估價原理與方法-《房地產(chǎn)估價理論與方法》真題匯編2

估價原理與方法-《房地產(chǎn)估價理論與方法》真題匯編2單選題（共35題，共35分）(1.)房地產(chǎn)的有租約限制價值等于()。A.無租約現(xiàn)值價值減承租人權(quán)益價值B.出租人權(quán)益價值加（江南博哥）承租人權(quán)益價值C.無租約現(xiàn)值價值減出租人權(quán)益價值D.出租人權(quán)益價值減承租人權(quán)益價值正確答案：A參考解析：出租人權(quán)益價值又稱有租約限制價值，同一宗房地產(chǎn)，無租約限制價值、出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值三者之間的關(guān)系為：無租約限制價值＝出租人權(quán)益價值＋承租人權(quán)益價值?？芍鲎馊藱?quán)益價值（即有租約限制價值）＝無租約限制價值－承租人權(quán)益價值。(2.)關(guān)于房地產(chǎn)估價誤差的說法，錯誤的是（）。A.房地產(chǎn)估價難免會有誤差B.房地產(chǎn)評估價值與實際成交價的差異即為估價誤差C.不應(yīng)采用一般物理測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)要求估價的誤差標(biāo)準(zhǔn)D.可通過嚴(yán)格履行估價程序來減小估價誤差正確答案：B參考解析：B項，判斷一個評估價值的誤差大小或準(zhǔn)確性，理論上是將它與真實價值進行比較，實際中一般是將它與合格的估價師的重新估價結(jié)果進行比較。由于真實價值不可得知，出現(xiàn)了替代真實價值的兩種選擇，即實際成交價格和合格的估價師的重新估價結(jié)果。(3.)關(guān)于房地產(chǎn)估價結(jié)果的說法，錯誤的是（）。A.估價結(jié)果是通過估價活動得出的估價對象價值或價格及提供的相；B.注冊房地產(chǎn)估價師在完成估價之前應(yīng)證求估價委托人對估價結(jié)果的意見C.估價結(jié)果可能與估價對象在市場上進行交易的成交價格有所不同D.估價結(jié)果可能受注冊房地產(chǎn)估價師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響正確答案：B參考解析：本題考查的是估價結(jié)果。不能在未估價之前就征求委托人或估價利害關(guān)系人對估價結(jié)果的意見。參見教材P35。(4.)估價中應(yīng)盡量采用多種估價方法，其主要原因是（）。A.估價對象適宜采用多種方法估價B.各種估價方法都有一定的局限性C.各種估價方法之間具有理論統(tǒng)一性D.難以通過分忻排除不適用的估價方法正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的持點。要求在估價中盡量采用多種估價方法進行估價，就是考慮到不同估價方法都有局限。參見教材P10。(5.)下列引起某商業(yè)房地產(chǎn)價格上漲的因索中，不屬子該商業(yè)房地產(chǎn)價格自然增值因素的是（）。A.該商業(yè)房地產(chǎn)所在地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展、人□增加B.該商業(yè)房地產(chǎn)附近修建地鐵、交通條件改善C.該商業(yè)房地產(chǎn)所在區(qū)域規(guī)劃為城市中央商務(wù)區(qū)D.該商業(yè)房地產(chǎn)擁有者聘用了優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)正確答案：D參考解析：本題考查的是保值增值。外部經(jīng)濟、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。參見教材P65。(6.)下列估價對象區(qū)位狀況的描述中，不屬于位置狀況描述的是（）。A.估價對象距離機場35公里B.估價對象面臨街，所臨街道為城市主干道C.估價對象建筑物坐北朝南D.估價對象附近有三條公交線路經(jīng)過正確答案：D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述。房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述中的位置描述包括坐落、方位、與相關(guān)場所的距離、臨街狀況、朝向、樓層。參見教材P78。(7.)下列影響房地產(chǎn)供求變化的因素中，不會引起房地產(chǎn)需求量增加的是（）。A.消費者的收入水平堉加B.該種房地產(chǎn)的價格水平下降C.該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升D.消費者預(yù)期該種房地產(chǎn)價格上漲正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)需求。一般地說，某種房地產(chǎn)的價格如果上漲了，對其需求就會減少。參見教材P86。(8.)購買一套建筑面積為120m2,單價為18000元/m2的住宅，下列付款方式，名義價格和實際價格相符的是（）。A.于成交日期一年后一次性支付所有款面B.于成交日期一次性付清，紿予5%的優(yōu)惠C.于成交日期支付50萬元，余款在第一年年末支付D.首付50%,余款以期限10年、年利率7%、按月等額本息還款的低押貸款支付正確答案：D參考解析：本題考查的是名義價格和實際價格。選項D的名義價格和實際價格是相等的，都是216萬元。參見教材P113。(9.)距離是衡量房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣最常見、最簡單定指標(biāo)，其中相對科學(xué)的距離指標(biāo)是（）。A.空間直線距離B.交通線路距離C.交通時間距離D.經(jīng)濟距離正確答案：D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因索。經(jīng)濟距離是更科字但較復(fù)雜的一種距離，它是把交通時間、交通賽用統(tǒng)一用貨幣來衡量，以反映距離。參見敦材P132。(10.)下列影響價格的因索中，不屬于實物因素的是（）。A.朝向B.保溫C.