第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價電子教案

不動產(chǎn)估價主講：黃利民Email:hlm267@163.comQQ:834957596TEL/p>

咸寧學(xué)院資源與環(huán)境科學(xué)學(xué)院1參考書目

《房地產(chǎn)估價》，柴強著，首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)出版社；《房地產(chǎn)估價理論》,美國估價師學(xué)會著,中國建筑工業(yè)出版社；

《不動產(chǎn)估價》，葉劍平、曲衛(wèi)東編著，中國人民大學(xué)出版；

《土地估價理論與方法》，全國土地估價師資格考試委員會編，地質(zhì)出版社；2教學(xué)方法不動產(chǎn)估價是一門理論與實際聯(lián)系十分密切的課程，授課包括基本理論及其實際操作的講授：課堂講授：包括相關(guān)基本理論、各種估價方法的理論基礎(chǔ)及其操作方法；實習(xí)：運用各種估價方法進行估價，并完成估價報告。3第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價第一節(jié)房地產(chǎn)基本概念第二節(jié)房地產(chǎn)估價的概念第三節(jié)房地產(chǎn)估價發(fā)展及趨勢5

房地產(chǎn)的概念，及其各種存在形態(tài)的基本認識；房地產(chǎn)的特征；房地產(chǎn)估價的概念；房地產(chǎn)估價的必要性;房地產(chǎn)估價的發(fā)展。

重點掌握內(nèi)容6一、房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）的概念realestate,realproperty

房地產(chǎn)是指土地、建筑物以及其他地上附著物，是實物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。

第一節(jié)房地產(chǎn)基本概念7土地：土地是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間；建筑物：是一種土地定著物，具體是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類；

（一）房地產(chǎn)實物（土地、建筑物、其他附著物）8其他地上附著物：是建筑物以外的土地定著物，具體是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不可分離的物；或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者會使土地、建筑物的價值明顯受到損害的物。例如：排水管道、電力、熱力系統(tǒng)、地上建造的庭院、花園、假山、柵欄等。

9權(quán)利：中國目前主要有所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、空間利用權(quán)。我國土地實行的社會主義公有制制度，其中城市土地為國家所有，農(nóng)村土地為農(nóng)民集體所有。在城市，能夠進入市場流轉(zhuǎn)的是以城市土地使用權(quán)為基本產(chǎn)權(quán)的城市土地產(chǎn)權(quán)體系。在農(nóng)村，只有將農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋氐膯蜗蛘魇辗绞?。（二）房地產(chǎn)權(quán)益：是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益和收益。10（1）房地產(chǎn)所有權(quán)：是指房地產(chǎn)所有權(quán)人對自己的房地產(chǎn)，依照法律規(guī)定享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房地產(chǎn)所有權(quán)包括獨有、共有和建筑物區(qū)分所有權(quán)。

建筑物區(qū)分所有權(quán)：建筑物區(qū)分所有權(quán)是以建筑物的某一特定部分為客體而成立的房地產(chǎn)所有權(quán)形式，是一種復(fù)合性的權(quán)利，由專有部分的所有權(quán)、共有部分持有權(quán)和因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)構(gòu)成。

11（2）土地使用權(quán)是指土地使用權(quán)人依法對國有土地或者集體土地享有占有、使用、收益和部分處分的權(quán)利。①出讓土地使用權(quán)(為國有土地上的)；②劃撥土地使用權(quán)(為國有土地上的)；③土地承包經(jīng)營權(quán)(為農(nóng)用地上的)；④宅基地使用權(quán)(為集體土地上的)；⑤臨時用地土地使用權(quán)。

