用的樓盤(pán)是常規(guī)樓盤(pán)。(40.)寫(xiě)字樓項(xiàng)目進(jìn)行目標(biāo)客戶(hù)定位時(shí)，根據(jù)片區(qū)現(xiàn)有寫(xiě)字樓客戶(hù)的調(diào)查分析，將主流行業(yè)、主流發(fā)展規(guī)模、主流來(lái)源區(qū)域的企業(yè)作為()。A.重要客戶(hù)群鎖定B.項(xiàng)目核心客戶(hù)群C.游離客戶(hù)群界定D.無(wú)效客戶(hù)群正確答案：B參考解析：寫(xiě)字樓項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)定位分為：①核心客戶(hù)群鎖定；②重要客戶(hù)群鎖定；③游離客戶(hù)群界定。其中，核心客戶(hù)群鎖定是指根據(jù)片區(qū)現(xiàn)有寫(xiě)字樓客戶(hù)的調(diào)查分析，將主導(dǎo)行業(yè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模、主流來(lái)源區(qū)域的企業(yè)作為項(xiàng)目核心客戶(hù)群。(41.)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售項(xiàng)目策略制定的出發(fā)點(diǎn)不包括()。A.以市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)為主導(dǎo)B.以目標(biāo)客戶(hù)需求為主導(dǎo)C.以項(xiàng)目差異化特點(diǎn)為主導(dǎo)D.以投資回報(bào)率為主導(dǎo)正確答案：D參考解析：寫(xiě)字樓銷(xiāo)售策略制定大致可分為以下三種：①以市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)為主導(dǎo)的銷(xiāo)售策略制定；②以目標(biāo)客戶(hù)需求為主導(dǎo)的銷(xiāo)售策略制定；③以項(xiàng)目差異化特點(diǎn)為主導(dǎo)的銷(xiāo)售策略制定。(42.)對(duì)銷(xiāo)售人員進(jìn)行模擬講解培訓(xùn)，屬于()。A.項(xiàng)目培訓(xùn)B.項(xiàng)目本體分析C.公司背景培訓(xùn)D.宣傳資料培訓(xùn)正確答案：B參考解析：銷(xiāo)售人員的培訓(xùn)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，既包括房地產(chǎn)領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，同時(shí)也是一項(xiàng)與人溝通的策略與技巧，專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域的培訓(xùn)主要包括：①市場(chǎng)調(diào)研培訓(xùn)；②競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析；③購(gòu)房客戶(hù)分析；④項(xiàng)目本體分析；⑤銷(xiāo)售資料學(xué)習(xí)；⑥其他培訓(xùn)內(nèi)容。模擬講解培訓(xùn)是項(xiàng)目本題分析的重要內(nèi)容，模擬講解培訓(xùn)是讓銷(xiāo)售人員更真實(shí)地學(xué)習(xí)和體驗(yàn)面向客戶(hù)全面介紹項(xiàng)目特點(diǎn)的過(guò)程。主要是針對(duì)項(xiàng)目地理位置、區(qū)域整體規(guī)劃、項(xiàng)目本身等方面，采用指導(dǎo)或模擬的方式進(jìn)行培訓(xùn)。(43.)關(guān)于“個(gè)人住房抵押消費(fèi)貸款和企業(yè)抵押經(jīng)營(yíng)貸款的貸款政策和房款方式的表述”，錯(cuò)誤的是()。A.抵押消費(fèi)貸款無(wú)論貸款額多少都要求打入第三方賬戶(hù)B.抵押消費(fèi)貸款年限長(zhǎng)于個(gè)人住房抵押經(jīng)營(yíng)類(lèi)貸款C.個(gè)人住房抵押經(jīng)營(yíng)貸款的最低利率為基準(zhǔn)利率上浮20％D.抵押消費(fèi)貸款利率低于個(gè)人住房抵押經(jīng)營(yíng)類(lèi)貸款，最低為基準(zhǔn)利率上浮l5％正確答案：A參考解析：A項(xiàng)，銀行對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸款采取受托支付方式，即必須將錢(qián)款打給經(jīng)營(yíng)用途材料中的第三方賬戶(hù)；而抵押消費(fèi)貸款與企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸款相比，銀行放款稍顯靈活，如果是30萬(wàn)元以下的個(gè)人小額消費(fèi)，銀行可以直接將抵押款打入借款人賬戶(hù)，貸款額在30萬(wàn)元以上時(shí)銀行才要求打人第三方賬戶(hù)。B項(xiàng)，從貸款年限來(lái)看，因?yàn)閭€(gè)人住房抵押經(jīng)營(yíng)類(lèi)貸款資金回收周期一般較短，貸款年限通常最長(zhǎng)為5年，而抵押消費(fèi)貸款一般是個(gè)人或是家庭用于生活消費(fèi)，個(gè)人還款能力與企業(yè)相比要低很多，所以抵押消費(fèi)貸款年限長(zhǎng)于個(gè)人住房抵押經(jīng)營(yíng)類(lèi)貸款，最長(zhǎng)可貸10年。CD兩項(xiàng)，從貸款利率來(lái)看，企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸款的最低利率為基準(zhǔn)利率上浮20％；抵押消費(fèi)貸款利率則略低于企業(yè)經(jīng)營(yíng)類(lèi)貸款，貸款利率最低為10％，最高為25％～30％左右。(44.)房產(chǎn)可通過(guò)購(gòu)買(mǎi)、贈(zèng)與、繼承等方式獲得。下列關(guān)于房產(chǎn)繼承的描述，錯(cuò)誤的是()。A.房屋的繼承是指被繼承人死亡后，其房產(chǎn)歸其遺囑繼承人或法定繼承人所有B.如果有多個(gè)繼承人，則應(yīng)按遺囑及有關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行析產(chǎn)，持原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、遺囑等資料到主管部門(mén)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)C.辦理過(guò)戶(hù)不用交費(fèi)D.只有被繼承人的房屋具有合法產(chǎn)權(quán)才能被繼承正確答案：C參考解析：房屋繼承是指被繼承人死亡后，其房產(chǎn)歸其遺囑繼承人或法定繼承人所有。因此，只有被繼承人的房屋具有合法產(chǎn)權(quán)才能被繼承。當(dāng)繼承發(fā)生時(shí)，如果有多個(gè)繼承人，則應(yīng)按遺囑及有關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行析產(chǎn)，持原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、遺囑等資料到主管部門(mén)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，并按照相關(guān)規(guī)定交費(fèi)。(45.)根據(jù)規(guī)定，首次購(gòu)房人的貸款首付款為_(kāi)_____，再次置業(yè)者的貸款首付款為_(kāi)_____。()A.30％；70％B.35％；60％C.35％；70％D.30％；60％正確答案：D參考解析：首次向銀行申請(qǐng)貸款購(gòu)房的被稱(chēng)為首次購(gòu)房人，其貸款首付款為30％，利率為基準(zhǔn)利率。當(dāng)購(gòu)房人再次向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，被稱(chēng)之為再次置業(yè)者，其首付為60％，利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10％～l5％。(46.)下列關(guān)于中大戶(hù)型住宅客戶(hù)的表述，錯(cuò)誤的是()。A.以二次或多次置業(yè)客戶(hù)為主B.置業(yè)目的多為改善居住條件C.對(duì)價(jià)格非常敏感D.家庭結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，多為三代人同住正確答案：C參考解析：中大戶(hù)型客戶(hù)特征有：①二次或多次置業(yè)客戶(hù)為主，目的多為改善居住條件；②家庭結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，多為三代人同??；③對(duì)居住面積、產(chǎn)品戶(hù)型及居住配套條件有更高的追求，關(guān)注生活便利性、舒適性，要求有較好的小區(qū)環(huán)境和物業(yè)服務(wù)。