中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)首席展望2025調(diào)研報(bào)告

（1）總體情緒：機(jī)構(gòu)對(duì)2025年宏觀經(jīng)濟(jì)和不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期審慎樂觀，對(duì)宏觀趨勢(shì)的信心打分略優(yōu)于行業(yè)；對(duì)A股整體與公募REITs的情緒分值相對(duì)較高，但是對(duì)地產(chǎn)股的信心不緒分值聚焦于一線城市；從業(yè)態(tài)看，審慎樂觀的情緒分值集中（3）政策評(píng)估：機(jī)構(gòu)對(duì)需求端政策效果的評(píng)價(jià)優(yōu)于供給端；城市限購(gòu)政策等需求端方向上，進(jìn)一步看到更有力的政策支持。（4）投融預(yù)期：機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)2025年不動(dòng)產(chǎn)投資、融資和償債等方面將持續(xù)承壓。機(jī)構(gòu)預(yù)期投資端的市場(chǎng)活力仍將相對(duì)欠（5）行業(yè)展望：機(jī)構(gòu)認(rèn)為2025年壓力仍來自于消化存量；亟需紓解房企銷售端難題，從而降低債務(wù)壓力和違約風(fēng)險(xiǎn)；機(jī)（6）課題建議：強(qiáng)化對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的支持，穩(wěn)固不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)信心修復(fù)的基礎(chǔ)；未來行業(yè)發(fā)展應(yīng)著重優(yōu)化不同線級(jí)城市和業(yè)態(tài)的不動(dòng)產(chǎn)供需平衡，完善不動(dòng)產(chǎn)金融大循環(huán)，構(gòu)建行業(yè) 2024年，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一系列密集的政策調(diào)整。中央及地方政府出臺(tái)了一攬子措施以促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；政策力度持續(xù)加大，旨在滿足居民多樣化的住房需求，同時(shí)防范化解不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。為客觀評(píng)估新政下的市場(chǎng)情緒、預(yù)期和信心，清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心聯(lián)合中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)，發(fā)起“中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)首席展望2025”研究課題，對(duì)約150家行業(yè)頭部機(jī)構(gòu)的管理層進(jìn)行深度問卷調(diào)研。本次問卷設(shè)計(jì)由兩部分組成：1）市場(chǎng)走勢(shì)：?jiǎn)柧砩婕皺C(jī)構(gòu)對(duì)2025年宏觀經(jīng)濟(jì)、不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)、二級(jí)市場(chǎng)的總體情緒展望，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)細(xì)分領(lǐng)域的情緒打分的分布，以及對(duì)行業(yè)供需兩端和總量政策有效性的評(píng)估與期待。2）企業(yè)預(yù)判：課題組按受訪機(jī)構(gòu)類型，設(shè)計(jì)了房企、金融及其他專業(yè)機(jī)構(gòu)三類問卷，問題涉及對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的投融資、市場(chǎng)企穩(wěn)面臨的挑戰(zhàn)與政策方向等方面的評(píng)估和預(yù)期。問卷的題型分兩類：一是考察機(jī)構(gòu)對(duì)不同指標(biāo)的信心值，設(shè)計(jì)0-100的區(qū)間并以50為分界線，獲取機(jī)構(gòu)打分以判斷其情緒傾向。二是考察機(jī)構(gòu)對(duì)政策、行業(yè)挑戰(zhàn)及走勢(shì)的預(yù)期，就以上主題設(shè)計(jì)具體選項(xiàng)，由機(jī)構(gòu)進(jìn)行重要性排序，以獲取最受期待的選項(xiàng)排行。