隔音D.戶型正確答案：A參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)實物因索。朝向是區(qū)位因素。參見教材P125(11.)關(guān)于房地產(chǎn)估價合法原則及其運用的說法，正確的是（）。A.只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價對象B.估價對象狀況必須是實際狀況C.以公益為目的學(xué)校教學(xué)樓可以作為抵押評估對象D.估價結(jié)果應(yīng)是在依法判走的估價對象狀況下的價值或價格正確答案：D參考解析：本題考查的是合法原則。合法原則要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象狀況下定價值或價格，參見教材P155。(12.)評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的價值時，價值時點和估價對象的狀況匹配正確的是（）。A.價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為現(xiàn)在狀況B.價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為未來狀況C.價值時點為未來，估價對象狀況為現(xiàn)在狀況D.價值時點為未來，估價對象狀況為未來狀況正確答案：B參考解析：A項，此種情形是最常見、最大量的，如房地產(chǎn)抵押估價、房屋征收評估、司法拍賣估價，包括在建工程估價。B項，價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為未來狀況的估價。此種情形如評估期房的價值。在房屋征收中，補償方式為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換且用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，為計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價而評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值就屬于這種情形。(13.)某商業(yè)房地產(chǎn)年凈收益在樂觀、保守和最可能情況下的估計值分別為6萬元、4.2萬元和5.4萬元。若收H期限為30年，報酬率為6%，無法定優(yōu)先受賠償款。則該商業(yè)房地產(chǎn)的抵押價值為（）萬元。A.57.81B.71.58C.74.33D.82.59正確答案：A參考解析：本題考查的是謹(jǐn)慎原則。遵循謹(jǐn)慎原則應(yīng)采用保守的較低的收益估計值。4.2/6%[1-1/（1+6%）30]=51.81。參見教材P171。(14.)評估建筑面積為1202的住宅在2016年9月30日前市場價格，下列交易實例中最適合作為可比實例的是（）。A.甲B.乙C.丙D.丁正確答案：B參考解析：本題考查的是。可比實例是類似房地產(chǎn)中真實成交且符合一定條件的，具體是指交易實例中交易方式適合估價目的、成交日期接近價值時點、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的估價對象的類似房地產(chǎn)等財產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。參見敦材P173。(15.)賣方5年前以貸款方式購買了一套達(dá)筑面積為85m2的住宅，貸款總額為45萬元，期限為15年，年利率固定不變?yōu)?%，采用等額還本利息照付方式按月還款，現(xiàn)買賣合同約定買方付給賣方50萬元，并承擔(dān)賣方應(yīng)繳納的交易稅費及尚未償還的購房貸款，若賣方、買方應(yīng)繳納的交易稅費分別為正常成交價格的6%和4%。則該住宅的正常成交價格為（）元/m2。A.9787B.10013C.10282D.10539正確答案：A參考解析：本題考查的是統(tǒng)一稅費負(fù)擔(dān)。至價值時點，尚未償還的貸款=45x（1-5/15）=30萬元，正常負(fù)擔(dān)下的價格=[30+50/（1~6%）]/85=0.9787萬元/m2=9787元/m2。參見教材P184。(16.)關(guān)于比較法運用的說法，錯誤的是（）。A.同類數(shù)量較多，有較多交易的房地產(chǎn)適用比較法估價B.盡量不選擇_進行交易情況修正的交易實例作可比實例C.掛牌案例不能作為可比實例，但可作為了解市場行情的參考D.修正或調(diào)整的因素越多，估價結(jié)果越合理正確答案：D參考解析：本題考查的是比較法適用的估價對象。選項A正確，比較法適用的估價對象是同類數(shù)量較多、有較多交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)；選項B正確，有特殊交易情況的交易實例一般不宜選為可比實例，但當(dāng)可供選擇的交易實例較少而不得不選用時，則應(yīng)對其進行交易情況修正；選項C正確，掛牌價不能作為估價依據(jù)，但可作為了解市場行情的參考；選項D錯誤，需修正或調(diào)整的因素越多，說明可比實例的可比性越差，估價結(jié)果越不合理。(17.)甲、乙兩家相鄰?fù)恋?，市場價格分別為50萬元和70萬元，若將該兩家土地合并為一家土地，合并后的土地市場價格為150萬元，如果乙宗地的擁有者購買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的要價范圍是（）萬元。A.0-50B.50-65C.50-80D.62.5-150正確答案：C參考解析：本題考查的是造成成交價格偏離正常價格的因素。甲宗地單獨的價格為50萬，合并后增值=150-（50+70）=30（萬元）。那么土地乙的擁有著可要價50萬元至80萬元（50+30=80）。參見教材P190。(18.)某寫字樓持有期內(nèi)年均有效毛收入為400萬元，運營費用率為30%,預(yù)計持有至5年末出售時的總價為6000萬元，銷售稅費率為6%，報酬率中無風(fēng)險報酬率為6%,風(fēng)險報酬率為無風(fēng)險報酬率的25%，則該寫字樓目前的收益價值為（）。