大戶(hù)型及別墅客戶(hù)特征：①置業(yè)經(jīng)驗(yàn)非常豐富，對(duì)物業(yè)有自己獨(dú)有的判斷；②表現(xiàn)比較低調(diào)，很講道理，容易溝通，對(duì)自己的選擇較自信，朋友的影響較關(guān)鍵，同時(shí)也接受銷(xiāo)售人員提出的好建議；③注重物業(yè)品質(zhì)及形象等精神層面與客戶(hù)身份地位的匹配度。C項(xiàng)屬于小戶(hù)型住宅客戶(hù)特征。(47.)一般情況下城市核心商圈的顧客占顧客總數(shù)量的()。A.5％～l0％B.15％～20％C.30％～45％D.70％～80％正確答案：D參考解析：商圈有以下三個(gè)層次構(gòu)成：①核心商圈，在該商圈的顧客占顧客總數(shù)量的70％～80％，顧客的集中度高，消費(fèi)額也高；②次級(jí)商圈，在該商圈的顧客占顧客總數(shù)量的15％～20%，顧客比較分散；③邊緣商圈，在該商圈的顧客占顧客總數(shù)量的5％～10％，顧客非常分散。(48.)某樓盤(pán)有800套住房，按照2個(gè)月銷(xiāo)售40％的目標(biāo)，當(dāng)設(shè)計(jì)平均成交率為12％時(shí)，按每名銷(xiāo)售人員每天平均接待5批客戶(hù)，每天大約需要()名銷(xiāo)售人員。A.6～7B.7～8C.8～9D.9～10正確答案：C參考解析：兩個(gè)月內(nèi)要銷(xiāo)售的房屋套數(shù)為：800×40%=320（套），兩個(gè)月內(nèi)要接待的客戶(hù)總?cè)藬?shù)為：320÷12％=2667（人），所以，按每名銷(xiāo)售人員每天平均接待5批客戶(hù)計(jì)算，每天至少需要的銷(xiāo)售人員為：2667÷60÷5=8.89≈9（名）。(49.)核心商圈的研究指標(biāo)不包括()。A.主要商業(yè)分析B.附近商業(yè)的租金C.交通狀況D.生活配套設(shè)施正確答案：A參考解析：商圈研究指標(biāo)具體情況如表2所示。表2商圈研究指標(biāo)(50.)任何商業(yè)地產(chǎn)都不能忽略當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和地域特色，因此商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位要()。A.與城市發(fā)展方向一致B.適合本土化C.適合商業(yè)模式發(fā)展態(tài)勢(shì)D.堅(jiān)持差異化原則正確答案：B參考解析：本土化即要求商業(yè)定位本土化，因地制宜。盡管商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，但國(guó)外新興的商業(yè)模式大量涌入中國(guó)。但是任何商業(yè)地產(chǎn)都不能忽略當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和地域特色，因此不能簡(jiǎn)單照搬國(guó)外先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)或模式，而是要根據(jù)項(xiàng)目所在城市或區(qū)域的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、商圈結(jié)構(gòu)、消費(fèi)水平、生活方式、生活習(xí)慣和城市發(fā)展規(guī)劃等現(xiàn)實(shí)情況來(lái)作為定位大前提，不能脫離本土市場(chǎng)。要堅(jiān)持以下本土化原則：①符合中國(guó)人的生活居住行為特點(diǎn)；②符合中國(guó)人的購(gòu)物消費(fèi)特點(diǎn)；③建筑風(fēng)格最好符合本土特色。(51.)甲公司是E市一家以代理新建商品房銷(xiāo)售為主的知名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。乙公司是一家新成立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，缺乏知名度，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不雄厚，競(jìng)爭(zhēng)能力較弱。乙公司在E市遠(yuǎn)郊區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一宗面積不大的土地，準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)一個(gè)規(guī)模較小的住宅項(xiàng)目。乙公司找到甲公司，委托其營(yíng)銷(xiāo)策劃并獨(dú)家代理銷(xiāo)售該住宅項(xiàng)目。經(jīng)協(xié)商，雙方簽訂了代理協(xié)議。甲公司接受委托后，根據(jù)乙公司的資源狀況和市場(chǎng)形勢(shì)，將該住宅項(xiàng)目定位為面向工薪階層的普通商品住宅。3.乙公司根據(jù)資源狀況和市場(chǎng)形勢(shì)準(zhǔn)確的對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位。準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位可以鎖定項(xiàng)目的()。A.最高利潤(rùn)B.目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)消費(fèi)者C.工作計(jì)劃D.營(yíng)銷(xiāo)策略正確答案：B參考解析：準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位可以鎖定項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)消費(fèi)者。在項(xiàng)目有了明確的市場(chǎng)定位之后，該項(xiàng)目所面向的消費(fèi)者一般來(lái)說(shuō)就很明確了。該類(lèi)消費(fèi)群體是哪些人，他們的年齡、性別、職業(yè)、收入、文化層次、喜好及未來(lái)需要是怎樣的，以及由此而引起的一些消費(fèi)傾向等。市場(chǎng)主題即從客戶(hù)定位中找出符合其需要及能力的要素，并對(duì)這些要紊加以描述，突出“賣(mài)給誰(shuí)、給誰(shuí)享受”。(52.)某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司采用的是基于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的無(wú)店鋪銷(xiāo)售模式，2013年2月，與6家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了合同，以某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的名義負(fù)責(zé)銷(xiāo)售商品房，并承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。2.下列房源信息推薦方式中，()是指賣(mài)方代理經(jīng)紀(jì)人在告知買(mǎi)方代理經(jīng)紀(jì)人房源信息時(shí)，保留了該業(yè)主的聯(lián)系方式，買(mǎi)方代理經(jīng)紀(jì)人負(fù)責(zé)尋找客戶(hù)，之后若需要看房，則需要由賣(mài)方代理經(jīng)紀(jì)人負(fù)責(zé)聯(lián)系業(yè)主，并參與客戶(hù)看房的服務(wù)工作。A.專(zhuān)業(yè)推薦B.一般推薦C.合作推薦D.特別推薦正確答案：C參考解析：合作推薦是業(yè)主受托經(jīng)紀(jì)人將房源信息（僅房源基本信息，不含業(yè)主聯(lián)系方式。一般為獨(dú)家委托房源）與其他區(qū)域的門(mén)店經(jīng)紀(jì)人之后，業(yè)主受托經(jīng)紀(jì)人也會(huì)參與服務(wù)全程，并協(xié)同促成交易實(shí)現(xiàn)，這種合作推薦方式在成交之后，業(yè)主受托經(jīng)紀(jì)人與合作經(jīng)紀(jì)人對(duì)半分傭，各分傭50％。(53.)李某希望購(gòu)買(mǎi)一套距離上班地點(diǎn)較近的高檔商品住房，欲與甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲公司）簽訂買(mǎi)方獨(dú)家代理協(xié)議。根據(jù)甲公司查詢(xún)和分析，發(fā)現(xiàn)李某是一名老客戶(hù)，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，可以作為追蹤及服務(wù)的對(duì)象。1.李某“希望購(gòu)買(mǎi)一套距離上班地點(diǎn)較近的高檔商品住房”的意向，體現(xiàn)了客戶(hù)需求的()。A.指向性B.時(shí)效性C.潛在性D.