12（3）房地產(chǎn)租賃權(quán)：是指以支付租金的方式從房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人那里獲得的占有和使用房地產(chǎn)的權(quán)利；（4）抵押權(quán)：是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以該房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該房地產(chǎn)的價款優(yōu)先受償；（5）典權(quán)：是指支付典價占有他人房地產(chǎn)而為自己使用、收益的權(quán)利。抵押權(quán)和典權(quán)有何重大區(qū)別？？13（6）地役權(quán)：是指土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人為使用自己土地的便利而使用他人土地的權(quán)利（典型的通行權(quán)）；（7）空間利用權(quán)：是指在土地使用權(quán)及其效力所及空間之外，對地表上下一定范圍內(nèi)的空間所享有的排他使用權(quán)

；14（三）房地產(chǎn)區(qū)位：是指房地產(chǎn)的空間位置,可以分為位置、交通、環(huán)境和配套設(shè)施四個方面。具體地說，一宗房地產(chǎn)的區(qū)位是該宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系，除了其地理坐標(biāo)位置，還包括它與重要場所的距離，從其他地方到達該宗房地產(chǎn)的可及性，從該宗房地產(chǎn)去往其他地方的便捷性，以及該宗房地產(chǎn)的周圍環(huán)境、景觀、配套設(shè)施等，包括所在地區(qū)的人口狀況、該地區(qū)的聲譽、政府提供的服務(wù)設(shè)施、學(xué)校的教學(xué)質(zhì)量、犯罪率等等，最常見的是用交通時間距離來衡量區(qū)位的好壞。151、在不同類型的資產(chǎn)中，實物和權(quán)益對價值的影響是不同的：①一般的有形資產(chǎn)主要是實物的價值，即主要是實物的好壞決定著價值的高低；②一般的無形資產(chǎn)主要是權(quán)益的價值；③房地產(chǎn)的實物和權(quán)益在價值決定中都很重要。（四）實物、權(quán)益和區(qū)位對房地產(chǎn)價值的影響

2、區(qū)位對價值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)所獨有的。16（五）房地產(chǎn)的存在形態(tài)及各種形態(tài)的基本認識

房地產(chǎn)雖然包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物合成一體時才被稱為房地產(chǎn)，單純的土地或者單純的建筑物都屬于房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的一種存在形態(tài)。歸納起來，房地產(chǎn)有土地、建筑物、房地三種存在形態(tài)。

171、房地產(chǎn)中對土地的限制和對土地的基本認識

一宗土地所受限制的種類和程度，對其價值有重大影響。進行房地產(chǎn)估價，應(yīng)充分調(diào)查、了解土地所受的各種限制及其內(nèi)容和程度，只有這樣才能評估出正確的價值。（1）對土地利用的限制可歸納為3個方面：①土地權(quán)利的設(shè)立和行使的限制；②房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制；③土地使用管制。

18①土地權(quán)利的設(shè)立和行使的限制

中國目前主要有所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)。在物權(quán)中，所有權(quán)屬于自物權(quán)，其余權(quán)利屬于他物權(quán)。他物權(quán)是對他人之物所擁有的權(quán)利，是對所有權(quán)的限制。（例如地役權(quán)）。

19②房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制

相鄰關(guān)系是指相鄰各方對各自所有或使用的房地產(chǎn)行使所有權(quán)或使用權(quán)時，因相互間依法應(yīng)當(dāng)給予方便或接受限制而發(fā)生

的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。從義務(wù)方面來講，相鄰關(guān)系是對房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)的一種限制。在現(xiàn)實中，主要存在如下兩類相鄰關(guān)系：①通風(fēng)、采光、排水、排污的相鄰關(guān)系；②險情危害的相鄰關(guān)系。20

③土地使用管制

從土地使用管制來看，世界上幾乎所有的國家和地區(qū)對土地使用都有或多或少的限制。對于房地產(chǎn)估價來說，有意義的土地使用管制主要是耕地轉(zhuǎn)為非耕地、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地以及城市規(guī)劃。例如，城市規(guī)劃對土地用途、建筑高度、建筑密度和容積率等的規(guī)定。

21幾個重要概念建筑高度：又稱建筑限高，是指地塊內(nèi)允許的建筑(地面上)最大高度限制；建筑密度：又稱建筑覆蓋率，是指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基