A.5061.44B.5546.94C.5562.96D.6772.85正確答案：A參考解析：(19.)關(guān)子建筑物經(jīng)濟壽命說法，正確的是（）。A.經(jīng)濟壽命主要甶建筑物的質(zhì)量及地基穩(wěn)走性決走B.正常情況下，經(jīng)濟壽命長于自然壽命C.經(jīng)濟壽命與周圍環(huán)境，房地產(chǎn)市場狀況有關(guān)D.建筑物更新改造后，自然壽命可以延長而經(jīng)濟壽命不變正確答案：C參考解析：本題考查的是收益期和持有期的測算。建筑物經(jīng)濟壽命主要由市場決定，同類建筑物在不同地區(qū)的經(jīng)濟壽命可能不同，一般是在建筑物設(shè)計使用年限的基礎(chǔ)上，根據(jù)建筑物的施工、使用、維護和更新改造等狀況，以及周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場狀況等進行綜合分忻判斷得出的。參見教材P235。(20.)運用市場提取法求取的報酬率可能與估價對象未來收益風(fēng)險不完全一致，其根本原因是（）。A.能夠獲得的交易實例數(shù)量較多B.所取得的報酬率是利用過去的數(shù)量求取的C.利用試錯法和內(nèi)插法求取報酬率時存在計算誤差D.可比實例采用了典型買者和賣者的期望報酬率并進行適當(dāng)調(diào)整正確答案：B參考解析：采用市場提取法求取報酬率，是利用與估價對象具有相同或相似收益特征的可比實例的價格、凈收益、收益期或持有期等數(shù)據(jù)，選用相應(yīng)的報酬資本化法公式，計算出報酬率。市場提取法求出的報酬率反映的是人們頭腦中過去而非未來的風(fēng)險判斷，它可能不是估價對象未來各期收益風(fēng)險的可靠指針。(21.)某房地產(chǎn)的年凈收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%,土地使用年限為，土地報酬率為6%,該房地產(chǎn)的價值為（）萬元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00正確答案：C參考解析：本題考查的是剰余技術(shù)。建筑物年收益額=建筑物現(xiàn)值x建筑物的資本化率=200x12%=24,那么土地的年收益額=60-24=36，土地定價值=36x（P/A,6%,30）=38x1/6%x[1-1/（1+6%）30】=495.53。合計，房地產(chǎn)價值=200+495.53=695.53萬元。參見教材P257。(22.)某新建房地產(chǎn)的土地取得成本為200萬元，建設(shè)成本和管理費用之和為500萬元，投資利息為50萬元。銷售費用和銷售稅費分別為重新購建價格的3%和6%，成本利潤率為15%，則該房地產(chǎn)的重新購建價格為（）萬元。A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84正確答案：C參考解析：本題考查的是單位比較法。V=200+500+50+3%V+6%V+（200+500+50+3%V）x15%，V=952.512(萬元)。參見教材P290。(23.)某房地產(chǎn)的土地是于8年前通過出讓方式取得的，1年后房屋達(dá)成交付使用，容積率為1.2，目前該房地產(chǎn)的土地重新構(gòu)達(dá)價格為每平方米土地面積3000元，建筑物重新購建價格為2800元/m2,建筑物成新率為90%，土地使用8年的年期調(diào)整系數(shù)為94%，目前該房地產(chǎn)的市場價格為（）元/m2。A.4870B.5020C.5340D.5520正確答案：B參考解析：本題考查的是成本法總結(jié)。3000/1.2+2800×90%=5020（元/m2）。(24.)通過房租求取房地產(chǎn)凈收益，不應(yīng)扣除（）。A.空置損失B.房產(chǎn)稅C.房屋折舊費D.房屋保險費正確答案：C參考解析：運營費用是指維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)的必要支出，包括：①房地產(chǎn)稅；②房屋保險費；③物業(yè)服務(wù)費；④管理費用；⑤維修費；⑥水電費等。運營費用是從估價角度出發(fā)的，與會計上的成本費用有所不同，通常不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴建費用和所得稅。(25.)某住宅建筑面積為160m2,土地剩余使用期限為60年，以建筑面積計算的土地重新購建價格和建筑重新購建價格分別為5000元/m2和3500元/m2。目前該房屋門窗，墻面地面等破損引起的折舊為5萬元，戶型設(shè)計落后引起的折舊為8萬元，位于城市衰落地區(qū)引起的折舊為6萬元，若土地報酬率為6%,則該住宅的成本價格為（）萬元。A.115.91B.117.00C.134.91D.136.00正確答案：B參考解析：本題考查的是成本法總結(jié)。房地產(chǎn)價值=土地重新購建價格+建筑物重新購建價格折舊=5000x160+3500x160-50000-80000-60000=1170000（元）。(26.)下列引起房地產(chǎn)貶值的因索中，屬于功能折舊的是（）。A.寫字樓層高偏低B.廠房受酸雨腐蝕C.住宅庫存量過大D.在建工程基礎(chǔ)不均勻沉降正確答案：A參考解析：本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。功能折舊也稱為無形損耗，是指因建筑物功能不足或過剰造成的建筑物價值減損。導(dǎo)致建筑物功能不足或過剰的原因可能是科學(xué)技術(shù)進步，人們的消費觀念改變，過去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過低，建筑設(shè)計上的缺陷等。參見教材P296。(27.)關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中后續(xù)開發(fā)利潤的說法，正確的是（）.A.根據(jù)當(dāng)?shù)厣夏甓人行麻_發(fā)項目的平均利潤率來計算B.采用直接成本利潤率計算時，計算基數(shù)為后續(xù)開發(fā)建設(shè)成本C.靜態(tài)分析法中可用總利潤率或年平均利潤率測算后續(xù)開發(fā)利潤D.