發(fā)展性正確答案：A參考解析：指向性是指客戶(hù)是客源信息的主體，作為主體，客戶(hù)的需求意向是清晰的，或買(mǎi)或租，哪個(gè)區(qū)域，何種物業(yè)，能承受的價(jià)格范圍或希望的價(jià)格范圍，有無(wú)特殊需要等，客戶(hù)均有明確的指示。即便不是唯一的，也是有明確的選擇范圍。(54.)李某希望購(gòu)買(mǎi)一套距離上班地點(diǎn)較近的高檔商品住房，欲與甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲公司）簽訂買(mǎi)方獨(dú)家代理協(xié)議。根據(jù)甲公司查詢(xún)和分析，發(fā)現(xiàn)李某是一名老客戶(hù)，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，可以作為追蹤及服務(wù)的對(duì)象。3.相對(duì)于開(kāi)發(fā)新客戶(hù)，李某這類(lèi)客戶(hù)直接給甲公司帶來(lái)的好處為()。A.提高傭金水平B.節(jié)約客源開(kāi)發(fā)成本C.增加公司業(yè)務(wù)來(lái)源D.縮短業(yè)務(wù)成交時(shí)間正確答案：B參考解析：據(jù)統(tǒng)計(jì)，爭(zhēng)取一個(gè)新客戶(hù)的成本是留住一個(gè)老客戶(hù)的5倍，在利潤(rùn)貢獻(xiàn)方面老客戶(hù)更高達(dá)新客戶(hù)的16倍。因而有意識(shí)地致力于開(kāi)發(fā)長(zhǎng)期顧客，力圖打造其終身的企業(yè)顧客，培養(yǎng)忠誠(chéng)顧客，是經(jīng)紀(jì)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)源源不斷的保證，也是競(jìng)爭(zhēng)力的基礎(chǔ)。(55.)劉某希望購(gòu)買(mǎi)一套距離上班地點(diǎn)較近的高檔商品住房，欲與甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲公司）簽訂買(mǎi)方獨(dú)家代理協(xié)議。根據(jù)甲公司查詢(xún)和分析，發(fā)現(xiàn)劉某是一名老客戶(hù)，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，可以作為追蹤及服務(wù)的對(duì)象。在利潤(rùn)貢獻(xiàn)方面老客戶(hù)是新客戶(hù)的()倍。A.4B.5C.10D.16正確答案：D參考解析：據(jù)統(tǒng)計(jì)，爭(zhēng)取一個(gè)新客戶(hù)的成本是留住一個(gè)老客戶(hù)的5倍，在利潤(rùn)貢獻(xiàn)方面老客戶(hù)更高達(dá)新客戶(hù)的16倍。因而有意識(shí)地致力于開(kāi)發(fā)長(zhǎng)期顧客，力圖打造其終身的企業(yè)顧客，培養(yǎng)忠誠(chéng)顧客，是經(jīng)紀(jì)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)源源不斷的保證，也是競(jìng)爭(zhēng)力的基礎(chǔ)。而不是只顧眼前利益，做一單算一單。(56.)劉某希望購(gòu)買(mǎi)一套距離上班地點(diǎn)較近的高檔商品住房，欲與甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲公司）簽訂買(mǎi)方獨(dú)家代理協(xié)議。根據(jù)甲公司查詢(xún)和分析，發(fā)現(xiàn)劉某是一名老客戶(hù)，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，可以作為追蹤及服務(wù)的對(duì)象。2.劉某“希望購(gòu)買(mǎi)一套距離上班地點(diǎn)較近的高檔商品住房”的意向，體現(xiàn)了客戶(hù)需求的()。A.指向性B.時(shí)效性C.潛在性D.發(fā)展性正確答案：A參考解析：客源具有以下三個(gè)特征：①指向性?？蛻?hù)是客源信息的主體，作為主體，客戶(hù)的需求意向是清晰的，或買(mǎi)或租，哪個(gè)區(qū)域，何種物業(yè)，能承受的價(jià)格范圍或希望的價(jià)格范圍，有無(wú)特殊需要等，客戶(hù)均有明確的指示。即便不是惟一的，也是有明確的選擇范圍。②時(shí)效性?？蛻?hù)的需求是有時(shí)間要求的，客戶(hù)在表達(dá)購(gòu)買(mǎi)或租賃需要時(shí)，均會(huì)有時(shí)間要求，期望在一段時(shí)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)客戶(hù)的需求意向。③潛在性。客源嚴(yán)格意義上是潛在客戶(hù)，是具有成交意向買(mǎi)房或租房的群體。本案例，“購(gòu)買(mǎi)一套距離上班地點(diǎn)較近的高檔商品住房”體現(xiàn)了客戶(hù)明確的購(gòu)房意向，具有指向性。(57.)李某看中一樓盤(pán)，欲購(gòu)買(mǎi)其中一套總價(jià)30萬(wàn)元、面積100m2的住宅。假如你作為該住宅樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員，請(qǐng)回答李某的如下問(wèn)題：1.如果選擇首付20%，余款向銀行抵押貸款，貸款期10年，貸款年利率為5%，按月等額還款，月還款額為()元。A.3182B.2500C.2545、6D.2590、5正確答案：C參考解析：等額本息還款方式的月還款額計(jì)算公式為：，其中n為還款期，可得，300000×（1－20%）×5%÷12×（1＋5%÷12）120÷[（1＋5%÷12）120－1]＝2545.6（元）。(58.)李某看中一樓盤(pán)，欲購(gòu)買(mǎi)其中一套總價(jià)30萬(wàn)元、面積100m2的住宅。假如你作為該住宅樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員，請(qǐng)回答李某的如下問(wèn)題：3.開(kāi)發(fā)商提供以下付款方式可供選擇，如果不考慮支付能力和其他風(fēng)險(xiǎn)因素，假定折現(xiàn)率為5%，則對(duì)李某最有利的付款方式是()。A.一次性付款，價(jià)格優(yōu)惠5%B.首付20%，余款分兩期每隔半年支付一次C.首付10萬(wàn)元，余款分兩期每隔半年支付一次D.半年后一次性付款，無(wú)優(yōu)惠正確答案：A參考解析：付款方式是根據(jù)購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)情況及銀行規(guī)定來(lái)確定。一般分為：①一次性付款；②分期付款；③抵押貸款。A項(xiàng)，李某實(shí)際付款為：30萬(wàn)元×（1－5%）＝28.5（萬(wàn)元）。B項(xiàng)，李某實(shí)際付款為：30×20%+30×（1-20%）÷2÷（1+5%÷12）6+30×（1-20%）÷2÷（1+5%÷12）12=29.12（萬(wàn)元）。C項(xiàng)，李某實(shí)際付款為：10+（30-10）÷2÷（1+5%÷12）6+（30-10）÷2÷（1+5%÷12）12=29.27（萬(wàn)元）。D項(xiàng)，李某實(shí)際付款為：30÷（1+5%÷12）6=29.26（萬(wàn)元）。因此，選擇A項(xiàng)的付款方式的實(shí)際付款額最低，對(duì)李某最有利。(59.)李某看中一樓盤(pán)，欲購(gòu)買(mǎi)其中一套總價(jià)30萬(wàn)元、面積100m2的住宅。假如你作為該住宅樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員，請(qǐng)回答李某的如下問(wèn)題：4.假定該套住宅可以以2100元的月租出租，出租稅費(fèi)約為200元，李某欲僅以全部租金收入來(lái)支付銀行10年期貸款，貸款年利率同上，則可以選擇的貸款成數(shù)是()。A.四成B.五成C.六成D.七成正確答案：C參考解析：貸款價(jià)值比又稱(chēng)貸款與價(jià)值比率，是指房地產(chǎn)抵押貸款中貸款金額占抵押房地產(chǎn)價(jià)值的比率。將等額年金轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值的公式為：。所以，10年所有的租金現(xiàn)值為：（2100-200）×[（1+5%÷12）10×12-1]÷[5%÷12×（1+5%÷12）10×12]=179135（元）。根據(jù)題意，可以選擇的貸款成數(shù)為：179135÷300000=0.6，即六成。(60.)甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲公司）擬開(kāi)發(fā)一住宅項(xiàng)目，并將該項(xiàng)目定位為單身白領(lǐng)公寓。該項(xiàng)目總建筑面積l0000m2，固定總成本2000萬(wàn)元，單位變動(dòng)成本2500元／m2。甲公司將該項(xiàng)目委托給專(zhuān)業(yè)能力較強(qiáng)的乙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙公司）代理銷(xiāo)售。