形式與政策-課程報告

當資本承擔起城市更新的重任，考慮的總是一部分人的利益。沒有人會拒絕更好的生活環(huán)境。但是，如果有一天，這種所謂的“好”意味著剝奪我們選擇“差”的權利時，我們還應該坦然接受嗎？P2P租房的剛需：連鎖長租公寓集體暴雷；非法集資，旁氏騙局；類似非法集資；不正常杠桿（高入低出，賺取現(xiàn)金流資金池）蛋殼暴雷背后的本質：反常杠桿，；聯(lián)合金融機構創(chuàng)立租金貸；資產證券化；租賃類ABS；住房租賃ABS；長租公寓跑路難以直接定義為刑事詐騙，雖然本質是一樣的，但是具體模式存在區(qū)別，甚至可能為民事合同糾紛；看待商業(yè)本質，盈虧只是一小部分，主要看待資金流，當資金滾動起來時，其中永遠有一部分現(xiàn)金，短期溢出，長期兌付；長租公寓的多米洛效應，一旦有個別玩家跑路，行業(yè)陷入信任危機，整體暴雷；蛋殼暴雷背后的本質：反常杠桿，抓住了市場幾個要害：1、大城市租房本身存在的問題，普通人直接找房東租房難以得到相關配套；2、傳統(tǒng)中介市場缺乏監(jiān)管，三個假房源一個真房源；傳統(tǒng)北漂的社會毒打：二手中介聯(lián)合半真半假的監(jiān)管機構非法收房，北漂至少挨打一兩次；相對透明的房源，配套服務，符合政策底線、不會被拆的分租房；本身的進步性如果基層的公安監(jiān)管部門繼續(xù)對黑中介視而不見，蛋殼這樣的企業(yè)就仍然有利可圖；金融問題而給租房問題；郭樹清：高收益意味著高風險，收益率超過6就要打問號；超過百分之八就很危險；超過百分之十就要準備好丟失全部本金；一旦發(fā)現(xiàn)承諾高回報的理財產品，投資公司就要相互提醒，積極舉報；讓各種金融詐騙和不斷變異的旁氏騙局無所遁形；經濟學意義上的啟示（年利率）本身的進步性經濟學意義上的啟示客觀上允許有人用相對的高利息借錢，否則市場會失去很多活力；但是判斷風險和監(jiān)管收益需要成本，只有機構才能用比較龐大的資金分攤這一信息成本；普通人沒有能力準確分析大型企業(yè)的風險和實際利潤；大型企業(yè)找普通人融資應該限制利率；嚴格監(jiān)管，限制收益率；dialeticdialetic紐交所上市，打了一劑強心劑；疫情期間租金問題浮出水面；ofo討要押金現(xiàn)場；雙方各自組建維權群；畫面沉痛；北京深圳出臺政策，禁止房東趕走租客；高收低租，長租短付；中國傳統(tǒng)文化對于房產的依賴性；長租短付外加租金貸；抗風險能力差；長租公寓暴雷不是黑天鵝事件；國家監(jiān)管措施；蛋殼公寓事件中的很多問題尚待調查，但是監(jiān)管部門一刻也不能等待，密切關注市場動向；中國有大量流動人口，存在傳統(tǒng)中介無法解決的問題，但在業(yè)務運轉過程中，蛋殼與其他長租公寓過于冒進，閃電擴張，逐漸將自己發(fā)展為租賃貸款中介，風險積累的風暴源，與之合作的金融機構沒有建立權責利對等的風控機制和流程，所有方面共同作用，導致暴雷；金融機構也參與了薅年輕人羊毛；此次事件中，年輕租客確實為最弱勢群體；蛋殼等機構向年輕人轉嫁投資風險和成本，消費善意于信任，死道友不死貧道；市場上還有相當一部分類似場景，如醫(yī)美、二手車、零元購、教育分期等等，有相當一部分是年輕人剛需，企業(yè)針對年輕人的特性，處心積慮、精心設計、有備而來（年輕人值得同情，那中年人、老年人呢？如果有人割他們的韭菜又會如何？那究竟誰應該做韭菜呢？）很多金融機構則為他們提供金融鐮刀，齊心協(xié)力下，共割韭菜；制度啟示：社會風氣制度啟示：社會風氣沉淀資金，原本只是蛋殼與房東、租戶之間的三角關系，加上中間的租金貸，就成了四角不穩(wěn)定交割關系，蛋殼租金貸客戶退租后，與我行簽署協(xié)議，將退租后蛋殼公寓所欠客戶的預付租金，用于抵償客戶在我行的貸款，然后我行結清該筆貸款。