5A795382zh-cn2024年第一季度上海房地產(chǎn)市場回顧與展望

2024年第一季度，上海寫字樓市場共錄得四個新增供應(yīng)，共計26.7萬平方米，環(huán)比上升27.5%。從供應(yīng)區(qū)域來看，主要分布在虹橋、花木、真如和五角場。寫字樓市場供過于求態(tài)勢延續(xù)，新項目去化表現(xiàn)仍顯不足，加之一季度為傳統(tǒng)淡季，需求相對疲軟，第一季度全市凈吸納量僅為2.5萬平方米，環(huán)比下降84.8%。受供應(yīng)持續(xù)增加和需求走弱的影響，全市空置率進一步抬升，環(huán)比上升1.1個百分點，同比上升2.9個百分點至20.9%，為近20年來空置率新高。核心商務(wù)區(qū)空置率環(huán)比上升0.6個百分點至12.3%。行業(yè)需求方面，消費品制造業(yè)升至首位，占比31.1%，主要受到汽車及其上下游企業(yè)的需求帶動；第二位為TMT，占比15.9%，其中系統(tǒng)開發(fā)和電商企業(yè)需求占比較高；金融業(yè)需求占比15.7%，位居第三位，資產(chǎn)管理、保險和證券企業(yè)的租賃需求較為活躍；房地產(chǎn)行業(yè)需求有所上升，主要以開發(fā)商及建筑設(shè)計的需求為主；工業(yè)品制造業(yè)需求穩(wěn)中有升；專業(yè)服務(wù)業(yè)需求小幅下降。區(qū)位表現(xiàn)上，虹橋商務(wù)區(qū)受到汽車企業(yè)搬遷需求影響，較上季度提升明顯；北外灘去化表現(xiàn)穩(wěn)定，第三方辦公繼續(xù)布局；真如租賃需求穩(wěn)中有升，主要來自電商及消費品制造業(yè)企業(yè)。世紀大道、黃浦濱江及人民廣場的租賃需求仍然相對較為低迷。企業(yè)性質(zhì)及交易類型來看，內(nèi)資機構(gòu)仍為需求主力；新租交易的主要需求類型仍為搬遷，新設(shè)立需求持續(xù)放緩。租金方面，全市寫字樓租金延續(xù)下滑態(tài)勢。第一季度全市租金報價環(huán)比下降0.7%至每月每平方米266元，有效租金環(huán)比下降1.5%至每月每平方米197元。核心商務(wù)區(qū)主要受租戶搬遷影響，租金降幅有所擴大；新興商務(wù)區(qū)和核心拓展區(qū)的部分板塊新增供應(yīng)集中，市場競爭激烈，租金進一步下滑。88 0 SOOS O— + — + —??+ <+.?tT?4fa?A?Zü??4füP??3a1’ R ’???e/ó=ê?i?6.6f?fü “0?J?86?9???:JEA’ 6ê??t?????'xJ:???a11YyPg????.?A??z?ffR1?S??o6:ń'i?s2fJár tv^._:???Y@??9?ù?fü????e9?ù'1?s?'xx?a???f3?f.**.I???1?e€71-IB^u-??f°+ó??°t??Tg8J????T, ?5€e91-t%—??t0gJ —@f18?9?Rè?t%Jń ’1stAài"19-?*@,9?5JJ??fi'xx?Bfù?t?ù@9sfi?1??t@èfitgJ.°./??.?z?a--'*r?-.??x*一季度上海零售物業(yè)市場未錄得新項目入市，市場活躍度有所放緩。截至季末，全市空置率環(huán)比微降0.2個百分點，同比上升0.2個百分點，報7.9%，高于三年空置率平均水平；單季凈吸納量2.2萬平方米，環(huán)比下跌84.1%，同比下跌34.1%。租金方面，各級商圈持續(xù)分化表現(xiàn)，核心及次級商圈租金穩(wěn)定，而新興商圈租金延續(xù)下行趨勢但跌幅收窄；全市購物中心首層租金環(huán)比持平，報每天每平方米人民幣33.5元。需求方面，餐飲品類需求活躍度明顯優(yōu)于其他業(yè)態(tài)，為市場需求的主要驅(qū)動力，占比46%。其中，中餐和烘焙甜品等細分品類需求較為活躍，滇牛云南酸菜牛肉火鍋和WenTinG在內(nèi)的品牌季內(nèi)連擴多店?？Х炔栾嬵惼放茢U張步調(diào)放緩，新增需求主要集中于酸奶和茶飲品牌，霸王茶姬、酸奶罐罐等品牌持續(xù)活躍布點。本季度上海首家喜茶·茶坊亮相環(huán)球港，創(chuàng)新產(chǎn)品線以及鮮萃特色為品牌注入全新活力。時尚服飾類需求占比19%，以戶外運動和潮流女裝等多品類需求較為活躍?？鞎r尚品牌流轉(zhuǎn)，UR全新概念旗艦店亮相四季坊。娛樂健身業(yè)態(tài)季度表現(xiàn)亦較為活躍，占比8%，電玩互動、抓娃娃以及運動健身等多樣細分品類表現(xiàn)活躍?？傮w而言，本季度部分品牌的財務(wù)狀況以及其他負面消息影響著市場情緒，然而，上海首店經(jīng)濟勢能持續(xù)強勁，依舊受到國際品牌青睞，引得高能級和旗艦品牌門店持續(xù)落址，始祖鳥博物館、Apple靜安和Supreme中國首店季內(nèi)落地上海。本季度迎來兩個三層坡道優(yōu)質(zhì)項目的入市，分布位于青浦和松江，總體量達25.3萬平方米。與此同時，上海倉儲物流市場總存量突破800萬平方米。