二、調(diào)研對(duì)象調(diào)研對(duì)象由五道口金融學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心和中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)定向邀請(qǐng)，匿名參與調(diào)研。受邀機(jī)構(gòu)包含頭部房企、金融機(jī)構(gòu)和其他專業(yè)機(jī)構(gòu)；機(jī)構(gòu)實(shí)控人或集團(tuán)副總裁以上受訪者超過三分之一。整體而言，樣本機(jī)構(gòu)整體分布合理、代表性強(qiáng)，調(diào)研結(jié)果具有行業(yè)代表性。具體而言，本次調(diào)研覆蓋了90余家代表性房企，占全部受訪者的63%，其中房地產(chǎn)央國(guó)企和民企1的比例分布約為 6:4。其余50余名受訪者分別來自基金、資管、券商、銀行、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)，以及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的研究/咨詢、媒體、經(jīng)紀(jì)、會(huì)計(jì)、工程和設(shè)計(jì)等其他專業(yè)機(jī)構(gòu)。三、調(diào)研結(jié)果（一）總體情緒1.宏觀經(jīng)濟(jì)與不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)信心展望機(jī)構(gòu)對(duì)2025年宏觀經(jīng)濟(jì)和不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期審慎樂觀，對(duì)宏觀趨勢(shì)的信心打分略優(yōu)于對(duì)行業(yè)發(fā)展的預(yù)期（圖2）。從信心分值的分布看（圖3超六成房企和超半數(shù)金融等專業(yè)機(jī)構(gòu)受訪者對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)持樂觀預(yù)期；機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)預(yù)期有所分化，房企較有信心的機(jī)構(gòu)約占六成，大于金融等專業(yè)機(jī)構(gòu)這一比例的不足四成。上述數(shù)據(jù)表明，一方面，2025年整體信心的審慎樂觀顯示出宏觀和行業(yè)端均擁有一定信心基礎(chǔ)。另一方面，指標(biāo)間、機(jī)構(gòu)間的信心差異顯示，不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)正處于深度調(diào)整階段，政策作用的可持續(xù)性尚不明朗，使得機(jī)構(gòu)對(duì)行業(yè)的信心有限。2.中國(guó)二級(jí)市場(chǎng)大盤及不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)板塊信心展望2025年機(jī)構(gòu)對(duì)A股整體與公募REITs的表現(xiàn)相對(duì)樂觀，對(duì)地產(chǎn)股信心不足。圖4顯示，在不動(dòng)產(chǎn)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)承壓的背景下，機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)和建筑板塊股票信心不足且建筑板塊信心更弱；產(chǎn)權(quán)類和經(jīng)營(yíng)權(quán)類公募REITs二級(jí)市場(chǎng)的信心值略低于整體大盤，但高于傳統(tǒng)房地產(chǎn)和建筑板塊，說明市場(chǎng)對(duì)公募REITs這一代表不動(dòng)產(chǎn)金融新模式的產(chǎn)品持一定的認(rèn)可度。從信心分值的分布看（附圖1近七成受訪者對(duì)A股整體市場(chǎng)持樂觀預(yù)期；房地產(chǎn)和建筑板塊股票市場(chǎng)持樂觀預(yù)期的房企約半數(shù)，而金融等專業(yè)機(jī)構(gòu)不到四成。而在公募REITs二級(jí)市場(chǎng)則相反，金融等專業(yè)機(jī)構(gòu)的樂觀情緒高于房企，對(duì)產(chǎn)權(quán)類和經(jīng)營(yíng)權(quán)類公募REITs有信心的金融等機(jī)構(gòu)受訪者分別超六成和近七成，均超出房企的樂觀者比例，說明公募REITs產(chǎn)品在資本市場(chǎng)上對(duì)金融機(jī)構(gòu)具有一定吸引同時(shí)，經(jīng)營(yíng)權(quán)類公募REITs展現(xiàn)出優(yōu)于產(chǎn)權(quán)類公募REITs的預(yù)期表現(xiàn)，這可能與其更高的派息率和更低的波動(dòng)率有關(guān)。