暴雷原因暴雷原因蛋殼租金貸客戶不用繼續(xù)還貸，也能結清貸款。政策落實前，微眾銀行還保證不催收、不扣款、不計息、不影響信用。也就是說，剩余貸款將由微眾重新轉嫁給蛋殼公寓，租戶結清貸款后與微眾銀行以及蛋殼公寓沒有任何關系。至于微眾怎么從蛋殼公寓那里把錢拿回來，微眾自己想辦法。在年輕人的生命面前，談到蛋殼的故事，有點沉重。但是，長租公寓暴雷，其實是一個意料之中話題，反映的卻絕不僅是創(chuàng)業(yè)失敗的故事。開篇導論開篇導論在2020年上半年，因為疫情，不少規(guī)模稍小的長租公寓就已經有各類暴雷傳言。這些新聞，其實就拷問一個基本問題，長租公寓的商業(yè)模式是否成立。開篇開篇11.16日公告：蛋殼怎樣與我無關，貸款得還，征信5個月不受影響。12.2日公告：蛋殼怎樣與我無關，貸款得還，可延期3年，不要利息不上征信。12.4日公告：蛋殼與我有關，錢你們不用還了，我找蛋殼要?！榜R已今服”后國家對資本寡頭運用了屠龍術，震懾了資本。經濟學意義啟示經濟學意義啟示資本這次認錯的有點晚了，因為一條年輕的生命已經逝去。1.大數(shù)定律拋硬幣的時候，每次都可能出現(xiàn)不同結果，我們會覺得其中沒有規(guī)律。但數(shù)學家羅曼洛夫斯基曾做過這樣的實驗，拋80640次，結果正面39699次，反面40941次，正面占比49.2%。也就是說拋的次數(shù)越多，正面和反面出現(xiàn)的概率就越接近50%。而這就是大數(shù)定律：試驗的次數(shù)越多，成功的概率越接近某個固定的統(tǒng)計結果。這次蛋殼公寓暴雷就是一個經典案例。一般長租公司會與房東協(xié)商租下整棟公寓，以低價從房東手里租房，裝修后再高價租給租客，這樣“低收高租”才能形成良性循環(huán)，換句話說就是賺到錢。但蛋殼公寓反其道行之：低價從房東手里租房，然后再以更低價格租給租客。這種運營模式就像龐氏騙局，一旦爆雷損失最慘的注定是最近一次付房租的租客。站在大數(shù)定律的角度看，運營模式錯了，只要交易的次數(shù)足夠多，暴雷在所難免！經濟學意義啟示經濟學意義啟示因此作為普通人在你想?yún)⑴c某事的之前，一定要認真審視它的運作模式，如果本身就有問題，那么無論當下多穩(wěn)定，都有可能在未來的某一天轟然倒塌。居住權，本該是一座城市最低的底線。如今，為居所發(fā)愁，卻成了現(xiàn)代都市人的共同難題。面對日益增長的經濟指數(shù)與個體生存之間的矛盾，許多人愈加困惑：為什么在高樓聳立的繁華都市，有一處能遮風避雨的屋檐和房間，都變得不再理所當然？引論引論明顯是虧本的買賣，為什么他們還如過江之鯽概述？概述因為，背后有大把的資本涌進來。不僅是高靖，包括這些背后的資本，無一例外的都相信，只要拿房規(guī)模足夠大，流量足夠快，即使1%的利潤也能把這個游戲玩下去。只有不斷燒錢，才能賺到大錢。這是互聯(lián)網(wǎng)思維的典型特征，也成功“燒”出一大批獨角獸。所以，蛋殼公寓在資本的加持下，不惜血本的一路擴張。僅用2年時間，就把8000間的規(guī)模瞬間擴至43萬間！而噬血的資本更是紅著眼睛爭相殺入爆雷原因。2019年蛋殼再次完成兩輪融資，規(guī)模高達6.9億美元。連螞蟻金服、春華資本也出現(xiàn)在投資名單上。彼時的蛋殼公寓，估值推升至20億美元。這讓時任我愛我家副總裁的胡景暉嚇出一身冷汗：如果長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害。但說真話的代價，是被清除出局。爆雷原因馬修·德斯蒙德