底總面積占建筑用地面積的比率；容積率：是反映和衡量地塊開發(fā)強度的一項重要指標(biāo)，是指一定地塊內(nèi)總建筑面積與建筑用地面積的比值。

22例子某宗土地面積為1000m2，其上建筑物的基地面積為700m2，建筑物層數(shù)為8層，如果建筑物的各層建筑面積均相同。則該宗土地的容積率為多少？建筑密度為多少？如果建筑物的各層建筑面積均相同，則有容積率＝建筑密度X建筑層數(shù)注意：在城市規(guī)劃上，地下建筑面積通常不計容積率23（2）對一宗土地的基本認識

（1.）位置；（2.）面積；（3.）四至；（4.）形狀；（5.）地形、地勢；（6.）周圍環(huán)境；（7.）利用狀況；（8.）產(chǎn)權(quán)狀況；（9.）土地使用管制；（10.）地質(zhì)條件；（11.）基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度；（12.）其他。242、房地產(chǎn)中對建筑物的基本認識

在房地產(chǎn)估價中建筑物包括房屋和構(gòu)筑物兩大類，房屋和構(gòu)筑物之間的區(qū)別主要有兩點：①人們是否直接在內(nèi)進行生產(chǎn)或生活活動；②是否有門、窗、頂蓋。25對建筑物的基本認識

（1）位置；（2）面積；（3）層數(shù)和高度；（4）結(jié)構(gòu)；（5）設(shè)備；（6）層高或凈高；（7）空間布局；（8）裝飾裝修；（9）外觀；（10）建成日期；（11）利用狀況；（12）產(chǎn)權(quán)狀況；（13）維修養(yǎng)護情況及完備程度；（14）公共服務(wù)設(shè)施完備程度；（15）其他。26幾個重要概念房屋建筑面積：是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2．20m以上(含2．20m)的永久性建筑。房屋使用面積：是指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算；成套房屋的套內(nèi)建筑面積：是指由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成的面積，即套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)房屋使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺建筑面積成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，即建筑面積＝套內(nèi)建筑面積+分攤的共有建筑面積

27房地產(chǎn)概念的總結(jié)房地產(chǎn)有房地產(chǎn)、物業(yè)、不動產(chǎn)等不同的稱呼。房地產(chǎn)包括土地、建筑物和其他土地定著物三個部分，同時又是實物、權(quán)益和區(qū)位三者的綜合體。房地產(chǎn)有土地、建筑物、房地三種存在形態(tài)；土地是一個包含地面、地上空間和地下空間的三維立體空間；建筑物包括房屋和構(gòu)筑物。

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房地產(chǎn)包括土地、建筑物和其他土地定著物，其中，土地是大自然的產(chǎn)物，是永存的；建筑物和其他土地定著物為人工建造，它定著在土地上。因此，房地產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎(chǔ)的。從房地產(chǎn)估價和把握房地產(chǎn)價值的角度來看，房地產(chǎn)主要有不可移動、獨一無二、壽命長久、供給有限、價值量大、流動性差、用途多樣、相互影響、易受限制和保值增值十個特性。二、房地產(chǎn)的特征29不可移動性：不可移動指土地地理位置固定，不能移動，固定或依附于土地的建筑物和其他附著物通常也不能移動。因為房地產(chǎn)的不可移動性，所以房地產(chǎn)市場不存在全國性市場，更不存在全球性市場，而是一個地區(qū)性市場，其供求狀況、價格水平和價格走勢等都是地區(qū)性的。耐久性：指土地不因使用或放置而損耗或毀滅

。但需要說明的是，從具體占用者的角度來看，土地在有些情況下是有壽命的（政府出讓土地使用權(quán)的年限、耕地的破壞）。30獨一無二：指房地產(chǎn)的異質(zhì)性