乙公司針對(duì)該項(xiàng)目規(guī)模較小、所處片區(qū)不屬于當(dāng)前熱賣(mài)區(qū)的特點(diǎn)，準(zhǔn)備大力宣傳周邊即將規(guī)劃建設(shè)的商圈來(lái)吸引客戶(hù)關(guān)注，并計(jì)劃通過(guò)賣(mài)點(diǎn)的挖掘迅速打開(kāi)銷(xiāo)售局面。1.乙公司的措施在SWOT分析中屬于()。A.WT對(duì)策B.WO對(duì)策C.ST對(duì)策D.SO對(duì)策正確答案：B參考解析：最小與最大對(duì)策（WO對(duì)策）是指著重考慮劣勢(shì)因素和機(jī)會(huì)因素，目的是對(duì)企業(yè)劣勢(shì)資源進(jìn)行投資，以改善企業(yè)的劣勢(shì)資源并努力使劣勢(shì)影響趨于最小，這樣才能充分利用外部市場(chǎng)機(jī)會(huì)，使之不成為企業(yè)利用機(jī)會(huì)的障礙。本案例，乙公司針對(duì)該項(xiàng)目規(guī)模較小、所處片區(qū)不屬于當(dāng)前熱賣(mài)區(qū)的特點(diǎn)，準(zhǔn)備大力宣傳周邊即將規(guī)劃建設(shè)的商圈來(lái)吸引客戶(hù)關(guān)注，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資改善劣勢(shì)資源，利用市場(chǎng)機(jī)會(huì)。(61.)甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲公司）擬開(kāi)發(fā)一住宅項(xiàng)目，并將該項(xiàng)目定位為單身白領(lǐng)公寓。該項(xiàng)目總建筑面積l0000m2，固定總成本2000萬(wàn)元，單位變動(dòng)成本2500元／m2。甲公司將該項(xiàng)目委托給專(zhuān)業(yè)能力較強(qiáng)的乙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙公司）代理銷(xiāo)售。乙公司針對(duì)該項(xiàng)目規(guī)模較小、所處片區(qū)不屬于當(dāng)前熱賣(mài)區(qū)的特點(diǎn)，準(zhǔn)備大力宣傳周邊即將規(guī)劃建設(shè)的商圈來(lái)吸引客戶(hù)關(guān)注，并計(jì)劃通過(guò)賣(mài)點(diǎn)的挖掘迅速打開(kāi)銷(xiāo)售局面。2.若項(xiàng)目的銷(xiāo)售費(fèi)率為15％，甲公司要求以成本為基礎(chǔ)的目標(biāo)利潤(rùn)率為20％，則乙公司為該項(xiàng)目確定的目標(biāo)銷(xiāo)售價(jià)格為()元／m2。A.4590B.5294C.5765D.6353正確答案：D參考解析：?jiǎn)挝槐１緝r(jià)格={[固定成本總額÷盈虧平衡點(diǎn)產(chǎn)(銷(xiāo))量]+單位變動(dòng)成本}÷(1-銷(xiāo)售費(fèi)率)=[(20000000÷l0000)+2500]÷(1-15％)≈5294（元／m2）。目標(biāo)利潤(rùn)=投資總額×投資利潤(rùn)率=（20000000+2500×10000）×20％=9000000（元）；目標(biāo)利潤(rùn)銷(xiāo)售價(jià)格=[（固定總成本+目標(biāo)利潤(rùn)額）÷預(yù)計(jì)銷(xiāo)售面積+單位變動(dòng)成本]÷（1-銷(xiāo)售費(fèi)率）=[（20000000+9000000）÷10000+2500]÷（1-15％）≈6353（元／m2）。多選題（共39題，共39分）(62.)可以通過(guò)分析()來(lái)進(jìn)一步確定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在本商圈的市場(chǎng)占有率情況。A.樓盤(pán)交易量B.樓盤(pán)市場(chǎng)占有率C.商圈交易量D.房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人數(shù)量E.樓盤(pán)市場(chǎng)走向正確答案：A、B、C參考解析：為進(jìn)一步確定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在本商圈的市場(chǎng)占有率情況，可以通過(guò)分析樓盤(pán)交易量、樓盤(pán)市場(chǎng)占有率、商圈交易量、商圈市場(chǎng)占有率、門(mén)店市場(chǎng)占有率等數(shù)據(jù)進(jìn)一步確認(rèn)。(63.)目標(biāo)客戶(hù)需求定位法的步驟包括()。A.確定項(xiàng)目空間內(nèi)容B.確定目標(biāo)客戶(hù)C.列出空間明細(xì)表D.目標(biāo)客戶(hù)特征分析E.設(shè)計(jì)產(chǎn)品并進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃和組織實(shí)施正確答案：B、D、E參考解析：目標(biāo)客戶(hù)需求定位法是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)所選定的目標(biāo)市場(chǎng)實(shí)際需求，開(kāi)發(fā)建設(shè)出能滿(mǎn)足他們個(gè)性化需求的產(chǎn)品。目標(biāo)客戶(hù)需求定位法的步驟主要包括：①確定目標(biāo)客戶(hù)；②目標(biāo)客戶(hù)特征分析；③設(shè)計(jì)產(chǎn)品并進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃和組織實(shí)施。(64.)習(xí)慣上說(shuō)，一個(gè)樓盤(pán)的均價(jià)代表了市場(chǎng)對(duì)樓盤(pán)素質(zhì)的綜合評(píng)價(jià)，下列關(guān)于樓盤(pán)均價(jià)的說(shuō)法中，正確的有()。A.均價(jià)的制定和房地產(chǎn)價(jià)格本身的成本沒(méi)有任何關(guān)系B.整體均價(jià)能說(shuō)明某一幢樓的檔次C.均價(jià)表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目總體銷(xiāo)售額的預(yù)期D.均價(jià)確定表示該樓盤(pán)的質(zhì)量水平E.必須先制定出分幢（組）價(jià)格，再定出整體均價(jià)正確答案：A、C參考解析：A項(xiàng)，均價(jià)的制定和房地產(chǎn)價(jià)格本身的成本沒(méi)有任何關(guān)系，考慮的完全是項(xiàng)目的市場(chǎng)供求關(guān)系和市場(chǎng)接受程度；B項(xiàng)，整體均價(jià)無(wú)法說(shuō)明某一幢樓、某一個(gè)單位的檔次；C項(xiàng)，在本質(zhì)上，均價(jià)表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目總體銷(xiāo)售額的預(yù)期；D項(xiàng)，一個(gè)均價(jià)代表了市場(chǎng)對(duì)質(zhì)量的綜合評(píng)價(jià)；E項(xiàng)，均價(jià)的制定參照主要是同區(qū)域、同質(zhì)、同客戶(hù)群、同戶(hù)型、同規(guī)模、同價(jià)位，比較的因素有地理位置、樓宇本體、物業(yè)管理、工程形象進(jìn)度、營(yíng)銷(xiāo)等方面，整體均價(jià)必須分解，即先定出整體均價(jià)，再進(jìn)行分解——分幢（分組）。(65.)在最大利潤(rùn)目標(biāo)下，營(yíng)銷(xiāo)者確定房地產(chǎn)價(jià)格需要考慮()之間的關(guān)系。A.成本與銷(xiāo)售量B.價(jià)格與成本C.價(jià)格與銷(xiāo)售量D.價(jià)格與規(guī)模E.銷(xiāo)售量與規(guī)模正確答案：B、C參考解析：在最大利潤(rùn)目標(biāo)下，營(yíng)銷(xiāo)者確定房地產(chǎn)價(jià)格需要考慮價(jià)格與銷(xiāo)售量、價(jià)格與成本之間的關(guān)系。最為合理的價(jià)格和規(guī)模就是要求將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的邊際收益等于邊際成本時(shí)的價(jià)格與規(guī)模。(66.)一個(gè)產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)程度和產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)潛力由五個(gè)方面的競(jìng)爭(zhēng)力量反映并決定，即波特的五力模型。下列選項(xiàng)中屬于這些競(jìng)爭(zhēng)力量的是()。A.新進(jìn)入者的威脅B.替代產(chǎn)品或服務(wù)的威脅C.購(gòu)買(mǎi)者討價(jià)還價(jià)的能力D.生產(chǎn)者降低成本的能力E.