開發(fā)利潤率應(yīng)為扣除所得稅后的凈利潤率正確答案：C參考解析：A項，開發(fā)利潤率應(yīng)當(dāng)是典型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行特定的房地產(chǎn)開發(fā)所期望獲得利潤率（平均利潤率）；B項，采用直接成本利潤率計算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤時，計算基數(shù)為待開發(fā)房地產(chǎn)價值及其取得稅費、以及后續(xù)的建設(shè)成本；D項，因為所得稅是以企業(yè)為對象繳納，不同業(yè)務(wù)的盈虧情況不統(tǒng)一，為了便于開發(fā)利潤率的調(diào)查、估計，不應(yīng)扣除所得稅。(28.)采用假設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法評估某住宅在建工程的市場價值，預(yù)測取得在建工程后3個月開始建設(shè)，建設(shè)期1年，假設(shè)建成后3個月一次售出，同類住宅現(xiàn)行市場價格為8000元/m2,預(yù)測未來2年內(nèi)同類住宅價格每年遞增5%。若折現(xiàn)率為12%，則該在建工程開發(fā)完成后房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值為（）元/m2。A.7262B.7380C.7500D.8670正確答案：A參考解析：該在建工程開發(fā)完成后房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值為：8000×（1＋5%）1.5/（1＋12%）1.5＝7262（萬元）。(29.)關(guān)于假設(shè)開發(fā)法估價中開發(fā)經(jīng)營期、建設(shè)期、經(jīng)營期等之間關(guān)系的說法，錯誤的（）。A.開發(fā)經(jīng)營期可分為建設(shè)期和經(jīng)營期B.建設(shè)期的起點與開發(fā)經(jīng)營期的起點相同C.經(jīng)營期可具體分為銷售期和運營期D.建設(shè)期和經(jīng)營期不會重疊正確答案：D參考解析：本題考查的是后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期。在銷售（含預(yù)售）的情形下，建設(shè)期和經(jīng)營期有重香。參見教材P330。(30.)當(dāng)房地產(chǎn)價格持續(xù)上升或持續(xù)下降且各期上升或下降的數(shù)額大致相同，宜選擇的估價方法是（）。A.平均增減量法B.平均發(fā)展速度法C.移動平均法D.指數(shù)修勾法正確答案：A參考解析：本題考查的是平均增減量法。運用平均增減量法進行預(yù)測的條件是，房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的，并且各期上升或下降的數(shù)額大致相同，否則就不宜采用這種方法。參見教材P349。(31.)關(guān)于路線價法的說法，錯誤的是（）。A.實際估價中同一路線價區(qū)段內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)臨街深度可以不同B.相同條件下臨街深度越深的地塊，累計深度價格修正率越大C.路線價為若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價格D.運用線路價法的前提條件是街道較規(guī)整，臨街土地排列較整齊正確答案：A參考解析：路線價法本質(zhì)上是一種比較法，是比較法的派生方法，其理論依據(jù)與比較法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。A項，在實際估價中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)臨街深度通常是路線價區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)或平均數(shù)。例如，某個路線價區(qū)段內(nèi)臨街土地的臨街深度大多為18m，則標(biāo)準(zhǔn)臨街深度一般設(shè)定為18m；如果臨街深度大多為25m，則標(biāo)準(zhǔn)臨街深度一般設(shè)定為25m。(32.)某工業(yè)用房占地面積5000m2,容積率1.5,土地單價為2400元/m2?，F(xiàn)可依法變更為商業(yè)用房并增加2500m2建筑面積，現(xiàn)時商業(yè)用地的樓面地價為5600元/m2。該工業(yè)用房變更為商業(yè)用房理論上應(yīng)補繳地價（）萬元。A.1000B.3000C.3800D.4400正確答案：D參考解析：本題考查的是補地價的測算。新容積率=（5000x1.5+2500）/5000=2.0;補地價=（5600x2-2400）x5000=4400（萬元）。參見教材P385。(33.)在國有土地上房屋證收評估中，對已出租的房地產(chǎn)不考慮租賃因索的影響。這一估價假設(shè)屬于（）。A.未定事項假設(shè)B.背離事實假設(shè)C.不相一致假設(shè)D.依據(jù)不足假設(shè)正確答案：B參考解析：本題考查的是估價報告的組成。背離事實假設(shè)，是指因估價目的的特殊需要、交易條件設(shè)定或約定，對估價對象狀況所做的與估價對象在價值時點的狀況不一致的合理假定。例如，在國有土地上房屋征收評估中，評估被征收房屋的價值不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。參見教材P413,(34.)關(guān)于價值時點的說法，錯誤的是（）。A.價值時點可以是過去、現(xiàn)在或?qū)鞡.價值時點是由估價目的決定的C.價值時點應(yīng)與估價對象狀況對應(yīng)的時點一致D.價值時點與實地查勘日期可以不一致正確答案：C參考解析：C項，不論是何種估價目的，評估估價對象價值所依據(jù)的市場狀況始終是價值時點的狀況，但估價對象狀況不一定是價值時點的狀況。AB項，價值時點究竟是現(xiàn)在還是過去或?qū)恚怯晒纼r目的決定的。