第二章資產(chǎn)評估基本原理

資產(chǎn)評估學(xué)第一篇資產(chǎn)評估的基本理論與基本方法第二章

資產(chǎn)評估的基本原理第一節(jié)資產(chǎn)價值形成理論-略第二節(jié)資產(chǎn)的價值類型第三節(jié)資產(chǎn)評估假設(shè)第四節(jié)資產(chǎn)評估原則第二節(jié)資產(chǎn)的價值類型一、對資產(chǎn)價值的理解資產(chǎn)的價值不是一個靜態(tài)的、性質(zhì)不變的概念。任何資產(chǎn)的價值都依賴許多隨時間變化而變化的因素。（總體經(jīng)濟環(huán)境、資產(chǎn)潛在的用途、估價的基準、資產(chǎn)地理位置、稀缺性、替代物的價值等）價格成本不一定與價值相等二、資產(chǎn)評估中常見的價值類型價值類型是指人們按照某種標準對資產(chǎn)評估結(jié)果及其表現(xiàn)形式的價值屬性的抽象和歸類。其實質(zhì)是為不同的資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供適用的價格標準。那么為什么要講求價值類型?

原因是同一資產(chǎn)相對于不同的評估目的，不同的持有人和不同的市場條件而言，可能具有不同的價值，而且每一種價值都有不同的內(nèi)涵與適用范圍。如果不講求價值類型，就無法提示評估結(jié)論的內(nèi)涵和適用范圍，不利于引導(dǎo)客戶正確理解和適用評估結(jié)論。我國評估準則將資產(chǎn)評估中的價值類型分為市場價值和市場價值以外的價值。（一）市場價值（1）定義

《國際評估準則》中，市場價值定義如下：“自愿買方與自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后，所達成的公平交易中某項資產(chǎn)應(yīng)當進行交易的價值的估計數(shù)額，當事人雙方應(yīng)當各自精明、謹慎行事，不受任何強迫和壓制?！?/p>

因此，資產(chǎn)評估中的市場價值是指資產(chǎn)在評估基準日公開市場上最佳使用狀態(tài)下最有可能實現(xiàn)的交換價值的估計值。

（2）公開市場的概念：市場上有眾多的買著和賣者，沒有壟斷與強迫，買賣雙方自愿交易，雙方均擁有充分的時間了解信息，而且都是理性經(jīng)濟人。（3）所謂最佳使用狀態(tài)是指被估資產(chǎn)在法律允許的范圍內(nèi)能夠在財務(wù)上獲得最高價格。市場價值通常適用于正常的產(chǎn)權(quán)變動類資產(chǎn)業(yè)務(wù)。（4）評估資產(chǎn)市場價值的方法有：市場比較法；成本法；收益法等。

（二）市場價值以外的價值（1）定義

凡不符合市場價值定義條件的資產(chǎn)價值類型都屬于市場價值以外的價值。非市場價值是指不滿足公開市場價值成立條件的資產(chǎn)在非公開市場條件下實現(xiàn)的價值，以及滿足公開市場條件但只能在非公開市場交易的資產(chǎn)實現(xiàn)的價值?？傊鞘袌鰞r值是特殊經(jīng)濟行為或資產(chǎn)業(yè)務(wù)以及特別評估對象在受限制的市場條件下實現(xiàn)的價值。屬于特定目的的資產(chǎn)業(yè)務(wù)主要有：以破產(chǎn)清算為目的的評估、以特殊投資為目的的評估、以賠償為目的的評估等。屬于特殊評估對象的資產(chǎn)包括非經(jīng)營性資產(chǎn)、非競爭性資產(chǎn)等。三、資產(chǎn)評估常見的市場價值以外的價值類型指企業(yè)并購、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等資產(chǎn)經(jīng)營活動中所涉及的頻率最高的價值類型。它是某項特定資產(chǎn)相對于某個或某類的購買者的價值。實質(zhì)上，是資產(chǎn)對于具有明確的投資目標的特定投資者或某類投資者具有的價值。對于不同的潛在購買者而言，某項資產(chǎn)的投資價值可能明顯不同。（1）投資價值（2）在用價值指屬于企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)對其所屬企業(yè)能夠產(chǎn)生的價值，而不考慮該資產(chǎn)的最佳用途或資產(chǎn)變現(xiàn)所能實現(xiàn)的貨幣數(shù)量。不考慮最優(yōu)使用狀態(tài)或資產(chǎn)出售能夠?qū)崿F(xiàn)的價值。（3）清算價值指企業(yè)停止營業(yè)，變賣企業(yè)所有資產(chǎn)減去所有負債后以貨幣形式存在的余額。強制清算與有序清算強制清算是指在公開市場上限時、公開出售的情況下，一項資產(chǎn)所帶來的凈值。有序清算是指在公開市場上允許在一定合理時間內(nèi)尋找購買者、公開出售一項資產(chǎn)所帶來的凈值。與市場價值的區(qū)別：