供應(yīng)商討價(jià)還價(jià)的能力正確答案：A、B、C、E參考解析：一個(gè)產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)程度和產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)潛力由五個(gè)方面的競(jìng)爭(zhēng)力量反映并決定，即邁克爾·波特提出的“產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)五力模型”。五種力量具體為：①新進(jìn)入者的威脅；②替代產(chǎn)品或服務(wù)的威脅；③購(gòu)買(mǎi)者討價(jià)還價(jià)的能力；④供應(yīng)商討價(jià)還價(jià)的能力；⑤現(xiàn)有企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)。(67.)運(yùn)用市場(chǎng)比較定價(jià)法，房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)目表的制定步驟包括()。A.制定均價(jià)B.制定分幢、分期均價(jià)C.確定層差和朝向差D.確定難點(diǎn)和重點(diǎn)戶(hù)型價(jià)格E.形成價(jià)目表正確答案：A、B、C、E參考解析：房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格在市場(chǎng)的反復(fù)驗(yàn)證中，不斷總結(jié)規(guī)律，房地產(chǎn)價(jià)格才能很好地被市場(chǎng)接受。新建商品房的價(jià)格確定過(guò)程為：①制定均價(jià)；②制定分幢、分期均價(jià)；③層差和朝向差的確定；④形成價(jià)目表；⑤特別調(diào)整；⑥付款方式對(duì)價(jià)格的影響。(68.)一個(gè)樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)必須具備的條件有()。A.賣(mài)點(diǎn)是樓盤(pán)自身優(yōu)越的，不容易被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手抄襲的個(gè)性化特點(diǎn)B.賣(mài)點(diǎn)必須是樓盤(pán)永不更改的亮點(diǎn)C.賣(mài)點(diǎn)必須能夠展示，能夠表現(xiàn)出來(lái)D.賣(mài)點(diǎn)必須在項(xiàng)目定位階段就確定E.賣(mài)點(diǎn)必須是能夠得到目標(biāo)客戶(hù)認(rèn)同的特點(diǎn)正確答案：A、C、E參考解析：房地產(chǎn)的賣(mài)點(diǎn)，是產(chǎn)品所獨(dú)有的難以被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手模仿的，同時(shí)又可以展示和能夠得到目標(biāo)客戶(hù)認(rèn)同的特點(diǎn)。賣(mài)點(diǎn)具備3個(gè)特點(diǎn)：①賣(mài)點(diǎn)是房源自身獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)，難以被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手模仿的個(gè)性化特點(diǎn)；②賣(mài)點(diǎn)必須具有能夠展示并表現(xiàn)出來(lái)的特點(diǎn)；③賣(mài)點(diǎn)必須是能夠得到目標(biāo)客戶(hù)認(rèn)同的特點(diǎn)。(69.)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行活動(dòng)促銷(xiāo)的時(shí)機(jī)有()。A.認(rèn)為購(gòu)房的新顧客人數(shù)不夠多時(shí)B.新項(xiàng)目導(dǎo)入市場(chǎng)的速度必須加快時(shí)C.該片區(qū)或某一特定時(shí)期市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特別激烈時(shí)D.產(chǎn)品銷(xiāo)售非常成功，需要慶祝時(shí)E.主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手積極舉辦活動(dòng)推廣時(shí)正確答案：A、B、C、E參考解析：企業(yè)進(jìn)行活動(dòng)促銷(xiāo)的時(shí)機(jī)包括：①認(rèn)為購(gòu)買(mǎi)商品的新客戶(hù)人數(shù)不夠多時(shí)；②新項(xiàng)目導(dǎo)入市場(chǎng)的速度必須加快時(shí)；③該片區(qū)或某一特定時(shí)期，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特別激烈時(shí)；④企業(yè)想加強(qiáng)廣告力度時(shí)；⑤主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手積極舉辦活動(dòng)促銷(xiāo)時(shí)；⑥企業(yè)想要獲得更多消費(fèi)者或路徑等方面的情報(bào)時(shí)。(70.)房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性主要是由房地產(chǎn)的()所決定的。A.不完全競(jìng)爭(zhēng)性B.位置固定性C.受政府干預(yù)性D.性能差異性E.供給滯后性正確答案：B、D參考解析：房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性主要是由房地產(chǎn)的位置固定性和性能差異性所決定的。不同區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格水平、供求狀況、交易數(shù)量等有極大差異，不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)之間相互影響較小。(71.)房地產(chǎn)項(xiàng)目從上市取得到上市銷(xiāo)售，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)劃分為()等階段。A.項(xiàng)目籌劃與地塊研究B.產(chǎn)品設(shè)計(jì)與規(guī)劃C.項(xiàng)目策劃與銷(xiāo)售D.物業(yè)管理E.施工監(jiān)理正確答案：A、B、C參考解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在新建商品房市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中能夠參加的工作主要包括：①項(xiàng)目籌劃與地塊研究，該階段的工作包括投資決策、城市規(guī)劃和地塊研究，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在其中主要起到提供信息的作用；②產(chǎn)品設(shè)計(jì)與規(guī)劃，該階段的工作包括項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、開(kāi)發(fā)建議；③項(xiàng)目策劃與銷(xiāo)售，該階段的工作內(nèi)容包括項(xiàng)目定價(jià)、項(xiàng)目市場(chǎng)推廣和項(xiàng)目銷(xiāo)售。(72.)存量房銷(xiāo)售的特點(diǎn)包括()。A.房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜B.銷(xiāo)售對(duì)象坐落分散C.價(jià)格浮動(dòng)空間小D.待售房屋實(shí)體差異大E.主要為現(xiàn)房銷(xiāo)售正確答案：A、B、D、E參考解析：存量房銷(xiāo)售的特點(diǎn)包括：①房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜；②銷(xiāo)售對(duì)象坐落分散；③主要為現(xiàn)房銷(xiāo)售；④待售房屋實(shí)體差異大；⑤價(jià)格浮動(dòng)空間大；⑥存量房銷(xiāo)售更加側(cè)重體驗(yàn)式服務(wù)。(73.)在消費(fèi)者購(gòu)房過(guò)程中，房屋信息搜索耗費(fèi)了消費(fèi)者大量的()等摩擦成本。A.機(jī)會(huì)成本B.時(shí)間成本C.代理成本D.交通成本E.原始成本正確答案：B、D參考解析：存量房市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)對(duì)象坐落分散且為現(xiàn)房銷(xiāo)售。新建商品房銷(xiāo)售為項(xiàng)目銷(xiāo)售，銷(xiāo)售標(biāo)的物一般就在銷(xiāo)售處（售樓處）附近，銷(xiāo)售人員可以比較便利地引導(dǎo)消費(fèi)者察看待銷(xiāo)售房屋。