，這使得不可能出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給，從而房地產(chǎn)之間不能實現(xiàn)完全替代，房地產(chǎn)市場不能實現(xiàn)完全競爭，房地產(chǎn)價格千差萬別并容易受交易者個別行為的影響。值得指出的是，房地產(chǎn)盡管有獨一無二特性，但很多房地產(chǎn)之間仍然有一定程度的替代性（市場比較法）。供給有限性：指土地資源總量是固定不變和有限的，土地的自然供給缺乏彈性。但進一步來看，房地產(chǎn)具有供給有限特性，主要是由于房地產(chǎn)的不可移動特性造成的房地產(chǎn)供給不能集中于一處，這可以說是房地產(chǎn)供給與一般物品供給的最主要區(qū)別。31◆用途多樣性：指土地根據(jù)人們需要可用于多種不同用途，用途多樣這一特性主要是空地所具有的，在現(xiàn)實中房地產(chǎn)的用途并不是隨意決定的。從經(jīng)濟角度來看，土地利用選擇的一般先后順序是：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地。

涉及廣泛性：指房地產(chǎn)涉及社會各方面，容易對外界產(chǎn)生影響，也容易受到外界影響

。外部性：稱外部效應(yīng)、外部影響，是指某個經(jīng)濟行為主體(生產(chǎn)者或消費者)進行生產(chǎn)或消費等活動時，對其他經(jīng)濟行為主體帶來的影響。外部性分為有利的外部性（外部經(jīng)濟）和有害的外部性（外部不經(jīng)濟）。

32權(quán)益受限性：指受法律的制約。政府對房地產(chǎn)的限制一般是通過下列4種特權(quán)來實現(xiàn)的：(1)管制權(quán)：政府為了增進公眾安全、健康、道德和一般福

利，可以直接對房地產(chǎn)的使用作出限制（例如建筑密度等）。(2)征稅權(quán)：政府為了提高財政收入，可以對房地產(chǎn)征稅或提高房地產(chǎn)稅收。

(3)征收權(quán)：政府為了公共利益的需要，可以強制取得公民和法人的房地產(chǎn)，但要對被征收的公民和法人給予公正補償。(4)充公權(quán)：政府可以在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或消失而無繼承人的情況下，無償收回房地產(chǎn)。33流動性差：指房地產(chǎn)的交易不可能很頻繁。房地產(chǎn)由于價值量大，加上具有不可移動和獨一無二的特性，使得同一宗房地產(chǎn)的買賣不會頻繁發(fā)生。流動性是指在沒有太多損失的條件下，將非現(xiàn)金資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度。當(dāng)急需資金時，替代變賣房地產(chǎn)遇到的難以變現(xiàn)問題的辦法，是將房地產(chǎn)抵押或典當(dāng)來獲得現(xiàn)金。

34保值增值：房地產(chǎn)由于壽命長久、供給有限，其價值通?？梢缘玫奖３?，甚至隨著時間的推移，價值會自然增加，即自然增值。引起房地產(chǎn)價格上升的原因主要有4個方面：①對房地產(chǎn)本身進行投資改良，如裝飾裝修改造，更新或添加設(shè)施設(shè)備，改進物業(yè)管理；②通貨膨脹；③需求增加導(dǎo)致稀缺性增加，如經(jīng)濟發(fā)展和人口增長帶動房地產(chǎn)需求增加；④外部經(jīng)濟，如交通條件或周圍環(huán)境改善。

以上四種原因引起的價格上漲，哪種是真正的房地產(chǎn)自然增值？思考1：35思考2：出讓土地使用權(quán)的價格一般會隨剩余使用年限的減少而下降，這是否與房地產(chǎn)的保值增值特性相悖？注意：房地產(chǎn)的保值增值特性是從房地產(chǎn)價格變化的總體趨勢來說的，是波浪式上升的，不排除房地產(chǎn)價格隨著社會經(jīng)濟發(fā)展的波動而波動，房地產(chǎn)本身的功能變得落后、周圍環(huán)境惡化使房地產(chǎn)價值下降，甚至過度投機、房地產(chǎn)泡沫破滅后出現(xiàn)的房地產(chǎn)大幅度貶值。具體一宗有土地使用年限的房地產(chǎn)的價格，從長遠來看是趨于下降的。但如果預(yù)期可以續(xù)期且續(xù)期的補地價很少或者續(xù)期后，則該房地產(chǎn)的價格又會高起來。