產(chǎn)權(quán)類公募REITs目前涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、保障性租賃住房、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施類，適合底層資產(chǎn)增值空間較強(qiáng)時(shí)投資，匹配的投資者往往風(fēng)險(xiǎn)偏好相對(duì)更高；經(jīng)營(yíng)權(quán)類公募REITs目前涵蓋交通、能源、生態(tài)環(huán)保基礎(chǔ)設(shè)施類，現(xiàn)金流相對(duì)穩(wěn)定，每年收費(fèi)收入較容易預(yù)測(cè)，更適合注重分紅和穩(wěn)健性的投資者。因此，在當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)相對(duì)低迷的整體氛圍下，經(jīng)營(yíng)權(quán)類公募REITs等相對(duì)穩(wěn)健的投資標(biāo)的或許更受關(guān)注?！菊n題組觀點(diǎn)】【課題組觀點(diǎn)】在總體情緒層面，測(cè)度經(jīng)濟(jì)整體信心的指標(biāo)表現(xiàn)均優(yōu)于不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)指標(biāo)。在本輪周期重塑過程中，不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的信心修復(fù)相對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)具有滯后性。當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)率先企穩(wěn)、居民就業(yè)與收入預(yù)期穩(wěn)步回升，不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)方能隨之回暖。（二）情緒分布1.不同線級(jí)城市不動(dòng)產(chǎn)信心展望機(jī)構(gòu)對(duì)2025年不同線級(jí)城市不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期分化明顯，樂觀情緒聚焦于一線城市。一線城市的信心值最高，二線城市信心中性，三線及其他城市悲觀情緒較濃（圖5）。從信心分值的分布看（圖6約九成受訪者預(yù)計(jì)一線城市不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)傾向樂觀，在本次調(diào)研中具有較強(qiáng)的一致性。對(duì)二線城市不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)持樂觀或悲觀預(yù)期的受訪者幾乎各占一半，或預(yù)示未來一年二線城市的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)可能變化不大。約九成受訪者對(duì)三線及其他城市不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)持悲觀投資不動(dòng)產(chǎn)的可能性將較低。至此，城市間的分異基本形成共識(shí)，資產(chǎn)所處的城市能級(jí)成為決定市場(chǎng)信心水平的關(guān)2.不同業(yè)態(tài)不動(dòng)產(chǎn)信心展望機(jī)構(gòu)對(duì)2025年不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的樂觀情緒按業(yè)態(tài)主要集中在住宅市場(chǎng)。所有業(yè)態(tài)中，機(jī)構(gòu)的二手住宅信心值較高，其次為一手住宅；而非宅中僅新興產(chǎn)業(yè)類不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期略為樂觀，其他業(yè)態(tài)相對(duì)悲觀，且不同業(yè)態(tài)間的信心差異關(guān)于住宅市場(chǎng)，一方面，房企的信心強(qiáng)于金融等專業(yè)機(jī)構(gòu)（附圖2）。近七成房企受訪者對(duì)一手住宅市場(chǎng)持樂觀預(yù)期，這一數(shù)值在二手住宅市場(chǎng)是近八成；而金融等專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)一、二手住宅市場(chǎng)持樂觀預(yù)期者均僅超四成。這顯示出一攬子政策下的住宅市場(chǎng)信心從行業(yè)的產(chǎn)業(yè)端房企開始修復(fù)，但仍需進(jìn)一步傳導(dǎo)至金融端，使得資金支持切實(shí)落地。另一方面，房企受訪者對(duì)所處機(jī)構(gòu)的住宅銷售前景審慎樂觀，央國(guó)企預(yù)期略高于民企（圖8）。