存量房遍布城市的各個(gè)角落，盡管房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)根據(jù)商圈狀況建立了社區(qū)性門(mén)店，但經(jīng)紀(jì)人和消費(fèi)者還是需要花費(fèi)較大的時(shí)間成本和交通成本用于勘查坐落于不同住宅小區(qū)的物業(yè)單元。(74.)房源營(yíng)銷(xiāo)工作是房屋銷(xiāo)售工作的核心環(huán)節(jié)，房源營(yíng)銷(xiāo)的原則有()。A.房源內(nèi)容要真實(shí)，圖片清晰B.房源信息完整C.同等對(duì)待D.及時(shí)性E.賣(mài)點(diǎn)突出正確答案：A、B、D、E參考解析：在有效開(kāi)展房源營(yíng)銷(xiāo)時(shí)候，通常要遵循以下七個(gè)原則：①房源內(nèi)容要真實(shí)，圖片清晰；②房源信息完整；③及時(shí)性；④區(qū)別對(duì)待；⑤賣(mài)點(diǎn)突出；⑥廣泛推廣；⑦廣告形式多樣。(75.)房源外部營(yíng)銷(xiāo)中的同行合作注意事項(xiàng)有()。A.可以先不用簽訂《合作協(xié)議》以書(shū)面形式確定合作雙方的權(quán)利與義務(wù)B.選擇合作對(duì)象，外部合作需要考慮和評(píng)估合作對(duì)象的合作誠(chéng)意和履約精神C.秉承平等、誠(chéng)信、互惠、互利的合作原則，合作雙方加強(qiáng)溝通聯(lián)系D.合作雙方事先確定合作的各項(xiàng)事宜E.確保合作順暢，共同服務(wù)好客戶(hù)，更快促成交易達(dá)成正確答案：B、C、D、E參考解析：采取同行的獨(dú)家委托房源也分為一般推薦和合作推薦。同行合作應(yīng)注意事項(xiàng)為：①選擇合作對(duì)象，外部合作需要考慮和評(píng)估合作對(duì)象的合作誠(chéng)意和履約精神；②合作雙方事先確定合作的各項(xiàng)事宜（包括投入費(fèi)用承擔(dān)、成交分傭比例；成交合同簽約、售后服務(wù)方面雙方責(zé)任分工等），簽訂《合作協(xié)議》以書(shū)面形式確定合作雙方的權(quán)利與義務(wù)；③秉承平等、誠(chéng)信、互惠、互利的合作原則，合作雙方加強(qiáng)溝通聯(lián)系，確保合作順暢，共同服務(wù)好客戶(hù)，更快促成交易達(dá)成。(76.)房源信息的共享形式中，私盤(pán)制的優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在()。A.可以使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的工作效率得到提高B.有利于保障收集房源信息的經(jīng)紀(jì)人利益C.可以使每位房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的“生意面”達(dá)到最廣D.有利于提高經(jīng)紀(jì)人收集房源信息的積極性E.可以使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人獲得最廣泛信息正確答案：B、D參考解析：私盤(pán)制是指房源信息由接受業(yè)主（委托人）委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人錄入信息管理系統(tǒng)，其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人只能看到房源的基本信息（物業(yè)名稱(chēng)、房型、面積、出售價(jià)格、配套設(shè)施等），房源信息中的棟座號(hào)、樓層、房間號(hào)、業(yè)主聯(lián)系方式等關(guān)鍵信息只有該受托經(jīng)紀(jì)人及其上級(jí)主管才能看到。私盤(pán)制的優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在，有利于保障收集房源信息的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人利益，有利于調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人收集房源信息的積極性，有利于專(zhuān)人服務(wù)業(yè)主避免多人聯(lián)系給業(yè)主帶來(lái)的不必要的騷擾。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人收集的房源信息越多，促成交易的機(jī)會(huì)就越大，他所分到的傭金也就會(huì)越多。(77.)目前中國(guó)大部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)采用公盤(pán)制，公盤(pán)制的主要缺點(diǎn)有()。A.工作效率低B.房源信息不能實(shí)現(xiàn)共享C.會(huì)出現(xiàn)“留盤(pán)”行為D.房源信息較易外泄E.不利于激發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人收集房源信息的積極性正確答案：C、D、E參考解析：公盤(pán)制，是指在一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)內(nèi)部，或者幾個(gè)聯(lián)盟房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)之間，或者一定區(qū)域范圍內(nèi)加入聯(lián)盟的全部房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)，將所有房源信息完全共享。目前，我國(guó)大部分直營(yíng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)內(nèi)部均采用公盤(pán)制達(dá)到房源信息共享的目的。它的缺點(diǎn)有：①不利于激發(fā)經(jīng)紀(jì)人收集房源信息的積極性，部分經(jīng)紀(jì)人為了個(gè)人的利益，會(huì)出現(xiàn)“留盤(pán)”行為。②房源信息較容易外泄。③可能出現(xiàn)有的房源信息多個(gè)經(jīng)紀(jì)人同時(shí)在跟進(jìn)，造成重復(fù)作業(yè)和對(duì)業(yè)主的騷擾，也容易導(dǎo)致員工內(nèi)部利益沖突。(78.)采用派發(fā)宣傳單的方式開(kāi)拓房源渠道的要點(diǎn)有()。A.應(yīng)附有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的名片或個(gè)人專(zhuān)業(yè)背景介紹，并留有聯(lián)系方式方便聯(lián)絡(luò)B.派發(fā)前事先做好充分準(zhǔn)備C.宣傳單設(shè)計(jì)要新穎、吸引眼球D.派發(fā)過(guò)程注意保持良好的專(zhuān)業(yè)形象E.目標(biāo)客戶(hù)的有效率必須保持在一定水平線(xiàn)上正確答案：A、B、C、D參考解析：派發(fā)宣傳單的要點(diǎn)：①注意遵守所在城市管理行政執(zhí)法部門(mén)和工商管理部相關(guān)的法律法規(guī)，不在被明確禁止的場(chǎng)所和地點(diǎn)派發(fā)宣傳單，不在宣傳單里使用有違《廣告法》的宣傳用語(yǔ)；②宣傳單設(shè)計(jì)要新穎、吸引眼球，體現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的優(yōu)勢(shì)，針對(duì)獲取房源委托的宣傳單內(nèi)容應(yīng)該與針對(duì)獲得客源的內(nèi)容有所區(qū)別，比如可以體現(xiàn)專(zhuān)案樓盤(pán)的成交案例和市場(chǎng)咨詢(xún)、針對(duì)業(yè)主方常見(jiàn)異議問(wèn)題解答、政策解讀分析等實(shí)用性?xún)?nèi)容；③應(yīng)附有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的名片或個(gè)人專(zhuān)業(yè)背景介紹，并留有聯(lián)系方式方便聯(lián)絡(luò)；④派發(fā)前事先做好充分準(zhǔn)備，熟悉宣傳單上內(nèi)容及信息資源、可能被咨詢(xún)到的專(zhuān)業(yè)問(wèn)題的解答準(zhǔn)備、派發(fā)地點(diǎn)和時(shí)段的事先調(diào)查確認(rèn)、天氣情況的預(yù)先查詢(xún)了解、專(zhuān)業(yè)作業(yè)工具的準(zhǔn)備等；⑤派發(fā)過(guò)程注意保持良好的專(zhuān)業(yè)形象，保持微笑服務(wù)，熱情解答咨詢(xún)，選擇適合的對(duì)象派發(fā)，如果能夠結(jié)合駐守、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)、企業(yè)活動(dòng)等效果可能更好。(79.)針對(duì)小業(yè)主房源的開(kāi)拓渠道中的報(bào)紙廣告途徑，其優(yōu)點(diǎn)有()。A.投入成本低B.受眾面廣C.