36三、房地產(chǎn)的分類對于房地產(chǎn)估價來說，有意義的房地產(chǎn)類型的劃分主要有4種：①按用途來劃分（10類）：居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)、旅館房地產(chǎn)、餐飲房地產(chǎn)、娛樂房地產(chǎn)、工業(yè)和倉儲房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)、特殊用途房；②按開發(fā)程度來劃分：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房；37④按經(jīng)營使用方式來劃分：銷售、出租、營業(yè)和自用；

③按是否產(chǎn)生收益來劃分：收益性房地產(chǎn)、非收益性房地產(chǎn)；38第二節(jié)房地產(chǎn)估價的概念一、房地產(chǎn)估價：是指專業(yè)人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用合適的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。簡單定義：指為特定目的評估房地產(chǎn)的特定權(quán)益于特定時點的價值的活動。391、專業(yè)房地產(chǎn)估價人員專業(yè)房地產(chǎn)估價人員：指經(jīng)過房地產(chǎn)估價人員職業(yè)資格考試合格或者資格認定、資格互認，取得相應(yīng)資格并注冊生效，從事房地產(chǎn)估價活動的人員。目前，中國房地產(chǎn)估

價人員職業(yè)資格有房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)估價員從業(yè)資格兩種；專業(yè)土地估價人員。

房地產(chǎn)估價定義中的關(guān)鍵術(shù)語：402、估價目的：是指一個房地產(chǎn)估價項目的估價結(jié)果的期望用途，或者通俗一點講，委托人將未來完成后的估價報告拿去做什么用，是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟活動或者民事行為。

不同的估價目的來源于對估價的不同需要。估價目的可以劃分為：土地使用權(quán)出讓，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、典當(dāng)、保險、稅收、征收和征用補償、損害賠償、糾紛調(diào)處、司法鑒定，企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟行為、房地產(chǎn)估價糾紛調(diào)處中的房地產(chǎn)估價復(fù)核或鑒定，等等。413、估價原則：是指人們在房地產(chǎn)估價的反復(fù)實踐和理論探索中，在認識房地產(chǎn)價格形成和運動客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，總結(jié)出的一些簡明扼要的進行房地產(chǎn)估價所依據(jù)的法則或標(biāo)準。

4、估價程序：是指一個房地產(chǎn)估價項目運作全過程中的各項具體工作，按照其相互聯(lián)系排列出的先后進行次序。425、估價方法：房地產(chǎn)估價不能單純依靠估價人員的經(jīng)驗進行主觀判斷，還必須采用科學(xué)的估價方法進行測算。

一宗房地產(chǎn)的價值通常可以從如下3個途徑來求?。孩俳谑袌錾项愃频姆康禺a(chǎn)是以什么價格進行交易的；②如果重新開發(fā)建設(shè)一宗類似的房地產(chǎn)需要多少費用；③如果將該宗房地產(chǎn)出租或營業(yè)預(yù)計可以獲得多少收益。436、估價對象：是指一個房地產(chǎn)估價項目中需要評估其價值的具體房地產(chǎn)。盡管房地產(chǎn)的存在形態(tài)歸納起來只有土地、建筑物和房地三種，但現(xiàn)實中的估價對象是豐富多彩、復(fù)雜多樣的。①從實物角度看；②從權(quán)益方面看。447、影響估價對象價值的因素：從大的方面來講，影響房地產(chǎn)價值的因素有環(huán)境、人口、經(jīng)濟、社會、行政、心理、國際等方面。在不同時期、不同地區(qū)，對于不同類型的房地產(chǎn)，各種因素引起房地產(chǎn)價格變動的方向、程度等是不盡相同的。