D項，價值時點為現(xiàn)在的，一般以估價作業(yè)期間特別是實地查勘估價對象期間的某個日期（如完成估價對象實地查勘之日）為價值時點，一般不得早于受理估價委托之日（如收到估價委托書之日、簽訂估價委托合同之日），不得晚于出具估價報告之日。(35.)關(guān)于估價師聲明的說法，正確的是（）。A.估價師聲明是注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)的免責(zé)聲明B.估價師聲明中應(yīng)對勤勉盡責(zé)估價做出承諾和保證C.未參與估價的注冊房地產(chǎn)估價師可以在估價師聲明上簽名D.估價師聲明中應(yīng)對估價結(jié)果成立的條件作出提示和說明正確答案：B參考解析：B項，估價師聲明應(yīng)寫明所有參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師對其估價職業(yè)道德、專業(yè)勝任能力和勤勉盡責(zé)估價等的承諾和保證。A項，不得將估價師聲明的內(nèi)容與估價假設(shè)和限制條件的內(nèi)容相混淆，或把估價師聲明變成估價師和估價機構(gòu)的免責(zé)聲明。C項，非注冊房地產(chǎn)估價師和未參與估價的注冊房地產(chǎn)估價師不得在估價師聲明上簽名。D項，鑒證性估價因為要“獨立、客觀、公正”，所以估價師和估價機構(gòu)不能在估價結(jié)果上讓“客戶滿意”；不能在未估價之前就征求委托人或估價利害關(guān)系人對估價結(jié)果的意見，一般也不能在完成估價之前與他們討論估價結(jié)果。多選題（共15題，共15分）(36.)關(guān)于房地產(chǎn)估價要表的說法，正確的有（）。A.估價目的取決于估價委托人對估價的實際需要B.估價對象由估價托人和估價目的雙重決定C.選取估價依據(jù)應(yīng)有針對性，主要是根據(jù)估價對象和價值類型選取D.估價原則應(yīng)根據(jù)價值類型和估價目的進行選擇E.估價程序是指完成估價項目所需做的各項工作進行的先后次序，不得交叉或反復(fù)正確答案：A、B、D、E參考解析：本題考查的是估價目的。在估價中選取估價依據(jù)應(yīng)有針對性，主要是根據(jù)估價目的和估價對象來選取。參見教材P33。(37.)評估一套單元式住宅的抵押估價，若未做特別說明，應(yīng)包含在估價對象范圍內(nèi)的有（）。A.二次裝修時所鋪的木地扳B.可拆卸的水凈化處理設(shè)備C.嵌入式固定衣柜D.隨建筑配置的中央空調(diào)系統(tǒng)E.擺放在室內(nèi)的沙發(fā)正確答案：A、C、D參考解析：在未做特殊說明的情況下，房地產(chǎn)的定著物要列入估價范圍，選項CD均屬于定著物；選項A屬于建筑物實物中的裝飾裝修。參見教材P49、76。(38.)關(guān)于成交價格、市場價格、理論和評估價值的說法，正確的有（）。A.在一筆成功的房地產(chǎn)交易中，買方最高出價≥成交價格≤賣方最低要價B.在買方的市場下，成交價格會偏向賣房最低要價C.市場價格和理論價格相比，市場價格是長期均衡價格，理論價格是短期均衡價格D.在正常市場或正常經(jīng)濟發(fā)展下，市場價格基本上與理論價格相吻合，圍繞著理論價格而上下波動，不會偏離太遠(yuǎn)E.當(dāng)交易情況正常時，成交價格接近市場價格正確答案：A、B、D、E參考解析：本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價格。選項C錯誤，市場價格和理論價格相比，市場價格是短期均衡價格，理論價格是長期均衡價格。參見教材P95、97。(39.)關(guān)于相同條件下同一估價對象的市場價值和現(xiàn)狀價值的說法，正確的有（）。A.在合法利用下，現(xiàn)狀價值不高于市場價值B.在合法利用下，（市場價值一現(xiàn)狀價值）≥將現(xiàn)狀利用改變?yōu)樽罴牙玫谋匾С黾皯?yīng)得利潤C.在現(xiàn)狀利用為最佳利用下，現(xiàn)狀價值等于市場價值D.在不是合法利用下，現(xiàn)狀價值不低于市場價值E.同一估價目的、價值類型下，不能同時評估市場價值和現(xiàn)狀價值正確答案：A、B、C參考解析：本題考查的是市場價值、投資價值、謹(jǐn)慎價值、快速變現(xiàn)價值、現(xiàn)狀價值和殘余價值。在合法利用下，現(xiàn)狀價值一般低于市場價值。而如果現(xiàn)狀利用為最高最佳利用，則現(xiàn)狀價值就等于市場價值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價值有可能高于市場價值。在合法利用下，必然有（市場價值一現(xiàn)狀價值）>將現(xiàn)狀利用改變?yōu)樽罡咦罴牙玫谋匾С黾皯?yīng)得利潤。否則，現(xiàn)狀利用就是最高最佳利用，現(xiàn)狀價值就是市場價值。參見教材P99。(40.)下列房地產(chǎn)價格影響因素中，屬于外部因素的有（）。A.經(jīng)濟因素B.區(qū)位因素C.權(quán)益因素D.人口因素E.心理因素正確答案：A、D、E參考解析：房地產(chǎn)價格影響因素可分為房地產(chǎn)自身因素和房地產(chǎn)外部因素兩大類。①房地產(chǎn)外部因素可再分為：a．人口因素；b．制度政策因素；c．經(jīng)濟因素；d．社會因素；e．國際因素；f．心理因素；g．其他因素。②房地產(chǎn)自身因素可再分為：a．房地產(chǎn)實物因素；b．房地產(chǎn)權(quán)益因素；c．房地產(chǎn)區(qū)位因素。BC兩項，屬于房地產(chǎn)的自身因素。(41.)下列房地產(chǎn)估價方法的運用中，符合謹(jǐn)慎原則要求的有（）。A.比較法估價時，不選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例為可比實例B.收貧法估價時，不高估收入和運營費用C.成本法估價時，不高估土地取得成本、建設(shè)成本、稅費、利潤和折舊D.假設(shè)開發(fā)法估價時，不高估未來開發(fā)完成后的價值或低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤E.長期趨勢法預(yù)測房地產(chǎn)未來價格時，不高估市場價格增長水平正確答案：A、D參考解析：本題考查的是謹(jǐn)慎原則。