(Matthew

Desomond)

書寫的有關“租房”的民族志《掃地出門》一書里說過，“很多人還不知道住房問題之嚴重，也不知道它會造成什么樣的后果。唯一知道問題嚴重性與后果的，是親歷痛苦的那群人”。

而對于這種后果以及這種痛苦，我們往往容易將其理解為“個案”，是某個人的個體不幸。但身為旁觀者，我們到底是否有可能對這些不幸產生更具體的理解，甚至通過某些方式伸出援手？

實際上，租房問題，不是只關乎人的居住權利，它背后暴露了資本與制度的問題，其中充溢依賴與掙扎、剝削與自由。更重要的是，它事關今天生活在社會中的人們，其安全、信任、尊嚴、自我與意義。

社會學啟示

在長租公寓這種模式出現(xiàn)之前，天下苦房屋租賃市場亂象久矣。

黑中介、“二房東”、破舊的房屋……都讓剛畢業(yè)的大學生或是在一線城市漂泊的青年，心力交瘁、尊嚴盡失。

這時候，長租公寓的崛起，無疑成了許多人租房問題的一根救命稻草。許多人相信，長租公寓的模式，可以讓租客不必擔心突然被趕走，不必擔心二房東的套路；同時，被重新設計的居室和一套基本的物業(yè)管理，也為蝸居生活保留了一絲尊嚴。

積極推動意義：長租公寓，曾被租客視作“救命稻草”，被資本視作金礦。小標題。

長租公寓一時成了市場的新寵，在它興起的背后，資本的力量如暗潮般涌動。

契約無用，社會信用機制面臨崩潰

相信對于許多被“掃地出門”的租戶來說，他們最無法理解的一點可能就是，為什么明明簽訂了租房合同，自己也按時繳納了足額的房租，卻要被迫接受隨時可能被趕出門的窘境？房東同樣感到不公，自己的房子出租了卻收不到應有的房租，那么又該找誰申訴？中介消失跑路、監(jiān)管遲遲不見，最終，無奈的房東與租客只能爆發(fā)了直接沖突。

無疑，資本的貪婪與扭曲是這次問題爆發(fā)的原點，但長租公寓問題的背后，更令人擔憂或懼怕的還有一點，那就是伴隨之前ofo、P2P、各種長租公寓品牌接連出現(xiàn)“爆雷”的問題，又未見相對妥善的解決或處理，這一切讓人不得不開始懷疑，是否簽訂好的契約可以頃刻不再奏效？契約是否還具有約束意義？

契約精神的啟示人們開始擔憂，社會之中原本作為信任基礎的契約精神正在崩塌，社會信用體系面臨崩潰的危險。

清華大學社會學系副教授嚴飛曾經在《穿透：像社會學家一樣思考》中提及一種“普遍主義的信任”(universalistictrust)。

這種信任是以信用契約或正式的規(guī)章、制度和法律準則為基礎和保證而確立的，“信任”雙方嚴格遵守信用契約是維系此種信任的關鍵。如有一方失信，則會受到懲罰，人們因為害怕受到懲罰而往往不會產生失信的行為。這種信任關系更為理性而長久。

但是，今天我們卻能明顯看到這種社會信任在面臨嚴重的危機。

在《社會學：關于社會化形式的研究》(Soziologie)

一書中早已提出過：“信賴是在社會之內的最重要的綜合力量之一。沒有人們相互間享有的普遍的信任，社會本身將瓦解。”