8、估價時點：是指評估價值所對應(yīng)的時間，即在該時間上估價對象才有該價值。由于同一宗房地產(chǎn)在不同的時間價值會有所不同，所以，估價通常是對估價對象在某個特定時間的價值作出估計。

459、價值的測算和判定：是建立在估價人員對估價對象房地產(chǎn)所在的房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律的掌握，以及對相關(guān)經(jīng)濟、法律、社會、自然因素的變化對估價對象房地產(chǎn)價值影響的判斷上的。價值是估價對象在某種估價目的特定條件下形成的正常值，它能為當(dāng)事人或社會一般人所信服和接受。注意：估價不同于定價。

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雖然任何資產(chǎn)在交易中都需要衡量和確定價格，但并不一定都需要專業(yè)估價。一種資產(chǎn)只有同時具有獨一無二和價值量大兩個特性，才真正需要專業(yè)估價。具體就房地產(chǎn)來講，由于房地產(chǎn)具有不可移動、獨一無二和價值量大的特征，房地產(chǎn)市場是“不完全市場”，需要專業(yè)房地產(chǎn)估價人員提供市場信息，進行替代市場的估價。二、房地產(chǎn)估價的必要性47在經(jīng)濟學(xué)上，“完全市場”是指必須同時具備下列8個條件者：①同質(zhì)商品，買者不在乎從誰手里購買；②買者和賣者的人數(shù)眾多；③買有和賣者都有進出市場的自由；④買者和賣者都掌握當(dāng)前價格的完全信息，并能預(yù)測未來的價格；⑤就成交總額而言，每個買者和賣者的購銷額是無關(guān)緊要的；⑥買者和賣者無串通共謀行為；⑦消費者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤最大化；⑧商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動。

48房地產(chǎn)作為商品，其品質(zhì)各不相同和復(fù)雜的特性違反了第①條和第④條。另外，盡管房地產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但它本身無法移動，違反了第⑧條。因此，房地產(chǎn)市場通常被視為典型的不完全市場。

①同質(zhì)商品，買者不在乎從誰手里購買；④買者和賣者都掌握當(dāng)前價格的完全信息，并能預(yù)測未來的價格；⑧商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動。

49房地產(chǎn)估價的需要：（1）土地使用權(quán)出讓的需要（招標(biāo)標(biāo)底、拍賣保留價、掛牌、協(xié)議底價）；（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃的需要；（3）房地產(chǎn)抵押、典當(dāng)?shù)男枰唬?）房地產(chǎn)保險的需要；（5）房地產(chǎn)稅收的需要；（6）房地產(chǎn)征收和征用補償?shù)男枰?；?）房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰唬?）房地產(chǎn)糾紛調(diào)處和有關(guān)司法鑒定的需要；（9）企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟行為的需要；（10）房地產(chǎn)管理的需要；（11）其他方面的需要50第三節(jié)房地產(chǎn)估價發(fā)展及趨勢房地產(chǎn)估價的研究背景1房地產(chǎn)估價的發(fā)展現(xiàn)狀2房地產(chǎn)估價的發(fā)展趨勢351

中國現(xiàn)代的房地產(chǎn)估價活動，是在1978年以后“改革開放”的背景下，隨著推行國有土地使用制度、房屋商品化政策和改革城鎮(zhèn)住房制度，房地產(chǎn)可以進入市場流通而出現(xiàn)的，所以說中國現(xiàn)代的房地產(chǎn)估價活動的發(fā)展主要得益于下列三項重大制度和體制的改革：

城市土地使用制度改革

城鎮(zhèn)住房制度改革

房地產(chǎn)法制建設(shè)