房地產(chǎn)央國(guó)企的銷售情緒值和持樂觀預(yù)期的比例均高于民企，說明市場(chǎng)的天平仍傾向央國(guó)企，民企需要更多針對(duì)性的政策支持以激發(fā)參與信心和市場(chǎng)活力。關(guān)于非宅市場(chǎng)，機(jī)構(gòu)對(duì)大多非宅不動(dòng)產(chǎn)信心不足（附圖3）。對(duì)辦公類不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)持悲觀心態(tài)的受訪者約占八成，相對(duì)極端的是，近半數(shù)受訪者的信心值低于30，預(yù)示著寫字樓、商務(wù)園區(qū)等辦公類不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)在2025年或?qū)⒊掷m(xù)處于低谷。對(duì)零售類、公寓類不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)持悲觀心態(tài)的受訪者均約六成，顯示出盡管近年國(guó)家對(duì)購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)、長(zhǎng)租公寓、保障性租賃住房等業(yè)態(tài)給予政策支持，包括REITs也逐步擴(kuò)容到這些領(lǐng)域，但底層資產(chǎn)的市場(chǎng)信心亦較為有限。只有在倉(cāng)儲(chǔ)物流、數(shù)據(jù)中心等新興產(chǎn)業(yè)類不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，約六成受訪者持相對(duì)樂觀心態(tài)，展現(xiàn)出與新質(zhì)生產(chǎn)力掛鉤的持有型不動(dòng)產(chǎn)相對(duì)擁有市場(chǎng)活力，或?qū)⒙氏扔瓉硎袌?chǎng)修復(fù)?！菊n題組觀點(diǎn)】【課題組觀點(diǎn)】在情緒分布層面，機(jī)構(gòu)對(duì)不同線級(jí)城市、不同業(yè)態(tài)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期冷熱不均，顯示未來行業(yè)的分化恐將加劇。在政策應(yīng)對(duì)上，不同城市應(yīng)加力落實(shí)按需定供，精準(zhǔn)定位供給的不動(dòng)產(chǎn)數(shù)量和業(yè)態(tài)類型，不斷優(yōu)化資產(chǎn)配置。（三）政策評(píng)估1.2024年已出臺(tái)政策的有效性展望2024年已出臺(tái)的政策中，機(jī)構(gòu)評(píng)估總量政策和不動(dòng)產(chǎn)需求端政策的效果相對(duì)樂觀。其中，總量貨幣及財(cái)政政策包括降準(zhǔn)降息、專項(xiàng)債用于收儲(chǔ)等，正在發(fā)揮穩(wěn)定基本盤和居民、企業(yè)信心的作用；不動(dòng)產(chǎn)需求端政策包括降低房貸利率、優(yōu)化限購(gòu)政策、降低首付比例等，正在降低居民購(gòu)房門檻和成本，助力購(gòu)房需求回穩(wěn)；不動(dòng)產(chǎn)供給端政策包括收儲(chǔ)、保交房、白名單、出險(xiǎn)企業(yè)并購(gòu)重組等，力求化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。調(diào)研結(jié)果顯示（圖9機(jī)構(gòu)對(duì)以上三類政策均持謹(jǐn)慎樂觀預(yù)期，預(yù)計(jì)總量政策效果相對(duì)突出，行業(yè)需求端政策效果緊隨其后并優(yōu)于行業(yè)供給端政策效果。從信心分值的分布看（附圖4六成左右的房企和七成左右的金融等專業(yè)機(jī)構(gòu)受訪者對(duì)總量政策和行業(yè)需求端政策效果持樂觀預(yù)期，而這一數(shù)值在不動(dòng)產(chǎn)供給端政策方面為剛好半數(shù)。綜合來看，現(xiàn)有政策對(duì)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的止跌回穩(wěn)有一定效果但仍然有限，或需更強(qiáng)大、果斷的政策激2.2025年最受期待的政策展望機(jī)構(gòu)2025年最期待的政策主要集中于需求端，例如進(jìn)一步降低貸款利率、提高房貸利息抵扣個(gè)稅幅度、優(yōu)化一線城市限購(gòu)政策等（圖10）。這說明刺激居民購(gòu)房需求仍是最直接、易見效的方法，在政策工具箱中發(fā)揮著關(guān)鍵作用。同時(shí)，金融等專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)較多供給端政策的期待度高于房企，例如收儲(chǔ)再貸款政策優(yōu)化、加強(qiáng)房企主體信用、設(shè)立專門的住房銀行等，顯示金融等專業(yè)機(jī)構(gòu)認(rèn)為多元化資金支持在不動(dòng)產(chǎn)救市過程將發(fā)揮重要作用。