人與人之間的信任程度，對于這個社會的繁榮與秩序有著深遠影響。

人與人之間的高信賴度，就如同社會秩序的潤滑劑，會對人際交往和社會運作帶來一種保障性的安全感。人們不用花費巨大的成本去過度考慮環(huán)境和人性的復雜，而是按照社會的道德要求和法律規(guī)范去合理行動，即可達到預期的效果和收益。長久而言，整個社會的福利水平也必然會得到提升。

反之，如果社會中人與人之間缺乏信任，在社會互動常帶有戒備心理，整個社會的福利水平將會下降。

而個體的道德誠信，依賴于整個社會的社會信任體系。誠信的個體，是社會信任的大環(huán)境所孕育出來的，這之中必須有制度性的約束和監(jiān)督，也要有個人道德的進步。社會信任體系的整體崩塌，無疑正將社會推向規(guī)范有序的良治的反面。社會學啟示積極推動意義：長租公寓，曾被租客視作“救命稻草”，被資本視作金礦。小標題。契約精神的啟示3.好的制度設計，才可能約束人性

需要注意的是，制度層面的信任危機是一種更深層次的危機，它的影響和危害更為巨大，不再局限在局部，而是對于整個社會系統(tǒng)產生沖擊。

那么，面對目前的這些問題，除了依賴個體的自救，還應該有哪些解決途徑或方法？

法律、公約、道德、公眾輿論都是維持社會秩序的有效準則，公眾輿論施壓、國家機器的制裁都可以是直接的解決途徑。

但我們還應該知道，許多惡行的產生并不只是個體道德或個別機構的作為，正如嚴飛在《穿透》里指出的，這些社會問題的產生，根源在于目前的制度與法律的設計邏輯，明顯有違“社會的內在道德精神”。

所以我們經?？吹竭@樣的怪象出現(xiàn)：遵紀守法的人無法獲得起碼的利益保障，損人利己之人卻能夠逃脫懲罰。如果無法修正這種“懲罰善良、制裁正義”的制度邏輯，我們就更無法期待社會成員能有多么高尚的品質或精神。

為了避免壞制度的示范效應，就更需要制度建設。社會學意義就談一點！制度的重塑

所謂“制度”

(institution)，根據(jù)諾貝爾經濟學獎得主道格拉斯·諾斯(DouglassNorth)的定義:“是一系列被制定出來的規(guī)則、守法程序和行為的道德倫理規(guī)范，它旨在約束追求主體福利或效用最大化利益的個人行為。”

如果我們渴望建立一個美好的社會，首先必須改善的，就是其所依存的制度。

制度首先具有約束、監(jiān)督和控制的機制。制度的存在，在于通過對社會主體的行為施以規(guī)范，在必要的時候做出懲罰，以維護秩序，實現(xiàn)社會的善治。

制度層面同時，一個好的制度也會公正地調節(jié)利益相關者的權益糾紛，化解社會矛盾。只有建立一套把自私自利的行為轉變?yōu)橛欣谏鐣闹贫?，通過制度對社會主體的行為進行規(guī)范疏導，從而內化人們的行為動因，最終實現(xiàn)增進全社會利益的目的。

好的制度還可以內化人們的觀念水準。

在不斷社會化的過程中，人們的行為也在不斷被約束和規(guī)范，在這些被約束和規(guī)范的社會基本范疇上達成一種共識，并隨時接受他人的道德和價值的評判。長期來看，人們的觀念和價值體系在社會公共觀念制度的建構和改進之下，也會不斷地進步，這一過程，就是觀念內化的過程。

當引入一種合理的機制后，就可以做到有效引導人們的思維活動，塑造集體的道德判斷，從而有利于整個社會整合、秩序合理運行。

有效的制度建設，還能激勵人們的行為選擇。人們都有理性的一面，喜歡趨利避害，按照自己的“相對收益”及其“偏好順序”，進行有針對性的利好選擇。

美國著名的經濟學家曼瑟爾·奧爾森(MancurOlson)在其代表著作《集體行動的邏輯》(TheLogicofCollectiveAction)

一書中提出了一個經典論點：在公共利益的條件下，個人投入集體行動的邊際代價往往大于邊際效益。理性的、尋求自我利益的個人，通常會趨于一種“搭便車”的投機行為。

相對應的，制度建設的目的，就在于減少人們互動關系中的