一、房地產(chǎn)估價研究背景52原土地使用制度土地使用制度進程現(xiàn)行土地使用制度的基本框架

對土地實行行政劃撥、無償無限期使用、禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓土地的制度。①征收土地使用費；②開展土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓；③制定地方性土地使用權(quán)有償出讓、轉(zhuǎn)讓法規(guī)；④修改憲法和土地管理法；⑤制定全國性的土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例。

在不改變城市國有的條件下，采取拍賣、招標(biāo)、掛牌、協(xié)議等方式將土地使用權(quán)有償、有限期地出讓給土地使用者；土地使用者的土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟活動，其合法權(quán)益受國家法律保護；需要繼續(xù)使用的，經(jīng)批準，期限可以延長，同時按當(dāng)時市場情況補交地價。

城市土地使用制度改革53原城鎮(zhèn)住房制度住房制度進程現(xiàn)行住房制度的基本框架

城鎮(zhèn)住房制度改革中國傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)住房制度是一種以國家統(tǒng)包、無償分配、低租金、無限期使用為特點的實物福利性住房制度①完善住房供應(yīng)政策，加強經(jīng)濟適用住房的建設(shè)和管理；②增加普通商品住房供應(yīng)，控制高檔商品房建設(shè)；③建立和完善廉租住房制度，繼續(xù)推進現(xiàn)有公房出售，完善住房補貼制度。

①城鎮(zhèn)住房制度改革的探索和試點階段－《全國基本建設(shè)工作會議匯報提綱》；89-90年

②城鎮(zhèn)住房制度改革的全面推進和配套改革階段－《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》；91年6月③城鎮(zhèn)住房制度改革的深化和全面實施階段－《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》；1998年541為了加強土地管理，維護土地的社會主義公有制，保護、開發(fā)土地資源，合理利用土地，切實保護耕地，促進社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展

土地管理法

3為了確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向，實現(xiàn)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標(biāo)，合理地制定城市規(guī)劃和進行城市建設(shè)，適應(yīng)社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的需要

城市規(guī)劃法

城市房地產(chǎn)管理法

2為了加強對城市房地產(chǎn)的管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展

房地產(chǎn)法制建設(shè)

55房地產(chǎn)估價業(yè)其起步雖然較晚，但是發(fā)展很快，并得到了政府和社會的高度重視與認可，突出表現(xiàn)在下列幾個方面：（1）確立了房地產(chǎn)估價的法律地位：自1995年1月1日起施行的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第33條規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度”和“國家實行房地產(chǎn)估價評估人員資格認證制度”；（2）實行了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格全國統(tǒng)一考試制度：1995年3月22日，建設(shè)部、人事部聯(lián)合印發(fā)了《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》和《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》。從該年起，取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格的途徑是通過全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試；二、房地產(chǎn)估價的發(fā)展現(xiàn)狀56

（3）制定了房地產(chǎn)估價標(biāo)準和指導(dǎo)意見：1999年2月12日建設(shè)部會同原國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局聯(lián)合發(fā)布了《中華人民共和國國家標(biāo)準房地產(chǎn)估價規(guī)范》；(4)成立了房地產(chǎn)估價行業(yè)組織：“中國土地估價師協(xié)會”和“中國房地產(chǎn)估價師與經(jīng)紀人學(xué)會”；(5)設(shè)定了“房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格注冊”和“房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)核準”等行政許可項目；(6)建立了統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)估價市場；(7)形成了比較完善的房地產(chǎn)估價理論和方法體系；(8)開展了內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認；

57

(9)

拓寬了房地產(chǎn)估價的服務(wù)領(lǐng)域：無論是土地使用權(quán)出讓(包括招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議等出讓方式)，還是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓(包括買賣、互換、贈與、以房地產(chǎn)作價入股、以房地產(chǎn)抵債等)、租賃、抵押、典當(dāng)、保險、稅收、征收和征用補償(包括土地征收補償、土地征用補償、城市房屋拆遷補償)、損害賠