目標(biāo)客戶(hù)群體強(qiáng)D.效果立竿見(jiàn)影E.時(shí)效性長(zhǎng)正確答案：B、C、D參考解析：報(bào)紙信息傳遞迅速，傳播面廣，影響廣泛、簡(jiǎn)便靈活、費(fèi)用較低、便于剪貼存查、信賴(lài)感強(qiáng)。其優(yōu)點(diǎn)是針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群體強(qiáng)、受眾面廣、效果立竿見(jiàn)影、客戶(hù)需求較明確；缺點(diǎn)是投入成本較高、包含信息量有限、時(shí)效性短、受互聯(lián)網(wǎng)沖擊閱讀群體日益縮小。(80.)經(jīng)濟(jì)適用房的來(lái)源有()。A.由政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過(guò)籌集資金而建造的一種住房B.由政府提供專(zhuān)項(xiàng)用地，通過(guò)統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、集中組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房C.地方各級(jí)政府，專(zhuān)門(mén)修建用于解決本地城鎮(zhèn)居民、擁擠戶(hù)住房問(wèn)題的住房D.將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擬作為商品房開(kāi)發(fā)的部分普通住宅項(xiàng)目調(diào)整為經(jīng)濟(jì)適用住房E.單位以自建和聯(lián)建方式建設(shè)的，出售給本單位職工的經(jīng)濟(jì)適用住房正確答案：B、D、E參考解析：經(jīng)濟(jì)適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷(xiāo)售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。其來(lái)源一般有三種：①由政府提供專(zhuān)項(xiàng)用地，通過(guò)統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、集中組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房；②將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擬作為商品房開(kāi)發(fā)的部分普通住宅項(xiàng)目調(diào)整為經(jīng)濟(jì)適用住房；③單位以自建和聯(lián)建方式建設(shè)的，出售給本單位職工的經(jīng)濟(jì)適用住房。(81.)房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)的客源構(gòu)成要素主要有()。A.需求者B.購(gòu)買(mǎi)能力C.需求意向D.購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)E.需求類(lèi)型正確答案：A、C參考解析：客源是對(duì)房地產(chǎn)物業(yè)有現(xiàn)時(shí)需求或潛在需求的客戶(hù)，包括需求者及其需求意向。需求包括以獲得物業(yè)所有權(quán)為目的的購(gòu)買(mǎi)需求，也包括以暫時(shí)獲得物業(yè)使用權(quán)為目的的租賃需求。(82.)存量房客源的特征包括()。A.潛在性B.無(wú)限性C.穩(wěn)定性D.指向性E.時(shí)效性正確答案：A、D、E參考解析：存量房客源的特征包括：①指向性，客戶(hù)是客源信息的主體，作為主體，客戶(hù)的需求意向是清晰的，或買(mǎi)或租，哪個(gè)區(qū)域，何種物業(yè)，能承受的價(jià)格范圍或希望的價(jià)格范圍，有無(wú)特殊需要等，客戶(hù)均有明確的指示，即便不是唯一的，也是有明確的選擇范圍；②時(shí)效性，客戶(hù)的需求是有時(shí)間要求的，客戶(hù)在表達(dá)購(gòu)買(mǎi)或租賃需要時(shí)，均會(huì)有時(shí)間要求，期望在一段時(shí)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)客戶(hù)的需求意向；③潛在性，客源嚴(yán)格意義上是潛在客戶(hù)，是具有成交意向買(mǎi)房或租房群體。(83.)客源開(kāi)拓的方法主要有()等。A.門(mén)店接待法B.廣告法C.人際關(guān)系法D.會(huì)員攬客法E.推廣攬客法正確答案：A、B、C、D參考解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人只有不斷挖掘潛在的客源，才能不斷創(chuàng)造經(jīng)紀(jì)成果。一個(gè)成功的經(jīng)紀(jì)人必須確保潛在客戶(hù)的數(shù)量，客源開(kāi)拓的方法主要包括：①門(mén)店接待法；②廣告法；③互聯(lián)網(wǎng)開(kāi)發(fā)法；④客戶(hù)介紹法；⑤人際關(guān)系法；⑥駐守和掛紅幅攬客法；⑦講座攬客法；⑧會(huì)員攬客法；⑨團(tuán)體攬客法。(84.)在房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位過(guò)程中，市場(chǎng)分析的調(diào)查方法有()。A.座談會(huì)B.會(huì)員制C.電視調(diào)查D.問(wèn)卷訊問(wèn)E.實(shí)地調(diào)查正確答案：A、D、E參考解析：房地產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)分析定位法是指運(yùn)用市場(chǎng)調(diào)查方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行數(shù)據(jù)搜集、歸納和整理，形成項(xiàng)目可能的產(chǎn)品定位方向，然后對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)分析，利用普通邏輯的排除、類(lèi)比、補(bǔ)缺等形成產(chǎn)品定位的方法。市場(chǎng)分析方法中的市場(chǎng)調(diào)查方法包括實(shí)地調(diào)查法、問(wèn)卷訪問(wèn)法、座談會(huì)等。(85.)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)對(duì)渠道的依賴(lài)性不少于一般商品營(yíng)銷(xiāo)，對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道的調(diào)查主要包括()。A.房地產(chǎn)租售客戶(hù)對(duì)租售代理商的評(píng)價(jià)B.分析研究資料，得出結(jié)論C.房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方式的采用情況、發(fā)展趨勢(shì)及其原因D.租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況E.房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道的選擇、控制與調(diào)整情況正確答案：A、C、D、E參考解析：對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道的調(diào)查主要包括：①房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道的選擇、控制與調(diào)整情況；②房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方式的采用情況、發(fā)展趨勢(shì)及其原因；③租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況；④房地產(chǎn)租售客戶(hù)對(duì)租售代理商的評(píng)價(jià)。(86.)下列關(guān)于品牌戰(zhàn)略的說(shuō)法正確的有()。A.品牌戰(zhàn)略包括樓盤(pán)品牌戰(zhàn)略和企業(yè)品牌戰(zhàn)略B.樓盤(pán)品牌戰(zhàn)略中強(qiáng)調(diào)的產(chǎn)品品質(zhì)就是產(chǎn)品質(zhì)量C.樓盤(pán)品牌戰(zhàn)略要追求個(gè)性化D.樹(shù)立企業(yè)品牌和樓盤(pán)品牌時(shí)要始終以樹(shù)立樓盤(pán)品牌為優(yōu)先E.人物營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略屬于企業(yè)品牌策略正確答案：A、C、E參考解析：B項(xiàng)，產(chǎn)品品質(zhì)包括產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)、功能等內(nèi)容；D項(xiàng)，企業(yè)品牌和樓盤(pán)品牌既對(duì)立又統(tǒng)一，二者應(yīng)有機(jī)結(jié)合，將樓盤(pán)品牌樹(shù)立視為企業(yè)品牌樹(shù)立過(guò)程中的一個(gè)步驟，保持項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的連續(xù)性。