此外，部分機(jī)構(gòu)還另行提出降低存量公積金貸款利率、用房票替代貨幣化安置以刺激購(gòu)房需求、注資風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)等政策訴求?！菊n題組觀點(diǎn)】【課題組觀點(diǎn)】在政策評(píng)估層面，相較于供給端政策，機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)需求端政策的評(píng)估和期待相對(duì)較高。這表明市場(chǎng)更期待政策精準(zhǔn)地作用于需求端，直接刺激廣大居民的需求，以快速響應(yīng)市場(chǎng)變化。（四）投融預(yù)期1.不動(dòng)產(chǎn)投資情緒展望受訪者普遍認(rèn)為2025年所處機(jī)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)投資面臨挑戰(zhàn)。關(guān)于房企住宅和非宅投資（圖11受訪房企的住宅投資拿地預(yù)期和非宅投資預(yù)期整體并不樂觀；相較而言，住宅投資方面，央國(guó)企和民企分化較大，央國(guó)企的預(yù)期壓力小于民企；而非宅投資方面，央國(guó)企和民企預(yù)期反映出一致的悲觀情緒。從信心分值的分布看（附圖5超半數(shù)央國(guó)企和僅兩成民企受訪者持積極的住宅投資拿地情緒，僅一成房企持相對(duì)積極的非宅投資情緒。不動(dòng)產(chǎn)投資整體仍缺乏活力，但過半數(shù)的央國(guó)企對(duì)住宅投資持略微樂觀態(tài)度。這表明，當(dāng)前需要更多、更有針對(duì)性的傾向民企的政策以鼓勵(lì)投資。關(guān)于金融機(jī)構(gòu)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)（圖122025年受訪金融機(jī)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)情緒相對(duì)低迷，對(duì)各自機(jī)構(gòu)的相關(guān)業(yè)務(wù)總額及收益、內(nèi)控審批難度均持以相對(duì)悲觀的預(yù)期。聚焦到情緒分布（附圖6超七成金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為自身不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)總額和收益將縮水，并且相關(guān)業(yè)務(wù)的內(nèi)控審批難度將加2.不動(dòng)產(chǎn)融資和償債情緒展望機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)2025年不動(dòng)產(chǎn)融資和償債情況將持續(xù)承壓，房企預(yù)期優(yōu)于金融等專業(yè)機(jī)構(gòu)（圖13）。聚焦到情緒分布（附圖7超半數(shù)房企認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)融資情況相對(duì)樂觀，預(yù)計(jì)新增融資或?qū)⒏?、成本更低、渠道更豐富；而金融等專業(yè)機(jī)構(gòu)持樂觀預(yù)期者僅超三成，顯示出向房企新增融資的興趣較低，與多數(shù)房企的預(yù)期產(chǎn)生背離。僅四成左右房企和金融機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)償債情況持樂觀態(tài)度，預(yù)計(jì)房企可獲得展期的融資金額較多，需要于2025年實(shí)際償債的金額較少；而大半機(jī)構(gòu)則持相反預(yù)期，認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)的存量融資在2025年進(jìn)一步展期的可能性有限，兌付壓力仍較大?！菊n題組觀點(diǎn)】【課題組觀點(diǎn)】在投融預(yù)期層面，不動(dòng)產(chǎn)投融資的矛盾集中在房企的償債壓力，需首要解決房企的存量債務(wù)問題，進(jìn)而才能推動(dòng)金融機(jī)構(gòu)有信心向不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目新增融資，也才能推動(dòng)房企投資預(yù)期的修復(fù)。同時(shí)，根據(jù)課題組今年對(duì)市場(chǎng)的研究，機(jī)構(gòu)對(duì)其他方面的擔(dān)憂也不容忽視，尤其是在整體低迷的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，抵押資產(chǎn)的價(jià)值延續(xù)著下行預(yù)期，也在持續(xù)影響房企和金融機(jī)構(gòu)的投融資信心。（五）行業(yè)展望1.