需求而言，三方物流仍為需求首位。集裝箱物流供應(yīng)商在奉賢租賃超過1萬平方米，拓展中外航線業(yè)務(wù)。同時，另外一家三方物流企業(yè)在奉賢亦有大面積新租。頭部三方物流升級搬遷至浦東機場園區(qū)，承接快遞快運業(yè)務(wù)。制造業(yè)位居次位，尤以生物醫(yī)藥需求得到集中釋放，頭部醫(yī)藥企業(yè)在浦東機場板塊積極布局新零售業(yè)務(wù)。同時，醫(yī)療器械企業(yè)在寶山租賃8,000平方米，用于存儲儀器設(shè)備。居家場景的多元化帶來小家電市場新興品類熱度的走高，錄得知名電子企業(yè)在寶山1.3萬平方米的新租。而成本控制導(dǎo)致部分企業(yè)選址環(huán)滬城市或縮減整合。當季凈吸納量為-8.4萬平方米，空置水平上升3.7個百分點至18.1%。租金方面，閔行、浦東機場和臨港等子市場租金報價保持穩(wěn)定，而連續(xù)季度的供應(yīng)放量導(dǎo)致南部部分區(qū)域金山，奉賢和青浦的租金略有松動，整體租金環(huán)比下行0.9%至每月每平方米48.8元。2024年一季度，上海商務(wù)園區(qū)寫字樓市場迎來四個新增供應(yīng)，分別為位于張江的居里路一號項目，位于市北的靜安國際·云匯數(shù)智中心，位于金橋的金鼎·星馳中心和云璟生態(tài)社區(qū)商墅，共計26.0萬平方米，同環(huán)比上升顯著。季度凈吸納量4.7萬平方米，同比下降9%，環(huán)比下降51%。推動當前整體空置率至19.6%，同比上行2.7個百分點，環(huán)比上行1.3個百分點。市場延續(xù)搬遷需求釋放的主要趨勢，季度占比超六成。行業(yè)需求方面，工業(yè)品制造業(yè)以24%占比位居租賃需求首位。算力和人工智能的突破性發(fā)展推動集成電路行業(yè)的向好態(tài)勢，相關(guān)企業(yè)租賃需求保持活躍，季度錄得多家芯片設(shè)計企業(yè)和半導(dǎo)體元件企業(yè)在張江升級搬遷。同時也錄得裝備制造企業(yè)落址松江科技城。汽車消費端的政策利好和回暖推動汽車相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)租賃需求的進一步增加，季度錄得整車企業(yè)需求，如奔馳在金橋設(shè)立研發(fā)中心；亦不乏錄得內(nèi)外資汽車零部件企業(yè)，推動消費品制造業(yè)以24%的占比位列季度第二。辦公研發(fā)一體的生命科學(xué)園綜合體新項目的交付為制藥企業(yè)提供更多高品質(zhì)空間，推動醫(yī)藥及生命科學(xué)以17%占比位列需求第三。對比各子市場表現(xiàn)，張江板塊各次新樓宇積極承接升級搬遷客戶，需求集中在醫(yī)藥研發(fā)，芯片設(shè)計，和大數(shù)據(jù)通訊類企業(yè)。但同時板塊內(nèi)競爭的加劇也使部分項目出現(xiàn)報價下降、免租期提高的現(xiàn)象，以進一步吸引租戶。金橋板塊持續(xù)承載汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展，季度新項目以不同的物業(yè)形態(tài)滿足不同企業(yè)的多樣化辦公需求，但持續(xù)的供應(yīng)壓力也致使租金延續(xù)下行通道。漕河涇板塊多個項目在增強現(xiàn)有租戶黏性基礎(chǔ)上，積極招商引資，季度錄得多家企業(yè)大面積續(xù)租，同時也錄得汽車零部件、AI大模型、零售數(shù)字化等新興企業(yè)搬遷。開年淡季疊加未來供應(yīng)壓力，致使全市平均租金報價下行至每月每平方米138.4元，環(huán)比跌幅持續(xù)擴大為0.8%，同比下跌1.6%。2% TMT2024年一季度，上海物業(yè)投資市場錄得19筆交易，交易金額共計144.1億元，環(huán)比下降36.6%。交易規(guī)模依舊以小額交易為主，金額在十億元以上的交易占比21%，與去年同期水平相當。買賣雙方在資產(chǎn)價格上可談判空間擴大，交易標的所處地理位置逐步向核心板塊轉(zhuǎn)移，超過四成交易資產(chǎn)位于內(nèi)環(huán)范圍，相較近兩年錄得大幅提升。標的物業(yè)類型方面，按交易筆數(shù)統(tǒng)計，58%的交易集中在商辦寫字樓物業(yè)。觀察季內(nèi)寫字樓投資偏好，濱江板塊依然受到自用買家的青睞，金融機構(gòu)展現(xiàn)強勁購買力收購大體量獨棟物業(yè)的同時，來自外地的制造及交通行業(yè)相關(guān)企業(yè)持續(xù)看好上海的營商環(huán)境以擇機布局優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。此外，企業(yè)買家購置投資屬性物業(yè)的交易仍時有發(fā)生，季內(nèi)錄得多筆寫字樓整層交易。另一方面，零售物業(yè)投資活躍度依舊，如領(lǐng)展完成七寶萬科廣場的余下股權(quán)收購，裙房及商鋪型物