（1）在運用比較法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)對可比實例進行必要的實地查勘；（2）在運用收貧法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或資本化率不應(yīng)偏低；（3）在運用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、建設(shè)成本、有關(guān)費稅和利潤，不應(yīng)低估折舊；（4）在運用假設(shè)開發(fā)法估價時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，不應(yīng)低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤。參見教材P171。(42.)估價對象為一宗熟地，對選取的可比實例進行實物狀況調(diào)整的內(nèi)容有（）。A.土地形狀B.土質(zhì)狀況C.土地使用年限D(zhuǎn).土地幵發(fā)程度E.容積率正確答案：A、B、D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。土地實物狀況，主要有土地的面積、形狀、地形、地勢、土壊、開發(fā)程度等影響房地產(chǎn)價格的因素。參見教材P196。(43.)預(yù)計某房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為170萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎(chǔ)上減少8萬元，報酬率為8%則下列說法中正確的有（）。A.該房地產(chǎn)未來第30年的年凈收益小于零B.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限大于22年C.該房地產(chǎn)的收益價值小于1276.47萬元D.該房地產(chǎn)的收益價值大于875萬元E.該房地產(chǎn)的資本化率為18%正確答案：A、B、C、D參考解析：本題考查的是凈收益按一定數(shù)額遞減的公式。A-（n-1）b=0,170-8（n-1）=0,n=22.25。V=（170/8%-8/8%2）[1-1/（1+8%）22.25]+8/8%x22.25/（1+8%）=1118.58（萬元）。參見教材P225。(44.)運用成本法對新開發(fā)房地產(chǎn)的價值進行評估，在減值或增值調(diào)整時，應(yīng)考慮的影響因素主要包括（）。A.項目選址不當(dāng)B.建設(shè)成本偏高C.運營費用是否客觀D.工程施工質(zhì)量優(yōu)劣E.該類房地產(chǎn)市場供求狀況正確答案：A、D、E參考解析：新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)雖然不存在一般意義上的折舊，但應(yīng)根據(jù)其選址是否適當(dāng)、規(guī)劃設(shè)計是否合理、工程施工質(zhì)量優(yōu)劣以及該類房地產(chǎn)的市場供求狀況等，考慮其可能的減值因素和增值因素，予以適當(dāng)?shù)臏p價或增價調(diào)整。例如，采用成本法測算某個新近開發(fā)完成的房地產(chǎn)或在建工程的市場價值，雖然它們實實在在投入了較多費用，或者無論誰來開發(fā)建設(shè)都需要這么多支出，但在房地產(chǎn)市場不景氣時應(yīng)予以減價調(diào)整。(45.)關(guān)于建筑物壽命的說法，正確的有（）。A.利用年限法求取建筑物折舊時，建筑物的年齡應(yīng)采用有效年齡，壽命應(yīng)采用經(jīng)濟壽命B.對建筑物進行更新改造可使達(dá)筑物的經(jīng)濟壽命長于其自然壽命C.建筑物的剩余經(jīng)濟壽命是其自然壽命減去有效年齡后的壽命D.建筑物的剩余自然壽命是其經(jīng)濟壽命減去實際年齡后的壽命E.建筑物的有效年齡與剩余經(jīng)濟壽命之和為建筑物經(jīng)濟壽命正確答案：A、E參考解析：本題考查的是年限法。選項B錯誤，建筑物經(jīng)過了更新改造，其自然壽命和經(jīng)濟壽命都能得到延長；選項CD錯誤，建筑物的剩余自然壽命是其自然壽命減去實際年齡后的壽命。建筑物的剩余經(jīng)濟壽命是其經(jīng)濟壽命減去有效年齡后的壽命。參見教材P298。(46.)關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法運用的說法，正確的有（）。A.各項收入，支出均為價值時點房地產(chǎn)市場狀況下的值B.在抵押估價中一般采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”C.不需要單獨計算投資利息D.不考慮預(yù)售和延遲銷售的影響E.測算后續(xù)幵發(fā)利潤時，要求利潤率與其計算基數(shù)相匹配正確答案：B、C、E參考解析：本題考查的是動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別。選項A錯誤，各項收入、支出發(fā)生的時間不同，動態(tài)分析法下，將各項收入、支出折算到價值時點上；選項D錯誤，動態(tài)分折法要考慮預(yù)售和延遲銷售的影響。參見教材P323-333。(47.)關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中求取幵發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的說法，正確的有（）。A.開發(fā)完成后的價值是未來幵發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所有對應(yīng)的價值B.未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況不能包含動產(chǎn)、權(quán)利等C.評估投資價值時，未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值有時要考慮無形收益D.