1、買賣雙方地位不平等，賣方被迫

2、沒有充足的時間詢價清算價格屬于非市場價值，因此評估值低于正常市價，在資產(chǎn)評估時，清算價值一般在市場價值的基礎(chǔ)上進行調(diào)整獲得。（4）殘余價值指機器設(shè)備、房屋建筑物或其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價值的估計數(shù)額。資產(chǎn)的殘余價值不是資產(chǎn)自身作為一個完整的資產(chǎn)所具有的價值，而是由于機器設(shè)備、房屋建筑物或其他有形資產(chǎn)自身不能再繼續(xù)使用，或已不再具有經(jīng)濟價值，只能將其拆成零部件后，這些零部件的變現(xiàn)價值。以上四種是我國評估準則中列出的較為常見的非市場價值類型。四、資產(chǎn)評估中的公允價值的含義資產(chǎn)評估中的公允價值一個顯著特點是，它與相關(guān)當事人的地位、資產(chǎn)的狀況及資產(chǎn)所面臨的條件相吻合，并且沒有損害各當事人的合法權(quán)益，也沒有損害其他人的利益。這里的公允價值即合理評估價值，即評估的結(jié)果是公允的。所有的評估活動及評估項目必須保證評估結(jié)論的公平合理。《企業(yè)會計準則第39號——公允價值計量》（2014年7月1日起施行）中，對公允價值進行了定義：公允價值，是指市場參與者在計量日發(fā)生的有序交易中，出售一項資產(chǎn)所能收到或者轉(zhuǎn)移一項負債所需支付的價格。有序交易，是指在計量日前一段時期內(nèi)相關(guān)資產(chǎn)或負債具有慣常市場活動的交易。清算等被迫交易不屬于有序交易。一、交易假設(shè)指將被評估資產(chǎn)置于市場交易中，從而使評估師可以模擬市場進行評估。交易假設(shè)是進行資產(chǎn)評估的基本前提假設(shè)，交易假設(shè)是假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進行估價。

意義：

（1）為資產(chǎn)評估得以進行創(chuàng)造了條件；

（2）限定了資產(chǎn)評估的外部環(huán)境：資產(chǎn)是被至于市場交易之中，不能夠脫離市場條件而孤立的進行資產(chǎn)評估。

第三節(jié)資產(chǎn)評估假設(shè)

特定的資產(chǎn)業(yè)務(wù)是以某種假設(shè)為前提的，因此在評估前，評估人員需要對資產(chǎn)的未來用途和經(jīng)營環(huán)境做出合理的判斷，資產(chǎn)評估假設(shè)與評估價值類型也有密切聯(lián)系。資產(chǎn)評估的假設(shè)主要有以下四種：二、公開市場假設(shè)指被估資產(chǎn)可以在完全競爭的資產(chǎn)市場上，按市場原則進行交易，其價格的高低取決于該資產(chǎn)在公開市場上的行情。適宜做公開市場假設(shè)的資產(chǎn)業(yè)務(wù)要求被估資產(chǎn)具有一定的通用性，那些專用性較強的資產(chǎn)，無法適用公開市場假設(shè)。

三、繼續(xù)使用假設(shè)指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或?qū)⑥D(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。這一假設(shè)首先設(shè)定被評估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，其次是根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)和信息推斷該資產(chǎn)還將繼續(xù)使用，強調(diào)資產(chǎn)對未來的有效性。采用繼續(xù)使用假設(shè)的條件：（1）資產(chǎn)尚有剩余壽命，能滿足所有者經(jīng)營上期望的收益。（2）轉(zhuǎn)換用途能實現(xiàn)其最佳效用，轉(zhuǎn)換在法律上、經(jīng)濟上可行。

四、清償假設(shè)指由于種種原因，如企業(yè)破產(chǎn)，資產(chǎn)整體或拆成部分被強制出售。與公開市場上資產(chǎn)交易具有兩點顯著區(qū)別：一是交易雙方的地位不平等，賣方是非自愿地被迫出售；二是交易被限制在較短的時間內(nèi)完成。這種情況下，資產(chǎn)的價格往往明顯低于繼續(xù)使用或公開市場假設(shè)下的價格。第四節(jié)資產(chǎn)評估原則（一）資產(chǎn)評估工作原則1.獨立性原則

評估主體和評估業(yè)務(wù)的當事人雙方不能有任何的利益關(guān)系。

獨立性原則包含兩層含義：

（1）評估機構(gòu)的獨立性；

（2）評估機構(gòu)和評估人員在評估工作始終堅持獨立的第三者地位。2.客觀公正性原則

客觀公正性原則要求資產(chǎn)評估工作實事求是，尊重客觀實際。3.科學(xué)性原則

科學(xué)性原則要求資產(chǎn)評估機構(gòu)和評估人員必須：

（1）遵循科學(xué)的評估標準；

（2）以科學(xué)的態(tài)度制定評估方案；

（3）采用科學(xué)的評估方法進行資產(chǎn)評估。第四節(jié)資產(chǎn)評估原則（二）資產(chǎn)評估經(jīng)濟技術(shù)原則

在資產(chǎn)在評估執(zhí)業(yè)過程中的一些技術(shù)規(guī)范和業(yè)務(wù)準則。1.預(yù)期收益原則是以技術(shù)原則的形式概括出資產(chǎn)及其價值的最基本的決定因素。資產(chǎn)價值的高低主要取決于給他的所有者預(yù)期的收入的高低。收入越多價值越高。

是收益法中收益額確定的重要基礎(chǔ)前提。2.供求原則

假定在其他條件不變的提下，商品價格隨著需求的增長而上升，隨著供給的增加而下降。

第四節(jié)資產(chǎn)評估原則3.替代原則

作為一種市場規(guī)律，在同一市場上，具有相同使用價值和質(zhì)量的商品，應(yīng)有大致相同的交換價值。如果具有不同的交換價值或價格，買者會選擇價格較低者。

這是市場法評估的理論基礎(chǔ)4.貢獻原則貢獻原則是指單項資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價值，取