避免“急功近利”（重視樓盤(pán)品牌而忽視企業(yè)品牌的樹(shù)立）和“脫離現(xiàn)實(shí)”（樹(shù)立企業(yè)品牌而忽略樓盤(pán)品牌的樹(shù)立）的問(wèn)題出現(xiàn)。(87.)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)要特別注意的事項(xiàng)有()。A.仔細(xì)核對(duì)房地產(chǎn)證上所載的面積與業(yè)主登記面積以及實(shí)際面積是否相符B.了解物業(yè)所在區(qū)域是否劃入拆遷范圍C.對(duì)底層并沿街有商業(yè)價(jià)值的物業(yè)應(yīng)仔細(xì)了解客流情況、周邊人文環(huán)境、消費(fèi)層次等內(nèi)容D.詳細(xì)勘察水、電、氣、熱力、有線(xiàn)電視、無(wú)線(xiàn)網(wǎng)絡(luò)的使用狀況E.對(duì)煤氣或天然氣的氣路要請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人士進(jìn)行查驗(yàn)正確答案：A、B、C、D參考解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)要特別注意的事項(xiàng)有：①現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)，應(yīng)仔細(xì)核對(duì)房地產(chǎn)證上所載的面積與業(yè)主登記面積以及實(shí)際面積是否相符，如有不符，應(yīng)及時(shí)向業(yè)主指出；②了解該物業(yè)所在區(qū)域是否劃入拆遷范圍，了解該地區(qū)戶(hù)口是否已凍結(jié)；③對(duì)底層并沿街有商業(yè)價(jià)值的物業(yè)還應(yīng)仔細(xì)了解客流情況、周邊人文環(huán)境、消費(fèi)層次，并確定該物業(yè)周?chē)欠裼蓄?lèi)似物業(yè)從事對(duì)外商業(yè)經(jīng)營(yíng)及經(jīng)營(yíng)的種類(lèi)；④對(duì)非獨(dú)用物業(yè)應(yīng)了解廚房和衛(wèi)生間合用部位的面積大小、合用戶(hù)數(shù)、有無(wú)陽(yáng)臺(tái)；⑤耐心查勘物業(yè)所處的外部環(huán)境；⑥了解掌握物業(yè)類(lèi)型、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、建造年代、權(quán)屬、房型布局、面積、外立面造型、外墻裝飾材料、電梯數(shù)量、品牌、建筑質(zhì)量等；⑦詳細(xì)勘察水、電、氣、熱力、有線(xiàn)電視、無(wú)線(xiàn)網(wǎng)絡(luò)的使用狀況，對(duì)煤氣或天然氣的氣路要親自試用；⑧耐心詢(xún)問(wèn)業(yè)主房屋設(shè)施哪些可以留下，哪些必須搬走，了解房屋現(xiàn)存未用的水電氣剩余量。(88.)房地產(chǎn)證的主要內(nèi)容有()。A.產(chǎn)權(quán)性質(zhì)B.土地使用年限C.業(yè)主姓名D.房屋平面圖E.法定用途正確答案：A、B、C、E參考解析：在產(chǎn)權(quán)證書(shū)上需要列明的內(nèi)容有：①產(chǎn)權(quán)性質(zhì)（如商品房、房改房、宅基地等）；②業(yè)主姓名；③土地使用年限；④法定用途；⑤房屋土地位置圖等。(89.)對(duì)物業(yè)進(jìn)行勘察評(píng)估是進(jìn)行房源信息管理的重要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在對(duì)物業(yè)勘察評(píng)估前應(yīng)做好的準(zhǔn)備工作有()。A.提前一周與業(yè)主取得聯(lián)系，預(yù)約具體的上門(mén)勘察時(shí)間B.在與業(yè)主聯(lián)系時(shí)應(yīng)向業(yè)主介紹自己的姓名和公司名稱(chēng)C.向客戶(hù)詳細(xì)詢(xún)問(wèn)委托物業(yè)的地理位置D.合理安排好勘察的先后次序，節(jié)省時(shí)間，提高效率E.檢查是否帶好了工牌、名片、《房屋現(xiàn)場(chǎng)勘察表》、卷尺、計(jì)算器等必要的勘察工具及物品正確答案：B、C、D、E參考解析：勘察評(píng)估前的準(zhǔn)備工作包括：①經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該提前和業(yè)主確定上門(mén)勘察的時(shí)間，最好提前一天與業(yè)主取得聯(lián)系，以預(yù)約具體的上門(mén)勘察時(shí)間。聯(lián)系時(shí)首先應(yīng)向業(yè)主介紹自己的姓名和公司名稱(chēng)、約定上門(mén)勘察的時(shí)間，同時(shí)向客戶(hù)詳細(xì)詢(xún)問(wèn)委托物業(yè)的地理位置。②勘察前，做好現(xiàn)場(chǎng)勘察的資料和物品準(zhǔn)備，檢查是否帶好了工牌、名片、《房屋現(xiàn)場(chǎng)勘察表》、測(cè)量工具、計(jì)算器等必要的勘察工具及物品。③若一次要勘察多處物業(yè)，應(yīng)根據(jù)物業(yè)所處的地理位置、交通等具體情況，合理安排好勘察的先后次序，節(jié)省時(shí)間，提高效率。(90.)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在繪制標(biāo)準(zhǔn)房型圖時(shí)應(yīng)做到()。A.按上北下南左西右東的方位來(lái)繪制B.要詳細(xì)標(biāo)出各室、廳、廚、衛(wèi)的門(mén)窗位置C.按適當(dāng)比例縮小實(shí)際尺寸來(lái)繪制房型圖D.詳細(xì)標(biāo)出室、廳面積以及廚、衛(wèi)、過(guò)道、陽(yáng)臺(tái)、儲(chǔ)藏室等輔助面積E.如對(duì)物業(yè)進(jìn)行過(guò)改建，則只需將改建后的房型圖畫(huà)出正確答案：A、B、C、D參考解析：標(biāo)準(zhǔn)房型圖可以直觀地反映房屋的基本狀況，作為價(jià)格建議時(shí)的重要依據(jù)，因此在繪制標(biāo)準(zhǔn)房型圖時(shí)應(yīng)做到：①按適當(dāng)比例縮小實(shí)際尺寸來(lái)繪制房型圖；②按上北下南左西右東的方位來(lái)繪制；③要詳細(xì)標(biāo)出房屋的門(mén)窗位置；④詳細(xì)標(biāo)出房屋的面積，如果是住宅，還要標(biāo)出廚房、衛(wèi)生間、過(guò)道、陽(yáng)臺(tái)、儲(chǔ)藏室等輔助面積；⑤如對(duì)物業(yè)進(jìn)行過(guò)改建，需要將原始結(jié)構(gòu)的房型圖和改建后的房型圖一并畫(huà)出；⑥若物業(yè)沒(méi)有位于同一樓層，如內(nèi)部多層的住宅單元，還應(yīng)畫(huà)出各層的分層平面圖。(91.)物業(yè)權(quán)屬主要有()。A.商品房B.使用權(quán)房C.己購(gòu)公房D.己購(gòu)私房E.經(jīng)濟(jì)適用住房正確答案：A、B、C、D參考解析：目前大部分城市的物業(yè)權(quán)屬主要分為商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、使用權(quán)房、兩限房、己購(gòu)公房和私房。(92.)甲公司是E市一家以代理新建商品房銷(xiāo)售為主的知名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。乙公司是一家新成立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，缺乏知名度，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不雄厚，競(jìng)爭(zhēng)能力較弱。乙公司在E市遠(yuǎn)郊區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一宗面積不大的土地，準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)一個(gè)規(guī)模較小的住宅項(xiàng)目。乙公司找到甲公司，委托其營(yíng)銷(xiāo)策劃并獨(dú)家代理銷(xiāo)售該住宅項(xiàng)目。經(jīng)協(xié)商，雙方簽訂了代理協(xié)議。甲公司接受委托后，根據(jù)乙公司的資源狀況和市場(chǎng)形勢(shì)，將該住宅項(xiàng)目定位為面向工薪階層的普通商品住宅。1.為營(yíng)銷(xiāo)乙公司的住宅項(xiàng)目，甲公司可以通過(guò)創(chuàng)造()來(lái)建立樓盤(pán)品牌。A.生活概念B.交通概念C.品質(zhì)概念D