亟待解決的房企問題展望機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)2025年壓力仍在消化存量，亟需紓解房企銷售端難題，從而降低債務(wù)壓力和違約風(fēng)險(xiǎn)。圖14顯示，房企認(rèn)為行業(yè)當(dāng)前最亟需解決的問題是較大的住房銷售壓力，其次是土地儲(chǔ)備少或結(jié)構(gòu)不合理的問題，其重點(diǎn)關(guān)注的是業(yè)務(wù)發(fā)展端的問題。而金融機(jī)構(gòu)的關(guān)注點(diǎn)有所不同，其聚焦于房企的債務(wù)壓力和違約風(fēng)險(xiǎn)，認(rèn)為當(dāng)務(wù)之急是要紓解房企的融資端壓力，這與近期支持房企融資和恢復(fù)主體信用等政策導(dǎo)向是一致的。此外，資產(chǎn)處置難度大、新增融資難、保交房任務(wù)重等問題，是機(jī)構(gòu)重點(diǎn)關(guān)注的行業(yè)挑戰(zhàn)。結(jié)合住宅領(lǐng)域關(guān)鍵指標(biāo)的預(yù)期，住宅交易的活躍度仍需提升，市場(chǎng)止跌回穩(wěn)預(yù)期尚待修復(fù)。一方面，機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)2025年房?jī)r(jià)租金比、房?jī)r(jià)收入比這兩個(gè)指標(biāo)將降低（圖15且持該觀點(diǎn)的受訪者包含約六成房企和約七成金融等專業(yè)機(jī)構(gòu)（附圖8意味著其普遍認(rèn)為市場(chǎng)在向底部均衡靠近。另一方面，機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)2025年庫(kù)存出清周期將延長(zhǎng)（圖15意味著住房銷售的活躍度將降低，且持該觀點(diǎn)的受訪者包括超六成房企和超半數(shù)金融等專業(yè)機(jī)構(gòu)（附圖9）。這三個(gè)指標(biāo)的結(jié)果疊加表明，住宅量?jī)r(jià)相關(guān)指標(biāo)的預(yù)期皆待修復(fù)，意味著當(dāng)前政策雖然一定程度上提振了一、二手房市場(chǎng)的總體信心，但傳導(dǎo)至具體的評(píng)估指標(biāo)則尚需時(shí)日，亟需加強(qiáng)政策力度以敦促止跌回穩(wěn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。2.房企的主要發(fā)展方向展望機(jī)構(gòu)展望，2025年房企的主要發(fā)展方向?qū)⒕劢褂凇昂梅孔印苯ㄔO(shè)、持有型不動(dòng)產(chǎn)存量盤活以及保障房體系構(gòu)建。圖16顯示，建設(shè)符合多樣化改善需求的住宅產(chǎn)品作為最受機(jī)構(gòu)關(guān)注的業(yè)務(wù)方向一騎絕塵；其后的幾個(gè)方向包含持有型不動(dòng)產(chǎn)存量盤活、保障房體系構(gòu)建、發(fā)行REITs等不動(dòng)產(chǎn)金融產(chǎn)品，相較于房企自身，更受金融等專業(yè)機(jī)構(gòu)關(guān)注；而排名略靠后的地產(chǎn)科技、ESG等方向，房企的重視程度反過來高于金融等專業(yè)機(jī)構(gòu)，這些方向或可承載房企未來持續(xù)性的競(jìng)爭(zhēng)力?！菊n題組觀點(diǎn)】【課題組觀點(diǎn)】在行業(yè)展望層面，當(dāng)前房企最聚焦的問題仍在于存量住宅消化。前幾個(gè)部分提及的加碼需求端政策，實(shí)則是回答了如何從政策上紓解房企的存量商品房銷售難題，以及運(yùn)用銷售回款償還債務(wù)以降低違約風(fēng)險(xiǎn)。而房企的發(fā)展方向更進(jìn)一步論證了遠(yuǎn)期應(yīng)如何化解銷售壓力：當(dāng)房企的住宅產(chǎn)品能夠符合居民的多樣化需求、符合真正的“好房子”要求，才能在銷售端形成長(zhǎng)期的產(chǎn)品力和吸引力，助力企業(yè)行穩(wěn)致遠(yuǎn)。調(diào)研結(jié)果顯示，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)總體處于止跌回穩(wěn)的通道中。為構(gòu)建發(fā)展新模式、重塑新周期，課題組建議關(guān)第一，強(qiáng)化對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的支持，積極引導(dǎo)市場(chǎng)情緒，穩(wěn)固不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)信心修復(fù)的基礎(chǔ)。調(diào)研結(jié)果顯示，機(jī)構(gòu)對(duì)2025年宏觀經(jīng)濟(jì)的預(yù)期略好于不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)。