對于自營的房地產(chǎn)，不宜運用收貧法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值E.可以運用成本法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值正確答案：A、C參考解析：本題考查的是幵發(fā)完成后的價值。選項B錯誤，未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況并不總是純粹的房地產(chǎn)，除了房地產(chǎn)，還可能包含房地產(chǎn)以外的劫產(chǎn)、權(quán)利等；選項D錯誤，對于出租或自營的房地產(chǎn)，預(yù)測開發(fā)完成后的價值，可先預(yù)測其租賃或自營的凈收益，再采用收益法將該凈收益轉(zhuǎn)換為價值；選項E錯誤，開發(fā)完成后的價值不能采用成本法求取。參見教材P332?333。(48.)關(guān)于房地產(chǎn)估價長期趨勢運用的說法，正確的有（）。A.長期趨勢法一般不適用對估價對象當(dāng)前價格水平的測算或估價B.對價格存在明顯季節(jié)波動的估價對象適宜采用移動平均法消除季節(jié)波動影響C.數(shù)學(xué)曲線擬合方程Y=a+bX的參數(shù)a、b通常采用最小二乘法確定D.選擇具體預(yù)測方法的主要依據(jù)是估價對象或類似房地產(chǎn)歷史價格的變動規(guī)律E.可以用來比較兩類房地產(chǎn)的價格發(fā)展?jié)摿φ_答案：C、D、E參考解析：本題考查的是長期趨勢法及其運用。選項B錯誤，移動平均法是對原有價格按照時間序列進行修勻，即采用逐項遞移的方法分別計算一系列移動的時序價格平均數(shù)，形成一個新的派生平均價格的時間序列，借以消除價格短期波動的影響，而非季節(jié)波動。參見教材P352。(49.)關(guān)于路線價區(qū)段的說法，正確的有（）。A.路線價區(qū)段位于街道兩側(cè)，是帶狀的B.應(yīng)將面積相近、形狀相同、位M相鄰的臨街土地劃為同一個路線價區(qū)段C.兩個路線價區(qū)段的分界線，原則上是地價水平有明顯差異的地點D.較長的繁華街道，可根據(jù)地價水平差異劃分為兩個以上的路線價區(qū)段E.同一街道兩側(cè)的地價水平有明顯差異的，應(yīng)以街道中心為分界線，將該街道兩側(cè)視為不同的路線價區(qū)段正確答案：A、C、D、E參考解析：本題考查的是劃分路線價區(qū)段。在劃分路線價區(qū)段時，應(yīng)將“通達(dá)性相當(dāng)、位置相鄰、地價相近”的臨街土地劃為同一個路線價區(qū)段。參見教材P370。(50.)關(guān)于估價方法選用的說法，正確的有（）。A.所有適用的估價方法都應(yīng)選用，不得隨意取舍B.商品住宅一般應(yīng)以比較法為常用的估價方法C.現(xiàn)狀空置的商鋪不宜采用收益法估價D.影劇院一般適用比較法和成本法估價E.市場依據(jù)不充分而不宜采用比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法估價的情況下，可以將成本法作為主要的估價方法正確答案：B、E參考解析：A項，只要是估價對象在理論上適用的估價方法，都應(yīng)初步入選，不得隨意取舍，但每種估價方法除了其適用的估價對象，還有需要具備的條件。有些估價對象因其所在地的房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠成熟等客觀原因，可能會限制某些在理論上適用的估價方法的實際運用。因此，在前面已根據(jù)估價對象初步選擇了估價方法的基礎(chǔ)上，再根據(jù)搜集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量等情況，正式確定采用的估價方法。B項，現(xiàn)成的商品住宅、寫字樓、商場，理論上一般適用比較法、收益法和成本法估價；C項，商鋪具有收益性，即便現(xiàn)在空置，也可以采用收益法評估。D項，影劇院很少發(fā)生交易，但具有收縮性，不宜選用比較法，適用收益法；E項，在建的商品住宅、寫字樓、商場、賓館等市場依據(jù)不充分，不宜采用比較法、收益法，理論上一般適用假設(shè)開發(fā)法和成本法估價。判斷題（共15題，共15分）(51.)某房地產(chǎn)未來第一年有效毛收入為10萬元，運營費用2.5萬元，有效毛收入乘數(shù)為10，則該房地產(chǎn)的資本化率為7.5%。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是收益乘數(shù)法的種類。有效毛收入乘數(shù)＝房地產(chǎn)價格/有效毛收入；房地產(chǎn)價格＝10×10＝100（萬元）；資本化率＝凈收益/房地產(chǎn)價格＝（10－2.5）/100＝7.5%。參見教材P268。(52.)在某一價值時點下，某宗房地產(chǎn)的市場價值反映的是市場上潛在交易者的集體價值判斷，可能高于其理論價格。（）正確答案：正確參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。對估價師或某個特定的市場參與者而言，房地產(chǎn)價值由市場力量決定，是客觀的，即房地產(chǎn)價值由眾多市場參與者的價值判斷所形成，可能高于其理論價格。參見教材P6。(53.)房屋被征用為臨時安置用房，半年后返還時發(fā)現(xiàn)局部毀損，補償金額應(yīng)包括使用上的補償和相當(dāng)于被征用房屋價值的補償。（）正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)征收征用的需要。房地產(chǎn)被征用后毀損的，補償金額應(yīng)包括使用上的補償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)毀損前后價值之差的補償；房地產(chǎn)被征用后滅失的，補償金額應(yīng)包括使用上的補償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)價值的補償。參見教材P18。(54.)某宗建設(shè)用地紅線內(nèi)的給水、排水、電力等基礎(chǔ)設(shè)施屬于該宗土地的實物因素。（）正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位的含義。