宏觀經(jīng)濟(jì)先于不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)是符合國(guó)際經(jīng)驗(yàn)的：回顧美國(guó)次貸危機(jī)后的市場(chǎng)恢復(fù)歷程，其首次經(jīng)濟(jì)刺激政策出臺(tái)約2年，居民就業(yè)率和收入回升；再過了約2年，消費(fèi)者信心指數(shù)轉(zhuǎn)增；此后3-6個(gè)月，房?jī)r(jià)企穩(wěn)回升，進(jìn)一步帶動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展。這說明宏觀經(jīng)濟(jì)與不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)相輔相成，刺激宏觀經(jīng)濟(jì)的政策同樣會(huì)給不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)正向賦能。因此，在不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)愈發(fā)復(fù)雜、出險(xiǎn)房企量大債重的背景下，救市思路應(yīng)適當(dāng)以更宏觀的視角跳出行業(yè)看行業(yè)。2025年中央經(jīng)濟(jì)工作強(qiáng)調(diào)，將持續(xù)發(fā)力促進(jìn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，應(yīng)在總量貨幣與財(cái)政政策端加力，多渠道改善居民就業(yè)和收入預(yù)期，穩(wěn)固宏觀經(jīng)濟(jì)的基本盤，從而進(jìn)一步改善居民和企業(yè)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期。同時(shí)，行業(yè)的供需政策亦需同步加碼：需求端，可繼續(xù)降低房貸利率，優(yōu)化一線城市限購(gòu)措施，提高購(gòu)房權(quán)益，從提高房貸利息抵扣個(gè)稅幅度、降低不動(dòng)產(chǎn)交易稅費(fèi)等角度增強(qiáng)稅收優(yōu)惠力度，激活居民購(gòu)房需求從而降低房企債務(wù)壓力和違約風(fēng)險(xiǎn)，帶動(dòng)行業(yè)齒輪有序運(yùn)轉(zhuǎn)；供給端，應(yīng)嚴(yán)控增量消化存量、推進(jìn)資產(chǎn)收儲(chǔ)，探索股、債等融資方式，給予多種所有制企業(yè)一視同仁的融資保障，精準(zhǔn)助力保交房、企業(yè)紓困和風(fēng)險(xiǎn)化解。第二，不動(dòng)產(chǎn)未來發(fā)展應(yīng)更注重供需平衡，聚焦不同線級(jí)城市及業(yè)態(tài)的差異化發(fā)展路徑。調(diào)研結(jié)果顯示，2025年機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的樂觀情緒按線級(jí)聚焦于一線城市，按業(yè)態(tài)主要集中在住宅市場(chǎng)。未來應(yīng)更加正視市場(chǎng)分化的趨勢(shì)，對(duì)不同城市、不同業(yè)態(tài)采取差異化的管理策略，建立實(shí)施好“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制，以人定房，以房定地，以房定錢。具體而言，一是針對(duì)不同線級(jí)城市，應(yīng)加強(qiáng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。一線城市應(yīng)重點(diǎn)調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)以匹配差異化人口需求，協(xié)調(diào)好市場(chǎng)與保障兩個(gè)體系，一面按需提供擁有更高質(zhì)量、先進(jìn)科技和綠色基因的“好房子”，一面加力推進(jìn)城中村和危舊房改造、保障房體系搭建，充分釋放改善性和剛性住房需求潛力。二線城市可借鑒一線城市經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升城市吸引力。三線及其他城市應(yīng)根據(jù)自身特點(diǎn)，發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，穩(wěn)定人口規(guī)模，避免過度依賴房地產(chǎn)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。二是針對(duì)不同業(yè)態(tài)資產(chǎn)，根據(jù)其匹配的細(xì)分市場(chǎng)，尋找市場(chǎng)供需平衡點(diǎn)。2024年中央經(jīng)濟(jì)工作