如果是該房地產(chǎn)內(nèi)部（用地紅線內(nèi)）的配套設(shè)施，則應(yīng)屬于該房地產(chǎn)的實物因索。參見教材P54,(55.)房地產(chǎn)投?；馂?zāi)風(fēng)險時的保險價值，通常不應(yīng)包含不可能損毀的土地價值。正確答案：正確參考解析：本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值。投?；馂?zāi)險時的保險價值，僅是有可能通受火災(zāi)損毀的建筑物的價值及其可能的連帶損失，而不包含不可損毀的土地的價值，通常具體是指建筑物的重置成本或重建成本和修復(fù)期間的經(jīng)濟損失（如停產(chǎn)停業(yè)損失、租金損失）。參見教材P102。(56.)在賣方市場下，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，通常會使房地產(chǎn)價格下降。（）正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是稅收制度政策。一般地說，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會增加房地產(chǎn)開發(fā)成本，從而會推動房地產(chǎn)價格上漲；相反，會使房地產(chǎn)價格下降。參見教材P139。(57.)房地產(chǎn)市場價值評估應(yīng)同時遵循獨立、客觀、公正原則，合法原則，價值時點原則，替代原則，最高最佳利用原則。（）正確答案：正確參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價原則的含義。市場價值評估應(yīng)遵循獨立、客觀、公正原則，合法原則，價值時點原則，替代原則，最髙最佳利用原則。參見教材P153。(58.)房地產(chǎn)市場狀況調(diào)整不僅是交易日期調(diào)整，還包括一些其他因素調(diào)整。（）正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是市場狀況調(diào)整的含義。市場狀況調(diào)整也稱為交易日期調(diào)整。參見教材P192。(59.)比較法估價中進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實例在其成交日期的自身狀況下的價格，調(diào)整為在價值時點的估價對象狀況下的價格，（）正確答案：正確參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義。進行房地產(chǎn)狀況倜整，是把可比實例在其自身下的價格，調(diào)整為在估價對象狀況下的價格。參見教材P195。(60.)有獨特設(shè)計或者只針對特定使用者的特殊需要而開發(fā)的房地產(chǎn)通常采用成本法估價。（）正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是。有獨特設(shè)計或者只針對持走使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，以及單獨的建筑物或者其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法估價。(61.)運用分解法求取建筑物折舊時，只存在不可修復(fù)的功能落后折舊，不存在可修復(fù)的功能落后折舊。（）正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是分解法。將物質(zhì)折舊項目分為可修復(fù)項目和不可修復(fù)項目兩類。參見教材P305。(62.)再假設(shè)開發(fā)法的動態(tài)分析法中，開發(fā)完成后定房地產(chǎn)價值是未來開發(fā)完成時定房地產(chǎn)市場狀態(tài)下定價值。（）正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是平均發(fā)展速度法。由于越接近所預(yù)測的價格對應(yīng)的時間的發(fā)展速度對預(yù)測越重要，所以如果能用不同的權(quán)重對過去各期的發(fā)展速度予以加權(quán)后再計算其平均發(fā)展速度，就能使預(yù)測的價格更接近或符合實際。至于在預(yù)測時究竟應(yīng)采用哪種權(quán)重予以加權(quán)；一般需要根據(jù)房地產(chǎn)價格的變動過程和趨勢以及房地產(chǎn)估價師的經(jīng)驗來判斷確走。參見教材P351。(63.)基準(zhǔn)地價修正法估價結(jié)果的準(zhǔn)確性，主要取決于基準(zhǔn)地價的準(zhǔn)確性以及調(diào)整系數(shù)的完整性和合理性。（）正確答案：正確參考解析：本題考查的是基準(zhǔn)地價修正法?；鶞?zhǔn)地價修正法的估價結(jié)果的準(zhǔn)確性，主要取決于基準(zhǔn)地價的準(zhǔn)確性以及調(diào)整系數(shù)的完整性和合理性。參見教材P384。(64.)在界定估價對象的范圍時，要特別注意是否不包括屬于房地產(chǎn)的財產(chǎn)和包括房地產(chǎn)以外的財產(chǎn)。（）正確答案：正確參考解析：本題考查的是估價對象的確定。在界定估價對象的范圍時，要特別注意是否不包括屬于房地產(chǎn)的財產(chǎn)和包括房地產(chǎn)以外的財產(chǎn)，以及同一標(biāo)的物在低押、征收、自愿轉(zhuǎn)讓、司法拍賣等不同的估價目的下，估價對象的范圍可能應(yīng)有所不同。參見教材P401。(65.)運用平均發(fā)展速度法預(yù)測房地產(chǎn)價格時，可對過去各期的發(fā)展速度予以加權(quán)計算，權(quán)重應(yīng)根據(jù)各期發(fā)展速度的大小，由小到大來確定。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是平均發(fā)展速度法。由于越接近所預(yù)測的價格對應(yīng)的時間的發(fā)展速度對預(yù)測越重要，所以如果能用不同的權(quán)重對過去各期的發(fā)展速度予以加權(quán)后再計算其平均發(fā)展